Decisión nº 12404 de Juzgado Primero del Municipio Iribarren de Lara, de 23 de Diciembre de 2003

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren

de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.

Barquisimeto, veintitrés de diciembre de dos mil tres

193º y 144º

ASUNTO : KP02-V-2003-000007

Exp 12.404 Resolución de Contrato de Arrendamiento

Se inició la presente causa por ante este Tribunal mediante auto de admisión del libelo de la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesto por los abogados R.B.C. y S.B., inscritos en el I.P.S.A. bajo los N° 73.988 y 62.965 respectivamente, actuando en nombre y representación de la AGENCIA BRAVO, C.A., inscrita en el Registro de Comercio que llevó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 23 de Abril de 1975, bajo el N° 208, folio 1 al 4, del libro de Comercio N° 3; en contra del ciudadano C.E.G.M., quien es venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 3.858.845.

Admitida la demanda en fecha 10-01-2003 se emplazó a la parte demandada a fin de comparecer el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda. En fecha 07-02-2003 la parte actora solicita se notifique al Procurador del Estado Lara del presente juicio, en virtud de que en el inmueble objeto del litigio funciona una Institución Educativa, siendo acordado y evacuado por el Tribunal. Cumplidos con los trámites de la citación personal, en fecha 10-02-2003 comparece el demandado de autos y confiere poder apud acta al abogado en ejercicio S.E.O., titular de la cédula de identidad N° 3.322.995, quien estando en la oportunidad procesal, consigna escrito de contestación de la demanda en fecha 11-02-03. Estando la causa abierta a pruebas, las partes promovieron las suyas, siendo admitidas por el Tribunal a excepción del particular Segundo del escrito de promoción del demandado, siendo apelada tal decisión y oída en su oportunidad. En fecha 08-09-03 se reciben las resultas de la apelación, en donde el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T. delE.L., declara sin lugar la apelación.

Estando en la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal procede a hacerlo en los siguientes términos:

Manifiesta la actora como objeto de su pretensión, que en fecha 31 de Enero de 1999 celebró contrato de arrendamiento privado con el ciudadano C.E.G.M., en donde cedió un inmueble constituido por una casa ubicada en la Carrera 17 con calle 31, distinguida con el N° 29-102, en el que se fijó un canon mensual de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) el cual debía ser pagado al vencimiento de cada mes en el domicilio de la arrendadora. Alega igualmente la actora, que en la cláusula tercera se estableció una duración de seis (6) meses contados a partir del 31-01-99 y se entendería prorrogado por períodos iguales y sucesivos siempre y cuando cualquiera de las partes no diera aviso o notificación a la otra su voluntad de no prorrogar la convención con no menos de 30 días de anticipación a la fecha de vencimiento; quedando entendido que las prórrogas sucesivas no convierten al contrato a tiempo indeterminado como lo ha dictaminado la jurisprudencia constante y uniforme. Igualmente quedó establecido que los servicios de agua, energía eléctrica, condominio, teléfonos y aseo urbano correrían por cuenta del arrendador, debiendo presentar los recibos debidamente cancelados a la arrendadora al momento de la entrega del inmueble. Manifiesta la actora, que el incumplimiento por parte del arrendatario de los términos fijados en el referido contrato, dará derecho a la arrendadora de exigir la desocupación inmediata del inmueble cobrando el pago total de la vigencia del contrato, quedando resuelto el mismo y los gastos que hubieren por tal motivo así como los daños y perjuicios, correrían a cargo del arrendatario, quedando obligado igualmente a entregar el inmueble libre de bienes y personas. Alega la actora, que el arrendador ha dejado de cancelar a la arrendadora el canon correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2000, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2001, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2002, lo que arroja un monto total de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.350.000,00). Dicha insolvencia, le ha ocasionado a la demandante daños y perjuicios en detrimento de su patrimonio. Fundamenta su acción en las cláusulas segunda, tercera, séptima y undécima del contrato de arrendamiento pactado entre las partes y las cuales fueron incumplidas por el arrendatario así como en los artículos 1167, 1579, 1592, 1616, 1594, 1160 y 1264 del Código Civil. En virtud de lo expuesto, solicita al Tribunal sea resuelto el contrato de arrendamiento celebrado la Agencia Bravo, C.A. y el ciudadano C.E.G.M., quien deberá entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas, solvente en todos los servicios y en el mismo buen estado en que lo recibió, pagando la suma de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.350.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos más los que continúen generándose hasta la entrega efectiva del inmueble. Igualmente solicita sea condenado al pago de las costas y costos del presente juicio. Estima la demanda en la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.350.000,00).

