Decisión de Juzgado Sexto de Municipio de Caracas, de 22 de Enero de 2008
| Fecha de Resolución | 22 de Enero de 2008 |
| Emisor | Juzgado Sexto de Municipio |
| Ponente | José Emilio Cartaña |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Arrendamiento Por Venc |
ASUNTO: AP31-V-2007-001875
Se refiere el presente juicio a una demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prórroga legal que presentó A.M.Q.B., mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad no.V-3.399.801, representada por la abogada Eglee C.B.Q., Ipsa # 45.296; contra la ciudadana C.T.A., mayor de edad, de este domicilio, Cédula de identidad No.V-7.496.572.
Planteamiento de la litis
Libelo de demanda
Refiere el apoderado-actor que su defendida celebró (12-08-1999) por documento notariado contrato de arrendamiento con la parte demandada sobre un apartamento destinado a vivienda familiar, ubicado en el edificio “Pablo Antonio”, Piso 3°, identificado con el BO.16, en la Avenida M.F.T., de la Urbanización San Bernardino, Parroquia San B.d.C., Municipio Libertador.
En él se estipuló que su duración sería de seis meses, a contar de la fecha en la cláusula segunda del contrato; y en el caso de una de las partes no hubiese dado aviso a la otra con dos meses de anticipación, se entiende que se prorrogará por otros seis meses. Al vencimiento del plazo estipulado para la prórroga, ésta podrá renovarse por períodos iguales en forma sucesiva, a menos que una de las partes notifique a la otra su voluntad de no continuar con el contrato por lo menos con dos meses de anticipación al vencimiento de la prórroga respectiva.
Igualmente el alquiler quedó fijado en Bs.250.000,oo mensual, pagadero por adelantado los días doce de cada mes.
El contrato fue prorrogado automáticamente por períodos consecutivos de seis meses desde el 12 de febrero de 2000 hasta el 12 de febrero de 2005; que suman cinco años y seis meses.
Ahora bien, en fecha 26 de enero de 2005 se realizó la notificación a la demandada de no continuar con el contrato de arrendamiento, manifestando el deseo de la arrendadora de rescindirlo. Dicha notificación se hizo mediante telegrama enviado a su dirección de residencia, que es el apartamento arrendado, recibido en fecha 28 de enero de 2005. Posteriormente en fecha 25 de agosto de 2005 se volvió a enviar telegrama a la arrendataria a la misma dirección, notificándole que estaba haciendo uso de la prorroga legal. De esta forma, a partir del 12 de agosto de 2005 comenzaba a decursar la prórroga legal de dos años, que finalizaría el 12 de agosto de 2007, fecha en que debió entregar el inmueble.
Pero es el caso que no lo ha hecho, a pesar de todas las conversaciones que se han sostenido en ese sentido, por lo que acude a demandar la entrega del apartamento, después de explanar el fundamento legal de la demanda, citando el art. 39 del Decreto Ley de arrendamientos inmobiliarios.
Contestación de la demanda(folio 30 y ss)
La parte demandada se hace representar por el abogado A.M.A.D., IPSA # 114.437, quien paso a contradecir la demanda, bajo los siguientes argumentos:
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Reconoció el contrato de arrendamiento objeto de este juicio, señalado en el libelo de demanda.
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Menciona también que el alquiler fue aumentado a Bs.300.000,oo pagadero todos los doce de mes, a partir de abril de 2003, siendo que los alquileres estaban congelados desde el 04 de abril de 2003.
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Dice que el depósito de garantía por Bs.750.000,oo que le fue entregado a la arrendadora, nunca fue colocado en un banco como era su obligación, reteniendo para si los intereses que ganase esa suma de dinero
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Rechaza que la última prórroga haya sido la del período 12-08-04 al 12-02-05, por la falta oportuna de notificación. Al no notificarse con dos meses de anticipación el contrato se volvió a prorrogar por otros seis meses mas hasta el 12 de agosto de 2005, y así cada seis meses hasta el último período del 12 de agosto de 2007 al 12 de febrero de 2008.
