Decisión de Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de Lara, de 1 de Octubre de 2003
| Fecha de Resolución | 1 de Octubre de 2003 |
| Emisor | Juzgado Segundo del Municipio Iribarren |
| Ponente | Martin Enrique Bonilla Alvarado |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
EXPEDIENTE CIVIL Nº 967
PARTE ACTORA: AGENCIA BRAVO C.A, inscrita en el Registro de Comercio, que llevó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha: 23-04-1975, bajo el Nº 208, folio 1fte al 4fte, del libro de comercio Nro.3, de este domicilio.-
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: R.B.C. Y S.B., abogados en ejercicios, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 73.988 y 62.965, respectivamente y de este domicilio.-
PARTE DEMANDADA: E.E.V.O., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 9.609.926, de este domicilio.-
DEFENSORA AD-LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: S.R.N., abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 102.119.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Por libelo de demanda presentado en fecha 18-07-2002, los ciudadanos: R.B.C. y S.B., abogados en ejercicios, Inpreabogados N° 73.988 y 62.965, respectivamente y de este domicilio, actuando en nombre y representación de la AGENCIA BRAVO C,.A, de este domicilio, demandó al ciudadano: E.E.V.O., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 9.609.926, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sobre un inmueble constituido por tres (3) salones para comerció situados en la Avenida B.d.S.R. cruce con la carretera vieja de la misma población, Barrios Las Delicias, Jurisdicción de la Parroquia S.R.M.I.d.E.L..- Alegaron los actores, que el contrato de arrendamiento privado fue celebrado en fecha 31-01-1997.- Que en fecha: 23-11-2001, y de conformidad con lo establecido en la Cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento, se le notificó al arrendatario accionado, E.E.V.O., la voluntad de la Actora, AGENCIA BRAVO, C.A., de no prorrogar el contrato de arrendamiento, que a dicho ciudadano le correspondía la prórroga legal por cuanto esta opera de pleno derecho, considerándose tiempo determinado y vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas.- Que el accionado comenzó hacer uso de su prórroga a partir del mes de Febrero del 2002, adeudando las mensualidades pactadas de los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio del 2002 a razón de Bs. 180.000,00 por cada mes, para un total de Bs. 900.000,00.- Que demandó al accionado, a los fines de que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal, a Resolver el Contrato de Arrendamiento celebrado entre la parte actora y el accionado.- A pagar a título de daños y perjuicios, una cantidad equivalente a la suma de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio del 2002 a razón de Bs. 180.000,00 por cada mes, y una cantidad equivalente a los cánones de arrendamientos que siguieran generándose hasta la entrega real y efectiva del inmueble a razón de Bs. 180.000,00 por cada mes.- Las costas y costos del proceso.- A devolver el inmueble solvente de los servicios de agua, energía eléctrica y aseo urbano, conforme a lo establecido en la Cláusula Duodécima, a devolver igualmente el inmueble debidamente desocupado en las mismas buenas condiciones y buen estado de mantenimiento en que lo recibió de conformidad con la Cláusula Undécima.- Fundamentaron la demanda de conformidad con las cláusulas incumplidas del contrato y en los artículos 1.167, 1.579, 1.592, 1.160, 1.264 y 1.616 del Código Civil.- Riela a los folios 4 al 11 los documentos fundamentales de la presente acción.- Riela al folio 12 auto de admisión de la demanda.- Al folio 15, el alguacil del Tribunal consignó compulsa del accionado por cuanto al trasladarse a practicar la citación el mismo no se encontraba.- A solicitud de la parte actora, el Tribunal por auto que riela al folio 23, acordó la citación por Carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.- Al vuelto de folio 25 la secretaria del Tribunal dejó constancia que fijó copia del Cartel en la morada del demandado.- A los folios 26 y 27 riela los carteles debidamente publicados en la prensa.- A solicitud de la parte actora, al folio 29 se designó defensora ad-litem de la parte demandada, a la abogada: S.R.N., quien previa notificación al folio 33 aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley.- A solicitud de la parte actora, al folio 34 se acordó la citación de la defensora, ad-litem, siendo practicada por el alguacil del Tribunal como consta al folio 35.- Cursa al folio 37 escrito de contestación a la demanda presentado por la defensora ad-litem de la parte demandada.- Riela al folio 39 escrito de pruebas, promovidos por la parte actora y admitidas por auto que cursa al folio 40.-
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la abogada S.R.N., actuando en su carácter de Defensora Ad-litem del accionado, ciudadano: E.E.V.O., presentó escrito que riela al folio 37 de autos, y en el cual contestó la demanda, en los siguientes términos: Rechazó, negó y contradijo que su representado adeude alguna cantidad de dinero, y que no haya pagado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio del 2002, dejados de percibir por el actor.- Rechazó, negó y contradijo que el actor haya efectuado las gestiones amigables para lograr el pago de los mencionados cánones de arrendamiento.- Rechazó, negó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho.-