Por otra parte, en su escrito de contestación el apoderado del demandado opone la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la ilegitimidad del actor por ser insuficiente el poder. En este sentido, alega que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes data desde hace más de diez (10) años y en cuyo contenido no se desprende que se haya facultado a la Agencia Bravo, C.A. a fin de arrendar el inmueble por más de dos (2) años, conforme a lo establecido en el artículo 1582 del Código Civil, por lo que la actora carece de representación para intentar la presente acción. Igualmente opone la Cuestión Previa contenida en el Ordinal 6° del Artículo 345 alegando el defecto de forma por no haberse llenado los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la actora al demandar daños y perjuicios por no recibir el pago oportuno de los cánones de arrendamiento vencidos, no los especifica como tampoco determina en cuánto se ha empobrecido su patrimonio, imposibilitando y menoscabando así el derecho a la defensa de su representado al no saber qué se pide y reclama. Como defensa al fondo opone la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta conforme establecido en el Ordinal 11° del Artículo 346 del mismo Código, en virtud de que en fecha 01-01-2000 entró en vigencia la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que considera que la presente demanda es ilegal e inadmisible al estar fundamentada en normas generales de desocupación de inmueble referidas en el Código Civil y que fueron derogadas por la nueva Ley, lo cual viola expresas disposiciones de la ley especial que son normas de orden público y de estricto cumplimiento. Por otra parte, rechaza, niega y contradice que su representado se encuentre insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento y en los servicios de luz, agua, aseo y teléfono. Niega, rechaza y contradice que su representado le haya causado daños y perjuicios a la actora puesto que la misma no es propietaria del inmueble y en todo caso actúa en nombre y representación de un tercero que no es parte en el juicio. Rechaza, niega y contradice que la actora le haya requerido el pago de alquileres pues ésta dejó de cobrarlos toda vez que el demandado le solicitó que le mostrara la correspondiente Resolución de Regulación de Alquileres conforme lo exigía la derogada Ley de Alquileres y su Reglamento y la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Rechaza, niega y contradice que la Agencia Bravo, C.A. tenga facultad para arrendar por más de dos (2) años inmuebles propiedad de un tercero, por lo que el referido contrato es irrito. Rechaza, niega y contradice que la Agencia Bravo, C.A. sea dueña del inmueble que ocupa su representado desde hace más de diez (10) años, por lo que mal podría arrendar dicho inmueble por más de dos (2) años.

Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación, este Tribunal debe proceder en primer término en primer término a resolver las Cuestiones Previas opuestas que fueron propuestas conjuntamente con la contestación de la demanda, tal como lo establece el artículo 35 de la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido se observa que la demandada opuso la Cuestión Previa del numeral 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil con fundamento en que la relación de arrendamiento que mantienen las partes data de más de diez años y del contenido del mismo no se desprende que a la actora, Agencia Bravo, C.A., le haya sido conferida facultad de arrendar por más de dos años conforme lo establece el Código Civil en el artículo 1582. En este sentido debemos decir que si bien el artículo 1582 que invoca el demandado establece que quien tiene una simple administración no puede arrendar por más de dos años, esto es un límite máximo a la libertad de contratación que tiene el administrador, mas no significa que sea nulo el contrato celebrado ya que las nulidades no se presumen sino que tiene que establecerlas expresamente la Ley. De manera que ni es nula una Cláusula que estipule un tiempo mayor de duración a los dos años ni es nulo el Contrato, simplemente que es al lapso de dos años que se produce la contratación y por lo tanto no tendría ningún efecto una cláusula que establezca un lapso mayor. Significa igualmente que el arrendatario que contrata con el administrador del inmueble, no podrá en caso de ser demandado por el propietario que le solicita la entrega del inmueble, oponerle que contrató por un lapso que excede de los dos años.

