Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 28 de Junio de 2007
| Fecha de Resolución | 28 de Junio de 2007 |
| Emisor | Juzgado Sexto de Municipio |
| Ponente | José Emilio Cartaña |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento Por Venc |
ASUNTO: AP31-V-2007-000773
Se refiere el presente asunto a una demanda arrendaticia de cumplimento de contrato por vencimiento del término que presentaron los ciudadanos AGOSTINHO TEDIN DA COSTA Y M.I.M.D.T., mayores de edad, de este domicilio, venezolano el primero y colombiana la segunda, Cédulas de Identidad Nos. V-976.345 y E-81-218.657 respectivamente, representados por los abogados T.B.D. y V.d.J.B., IPSA # 45066 y 75855 respectivamente; contra el ciudadano J.H.V.A., mayor de edad, de este domicilio, Cédula de Identidad No. V-6.282.699.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refieren los apoderados de los actores que sus defendidos, como propietarios, dieron en arrendamiento a la parte demandada el apartamento ONCE-C (11-C), de la primera planta del edificio “Residencias Donaral”, ubicado entre las esquinas Palo Negro y Porvenir
En el contrato de arrendamiento, cuyo documento notariado acompañan, se estipuló que el mismo tendría una duración de un año fijo, de 01-05-04 a 01-05-05.
Pues bien, el año se venció, así como su prórroga, y se le ha solicitado la entrega sin obtener respuesta. Y es por esa razón a que acuden a demandar:
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El cumplimiento de la entrega del inmueble
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El pago de Bs.4.800.000,oo, por concepto de cláusula penal.
Contestación de demanda
La parte demandada se hace representar por el abogado M.J.D.B., IPSA # 24.848, quien pasó a contradecir la demanda, aduciendo los siguientes argumentos:
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Alega falta de cualidad en los apoderados de los actores; porque, de acuerdo al libelo, ellos expresan allí que son ellos—loa apoderados—los propietarios del inmueble arrendado, siendo que los verdaderos dueños son sus representados.
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Alegan la tácita reconducción del contrato (art. 1614 CC), diciendo que después del vencimiento la arrendadora continuó recibiéndole los alquileres, los cuales se le depositaban en su cuenta bancaria. Añade que por razón de la regulación el canon quedó fijado en Bs.308.656,25 y no en Bs.500.000,oo, como se estipuló en un principio.
Examen de las pruebas
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- Al folio 01 corre el libelo de demanda, donde se observa que efectivamente en el capítulo de los hechos, lo apoderados de los actores comienzan diciendo: “Somos propietarios de un inmueble…”
Sin embargo, esa forma de hablar no significa que ellos quieran suplantar a sus representados como demandantes. ya que todo lo que diga una persona, cuando lo dice como representante de otra, hay que asumirlo como dicho por los mismos representados, y no por los representantes; habida cuenta que la representación no es otra cosa que una suplantación o sustitución que crea ficticiamente la ley para facilitar el tráfico de los negocios. Tan es así que el Código de Procedimiento Civil de 1916 que rigió hasta 1985, consideraba “parte procesal”, no solo a los interesados, sino a sus mismos apoderados. El Juez debe en sus decisiones huir de los meros formalismos, que lo hagan incurrir en “sutilezas y puntos de mera forma” (art.254 CPC).
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-Al folio 07 y ss. Corre en copia documento representativo del título propiedad de las partes actoras. Aspecto éste que no esta en discusión en el presente juicio.
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- Al folio 12 corre en fotostato documento notariado representativo del contrato de arrendamiento objeto del presente juicio. Se le tiene por reconocido.
Viniendo a los argumentos de prueba que se desprenden del mismo, cabe decir que dicho contrato es por tiempo determinado, teniendo una vigencia de un año, comenzando el primero de mayo de 2004, lo que significa que su vencimiento cae el primero de mayo de 2005. Y a partir de allí da comienzo de pleno derecho la prórroga legal de seis meses, de acuerdo con el art.38, letra a) del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la que concluye el primero de noviembre de 2005, que es cuando se cumplen los seis meses y nace la obligación de cumplir con el contrato entregando o devolviendo la cosa arrendada.
Pues bien, para que se actualice la tácita reconducción del contrato, como se ha invocado en contestación, debe producirse, con posterioridad de esa fecha, hechos que denoten la voluntad de las partes de seguir ejecutando de facto el contrato después de ese vencimiento.
