Decisión nº 025-M-20-03-06 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 20 de Marzo de 2006
| Fecha de Resolución | 20 de Marzo de 2006 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores |
| Ponente | Marcos Rafael Rojas GarcÃa |
| Procedimiento | Incumplimiento De Obligaciones De Arrendamiento |
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, NIÑOS Y ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO FALCON
EN SU NOMBRE
Expediente Nº. 3878.
I
Vista la apelación interpuesta por el abogado J.I.R.N., en su carácter de apoderado de la ciudadana A.R.R.d.Z., contra la sentencia del 23 de agosto de 2004, dictada por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la demanda que por incumplimiento de contrato de arrendamiento intentara la apelante contra JUDIBANA BIENES RAICES C.A; este Tribunal para decidir observa:
II
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la demandante alega que: 1) el 31 de enero de 2003, celebró un contrato de arrendamiento con JUIBANA BIENES RAICES C.A, inscrita ante la Oficina Subalterna del Municipio Carirubana del Estado Falcón, el 15 de marzo de 1995, bajo el número 43, tomo 7-17, tercer trimestre de ese año, sobre un inmueble, distinguido con el número 104, ubicado en la calle 17, con un tiempo de duración de seis (6) meses, a partir del 15 de enero de 2003, prorrogable por períodos iguales; 2) que en la cláusula quinta del contrato, se estableció que la falta de dos (2) mensualidades, así como la falta de manteniendo del inmueble daría lugar a la desocupación del mismo y a la extinción del contrato si para la fecha del despojo se encontraba insolvente en el pago de un alquiler y no dos alquileres como lo prevé la cláusula; que se fijó un canon de arrendamiento de trescientos mil (Bs. 300.000,oo) mensuales; 3) que el 09 de julio de 2003, cuando se encontraba en Barquisimeto, fue despojada del inmueble por parte de la arrendadora, quien colocó en las puertas del inmueble una cadena con candado; 4) que le fueron secuestrados los bienes muebles que estaban dentro del inmueble, por lo que demanda a JUDIBANA BIENES RAICES C.A, para que se le restituya en la posesión del inmueble antes identificado y para probar sus alegatos consignó recibos de pago números 2856 de fecha 15 de enero de 2003, como depósito, recibos números 2857, 2903, 2939 y 2991 de fechas 15 de enero, 17 de febrero, 18 de marzo y 19 de mayo de 2003, de pago de alquileres, copia del contrato de arrendamiento, constancia expedida por el C.d.P. del Niño y del Adolescentes de los Municipios Los Taques del Estado Falcón, de fecha 15 de julio de 2003.
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Citada la demandada, ésta no dio contestación a la demanda, ni presentó prueba alguna a su favor; en tanto que, la demandante promovió la confesión ficta de la demandada, ratificando todo lo alegado en la demanda y las pruebas anexas.
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El 23 de agosto de 2004, el Tribunal de la causa declaró sin lugar la demanda por incumplimiento de contrato de arrendamiento; sentencia que fue objeto de apelación y en razón de lo cual suben las actas al conocimiento de este Tribunal Superior.
III
El objeto de la presente controversia sometida a conocimiento de este Tribunal, se centra en las pretensiones de la ciudadana A.R.R.d.Z., que le sea restituida la posesión de la casa distinguida con el N° 104, situada en la calle Oeste 17 de la Urbanización Judibana del municipio Los Taques del Estado Falcón, para su goce y disfrute, ya que le fue dado en arrendamiento por MERCANTIL JUDIBANA BIENES RAÍCES C.A., en nombre y representación del ciudadano F.A.C. y para que le sea prorrogado el plazo de duración de dicho contrato, por seis meses más basada en que el 09 de julio de 2003, cuando ella se encontraba en Barquisimeto, fue despojada del inmueble, ya que se le colocó una cadena y candado en la puerta del mismo, por parte del arrendador, quedando secuestrados sus bienes muebles y su ropa; y que estaba solvente en el pago del alquiler hasta el 15 de mayo de 2003; que el contrato debió extinguirse el 15 de julio de ese año y que para la fecha de ser despojada solamente estaba insolvente en una pensión de alquiler y que en todo caso, el depósito servía a tales fines, por lo que funda su pretensión en las cláusulas números 2, 5, 11 y 12 del contrato de arrendamiento y en los artículos 1, 33, 34 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 783 del Código Civil y en los artículos 21, 47, 49, 60 y 75 de la Constitución nacional, señalando que la arrendadora debió ejercer sus derechos conforme a esta Ley.
