Decisión de Juzgado Decimo Sexto de Municipio de Caracas, de 8 de Octubre de 2008

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REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

Juzgado Décimo Sexto Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: A.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-5.536.956.

DEMANDADO: M.L.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-2.113.574

APODERADOS

DEMANDANTES: J.T.M. y J.A.F.A., abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A, bajo los Nos. 36.042 y 107.158, respectivamente.

APODERADA

DEMANADADO: A.F.G.S. y M.R.M.F., abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos 17.496. y 16.912, respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO

EXPEDIENTE No: AP31-V-2008-001597

- I –

- NARRATIVA-

Comienza el presente juicio mediante demanda presentada en fecha 25 de junio de 2008, siendo la misma admitida en fecha 30 de junio del mismo año, y ordenándose su trámite por el procedimiento breve con las modificaciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y ordenándose el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha 30 de julio de 2.008, el Alguacil E.Z. mediante diligencia hace saber a este Tribunal que en fecha 29-07-2008, logró citar al demandado quien se negó a firmar la compulsa.

En fecha 12 de agosto de 2.008, la secretaria titular de este Juzgado, Abg. Niusman Romero, deja constancia que en esa misma fecha realizó el complemento de la citación de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 14 de agosto de 2.008, comparece ante este Tribunal el demandado y asistido del abogado A.G. consigna escrito de contestación a la demanda y reconviene.

En fecha 16 de septiembre de 2.008, el Tribunal inadmite la reconvención planteada por la parte demandada.

En fecha 22 de septiembre de 2.008 el apoderado de la parte demandada promueve pruebas, las cuales son providenciadas por este Tribunal en fecha 23 de septiembre del mismo año.

En fecha 01 de octubre de 2.008, el apoderado judicial de la parte actora consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales son providenciadas por este Tribunal en esa misma fecha.

Abierto como se encuentra el lapso para que sea dictada sentencia definitiva que resuelva sobre el mérito de la causa, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos:

-II-

- MOTIVA –

- DECISIÓN DE FONDO –

Alega la parte actora en su escrito libelar que es propietaria de un apartamento signado con el No 5 ubicado en el Edificio denominado “Maracay”, ubicado entre las esquinas de Peláez y Alcabala de la Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital, y que sobre dicho inmueble celebró, a través del administrador del inmueble L.C.C., un contrato de arrendamiento con la parte demandada en fecha 01 de diciembre de 2001.

Alega que este contrato de arrendamiento es a tiempo fijo, ya que se celebró por un año con renovación automática a menos que mediare notificación de no prórroga. Por otra parte señala que el demandada estaba en la obligación de pagar un canon mensual de arrendamiento de (Bs.104.973,95) por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, y que dicho monto fue aumentado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura a (BsF.168,75), y que el arrendatario se obligó a contratar un seguro contra incendios, inundación y terremoto que cubriere los daños que pudieran ocasionarle al inmueble dichos eventos.

Señala la parte actora que el demandado dejó de pagar las pensiones de arrendamiento correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2.008, y que dejó de cumplir con su obligación de contratar una póliza de seguros para el inmueble arrendado.

Ante estas pretensiones la parte demandada en su escrito de contestación negó, rechazó y contradijo la demanda y alegó que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arriendo, señalando que desde el 23 de octubre de 2.007 ha venido consignando en el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas.

Así las cosas, este Tribunal pasa de seguidas a pronunciarse en primer lugar y de manera previa, sobre la solicitud de acumulación de causa realizada por la parte demandada en este juicio, quien argumentó que ante el Juzgado Décimo Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, cursa expediente signado con el No AP31-V-2008-1598 donde fue demandado por la parte actora por motivo de la resolución del contrato de arrendamiento sobre el inmueble signado con el No 7 de las residencias “Maracay”.

Ante esta situación el Tribunal observa que a los autos fueron consignadas copias certificadas del libelo de demandada presentado por la ciudadana A.C. en contra del hoy demandada por resolución de contrato, y la cual tiene como objeto se declare la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 01 de diciembre de 2.001 y que tuvo por objeto un apartamento distinguido con el No 7 ubicado en el edificio “Maracay”, entre las esquinas de Pelaez y Alcabala, de la Parroquia S.R., Municipio Libertador del Distrito Capital.