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Rechazó que la última prorroga del contrato haya sido hasta el 12 de febrero de 2005, como lo afirma la parte actora. Niega que a patir del 12 de febrero de 2005 haya comenzado a decursar la prorroga legal de dos años de duración concluyendo el 12 de agosto de 2007.
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Vuelve a repetir la falta oportuna de notificación con dos meses de antelación al vencimiento. Rechazó que la parte actora haya notificado a su defendida el no continuar con el contrato. Niega la notificación que la actora dice haberle hecho a su defendida en fecha 26 de enero de 2005, mediante telegrama de IPOSTEL. Rechazó y negó el que la demandada haya recibido o le haya sido entregado tal telegrama en fecha 28 de enero de 2005, como tampoco que haya sido enviado el 25 de enero de 2005. Se desconoce o ignora el nombre de quien recibió el telegrama, aunado al hecho de que la Cédula de Identidad que allí se reseña no corresponde con la de la demandada, que es V-496572.
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Impugna y desconoce el telegrama, ya que el mismo hace fe como documento privado, de acuerdo con el art. 1375 CC; por cuanto el telegrama en cuestión no lleva la firma de su remitente y no consta que haya sido entregado en IPOSTEL, ni esta probado que su escritura sea autógrafa.
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Insiste que el telegrama haya sido entregado a la parte demandada, ni que esta lo haya recibido; ya que de acuerdo con el documento que corre al folio 14 se dice que IPOSTEL hace constar que lo entregó a una tercera persona de firma ilegible, que no identifica, con Cédula de Identidad No.10.899.871, que no es la de la parte demandada. Insiste en negar el recibo del telegrama por la demandada.
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Pero para el supuesto negado que se desestimaran los anteriores alegatos, dice que la notificación hecha es extemporánea por tardía, por cuanto no se hizo con el tiempo de antelación exigido en el contrato, que es de dos meses de anticipación al vencimiento de la prórroga respectiva en curso en ese momento, que era el 12 de febrero de 2005, y sin embargo la fecha del telegrama tiene fecha del 26 de enero de 2005y se dice que fue entregado el 28 de enero de2005, esto es, faltando quince días para extinguirse la prórroga. Por lo tanto el contrato se prorrogó en forma automática por seis meses más y así siguió hasta el presente en que esta corriendo el último período que va del 12 de agosto de 2007 hasta 12 de febrero de 2008, prorrogándose de nuevo hasta el 12 de agosto de 2008
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Argumentó que el aumento del alquiler a 300.000,oo, a partir de abril de 2003 es ilegal y viola la congelación de alquileres, vigente desde el 08 de abril de 2003, según Resolución que menciona. Por lo tanto la inquilina-demandada ha venido pagando un exceso de Bs.50.000,oo mensual que totalizan Bs.2.900.000,oo, que la demandada tiene derecho a que le reintegren o que le compensen con los futuros alquileres.
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Por dicho motivo alega compensación; y para el caso que no prospere la compensación anuncia que su defendida se reserva el derecho a demandar por separado el reintegro de las cantidades pagados de más..
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Denuncia a la parte actora por haber incurrido en acoso y hostigamiento contra la demandada.
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Dice que la actora ha estimado la demanda de manera arbitraria a en dos millones de bolívares; y es el caso que el art. 36 del CPC no se corresponde; ya que no se esta litigando pensiones de arrendamiento y no dice de donde sale el monto que estimó..
Examen de las pruebas
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Al folio 09 y ss corre documento notariado (12-08-99) representativo del contrato de arrendamiento que es objeto de este juicio. Se tiene por auténtico. Viniendo a los argumentos de prueba que se despenden del mismo, toca decir:
En la cláusula cuarta del mismo se dice que el tiempo de duración es de seis meses, a contar del 12 de agosto de 1999; pero se prorrogará automáticamente en forma sucesiva por otros seis meses más, si al término de la prórroga que estuviera en curso una parte no avisa a la otra con dos meses de antelación, su voluntad de no prorrogarlo.
