Decisión nº 100 de Juzgado Octavo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 2 de Mayo de 2005

Exp. Nº 01181

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.-

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Demandante: INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES AGROPECUARIA LEAL, C.A. (CALINCA), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Trujillo, el día 13 de mayo de 1992, bajo el Nº 06, tomo 158, con domicilio principal en la ciudad de Valera, Estado Trujillo, con sucursal en esta ciudad de Maracaibo del Estado Zulia.

Apoderado Judicial de la Parte Actora: A.O.V., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.965.183, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 83.409 y de este domicilio.

Demandado: Y.V.D.Q., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-5.604.476 y de este domicilio.

Apoderados Judiciales de la Parte Demandada: ENY BERMUDEZ VALBUENA, EXI BERMUDEZ VALBUENA y E.B.M., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 14.941, 46.389 y 79.848, respectivamente, de este domicilio.

Consta de las actas procesales que integran la anatomía del presente expediente distinguido con el N° 01181, que en fecha 07 de abril de 2.003, este Juzgado le dió entrada y admitió cuanto ha lugar en derecho la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO incoara la empresa INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES AGROPECUARIA LEAL, C.A. (CALINCA) en contra de la ciudadana Y.V.D.Q., antes identificados.

En fecha 16 de mayo de 2003, la demandada confirió Poder Apud-Acta a los abogados ENY BERMUDEZ VALBUENA, EXI BERMUDEZ VALBUENA y E.E.B.M..

Posteriormente, el día 02 de Junio de 2003, la demandada presentó escrito, contestando la demanda y Reconviniendo, el cual fue agregado a las actas con esa misma fecha, admitiendo dicha reconvención cuanto ha lugar en derecho.

Seguidamente, el día 04 de Junio del referido año, la parte actora dio contestación a la Reconvención propuesta mediante escrito.

Aperturado el juicio a pruebas, la apoderada de la demandada reconviniente, presentó su escrito de promoción de pruebas el día 06 de Junio de 2003, que fue agregado a las actas y admitido en esa misma fecha. Después el 09 de Junio del aludido año, la parte actora reconvenida, presentó su escrito de promoción, el cual fue agregado a las actas con esa misma fecha.

Mediante diligencias de fechas 26 de noviembre de 2003 y 12 de Enero de 2004, la apoderada de la parte demandada reconviniente, solicitó se fijara oportunidad para informes. El Tribunal, en fecha 20 de Enero del presente año, fijó el lapso de cinco (5) días de despacho para que las partes expongan lo que consideren pertinentes, después de notificadas las mismas.

PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA

Alega la parte actora en su libelo de demanda INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES AGROPECUARIAS LEAL C.A. (CALINCA), por intermedio de su apoderado judicial, abogado en ejercicio y de este domicilio A.O.V., que su representada celebró un Contrato de Arrendamiento, en su carácter de Arrendatario, sobre un inmueble ubicado en la calle 96 G, Nº 24-74, Sector La Pastora, Jurisdicción de la Parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z., en fecha once (11) de marzo de mil novecientos noventa y ocho (1998) por ante la Notaría Pública Segunda, anotado bajo el Nº 76, Tomo 35 de los Libros respectivos, con la ciudadana Y.V.D.Q., Arrendadora, cuyo objeto sería las actividades de Compra-Venta de Madera y sus Derivados, Materiales para Carpintería y Ferretería. Que no obstante, ya había entrado en posesión de dicho inmueble desde el mes de septiembre del año 1996, realizando desde esa fecha sus operaciones comerciales, alegó también que debido al auge comercial existente, se vio en la necesidad de construir un galpón dentro de la extensión de terreno, que era de 172,65 mts2 y cuya construcción abarca 339mts2, construyendo así una bihenchuría dentro de dicho inmueble; afirmó que en noviembre de 2002, la arrendadora le solicitó, además del pago del canon de arrendamiento, un monto adicional de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo), que como se negó rotundamente a dicha petición del aumento del canon, ésta se posesionó de las llaves, arbitrariamente abriendo y cerrando el candado del galpón antes de la hora del cierre, sacando a los clientes y proveedores del lugar, y al efecto produjo Inspección Ocular, de fecha 25 de noviembre de 2002 realizada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia.

