Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Guanare), de 12 de Diciembre de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL

Y DEL T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN

JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA GUANARE

EXPEDIENTE 15.171.

DEMANDANTE AISSAMI JARMACANI WALID, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 8.461.960.

ABOGADO ASISTENTE E.R., abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajos el N° 19.843.

DEMANDADO F.I.Z.M., venezolano, mayor de edad, titular de las cédula de identidad N° 4.000.907.

APODERADOS JUDICIALES M.G.D.L., E.R.A.N. Y A.J.G., abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajos los N° 18.524, 73.461 y 63.268 respectivamente.

MOTIVO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.

SENTENCIA DEFINITIVA.

MATERIA CIVIL.

El día 02 de Abril de 2007, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, con sede en la ciudad de Guanare, admitió demanda de cumplimiento de contrato de compra-venta incoada por el ciudadano Aissami Jarmacani Salid contra el ciudadano F.Z.M.. Alega el Apoderado Judicial de la parte actora abogado A.P., suscribió con el demandado un contrato de opción a compra sobre un inmueble sometido a Régimen de Propiedad Horizontal, constituido por un apartamento distinguido con el N°2-4 de Residencias Zambar, con unas superficie de 145,21 M2 aproximadamente, así como un puesto de estacionamiento, ubicado en la calle 15 entre carrera 12 y 13 del Barrio La Arenosa; el precio estipulado en el contrato de opción a compra era de VEINTITRÉS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 23.000.000,00), valor que no sufría alteración alguna siempre que el comprador (Aissami Jarmacani Salid) respetara los términos y condiciones establecidos en el documento objeto de la presente demanda, pactado así la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00), al momento de la suscripción del contrato de opción a compra, cancelado por mi mandante con Cheque de Gerencia N° 1035575 girado contra el Banco Mercantil, cantidad que fue cobrada por el propietario, y la cantidad restante, es decir, DIECISIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 17.000.000,00), para ser cancelados mediante la emisión de dos (02) letras de cambio a la orden del propietario vendedor ciudadano F.I.Z.M., a los vencimientos, una al día 05/01/1998, por un monto de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), y la segunda el 15/02/1998, por un monto de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00), y que su representado cumplió con todas y cada una de las cláusulas contenidas en el contrato de opción a compra.

Igualmente arguye, que en la cláusula sexta del contrato de opción a compra, se estableció que el documento definitivo de compra-venta sería otorgado al comprador en un término de dos (02) meses, contados a partir de la protocolización del documento de condominio y la constancia de habitabilidad, de ambos hechos, el que ocurriera de último. Pero es el caso, que hasta la presente fecha no se le ha otorgado el correspondiente documento definitivo de compra-venta, a pesar de todas las diligencias realizadas ante el referido ciudadano, vulnerándosele a su representado el libre ejercicio del legítimo derecho de propiedad que lo inhabilita para disponer y usar libremente el inmueble adquirido, lo que le causa un perjuicio y un daño irreparable a su patrimonio, tanto es así la irresponsabilidad del ciudadano F.Z. que ni siquiera ha formalizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Autónomo de Guanare del Estado Portuguesa, la protocolización del documento de condominio, mucho menos ha hecho gestiones ante la autoridad administrativa para la obtención de la habitabilidad correspondiente. Por todos los anteriores razonamientos es que demanda al ciudadano F.I.Z.M., la ejecución del contrato, a que cumpla lo convenido en el contrato bilateral con opción a compra suscrito por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, el 04/11/1997, bajo el N° 65, Tomo 67 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Fundamenta la demanda en los Artículos 1.137, 1.159, 1.160, 1.167, 1.277, 1.474 y 1.592 del Código Civil y los Artículos 28, 29, 30, 174, 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Estima la presente demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 450.000.000,00). Presenta una serie de documentales que serán analizadas en la parte motiva de esta sentencia.

Admitida la demanda se ordenó la citación del demandado, quien fue citado en fecha 10/04/2007.