Ahora bien, establecen los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que corresponden a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hechos.- En este sentido observa el Tribunal que solo la parte actora promovió pruebas que cursan al folio 39, y admitidas al folio 40, en donde reprodujo el mérito favorables de los autos, el valor probatorio del contrato de arrendamiento, y el valor probatorio de la Cláusula Segunda del Contrato.- Ahora bien, efectivamente la parte actora, produjo con su demanda los siguientes instrumentos: marcado “A” folios 4 y 5, en copia certificada poder otorgado por la actora AGENCIA BRAVO, a los abogados R.B.C. y S.B., Inpreabogados N° 73.988 y 62.965, ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 09-06-1999, bajo el N° 34, Tomo 41; Marcado “B” Contrato de Arrendamiento Privado en original suscrito entre las partes: actora y demandada, el cual riela a los folios 9 al 10; Marcado “C” copia firmada en original de la misiva suscrita por la parte actora, y dirigida a la parte demandada, estos instrumentos que no fueron en modo alguno impugnados, desconocidos o tachados, son apreciados por este Tribunal de conformidad con los artículos 1357, 1363 y 1371 del Código Civil, en concordancia con los artículos 429, 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil.- Y ASI SE ESTABLECE.-
Revisado minuciosamente los instrumentos producidos por la parte actora, el Tribunal observa: Riela a los folios 9 y 10 en original Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes en fecha 31-01-1997, del contenido del mismo, el Tribunal constata en la Cláusula Primera, que el inmueble arrendado, es el mismo al cual se refiere la presente acción; asimismo en la Cláusula Segunda, que el canon establecido fue la cantidad de Bs. 100.00,00, el cual fue aumentado en Bs. 180.000,00, de mutuo acuerdo, según aseveración de la parte actora en su libelo de demanda.- En la Cláusula Tercera, observa el Tribunal que las partes convinieron para la duración del contrato, el plazo fijo de un (1) año, contados a partir de la suscripción del mismo, es decir, el 31-01-1997, entendiéndose prorrogado por período iguales y sucesivos, siempre y cuando cualquiera de las partes no diere aviso o notificación a la otra de su voluntad de no prorrogar la convención con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prórrogas.- En la Cláusula Cuarta las partes contratantes a los fines de la notificación de no prorrogar el contrato, La Arrendadora podría utilizar alternativamente cualquiera de los siguientes medios: A.- Participación personal directa que suscribirá como acuse de recibo el notificado, con expresión de la fecha; B.- Notificación Judicial por medio de Tribunal competente; C.- Cartel publicado en un diario de la localidad.; D.- Telegrama con acuse de recibo; E.- Correo certificado, y que será totalmente válida la notificación que al efecto recibiere cualquier persona que se encontrare en la sede o morada del notificado para el momento de recibirla.- En la Cláusula Sexta, que el incumplimiento del contrato por parte de El Arrendatario de los términos especificado, dará derecho a La Arrendadora a exigir la desocupación inmediata del inmueble, cobrando el pago total por la vigencia del contrato, bien en su plazo inicial o en sus prórrogas.- En la cláusula Séptima las partes establecieron que cualquier arreglo, mejoras o bienhechurias, que el arrendatario practicare en el inmueble arrendado serían de la sola cuenta y riesgo del Arrendatario, sin que el propietario del inmueble o La Arrendadora tenga nada que pagarle al respecto.- En la Cláusula Décima convinieron que cualquier incumplimiento de la obligaciones contraídas en el contrato, dará derecho a la Arrendadora de exigir la desocupación inmediata del inmueble con las demás acciones civiles y penales a que hubiere lugar, y en cualquiera de estos casos el contrato quedaría resuelto.- En la Cláusula Undécima, que al terminar el contrato por cualquier causa, el arrendatario se obliga a entregar el inmueble debidamente desocupado, en las mismas buenas condiciones y en el mismo buen estado de funcionamiento en que lo recibió.- En la Cláusula Duodécima las partes establecieron que los servicios de agua, energía eléctrica, teléfono y aseo urbano, serían por cuenta de El Arrendatario, presentando el último recibo a La Arrendadora, el día que se produzca la desocupación, debidamente cancelados.- Igualmente observa el Tribunal que cursa al folio 11 misiva de fecha 23-11-2001, mediante la cual la actora AGENCIA BRAVO, C.A., representada por su Gerente, ciudadano D.B.A., notifica al demandado, ciudadano: E.E.V.O., en la dirección del inmueble objeto del presente litigio, que a partir del 31-01-2002, el canon de arrendamiento sería de Bs. 180.000,00, por lo cual se le agradecía pasar por la Agencia para formalizar lo relativo al nuevo contrato, que en caso contrario, sirva la misma para notificarle que el contrato de arrendamiento vencía el 31-01-2001 y no seria renovado, haciendo entrega para dicha fecha del inmueble completamente desocupado, en perfecto estado y solvente de todos los servicios, dicha notificación fue firmada por el ciudadano: J.H., titular de la Cédula de Identidad N° 7.435.977.- De dicho instrumento, el Tribunal observa que en fecha 23-11-2001, la Arrendadora notificó al Arrendatario que el nuevo canon de arrendamiento a partir del 31-01-2002, sería la cantidad de Bs. 180.000,00, de no aceptar el mismo, la prórroga del contrato con vencimiento al 31-01-2002, no sería renovado.- Tal notificación cumple con lo convenido por las partes, en la Cláusula Tercera y Cuarta del Contrato de Arrendamiento, en el sentido que la parte accionada fue notificada con no menos de treinta (30) días de anticipación, y mediante la alternativa “A”, de la Cláusula Cuarta, es decir, Participación personal directa que suscribirá como acuse de recibo el notificado, siendo recibida por el J.H., titular de la Cédula de Identidad N° 7.435.977, y que conforme a lo suscrito por las partes en la referida Cláusula Cuarta, que será totalmente válida la notificación que al efecto recibiere cualquier persona que se encontrare en la sede o morada del notificado para el momento de recibirla.-