Así mismo alegó, que goza del beneficio de la prórroga legal por el lapso de dos (2) años, porque desde la fecha de la celebración del contrato han transcurrido cinco (5) años. Tal es la situación que la arrendadora se negaba a recibir los cánones de arrendamientos, razón por la cual, tuvo que hacer las respectivas consignaciones por ante este Tribunal, encontrándose en estado de plena solvencia.

Que el cierre del referido galpón acarreó como consecuencia daños de carácter patrimonial para la empresa CALINCA, que en varias oportunidades el representante de la actora quiso en forma amigable volver a entrar en posesión del galpón para reactivar operativamente a la empresa CALINCA, resultando infructuosa por la conducta asumida por la demandada.

Asimismo, alegó que dicha empresa ha permanecido en el ejercicio de la posesión conferida originada por el contrato de arrendamiento celebrado, que la conducta de la ciudadana Y.V.D.Q., encuadra dentro del incumplimiento de la obligación de permitir la posesión del inmueble en virtud de dicho contrato. Igualmente, alegó que por las razones antes señaladas demanda a la ciudadana Y.V.D.Q., para que convenga en:

1. - Restituir a mi mandante en el ejercicio de la posesión del inmueble.

2. - Declarar el beneficio de la prórroga legal.

Por su parte, la demandada en su escrito de contestación a la demanda, afirmó y reconoció los siguientes hechos:

Es cierto que celebró un contrato de arrendamiento con la actora el 11 de marzo de 1998; que le cedió en arrendamiento el inmueble objeto del litigio; que la demandante construyó un galpón dentro del inmueble arrendado, pero que la arrendataria lo hizo sin su consentimiento.

Asimismo, negó y rechazó que haya facultado al actor a que construyera la sucursal, negando, rechazando y contradiciendo que en noviembre de 2002, solicitara al arrendatario una cantidad adicional de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo), puesto que ella estaba en el legítimo ejercicio de lo previsto en la Cláusula Quinta del aludido contrato, donde se prevé, la facultad de la arrendadora de revisar el canon de arrendamiento.

Negó y rechazó que tuviera arrebatos de ira que le condujeran a cerrar el acceso al inmueble arrendado de manera arbitraria, alegó que el arrendatario intempestivamente cesó en sus actividades comerciales, abandonó el inmueble arrendado sin ninguna explicación.

No obstante, alegó que en cuanto al primer pedimento del actor de que se le restituya la posesión del inmueble arrendado, cuando ella en ningún caso ha impedido el ejercicio de sus derechos como arrendatario, y el cierre o apertura de las instalaciones son actos voluntarios de la arrendataria y si estas le han provocado daños materiales o patrimoniales, obedecen a su política comercial y le corresponderá asumir las mejoras de su actividad y no resarcirlas de su arrendador en forma indebida.

En relación al beneficio de prórroga legal, negó y rechazó su procedencia y por ello, procedió a reconvenir al actor por Desalojo del inmueble arrendado, alegando que tal y como se evidencia de la propia confesión del actor-reconvenido, que construyó un galpón sobre el inmueble dado en arrendamiento sin su autorización; que si bien la relación contractual se inició con un canon de arrendamiento de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo) mensuales, el actor después de invertir tanto dinero en dicha construcción (cantidades que se dan por reproducidas), pretenda exigirle el pago de Daños y Perjuicios millonarios, es por ello, y en virtud, de no haberle otorgado su autorización para las reformas en el inmueble arrendado, reconviene al actor, por DESALOJO del inmueble, conforme a lo previsto en el numeral “E” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

De seguidas el Tribunal, pasa a decidir la presente causa en atención al haber examinado en forma minuciosa y exhaustiva las actas procesales que conforman la anatomía de este expediente, así como los alegatos de las partes y el derecho que cada uno les ayuda, a los fines de la subsunción de los mismos dentro del ordenamiento jurídico para poder declarar la voluntad concreta de la Ley, que proceda en esta causa, este Juzgado entra a analizar las probanzas de las partes, de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LAS PARTES

Jurisprudencialmente se ha establecido que las pruebas una vez promovidas y evacuadas pertenecen al proceso y escapan a la esfera jurídica de su promovente, razón por la cual, el Juez debe valorar su mérito favorable o no con independencia de la parte que la haya promovido.