Por otra parte es necesario señalar que conforme se desprende del contrato que fue traído a los autos, no se deduce de su contenido que la hoy demandante Agencia Bravo, C.A., haya actuado en el momento de la contratación como mandataria de persona alguna sino que lo hizo en su propio nombre, de hecho el contrato comienza textualmente de la siguiente manera: “Entre la Agencia Bravo, C.A. firma mercantil domiciliada en Barquisimeto e inscrita en el Registro de Comercio del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, el 23 de Abril de 1975, bajo el N° 208, folio 1 fte. al 4 fte. del Libro de Registro de Comercio N° 3, que al efecto llevaba el referido Tribunal y representada en este acto por D.B. A…………, venezolano, mayor de edad, comerciante en bienes raíces, titular de la cédula de identidad N° 2.025.613……, en su carácter de GERENTE ……… quien en lo sucesivo, y a los efectos de este contrato se denominará “LA ARRENDADORA “ por una parte y por la otra, C.E.G.M., venezolano, mayor de edad.”

En este sentido el artículo 1691 del Código Civil establece que cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene acción contra aquellos o quienes ha contratado el mandatario ni estos contra el mandante. En tal caso, el mandatario queda obligado directamente hacia la persona con quien ha contratado como si el negocio fuera suyo propio. De manera que el caso de autos, no podemos hablar de un administrador contratante pues en puridad y conforme a la norma transcrita, él sería el verdadero arrendador y no intermediario.

Opuso igualmente el demandado la Cuestión Previa del Ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil por no haber especificado el actor los daños y perjuicios que reclama, no determina en cuanto se ha empobrecido su patrimonio por la falta de pago que le imputa al arrendatario. Sin embargo, se observa que al narrar los hechos en su escrito libelar, éste claramente señala que “ … debido a la insolvencia del arrendatario C.G.M., nuestra representada Agencia Bravo, C.A. ha sufrido daños y perjuicios, por cuanto no ha recibido el pago correspondiente por el alquiler de dicho inmueble, lo cual implica un detrimento de su patrimonio …” lo cual significa que al dejar de pagar los cánones de arrendamiento su patrimonio se ha menoscabado en un monto equivalente al dejado de pagar y la causa es obvia, es una obligación contractual que se ha incumplido por lo que la Cuestión Previa del defecto de forma debe quedar desechada y así se declara.

Opuso igualmente el demandado la Cuestión Previa del Ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinada causales que no sean las alegadas en la demanda. En virtud de que 01-01-2000 entró en vigencia la Ley de Arrendamiento Inmobiliario con lo que se derogó las normas generales de desocupación de inmueble a que hace referencia el Código Civil. En cuanto a esta cuestión previa debemos señalar que el artículo 93 de la novísima Ley de arrendamiento inmobiliario establece expresamente cuáles leyes y decretos quedaron derogados por su entrada en vigencia, quedando plenamente vigente el Código Civil el cual continua rigiendo las relaciones arrendaticias a tiempo determinado, de manera que es correcto invocar artículos tales como el 1167, 1579 y 1592 cuando se pretenda la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el desalojo deberá sustentarse en las normas del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por lo que la Cuestión Previa de prohibición de la Ley debe quedar desechada y así se decide.

Entrando al fondo de lo planteado, se observa que la parte demandante fundamenta su demanda en el hecho de que el inquilino demandado, quien suscribió un contrato a tiempo determinado en el que se estipuló el pago de un canon mensual de Cincuenta mil Bolívares que debían ser cancelados con toda puntualidad al vencimiento de cada mes, siendo el caso que a partir del año 2000 el inquilino ha dejado de pagar el canon mensual, teniendo hasta la interposición de la demanda veintisiete (27) meses insolutos, por lo que demanda la Resolución del Contrato, la subsecuente entrega del inmueble y el pago de los daños y perjuicios causados por la falta de pago calculados en UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.350.000,00) y los que se sigan generando. Por su parte el demandado en su contestación, niega y contradice que Agencia Bravo, .C.A. tenga facultades para arrendar por más de dos años. Niega que esta empresa sea propietaria del inmueble y rechaza y contradice la demanda en todas y cada una sus partes por ser inciertos los mismos.

En el orden de ideas anteriores, lo primero que debe quedar establecido en esta causa es la naturaleza del contrato celebrado, cabe decir que, el contrato celebrado fue acompañado por el actor con su demanda. Dicho contrato no fue impugnado por el demandado, por lo que conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, éste produce pleno valor probatorio en este juicio; constatándose que éste en su cláusula tercera estipula que el lapso que han convenido las partes contratantes para la duración del contrato fue de un plaza fijo de seis meses contados a partir del 31 de enero de 1999, entendiéndose que éste se prorrogaría por períodos iguales y sucesivos siempre y cuando cualquiera de las partes no diere aviso o notificación a la otra de su voluntad de no prorrogar por lo menos con 30 días de anticipación.

