Decisión nº 052 de Juzgado Decimo Noveno de Municipio de Caracas, de 30 de Marzo de 2007

En el juicio principal, acaecieron los siguientes eventos procesales:

El presente procedimiento se inició mediante escrito presentado en fecha 21.07.2005, por ante el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en su condición de Tribunal distribuidor de turno, quién al verificar el trámite administrativo de distribución de expedientes, le correspondió su conocimiento a este Tribunal, siendo que la parte actora presentó los instrumentos que fundamentan su pretensión, el día 27.07.2005.

Acto seguido, en fecha 01.08.2005, se admitió la demanda interpuesta por los trámites del procedimiento breve, emplazándose a la parte demandada para que diese contestación al segundo (2º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado su citación, a las once de la mañana (11:00 a.m.).

A continuación, el día 05.08.2005, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado la compulsa, así como abierto el cuaderno de medidas.

Luego, en fecha 11.08.2005, el Alguacil dejó constancia de haber sido proveído de las diligencias necesarias para la práctica de la citación personal de la parte demandada, siendo que el día 28.10.2005, informó acerca de la infructuosidad en su práctica.

Después, en fecha 28.10.2005, la abogada A.F.R., consignó extemporáneamente escrito de contestación de la demanda, así como el poder que le acredita la representación judicial de los ciudadanos W.A.V.M. y Meilin de L.S.S..

En tal virtud, siendo las once de la mañana (11:00 a.m.) del día 01.11.2005, oportunidad para que tuviese lugar el acto de contestación de la demanda, en el acta levantada al efecto, se dejó constancia de la comparecencia de la abogada A.F.R., en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, quién consignó escrito de oposición de cuestiones previas, contestación y reconvención, así como de la asistencia al acto de las abogadas Y.F.P. y M.A.R.R., en sus caracteres de apoderadas judiciales de la parte actora, quienes también consignaron escrito a título de contradicción contra las cuestiones previas opuestas.

De seguidas, en fecha 03.11.2005, se admitió la demanda reconvencional propuesta por la parte demandada reconviniente, para lo cual se fijó el segundo (2º) día de despacho siguiente a la notificación de la parte actora reconvenida, a las doce meridiem (12:00 m.), para que diese contestación a la misma. También, mediante auto dictado en esa misma fecha, se declaró improcedente la reposición de la causa solicitada por la representación judicial de la parte demandada reconviniente, al estado de notificar a la Procuraduría General de la República, por no haber demostrado el servicio de interés social que le atribuyó al inmueble arrendado. Además, en esa oportunidad la parte actora reconvenida se dio por notificada.

En tal virtud, siendo las doce meridiem (12:00 m.) del día 07.11.2005, oportunidad fijada para que tuviese lugar el acto de contestación de la reconvención, en el acta levantada al efecto, se dejó constancia de la comparecencia de las abogadas Y.F.P. y M.A.R.R., en sus caracteres de apoderadas judiciales de la parte actora, quienes consignaron escrito de contestación.

Acto continuo, en fecha 15.11.2005, la abogada Mercedes Segredo Henríquez, consignó escrito de promoción de pruebas y la abogada P.M.R., hizo lo mismo el día 18.11.2005, siendo que ese mismo día la abogada Y.F.P., consignó también escrito de promoción de pruebas.

Luego, en fecha 21.11.2005, se admitieron las pruebas promovidas por las partes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, y en cuanto a la prueba de informes promovida por la parte demandada reconviniente, se acordó oficiar al Banco Venezolano de Crédito, Banco Mercantil, Fondo Común, Banco Universal, Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas e Instituto Nacional de Geriatría y Gerontología (Inager), siendo que en esa misma fecha, se prorrogó el lapso probatorio por cinco (05) días de despacho.

Seguidamente, el día 23.11.2005, se libraron los oficios Nros. 0474-05, 0475-05, 0476-05, 0477-05 y 0478-05, correspondientes a la prueba de informes.

Después, en fecha 29.11.2005, las abogadas Y.F.P. y M.A.R.R., solicitaron cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 21.11.2005, hasta el 28.11.2005, con el objeto de evidenciar la falta de impulso de la evacuación de la prueba de informes durante el lapso de prórroga concedido con anterioridad, siendo que en esa misma fecha, las abogadas A.F.R. y P.M.R., consignaron los fotostatos necesarios para la elaboración de las copias certificadas que se acompañarían a las comunicaciones relativas a dicha probanza.

A continuación, el día 30.11.2005, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado copias certificadas, mientras que en fecha 09.11.2005, se practicó el cómputo solicitado por la representación judicial de la parte actora reconvenida.

De manera que, el día 13.12.2005, la abogada Y.F.P., alegó la extemporaneidad de la evacuación de la prueba de informes promovida por la parte demandada reconviniente.

Acto continuo, en fecha 16.12.2005, se agregó en autos las resultas de la prueba de informes, provenientes del Banco Mercantil, siendo que en esa misma fecha, el Alguacil dejó constancia de haber entregado a sus destinatarios, las comunicaciones correspondientes a la prueba de informes.

Por otra parte, el día 19.12.2005, la abogada Y.F.P., consignó escrito a título de rechazo contra la petición de reposición formulada por la parte demandada reconviniente.

Luego, en fecha 09.01.2006, se ordenó la notificación de la Procuraduría General de la República, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 97 de la Ley Orgánica que rige a dicho organismo, para que esgrimiera lo que considerase pertinente respecto a lo controvertido en la presente causa, a cuyo efecto, se acordó remitir copias certificadas de las actuaciones que conforman el expediente y se libró oficio Nº 0002-06, precisándose que una vez que constase en autos dicha notificación, el juicio se suspendería por cuarenta y cinco (45) días continuos.

Acto seguido, el día 11.01.2006, se agregó en autos las resultas de la prueba de informes, provenientes del Banco Venezolano de Crédito, siendo que en esa misma oportunidad, el Alguacil dejó constancia de haber practicado la notificación de la Procuraduría General de la República.

Asimismo, en fecha 13.01.2006, se agregó en autos las resultas de la prueba de informes, provenientes del Banco Mercantil.

También, el día 23.01.2006, se agregó en autos las resultas de la prueba de informes, provenientes de Fondo Común, Banco Universal.

Además, en fecha 15.02.2006, se agregó en autos las resultas de la prueba de informes, provenientes del Instituto Nacional de Servicios Sociales (Inass), adscrita al Instituto Nacional de Geriatría y Gerontología (Inager).

Adicionalmente, el día 21.02.2006, se agregó en autos la comunicación signada bajo el Nº 0167, de fecha 30.01.2006, proveniente de la Procuraduría General de la República, por medio de la cual solicitó la reposición de la causa, al estado de notificarla de la medida preventiva de secuestro decretada sobre el bien inmueble arrendado, el día 10.10.2005.

Después, el día 01.03.2006, la abogada Y.F.P., consignó escrito a título de rechazo contra la petición de reposición formulada por la Procuraduría General de la República.

En posición contraria, en fecha 02.03.2006, la abogada P.M.R., se adhirió a la reposición de la causa solicitada por la Procuraduría General de la República.

A continuación, el día 07.03.2006, la abogada Y.F.P., consignó escrito a título de rechazo contra la petición de reposición formulada por la Procuraduría General de la República, lo cual también fue ratificado en escritos presentados en fecha 13.03.2006, 31.03.2006, 31.05.2006 y 09.06.2006.

En el cuaderno de medidas, se llevaron a cabo las actuaciones siguientes:

En fecha 01.08.2005, se abrió el cuaderno de medidas.

Acto seguido, el día 10.08.2005, se instó a la parte actora a consignar copias certificadas del documento de propiedad del bien inmueble arrendado.

Después, en fecha 06.10.2005, la abogada M.A.R.R., solicitó se designase una depositaria judicial legalmente constituida sobre el inmueble arrendado, con el objeto de obtener un pronunciamiento respecto a la medida preventiva solicitada.

A continuación, el día 10.10.2005, se decretó medida preventiva de secuestro sobre el bien inmueble arrendado, exhortándose para su práctica al Juzgado Distribuidor de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Luego, en fecha 31.10.2005, la abogada A.F.R., se opuso a la medida preventiva decretada.