Prueba de la Parte Actora

La parte accionante INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES AGROPECUARIA LEAL, C.A. (CALINCA), con su respectivo libelo de demanda, consignó los siguientes instrumentos que aunados a la invocación que formuló con su escrito de promoción de pruebas en fundamento a los principios procesales de la adquisición procesal y comunidad de la prueba, este operador de justicia tomando en consideración que los aludidos principios apuntan a que lo que se diga, escriba o se alegue en el proceso, beneficia o perjudica por igual a las partes inmersas en una relación jurídica en concreto, procede al análisis de las mismas de la forma y manera siguiente:

A.- Produjo la parte actora, como documento base de su pretensión, esto es, el cumplimiento de contrato arrendaticio, el contrato de arrendamiento suscrito por las pares en fecha 11 de Marzo de 1.998, por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, anotado bajo el N° 76, Tomo 35 de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaria y que en esencia contiene las cláusulas contractuales que por mandato legal están obligadas a cumplir como consecuencia del libre consentimiento en él manifestado, dicho instrumento público, en modo alguno fue objeto de controversia, esto es, no fue desconocido, impugnado y mucho menos tachado de falso por la parte demandada, razón por la cual, este Tribunal, aprecia y valora en cuanto al contenido de su literatura y como ley que es para con las partes. ASÍ SE DECIDE.-

B.- Así mismo, produjo la parte actora, documento de mejoras y bienhechurias que refiere a la edificación de un galpón en el inmueble (terreno) arrendado, de fecha cierta 29 de Enero de 2.003, autenticado por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, anotado bajo el N° 84, Tomo 06 de los libros respectivos, suscrito por los ciudadanos J.T.A.R., G.A.D., J.A.M.A. y la empresa INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES AGROPECUARIA LEAL, C.A. (CALINCA), representada por su Presidente ORESTERES DE J.L.B., dicho instrumento público, sólo surte sus efectos entres las partes intervinientes en relación a las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho relación o negocio jurídico al cual se contrae el instrumento, en este caso, contrato de mejoras o bienhechurias, pero en modo alguno, dicho documento público puede ser opuesto a terceros no intervinientes en el aludido contrato, en fundamento al principio de la relatividad de los contratos que puntualiza el Artículo 1166 del Código Civil, que establece, que los contratos solo tienen efectos entre los contratantes pero que no dañan ni aprovechan a los terceros, en observación de que no obstante ello, la parte demandada reconviniente, reconoció la existencia y edificación del aludido galpón, solo que afirmó haber sido edificado sin su consentimiento o autorización, hechas estas observaciones, el Tribunal aprecia y valora dicho instrumento por su carácter de fé pública que emana de funcionario autorizado, a tenor del Artículo 1359 y 1363 del Código Civil, este último refiere al hecho material de las declaraciones de los contratantes, las cuales no fueron desvirtuadas en el contradictorio. Así se determina.-

C.- De igual forma el accionante consignó con su libelo de demanda Inspección Judicial efectuada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 25 de Noviembre de dos mil dos (25-11-2002), expediente N° 190-2002 llevado por dicho Tribunal y que conforme a su literatura este Juzgador aprecia y valora, la referida Inspección Judicial en cuanto a su naturaleza pública y las circunstancias de hecho de las cuales pudo constatar el aludido Tribunal de Municipio y conforme a la Jurisprudencia de fecha 26 de Junio de 2.000, caso Regalos Coccinelle, S.A., donde se dejó establecido que: Los procedimientos de Jurisdicción Voluntaria son, como parte del proceso, de igual entidad que los contenciosos, en el sentido de que ambos tipos de procedimientos forman parte del proceso en general y por ende del derecho procesal – ambos producen sentencias, y dichos fallos producen efectos, variando estos básicamente en lo atinente a la cosa Juzgada y que al no existir diferencias de fondo en cuanto a lo procesal, entre la actividad del Juez en proceso contencioso y la del proceso no contencioso, las disposiciones fundamentales del Código de Procedimiento Civil, se aplican a ambos procesos. Así se declara.-