De esta cláusula se desprende claramente que las partes convinieron en celebrar una relación de arrendamiento a tiempo determinado y así queda establecido. Debemos entonces aclarar aquí, que aun cuando la relación haya comenzado antes de la celebración del contrato que sirve de fundamento a esta demanda, esto no quita el carácter de determinado de la relación pues son las estipulaciones contenidas en este contrato las que van a regir las relaciones entre arrendador y arrendatario, de manera que no tiene ningún efecto jurídico el que el demandado invoque en su contestación que la relación se ha mantenido por más de 10 años, ello sólo sería en juicio si se discutiera el derecho de prórroga legal, por ello quedan desechadas las documentales insertas del folio 18 al 25 por ser impertinentes a esta causa. Por otra parte y en relación al rechazo que hace el demandado de la condición del demandante para arrendar y al que éste sea propietario del inmueble, ha quedado suficientemente claro al momento de resolver la cuestión previa del ordinal 2° del artículo 236 del Código de Procedimiento Civil el carácter de Agencia Bravo, C..A. y de las condiciones bajo las cuales se celebró el contrato de arrendamiento; amén de que en caso como este no se discute la propiedad sino el derecho del demandante a intentar su pretensión de resolución. Por último, en lo que respecta a la causa que motiva esta demanda que lo es el incumplimiento del pago por parte del inquilino de 27 cánones de arrendamiento, es necesario señalar que si bien en el escrito de contestación tal incumplimiento es negado por el demandado, éste durante el lapso probatorio no trae al proceso elementos de pruebas que permitan desvirtuar el incumplimiento que le imputa la actora, antes por el contrario, es la actora quien promueve copia certificada del expediente de consignaciones llevado por el Juzgado Segundo de Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial, constatándose de dichas documentales que si bien el demandado hacía consignaciones a favor de Agencia Bravo, C.A. estas eran efectuadas en su mayoría en forma extemporánea, así por ejemplo, aparece que los meses de Octubre y Noviembre del año 2000 fueron consignados el 28-11-00, la de Diciembre del año 2000 el 24-01-01, el pago del canon de enero de 2001 fue consignado el 23-04-01, luego aparece un escrito donde se consigna los meses de Febrero, marzo y abril del año 2001 el 25-04-01, los meses mayo, junio y julio del año 2001 el 27-09-01. Todo lo cual demuestra el incumplimiento en que ha incurrido el arrendatario.

En consideración a los razonamientos expuestos, este Tribunal actuando en Nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la Cuestión Previa del Ordinal 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Se declara SIN LUGAR la Cuestión Previa del Ordinal 6° del Artículo 356 ibídem. Se declara SIN LUGAR la Cuestión Previa del Ordinal 11° del Artículo 346 ibídem. Se declara CON LUGAR La demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por empresa AGENCIA BRAVO, C.A. en contra del ciudadano C.E.G.M., todos suficientemente identificados en la parte narrativa de esta sentencia. Queda resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes. Se condena al demandado a entregar el inmueble arrendado consistente de una casa situada en la Carrera 17 con esquina de la Calle 30 de esta ciudad, distinguida con el N° 29-102, totalmente de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió así como solvente en los servicios de agua, energía eléctrica y aseo urbano. Se condena igualmente al demandado a pagarle a la actora por vía indemnizatoria la cantidad de UN MILLON TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.350.000,00) por los daños y perjuicios causados y un monto equivalente al canon de arrendamiento por todo el tiempo que transcurra desde la introducción de la presente demanda hasta la entrega definitiva del inmueble. Se condena en costas a la parte vencida conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente sentencia fue dictada fuera del lapso de Ley, se ordena notificar a las partes.

Publíquese y Regístrese.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintitrés (23) días del mes de Diciembre del año dos mil tres (2003) Años 193° y 144°

La Juez,

Dra. L.L.R. deR.

La Secretaria,

A.L.P.

En la misma fecha se publicó siendo las 2:17 p.m.

La Secretaria,