De seguidas, el día 08.11.2005, se agregó en autos las resultas de la práctica de la medida de secuestro decretada sobre el inmueble arrendado, procedentes del Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Acto continuo, en fecha 25.11.2005, la abogada M.A.R.R., solicitó se designase a sus representadas como depositarias del bien inmueble objeto de la medida preventiva decretada, en sus caracteres de propietarias del mismo, a cuyo efecto, consignó copias certificadas del documento que así lo acredita, lo cual fue acordado por este Tribunal mediante auto dictado el día 29.11.2005, librándose en esa misma oportunidad, oficio Nº 0485-05, dirigido al Presidente de la Depositaria Judicial La Monay C.A., entregándose a su destinatario por el Alguacil, en fecha 07.12.2005.

Posteriormente, mediante decisión dictada el día 14.08.2006, se repuso la causa al estado de notificar a la Procuraduría General de la República, de la medida preventiva de secuestro decretada en fecha 10.10.2005, para lo cual se ordenó remitir copias certificadas de todas las actuaciones llevadas a cabo en el expediente, precisándose además que una vez que constase en autos dicha notificación, el juicio se suspendería por cuarenta y cinco (45) días continuos.

En tal virtud, en fecha 18.09.2006, la abogada M.A.R.R., se dio por notificada de tal decisión en nombre de sus representadas y suministró también los fotostatos requeridos para la elaboración de las copias certificadas ordenadas remitir a la Procuraduría General de la República.

Por lo tanto, el día 19.09.2006, se dejó constancia por Secretaría de haberse librado copias certificadas y oficio Nº 0456-06, siendo que el Alguacil dejó constancia de haber practicado la notificación de la Procuraduría General de la República, en fecha 22.09.2006.

Por consiguiente, transcurrido el lapso de suspensión del juicio por cuarenta y cinco (45) días continuos, sin que la Procuraduría General de la República, esgrimiera lo que considerase pertinente durante esa oportunidad, es por lo que la abogada Y.F.P., en fecha 08.11.2006, solicitó se exhortase al Juzgado Distribuidor de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para llevar a cabo nuevamente la práctica de la medida preventiva decretada, así como también la designación de sus representadas como depositarias judiciales del bien inmueble objeto de la misma, lo cual fue acordado por este Tribunal mediante auto dictado en fecha 10.11.2006, librándose en esa misma fecha, despacho y oficio Nº 0558-06.

Después, el día 22.11.2006, el Alguacil informó acerca de la infructuosidad en la práctica de la notificación de la parte demandada sobre la sentencia repositoria.

De manera que, en fecha 08.12.2006, la abogada Y.F.P., solicitó se desglosara la boleta de notificación, para intentar nuevamente la práctica de la notificación de la parte demandada, lo cual fue acordado por este Tribunal a través del auto proferido el día 12.12.2006.

Luego, en fecha 23.01.2007, la abogada Y.F.P., solicitó se oficiara al Juzgado Segundo de Municipio Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, para que este Tribunal le aclarase que podía llevar a cabo la medida preventiva de secuestro decretada, aún cuando se encontrase bienes muebles pertenecientes a la parte actora en el interior del inmueble objeto de la misma.

De manera que, este Tribunal acordó tal petición por auto dictado el día 26.01.2007, por estimarse que el secuestro perseguía la desposesión material de la parte demandada de la cosa arrendada, aunado a que los referidos bienes muebles fueron señalados por las accionantes como necesarios para el mejor desenvolvimiento del cargo de depositarias judiciales que sobre ellas recayó.

- II -

FUNDAMENTO DE LA PRETENSIÓN

Las abogadas Y.F.P. y M.A.R., actuando en sus caracteres de apoderadas judiciales de la parte actora, ciudadanas Y.d.A.G. y A.d.A.G., en el escrito libelar continente de la pretensión deducida por sus representadas, adujeron lo siguiente:

Que, sus mandantes en fecha 05.01.2004, celebraron un contrato de arrendamiento con los ciudadanos W.A.V.M. y Meilin de L.S.S., sobre un inmueble propiedad de sus representadas, constituido por una casa-quinta destinada a vivienda denominada Teldra, situada en la Avenida El Salvador, Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro, Caracas.

Que, la cláusula segunda estipuló que el contrato de arrendamiento se celebró por el término de un (01) año fijo, contado desde el día 01.01.2004, hasta el día 31.12.2004.

Que, en la cláusula tercera se fijó el canon de arrendamiento por la suma de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00) mensuales, que los arrendatarios cancelarían a las arrendadoras, en el domicilio de éstas, dentro de los cinco (05) días siguientes al vencimiento de cada mes.

Que, en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, se estipuló que los arrendatarios no podrían efectuar ninguna reforma o mejora en el inmueble arrendado que implique modificaciones de su estructura o de construcción, sin el previo consentimiento, dado por escrito por las arrendadoras, así como que en todo caso, las mejoras y reformas que se hicieren quedarían en beneficio del inmueble, sin que las arrendadoras tuviesen que pagar suma alguna por concepto de indemnización y salvo su derecho a exigir su destrucción.

Que, en la cláusula quinta, los arrendatarios se obligaron a conservar el inmueble, sus dependencias y anexos, en buen estado de servicio y aseo, y a entregarlo a las arrendadoras, en el mismo buen estado.

Que, en la cláusula sexta, se precisó que los servicios de aseo, luz o fuerza eléctrica, gas, teléfono y agua, serían por cuenta de los arrendatarios, quienes se comprometieron a cancelarlos puntualmente y a entregar a las arrendadoras, al terminar este contrato, los recibos debidamente cancelados y los comprobantes que acrediten las solvencias respectivas.

Que, en la cláusula décima, se convino que los arrendatarios deberían pagar por concepto de penalidad por cada día que tardasen en entregar el inmueble a sus representadas, desde la fecha del vencimiento del contrato de arrendamiento, la cantidad de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000,00) diarios.

Que, de lo antes expuesto, se evidencia que el contrato se celebró por un término fijo de un (01) año, contado desde el día 01.01.2004, hasta el día 31.12.2004, por lo tanto constituye un contrato de arrendamiento a tiempo fijo o determinado, y de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda, en aludido contrato venció el 31.12.2004.

Que, sus representadas les otorgaron a los arrendatarios el lapso de prórroga legal de seis (06) meses establecido en el literal (a) del artículo 38 de la Ley especial, a cuyo efecto, efectuaron una notificación a los arrendatarios, mediante dos (02) telegramas con acuse de recibo, practicado por el Instituto Postal Telegráfico.

Que, vencido el término de duración del mencionado contrato el día 31.12.2004, y vencida el día 30.06.2005, la prórroga legal de seis (06) meses, los arrendatarios, no han hecho entrega a sus representadas del inmueble objeto del contrato extinguido, no obstante los reiterados requerimientos que se efectuaron en tal sentido.

Fundamentan la pretensión deducida por sus representadas en los artículos 1.159, 1.167, 1.594 y 1.599 del Código Civil, así como en los artículos 28, 33, 38 literal (a) y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que, por las razones antes expuestas, y con fundamento en las normas citadas, en nombre de sus representadas, acudieron ante esta Dependencia Judicial para demandar por cumplimiento de contrato de arrendamiento, a los ciudadanos W.A.V.M. y Meilin de L.S.S., para que conviniesen o en su defecto, fuesen condenados por este Tribunal, en primer lugar, que se extinguió por vencimiento del término y de la prórroga legal prevista en el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 05.01.2004, entre los ciudadanos W.A.V.M. y Meilin de L.S.S., y sus representadas, sobre el mencionado inmueble constituido par una casa-quinta destinada a vivienda denominada Teldra, situada en la Avenida EI Salvador, Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro de esta ciudad de Caracas, y que como consecuencia, dichos arrendatarios hagan entrega a sus representadas del mencionado inmueble, debidamente desocupado, libre de personas y cosas, así como de todas las llaves del inmueble arrendado y de sus diversas dependencias e instalaciones, y de todos los recibos correspondientes a los servicios de agua, luz o fuerza eléctrica, gas, teléfono y agua, así como los comprobantes que acrediten las solvencias respectivas.

Que, en segundo lugar, pagar a sus representadas de conformidad con la cláusula décima del contrato de arrendamiento, en concordancia con el artículo 28 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la penalidad de ochenta mil bolívares (Bs.80.000,00) diarios, por cada día que retarden la entrega del inmueble arrendado, desde el día 01.07.2005, hasta la fecha en que los arrendatarios entregasen totalmente desocupado el inmueble arrendado, o que en defecto de convenimiento a ello, sean condenados por este Tribunal.