D.- Produce igualmente la demandante, justificativo de testigo evacuado en fecha 29 de Enero del año 2.003, por ante la Notaria Pública Séptima de Maracaibo del Estado Zulia, donde emiten declaración los ciudadanos: E.L.S., A.A.P.B., O.E.P.U. y A.D.J.L.P., ciudadanos estos, que fueron promovidos en la cuarta promoción del escrito de pruebas presentado por la parte actora, observando el Tribunal de las actas procesales, que dichos testigos, en modo alguno, asistieron al Tribunal, en propósito de rendir sus deposiciones y mucho menos a ratificar en su contenido y firmas el aludido justificativo por mandato expreso del Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual, este operador de justicia desestima en su apreciación y valoración el aludido justificativo. Así se establece.-

E.- Produce la actora documentos certificados emanados de este Tribunal, constancia de la boleta de notificación para con la ciudadana Y.V.D.Q. de las consignaciones arrendaticias que se derivan del contrato arrendaticio que hoy ocupa nuestra atención con la respectiva exposición del Alguacil Titular de este Tribunal, la cual se aprecia y valora en cuanto a la naturaleza de fé pública que merece, por emanar de este Juzgado, pero que en modo alguno, dicho medio probatorio es influyente para la decisión de fondo. Así se decide.-

o Con su escrito de Promoción de Pruebas: La parte actora, produjo las siguientes:

1) Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales y que este Tribunal determinará conforme a los elementos de autos que constituyen el m.d.J. y de las partes.

2) Promovió la prueba de confesión o posiciones juradas que reseña los Artículos 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, prueba esta que no fue tramitada ni tuvo el impulso procesal para que se llevara a efecto, razón por la cual, el Tribunal se abstiene de emitir pronunciamiento sobre la misma. Así se declara.-

3) Promovió la prueba de Inspección Judicial para con el inmueble distinguido con el N° 24-76, ubicado en la Calle 96F, Sector La Patora, dicha prueba de igual forma y, luego de varias suspensiones, no pudo llevarse a cabo, razón por la cual, no se emite pronunciamiento alguno. Así se establece.-

4) Promovió la testimonial jurada de los ciudadanos H.G. y O.E.P., ciudadanos estos que no fueron presentados en estrados por su promovente para su evacuación, en consecuencia, el Tribunal omite pronunciamiento alguno sobre la misma. Así se decide.-

Prueba de la Parte Demandada

La demandada-reconviniente hizo promover las siguientes:

A.- Invocó el mérito favorable que arrojan las actas procesales, y que este Tribunal determinará conforme a los elementos de actas, atendiendo a los principios procesales que integran nuestro derecho procesal civil.

B.- Promovió las testimoniales juradas de los ciudadanos OCADEL J.O., U.A.P., M.L., L.J.C., R.J.P. y YOLEIDA BARRIOS, de los cuales solamente declararon los siguientes:

b.1.- L.J.C.B.: Depone esta ciudadana de 62 años de edad, el 18 de Junio de 2.003, residenciada en La Pastora, Calle 96, N° 54-98, Parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z., expresó la testigo conocer a la ciudadana Y.V.D.Q. desde hace 15 años y al ciudadano ORESTERES LEAL, de vista; que la ciudadana Y.V. alquiló a CALINCA la parte delantera de la casa propiedad de la demandada de autos y que la ciudadana Y.V. ha recibido pacíficamente los cánones de arrendamiento que le cancela CALINCA, dicha testigo, respondió en los siguientes términos: Si me consta, si, si, si, es decir, que la testigo en modo alguno dio razón fundada de sus dichos y a criterio de este Tribunal, su deposición no aporta nada al tema decidendum, amén de que la deponente desconoce los motivos del cierre de la empresa CALINCA, razón por la cual, se desestima en su apreciación el dicho de esta testigo conforme a Ley. Así se decide.

