Decisión de Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 23 de Julio de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 3.127-2.010.-

Motivo: DESALOJO.-

Vista la anterior demanda recibida de la oficina de recepción y distribución de documentos, incoada por la ciudadana A.S.D.A., venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 3.378.611, debidamente asistida por el abogado D.A.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 4.299, ambos de este domicilio, en contra de la ciudadana B.T.H., titular de la Cédula de Identidad N°. 9.792.237, domiciliado en esta ciudad y Municipio de Maracaibo del Estado Zulia, por DESALOJO.-

Una vez revisado el libelo de demanda conjuntamente con sus anexos, el Tribunal ha observado que la ciudadana A.S.D.A. alega haber celebrado un contrato escrito con la ciudadana B.T.H., el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Maracaibo en fecha 18 de Junio de 2.009, anotado bajo el N° 82, Tomo 53, de los Libros de Autenticaciones llevados por antes esa notaría; del mismo modo alega que en fecha 08 de Mayo de 2.010 paso comunicación a la arrendataria comunicándole su voluntad de No Renovar el contrato de arrendamiento; así mismo alega que por el incumplimiento de la demandada en el contrato de arrendamiento demanda el DESALOJO, al respecto para resolver sobre la admisibilidad de la presente demanda este Juzgado hace las siguientes consideraciones:

En primer lugar el Tribunal pasa a analizar la naturaleza jurídica de la presente relación arrendaticia y al respecto de aprecia de las actas procesales que conforman la presente causa que las partes en fecha 18 de Junio de 2.009, anotado bajo el N° 82, Tomo 53, de los Libros de Autenticaciones llevados por antes esa notaría; del mismo modo se aprecia comunicación suscrita por la parte actora a la arrendataria de fecha 08 de Mayo de 2.010, en la cual hace de su conocimiento su voluntad de NO RENOVAR el contrato de arrendamiento que tienen suscrito, y del mismo se desprende la duración del arrendamiento, específicamente de la cláusula Tercera la cual establece:”La duración del presente contrato es de seis (6) meses, contados a partir de la Autenticación del presente documento, pero se entenderá prorrogado por períodos iguales, si una de las partes no manifestare a la otra por escrito su voluntad de no prorrogarlo con treinta (30) días de anticipación por lo menos, a la fecha de vencimiento de su término original o de sus prórrogas, si la hubiere”.

Al respecto esta Juzgadora trae a colación lo establecido en el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor G.G.Q., el cual indica:

CONTRASTE ENTRE LA PRORROGA LEGAL Y LA CONVENCIONAL.-

La prórroga automática convencional de la duración del contrato puede establecerse e impide la prórroga legal, pues la relación no ha concluido todavía por efecto de la misma, debido a que con su vigencia se busca el mantenimiento del contrato por un tiempo determinado o preciso, mientras funcione el mecanismo previsto por las partes.

Cuando las partes establecen que el contrato se prorrogará vencido el tiempo prefijado, de acuerdo con el limite que ellas han estipulado o previsto, es indudable que el arrendatario no tendrá posibilidad para aspirar que la relación se transforme o convierta en otra diferente, en cuanto al tiempo de duración, por efecto de la conclusión de la prórroga legal que llegare a producirse. Carecería de sentido alguno alegar a la prórroga en tales casos, pues el contrato no ha concluido por efecto de su continuidad prefijada. Y esa prórroga, que en la praxis se conoce como “automática”, no se traduce de alguna manera en el sentido de que deseamos imprimirle, como que la misma se regule o verifique mecánicamente sin ninguna intervención humana, ni que la misma sea resultado de un acto inconsistente o no delicado, pues las partes cuando establece esa prorroga están consistentes de lo que hacen, dado que conocen anticipadamente la prolongación o extensión del tiempo durante el cual subsistirá el contrato. No es otro distinto el sentido que damos a la expresión.

