Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y Protección del Niño y el Adolescente de Yaracuy, de 18 de Febrero de 2011

República Bolivariana de Venezuela

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la

Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy.

Años: 200° y 151º.-

Expediente: Nº 5.837

Demandante: INVERSIONES AGROPECUARIAS ACOSTA PÉREZ C.A. (INAPECA), sociedad de comercio registrada inicialmente ante el Juzgado primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy en fecha 1/6/1991, bajo el Nº 218, folios 1 al 6, tomo XLIII, adicional V, y registrada actualmente en el Registro Mercantil del Estado Yaracuy, representada legalmente por el ciudadano E.A.D. , venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 7.588.985.

Apoderados Judiciales: R.R.R.G., E.J.H.G. y Ismarella Antonietha C.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 34.930, 144.752 y 150.216.

Demandada: N.M.S.B., venezolana, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.883.077.

Abogado Asistente: R.C., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 63.989.

Motivo: Cumplimiento de contrato.

Sentencia: Definitiva

Conoce este juzgado superior el recurso de apelación interpuesta el 7 de enero de 2011 por el apoderado judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada el 23 de diciembre de 2010 por el Juzgado del Municipio Nirgua de esta Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la acción de cumplimiento de contrato, declarando la vigencia de la prorroga legal arrendaticia y finalmente condenando en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida.

Dicho recurso fue oído en ambos efectos por auto de 12 de enero de 2011 que ordenó remitir el expediente a este juzgado superior dándosele entrada el 1 de febrero de 2011, oportunidad en la que de conformidad con lo previsto en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concatenación con lo establecido en el artículo 893 del CPC, fijó el décimo día de despacho siguiente para decidir dicho recurso.

En fecha 15/2/2011, se difirió por un lapso 30 días sentencia quew debía publicarse ese día.

Narrados sumariamente los actos procesales acaecidos durante el presente juicio, este Tribunal de Alzada considera menester hacer las siguientes consideraciones:

Del Libelo

La demandante de autos debidamente representada judicialmente por el abogado R.R.G., expuso y solicitó:

De los hechos:

• Que es propietaria de un inmueble, para local comercial, ubicado en el centro comercial “La Palma” distinguido con el Nº 9, en la Avenida Bolívar frente al Polideportivo de Nirgua, Municipio Nirgua, según se evidencia de documento protocolizado por ante la oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Nirgua del estado Yaracuy, bajo el Nº 36, tomo segundo, folios 96 al 102, protocolo 1º de fecha 25 de octubre de 1991, marcado “A”.

• Que es el caso que el 20/9/2007, su representada celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana demandada sobre el inmueble antes citado y al igual que los siguientes equipos los siguientes equipos de refrigeración: 1). cava cuarto, marca Esperanza, serial C93416, con una unidad de frio marca Alco y motor Alco Copelatic de 1HP, serial CT93C09149 y difusor de frio marca Mavi, modelo BD-1-R, serial N° 1141, 2) Un enfriador marca Articold, modelo cuatro tapas, serial N° 3060056. 3) Una (1) vitrina marca Tropicold, modelo seis puertas, serial 1943, con unidad de frío, marca Alco y motor Copelamatic de ½ HP, serial CT93A07703, como se evidencia de contrato de arrendamiento notariado que acompaña marcado “B”.

• Que el contrato de arrendamiento se celebró a tiempo determinado como lo contempla su cláusula tercera, es decir, por un año fijo, contado a partir del 1 de octubre de 2007 hasta el primero de octubre de 2008.

• Que no obstante lo anterior, su representada en fecha 29 de agosto de 2008, procedió, a notificar a la arrendataria su deseo de no prorrogar el contrato mediante la Notaría Pública del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy que acompañó marcado “C”.