Como quiera que la presente demanda es por cumplimiento de contrato (entrega de la cosa alquilada ) por razón del vencimiento de la prórroga legal, deberá demostrarse el aviso o notificación previsto en el contrato para impedir la renovación o prórroga automática y para que comience la prorroga legal, cuya extensión dependerá de la duración de la relación arrendaticia; ya que si no se da el aviso respectivo o el mismo no se da con la anticipación prevista, el contrato se irá prorrogando o renovando sucesivamente todo el tiempo cada seis meses, haciendo inadmisible la demanda por vencimiento de la prórroga legal, que requiere para su éxito que ésta empiece a decursar.
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Al folio 14 corre documento administrativo representativo de una constancia expedida por IPOSTEL, donde se le participa a la parte actora, “como remitente” que el telegrama # 558 de fecha 26 de enero de 2005 dirigido a C.T.A. fue entregado el 28 de enero de 2005, en la dirección del inmueble de autos.
A este documento se le da valor probatorio; porque es librado por un Instituto Autónomo del Estado Venezolano, y por lo tanto el acto que contiene goza de confianza y fidelidad, como acto administrativo que es; ya que goza de ejecutividad y ejecutoriedad, de acuerdo con la Ley de Procedimientos Administrativo.
Por tanto si el Estado o un Servicio Público del mismo dice que entregó un telegrama, no hay porque dudar de tal hecho, salvo que la parte interesada en desvirtuarlo, pruebe lo contrario.
A los documentos administrativos se le asigna el mismo valor probatorio que el Código Civil le atribuye a los “documentos privados reconocidos” (art.1363 CC); vale decir, d.f., hasta prueba en contrario, de la verdad de la declaración del funcionario; de lo contrario—repito—no se explicaría que su contenido (acto administrativo) gozare de ejecutividad y ejecutoriedad, como lo preceptúa la LOPA
Por otra parte, y en otro orden de ideas, pensamos que no es correcto acudir los artículos 1375 y ss del Código Civil para buscar el valor probatorio de los telegramas y sus entregas; porque dichas normas se refieren a los telegramas como documentos privados emanados del remitente, guardando total silencio en cuanto a la recepción del mismo por el destinatario. O, sea no hacen prueba contra el destinatario, de acuerdo con esas normas.
Respecto al destinatario y su entrega o recepción, como quiera que dichas normas guardan silencio, esa laguna o silencio es necesario llenarla o suplirla (art.4 CC) acudiendo analógicamente al art.1137 CC, que se refiere a la formación de los contratos, y que en su quinto aparte dice así:
La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste prueba haberse hallado, sin culpa, en la imposibilidad de conocerla
Este es el criterio que avaló para los telegramas la Sentencia de la Sala Constitucional del TSJ de fecha 14 de diciembre de 2006, cuyo ponente fue el Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz.
Ahora bien, si dicho documento de Ipostel nos informa que el telegrama fue entregado en el inmueble de autos el 28 de enero de 2005, resulta que nos informa también que dicha entrega es extemporánea por tardía; ya que para el momento que se entrega el telegrama faltaba menos de dos meses para el vencimiento de la prorroga que estaba decursando.. La prórroga que estaba decursando en ese momento era la que iba desde el 12 de agosto de 2004 hasta el 12 de febrero de 2005. Y si ella finalizaba el 12 de febrero de 2005, el telegrama estaba siendo recibido con menos de dos meses de anticipación al vencimiento de la misma.-
Así que para el 12 de febrero de 2005 se renovó o se prorrogó de nuevo el contrato por otros seis meses más, finalizando la nueva prórroga el 12 de agosto de 2005. Y si aquí no se dió nuevo avisó con dos meses de anticipación, se volvió a prorrogar o renovar por otros seis meses más hasta el 12 de febrero de 2006 y así sucesivamente cada seis meses., mientras no se dé el aviso de marras con la antelación prevista en el contrato.
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Al folio 15 corre en fotostato copia del telegrama # 558, entregado por la parte actora en la Oficina de telégrafo el 26 de enero de 2005 y entregado en la dirección del destinatario, que es la del inmueble arrendado, como vimos antes, el 28 de enero de 2005.
Allí aparece el texto del telegrama, donde se lee que es voluntad de la arrendadora no prorrogar el contrato de arrendamiento.