No obstante queremos asimismo significar que cumplidas determinadas circunstancias, que han podido prever locador y locatario y llegado el vencimiento del tiempo prefijado, la prorroga se producirá de la forma establecida en la ley, sin necesidad de ninguna declaración adicional demostrativa de querer que se cumpla lo acordado en la ley. Sin embargo, en ocasiones la prórroga se producirá de modo diferente a la prevención del art 38 de LAI, tomando en consideración la necesidad especialmente del arrendatario bajo la presencia especifica de circunstancias facticias que anticipadamente ha valorado o previsto el legislador con la finalidad de proteger al inquilino por razones fundamentales del orden económico y social, como ocurre en los casos previstos en el Art. 1627 del Código Civil, que al referirse al arrendamiento de un predio rustico queda tal inmueble fuera del ámbito de aplicación de LAI conforme a lo dispuesto en el literal B del Art. 3° de la misma. Con fundamento en las anotaciones que anteceden podemos observar algunos tipos de prórroga dentro de la diversidad de la misma, especialmente según su origen o fuente que la produce o el lugar de donde emana. Así podemos clasificarla en “prorroga legal” (obligatoria y no obligatoria), “prórroga voluntaria convencional (obligatoria, opcional o facultativa, automática prefijada con indicación del mismo tiempo o de otro diferente, con canon igual o distinto) y las prórrogas sucesivas.

La Prórroga Legal es aquella establecida por el legislador únicamente para la relación arrendaticia por tiempo determinado. La misma aparece sin haberla acordado por las partes, tomando en consideración el carácter y la presunta necesidad esencialmente del arrendatario y por causa determinadas circunstancias fácticas temporales que anticipadamente recoge y valora el legislador, con la finalidad de amparar el arrendatario. Ya que la misma es obligatoria para el arrendador, en tanto que no es obligatoria o facultativa para el arrendatario (vid. Cap. III,3.2 y 3.3), aun cuando la prórroga legal ahora esta especialmente regulada en el Art. 38 y siguiente de la LAI.

La prórroga convencional tiene lugar desde luego, cuando las partes la establecen en el Contrato escrito, a plazo fijo y dentro de específicas condiciones a cuyo cumplimiento pueden someterla. Se trata de la prorroga, no solo de la relación sino del tiempo de la misma, e incluso del precio igual o diferente que llegaren a estipular. Aquella que aun cuando establecida por las partes en su beneficio, con la finalidad de que el contrato continué por tiempo determinado previsto por las mismas, no obstante las propias partes indican la manera de que no se cumpla, en cuyo caso esa prorroga deja de ser obligatoria. La prórroga obligatoria convencional se da cuando los intervinientes en la relación arrendaticia establece un plazo determinado de duración de la misma y asimismo conviene que se prorrogará por tanto tiempo al vencerse el término prefijado, sin someterla al cumplimiento de alguna condición. Ejemplo de este tipo, se observa en la cláusula donde, los contratantes estipulan que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo y al vencerse el mismo, el contrato se prorrogará por un determinado tiempo más.

Es obligatoria la prórroga del modo acordado, debido a que por el solo vencimiento del plazo originario tiene lugar la prórroga convenida. La prorroga opcional o no obligatoria consiste en que aun cuando los contratantes hayan convenido en la prórroga la duración de la relación por determinado tiempo, no obstante pueden someterla al cumplimiento de una condición, o bien al cumplimiento de algún acto por una de las partes, en cuyo caso el incumplimiento de la condición o la no realización del acto o hecho impide que la prórroga tenga lugar. Ejemplo de esta clase de prórroga se observa en aquella cláusula en la que se acuerda que el contrato tendrá una duración de tanto tiempo, prorrogable por determinado tiempo más, que antes del vencimiento del termino prefijado alguna de ellas comunique a la otra la no prórroga de la relación. En este caso la prorroga convencional no es obligatoria pues ha ocurrido el hecho previsto como impeditivo de la prórroga acordada. ¿Cuándo tiene prorroga automática de tipo convencional? En nuestra legislación la duración del contrato es libremente fijada por las partes, salvo las limitaciones establecidas en la ley. Por eso, la “tacita reconducción” en nuestro derecho continuará siendo improcedente si las partes establecen la “relación arrendaticia constitutiva” por lapsos iguales al plazo previamente estipulado, o plazo distintos siempre que sean precisos o determinados. En realidad la prórroga legal-impuesta por el legislador del modo en que se establece en el Art. 38 de LAI- constituye una intervención del estado que podría limitar la iniciativa privada en la construcción de viviendas para alquiler, en lugar de propinarla o promoverla, pero que no resulta así porque la misma da certeza y seguridad a las partes hasta el punto de que como ya hemos podido observar en la praxis esa prórroga legal casi no se da debido a que son pocos los arrendatarios que al vencimiento del tiempo prefijado como de duración del contrato, se encuentra cumpliendo sus obligaciones contractuales y legales, pero no porque no pueda ejercitar esa prorroga, sino debido a que según el Art. 41, el arrendador puede intentar las acciones fundamentales en el cumplimiento de que se trate.