Admitida la demanda y citada la sociedad demandada, conforme al procedimiento previsto en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, aquella no dio contestación a la demanda, ni promovió la contraprueba del derecho alegado, y solamente promovió pruebas la parte demandante, a saber: 1)copia simple del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Primera de Punto Fijo, el 31 de enero de 2003, bajo el Número 79, tomo III, copia que es admisible a tenor de lo establecido en el artículo 429 eiusdem, en concordancia con el artículo 444 eiusdem, que da judicialmente por reconocidos ese contrato, al no ser desconocido por la accionada y que prueba la existencia del contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes identificado, que se inició el 15 de enero de 2003, que fue suscrito por un plazo de seis meses, prorrogable por igual período, salvo que las partes manifestaran lo contrario con treinta días de anticipación a la fecha del vencimiento, que estaba pautada para el 15 de julio de 2003, salvo que la inquilina estuviese insolvente en el pago de dos alquileres, fijados a tales efectos en trescientos mil bolívares (Bs.300.000,oo) y que el depósito dado en garantía, no cubría el pago de la pensión del mes; 2) constancia expedida por el C.d.P. del Niño y del Adolescente de la Alcaldía del Municipio Los Taques del Estado Falcón, el día 15 de julio de 2003, donde hace constar que la demandante denunció a la sociedad demandada por el desalojo del adolescente R.C., prueba que no valora este Tribunal, porque ese adolescente no es parte en el presente juicio; y 3) recibos números 2857, 2903, 2939, 2991 y 2856, de fechas 15 de enero, 17 de febrero, 18 de marzo, 19 de mayo y 15 de enero de 2003, los cuatro primeros acreditativos del pago de los alquileres al 15 de mayo de 2003 y el último por el depósito de tres (3) meses dados en garantía, lo que acredita igualmente la existencia del contrato de arrendamiento y el pago de alquiler hasta mayo del 2003, los cuales no fueron desconocidos por la demandada, tal como lo exige el artículo 444 eiusdem, por lo que quedaron judicialmente reconocidos para acreditar ese hecho, tal como lo preveen los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.368 y 1.370 eiusdem; y así se decide.
Y el hecho fundamental, según el cual la arrendadora demandada impidió el goce y disfrute pacífico de la cosa arrendada, al colocar una cadena y candado en la puerta de acceso al inmueble, quedó tácitamente reconocido por ella, con arreglo a lo establecido en el artículos 362, del citado Código Civil, al no contestar la demanda y no promover la contraprueba de la falsedad de este hecho; y así se establece.
Igualmente, el alegato según el cual la arrendadora no manifestó con treinta días de anticipación al vencimiento del contrato de arrendamiento, que sería el 15 de julio de 2003, que no se prorrogaría por igual período, también quedó tácitamente reconocido, al no producir en el expediente constancia del desahucio, tal como lo prevee la cláusula número 2, del contrato de arrendamiento en concordancia con los artículos 1.600 y 1.661 del Código Civil.. De manera que no probado que la demandante fuera desahuciada, se produjo la tácita reconducción del contrato de arrendamiento por igual período, y así se establece.
La tacita reconducción se produce por no haber dado la notificación de no prorroga, con la antelación prevista en el contrato, pero, esta tácita reconducción se produce por un plazo igual al de seis (6) meses, tal como lo estable la cláusula contractual igualmente citada, sin que este Tribunal pueda aplicar la cláusula número 5, de la pérdida del término, por insolvencia, porque la sociedad demandada no contestó la demanda y pudiendo haber alegado el impago del alquiler, fundado este hecho en la cláusula 5 del contrato, cuya escritura fue acompañada por la demandante al expediente, como contraprueba del derecho que exige el artículo 362 del citado Código adjetivo Civil, en concordancia con el artículo 509 eiusdem, que recoge el principio de la comunidad de la prueba; y así se establece.
En efecto, el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil como condición para que se produzca la confesión ficta, exige que la demandada no haya asistido al acto de la contestación de la demanda; que además, no haya promovido algo que le favorezca, este “algo que le favorezca”, es la contraprueba del derecho alegado por el demandante, que en el presente caso, ni siquiera se probó, pues, no se hizo valer el principio de la comunidad de la prueba que arrojaba el propio contrato de arrendamiento y que quien suscribe, no puede alegar por prohibírselo el artículo 12 eiusdem; y así se declara.