b.2.- OCADEL J.O.G.: Rinde su declaración este ciudadano de 36 años de edad, el 18 de Junio de 2.003, residenciada en La Pastora, Calle 96, N° 54-86, Parroquia Cacique M.d.M.M.d.E.Z., manifestó el testigo conocer a la ciudadana Y.V.D.Q., así como al ciudadano ORESTERES LEAL, a éste de vista; que existió entre CALINCA y la referida ciudadana, vinculación arrendaticia sobre la parte delantera de la casa que da hacía la vía pública. Afirmó que el ciudadano ORESTERES LEAL, le pidió el consentimiento a la ciudadana Y.V.D.Q. para construir un galpón en el inmueble y que dicha ciudadana se lo negó y que hubo conflictos entre las partes en relación a dicha construcción, luego al ser repreguntado por la representación actoral, el testigo expreso que el tiempo de la construcción del galpón fue de cuatro meses y que durante esos cuatro meses, según el testigo intuye o cree, se llegó a un acuerdo entre ellos, luego expresó que nunca estuvo presente en discusión alguna entre las partes. Observa este Tribunal, que este testigo no dice la verdad al entrar en intuiciones y creencias, amén de no dar razón fundada de sus dichos y no tener conocimiento de conflicto alguno entre las partes, por no haberlo presenciado conforme a la última repregunta que se le formuló, razón por la cual, se desecha el dicho del testigo conforme a Ley.- Así se declara.-

En razón pues, de las contradicciones inconciliables entre los testigos y aún propias de cada uno de ellos y aunado a la falta de motivación de sus dichos referenciales, concluye este Jurisdicente en la desestimación de los mismos por mandato expreso del Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

La relación jurídico procesal impone a las partes o sujetos de derechos determinadas conductas en el desarrollo del proceso, cuyas inobservancias les acarrea consecuencias adversas más menos graves que puedan llegar hasta la pérdida del proceso, de esto se deduce que las partes deben ejecutar ciertos actos, adoptar determinadas conductas o posturas procesales, todo ello dentro de los límites de tiempo y lugar que la Ley proce4sal señala a tales efectos.

La inobservancia de esos actos traduce en el obligado a probar, el fracaso de su acción u omisión.

En ese sentido, la Doctrina procesal ha sentado que quien quiere hacer valer un derecho, debe probar sencillamente los hechos que, según la relación normal engendra el derecho y reclama la aplicación del precepto legal, por su parte, la extinta Corte Suprema de Justicia, ha sentado el principio de que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho sino de la obligación que se tiene que demostrar o fundamentar todo cuanto se pretenda en juicio, dado que ninguna demanda o excepción puede prosperar sino se demuestra (Corte Suprema de Justicia, sentencia de fecha 13 de diciembre de 1961, Gaceta Forense 34, pág. 75).

De las actas procesales que forman el m.d.J. y de las partes, observa el Tribunal que la actora peticiona el cumplimiento del contrato arrendaticio suscrito por las partes en fecha 11 de marzo de 1998, en base al argumento de hecho de que, el arrendatario fue perturbado por parte de la arrendadora en la posesión pacifica del inmueble (terreno) arrendado, donde posteriormente se edificó el galpón supra reseñado, al efecto, nuestra legislación civil, consagra en el Artículo 1585, numeral 3 del Código Civil, que una de las principales obligaciones del arrendador, es mantener al arrendatario en el uso y goce pacífico de la cosa arrendada y que los contratos deben ejecutarse de buena fe, y que los mismos tiene fuerza de Ley entre las partes, puntualizan los Artículos 1.160 y 1.159 de la Ley Sustantiva Civil.