Tal y como hemos observado, la prorroga convencional puede distinguirse a su vez en automática prefijada y dentro de la misma los subtipos de prorroga prefijada con el mismo o distinto tiempo de duración de la relación y con igual o diferente canon arrendamiento, así como las prorrogas sucesivas… (Omissis).

En el libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen 1, Autor G.G.Q., el cual indica:

… (Omissis) Consecuencias: La prórroga legal presenta algunas consecuencias que podemos considerar de tres tipos, como son: en orden al tiempo, de carácter procesal y en relación con las garantías dadas. El primer tipo comprende, a su vez, la prorroga del contrato durante el tiempo previsto en la ley, la extinción del contrato por vencimiento de la prorroga legal y la posibilidad de la tácita reconducción. Las de orden procesal se refieren especialmente a la acción por cumplimiento de contrato por vencimiento del término y el secuestro del inmueble arrendado. La tercera categoría se refiere a la devolución de la garantía dineraria y sus intereses devengados, así como la liberación de las garantías aportadas por el arrendatario, o la ejecución de las mismas (art. 33, LAI)… (Omissis).

Contrato por tiempo determinado con duración concluida.

Para que aparezca el nuevo contrato, es necesario que las partes hayan fijado un término de duración y que al vencimiento de la prórroga legal, o porque la misma no proceda, se produzca las circunstancias a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, pues no opera en la relación indefinida que carece de la virtualidad de prorrogarse cuando no contiene en sí misma un límite que permita su prórroga (sólo se prorroga lo que concluye), a menos que se trate de la excepción del artículo 38 de LAI y la contenida en la previsión a que se refieren los artículo 1.626 y 1.627 del Código Civil, o normas reguladoras de la “tácita reconducción” de un contrato que siendo inicialmente por tiempo indeterminado por causa de la imprevisión de las partes el legislador lo declara por tiempo determinado de un año o por más tiempo, según las circunstancias que allí se establecen, al tratarse de un fundo rústico, cuya regulación está excluida de LAI (literal b, art. 3º).

b. Actitud silente o ausencia de oposición del arrendador.

El solo hecho de quedar el arrendatario en posesión, aun cuando precaria del inmueble arrendado y luego del vencimiento del tiempo prefijado por la prórroga legal, o de no producirse la misma, no es indicativo de haberse producido la renovación del contrato, sino que esa actitud debe ser demostrativa del consentimiento expreso o tácito de seguir él teniendo el carácter de arrendatario y además la realización de algún acto indicativo de continuar como tal, si luego de concluido el término de duración y de la propia aceptación tácita del arrendador, transcurre un mes y el arrendatario procede a consignar el canon vencido, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del mismo (art. 51, LAI). Vencida la prórroga legal, si el arrendador no solicita al arrendatario la devolución o entrega del inmueble arrendado y produce la consignación de la suma de dinero que venía pagando, o la que resulte de las propias circunstancias previstas en el contrato objeto de la prórroga, como en el caso de no estar sujeto a regulación el inmueble, o si el arrendador recibe el canon correspondiente, ¿no se habrá producido la tácita reconducción? ) vid. III, 9). LAI no contiene prohibición alguna al respecto. Más bien los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil la contemplan. Sin embargo, de haber intentado el arrendador la acción de cumplimiento de contrato por el vencimiento del término de la prórroga legal, habiéndose consignado el precio del arrendamiento del modo antes indicado, si el demandante retira la cantidad consignada no se produce la tácita reconducción, con vista a la expresa disposición legal que así lo contempla:

Cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada directa o indirectamente de la relación arrendaticia, el arrendador o propietario podrá retirar y disponer libremente de las cantidades consignadas a su favor conforme al artículo anterior, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción intentada, a menos que estuviere fundamentada en la falta de pago de las pensiones de alquiler (art. 52, LAI).