Y, en tercer lugar, pagar las costas y costas del presente juicio, incluyendo honorarios de abogados.

- III -

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La abogada A.F.R., actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos W.A.V.M. y Meilin de L.S.S., en el escrito presentado durante el acto de contestación de la demanda llevado a cabo en fecha 01.11.2005, sostuvo lo siguiente:

Que, opone las cuestiones previas contenidas en los ordinales 7° y 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas a la existencia de una condición o plazo pendientes y la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto.

Que, la cuestión previa contenida en el numeral 7°, la opuso por encontrarse pendiente el término de vencimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las demandantes y sus representados, por no haberse notificado oportunamente la prórroga legal a que tenían derecho los mismos, en virtud de lo cual el referido instrumento arrendaticio se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

Que, con relación a la oposición de la cuestión previa contenida en el numeral 8º del artículo 346 del C6digo de Procedimiento Civil, el fundamento de la misma estriba en la existencia de un procedimiento judicial que cursa por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripci6n Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el expediente distinguido con el N° 32.316.

Que, conviene que en fecha 05.01.2004, sus representados suscribieron contrato de arrendamiento con las demandadas por un inmueble denominado Quinta Teldra, ubicado en la Avenida EI Salvador, Urbanización Las Acacias, Municipio San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Que, conviene que el contrato se celebró por el término de un (01) año fijo, contado a partir del día 10.01.2004, hasta el día 31.12.2004, pero que en dicho inmueble y bajo la supervisión del Estado Venezolano, a través del Instituto Nacional de Geriatría Y Gerontología (INAGER), se presta el servicio social de cuidado de personas de la tercera edad, mediante la denominación de Casa Hogar Los Claveles, el cual en la actualidad tiene bajo su responsabilidad el resguardo de diez (10) ancianos, cuyas edades oscilan entre los 67 y los 90 años de edad, situación de total conocimiento de la parte demandante y que han debido hacer conocer al ciudadano Juez, a los fines hacer la respectiva notificación al ciudadano Procurador General de la República Bolivariana de Venezuela, por ser un servicio en el cual tiene interés el Estado.

Que, conviene en que el canon de arrendamiento se fijó en la suma de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00), así como en el contenido de las cláusulas del referido instrumento privado.

Que, rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho el argumento contenido en el libelo de demanda referido a que las arrendadoras le otorgaron a los arrendatarios el lapso de prórroga legal de seis (06) meses establecido en el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como que efectuaron una notificación a los arrendatarios W.A.V.M. y Meilin de L.S.S., mediante dos telegramas con acuse de recibo, debidamente practicados por el Instituto Postal Telegráfico.

Que, durante la vigencia del contrato, las partes contratantes convinieron, a solicitud de las arrendadoras, modificar el lugar de pago de los cánones de arrendamiento, para lo cual, la ciudadana Y.d.A.G., les indicó a sus representados que los pagos por el concepto antes indicado lo efectuaran, tal y como establece la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, por mensualidades vencidas en las cuentas corrientes distinguidas con los números 0105003971103933392 y 010400564815600024121, que la ciudadana Y.d.A., mantiene en los Bancos Mercantil y Venezolano de Crédito, respectivamente, depósitos estos que se hacían en uno u otro banco, según la indicación que mensualmente realizaba la referida ciudadana, en su condición de arrendadora.

Que, en fecha 02.12.2004, y estando cancelados los cánones correspondientes a los meses de septiembre, octubre y noviembre de 2004, según recibos de depósito efectuados en fecha 13.10.2004, 05.11.2004 y 02.12.2004, la arrendadora sólo les hizo entrega del recibo de cancelación correspondiente al mes de agosto de 2004, y no efectuó la cancelación de las otras mensualidades, a pesar de haber hecho efectivo dichos pagos y encontrarse sus mandantes solventes en el pago de los mismos.

Que, a partir de ese momento, la ciudadana Y.d.A.G., no volvió a comunicarse con sus representados, a objeto de indicarles la cuenta en la que deberían realizar el próximo depósito, dejando transcurrir el tiempo, hasta el día 10.02.2005, fecha en la cual y ante la insistencia en los llamados por parte de los arrendatarios, la arrendadora les indicó que el pago de los cánones de arrendamiento deberían ser hechos a la cuenta corriente del Banco Mercantil, en virtud de lo cual y en cumplimiento de sus obligaciones, mis mandantes procedieron a hacer dos (02) depósitos: el primero por la suma de un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,oo), correspondiente al mes de diciembre de 2004, fechado 01.02.2005, y dos (02) depósitos en fecha 02.02.2005, uno por la cantidad de un millón novecientos mil bolívares (Bs. 1.900.000,oo), y otro por la cantidad de un millón setecientos mil bolívares (Bs. 1.700.000,oo), los cuales totalizan la cantidad de tres millones seiscientos mil bolívares (8s. 3.600.000,oo), con lo cual quedaron solventes los meses de enero, febrero y marzo de 2005, que por lo demás, fueron cancelados en forma adelantada.

Que, a pesar de estar solventes en el pago de los meses indicados, la arrendadora sólo emitió la cancelación de los meses de septiembre de 2004, según recibo de fecha 10.02.2005, y octubre, noviembre y diciembre de 2004, según recibo fechado 02.02.2005, negándose a entregar el recibo de los meses de enero, febrero y marzo de 2005, los cuales, como antes se indicó, estaban cancelados, manifestándoles que el nuevo canon de arrendamiento era por la suma de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) y que hasta tanto no efectuaran la cancelación de la diferencia del canon de arrendamiento, no haría la cancelación de los meses indicados.

Que, el término fijo del contrato de arrendamiento era el día 31.12.2004, razón por la cual, el otorgamiento de la prórroga legal que pretende la parte actora hacer valer en el presente juicio, ha debido efectuarse con antelación a la fecha supra-indicada, a los fines de que surtiera sus efectos legales, y no con posterioridad al vencimiento, como afirman en su escrito, al indicar que tal prórroga se otorgó en virtud de dos telegramas enviados en fechas 03 y 08 de febrero de 2005, respectivamente, pues de ser así pudiera pensarse que las notificaciones de no renovación de los contratos y el otorgamiento de las prórrogas respectivas pudieran efectuarse incluso el mismo día del vencimiento a que ellas se refieren, vale decir, según el concepto que surge de los argumentos esgrimidos por la parte demandante la notificación judicial pudiera haberse efectuado el día de la práctica de la medida de secuestro, es decir, el día 26.10.2005, lo que contraviene las normas de orden público contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Fundamentó la contestación en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, así como en los artículos 28, 33, 38 literal (a) y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que, con fundamento en los argumentos de hecho y los fundamentos de derecho expuestos anteriormente, solicitó se declarase sin lugar la demanda que por cumplimiento de contrato por vencimiento del término fue incoada en contra de sus representados W.A.V.M. y Meilin de L.S.S., ordenando se les deje en posesión del inmueble por cuanto el contrato cuyo cumplimiento se solicitó se trata de un contrato de tiempo indeterminado.

Que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 365 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, procedió a reconvenir a las demandantes, ciudadanas Y.d.A.G. y A.d.A.G., con fundamento en que la prórroga legal a que se contrae el literal (a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no fue notificada a sus representados antes del vencimiento del término, a los fines de que estos ejercieran su derecho.

Que, la notificación de prórroga que pretendió formalizarse mediante la expedición del recibo por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2005, con mas de sesenta (60) días de retardo después del vencimiento del término del contrato de arrendamiento, y muy a pesar de que el pago de dicho canon había sido efectuado con anterioridad, así como también con la entrega de una fotocopia de un telegrama presuntamente enviada a sus representados en fecha 03.02.2005, el cual hasta ahora no ha sido recibido por ellos.

Que, la permanencia en el inmueble por parte de sus representados sin que hasta la fecha haya habido oposición formal por parte de las arrendadoras, configura el nacimiento de un nuevo contrato sin determinación de tiempo, es decir, un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

Que, por las razones antes expuestas, es por lo que en nombre de sus representados, procedió a reconvenir como en efecto reconvino a las ciudadanas A.d.A.G. y Y.d.A.G., para que conviniesen o así fuese declarado por el Tribunal, en primer lugar, que se tenga como no realizada la notificación de prórroga legal efectuada en fecha 03.02.2005 y 09.03.2005, por la extemporaneidad de la mismas, al no haber sido efectuadas previamente al vencimiento del termino fijado en el contrato de arrendamiento, es decir, antes del día 31.12.2004.