• Que por lo hechos expuestos y visto que el contrato era a tiempo determinado, siendo notificada la parte demandada del deseo de la no continuación de la relación arrendaticia, concluye que la parte demandada debe entregar de manera inmediata el inmueble en cuestión, cumplimiento así con el contrato señalado.

Del fundamento legal:

• Fundamenta su acción en lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.166 y 1.167 del Código Civil.

Petitorio:

• PRIMERO: por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO o en su defecto que a ello sea condenada por el tribunal, en virtud de que expiró el término de su duración. SEGUNDO: En el desalojo del inmueble objeto del contrato, así como la entrega de los bienes muebles que le fueron arrendados. TERCERO: El pago de las costas Procesales.

Estimación:

• Estimó la acción en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000), equivalentes a SETENTA Y SIETE UNIDADES TRIBUTARIAS (77 U.T.), e indicó domicilio procesal.

De las defensas

En la oportunidad de dar contestación a la demanda la demandada, ciudadana N.S., asistida de abogada, expresó lo siguiente:

• Que es cierto que la demandante le arrendó el inmueble y los bienes muebles que se identifican en la demanda, mediante contrato de locación pero a tiempo a tiempo indeterminado, desde el mes de septiembre del año 1997 y que operó la tácita reconducción.

• Que el representante legal de la empresa arrendadora, a través de un mandatario legal por ella designado se ha dedicado a hostigarla para tratar de que pague elevados cánones de arrendamiento sobre los bienes arrendados y al fallar en el logro de ese objetivo para lo cual se valió hasta de una notificación de desahucio sin efecto legal.

• Que dicha conducta hostigadora continuó en fecha 19 de noviembre de 2008, a notificarla a través de la Notaría Pública de Nirgua, estado Yaracuy que a partir de la fecha de la referida notificación quedaba impedida de utilizar las licencias de expendio de licores N° MY-054-26 y MN-054-83 que le tenía arrendadas, así como que no podía usar la denominación comercial de licorería INAPECA.

• Que por tal hecho se vio en la necesidad de demandar a la Arrendadora ante este Juzgado por cumplimiento de contrato de arrendamiento, obteniendo sentencia favorable que luego fue ratificada por la instancia superiora vertical, condenándose a la hoy demandante a mantenerla en el goce pacifico de la cosa arrendada.

• Que ha venido celebrando, con la empresa demandante, contratos de arrendamiento desde hace más de diez años, lo cual se demuestra de contratos que consigna en copias marcadas “B”, existiendo contratos de arrendamiento a tiempo determinado hasta el año 2008, pero que sobre el mismo operó la tacita reconducción hasta la actualidad y que en ningún momento se les notificó de tal ilegal desahucio.

• Que motivado a la actuación perturbadora de la demandante se encuentra consignando los cánones arrendaticios por ante el a quo de manera que se encuentra solvente con el pago de los mismos y concluye rechazando tanto en los hechos como en el derecho las pretensiones del demandante.

Del material probatorio

De la parte demandante:

Con la demanda:

• Fotostato de documento autenticado ante la Notaria Pública del Municipio Nirgua de fecha 18/2/2008 bajo el número 41, tomo 02, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. El cual constituye poder judicial otorgado por la demandante al abogado R.R.G..

• Fotostato del contrato de arrendamiento celebrado entre la actora y la demandada, la primera en su carácter de arrendadora y la segunda como arrendataria, contrato este suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Nirgua en fecha veinte de septiembre de 2007, bajo el N° 29, tomo 10 de los libros de autenticaciones respectivos. Ahora bien, tal instrumento por cuanto no fue impugnado ni tachado por la contraparte, muy por el contrario, convino en su existencia se valora plenamente. Del mismo se puede constatar la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado el cual tiene una vigencia temporal desde el 1/10/2007 al 1/10/2008.