Cabe destacar que la pretensión deducida por el querellante no sea contraria a derecho. Sobre este último requisito, cabe señalar que las acciones de cumplimiento de un contrato de arrendamiento, concretamente, la exigencia de la demandante para que se le mantenga en el goce y disfrute pacífico de la cosa arrendada, con la posibilidad que la relación arrendaticia sea prorrogada por igual período, se encuentra ampara por los artículo 1.167, 1.585 ordinal 3°, 1.600 y 1.601 del Código Civil. Luego no se entiende como es que el Juez de la causa llegó a la conclusión que las pretensiones arrendaticias deducidas eran improcedentes, por ser contrarias a derecho, porque el abogado J.R.N. cimentó la demanda, entre otras normas, en el artículo 783 del Código Civil relativo al interdicto restitutorio cuando ha habido despojo, sin analizar el contexto de los hechos constitutivos de la demanda y su petitorio, muy a pesar de la confusión que tiene el abogado patrocinante parta distinguir entre una y otra acción. Quien hace la calificación jurídica de los hechos es el Juez (iura novit iura) y no las partes, quienes erróneamente pueden calificar jurídicamente el hecho, esto es, apoyarlo en una norma que no es la aplicable, tal como ocurrió en el presente caso, donde se revela que el abogado patrocinante, aún cuando se puede desentrañar que es lo que pretende, tiene una gran confusión entre lo que puede ser el despojo de la cosa arrendada cometido por el arrendador y el despojo cometido por un tercero, con relación a las acciones de tutela para uno u otro caso. De manera que las acciones deducidas no son contrarias a derecho y muy por el contrario, se encuentran amparadas por la Ley; y así se declara.
Finalmente, cabe destacar que la sociedad demandada mal podía hacerse justicia por su propia mano colocando cadenas y candado a la puerta de acceso del inmueble arrendado, por más que las cláusula 5, 7, 9, entre otras, del contrato de arrendamiento señalen que el incumplimiento de las obligaciones expresadas en ellas, hará que el contrato venza automáticamente y dará derecho a la desocupación inmediata. Si ello fue así, la demandada tenía que ejercer las acciones que la Ley le otorga con base a los derechos convenidos por las partes en el contrato, bien para pedir el cumplimiento, la resolución del mismo o la desocupación de la cosa arrendada, tal como lo preveen los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.167 y 1616 del Código Civil, que establece el tipo de procedimiento que se debe seguir para poner fin al contrato de arrendamiento. Al no hacerlo lógicamente que violó el debido proceso judicial establecido en estas normas y al cual se refieren los artículos 49, 254 y 257 de la Constitución, es decir, el proceso como método aplicable por el Órgano judicial para resolver mediante sentencia el conflicto existente entre las partes. Obviar el proceso es crear inseguridad jurídica, que afecta tanto a la paz individual como a la paz colectiva, lo cual no puede permitir el Estado, quien tiene el monopolio de impartir la justicia; y así se declara.
En consecuencia, debe este Tribunal, con base a los fundamentos de hecho y de derecho expuestos, declarar con lugar la demanda promovida por la ciudadana A.R.d.Z. contra la arrendadora JUDIBANA BIENES RAICES C.A., por lo que ordena restituir a la demandante el inmueble arrendado, para su uso y disfrute y declara la renovación del contrato de arrendamiento por un período de seis (6) meses, que se contaran desde que se ponga a la demandante en posesión de la cosa arrendada; y así se decide.
IV
En razón de los motivos de hecho y de derecho expuestos, este Tribunal impartiendo justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, DECLARA:
Con lugar la apelación la apelación interpuesta por el abogado J.I.R.N., en su carácter de apoderado de la ciudadana A.R.R.d.Z., contra la sentencia del 23 de agosto de 2004, dictada por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la demanda que por incumplimiento de contrato de arrendamiento intentara la apelante contra JUDIBANA BIENES RAICES C.A., decisión que se revoca.
En consecuencia, con lugar la demanda promovida por la ciudadana A.R.d.Z. contra la arrendadora JUDIBANA BIENES RAICES C.A., por lo que ordena restituir a la demandante el inmueble arrendado, para su uso y disfrute y declara la renovación del contrato de arrendamiento por un período de seis (6) meses, que se contaran desde que se ponga a la demandante en posesión de la cosa arrendada, identificada en los antecedentes de este fallo.
Se condena en costas a la sociedad demandada.
Bájese el expediente en su oportunidad.
Publíquese, regístrese y agréguese.
Dada sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Niños y Adolescentes de esta Circunscripción Judicial, con sede en S.A.d.C., a los veinte (20) días del mes de marzo de dos mil seis (2006). Años 195º de la Independencia y 147º de la Federación.
EL JUEZ TITULAR
ABG. M.R.G.. LA SECRETARIA
ABG. NEYDU MUJICA.
Nota: la anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 20-03-06, a la hora de _______________________________________________( ). Se dejó copia certificada en el libro copiador de sentencias. Conste Coro. Fecha Ut- Supra.
LA SECRETARIA
ABG. NEYDU MUJICA.
Sentencia N°- 025-M-20-03-06
MRG/NM/YELIXA
Exp. Nº 3878.-
