Decisión de Juzgado Quinto Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 16 de Octubre de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL Y DEL T.D.L.C.

JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA

DE CARACAS.

Años: 196º y 148º.-

PARTE ACTORA: AGOSTINHO GONCALVES, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº: E- 751.089.

APODERADOS

JUDICIALES

DE LA PARTE

ACTORA: J.R.D.A., S.F.D.A., G.M.C. y C.E. PINTO, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros: 12.187, 32.181, 66.555 y 66.359, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: H.A.L., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº: 3.546.599.-

ABOGADO ASISTENTE

DE LA PARTE

DEMANDADA: FEDY P.S., Abogado en ejercicio, de este domicilio e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº: 17.386.-

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO (APELACIÓN).

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE Nº: 07-3964.-

I

SÍNTESIS DEL PROCESO

Sube en Alzada el presente expediente, previa su distribución ante el Juzgado Distribuidor de Turno, correspondiéndole a este Tribunal el conocimiento del recurso de apelación interpuesto por el ciudadano H.A.L. en su carácter de parte demandada, en contra de la Sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha Cuatro (04) de M.d.D.M.S. (2.007), en la cual se declaró Con Lugar la demanda de Resolución de Contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano Agostinho Goncalves.

En fecha 24 de Mayo de 2.007, el Tribunal le dio entrada y fijó oportunidad para dictar sentencia.

Vencida la oportunidad para sentenciar, el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

II

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES

Expone la parte actora en su libelo de demanda lo siguiente:

- Que celebró con el arrendatario, ciudadano H.A.L., en fecha 01 de Abril de 2.005, un contrato de arrendamiento que tuvo por objeto el apartamento identificado con el Nº 01, que forma parte del Edificio 64, situado entre Ño Pastor a Misericordia, Parroquia La Candelaria, del Distrito Capital, para el uso exclusivo de su vivienda, de conformidad con la cláusula primera del instrumento arrendaticio.

- Que en la cláusula segunda del contrato se estableció, que el tiempo de duración sería de un año fijo y que durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se consideraría a tiempo determinado y permanecerían vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original; y que el contrato comenzaría a regir a partir del 1º de Abril de 2.005 hasta el 31 de Marzo de 2.006.

- Que en su cláusula tercera estipularon que el canon de arrendamiento mensual sería por la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000,oo) ajustado anualmente, de acuerdo al índice general de precios al consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, el cual pagará el arrendatario dentro de los cinco (5) primeros días de cada mensualidad vencida.

- Que en la cláusula décima primera pactaron que la falta de cumplimiento de cualesquiera de las cláusulas o su quebrantamiento por parte del arrendatario, será causa para que el arrendador considere resuelto el contrato, y este pagará todos los gastos que se ocasionaren.

- Que el arrendatario ha dejado de cumplir con las obligaciones principales asumidas a través del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, mediante una conducta renuente, al haber dejado de pagar el canon de arrendamiento de las mensualidades vencidas y correspondientes a los meses de Marzo, Abril de 2.006, más los meses correspondientes a la prorroga legal de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.006, a razón de Doscientas Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000,oo) cada una, adeudando en total, por concepto de cánones de arrendamientos insolutos, la cantidad de Dos Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 2.200.000,oo)

- Que en virtud de lo anterior procede a demandar la resolución del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de Abril de 2.005 y subsidiariamente el pago de los cánones de arrendamientos insolutos, más la cantidad de Doscientos Mil Bolívares por cada uno de los meses que se sigan venciendo hasta la terminación definitiva del pleito, solicitando sea determinado por la secretaría del Juzgado, una vez que quede definitivamente firme la sentencia y como complemento del fallo.

En la oportunidad para dar contestación a la demanda, compareció la parte demandada alegando lo siguiente:

- Que solicita como punto previo, la perención breve de la instancia, en el presente proceso.

- Que la razón arrendataria que dio origen al arrendamiento del inmueble señalado en el proceso, data desde hace más de 28 años con contratos sucesivos efectuados a lo largo de los años, los cuales ha cumplido religiosamente.

- Que siempre han mantenido una conducta seria a las obligaciones contraídas, hasta el día en que me presente a pagar el mes de marzo de 2.006 y el señor Goncalves me dijo que debería hablar con su abogado, el cual le informó que no podía recibir el pago hasta nuevo aviso, porque el contrato se iba a dar por terminado, sin percatarse de que no están hablando de un año, sino de 28 años de arrendamientos continuos.

- Que no recibía el canon de arrendamiento, pero si el pago del consumo de agua, alegando que el canon de arrendamiento lo recibiría después.