De esta misma norma podemos deducir que el arrendador para impedir la tácita reconducción tiene que haber intentado la acción de cumplimiento de contrato antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal. ¿De dónde obtenemos tal afirmación? Si el arrendador deja transcurrir un mes después de vencida la prórroga legal, y el arrendatario o cualquier otra persona consigna dentro de los quince (15) días continuos siguientes, podría pensarse en aplicar los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil; de modo que para impedir la tácita reconducciòn el arrendador ha debido actuar para evitarla (vid III, 9 infra)

c. El vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indefinido.

Significamos que por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario, de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere restablecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia. En efecto, esta característica es la más resaltante porque la “reconducción” la traducimos por “reforma” y siendo así se reforma o modifica el tiempo, que de determinado pasa a ser indeterminado.

Sin embargo para RICCI, la renovación tácita de que hemos tratado no es la continuación del primitivo contrato, sino uno nuevo que surge de un nuevo consentimiento prestado por las partes. En efecto, la ley dice que el contrato de arrendamiento cesa de derecho a la expiración del término establecido; si pues, cesa, es absurdo hablar de continuación, por lo que habría un nuevo contrato (Derecho Civil, t. 17, nº 80). Y afirma L.M., citando a F.C.D.D., que la tácita reconducción es una nueva locación tácitamente consentida, que sigue a la anterior sin solución de continuidad; que según el Tribunal Supremo el alcance jurídico de la tácita reconducción no es otro que el de presumir la existencia de un nuevo contrato y que para que tenga lugar ha de existir contrato, no procediendo en caso de precario. Es indispensable, afirmar, tener en cuenta que la tácita reconducción es un nuevo contrato y no la prórroga del primitivo; que respecto de la misma cesan las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal, y al extinguirse la obligación principal, quedan extinguidas las accesorias (comentarios a los Códigos Civiles de España e Hispanoamérica, pp 819 y ss).

No obstante, en cuanto al precio arrendaticio y habiendo quedado terminado o extinguido el contrato anterior; existiendo ahora un nuevo contrato, de resultar así, en lo que respecta al tiempo, pareciera entonces no entenderse por qué se conserva, en principio el mismo canon del contrato anterior, o extinguido por defecto del vencimiento del término prefijado como de su duración.

La explicación ante esa posible duda consiste en que de no ser ese canon igual al del contrato concluido y con la excepción ya observada, entonces el arrendatario no sabría cuánto deberá pagar y el arrendador podría exigirle uno mayor; y ante la duda sobre el monto a pagar debido a esa in certidumbre, entonces no podría afirmarse la existencia de esa nueva relación insurgente,, por las causas establecidas en la ley. Y por otra parte, al considerarse celebrada una nueva relación arrendaticia por consecuencia de los motivos ya explicados, como resultado del consentimiento tácito y recíprocamente manifestado, y suponiendo que ese consentimiento es válido, en caso que el arrendador no quiera aceptar el pago de ola primera pensión vencida, el arrendatario no sabría cuánto consignar a tenor del procedimiento establecido en el artículo 53 y siguientes de LAI; no pudiendo darse el arrendamiento sin canon o previo. Por eso se conserva de la vieja o anterior relación, el mismo canon mientras no surja otro distinto en caso de proceder la regulación del inmueble, y de encontrarse exento de regulación el arrendatario tendrá que pagar un canon de acuerdo con el Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, a tenor de lo establecido en el artículo 14 de LAI; a menos que los contratantes hayan estipulado al respecto una cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual.

Así mismo el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, del Doctor. G.G.Q., que indica lo siguiente:

La tácita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prórroga legal, o de no proceder la misma; inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, pues toda omisión o inactividad, lógico es que ocasione algún beneficio al arrendatario ocupante del inmueble arrendado. Ante el poco o ningún interés inmobiliario receptio por el arrendador, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencia jurídicas de la misma, acorde con la protección en beneficio de la persona que aspira a continuar como arrendataria, a quien así se facilita la supresión de los inconvenientes que derivan de tener que entregar el inmueble, al vencimiento de la prórroga legal, en caso de necesitarlo.