La tácita reconducción, contemplada en los artículos 1600 y1614 del Código Civil, es una presunción que crea el legislador de que la voluntad de las partes es seguir ejecutando el contrato, a partir de hechos, ocurridos post-vencimiento, que denoten esa voluntad.
Uno de los hechos más concluyentes de esa voluntad, es el cumplimiento de facto de las obligaciones dimanantes del contrato; ya que si las partes siguen ejecutando sus prestaciones, resulta lógico presumir que quieren seguir ligadas al contrato, y el legislador entonces considera el contrato reconducido y a tiempo indeterminado para el futuro.
La parte demandada ha alegado ese cumplimiento, a través de los pagos de los alquileres con la aquiescencia o aceptación del arrendador; lo cual el arrendatario deberá probar; porque el demostrar la tácita reconducción del contrato, o mejor los hechos que la demuestren, es carga del quien lo alega en su defensa., de art.506 CPC.
Esto se verá cuando examinemos los depósitos bancarios promovidos por la parte demandada.
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- Al folio 30 y ss. corren, promovidas por el demandado, treinta y seis planillas de depósitos bancarios hechos por el demandado en la cuenta de la parte actora en Banesco, que van desde el 03 de mayo de 2004, que es la fecha de la primera planilla (f.30) hasta el 19 de mayo de 2007, que es la fecha que aparece en la última (f.65).
De acuerdo con la Sentencia de la Sala Civil del TSJ, de fecha 20diciembre de 2005, asimilamos dichas planillas a la figura de las tarjas, previstas en el art.1383 del Código Civil. Y en consecuencia se le da valor probatorio.
Ahora bien, podría argumentarse, que el único depósito bancario válido y liberatorio de las deudas de alquileres, es el que hace el arrendatario en la cuenta bancaria del “Tribunal de Consignaciones”, de acuerdo con el procedimiento previsto en los artículos 51 y siguientes del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, donde se reglamenta el procedimiento de consignación de cánones de arrendamientos, cuando el arrendador rehúsa recibirlos Sin embargo, porque exista dicho procedimiento no descarta que el arrendador pueda recibir voluntariamente los alquileres en su cuenta bancaria personal, siempre que así se haya convenido; ya que el hecho que el arrendador, como acreedor de los cánones, autorice o permita que el inquilino le deposite los mismos en su cuenta personal, no significa otra cosa que esta autorizando a un tercero—en este caso, a su banco—a recibirlos por cuenta del arrendador, de acuerdo con el art.1286 CC. Incluso aún sin estar el tercero autorizado por el acreedor para recibirlo, el pago deviene válido si el acreedor se beneficia de dicho pago, como lo establece el primer aparte de el art.1286 CC, que a la letra reza así:
El pago hecho a quien no estaba autorizado por el acreedor para recibirlo, es válido cuando éste lo ratifica o se ha aprovechado de él
Para nosotros queda claro que el dinero que entra en la cuenta bancaria de una persona es un activo líquido disponible para titular de la cuenta, que de esa forma aumenta o acrecienta su patrimonio, aprovechándose sin dudas de dicho acrecentamiento o disponibilidad, por lo que cabe subsumirlo perfectamente en el supuesto de hecho de la norma transcrita.: “cuando se ha aprovechado de él” Así se declara
Si vemos que los depósitos de marras caen, de acuerdo con las fechas del cajero, después de la fecha de vencimiento de la prórroga legal, cuando se supone que nace la obligación de entregar el inmueble, que como dijimos fue el Primero de noviembre de 2005—véase las planillas que rielan a los folios 48 y siguientes—esta claro que la tácita reconducción del contrato se actualiza en el presente caso. Así se declara.
Conclusiones
En vista que el inquilino ha venido pagando válidamente sus alquileres en la cuenta personal bancaria del actor, de conformidad con el art.1286, primer aparte del Código Civil, después del vencimiento de la prórroga legal, es concluyente pensar que el contrato de arrendamiento objeto de este juicio se ha reconducido tácitamente, y en consecuencia se ha indeterminado, de conformidad con el art. 1600 del Código Civil.
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre da República y por autoridad de las Ley, declara sin lugar la demanda que presentaron Agostinho Tedin Da Costa y M.I.M.d.T. contra J.H.V.A., ambas partes arriba identificadas. Hay condena en costas.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintiocho (28) días del mes de junio del año dos mil siete, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez,
J.E.C.I..
La Secretaria,
I.C..
Nota.
En esta misma fecha, siendo las nueve y media de la mañana, se publicó la presente sentencia, insertándola en los autos del expediente.
La Secretaria,