Posteriormente el día 08/05/2007, el demandado F.I.Z.M., otorgó Poder Apud Acta a los abogados M.G.d.L., E.R.A.N. y A.J.G. y data de esa misma fecha contestación de la demanda, en los sucesivos términos:

Rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho todos los particulares de la demanda, conviene en que en fecha 04/11/1997, suscribieron por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, un contrato de opción a compra del inmueble anteriormente descrito. Manifiesta que para la fecha en la cual se hace efectiva la opción a compra, la edificación aún no estaba terminada, que en la cláusula sexta, se evidencian dos condiciones sine qua non que deben darse para que sea suscrito el documento de compra-venta, como son la obtención del documento de condominio y la constancia de habitabilidad. No es cierto que él le haya negado el derecho de ser legitimo propietario del bien inmueble el cual habita, y es falso que no haya interpuesto la solicitud de habitabilidad del inmueble por ante la Oficina de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Municipio Guanare del Estado Portuguesa, por cuanto él ha sido diligente, pero por razones ajenas a su voluntad, no ha podido lograr la habitabilidad de la edificación. Es incierto que el ciudadano Aissami Salid este cancelando condominio, por cuanto a ninguno de los habitantes se le exige el pago por tal concepto. Rechaza, niega y contradice que exista dolo e irresponsabilidad de su parte, en la no obtención de la habitabilidad, por cuanto es una causa ajena y externa que escapa de su voluntad. Rechaza, niega y contradice que tenga que pagar la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 450.000.000,00).

Posteriormente en fecha 11/05/2007, comparece el demandante y revoca poder otorgado al abogado A.P., y otorga Poder Apud Acta al abogado E.J.R.R..

Ambas partes presentaron escrito de pruebas, igualmente ambas partes presentaron escrito de informes. La parte demandada presentó objeciones contra el informe presentado por la parte actora. El Tribunal dijo vistos.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal para decidir lo hace bajo las siguientes consideraciones:

Establecen los Artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil, lo siguiente:

…“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”…

De la interpretación de estas dos normas, se desprende que en los contratos bilaterales, una de las partes puede incoar las pretensiones de cumplimiento o de resolución del contrato y la otra puede resistir esa pretensión alegando la exceptio non adimpleti contratus, es decir, que quien incumplió el contrato fue el que ejerció en forma abstracta, autónoma la acción que contiene la pretensión formulada en la demanda, a tales efectos, en el caso bajo estudio, uno de los integrantes de la relación jurídica procesal, como lo es la parte actora, aduce en el documento de la demanda que la parte demandada no ha cumplido con la obligación de otorgarle el documento definitivo de la venta, por ante el Registrador Inmobiliario de este Municipio, a pesar de haber cumplido íntegramente con la obligación, y la parte contra quien se dirige ese interés o ese derecho material como lo es la demandada, al momento de contestar la demanda se excepciona alegando que la Alcaldía del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, no le ha hecho entrega del documento o constancia de habitabilidad para poder suscribir el documento de condominio y que él en ningún momento le ha negado el derecho que tiene el demandante de ser propietario del inmueble que actualmente habita, que él (demandado) ha sido diligente ante el órgano competente de otorgar el permiso de habitabilidad, se ha portado como un buen padre de familia y otros hechos que se irán resolviendo en la medida del desarrollo de la motivación del presente fallo.

Como vemos ambas partes convienen en la existencia del contrato con opción a compra que celebraron.

El hecho controvertido fundamental viene dado en que la parte demandada aduce su responsabilidad en el cumplimiento de las obligaciones contraídas y las traslada al órgano competente de otorgar la constancia o cédula de habitabilidad del inmueble.

Por cumplimiento de una obligación la doctrina ha desarrollado como la ejecución de la misma, es un deber jurídico del obligado a cumplirla tal como fue contraída, así lo establece el Artículo 1.264 del Código Civil, al señalar:

…“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.”…

El cumplimiento de este tipo de obligaciones puede ser en especie, es decir, en la ejecución de la obligación como fue contraída en el contrato o en su equivalente que es el pago de los daños y perjuicios, teniendo prioridad el cumplimiento en especie.