Si bien es cierto que según el artículo 1.599 del Código Civil de haberse celebrado el contrato por tiempo determinado concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, se entiende que ese “día prefijado” ahora se refiere al de la prórroga legal del artículo 38 de LAI, en caso de haberse ejercitado la misma; y es de considerar que esa conclusión temporal se traduce por finalizar, acabar, terminar, poner fin y hasta extinguir. El propio legislador se ocupa de establecer en los artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil, la excepción al hecho conclusivo, puesto que de continuar el arrendatario ocupando el inmueble arrendado después de vencido el tiempo de duración del contrato (el prefijado y la prórroga legal de tener lugar la misma) y sin oposición del propietario, la relación de la locatio conductio no se extingue, sino que puede convertirse o transformarse en otra modalidad contractual bajo la característica de la indeterminación temporal. ¿Por qué se puede transformar o convertir y no se extingue? Se transforma debido a que continua la relación entre las mismas partes, el mismo objeto, el precio que puede ser el mismo y el tiempo que ahora no es el mismo sino indeterminado. En realidad lo que se extingue es el tiempo prefijado por el solo hecho de su conclusión.

Resultaría un contrasentido afirmar que si el contrato se ha extinguido por fuerza de la conclusión del tiempo prefijado, mal podría renovarse, cuando lo concluido o extinguido, concluido o extinguido está; resultando posiblemente incongruente que si por el solo vencimiento del término de la locatio conductio por tiempo determinado, ésta concluyó como lo establece el artículo 1.599 del Código Civil en relación con el artículo 1.600 y 1.614 eiusdem; no obstante que el artículo 1.614 (norma posterior), se ocupa de expresar que:

En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en lo que se hacen sin tiempo determinado.

Como se observa, pareciera existir una contradicción entre los artículo 1.600 y 1.614 con el artículo 1.599 en lo relativo a la conclusión o extinción del contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado y con el ánimo de mantener incólume ese conjunto normativo, se aprecia que ante el hecho de continuar el arrendatario ocupando el inmueble, por la actitud pasiva del arrendador, con el ánimo de aquél para continuar en la posesión del inmueble arrendado con el carácter que ha tenido, es comprensible la no conclusión o extinción del contrato, pues esta conclusión o extinción por el solo vencimiento del lapso temporal prefijado, no se produce, si no queda en suspenso su aparecimiento por defecto de la previsión establecida en los artículo 1.600 y 1.614 en comento, especialmente bajo el principio de la continuación arrendaticia contemplada en esta última norma, al establecer la vigencia continuativa bajo las mismas condiciones del contrato por determinación del tiempo; condiciones que pueden variar en cuanto al precio por fuerza del acto regulatorio, o en su defecto, según lo acordado por las partes cuando el inmueble no está sujeto a regulación y de encontrarse exento de la misma, se aplicará, como hemos observado, lo dispuesto en el artículo 14 de LAI.

¿Acaso la inacción del arrendador una vez agotada la prórroga legal o de no proceder la misma, no pareciera ser una tácita invitación a que el arrendatario se quede ocupando el objeto de la relación? Es indudable, además, que las condiciones u obligaciones arrendaticias son conocidas por las partes, especialmente por el arrendador, estando preestablecidas y si bien no podrían ser las mismas, no obstante, se presume que pueden ser aun cuando no se trate del mismo tiempo. Hay un interés de protección tutelado por la ley inquilinaria. El Derecho Arrendaticio tiene, en el caso propuesto así como en muchos otros, un carácter regulador bajo un orden público de protección que no puede no debe obviarse o ignorarse… (Omissis)

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En este mismo orden, es importante destacar que, la Sala Constitucional bajo la ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, en sentencia de fecha 24 de Abril de 2.002, señaló:

Para la decisión, la Sala observa que la sentencia que se recurrió en apelación declaró improcedente el amparo que se incoó. En efecto, la sentencia que fue impugnada luego de la contestación de que el aquí demandante en amparo quedó confeso en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento se intentó en su contra, considero que estuvo a derecho la decisión que se recurrió en amparo, toda vez que no era procedente la formulación de excepciones y la presentación de medios de defensa, como lo hizo el demandado confeso, sino lo apropiado era demostrar que la pretensión del demandante era contraria a derecho. Ahora bien, esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cual era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera

… en que el contrato de arrendamiento por la planta baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir que el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado. Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló: “Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra “B”, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato” … En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que ni se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante si era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato. Por su parte, el demandado confeso si cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma. Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúa fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales.”… (Subrayado del Tribunal.