Que, en segundo lugar, como consecuencia de la falta de notificación oportuna de la prórroga legal y en virtud de la permanencia de sus representados en el inmueble, se ha verificado entre las demandadas y sus mandantes la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, sobre el inmueble distinguido con el nombre de Quinta Teldra, situado en la Avenida EI Salvador, Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Y, en tercer lugar, a mantener a sus mandantes en el uso pacifico del inmueble, así como al pago de las costas y costos que origine el juicio.

- IV -

ARGUMENTOS DE LA PARTE ACTORA

EN CONTRA DE LA DEMANDA RECONVENCIONAL

Las abogadas Y.F.P. y M.A.R., actuando en sus caracteres de apoderadas judiciales de la parte actora, ciudadanas Y.d.A.G. y A.d.A.G., en el escrito presentado durante el acto de contestación de la demanda reconvencional llevado a cabo el día 07.11.2005, arguyeron lo siguiente:

Que, el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 05.01.2004, entre sus representadas, en sus caracteres de arrendadoras, por una parte, y por la otra, los ciudadanos W.A.V.M. y Meilin de L.S.S., en sus caracteres de arrendatarios, sobre el bien inmueble constituido por una casa-quinta denominada Teldra, situada en la Avenida El Salvador, Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Distrito Capital, se extinguió por vencimiento del término de duración fijado en la convención, lo cual ocurrió el día 31.12.2004, mientras que el vencimiento de la prórroga legal de seis (06) meses establecida en el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se verificó en fecha 30.06.2005.

Que, en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, se estipuló que el mismo se celebró por el término de un (01) año fijo, contado desde el día 01.01.2004, hasta el día 31.12.2004, de allí que es un contrato a tiempo determinado, al cual se le aplica lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil.

Que, el contrato de arrendamiento no requiere la realización de ninguna notificación del vencimiento del término de su duración, de acuerdo con lo pactado en su cláusula segunda, de modo que el día 31.12.2004, venció el lapso de duración del contrato, y por imperio de la obligación establecida en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en fecha 01.01.2005, comenzó a correr la prórroga legal por seis (06) meses, considerándose la convención durante ese lapso como a tiempo determinado.

Que, el artículo 39 ejúsdem, expresamente dispone que dicha prórroga legal opera de pleno derecho, esto es, automáticamente, al terminar el contrato, por lo tanto, no requiere de notificación alguna.

Que, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no exige la realización de ninguna notificación respecto a la prórroga legal del contrato, sino que establece que llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de modo que vencido el contrato de arrendamiento en fecha 31.12.2004, al día siguiente comenzó a correr un lapso de seis (06) meses de prórroga legal, el cual venció el día 30.06.2005.

Que, la notificación efectuada por las arrendadoras, a los arrendatarios, mediante sendos telegramas con acuse de recibo, debidamente entregados por el Instituto Postal Telegráfico, y recibidos por los arrendatarios, tienen por objeto ratificar que el día 30.06.2005, vencía la prórroga legal del contrato, y la obligación que tenían de entregar en esa fecha, a las arrendadoras, el inmueble arrendado, debidamente desocupado y en las condiciones establecidas en la convención.

Que, las arrendadoras no han recibido ningún pago por concepto de cánones de arrendamiento después de vencida la prórroga legal del contrato de arriendo, esto es, con posterioridad al día 30.06.2005, ni tampoco exigieron, ni recibieron el pago de cánones de arrendamiento en forma adelantada, siendo que después del día 09.03.2005, los arrendatarios no efectuaron ningún pago a las arrendadoras relacionado con el contrato de arriendo.

Por lo anterior, solicitaron que la reconvención fuese declarada sin lugar en la definitiva, con expresa condenatoria en costas de la parte demandada reconviniente.

- V -

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Planteada en estos términos la presente controversia, procede de seguidas este Tribunal a dictar la sentencia de mérito, con base en las consideraciones que se esgrimen a continuación:

- V.I -

DE LAS CUESTIONES PREVIAS

Preliminarmente, resulta pertinente para este Tribunal referirse a la cuestión previa opuesta por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda presentado durante el acto de contestación de la demanda llevado a cabo en fecha 01.11.2005, referida a la existencia de una condición o plazo pendientes, consagrada en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en que “…la opongo por encontrarse pendiente el término de vencimiento del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las demandantes y mis representados, por no haberse notificado oportunamente la prórroga legal a que tenían derecho los mismos, en virtud de lo cual el referido instrumento arrendaticio se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, resultando incoherente demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del término estando el mismo vigente…”.

En este sentido, referirse a la condición y al plazo remiten al campo de la obligación, definida por H.C. como un vínculo de derecho por el cual una o varias personas determinadas están obligadas a dar, hacer o no hacer algo respecto de otra u otras personas, en virtud de un contrato, cuasicontrato, delito, cuasidelito o la ley; mientras que L.J., en su obra de Derecho Civil, define la obligación como una relación jurídica que asigna a una o a varias personas, la posición de deudores, frente a otra u otras, que desempeñan el papel de acreedores y respecto de las cuales están obligadas a una prestación ya positiva (obligación de dar o hacer), ya negativa (obligación de no hacer); de modo que, en este sentido, se considera dos partes: a.- El acreedor y desde cuyo punto de vista se considera la obligación como un crédito y b.- El deudor para el cual la obligación resulta una deuda.

Cabe destacar, que la condición y el plazo, en cuya norma adjetiva en referencia concierne al término, son modalidades de las obligaciones, especialmente de aquellas cuya fuente es el contrato, en cuanto a que la condición puede ser suspensiva o resolutoria, en tanto que el término determina la culminación del plazo pactado para el cumplimiento o la extinción de la obligación.

En este contexto, el Dr. A.R.R., respecto a la defensa previa bajo análisis, ha precisado lo siguiente:

…algunas de las cuestiones tradicionalmente consideradas excepciones procesales (dilatorias), como la de condición o plazo pendiente y la cuestión prejudicial, no son atinentes al proceso, sino que se relacionan con el derecho deducido y provocan no una paralización del proceso, sino una suspensión temporaria de la exigibilidad de la pretensión, y constituyen, no un defecto del proceso, sino del derecho reclamado, una limitación temporal del derecho, que afecta a la pretensión misma. Y en efecto, la alegación de una condición o de un plazo pendiente (Ordinal 7º) implica la admisión de la existencia de la obligación, o el reconocimiento del derecho, y sólo se invoca una circunstancia que lo limita o afecta temporalmente, hasta que se cumpla la condición o el plazo pendiente, de tal modo que la resolución de la cuestión previa no paraliza el proceso, sino que detiene el pronunciamiento de la sentencia de mérito hasta que se cumpla la condición o el plazo pendiente, por encontrarse temporalmente afectada la exigibilidad de la pretensión …

. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte, sexta edición; Caracas, 1997, página 78)

En el mismo orden de ideas, el exegeta E.C.B., sostiene en cuanto a la cuestión previa en comento, lo siguiente:

…La condición es una relación arbitraria entre la obligación y un acontecimiento futuro e incierto por el cual se hace depender la existencia o la resolución de la obligación misma del hecho de verificarse o no aquel acontecimiento. La norma se refiere a la que produce efectos pendente conditionem o suspensiva, mientras esta condición no se realiza, la obligación a ella sometida no ha nacido y por lo tanto no existe.

El plazo o término es un acontecimiento futuro de realización cierta al que está sujeta la eficacia o extinción de una obligación. El legislador emplea ambos vocablos como sinónimos, sin embargo, la doctrina los distingue: el término es el momento en que ha de extinguirse una obligación y el plazo es el lapso en el cual puede realizarse; en otras palabras, el término es el fin del plazo…

. (Calvo Baca, Emilio. Código de Procedimiento Civil. Tomo III. Ediciones Libra C.A.; Caracas, páginas 669 y 670)

Por su parte, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, en cuanto al análisis del ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ha comentado lo que sigue:

…La condición o plazo pendiente atañe directamente al interés procesal, sobre el cual trata el artículo 16. Esta norma se refiere a la necesidad del proceso como único medio (extrema ratio) para obtener, con la invocación de la prometida garantía jurisdiccional del Estado, el reconocimiento o satisfacción de un derecho que no ha sido reconocido o satisfecho libremente por el titular de la obligación jurídica. Este interés tiene su causa remota en la prohibición de hacerse justicia por propia mano que ha impuesto el Estado al irrogarse con carácter exclusivo la función de juzgar.