Siendo pues que la parte accionada fue notificada del nuevo canon de arrendamiento en Bs. 180.000,00 a partir del día 31-01-2002, y no formalizando lo relativo al nuevo contrato, igualmente quedó notificado, que en caso contrario, no sería prorrogado el mismo.- Ahora bien, establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, esté se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a la regla b) por un lapso máximo de un (1) año, cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5).- Igualmente establece el precitado artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que durante la prórroga legal, la relación arrendaticia, se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.- Observa el Tribunal que en el caso que nos ocupa, habiéndose establecido en el contrato de arrendamiento, como término de duración del mismo, un (1) año fijo prorrogable a partir del 31-01-1997, y del cual la última de sus prórroga vencía el 31-01-2002, y habiendo durado la relación arrendaticia por más de un (1) año y menor de cinco (5) años, la prórroga legal operaría a tiempo determinado por un (1) año, a partir de febrero del año 2002 hasta el mes de Febrero del 2003, y por cuanto la parte actora no demostró el mutuo acuerdo o convenio con el demandado, de haber aceptado el nuevo canon de arrendamiento de Bs. 180.000,00 mensuales, y siendo pues que el contrato conforme a la Cláusula Cuarta se celebró rigurosamente a Intuito Personae, el hecho de que la notificación fue debidamente firmada por un ciudadano, de nombre J.H., C. I. N° 7.435.977, esto no prueba que el demandado haya aceptado de mutuo acuerdo el nuevo canon de arrendamiento.- En consecuencia, permanecerá vigente durante el tiempo de la prórroga legal, antes establecido, el canon de arrendamiento original, es decir de Bs. 100.000,00.- Y ASI SE ESTABLECE.-
Observa el Tribunal, que en la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada, representada por su Defensora Ad-litem, abogada; S.R.N., rechazó, negó y contradijo que su representado adeude alguna cantidad de dinero, y que no haya pagado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio del 2002, dejados de percibir por el actor, pese a esta afirmación la parte demandada durante el debate probatorio, no demostró haber cancelados los cánones de arrendamiento demandados, los cuales abarcan los primeros cinco (5) meses del año de su prórroga legal, y siendo pues, que durante la prórroga legal permanece vigente las mismas condiciones y estipulaciones convenidas, este incumplimiento de la falta de pago, da derecho a la actora, conforme a la Cláusula Sexta, Décima, Undécima y Duodécima, así como los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, que establece que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, y no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley, y deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se deriven de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, a pedir la desocupación inmediata del inmueble, a resolver el contrato suscrito, debiendo entregar el demandado el inmueble debidamente desocupado en las mismas buenas condiciones y buen estado de mantenimiento en que lo recibió solvente de los servicios de agua, energía eléctrica y aseo urbano, debiendo presentar el día que se produzca la desocupación el último recibo de cada servicio debidamente cancelado, siendo pues procedente, la acción intentada por la parte actora por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, debe ser declarada Con Lugar.- Y ASI SE DECIDE.-
La parte actora igualmente demandó al accionado a pagar a título de daños y perjuicios, una cantidad equivalente a la suma de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio del 2002 a razón de Bs. 180.000,00 por cada mes, y una cantidad equivalente a los cánones de arrendamientos que siguieran generándose hasta la entrega real y efectiva del inmueble a razón de Bs. 180.000,00 por cada mes, siendo pues, que quedó establecido que el canon de arrendamiento para la prórroga legal sería la cantidad original establecida en el contrato, es decir, de Bs. 100.000,00, y por cuanto la petición de la actora de conformidad con los artículos 1264 del Código Civil, que establece: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.- Artículo 1.167 eiusdem: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”, hace procedente la acción incoada por la parte actora, incluyendo los daños y perjuicios ocasionados al actor, y 1.616 ídem, que establece: “ Si se resolviere el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene este la obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se haya irrogado al propietario”, no es en modo alguno contraria a derecho, se ordena a la parte demandada, a pagar a la parte actora, a título de daños y perjuicios, los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2002, Enero y Febrero del 2003 a razón de Bs. 100.000,00 por cada mes, y una cantidad equivalente a los cánones de arrendamientos que siguieran generándose hasta la entrega real y efectiva del inmueble a razón de Bs. 100.000,00 por cada mes.- Y ASI SE DECIDE.-