El actor conjuntamente con su libelo de demanda, consignó Inspección Judicial efectuada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, expediente Nº 190-2002 y del cual ya este Tribunal emitió pronunciamiento, sin embargo, es preciso traerla de nuevo a colasión, en cuanto a la circunstancia de la cual, dejó fe el aludido Tribunal, en relación a lo expresado por la ciudadana Y.V.d.Q., a saber: …bajo ninguna circunstancia permitirá el acceso al inmueble hasta no hablar personalmente con el representante de la solicitante Oresteres de J.L. Briceño…

Este medio probatorio, aunado al acta levantada por el Juzgado Primero Ejecutor de Medidas de los Municipios Maracaibo, J.E.L., San Francisco, Mara, Páez y Almirante Padilla de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 22 de mayo de 2003, con ocasión de ejecutarse la Medida Cautelar Innominada decretada por este Tribunal en fecha 09 de abril de 2003, folio once (11) del cuaderno de medidas, donde dicho Tribunal apertura y/o ordenó abrir el inmueble arrendado, constituyen a criterio de este Operador de Justicia, la demostración fehaciente de la perturbación alegada por el demandante reconvenido y así se determinará en la dispositiva del fallo, atendiendo además el análisis de los presupuestos de hechos y fundamento de derechos de la reconvención propuesta y de su contestación que de seguidas se analiza para declarar en definitiva la voluntad concreta de la Ley.

RECONVENCIÓN

En efecto, la demandada-reconviniente fundamenta la misma, en el literal E del Artículo 54 de la Ley Especial de la materia, en argumento de que ella, la demandada, no dio su consentimiento para que el arrendatario reformara el inmueble, entre tanto el actor-reconvenido que el mentado consentimiento si fue dado pero en forma verbal.

Observa este Operador de Justicia conforme lo reseña R.H.L.R.e.s.o.C. de procedimiento Civil, Tomo III, que se entiende por hecho negativo, la negación de un acto o hecho jurídico, que el hecho negativo no puede acreditarse en el juicio por la sencilla razón de que no es un hecho en sentido real, sino solo en sentido ideal y que solo puede comprobarse si existe un hecho positivo.

La demandada-reconviniente afirma no haber dado su consentimiento y el actor-reconvenido afirma que sí se dio en forma verbal, consecuencia de lo expuesto la carga de la prueba corresponde al actor-reconvenido, y de actas observa el Jurisdiccente la no demostración de lo afirmado por el actor-reconvenido, sin embargo, debe este Operador de Justicia indagar la verdad conforme a Ley en subsunción de los hechos al derecho, conforme a lo alegado y porqué no decirlo a la libre convicción que el Juez se forme del contenido de todo el expediente.

En efecto, la demandada-reconviniente y como antes se dijo, fundamenta su Reconvención en la afirmación de hecho de no haber dado su consentimiento para la reforma del inmueble y en el dispositivo del literal E del Artículo 34 del Decreto Legislativo con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Debe este Operador de Justicia precisar los siguientes conceptos:

Reformar: implica modificar, cambiar, reponer, restaurar, restablecer, arreglar, variar una organización o estructura. Las reformas en materia arrendaticia refiere a modo de ejemplo: tumbar un tabique, añadir un baño, cubrir un balcón, etc.

La reforma implica entonces, la remodelación de un inmueble ya edificado.

Edificación: es la acción y efecto de edificar, esto es, construir un edificio u ordenar su construcción, edificar sobre arena.

Así mismo, debe traer a colasión los dispositivos legales del Código Civil:

Artículo 609: Se entiende por obras o reparaciones mayores las que ocurren por una vez o a largos intervalos de tiempo, y que conciernen a la conservación y permanente utilidad de la cosa fructuaria.

Artículo 1.609: El arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario puede separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdría los materiales considerándolos separadamente.

Artículo 557: El propietario del fundo donde se edificare, sembrare o plantare por otra persona, hace suya la obra; pero debe pagar, a su elección, o el valor de los materiales, el precio de la obra de mano y demás gastos inherentes a la obra, o el aumento de valor adquirido por el fundo. Sin embargo, en caso de mala fe, el propietario puede optar por pedir la destrucción de la obra y hacer que el ejecutor de ella deje el fundo en sus condiciones primitivas y le repare los daños y perjuicios. Si tanto el propietario como el ejecutor de la obra hubieren procedido de mala fe, el primero adquirirá la propiedad de la obra, pero debe siempre reembolsar el valor de ésta.