- Que dejó correr varios meses y volvió de nuevo y no le aceptó el pago, aduciendo que tenían que firmar un nuevo contrato con un canon de arrendamiento más oneroso para poder recibir el pago y que de no ser así, darían por terminado el contrato.

- Que lo deja en incertidumbre al demandar un contrato que a su juicio afirma determinado, violando la norma contenida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala las condiciones de pago del contrato, situación que no se ha violado por cuanto alega que solo debe un mes de arrendamiento.

- Que en ningún momento le participó el lapso señalado por la Ley para informarme que el contrato vencía el primero de abril de 2.006, de donde se deduce que el contrato de arrendamiento pasa de un contrato determinado a tiempo indeterminado.

- Que por todo lo expuesto rechaza, niega y contradice la demanda en todas sus partes tanto en los hechos como en el derecho invocado, por cuanto están en presencia de un contrato a tiempo indeterminado e impugna lo señalado por el actor en la cláusula segunda, donde dice que el presente contrato locativo comienza a regir el primero de abril de 2.005, y termina de pleno derecho el 31 de marzo de 2.006.

III

DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Planteada la litis en los términos expuestos, es así, por una parte pretensión de la parte actora consistente en la resolución de un contrato de arrendamiento; y por la otra, la defensa del demandado consistente en la negativa, rechazo y contradicción de la demanda por cuanto se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, impugnando de esta manera lo señalado con el actor en la cláusula segunda; pasa en consecuencia esta Juzgadora al análisis de todas las pruebas traídas al proceso por las partes en los siguientes términos:

Pruebas de la parte actora:

Junto al libelo de demanda, la parte actora consigna las siguientes documentales:

1. - Original de contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Agostinho Goncalves, en carácter de arrendador, y el ciudadano H.A.L., en carácter de arrendatario, en fecha Primero (1º) de Abril de 2.005, sobre el bien inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 1, que forma parte del Edificio 64, situado entre Ño Pastor a Misericordia, Parroquia La Candelaria, del Distrito Capital. Documento privado que al no haber sido desconocido por la contraparte el Tribunal le otorga valor probatorio de acuerdo a lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, en cuanto al hecho de demostrar que entre las existió entre las partes un contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble en cuestión desde el 1º de Abril de 2.005, hasta el 31 de Marzo de 2.006 por la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000,oo) mensuales.

2. - Copia simple de un contrato de compra venta debidamente protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Departamento Libertador del Distrito Federal, en fecha 27 de Marzo de 1.985, bajo el Nº 9, Protocolo Primero, Tomo 49, suscrito entre las ciudadanas R.M. y C.M., en carácter de vendedoras y los ciudadanos Agostinho Goncalves y J.P.d.A., en condición de compradores, sobre el bien inmueble en cuestión. Documento público que al no aportar elementos tendentes a dilucidar la presente controversia, el Tribunal lo desecha por impertinente.

   Durante la fase probatoria, la parte actora promovió las siguientes pruebas:

   - Promueve el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1º de Abril de 2.005, el cual fue valorado supra.

   - Promueve la confesión de la parte demandada explanada en su escrito de contestación. En relación a esta prueba, el Tribunal procede a desestimarla por cuanto es obligación del Juez, a.y.v.t.y. cada uno de los hechos que sean parte de la controversia y que haya sido debidamente alegados y probados, sin necesidad de promoción por las partes intervinientes en el juicio.

   Pruebas de la parte demandada:

   Durante la fase probatoria, la parte demandada promovió las siguientes pruebas:

   En primer termino, promueve siete (7) contratos de arrendamientos presuntamente celebrados entre los ciudadanos Agostinho Goncalves y H.A.L., correspondiente a los siguientes períodos 1.991-1.992, 1.994-1.995, 1.996-1.997, 2.001-2.002, 2.002-2.003, 2.003-2.004 y 2.004-2.005, sobre le bien inmueble en cuestión. Al respecto observa este Tribunal que las documentales presentadas se tratan de instrumentos privados que al no estar suscrito por uno de los obligados, el Tribunal los desecha del debate probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 1.368 del Código Civil.

   Promueve Ciento Cincuenta y Cinco (155) recibos de pago de cánones de arrendamientos respecto pensiones que no son las demandadas en el presente juicio, por lo que el Tribunal los desecha por impertinentes.

   Promueve la testimonial de los ciudadanos A.H. y C.L., las cuales fueron desechadas por el A-Quo en virtud de su impertinencia.

   IV

   PUNTO PREVIO

   Antes de entrar a decidir el fondo de la controversia pasa esta sentenciadora a resolver como punto previo, la solicitud de perención de la instancia planteada por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda.