La doctrina distingue tres tipos de interés procesal: el que deviene del incumplimiento de una obligación, el que deviene de la ley (procesos constitutivos) y el que deviene de la falta de certeza. Esta falta de interés procesal constituye un presupuesto de la sentencia de mérito (al igual que la competencia por valor), según se verá al comentar el artículo 355.

La cuestión previa atañe sólo a estipulaciones contractuales de término o condición no cumplidas; al quando debeatur de la obligación. Los otros supuestos de falta de interés procesal no pueden ser denunciados, en principio, por esta vía de la cuestión previa 7º, toda vez que la inexistencia de incertidumbres a los fines de las demandas mero-declarativas, y la innecesidad de la fiscalización procesal del Estado en ciertas relaciones (demandas de procesos constitutivos), son cuestiones - atañederas al interés procesal, ciertamente -, pero que conciernen netamente al mérito del asunto, y por tanto no pueden ser resueltas in limine litis…

. (Henríquez La Roche, Ricardo. Código de Procedimiento Civil. Tomo III. Editorial Torino; Caracas, 1996, páginas 59 y 60)

En virtud de los criterios autorales antes citados, estima este Tribunal que la cuestión previa contemplada en el ordinal 7º, comprende la existencia de una condición o término que obsta a la exigibilidad de la obligación reclamada, ya que supedita su existencia o resolución a un acontecimiento futuro o incierto (artículo 1.197 del Código Civil), o bien, porque fija el momento de su cumplimiento o extinción (artículo 1.211 ejúsdem).

En el presente caso, observa este Tribunal que la reclamación invocada por las ciudadanas Y.d.A.G. y A.d.A.G., en contra de los ciudadanos W.A.V.M. y Meilin de L.S.S., se patentiza en la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 05.01.2004, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por una casa-quinta denominada Teldra, situada en la Avenida El Salvador, Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de los arrendatarios de entregar el inmueble arrendado, luego de vencida la prórroga legal a que se refiere el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En tal sentido, dada la relación contractual que reviste la reclamación propuesta por el accionante, el artículo 1.133 del Código Civil, contempla que el contrato “…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

De tal modo, que el autor J.M.O., en su Obra “Doctrina General del Contrato”, llega a la conclusión que, el contrato es, pues, un negocio jurídico bilateral capaz de crear, reglamentar, transmitir, modificar o extinguir una relación jurídica de cualquier naturaleza entre las partes que concurren a su celebración, y no sólo es eficaz en lo que se refiere a vínculos de naturaleza personal (de contenido patrimonial o extra-patrimonial) entre las partes, esto es, derechos de créditos (lo que se llama eficacia personal del contrato), sino que también puede afectar el estado de los derechos reales (la llamada eficacia real del contrato).

Asimismo, resulta pertinente precisar que el contrato de arrendamiento fundamento de la presente acción, dado los efectos que produce, tiene fuerza de Ley entre las partes, el cual no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (ex artículo 1.159 del Código Civil).

Además, advierte este Tribunal que el contrato de arrendamiento como fuente de las obligaciones, trae como consecuencia que las prestaciones plasmadas en cada una de las cláusulas que lo conforman deben cumplirse exactamente como han sido contraídas (ex artículo 1.264 del Código Civil), ello con el fin de mantener a las partes contratantes la certeza de las relaciones jurídicas convenidas y sus consecuencias.

De la misma manera, según el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento “…es un contrato por el cual una de las partes contratantes (arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (arrendatario) de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

En la exégesis de la anterior norma sustantiva podemos precisar que el arrendador está obligado a hacer gozar al arrendatario de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo, valga decir, la duración del contrato y, éste se obliga pagar a aquél el precio convencionalmente establecido o legalmente fijado por el órgano regulador competente, según sea el caso, así como servirse del bien arrendado como un buen padre de familia.

Por lo tanto, cuando en el contrato de arrendamiento se conviene que el mismo durará por determinado tiempo, a su vencimiento, el arrendatario deberá entregar al arrendador o propietario, según sea el caso, el bien dado en arriendo en las mismas condiciones estipuladas en la convención, cuya omisión en señalar tal circunstancia, permite deducir por imperio de la Ley que fue entregado en buenas condiciones, bajo la observancia de la prórroga legal, como una potestad para el primero y una obligación para el segundo, pero, si el arrendatario permanece en el inmueble sin oposición del propietario o arrendador, luego del vencimiento de la referida prórroga legal, se considerará el arrendamiento a tiempo indeterminado, por haber expirado el lapso previamente pactado.

Así las cosas, nuestra Legislación establece diferentes acciones para terminar los efectos que emergen del contrato, en virtud de la relación arrendaticia que une a las partes contratantes, como la posibilidad jurídico constitucional que tiene todo ciudadano de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, tal y como lo consagra el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, de modo que para verificar la idoneidad de la acción escogida por las accionantes para dilucidar su pretensión, tenemos que el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en Gaceta Oficial N° 36.845, de fecha 07.12.1999, prevé que:

Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De acuerdo con la disposición especial anteriormente citada, la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal, sólo procede cuando se fundamenta en un contrato escrito, a tiempo determinado, conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia, pero si el arrendatario ha sido incumpliente de sus deberes contractuales, no tendrá derecho a ese beneficio, por mandato expreso de lo establecido en el artículo 40 ejúsdem.

En efecto, en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por un lapso máximo de seis (06) meses, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración hasta de un (01) año o menos; pero, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año; sin embargo, cuando la relación arrendaticia ha tenido una duración de cinco (05) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años; y, si la relación arrendaticia ha tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.

En el caso sub júdice, la parte actora produjo conjuntamente con el libelo de la demanda, original del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 05.01.2005, en cuya cláusula segunda pactaron su duración por el término de un (01) año, contado a partir del día 01.01.2003, hasta el día 31.12.2004, de modo que vencido el término de duración contractual, comenzó a transcurrir de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, el beneficio de la prórroga legal por el lapso de seis (06) meses, a tenor de lo dispuesto en el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual culminó en fecha 30.06.2005.

Siendo ello así, no consta en autos ninguna probanza que haga determinar la voluntad de las arrendadoras a que los arrendatarios permanecieran en el inmueble arrendado, luego de vencida la prórroga legal, el día 30.06.2005, lo cual se afirma con la inmediata interposición de la demanda, en fecha 21.07.2005, aunado a que tampoco consta que las arrendadoras hayan recibido con posterioridad a ese momento, los cánones de arrendamiento que por el uso del inmueble arrendado han hecho los arrendatarios, para que así aconteciera el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, de modo que al no haber ocurrido tales circunstancias, es por lo que debe insoslayablemente calificarse jurídicamente la relación arrendaticia como a tiempo determinado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 ejúsdem, concluyéndose, de esta manera, que la norma aplicable para deshacer los efectos del contrato accionado, conforme a la petición invocada por las accionantes, es la contenida en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; de manera pues que, resulta forzoso para este órgano jurisdiccional desechar la cuestión previa opuesta por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, consagrada en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que su obligación de entregar el inmueble arrendado no esta sujeta a ninguna condición ni plazo pendientes, toda vez que el ejercicio del beneficio de la prórroga legal opera de pleno derecho, sin que sea necesaria notificación alguna, la cual ya expiró. Así se decide.

Por otro lado, la parte demandada también opuso durante el acto de contestación de la demanda, la cuestión previa relativa a la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto, establecida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, con base a “…la existencia de un procedimiento judicial que cursa por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, en expediente distinguido con el Nº 32.316, cuyas copias promuevo en este acto, de conformidad con lo establecido en los artículos 429 primera parte y 434 del Código de Procedimiento Civil (…) contentivas del procedimiento por Acción Mero Declarativa (…) en el cual las (sic) parte actora son mis representados, ciudadanos W.A.V.M. y Meilin de L.S.S. y la parte demandada, las ciudadanas Y.d.A.G. y A.d.A. Gómez…”.