El legislador también consagró que el contrato es una convención o acuerdo que realizan las partes ya sea para constituir, modificar, transmitir, extinguir relaciones jurídicas o vínculos jurídicos, así lo dispone el Artículo 1.133 del Código Civil, en este orden de ideas, el Tribunal observa que las partes integrantes de esta relación jurídica lo constituyeron el optante y el optado, siendo el propietario el demandado, quien le dio en venta bajo la modalidad de opción al comprador demandante un apartamento distinguido con el N° 2-4 de Residencias Zambar, con una superficie de 145, 21 metros cuadrados y un puesto de estacionamiento, bajo el régimen de ley de Propiedad Horizontal, el mismo está ubicado en la calle 15 entre carreras 12 y 13 del Barrio La Arenosa de esta ciudad de Guanare, el precio de esa venta fue por la cantidad de VEINTITRÉS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 23.000.000,00), y sería pagado en varias cuotas, SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,00) al suscribir el contrato, cancelado por el comprador con Cheque de Gerencia N° 1035575 girado contra el Banco Mercantil, cantidad que fue cobrada por el propietario, y la cantidad restante, es decir, DIECISIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 17.000.000,00), para ser cancelados mediante la emisión de dos (02) letras de cambio a la orden del propietario vendedor ciudadano F.I.Z.M., a los vencimientos, una al día 05/01/1998, por un monto de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), y la segunda el 15/02/1998, por un monto de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00).

En el lapso probatorio la parte actora consignó en originales un documento privado suscrito por ambos de fecha 15/11/1999, por la cantidad SEIS MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 6.450.000,00), conviniendo que con esos pagos se cumplía lo establecido en la cláusula tercera del convenio de venta y que ese apartamento sería entregado al comprador dentro de los diez (10) primeros días del mes de diciembre de 1999. Instrumento este que tiene todo su valor probatorio, porque fue suscrito por las partes integrantes de esta litis, no fue impugnado ni desconocido en cuanto al contenido y la firma, adquiriendo valor probatorio demostrativo de ese pago, también consignó marcada “C” una letra de cambio (folio 57) por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), al dorso aparece con la nota de cancelada, mediante un cheque girado contra el Banco del Caribe, este instrumento cambiario tampoco fue desconocido por la parte demandada adquiriendo su valor probatorio como es el pago de la obligación establecida en la cláusula tercera del contrato.

La parte demandada acompañó marcada “D” documento o recibo por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00), pago realizado mediante tres cheques girados (folio 58) contra las entidades bancarias del Caribe, Mercantil y Provincial, suscrito por el demandado. Consigna también marcada “E” un documento o recibo (folio 59) por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) a favor del demandado, pago realizado mediante dos cheques librados contra el Banco Mercantil. Consignó documento o recibo de pago marcado “F” (folio 60) por la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00) a través de un deposito a la cuenta propiedad del demandado. Consignó marcada “G” un recibo de pago (folio 61) por la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00). Consignó marcado “H” recibo de pago por la venta del apartamento (folio 62) a favor del demandado por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00). Así sucesivamente la parte demandada acompañó marcada “I” documento o recibo por venta del apartamento por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) suscrito por el demandado (folio 63) pago realizado mediante un cheque girado contra el Banco Mercantil. Todos estos instrumentos privados demuestran que el comprador canceló la totalidad del precio convenido en el contrato de opción a compra, lo que equivale el cumplimiento de las obligaciones contraídas en aquel contrato, es decir, el comprador cumplió con su prestación, en cuanto al precio convenido. Así se decide.

Determinado el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el demandante comprador del apartamento, debemos examinar si el demandado propietario del inmueble cumplió con las obligaciones establecidas en el contrato de opción a compra y las establecidas en la ley, aunque el demandado en el momento de contestar la demanda, que es donde se traba la litis manifiesta o aduce que sus obligaciones están sometidas a la condición suspensiva, que depende del acontecimiento de que las autoridades competentes le otorgarán las constancias de habitabilidad del inmueble y además ha realizado todas las diligencias necesarias como un buen padre de familia, para obtener los permisos correspondientes y esas son causas ajenas a su voluntad.