Y por último apuntó dicho fallo que:

… En el caso de autos, se encuentra que el Juez Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiese percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia.

…(Subrayado del Juzgado).

Igual criterio viene sosteniendo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de Octubre de 2.005, con ponencia del magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, que al respecto señaló:

…”La sentencia de primera instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo “…incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el juez estaba obligado a decidir conforme al principio del debido proceso y del derecho de defensa, al condenar a una de las partes en la resolución del contrato de arrendamiento obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas”…” (Subrayado del Tribunal.

Señala además dicho fallo que:

…”Al respecto, la Sala observa que el Juez en tanto que es ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento loo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho de igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse. …”

Continúa dicho fallo:

… “De lo procedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada. Pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de las letras del artículo 1 del Código Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció, y en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación. Así se decide.”…

Con vista a la doctrina, disposición legal y sentencias antes señaladas y por cuanto del libelo de la demanda se desprende que la parte actora demanda el Desalojo, con fundamento en el contrato de arrendamiento de autos, este Tribunal forzosamente debe pasar a analizar la naturaleza jurídica del instrumento fundamental, según lo pautado entre las partes contratantes de acuerdo a la cláusula Segunda, la cual reza textualmente lo siguiente:

”La duración del presente contrato es de seis (6) meses, contados a partir de la Autenticación del presente documento, pero se entenderá prorrogado por períodos iguales, si una de las partes no manifestare a la otra por escrito su voluntad de no prorrogarlo con treinta (30) días de anticipación por lo menos, a la fecha de vencimiento de su término original o de sus prórrogas, si la hubiere”.

Ahora bien con base a lo antes indicado observa esta Juzgadora que al haber las partes indicado en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, que el mismo sería prorrogable, establecieron de manera convencional que el referido contrato de arrendamiento sería prorrogable automáticamente, de manera que el contrato se renovaba automáticamente, salvo que una de las partes manifestara por escrito su voluntad de no prorrogar convencionalmente el contrato de arrendamiento, y al respecto en fecha 08 de Mayo de 2.010, la arrendadora hace del conocimiento de la arrendataria su voluntad de NO RENOVAR el contrato de arrendamiento que tienen suscrito, de manera que vencido el lapso contractual, es decir, el 18 de Junio de 2.010, se iniciaba de pleno derecho la prórroga legal arrendaticia establecida en el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedando la relación arrendaticia a tiempo determinado, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación, tal y como lo establece el último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir hasta el 18 de Diciembre de 2.010, siempre y cuando la arrendataria se encontrare solvente en todas sus obligación, al respecto se aprecia del escrito libelar que la parte actora alude que la arrendataria adeuda los cánones de arrendamientos de los meses de Mayo y Junio de 2.010, de manera que al momento de finalizar la relación contractual, téngase el 18 de Junio de 2.010 la arrendataria se encontraba insolvente en una de sus obligaciones como es el pago de los cánones de arrendamiento, lo que denota que la misma al encontrarse insolvente no tenía derecho a la prórroga legal arrendaticia. Así se Decide.--

Ante estas consideraciones se hace necesario igualmente traer a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. G.G.Q., Volumen 1, que entre otras cosas indica: Desalojo y cobro de pensiones insolutas.

Según el artículo 34 de LAI:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas (….).

Pareciera, entonces, que solo por el hecho del vencimiento de dos mensualidades consecutivas, si el arrendador tuviera interés de cobrar la suma de dinero correspondiente a esos dos meses y no solicitar el desalojo, no podría hacerlo.

¿Es ese el sentido de la citada norma?