Artículo 558: Si el valor de la construcción excede evidentemente al valor del fundo, el propietario puede pedir que la propiedad de todo se le atribuya al ejecutor de la obra, contra pago de una justa indemnización por su fundo y por los daños y perjuicios que se le hubieren ocasionado.

Sentado lo anterior, observa el Jurisdiccente, que el hecho alegado por la demandada-reconviniente no se subsume en el dispositivo legal supra-señalado literal E del Artículo 34 de la Ley, por cuanto reformar es remodelar lo construido y edificar es, construir u ordenar la construcción de un edificio, tratese pues, de una obra de Envergadura.

Mutatis-Mutandis, observa el Jurisdiccente que, la demandada-reconviniente, en modo alguno ejerció los atributos legales (acciones) de carácter administrativo por ante la Alcaldía de Maracaibo, Dirección de Catastro para impedir dicha edificación y mucho menos ejerció en tiempo oportuno la respectiva acción de querella interdictal de obra nueva que le concede nuestra Ley Sustantiva Civil, para su paralización y si a ello agregamos que la arrendadora ha habitado el lindero Norte del galpón edificado, forzoso es concluir que la misma, convalida de forma tácita en el espacio y en el tiempo la aludida construcción del galpón, ello, sumado a la exigencia que de manera irregular formuló en cuanto al reclamo de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo) más del Canon de Arrendamiento, ya que para ello, existe la institución de la regulación del canon de arrendaticio por ante la Oficina de Inquilinato conforme a la oferta y la demanda del mercado arrendaticio, y el hecho de haber esperado que la demandaran para formular la aludida reclamación o reconvención.

Estas circunstancias llevan al convencimiento de este Juzgador de que la arrendadora, toleró la aludida construcción del susodicho galpón, razón por la cual, las partes deberán acudir al Juicio Ordinario Civil para hacer valer sus derechos. Así se declara.

Del análisis de los hechos y el derecho aplicado, así como de los alegatos, defensas y pruebas aportadas, este Operador de Justicia concluye en lo siguiente:

1) Que la arrendadora perturbó a el arrendatario en la posesión pacífica del inmueble arrendado.

2) Que la arrendadora reconoció la existencia del galpón edificado en el terreno y que toleró tácitamente dicha edificación.

Observa el Tribunal, que la acción interpuesta lo es de cumplimiento de contrato, con lo cual se pide la continuidad de su vigencia, esto es, que el contrato arrendaticio permanece incólume, por lo tanto, mal puede pronunciarse sobre la prórroga legal solicitada, en razón, de que el contrato no ha precluido. Así se decide.

DISPOSITIVO

Por los fundamentos expuestos en líneas pretéritas, este Tribunal en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO

CON LUGAR el acto procesal por antonomasia que contiene la pretensión y el derecho material de la actora, esto es, la demanda por Cumplimiento de Contrato Arrendaticio y SIN LUGAR la Reconvención propuesta por la ciudadana Y.V.d.Q..

SEGUNDO

Se mantiene vigente el Contrato Arrendaticio celebrado por las partes el 11 de marzo de 1998, por ante la Notaría Pública Segunda de Maracaibo, anotado bajo el Nº 76, tomo 35 de los Libros respectivos, en consecuencia, se ordena a la demandada-reconviniente-arrendadora ciudadana Y.V.D.Q., mantener a la arrendataria INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES AGROPECUARIA LEAL, C.A. (CALINCA) en el uso y goce pacífico del inmueble arrendado suficientemente identificado en actas.

TERCERO

Conforme al criterio objetivo de las costas procesales, se condena a la parte demandada-reconviniente al pago de las mismas, por resultar totalmente vencida in-causa y mandato expreso del Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLIQUES. REGÍSTRESE. NOTIFÍQUESE.

Déjese copia certificada por Secretaría, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a los f.d.A. 72, Ordinales 3° y 9° de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del JUZGADO OCTAVO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en Maracaibo, a los dos (02) días del mes de mayo de dos mil cinco (2005). AÑOS: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.-

El Juez,

Abog. I.P.P..-

La Secretaria,

Abog. A.A.R..-

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las doce y quince minutos de la tarde (12:30 p.m.).-

La Secretaria,

Abog. A.A.R..-