Así las cosas, el fenómeno de la acumulación de causas puede presentarse bien sea por el fenómeno de la litispendencia, la conexión o la continencia. La litispendencia ocurre cuando hay una identidad absoluta entre las causas (sujetos, objeto y título); la conexión ocurre cuando coinciden dos o uno solo de éstos elementos, de la siguiente manera: 1) identidad de personas y objeto; 2) identidad de personas y título; 3) identidad de objetos y título; y 4) identidad del título (artículo 52 del Código de Procedimiento Civil). Tal como se observa, la sola identidad de personas entre dos causas no produce la conexión. En el presente caso, encontramos que, en relación a la causa incoada ante el Juzgado Undécimo de Municipio y la presente causa, lo único que tienen idénticos son las personas, no así en lo que se refiere al objeto (uno es el apartamento No 7, y el otro el apartamento No 5); y los títulos también son diferentes, ya que ambos provienen de contratos de arrendamientos diferentes; por lo tanto al no encontrarse llenos los extremos señalados por el Código de Procedimiento Civil para la procedencia de la conexión entre causas, la solicitud de la parte demandada es negada. Así se decide.-

Decidido lo anterior pasa este Tribunal a resolver el fondo de la controversia, y a tales efectos observa:

De la forma como fue contestada la demanda, se observa que el demandado admite la existencia de una relación jurídica contractual consistente en una relación arrendaticia que data del primero de diciembre de 2.001, cursando a los autos original (folios 68 al 70) de contrato de arrendamiento privado celebrado entre las partes, y al tratarse de un documento privado y no habiendo sido desconocido por la otra parte el mismo es ampliamente valorado y apreciado por este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

Así las cosas de este contrato de arrendamiento se observa, entre otras cosas, que de conformidad con la cláusula cuarta, la duración del mismo era de un (1) año fijo, prorrogable automáticamente por períodos iguales, a menos que mediare notificación de alguna de las partes haciéndole saber a la otra su voluntad de no prorrogarlo, con al menos dos (2) meses de anticipación al vencimiento de una de las prórrogas, y siendo que en el presente caso no existe a los autos dicha notificación debe tenerse que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. Así se establece.-

Establecido lo anterior, hay que señalar que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil cada parte tiene la carga de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pretenda la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. En igual sentido el artículo 1.354 del Código Civil.

En el presente caso, demostrado como ha sido la obligación, consistente en una relación jurídica contractual de arrendamiento, y siendo que el actor está alegando la falta de pago de unos cánones de arrendamiento, y la falta de cumplimiento de la cláusula vigésima del contrato, la parte demandada tenía la carga de demostrar su cumplimiento contractual, y en tal sentido aportó las siguientes probanzas:

- Cursante del folio 74 al 88, copias certificadas del expediente signado con el No 20071769 que cursa ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, dichas copias no fueron impugnadas por la parte actora y tratándose de una de las copias a las que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal. Para valorar si las consignaciones hechas por el demandado se encuentran ajustadas a las condiciones del contrato, se observa que de conformidad con lo establecido en la cláusula segunda, la pensión de arrendamiento fue establecida en la cantidad de (Bs.104.973,65) mensuales, cantidad que fuere ajustada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio para el Poder Popular para la Infraestructura, a la suma de (Bs. 168.750), hoy (BsF.168,75), tal como se desprende de las copias consignadas a los autos a los folios 34 al 36, y que al tratarse de las copias a las que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y no habiendo sido impugnadas, las mismas son ampliamente valoradas y apreciadas. Así las cosas, este canon de arrendamiento debía ser cancelado por mensualidades vencidas dentro de los primero cinco (5) días de cada mes, por lo que la consignación debía ser hecha dentro de los quince (15) días siguientes a dicha fecha, por mandato del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que nos lleva a establecer que la consignación, para que fuere válida, debía ser realizada dentro de los primeros veinte (20) días de cada mes. Así se establece.-

Establecido lo anterior, se procede de seguidas a valorar las consignaciones realizadas por el demandado, y a tales efectos se observa que al folio 88 el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas certificó que el demandado realizó las siguientes consignaciones a favor de la L.C.C., por el inmueble No 5 del edificio “Maracay”:

Fecha de consignación Mes cancelado Monto

24 de octubre de 2007 Septiembre de 2.007 Bs. 168.750,00

06 de noviembre de 2007 Octubre de 2007 Bs. 168.750,00

04 de diciembre de 2007 Noviembre de 2007 Bs. 168.750,00

07 de enero de 2008 Diciembre de 2007 Bs. 168.750,00

06 de febrero de 2008 Enero de 2008 BsF. 168,75

04 de marzo de 2008 Febrero de 2008 BsF. 168,75

04 de abril de 2008 Marzo de 2008 BsF. 168,75

06 de mayo de 2008 Abril de 2008 BsF. 168,75

03 de junio de 2008 Mayo de 2008 BsF. 168,75

Tal como se verifica, todos los meses, excepto el mes de septiembre, fueron cancelados dentro de los primeros veinte (20) días siguientes al vencimiento de las mensualidades respectivas, ya que el mes de septiembre de 2007 fue consignado el 24 de octubre de 2007, y siendo que el mismo debía ser hecho a mas tardar el 20 de octubre de 2.007, el mismo es declarado extemporáneo, y como no solvente en relación a este mes. Así se decide.-

Ahora bien, el demandado tampoco demostró en el presente proceso haber contrato una póliza de seguros a favor del inmueble, por lo que ha quedado demostrado que incumplió con su obligación contractual establecida en la cláusula vigésima del contrato de marras.