Ya vimos que este telegrama fue entregado con menos de dos meses antes del vencimiento de la prórroga que para eses momento esta decursando, la cual finalizaba el 12 de febrero de 2005. Debió haberse recibido, como muy tarde, antes del 12 de diciembre de 2004, para cumplir con la antelación exigida en el contrato, pero en cambio se recibió 28 de enero de 2005.
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- Al folio 16 corre otro documento de Ipostel representativo de la constancia de que el telegrama #.4315, de fecha 25-08-2005 enviado por la parte actora a la parte demandada, fue entregado a Matleth Pereira, en la dirección del apartamento alquilado
No aparece la fecha del recibo por parte de la destinataria, por lo que, en cuanto este particular, no se puede derivar argumento de prueba del mismo.
Además, como se verá enseguida en el número siguiente, este acuse de recibo se refiere al telegrama #4315, entregado en fecha 25-08-2005, donde se le avisa a la inquilina que ella esta haciendo uso de la prórroga lega. Así que no se refiere a ningún telegrama, antes de la fecha de vencimiento de la prórroga en curso, donde se le avise que la voluntad de la arrendadora es no renovar más el contrato, y el comienzo de la prórroga legal.
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Al folio 18 corre en fotostato el texto del telegrama #4315. Cabe repetir lo dicho en el número anterior.
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Al folio 48 y ss hasta el folio 73 inclusive, corren una serie de documentos privados, traídos a los autos por la parte demandada, representativos de planillas de depósitos bancarios del Banco Provincial, hechos por la demandada en la cuenta de ahorro de la parte actora, por Bs.250.000, oo cada una.
Estas pruebas resultan irrelevantes al objeto de este litis, donde se demanda el desalojo por vencimiento de la prórroga legal; y no, por la falta de pago de alquileres.
Además, en relación con la defensa de compensación, invocada en contestación, dichas medios de prueba también resultan irrelevantes; por cuanto la parte actora no demandó pago de alquileres ni invocó incumplimiento de los mismos para pedir el desalojo del inmueble o resolución del contrato. Entonces, si no hay deudas insolutas a cargo del demandado, invocada en el libelo para su cobro o como causa de terminación o resolución del contrato, no hay nada que compensar con supuestas deudas del actor a favor del demandado; ya que la compensación es un modo de extinguir obligaciones del demandado; y si al demandado no se le imputa deudas insolutas, no puede él excepcionarse por este medio, que requiere por definición la existencia de dos deudas recíprocas, de acuerdo con el 1331 del Código Civil.
Conclusiones
Visto el material probatorio allegado a los autos, podemos concluir que la parte actora notificó o avisó telegráficamente a la parte demandada de forma extemporánea por tardía su voluntad de no seguir renovando el contrato, poniéndole fecha cierta de vencimiento al contrato y dándole así comienzo al decurso de la prórroga legal; ya que no lo hizo con la anticipación de prevista en el contrato, esto es no lo hizo con dos meses de antelación al vencimiento de la prórroga contractual que estuviera decursando para el momento que se avisa., como vimos antes en el examen de las pruebas.
En consecuencia el contrato se siguió renovando automáticamente por seis meses cada 12 de febrero y 12 de agosto de cada año, mientras no se realice la notificación o aviso previsto en el contrato; y mientras el contrato se este renovando automáticamente no comenzará el curso de la prórroga legal, y la acción que se intente por vencimiento de ella estará condenada al fracaso. Así se declara.
En fuerza de las anteriores consideraciones, este Tribunal, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, DECLARA SIN LUGAR LA DEMANDA que presentó A.M.Q.B. contra C.T.A.. Hay condena en costas por razón del vencimiento.
Publíquese, Regístrese y Déjese Copia
Dada, firmada y sellada La presente Sentencia en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós días del mes de enero de dos mil ocho, en los Cortijos de Lourdes.
El Juez
JOSE EMILIO CARTAÑÁ ISACH
La Secretaria
IVONNE CONTRERAS
Nota:
En esta misma fecha, siendo las diez y cuarenta y cinco de la mañana, se publicó la anterior Sentencia con su inserción en los autos del expediente del juicio.
La secretaria