La parte actora para demostrar que el demandado no ha cumplido con las obligaciones contractuales y que además no ha tenido una conducta diligente de un buen padre de familia para obtener esa permisología, promovió la prueba de informe dirigida a la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, en referencia al demandado, si había solicitado las constancias de habitabilidad o permiso de habitabilidad en el edificio Residencias Zambar, ubicado en la calle 15 entre carreras 12 y 13 del Barrio La Arenosa de esta ciudad de Guanare, y cuales fueron los motivos del por qué ha sido negada. Admitida la prueba de informe se ofició a la autoridad competente, la cual el día 01/08/2007, fue recibida la información por el Director de Proyecto y Desarrollo U.I.N.J.V., el cual nos informó que en fecha 25/08/2006 y 05/02/2007, el ciudadano F.Z.M., había solicitado la constancia de habitabilidad del Edificio Residencias Zambar del Barrio La Arenosa, la cual se le efectuaron las inspecciones correspondientes los días 25/08/2006 y 05/02/2007, donde se observó que esos apartamentos Nros. 5 y 6 tenían fallas de acabado, filtraciones en los locales destinados a un laboratorio en la planta baja, instando al propietario de la construcción a realizar las reparaciones necesarias, a los fines de reinspeccionar y constatar que la construcción se encuentra en óptimas condiciones que permitan la formalización de la habitabilidad, también acompañó el requerido otro oficio de fecha 05/02/2007, dirigido al ciudadano F.Z., quien solicitó la habitabilidad de unos apartamentos que forman parte integral de la citada edificación y en respuesta a la dirección de Proyectos y Desarrollo Urbano le informó las fallas detectadas y nuevas filtraciones en el apartamento N° 1, en el área de la sala-comedor y habitación principal, filtraciones en la placa de los apartamentos N° 5 y 6, filtración en la cocina del apartamento N° 4, filtraciones en el local N° 6 y en los medidores de las llaves de paso.

De esta prueba de informe extraemos las siguientes conclusiones:

1. Que la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, autoridad competente para otorgar la constancia de recepción de la obra conocida como cédula de habitabilidad ha considerado que en esa edificación Residencias Zambar del Barrio La Arenosa propiedad del ciudadano F.Z.M., no ha cumplido, sino que se han infringido las variables urbanas, referidas a la optimidad de las condiciones de los apartamentos, ya que presentan filtraciones en las paredes, placas del techo, medidores de las llaves de pasos y otras, facultad ésta que tiene el municipio de otorgar esos permisos, en virtud que la Ley Orgánica para la Ordenación del Territorio, lo establece en el Artículo 55 como también en sus ordenanzas municipales y al haberla negado las cédulas de habitabilidad está actuando dentro de su competencia legal.

2. Que la Dirección de Desarrollo Urbano al negar esa permisología de la edificación, demuestra directamente que la conducta asumida por el vendedor demandado no ha sido diligente, cuidadoso y prudente, ya que la obra presenta una series de vicios ocultos, tal como lo es, las filtraciones, por lo que evidencia incumplimiento en la obligación y cae bajo los supuestos de hechos del Artículo 1.270 del Código Civil, en sentido negativo, es decir, que no ha desarrollado la conducta de un buen padre de familia, para obtener la recepción de la obra, como lo es la cédula de habitabilidad que es otorgada según la ley por el Municipio, en consecuencia, el demandado no ha cumplido con la obligación contenida en el contrato, en referencia al otorgamiento del documento definitivo de la venta por haber desplegado una conducta culposa, en cuanto al cumplimiento de la recepción de la obra, es decir, de las variables urbanas, en cuanto a la construcción del edificio y al haber asumido tal comportamiento, cae en el supuesto de hecho del incumplimiento de la obligación, es decir, violaciones de las cláusulas segunda y sexta del contrato. Así se decide.

La parte demandada se excepciona imputándole a la Alcaldía la omisión de otorgarle el permiso de habitabilidad, cuando ha quedado demostrado con la prueba de informe, que ésta bajo su competencia a efectuado las inspecciones civiles a la obra y ha determinado los imperfectos de la misma y al no cumplir con estos requisitos, la Dirección de Desarrollo Urbano ha actuado en forma cabal, legal y en el cumplimiento de su competencia como órgano administrativo encargado de esa permisología.