Por una parte, la falta de pago del arrendamiento en el contrato por tiempo determinado, dará lugar al cobro por el procedimiento breve ante el Tribunal competente según la Cuantía, pues la falta de pago del alquiler puede dar lugar a la acción de cobro de sumas insolutas, como acción derivada de la relación arrendaticia (articulo 33, LAI). En cambio, si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de duración indefinida, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado, si el arrendador tiene interés en intentar esa acción, por el caso contrario, es decir, de tener interés únicamente en el cobro de esas dos mensualidades impagadas, ¿No podrá actuar de esta manera sino únicamente por la vía del desalojo?. En el derogado del DLDV se llevo a contemplar la desocupación o desalojo cuando el arrendatario hubiese dejado de pagar el canon arrendaticio después de haber transcurrido 15 días consecutivos a contar de la fecha de vencimiento, y solo podía el arrendador solicitar esa acción a modo de protegerse al inquilino porque al mismo se concedía el derecho de consignar en el plazo de tres días, luego de notificado, en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos y si consignaba el procedimiento del desalojo, cesaba. Es más, de transcurrir esa plazo sin que el arrendatario pagara, el procedimiento continuaba, pero el demandado podía hacer cesar todos los efectos del proceso si antes del acto de contestación de la demanda consignaba en el Tribunal el monto de la deuda más las costas correspondientes a la mitad de una mensualidad. Esta disposición protectora fue suprimida en LAI, y ahora el arrendatario demandado no tiene oportunidad para pagar del modo indicado, pues una consignación que hiciere luego seria extemporánea por lo preclusiva y demorada, y no podría impedir el secuestro del inmueble conforme al numeral 7 del articulo 599 del Código de Procedimiento Civil. De manera que bajo el régimen de LAI no existe la protección que al arrendatario concedió el derogado DLDV en cuyo caso podría pensarse en que el arrendador no esta obligado a solicitar el desalojo si así no lo desea, ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, pues aquel beneficio para el inquilino ya no existe, y podría solicitar en su defecto el pago de las pensiones arrendaticias insolutas, en cuyo caso no se le pondría termino al contrato con la acción de desalojo, resultando de tal manera mas bien beneficiado el arrendatario, lo cual no ocurriría de actuarse con el desalojo y el subsiguiente secuestro del inmueble… Omissis)…”

En base a este criterio y en aplicación del mismo en el presente caso, se observa que la parte demandante reclama el Desalojo, en el sentido de que entregue el inmueble objeto del arrendamiento y el pago de los cánones insolutos, razón ésta que se encuentra tipificada en el artículo 39 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios por vencimiento de la prórroga legal, de manera que encontrándose terminado el contrato de arrendamiento lo procedente es solicitar su cumplimiento más no el Desalojo, por cuanto el mismo no se ha desnaturalizado, sino que se encuentra terminado desde el punto de vista legal, resultando el cumplimiento de conformidad con el artículo 39 Ejusdem, la vía permitida para requerir la entrega del bien inmueble, lo que a todas luces configura la improcedencia de la pretensión realizada por la parte demandante en su escrito de demanda, por el hecho de haber escogido la vía equivocada para terminar con la relación arrendaticia que mantiene con la demandada, por cuanto el Desalojo, solo resulta procedente cuando se trata de un contrato de arrendamiento verbal o escrito que se haya convertido a tiempo indeterminado, y como se desprende de las actas el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes no es un contrato verbal, ni escrito a tiempo indeterminado, a diferencia de que si se trata de reclamar el cumplimiento conforme el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, a los efectos de la entrega del bien inmueble y el pago de los cánones insolutos, el mismo es la acción procedente en este caso para poner fin a la relación arrendaticia existente, es por lo que resulta a juicio de esta Sentenciadora que la parte actora eligió la vía equivocada para terminar la relación arrendaticia existente con la demandada, en consecuencia y conforme a lo antes indicado este Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción del Estado Z.d.E.Z., en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil NIEGA LA ADMISIÓN de la presente demanda, por cuanto en este momento se encuentra cumplida la prórroga legal arrendaticia. Así se Decide.- Maracaibo, 23 de Julio de 2.010. 200º y 151º.-

La Juez,

ABOG. A.J.A.D.C..

La Secretaria.-

ABOG. N.H.S.. P.