   En tal sentido, alega el demandado que desde el 14 de febrero de 2.007, fecha en la cual fue admitida de la demanda, hasta el 30 de marzo de 2.007, fecha en que fue verificada su citación, transcurrieron mas de Cuarenta y Cuatro (44) días sin que la parte interesada haya gestionado los trámites para que fuese lograda la citación en el tiempo perentorio establecido por la ley.

   Al respecto se evidencia de las actas procesales que conforman el presente expediente, que efectivamente el 14 de febrero del 2.007 se admitió la presente demanda y que el 21 del mismo mes y año, la parte actora mediante diligencia, dejó constancia de haber entregado al alguacil los emolumentos necesarios para la practica de la citación personal de la parte demandada, por lo que entre una fecha y otra transcurrieron siete (7) días continuos.

   Así las cosas, siendo que la parte demandante actuó de manera diligente con la entrega al alguacil de los emolumentos necesarios para la citación de la parte demandada a los siete días siguientes a la admisión de la demanda, mal puede encontrase el presente caso dentro del supuesto contenido en el ordinal 1º del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el criterio asumido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de dictada en fecha 06 de Julio de 2.004, por el Magistrado Ponente Carlos Oberto Vélez, en el Caso J.R.B. en contra de Sociedad Mercantil Seguros Caracas Liberty Mutual. En virtud de lo anterior declara este Tribunal improcedente la solicitud de perención de la instancia efectuada por la parte demandada en el presente juicio. Y así se decide.-

   V

   MOTIVACION PARA DECIDIR

   Una vez decidido el punto previo en el presente juicio, pasa esta Sentenciadora a decidir el fondo de la controversia en los siguientes términos:

   En primer lugar quedó plenamente demostrada la existencia de una relación arrendaticia entre las partes sobre el bien inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 01, que forma parte del Edificio 64, situado entre Ño Pastor a Misericordia, Parroquia La C.d.D.C., desde el 1º de Abril de 2.005 hasta el 31 de Marzo de 2.006, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento que corre inserto al folio once (11) del presente expediente.

   Asimismo, se evidencia del contrato de arrendamiento consignado en original por ambas partes, que el plazo señalado para la duración del mismo era de una año fijo, con la prorroga legal arrendaticia establecida en el literal a del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

   Ahora bien, siendo el contrato una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico, conforme al artículo 1.159 del Código Civil, tiene fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

   En tal sentido, la intención de las partes que constituyen el contrato, exige para su realización una causa suficiente, la cual está contenida en el mismo contrato (Ley entre las partes) o siempre se encuentra en la misma Ley.-

   En el mismo orden de ideas, el referido artículo contiene dos normas perfectamente determinadas, las cuales son a saber: 1º) La que determina la obligatoriedad del contrato; y 2º) La que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes. Es igualmente importante resaltar que la fuerza obligatoria del contrato, constituye una premisa legal, que se traduce en el respeto mutuo que las partes se deben en sus relaciones contractuales, tal como lo establece nuestro ordenamiento jurídico en su artículo 1.160 del Código in comento, que dispone:

   Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley

   .-

   En la señalada norma está contenido lo que se ha llamado los efectos expansivos del contrato, ya que en la misma, y como consecuencia de su aplicación, dichos efectos trascienden el radio de lo expresamente convenido y se extiende a todas las consecuencias que por razón de la buena fe, la equidad, el uso o la Ley, puedan derivarse de los mismos.-

   Asimismo, el legislador para los contratos bilaterales en caso de incumplimiento, contempló el artículo 1.167 del Código Civil, el cual establece:

   En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

   .-

   De la norma anteriormente transcrita, se desprenden los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria demandada a través del presente juicio, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral; y,

2. El incumplimiento de la parte demandada respecto de sus obligaciones.

   En el caso que nos ocupa, queda demostrada la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes del presente juicio, sin embargo, en modo alguno consta de las actas del expediente que el arrendatario, haya efectuado el pago de la pensión arrendaticia del mes de Marzo de 2.006, la cual es demandada en este caso y siendo esta de carácter obligatoria por encontrarse dentro del año fijo de duración del contrato suscrito.

   Ahora bien, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:

   Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación

   .