A tales efectos, también acompañó la demandada marcadas A, B, C, D y E las documentales que dirigió a la Dirección de Proyecto y Desarrollo Urbano y en la misma se desprende que la Alcaldía le ha negado la cédula de habitabilidad de los apartamentos, por no cumplir con los requisitos referidos a las condiciones de habitabilidad.

El demandado ha debido formalizar y registrar el documento de condominio, para poder proceder a las enajenaciones de los apartamentos de un edificio, así lo exige la Ley de Propiedad Horizontal, pero en ese documento de condominio debe acompañar además de los planos, descripción del inmueble, ubicación, las cosas comunes, el valor del edificio y de los apartamentos, el porcentaje de propiedad de las cosas comunes y el permiso o cédula de habitabilidad expedida por los órganos competentes, por lo que se evidencia que el documento de condominio no puede ser registrado por falta del propietario del edificio, quien no ha cumplido con los requerimientos que exige la ley, para el otorgamiento de la cédula de habitabilidad, todas estas condiciones referidas a los desarrollos urbanísticos o a los inmuebles regidos por la Ley de Propiedad Horizontal, los organismos competentes para otorgar las aprobaciones y permisos corresponde a la Alcaldía de los Municipios, por lo que no puede este órgano jurisdiccional otorgar el permiso de habitabilidad, por cuanto no se ha interpuesto una pretensión contencioso administrativa por abstención u omisión de una conducta que debe asumir las autoridades competentes, en este caso el Municipio y ésta se interpone por ante los Tribunales Especiales del Contencioso Administrativa, según el Artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en caso de omisión o carencia del ente encargado de ese deber jurídico, pero ha quedado demostrado que la Alcaldía ha dado respuesta oportuna y debida, en cuanto a los motivos por los cuales no se ha formalizado ni otorgado el permiso de habitabilidad, que solo es imputable al demandado, competencia que no puede ser invadida por este órgano jurisdiccional, además el Municipio no ha sido demandado en este proceso. Así se decide.

Determinado el incumplimiento de la obligación por parte del demandado, también se observa que el demandante le ha estado cancelando el condominio del edificio Zambar, según se desprende los documentos acompañados marcados J, K, L, Ll (folios 64 al 67), cantidades éstas que para el momento que se formalice el documento de condominio no está obligado el demandante cancelarlo, todo lo contrario se debe abonar a la deuda del condominio, para el caso de que ésta exista. Así se decide.

La parte demandada al momento de contestar la demanda impugnó el valor de la cuantía que estableció el actor, en la cantidad de CUATROCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 450.000.000,00).

A tales efectos, establece el Artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

…“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”…

Al aportar nuevos hechos al proceso tal como lo afirmó el demandado en que la cuantía era exagerada, la prueba se traslada, al que alega nuevos elementos en el juicio, según lo establece el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que establecen:

…“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.

Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”…

Como se puede apreciar de las normas referidas a la carga y distribución de la prueba, se evidencia que, quien aporta hechos nuevos al proceso tiene la carga de probarlo, y al no hacerlo corre con las consecuencias desfavorables por tal omisión, así lo ha venido desarrollando la Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, así lo ha venido desarrollando la Jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, al establecer que si bien es cierto, el demandado tiene la oportunidad de impugnar la cuantía de la demanda, pero queda sometido a probar lo contrario de lo alegado por el actor en la demanda y en el caso de autos, la parte demandada no aportó ningún elemento probatorio que demostrará que la cuantía establecida por el actor era exagerada, por lo que tal impugnación se declara improcedente, quedando establecida que el valor de la demanda es de CUATROCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 450.000.000,00).

La parte demandada acompañó en copias simple, una serie de facturas referidas al estado de cuenta de Aguas de Portuguesa, (folios 81 al 85), las cuales carecen de valor probatorio por haber sido acompañadas en copia simple y emana de tercero.