• Notificación extrajudicial a la ciudadana demandada de fecha 29/8/2008 que efectuara a través de la Notaria Pública del municipio Nirgua, la cual fue impugnada ni tachada, por lo que se valora como documento público, ya que se encuentra impregnado de fe pública que le otorgó el funcionario facultado por la ley para tal fin. Por tal motivo de la misma se desprende que efectivamente en la referida fecha se le notificó a la demandada el deseo de no continuar con la relación arrendaticia la cual tenía su fin en fecha 1/10/2008.

• Fotostato de instrumento público protocolizado ante el Registro público de del municipio Nirgua inserto bajo el Nº 36, folios 96 al 106, PP. Ahora bien, tal documento acredita la propiedad del inmueble objeto del presente litigio, lo cual no forma parte del debate probatorio, por cuanto la misma demandada ha convenido en ello.

En el lapso de pruebas la parte demandante ratificó los documentos que había anexado a su demanda.

De la parte demandada:

Con la contestación:

• Fotostato de sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, la cual no fue impugnada por la contraparte, por lo que conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la misma se considera como fidedigna, motivo por el cual al ser analizada se demuestra el ejercicio de una acción de la hoy demandada N.S. por cumplimiento de contrato, siendo que la sentencia obligó a la ahora actora INVERSIONES AGROPECUARIAS ACOSTA P.C.A., a mantenerla en el goce pacifico de la cosa arrendada.

• Fotostatos de documentos autenticados, que constituyen sucesivos contratos de arrendamiento celebrados entre la actora como arrendadora y la demanda como arrendataria, dichos contratos no fueron impugnados por la parte actora, y se tienen como reconocidos, en base a las normas del 444 y 429 del Código de Procedimiento Civil; por tal motivo de tales contratos se desprende inequívocamente la relación arrendaticia entre los litigantes de autos desde septiembre de 1997 hasta el 1/10/2008, que tienen como objeto el inmueble y muebles objeto del contrato cuyo cumplimiento se solicita.

En el lapso probatorio:

• Copias certificadas de actas procesales que componen el expediente nº 14.360 relativo a demanda de incumplimiento de contrato de arrendamiento seguido por la ciudadana N.M.B. contra Inversiones Agropecuarias Acosta Pérez, las cuales se valoran como por estar certificadas por un organismo jurisdiccional facultado para ello. Igualmente consignó copias certificadas de actas procesales que componen el procedimiento que por demanda de daños y perjuicios interpuso la demandada N.M.S.B., contra INVERSIONES AGROPECUARIAS ACOSTA P.C.A. (INAPECA), e instrumentos relativos a actuaciones ante la Administración de Rentas Municipales del Municipio Nirgua, estado Yaracuy y expediente de consignación N° 55/08 de la nomenclatura de este Juzgado, relativo a consignación de cánones de arrendamiento, sin embargo nada se extrae de las mismas en cuenta a la resolución del thema decidendum.

Consideraciones al fondo de la causa

De conformidad con el Código Civil, en su artículo 1.133, nuestra legislación define el contrato así:

El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico

.

Igualmente, prevé el artículo 1.141 ejusdem establece que las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: consentimiento de las partes; objeto que pueda ser materia de contrato y causa lícita.

Ahora bien, la acción interpuesta en la presente causa trata de la pretensión de cumplimiento respecto a un contrato de arrendamiento celebrado entre Inversiones Agropecuarias Acosta Pérez C.A. y N.M.S.; en tal sentido, la parte actora demandó para que se haga el efectivo cumplimiento del contrato suscrito por cuanto terminó o expiró la vigencia temporal del referido contrato del cual se demando su cumplimiento con lo que la videncia de la relación arrendaticia habría terminado.

En el mismo sentido, la parte arrendadora (demandante) antes de la terminación del contrato, del cual solicitó su cumplimiento, notificó de forma extrajudicial (por medio de la Notaría Pública, la cual, es un organismo totalmente facultado para ello, aún más por cuanto se encuentra suscrita por la misma parte demandada, no tachando el mismo), a la parte demandada de su deseo de no renovar dicho contrato, con lo cual se consumó la terminación en la fecha establecida en dicho contrato la relación arrendaticia, entonces es un hecho cierto para quien suscribe que la relación culminó el día 01/10/2008.

En este punto cree oportuno entrar a analizar la naturaleza de la relación arrendaticia en cuanto a su determinación, así mismo, del análisis hecho al contrato del cual se ha solicitado su cumplimiento se observa que tiene una determinación temporal del 1/10/2007 al 1/10/2008, con lo que es una relación arrendaticia a tiempo determinada; no obstante del bagaje probatorio existente en autos, y mas concretamente de la actividad probatoria desempeñada por la parte demandada, que la presente relación contractual (arrendaticia) tiene una duración que se ha extendido por más de 10 años, a saber desde septiembre de 1997 hasta octubre de 2008.

Bajo el presente supuesto fáctico, es decir, una relación arrendaticia a tiempo determinado con una duración de 11 años, veamos que nos dice la norma.

Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

(negritas de este tribunal).

Así pues, cree conducente este juzgado superior que lo oportuno es respetar la contratación suscrita entre las partes del caso de marras, pues, siendo como esta ajustada a derecho, más aún hecha la notificación de forma oportuna del deseo de la no continuación o renovación de la misma debe darse por terminada la relación arrendaticia; no obstante, dada la comprobación de que dicha relación se extendió por más de diez año se debe respetar la prorroga legal pertinente. Así se decide.

Veamos ahora, como entender dicha prorroga: por cuanto la relación arrendaticia perduró por once (11) años, le corresponde una prorroga de tres años, la cual comienza a partir de la terminación de la relación, a saber, el 1/10/2008, por lo que entiende quien suscribe que en los actuales tiempos la demandada disfruta de ese tiempo de gracia y que el mismo culmina el 2/10/2011, por lo que en dicha oportunidad la parte demandada debe entregar el inmueble arrendado juntos con los muebles igualmente arrendados (especificados en el contrato que se demanda su cumplimiento y que quedaron identificados ut supra).

Decisión

En mérito de las razones expuestas este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 07 de enero de 2011 por el apoderado judicial de la parte demandante abogado E.H., contra la sentencia dictada el 23/12/2010 por el Juzgado del Municipio Nirgua de esta Circunscripción Judicial.

En consecuencia:

1. Con lugar la acción de cumplimiento de contrato incoada por Inversiones Agropecuarias Acosta Perez C.A. por lo que se da por terminada la relación arrendaticia desde el día 01/10/2008.

2. La demandada N.S., arrendataria esta disfrutando del tiempo de prorroga legal, según el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, desde el día 02/10/2008 y el mismo termina el día 02/10/2011, debiendo en esta fecha entregar el inmueble arrendado ubicado en el centro comercial “La Palma” distinguido con el Nº 9, en la Avenida Bolívar frente al Polideportivo de Nirgua, Municipio Nirgua al igual que los siguientes equipos los siguientes equipos de refrigeración: 1). cava cuarto, marca Esperanza, serial C93416, con una unidad de frio marca Alco y motor Alco Copelatic de 1HP, serial CT93C09149 y difusor de frio marca Mavi, modelo BD-1-R, serial N° 1141, 2) Un enfriador marca Articold, modelo cuatro tapas, serial N° 3060056. 3) Una (1) vitrina marca Tropicold, modelo seis puertas, serial 1943, con unidad de frío, marca Alco y motor Copelamatic de ½ HP, serial CT93A07703, tal y como fue convenido inicialmente.

3. Se condena en costas a la parte demandada.

Publíquese y regístrese. Déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los dieciocho días del mes de febrero de dos mil once. Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

El Juez Superior,

Abg.E.J.C.C.

La Secretaria,

Abg. L.V.M.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia siendo las 11:00 a.m

La Secretaria,

Abg. L.V.M.