   En este sentido, ante la inexistencia probatoria, por parte del arrendatario, en cuanto al pago del cánones de arrendamiento demandado, se evidencia en consecuencia la insolvencia en la cancelación del mismo, y por tanto el incumplimiento de una de las dos obligaciones principales del arrendatario, la cual se encuentra contenida en el numeral 2º del artículo 1.592 del Código Civil, por lo que declara este Tribunal procedente la pretensión de Resolución del Contrato de Arrendamiento en cuestión, con base a lo dispuesto en el artículo 1.167 ejusdem. Y así se establece.-

   Por otra parte aduce el accionante, que el demandado dejó de pagar el canon de arrendamiento de las mensualidades vencidas, correspondientes a los meses de Marzo y Abril de 2.006, más los meses correspondientes a la prorroga legal de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.006, a razón de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000,oo) cada uno, para un total adeudado por concepto de pensiones arrendaticias insolutas de Dos Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 2.200.000,oo). De la misma manera en su petitorio solicita el pago de dichos cánones de arrendamientos, así como tambien cada uno de los meses que se sigan venciendo por concepto de daños y perjuicios ocasionados por el uso ilegal del inmueble, hasta la terminación definitiva del pleito, solicitando que sea determinado por la secretaria del juzgado una vez que quede definitivamente firme la sentencia y como complemento del fallo.

   Al respecto se evidencia, que en la parte motiva del presente fallo, quedó establecido, que la relación arrendaticia entre las partes fue pactada para un año fijo desde el 1º de Abril de 2.005, hasta el 31 de Marzo de 2.006, por lo que mal puede demandar el accionante el canon correspondiente al mes de Abril, siendo que para dicho mes, ya se encontraba vencido el contrato en cuestión.

   Así también, en cuanto a la prorroga legal arrendaticia que alega el accionante, haber operado en beneficio del demandado, es necesario tomar en consideración el contenido del artículo 40 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el cual dispone lo siguiente:

   Artículo 40: Si al vencimiento del termino contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal

   En tal sentido, se observa que tal y como quedó establecido supra, que para el momento de la culminación del contrato, el demandado había incumplido con una de las dos obligaciones principales del arrendatario, contenida en el numeral 2º del artículo 1.592 del Código Civil, relativa a la falta de pago de los cánones de arrendamientos pactados, al no haber probado la solvencia correspondiente al mes de Marzo de 2.006, por lo que en modo alguno operó a favor del arrendatario la prorroga legal arrendaticia.

   No obstante lo antes expuesto, considera este Tribunal procedente la solicitud efectuada por el accionante en relación al pago de los meses durante los cuales el arrendatario siguió en posesión del bien inmueble, por cuanto los mismos fueron solicitados en concepto de daños y perjuicios en virtud del uso ilegal del inmueble. Y así se decide.-

   V

PARTE DISPOSITIVA

Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente analizadas, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

Improcedente la solicitud de perención de la instancia efectuada por la parte demandada en el presente juicio.

SEGUNDO

CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por el ciudadano AGOSTINHO GONCALVES, en contra del ciudadano H.A.L., ambas partes ampliamente identificadas en el cuerpo del presente fallo, y en consecuencia se condena a la parte demandada, salvo derecho de terceros, a realizar la entrega material, real y efectiva, en el buen estado en el que lo recibió, del bien inmueble, constituido por un apartamento identificado con el Nº 01, que forma parte del Edificio 64, situado entre Ño Pastor a Misericordia, Parroquia La C.d.D.C.

TERCERO

Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora la cantidad de Doscientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 220.000,oo) correspondiente a la mensualidad insoluta de Marzo de 2.006, así como también una cantidad igual por cada mes transcurrido desde la culminación del contrato de arrendamiento hasta que quede definitivamente firme la presente sentencia, por concepto de indemnización por daños y perjuicios en virtud del uso del inmueble.

Se condena en costas a la parte demandada por haber apelado de una sentencia confirmada en todas sus partes, conforme a lo dispuesto en el artículo 281del Código de Procedimiento Civil.

Queda en los términos expuestos CONFIRMADA la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha Veintiséis (26) de A.d.D.M.S. (2.007). ASÍ FORMAL Y EXPRESAMENTE SE DECIDE.-

Por cuanto la presente decisión, se dicta fuera del lapso legal establecido, en virtud del imperante exceso de trabajo existente en este Tribunal, notifíquese a las partes de conformidad con los Artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.-

Regístrese y Publíquese. Déjese copia certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del T.d.l.C. Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Diesiseis (16) días del mes de Octubre de Dos Mil Siete (2007). Año 196º de la Independencia y 146º de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

Dra. A.M.C. de MOY.

LA SECRETARIA,

Abog. LEOXELYS VENTURINI.

En la misma fecha, siendo las Tres de la tarde (3:00 p.m.), se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

Exp. N°:07-3964.-

AMCdeM/LV/Mauri.-