La parte demandante solicitó la prueba de informe, para requerir a la Agencia del Banco Caribe, si se había cobrado unos cheques librados por el demandante a favor del demandado, y la entidad bancaria nos informó el día 23/07/2007, (folio 100 al 102) que efectivamente se cobraron esos cheques por esa entidad bancaria, la cual demuestra que el demandante ha cumplido con esa obligación de pagar el condominio.

De todo lo anteriormente expuesto, se concluye que debe declararse parcialmente con lugar la pretensión del demandante, en referencia a que ha cancelado la totalidad del precio de la venta del apartamento distinguido con el N° 2-4 de Residencias Zambar, con una superficie de 145,21 M2 aproximadamente, así como un puesto de estacionamiento, ubicado en la calle 15 entre carrera 12 y 13 del Barrio La Arenosa de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa; por lo cual el presente fallo queda como titulo de propiedad de ese apartamento.

Le esta vedado al órgano jurisdiccional ordenar la protocolización de obras civiles regidas por la Ley de Propiedad H.y.q. ésta está sometida al cumplimiento de una serie de requisitos que debe cumplir el propietario del edificio, para poder protocolizar el documento de condominio, tales como son: los planos arquitectónicos aprobados por el organismo competente y en referencia, a la recepción de la obra o cédula de habitabilidad, éstas son expedidas por las autoridades sanitarias y municipales, y como ha quedado demostrado las mismas presenta desperfectos y no se encuentra en optimas condiciones, por lo cual es una obligación del propietario cumplir con las exigencias para obtener la cédula de habitabilidad, que es competencia de la Municipalidad, no siendo competente este Tribunal Civil, Mercantil y del Tránsito, porque el recurso administrativo por abstención o carencia corresponde conocerlo a la Competencia Especia Contencioso Administrativa, además el incumplimiento de la obligación es del propietario de la obra que está sometido a las exigencias establecidas en la ley, no pudiendo invadir este órgano jurisdiccional competencias que corresponde al Municipio y a las autoridades sanitarias. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por los anteriores razonamientos este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Autoridad de la Ley DECLARA: 1) PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de cumplimiento de contrato incoada por el Aissami Jarmacani Salid contra el ciudadano F.Z.M., en consecuencia, el presente fallo sirve de fundamento o titulo de propiedad del apartamento distinguido con el N° 2-4 de Residencias Zambar, con una superficie de 145,21 M2 aproximadamente, así como un puesto de estacionamiento, ubicado en la calle 15 entre carrera 12 y 13 del Barrio La Arenosa de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa; a favor del demandante, por haber pagado la totalidad del precio convenido en el contrato autenticado por ante la Notaria Pública de Municipio Guanare del Estado Portuguesa, el 04/11/1997, bajo el N° 65, Tomo 67 de los Libros de Autenticaciones. 2) IMPROCEDENTE las pretensiones referidas a que este órgano jurisdiccional ordene a la Alcaldía del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, el otorgamiento de la cédula o permiso de habitabilidad, ya que la misma está sometida a los requisitos y condiciones establecidos en la Ley de Régimen Municipal, Ordenanza Municipal y la Ley Orgánica para la Ordenación del Territorio y como ha quedado demostrado el propietario del inmueble o edificio no ha cumplido los requisitos exigidos para tal permisología, igualmente el documento de condominio está sometido a la condición que para poder ser protocolizado debe estar expedida las autoridades sanitarias y municipales la recepción de la obra y la cédula de habitabilidad, por lo que este órgano jurisdiccional no puede invadir competencia, no atribuidas por la ley, porque caería en extralimitación de funciones y abuso de poder, lo cual constituye un error grave inexcusable de derecho, sancionado por el Artículo 40 ordinal 4 de la Ley de Carrera Judicial.

No hay condenatoria en costas, porque las pretensiones interpuestas por la parte actora no fueron declaradas con lugar, por lo tanto no hubo vencimiento total.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Guanare, a los doce días del mes de Diciembre del año Dos Mil Siete (12/12/2007). Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.

El Juez,

Abg. R.R.M..

La Secretaria,

Yuralbi Hernández.

En la misma fecha se dictó y publicó a las 03:15 p.m.

Conste.