En este contexto, la cuestión previa en referencia concierne a la vinculación entre la cuestión planteada en otro proceso con la pretensión reclamada en el asunto en que se plantea, la cual influye de tal modo en la decisión de ésta, que se hace necesario resolver aquélla con carácter previo a la sentencia principal, sin posibilidad de desprenderse de ella.

Al respecto, el Dr. A.R.R., en cuanto al ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, ha sostenido lo que sigue:

…la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto (Ordinal 8º), no afecta, como se ha visto (supra: n.102), al desarrollo del proceso, sino que éste continua su curso hasta llegar al estado de dictarse la sentencia de mérito, en el cual se detiene el pronunciamiento de ésta, hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que debe influir en la decisión de mérito (Art. 355 C.P.C.). Por la naturaleza de estas cuestiones prejudiciales, que son antecedentes necesarios de la decisión de mérito, porque influyen en ella y la decisión depende de aquéllas, se ve claramente, que no se refieren al proceso sino que son atinentes a la pretensión, en la cual han de influir. Así, v. gr., el demandado por revocación de donación a causa de superveniencia de hijo, puede solicitar la decisión previa de la causa prejudicial que tiene promovida por desconocimiento del hijo.

Aunque esta causa prejudicial se ventila en proceso separado, es evidente que la promoción de ella como cuestión previa, tiende a anular la pretensión y funciona como una forma de resistencia u oposición a ésta cuya resolución depende estrechamente de aquélla…

. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte, sexta edición; Caracas, 1997, página 78)

En el mismo orden de ideas, el comentarista E.C.B., arguye en cuanto a la cuestión previa en referencia, lo siguiente:

…En la doctrina y en la legislación este tema de la prejudicialidad ha sido muy debatido hasta el extremo de que el concepto y naturaleza de las cuestiones prejudiciales no ha sido definido de una manera precisa por los tratadistas, sino que se dan diversas definiciones y clasificaciones que la confunden con las cuestiones puramente previas; se hacen clasificaciones más o menos incompletas, lo cual es una demostración evidente de que es una materia difícil y compleja, y al mismo tiempo de suma importancia. Para Manzini prejudicial es toda cuestión jurídica cuya resolución constituye un presupuesto (preupposto) para la decisión de la controversia principalmente sometida a juicio. Aguilera de Paz la define así, ‘Entendemos que sólo deben ser consideradas como prejudiciales las cuestiones civiles, canónicas o administrativas propuestas en una causa con motivo de los hechos perseguidos en la misma, que se hallen tan íntimamente ligadas al acto justiciable, que su resolución pueda tener influjo en la decisión de ella en cuanto al fondo o de cuyo fallo pueda depender la sentencia que deba dictarse sobre el mismo’. Borjas la conceptualiza como ‘…todas las cuestiones que deben ser resueltas con precedencia o anterioridad a lo principal de un proceso porque dada la estrecha relación que guardan con él, su decisión previa tiene que influir de modo sustancial sobre el fallo por recaer’.

La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto no afecta el desarrollo del proceso, sino que éste continúa su curso hasta llegar al estado de dictarse la sentencia de mérito, en el cual se detiene el pronunciamiento de ésta, hasta que se resuelva la cuestión prejudicial que debe influir en la decisión de mérito…

. (Calvo Baca, Emilio. Código de Procedimiento Civil. Tomo III. Ediciones Libra C.A.; Caracas, página 671)

Al unísono de lo anterior, el Dr. P.A.Z., en lo que se refiere a la prejudicialidad, ha precisado lo siguiente:

…La prejudicialidad (no la cuestión previa en el sentido estricto de trámite como tal) es punto previo e influyente para resolver el fondo de una controversia, pero se distingue de otras previas porque, necesariamente, tiene que resolverse en proceso distinto, separado y autónomo, pero no sólo basta con esto, pues además, se requiere que el Juez de la causa no tenga facultad para entender de la cuestión judicial pendiente. Luego, la prejudicialidad es una especie de falta de jurisdicción o de incompetencia limitada o parcial: el Juez de la causa tiene jurisdicción y competencia para conocer de la acción, reclamación o pretensión ante él planteada, pero carece de una u otra en lo que concierne exclusivamente al punto previo (prejudicial) influyente y, por ende, que corresponde a otra autoridad. Es falta limitada o parcial de jurisdicción cuando se trate, en lo externo, de puntos previos que corresponden a la administración (prejudicialidad administrativa) o a un Juez extranjero, y es incompetencia cuando la cuestión corresponda, necesariamente, a otro Juez venezolano que sea de jurisdicción distinta o de distinta competencia por la materia, y así hay prejudicialidades civiles, fiscales, tributarias, hacendísticas y penales; esto es, cada vez que el punto previo requiere de decisión en proceso separado y cuyo conocimiento no es del propio Tribunal de la causa, será prejudicial…

. (Alid Zoppi, Pedro. Cuestiones Previas y otros Temas de Derecho Procesal. Editores Vadell Hermanos; Valencia, 1992, páginas 111 y 112)

Por su parte, el Dr. Ricardo Henríquez La Roche, respecto a la defensa previa bajo análisis, ha esgrimido lo siguiente:

…La prejudicialidad puede ser definida como el juzgamiento esperado, que compete darlo a otro juez, sobre un punto que interesa o involucra la premisa menor (quoestio facti) del silogismo jurídico del fallo que ha de darse en el proceso en el cual se suscita dicha prejudicialidad. El punto imprejuzgado atañe a la causa presente, porque requiere de una calificación jurídica que compete exclusivamente a otro juez; permaneciendo entre tanto incierto el hecho específico real que debe ser subsumido a las normas sustantivas dirimidotas del asunto…

. (Henríquez La Roche, Ricardo. Código de Procedimiento Civil. Tomo III. Editorial Torino; Caracas, 1996, página 60)

Los criterios autorales antes trascritos, conllevan a este Tribunal a determinar que la prejudicialidad constituye la incompetencia del órgano jurisdiccional donde se plantea para conocer de un hecho que directamente incidirá en lo que se decida en el asunto principal, ya que su conocimiento corresponde a otra autoridad con competencia para ello, de modo que debe aguardarse a la resolución de aquél para que pueda esclarecerse la pretensión dilucidada en éste.

En el caso sub júdice, la parte demandada advirtió la existencia de la acción mero-declarativa, que ejerció en contra de las accionantes, por ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, la cual, a su decir, se sustancia en el expediente signado bajo el Nº 32.316, de la nomenclatura interna llevada por ese Tribunal, con la que intentó reclamar lo siguiente:

…Primero: Que se tenga como no realizada la Notificación de Prórroga Legal efectuada en fechas 03 de febrero de 2005 y 09 de marzo de 2005, por no haber sido realizada (sic) previamente al vencimiento del término fijado en el contrato de Arrendamiento (sic).

Segundo: Que como consecuencia de la falta de notificación oportuna de la Prórroga Legal y en virtud de la permanencia de nuestros representados en el inmueble, se ha verificado entre las demandadas y nuestros mandantes la existencia de un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, sobre el inmueble distinguido con el nombre de Quinta Teldra, situado en la Avenida El Salvador, Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Tercero: A pagar las costas y costos que origine el presente juicio…

.

De lo anterior, se colige que lo que pretende la parte demandada en el supuesto proceso tramitado ante el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, es que se le supriman los efectos que emergen de las notificaciones enviadas por las accionantes, en fecha 03.02.2005 y 09.03.2005, con fundamento en que no fueron realizadas al vencimiento del término de duración contractual, así como que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, a cuyos efectos probatorios, consignó copias simples tanto del escrito libelar continente de su pretensión como de las documentales que la fundamentan, las cuales fueron tempestivamente impugnadas por la parte actora en su oportunidad procesal, de modo que carecen las mismas de valor probatorio alguno.

Sin embargo, resulta conveniente destacar que la demanda constituye “…un acto de declaración de voluntad introductivo y de postulación, que sirve de instrumento para el ejercicio de la acción y la afirmación de la pretensión, con el fin de obtener la aplicación de la voluntad concreta de la Ley, por una sentencia favorable y mediante un juicio, en un acto determinado…”. (Devis Echandía, Hernando. Acción y Pretensión. Separata de la Revista de Derecho Procesal, Madrid, abril-junio de 1.996)

No obstante ello, la sola presentación de la demanda y las documentales que fundamentan la pretensión allí contenida, no son suficientes para determinar la existencia de un proceso, ya que para ello se requiere la presencia de actos conducentes a llevarlo hasta su cabal culminación para obtener del órgano jurisdiccional un pronunciamiento respecto a la reclamación invocada a través de la sentencia definitiva correspondiente, por cuanto no hay que olvidar que si la demanda es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley, la misma adolecerá de vicios que la hacen inadmisible, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, y, por ende, no se estará en presencia de un proceso como tal.