Corresponde a este Tribunal determinar si el atraso en la consignación de una (1) sola mensualidad y la falta de cumplimiento de una cláusula del contrato (contratación de una póliza de seguros) pueden generar el efecto de resolver el contrato de arrendamiento suscrito. En este sentido debemos señalar que, si bien es cierto que el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios señala entre las causales de desalojo (que es un tipo de resolución de contrato) la falta de pago de dos mas mensualidades consecutivas, también es cierto que dicho artículo hace alusión a los contratos de arrendamientos verbales o escritos “indeterminados”.

También hay que señalar que las parte establecieron en la cláusula tercera que “Queda entendido que la falta de pago de una pensión mensual de arrendamiento en la oportunidad de vencimiento estipulada dará derecho a EL ARRENDADOR a rescindir este contrato”, cláusula que habría que concatenarla con la Cláusula Vigésima Tercera que estableció: “En caso de incumplimiento de alguna de las cláusulas de este contrato, EL ARRENDADOR podrá intentar las acciones legales correspondientes, siendo por cuenta de EL ARRENDATARIO todos los gastos judiciales o extrajudiciales causados por tal motivo, así como los daños y perjuicios que resulten”. Cláusulas contractuales que no son mas que la puesta en práctica del principio de la libre autonomía de las partes en los contratos.

En materia contractual existe un principio en relación a la ejecución de los contratos y es el denominado “Principio de conservación de los contratos”, el cual pregona que se debe procurar que los contratos sean ejecutados y que no todo incumplimiento puede dar pie para la resolución del mismo, debiendo ser dicho incumplimiento “grave” y esencial en relación al contrato de que se trate (en este sentido L.D.-Picazo en su obra “Los incumplimientos resolutorios, Editorial Thomson-Civitas; Madrid, 2005).

En el presente caso, y para determinar si el incumplimiento en el que incurrió el demandado al consignar de manera tardía un (1) canon de arrendamiento, es un incumplimiento grave que pueda dar lugar a la resolución del mismo, tenemos como referencia que en los contratos escritos indeterminados, la falta de pago de una sola mensualidad no da lugar a la resolución del contrato vía la acción de desalojo, por lo que, en los contratos a tiempo determinado no puede tenerse como una causal de resolución del contrato el atraso en el pago de un (1) solo canon, ya que, considera éste Tribunal que dicho incumplimiento no es grave ni esencial para la existencia del contrato. Así se decide.-

Por parte y en relación al incumplimiento de la cláusula décima novena relativa a la contratación de una póliza de seguros contra incendio, terremoto e inundación para cubrir los daños que pudiere sufrir el inmueble, debe señalarse que si bien las partes pueden establecer, en base al principio de libre autonomía contractual de las partes, cualquier cláusula u obligación, no es menos cierto que la falta de cumplimiento de ellas no puede dar lugar resolución al contrato, ya que debe procurarse la ejecución del mismo, y teniendo como parámetro las obligaciones del arrendatario establecidas en el Código Civil, la falta de esta cláusula no puede ser considerado como un incumplimiento esencial, por lo que la misma no puede dar lugar a la resolución del contrato. Así se decide.-

A los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil pasa este Tribunal a analizar los siguientes elementos probatorios que cursan a los autos:

- Cursante a los folios 6 al 7, copia simple de instrumento poder otorgado por la parte actora a favor de los abogados allí mencionados, y siendo que esta copia encuadra dentro de los documentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachadas ni impugnadas, las mismo son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal. Así se decide.-

- Cursante del folio 8 al 27, copia simple del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Libertador, y siendo que esta copia encuadra dentro de los documentos a los que hace referencia el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido tachadas ni impugnadas, las mismo son ampliamente valoradas y apreciadas por este Tribunal. Así se decide.-

- Cursante al folio 71, original de instrumento privado contentivo de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1ro de enero de 1987, y siendo que el mismo no fue desconocido ni impugnado por la parte contra quien se opuso, el mismo, por aplicación del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil es ampliamente valorado y apreciado. Así se establece.-

- Cursante al folio 73, original de instrumento privado contentivo de un contrato de transacción suscrita entre las partes en fecha 11 de diciembre de 2001, y siendo que el mismo no fue desconocido ni impugnado por la parte contra quien se opuso, el mismo, por aplicación del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil es ampliamente valorado y apreciado. Así se establece.-

- III -

- D I S P O S I T I V A -

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial Del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato incoara la ciudadana A.C., en contra del ciudadano M.L.B., ambas partes ya identificadas en este fallo. Así se decide.-

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas procesales, al haber resultado totalmente vencida en la presente litis. Así se decide.-

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.-

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Décimo Sexto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los OCHO (08) días del mes de OCTUBRE del año DOS MIL OCHO (2.008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.-

El Juez Titular,

E.J.F.R.

La Secretaria,

Abg. Niusman Romero

En la misma fecha, siendo la una de la tarde (01:00 p.m.), se publicó y registró la decisión anterior, previo cumplimiento de las formalidades de Ley, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Esta sentencia definitiva consta de ONCE (11) folios útiles.-

La Secretaria,

Abg. Niusman Romero

EJFR/nr.-

Exp. No AP31-V-2008-001597