De modo que, al no constar en autos prueba alguna que demuestre la existencia de un proceso donde se hayan llevado a cabo actos procesales, entre ellos, admisión, citación, pruebas o sentencia, que denoten el interés de los accionantes (aquí demandados) de obtener un pronunciamiento respecto a su reclamación, y que ésta pueda influir de tal manera en la decisión que recaiga en el presente proceso, es por lo que motiva a este Tribunal a desechar la cuestión previa opuesta por la parte demandada en el escrito de contestación de la demanda, consagrada en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse demostrado la existencia de la alegada prejudicialidad. Así se decide.

- V.II -

DE LA RECONVENCIÓN

La abogada A.F.R., actuando en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos W.A.V.M. y Meilin de L.S.S., además de oponer cuestiones previas y contestar el fondo de la demanda, también interpuso demanda reconvencional contra las ciudadanas Y.d.A.G. y A.d.A.G., con la finalidad de reclamar lo que ad pedem litterae se transcribe de seguidas:

…1. Que se tenga como no realizada la Notificación de Prórroga Legal efectuada en fechas 03 de febrero de 2005 y 09 de marzo de 2005, por la extemporaneidad de las mismas, al no haber sido efectuadas previamente al vencimiento del término fijado en el contrato de Arrendamiento (sic), es decir antes del día 31 de Diciembre (sic) de 2004.

2. Que como consecuencia de la falta de notificación oportuna de la Prórroga Legal, en virtud de la permanencia de nuestros representados en el inmueble así como de la aceptación del pago de los meses de enero a abril de 2005 en forma adelantada, se ha verificado entre las demandadas y nuestros mandantes la existencia de un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, sobre el inmueble distinguido con el nombre de Quinta Teldra, situado en la Avenida El Salvador, Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador del Distrito Capital.

3. A mantener a mis mandantes en el uso pacífico del inmueble.

4. A pagar las costas y costos que origine el presente juicio…

.

Al respecto, resulta pertinente precisar que la reconvención, mutua petición o contrademanda puede definirse como “…la pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia…”. (Rengel Romberg, Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Tomo III. Editorial Arte, Caracas; 1995, pág. 145)

En este contexto, la parte demandada puede en el acto de contestación de la demanda llevado a cabo conforme a las reglas del procedimiento breve, proponer reconvención o mutua petición contra el actor, y éste a su vez, oponer cuestiones previas contra la misma en el acto de su contestación, las cuales deberán decidirse como punto previo en la sentencia definitiva, de conformidad con lo previsto en el artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil.

Es por ello que, la demanda reconvencional debe cumplir con los requisitos de forma del libelo de la demanda, al cual alude el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, por remisión de lo dispuesto en el artículo 365 ejúsdem, en cuanto a que debe expresar la indicación del Tribunal ante el cual se propone la demanda; el nombre, apellido y domicilio del demandante y del demandado y el carácter que tiene; si el demandante o el demandado fuere una persona jurídica, la demanda deberá contener la denominación o razón social y los datos relativos a su creación o registro; el objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales; la relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones; los instrumentos en que se fundamente la pretensión, esto es, aquéllos de los cuales se derive inmediatamente el derecho deducido, los cuales deberán producirse con el libelo; si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos y sus causas; el nombre y apellido del mandatario y la consignación del poder; y, la sede o dirección del demandante a que se refiere el artículo 174 ibídem.

En el presente caso, los ciudadanos W.A.V.M. y Meilin de L.S.S., procedieron a demandar reconvencionalmente a las ciudadanas Y.d.A.G. y A.d.A.G., para que se destruyan los efectos que emergen de las notificaciones remitidas por ellas, en fecha 03.02.2005 y 09.03.2005, con base a que no fueron realizadas al vencimiento del término de duración contractual, así como que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, como consecuencia de la falta de notificación oportuna y la aducida aceptación del pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, marzo y abril de 2005.

En tal sentido, resulta pertinente para este Tribunal referirse a lo dispuesto en los artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales son del tenor que sigue:

Artículo 38.- En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este DecretoLey, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Artículo 39.- La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

Por su parte, el artículo 1.599 del Código Civil, dispone:

Artículo 1.599.- Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio

. (Subrayado y negrillas del Tribunal)

De las normas jurídicas antes transcritas, se colige en su conjunto que luego de vencido el término de duración contractual, el arrendamiento fenece en esa oportunidad, sin necesidad de desahucio, de tal modo que obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, comienza a transcurrir de pleno derecho (ope legis), el beneficio de la prórroga legal, por el plazo que conforme al tiempo que haya durado la relación arrendaticia establece la ley especial.

En el presente caso, observa este Tribunal de la cláusula segunda de la convención locativa accionada que su duración fue pactada por el término de un (01) año, contado a partir del día 01.01.2003, hasta el día 31.12.2004, de modo que concluido el término de duración contractual, comenzó a transcurrir de pleno derecho, sin necesidad de notificación alguna, el beneficio de la prórroga legal por el lapso de seis (06) meses, a tenor de lo dispuesto en el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual feneció en fecha 30.06.2005.

Así pues, no consta en autos probanza alguna que haga determinar la voluntad de las arrendadoras a que los arrendatarios permanecieran en el inmueble arrendado, luego de vencida la prórroga legal, el día 30.06.2005, lo cual se afirma con la comunicación que se pretendió redargüir sus efectos a través del ejercicio de la demanda reconvencional, en la que las accionantes informaron a los accionados que debían entregar la cosa arrendada ese día, así como por la inmediata interposición de la demanda, en fecha 21.07.2005, aunado a que tampoco consta que las arrendadoras hayan recibido con posterioridad a ese momento, los cánones de arrendamiento que por el uso del inmueble arrendado han hecho los arrendatarios, para que así aconteciera el supuesto de hecho a que se contrae el artículo 1.600 del Código Civil, en cuanto a que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento y la prórroga legal, en el supuesto que sea procedente, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, lo cual no es lo acontecido en el caso de autos.

De modo que al no haber ocurrido las circunstancias indicadas con anterioridad, es por lo que debe calificarse jurídicamente la relación arrendaticia como a tiempo determinado, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 ejúsdem, tal y como se precisó al momento de analizar la cuestión previa contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, concluyéndose, de esta manera, como ya se refirió, que la norma aplicable para deshacer los efectos del contrato accionado, conforme a la petición invocada por las accionantes, es la contenida en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; de manera pues que, resulta forzoso para este Tribunal desechar la demanda reconvencional propuesta por la parte demandada contra las accionantes, dado que las circunstancias fácticas que la fundamentan carecen de argumentos jurídicos que la sustente. Así se decide.

- V.III -

DEL MÉRITO DEL ASUNTO CONTROVERTIDO

Observa este Tribunal que la petición implorada por las ciudadanas Y.d.A.G. y A.d.A.G., en contra de los ciudadanos W.A.V.M. y Meilin de L.S.S., se patentiza en la pretensión de cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito privadamente entre las partes, en fecha 05.01.2004, el cual tiene como objeto el bien inmueble constituido por una casa-quinta denominada Teldra, situada en la Avenida El Salvador, Urbanización Las Acacias, Parroquia San Pedro, Municipio Libertador, Distrito Capital, en virtud del alegado incumplimiento de los arrendatarios de entregar el inmueble arrendado, luego de vencida la prórroga legal a que se refiere el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En tal sentido, estima este Juzgador que el lapso probatorio constituye para la parte demandada, al igual que el acto de contestación de la demanda, el ejercicio pleno de los derechos y garantías que el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tutela a toda persona, ya que podrá refutar las pretensiones que le han sido opuestas, durante el transcurso de las fases integrantes del proceso, al ofrecer medios de prueba permitidos por el Legislador en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de la carga que tiene cada una de las partes de probar todo cuanto afirman, conforme a lo pautado en el artículo 1.354 del Código Civil, reiterado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, dentro de los lapsos de carácter preclusivos establecidos en la ley adjetiva civil para tal fin.

Es por ello que a la parte actora le atañe el deber de probar ab initio los hechos que fundamentan su pretensión o, lo que es lo mismo, el onus probandi incumbit actori, ya que sólo a ella le corresponde demostrar fehacientemente el derecho que aduce ostentar al momento de interponer la demanda ante el órgano jurisdiccional que la solucionará.

Al respecto, produjo conjuntamente con el libelo de la demanda original del contrato de arrendamiento que suscribió privadamente con la parte demandada, en fecha 05.01.2004, al cual se le atribuye el valor probatorio que le dispensa el artículo 1.363 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de su cláusula segunda que la duración del mismo fue pactada por el término de un (01) año, contado a partir del día 01.01.2003, hasta el día 31.12.2004.

También, la parte actora consignó copias certificadas del documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 17.12.1997, bajo el Nº 46, Tomo 23, Protocolo Primero, al cual se le dispensa el valor probatorio que le atribuye el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, apreciándose del mismo que las ciudadanas Y.d.A.G. y A.d.A.G., detentan el derecho de propiedad sobre el bien inmueble arrendado.

Adicionalmente, las accionantes produjeron original de la comunicación suscrita por ellas, dirigida a los ciudadanos W.A.V.M. y Meilin de L.S.S., recibida por el Instituto Postal Telegráfico, el día 03.02.2005, y entregada a sus destinatarios en fecha 18.02.2005, a la cual se le atribuye el valor probatorio que le dispensa el artículo 1.371 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en los artículos 430 y 444 del Código de Procedimiento Civil, evidenciándose de la documental en referencia la voluntad de las arrendadoras a que los arrendatarios le entregasen el bien inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, el día 30.06.2005, desocupado y en las condiciones establecidas en la convención locativa accionada.

Por consiguiente, como consecuencia de la inversión de la carga probatoria que recayó en cabeza de la parte demandada, en virtud del principio reus in excipiendo fit actor, quién se convirtió en demandante para el efecto de tener que probar a su turno los hechos que fundamentan su defensa, a cuyo efecto, consignó copias simples de los comprobantes de depósitos bancarios signados con los Nros. 5449159, 6136700, 4233612, 5359092, 6395253, 7857260, 7857760, 8590283, 7600149, 5354976 del Banco Venezolano de Crédito, además de las copias simples de los comprobantes de depósitos bancarios distinguidos con los Nros. 358338523, 348061010, 358098203 del Banco Mercantil, así como copia simple del cheque Nº 7215856266, emitido en fecha 22.02.2005, a favor de la co-accionante Y.d.A.G., por la cantidad de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,oo), contra la sociedad mercantil Fondo Común, Banca Universal, los cuales fueron ratificados mediante la prueba de informes dirigida a cada una de las entidades bancarias mencionadas, ante la impugnación tempestiva desplegada por la parte actora, pero evacuada de manera extemporánea por tardía; no obstante ello, tales medios probatorios resultan impertinentes, ya que en modo alguno desvirtúan la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal deducida por las accionantes.

De la misma manera, los demandados acompañaron recibos de pago suscritos por la ciudadana Y.d.A.G., en fecha 29.03.2004, 04.05.2004, 21.07.2004, 13.09.2004, 13.10.2004, 05.11.2004, 02.12.2004, 01.02.2005, 02.02.2005 y 09.03.2005, los cuales acreditan el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, así como enero de 2005; sin embargo, tales medios probatorios resultan impertinentes, ya que en modo alguno desvirtúan la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal deducida por las demandantes.

También, la parte demandada consignó copias certificadas del expediente signado bajo el Nº 20058058, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de las consignaciones arrendaticias efectuadas por la co-demandada Meilin de L.S.S., a la co-demandante A.d.A.G., por los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2005, sin que conste que las mismas hayan sido retiradas por alguna de las arrendadoras; no obstante ello, tales medios probatorios resultan impertinentes, ya que en modo alguno desvirtúan la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal deducida por las accionantes, dado que durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y permanecen vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación, a tenor de lo dispuesto en el último acápite del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de modo que era un deber ineludible de la parte demandada pagar los cánones de arrendamiento que se verificaron durante la vigencia de la prórroga legal, hasta el día 30.06.2005, oportunidad en la que feneció, y de allí en adelante lo que le correspondía era pagar la cantidad de ochenta mil bolívares (Bs. 80.000.oo) diarios, como daños y perjuicios causados a las arrendadoras por la demora en la entrega de la cosa arrendada, de conformidad con lo pactado en la cláusula décima de la convención locativa accionada.

En lo que respecta a la constancia emitida por el Instituto Nacional de Geriatría y Gerontología, en fecha 09.11.2005, por medio de la cual se hizo constar que desde el año 1.995, fue supervisada por la Coordinación de Instituciones Públicas y Privadas, adscrita a esa Institución, la residencia geriátrica que funcionaba en el inmueble arrendado, denominadas Villa Abuelita, Geriátrico Las Acacias y Casa Hogar Los Claveles; sin embargo, tal medio probatorio resulta impertinente, ya que en modo alguno desvirtúa la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal deducida por las demandantes.

Asimismo, la parte demandada aportó originales de las actas de visita efectuadas en la residencia geriátrica ubicada en el inmueble arrendado, por el Instituto Nacional de Geriatría y Gerontología, en fecha 26.01.2004, 02.02.2004, 11.03.2004, 26.04.2004, 11.05.2004, 05.06.2004, 23.08.2004, 23.09.2004, 08.10.2004, 09.11.2004, 16.12.2004, 15.02.2005, 07.03.2005, 11.04.2005, 06.05.2005, 24.05.2005, 21.06.2005, 12.07.2005, 11.08.2005, 06.09.2005 y 10.10.2005; sin embargo, tales medios probatorios resultan impertinentes, ya que en modo alguno desvirtúan la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal deducida por las demandantes.

Adicionalmente, los ciudadanos W.A.V.M. y Meilin de L.S.S., produjeron copias simples del expediente signado bajo el Nº 32316, de la nomenclatura interna llevada por el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, contentivo de la acción mero-declarativa ejercida en contra de las ciudadanas Y.d.A.G. y A.d.A.G., para que se le supriman los efectos que emergen de las notificaciones enviadas por las accionantes, en fecha 03.02.2005 y 09.03.2005, con fundamento en que no fueron realizadas al vencimiento del término de duración contractual, así como que la relación arrendaticia se convirtió a tiempo indeterminado, cuyas copias simples fueron impugnadas por la parte actora dentro de los cinco (05) días de despacho siguientes a su consignación en autos, de modo que no se les concede valor probatorio alguno, tal y como así se precisó en la oportunidad de analizar la cuestión previa contenida en el ordinal 8º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Además, con ocasión a la prueba de informes promovida por la parte demandada, que constó en autos su evacuación el día 15.02.2006, el Instituto Nacional de Geriatría y Gerontología, mediante oficio Nº 027/06, de fecha 10.02.2006, informó que en el bien inmueble arrendado funcionó de hecho de forma sucesiva desde el año 1.996, hasta el año 2.005, las guarderías geriátricas dedicadas a la protección y asistencia al adulto mayor, denominadas Casa Hogar Villa Abuelita, Geriátrico Las Acacias y Casa Hogar Las Acacias, a las que no se les otorgó la correspondiente licencia de funcionamiento prevista en el artículo 9 de la derogada Ley de Reforma Parcial de la Ley del Instituto Nacional de Geriatría y Gerontología, actualmente el artículo 98 de la Ley de Servicios Sociales, por no haber cumplido con la totalidad de los requisitos exigidos a tales efectos; no obstante la extemporaneidad en la evacuación de la prueba de informes bajo análisis, debe este Tribunal destacar que tal medio probatorio resulta a todas luces impertinente, ya que en modo alguno desvirtúa la pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal deducida por las accionantes.

Ahora bien, juzga este Tribunal que durante la contienda procesal la parte demandada no desvirtuó el incumplimiento que se le atribuyó respecto a la entrega del bien inmueble objeto de la convención locativa accionada, luego del vencimiento de la prórroga legal, a que alude el literal (a) del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en fecha 30.06.2005, lo cual conduce a precisar la procedencia de la demanda sometida al conocimiento de este órgano jurisdiccional, como así se dictaminará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.

- VI -

DECISIÓN

En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Juzgado Décimo Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, emite los siguientes pronunciamientos: