Decisión de Juzgado Superior Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente. Guanare. de Portuguesa, de 12 de Julio de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y CON COMPETENCIA TRANSITORIA EN PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

EXPEDIENTE N° 5.450.

JURISDICCION: CIVIL.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

DEMANDANTE: A.C.Y.B., venezolana, mayor de edad, divorciada, titular de la cédula de identidad Nº V-4.242.098, de este domicilio.

APODERADA DE LA DEMANDANTE: EDDYTH MATERANO SARABIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.065.481, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 61.223, de este domicilio.

DEMANDADA: C.R.R.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.205.655, de este domicilio.

APODERADOS DE LA DEMANDADA: O.F.G.M. y A.J.N.P., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nos: V-3.434.301 y V-3.461.482, respectivamente, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos: 17.443 y 65.871, al igual respectivos, de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA- VENTA.

VISTOS: CON INFORMES y OBSERVACIONES.

Recibida en fecha 19-03-2010, las presentes actuaciones, en virtud de la apelación formulada por el Abogado. O.F.G.M., co-apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 25-11-2009 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Primer Circuito Judicial, que declaró parcialmente con lugar la acción por resolución de contrato de compra venta a plazo de un inmueble, incoada por la ciudadana A.C.Y.B., contra la ciudadana C.R.R.S.; que en virtud de dicha resolución, al haberle cancelado en forma parcial la demandada a la demandante la suma de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,oo) o cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 50.000,oo), dicha cantidad debe ser reembolsada a la demandada para que no exista un enriquecimiento sin causa de conformidad con el artículo 1.184 del Códigos Civil del Código Civil; y se declara inadmisible, la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento verbal y entrega del inmueble, formulada por la actora.

En fecha 24-03-2010, se le da entrada a la causa bajo el Nº 5.450.

En fecha 29-04-2009, la parte demandada consigna escrito de Informes.

En fecha 13-05-2009, el Abogado J.R.F., apoderado-actor, consigna escrito de Observaciones a los Informes de la contraparte, y se fija un lapso de Sesenta (60) días continuos para dictar sentencia a partir del día siguiente al este auto.

El Tribunal, estado en la oportunidad legal, dicta sentencia previa las siguientes consideraciones:

I

LA PRETENSION

Plantea la ciudadana A.C.Y.B., que es propietaria de una vivienda construida sobre un lote de terreno de su propiedad, con un área aproximada de Doscientos Sesenta y Nueve Metros Cuadrados con Cincuenta y Siete Centésimos ( 269,57 Mts2), bajo los siguientes linderos: Norte: Solar y casa y solar de I.A., con Quince Metros (15,00 Mts); Sur: Avenida A.E.B., con Trece Metros con sesenta y Cinco Centésimos (13,65 Mts); Este: Calle 8, con Diecisiete Metros con Setenta Centésimos (17,70 Mts), y Oeste: Solar y casa de Á.Y. con Dieciocho Metros con Diez Centésimos (18,10 Mts; ubicada en la Urbanización F.T., Avenida A.E.B., esquina calle 8 de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa; la cual le pertenece según documento registrado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B., Estado Portuguesa, en fecha 20-12-2006, Protocolo 1°, Tomo 23º, 4to. Trimestre del año 2006, inserto bajo el N° 43, folios201 al 202; y el terreno según documento registrado en el Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B., Estado Portuguesa, en fecha 29-06-2007, Protocolo 1°, Tomo 26º, 2do. Trimestre del año 2007, inserto bajo el N° 11, folios 52 al 53; los cuales anexa marcados con las letras “A” y “B”. Es el caso, que el día 14-08-2007 celebró contrato de forma verbal de arrendamiento con la ciudadana C.R. en donde fijaron verbalmente un canon de arrendamiento por la cantidad de Quinientos Bolívares (Bs. 500,oo), pagándole tres (03) meses de alquiler por adelantado que forma parte del deposito del arrendamiento, o sea, Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,oo), anexa marcado “C”, recibo firmado por ambas partes. Alega que el 25-10-2007, celebró un Contrato con Opción a Compra-Venta con la ciudadana C.R. donde establecieron el precio del inmueble por la cantidad de Ochenta y Siete Millones de Bolívares (Bs. 87.000.000,oo) en su totalidad, para ser cancelados en dos partes; el 25-10-2007,recibió la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,oo) en cheque de gerencia, por concepto de abono por la compra del inmueble; quedando un saldo a su favor de Treinta y Siete Millones de Bolívares (Bs. 37.000.000,oo), para ser cancelados en un plazo de noventa (90) días hábiles, convenio hecho verbalmente y privado, anexa recibo marcado con la letra “D”. Igualmente que pactó este negocio con la mencionada ciudadana debido a que iba a comprar una casa en la ciudad de Barquisimeto y la propietaria de la misma le había aceptado pagarla en dos (2) partes. Pero, para sorpresa suya, la ciudadana C.R. todo el tiempo se negaba a pagarle, poniéndole prórrogas y así transcurrió el tiempo, a lo que mas nunca le quiso atender, personalmente se negaba, la llamaba telefónicamente y dicha señora se negaba a atenderle el teléfono; vino personalmente y le dijo que no tenía la plata para cancelarle lo pautado, se niega a pagarle el resto del dinero, tampoco le cancela el canon de arrendamiento del inmueble ni ha cumplido con lo pautado. Tuvo que acudir a distintos escritorios jurídicos en busca de lograr solventar la situación, aunado a esto, por la tardanza en cancelarle lo pactado perdió el negocio de la poción a compra de la casa que tenía en Barquisimeto con la señora L.R., pues le mandó a desocupar la mocionada casa ya que no le cumplió con la negociación. De igual manera la señora C.R. no le permite el acceso a la referida casa y se la tiene toda deteriorada y en completo abandono; necesita ocupar su casa, debido a que quedó en la calle con una niña de once (11) años de edad. Encontrándose en la situación antes dicha, es por lo que ocurre ante esa competente autoridad para demandar formalmente por Resolución de Contrato por incumplimiento del contrato de Opción de Compra-Venta, a la ciudadana C.R., y para que convenga en entregarle el inmueble de su propiedad por incumplimiento de contrato de Opción de Compra-Venta. Fundamenta la acción en los artículos: 1.333,1159 y 1160 del Código Civil, 338 y 599 del Código de Procedimiento Civil y la estima en la cantidad de Ciento Veinte Millones de Bolívares (Bs. 120.000.000,oo).

Admitida la demanda el 29-07-2008, en su oportunidad la demandada consigna escrito donde alega: CAPITULO I: Defensa de fondo de previo pronunciamiento en la sentencia definitiva, defensa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, esta contenida en el numeral 11 artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la demanda fue intentada por ante un Tribunal inexistente, es decir fue propuesta ante el Juzgado distribuidor de Segunda Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, que corresponde a los Tribunales Superiores, Tribunal este que no existe y en consecuencia, el Tribunal a quo, no ha debido admitir la demanda y así solicita sea declarado en la definitiva. SEGUNDO: Contestación al fondo de la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 359 del comentado Código: Si bien es cierto que celebró con la demandada un contrato de compra venta por la cantidad de Ochenta y Siete Millones de Bolívares (Bs. 87.000.000,oo), hoy Ochenta y Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs F. 87.000,oo). Rechaza, niega y contradice en todas y cada uno de los alegatos expuestos por la parte actora, en su escrito libelar, por cuanto la actora no acompañó a la demanda el instrumento en que se fundamenta la pretensión, es decir, aquellos en lo que se drive el derecho deducido los cuales deben producirse con el libelo. La demandante acciona por resolución de contrato de compraventa y siendo este un acto jurídico bilateral, donde ambas partes contratantes mediante recíprocas concesiones, acuerdan uno vender y el otro comprar con el pago de un precio, la fijación de una arras y un término fijo para la materialización definitiva de la venta; en el presente caso la demandante no acompañó el contrato de opción de compraventa, donde están establecidas las condiciones alegadas en el libelo de demanda. TERCERA: Niega y contradice que haya celebrado un contrato de opción de compraventa con la demandante el 25-10-2007 por la cantidad de Ochenta y Siete Millones de Bolívares (Bs. 87.000.000,oo), cantidad esta contenida en el recibo privado firmado entre vendedora y compradora en una vena pura y simple en la cual quedaron restando la cantidad de Treinta y siete Mil Bolívares (Bs. 37.000,oo) sin que se fijara el plazo para el pago de dicha cantidad restante, por lo que la demandante debió haber demandado en vez de resolución de contrato de opción a compraventa que no existe ni ha existido, debió intentar una acción distinta, además debió haber acompañado el documento fundamental de la acción como lo señala el numeral 6º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil. Cuarta: Rechaza la estimación de la demanda en la suma de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,oo), por no ser cierto los hechos invocados en el libelo de demanda con relación a que la demandada no cumplió con el contrato de opción de compraventa, pues la verdad es que hubo una venta del inmueble en fecha 25-10-2007 y sin fecha cierta de pago de la cantidad restante, tal cual se desprende del anexo que riela al folio 11 del expediente. Por último, rechaza la estimación de la demanda del actor en la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,oo) por no ser ciertos los hechos invocados en el libelo de demanda, especifícamele con relación al alegato de que no se cumplió con el contrato de opción de compraventa, pues la verdad verdadera es que hubo una venta del inmueble en fecha 25-10-2007 y sin fecha de pago de la cantidad restante, tal cual se desprende del anexo que riela al folio 11 del expediente.

Abierta la causa a prueba, en fecha 27-01-2009, la Abogada Eddyth Materano Sarabia, apoderada de la actora, promovió las siguientes: Merito favorable de los autos a favor de su defendida. DOCUMENTALES: De conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, promueve: A.- Documento registrado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B.d.E.P., en fecha 20-12-2006, Protocolo 1°, Tomo 23, 4to. Trimestre del año 2006, bajo el N° 43, folios 201 al 202. B.- Documento registrado por ante el Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B.d.E.P., en fecha 29-06-2007, Protocolo 1°, Tomo 26, 2do. Trimestre del año 2007, bajo el N° 11, folios 52 al 53. C.- Recibo privado firmado por ambas partes. D.-Recibo de fecha 25-10-2007, a los fines de demostrar la veracidad de los hechos expuestos. II: TESTIMONIALES de los ciudadanos: A.L.d.P.; A.J.M.P.; L.A.V.T.; J.G.C.C. y Y.d.C.V.H., para que testifiquen a tenor del interrogatorio que se les hará a través de sus abogados, en el día y hora que fije el Tribunal.

El Abogado N.G.R., apoderado judicial de la parte demandada, promovió las siguientes pruebas: DOCUMENTALES: Primero: Valor y mérito probatorio del Documento de Compra-Venta, el cual anexa en un (01) folio útil, marcado con la letra “A”, para que una vez confrontado el original con la copia fotostática que presenta, sea la misma certificada por la Secretaria del Tribunal a los fines de hacer reposar en el expediente la copia certificada y quede en resguardo del Tribunal el original. Es de señalar que el Contrato de Compra-Venta, se perfecciona con el solo consentimiento de las partes, es decir el vendedor y el comprador acuerdan de conformidad con el bien objeto de la venta y el precio, como sucedió en el presente caso, el cual opone a la parte demandante, por cuanto entre la demandante y la demandada hubo una negociación de compra-venta por documento privado. Segundo: Promueve el valor y mérito probatorio del reconocimiento expreso que hace la demandante en el escrito libelar al reconocer que recibió de la compradora demandada la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,oo) según se desprende de los renglones 43 al 45, vuelto del folio 01 de dicho libelo. Tercero: Promueve el valor y mérito probatorio de dos (02) ejemplares del Diario “El Periodito de Occidente”, marcados con las letras “B” y “C”, de fechas19-0472008 y 20-04-2008, en los cuales en la página 20, Clasificados, aparece la publicación del ofrecimiento de venta de la casa de la demandante.

En fecha 13-02-2009 el Abogado N.G.R., promueve las siguientes pruebas: Documento de compra y venta del inmueble que anexa con la letra “A”. II) Promueve el valor y merito jurídico probatorio que hace la demandante en el escrito libelar. III) Promueve el valor y merito jurídico probatorio de dos (2) ejemplares de las ediciones del diario “El Periódico de Occidente”, marcados con las letras “B” y “C”.

En fecha 13-02-2009 el Abogado N.G.R., apoderado judicial de la parte demandada solicita al Tribunal se abstenga de admitirla prueba de testigos promovida por la parte actora.

En fecha 19-02-2009 el Tribunal de la causa dictó sentencia interlocutoria y negó la oposición a la admisión de la prueba testimonial interpuesta por la parte demandada ciudadana c.R. y ordena su admisión que será apreciada en la definitiva y ejercido el recurso de apelación por la actora, esta superioridad en sentencia de fecha 25-05-2009, declara sin lugar la apelación confirma dicho fallo del a quo.

II

CUESTION DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO

El Tribunal pasa a decidir la cuestión opuesta para ser resuelta previo al fondo de la controversia, atinente a la defensa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, esta contenida en el numeral 11 artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la demanda fue intentada por ante un Tribunal inexistente, es decir fue propuesta ante el Juzgado distribuidor de Segunda Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, que corresponde a los Tribunales Superiores, Tribunal este que no existe y en consecuencia, el Tribunal a quo, no ha debido admitir la demanda y así solicita sea declarado en la definitiva.

El Tribunal para decidir observa:

Señala la doctrina ‘que en la cuestión previa, concerniente a la prohibición de la Ley de admitir la demanda, queda comprendida toda norma que obste a la atendibilidad de una pretensión determinada, sea en forma absoluta, sea en atención a la causa de pedir que se invoca (causales no tipificadas en relación legal taxativa). También comprende la denominada inadmisibilidad pro-tempore de la demanda, la cual establecen los artículos 266, 271 y 354 in fine de este Código, cuando el actor desiste del procedimiento o se produce la perención de la instancia o no se subsana oportunamente la demanda’ (Ricardo Henríquez La Roche, Comentarios al Código de Procedimiento Civil, Tomo III, Pág. 69, 1996, Editorial Centro Jurídicos de Estudios del Zulia).

La Casación venezolana al respecto, afirma que lo atinente ‘a la admisibilidad de la pretensión, se encuentra referido al cumplimiento de los requisitos legales (generalmente de orden público) que permitan su tramitación, pero su declaratoria en modo alguno implica un pronunciamiento sobre el mérito del asunto debatido en el proceso. Por interpretación en contrario, la inadmisibilidad de la pretensión se produce por la insatisfacción de esas exigencias que impiden la continuación del proceso, cuya implicación directa en el orden procesal lo estatuye como de orden público, lo cual impide que se declare la inadmisibilidad de la acción bajo un supuesto ajeno al establecido expresamente en la ley. Por su parte, la procedencia se refiere a un análisis ya del fondo del asunto, supone una confrontación entre la pretensión aducida y el derecho aplicable que conlleva a la declaratoria con lugar o sin lugar de la acción interpuesta. Sin embargo, atendiendo a la economía procesal, por una parte, y al carácter taxativo y de orden público de las causales de inadmisibilidad…’ (Vid. Sentencia Nº 3136, Sala Constitucional TSJ: 06-12-2002, E.R.R.d.G. en amparo) con ponencia del Magistrado Antonio García García).

De manera, que la inadmisibilidad de la pretensión, surge en dos vertientes, la primera cuando lo establece una disposición expresa de la Ley y la segunda, cuando se exige el cumplimiento de ciertos requisitos para poder admitirse las demandas.

En tal sentido, establecen los artículos 6 del Código civil y 341 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:

Artículo 6 CC: “No pueden renunciarse ni relajarse por convenio particulares las leyes en cuya observancia, están interesados el orden público o las buenas costumbres”.

Artículo 341 CPC: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente en ambos efectos”.

Ahora bien, en el caso concreto la parte demandada, aduce como causa de inadmisibilidad de la demanda, el que está dirigida por el demandante al Juez Distribuidor de Segunda Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción, pero se aprecia en autos, que la demanda fue recibida por el Juzgado a quo, y admitida el 29-07-2008.

Ello así, y resultando el Tribunal de la Primera Instancia competente para tramitar la demanda interpuesta en la presente causa por razón del territorio y la cuantía, en tales circunstancias y de considerar la parte demandada que dicho Juzgado era incompetente por los motivos que pudiere alegar, en este caso, debió oponer la cuestión previa de incompetencia de acuerdo al artículo 346 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, pero ello no consta en autos.

En tales motivos, y no pudiendo enmarcarse los presupuestos de hecho formulados por el demandante en la norma referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, y no siendo la pretensión contraria al orden público o a alguna disposición expresa de la Ley, forzoso es declarar, que no ha lugar a la cuestión previa de inadmisibilidad de la demanda, formulada por la parte demandada con base en el ordinal 11 del artículo 346 eiusdem. Así se declara.

III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El asunto sometido a examen de esta alzada, consiste en la impugnación por la parte demandada de la sentencia definitiva dictada en fecha 25-11-2009 por el Tribunal de cognición, mediante la cual declara parcialmente la pretensión de resolución de contrato de compraventa a plazo deducida; acuerda la devolución por parte de la demandante a la demandada de la suma de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,oo) o Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. F 50.000,oo), que le canceló por concepto del precio y la inadmisibilidad la demanda de resolución de contrato de arrendamiento verbal y entrega del inmueble accionados por la demandante.

Aduce la parte demandada en sus informes que al declarar parcialmente con lugar la resolución del contrato de compraventa a plazo del inmueble identificado, decidiendo en consecuencia que la parte demandante debe reembolsarle la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 50.000,oo) por concepto de abono a compra del inmueble, cuyo valor total es de Ochenta y Siete millones de Bolívares (Bs. 87.000.000,oo) o Ochenta y Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 87.000,oo), quedando restando la cantidad de Treinta y Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 37.000,oo), calificando el Tribunal que la mencionada transacción es una venta a crédito a plazos de un inmueble, donde la entrega de la cosa o el pago del precio no son exigidos al momento de celebrarse tal contratación, sino que difiere para otros momentos posteriores, en virtud que el comprador puede ir pagando el precio al vendedor en períodos o cuotas posteriores a la entrega de la cosa vendida. Que ante la indebida imputación por parte de de la actora en contra de la demandada por supuesto incumplimiento de la obligación de pagar el saldo restante de la mencionada venta, en virtud que la demandante no cumplió con la obligación de entregar la cosa o el inmueble y la demandada se obligó a cancelar el saldo restante, éste Tribunal no consideró ni tomó en cuenta que en los instrumentos privados marcados en autos “A” y “D”, no hay pago de ese saldo restante, por lo que la demandante debió acudir ante un Tribunal competente y solicitar la fijación de una fecha cierta para cancelar la cantidad del precio de venta que en el documento de propiedad de la vivienda se expresa que INREVI, al otorgar la plena propiedad el mencionado inmueble, se reservó el derecho preferente de adquirir este inmueble por el mismo precio de venta, ,reconociéndole las mejoras que hayan sido autorizadas durante la vigencia del crédito, ante lo cual se abstendrán los Registradores de protocolizar documentos de enajenación del inmueble sin la respectiva liberación del derecho preferente. Igualmente, en el documento de venta del terreno por parte de la Alcaldía del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, se le establece al comprador que en caso de enajenación de la parcela de terreno, el propietario deberá ofrecerla en primer término a la Municipalidad, quien podrá adquirirla por el mismo precio y condiciones del monto original. Que no consta en autos que los mencionados despachos públicos hayan renunciado a ese derecho preferente de readquirir el bien inmueble, sea el terreno o la casa. Que en las razones señaladas es por lo que solicita, la revocatoria de la sentencia apelada.

El Tribunal antes de resolver el fondo del asunto, considera necesario hacer las siguientes reflexiones:

Según la doctrina, el contrato de opción de compraventa ‘es un contrato muy conocido en nuestro medio, especialmente en lo referente a operaciones inmobiliarias, se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo. La jurisprudencia ha sostenido: que la opción de venta es un contrato consensual y que la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que puede recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo’ (Vid. N.V.R., ‘Contratos preparatorios’ Pág. 53, Editorial Vadell Hermanos Editores, valencia 1985).

Existe también la llamada promesa bilateral de venta, cuando las partes celebran un contrato, aun estando de acuerdo sobre los elementos esenciales de una compraventa, sólo que se obligan a la futura prestación de un consentimiento encaminado a celebrarlo posteriormente, por lo que en este caso es un simplemente un contrato preparatorio de promesa de compra venta, cuyos efectos no puede confundirse con esta última. Igualmente, son distintas las obligaciones del comprador y del que ha prometido comprar: el comprador está obligado a pagar el precio y si no lo paga, está obligado al pago de los intereses hasta el día del pago, sin la cosa vendida y entregada produce frutos y al pago de los daños y perjuicios.

Finalmente, la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio, y como toda convención, tienen fuerza de Ley entre las partes, no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, además, que los mismos, deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Ello así, el contrato de venta se perfecciona con el consentimiento legítimamente manifestado, respecto al objeto del mismo y el precio, y en este sentido, establece el artículo 1.161 del Código Civil: “En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado”.

Expuesto lo anterior, el Tribunal pasa al estudio del material probatorio.

PRUEBAS DE LA ACTORA

1. Documental.

   1) Instrumento que contiene el otorgamiento del crédito dado por el Instituto Regional de la Vivienda (INREVI), a la actora para la construcción que realizó de una vivienda en terrenos propiedad del Municipio Guanare, de Estado Portuguesa, protocolizado ante el Registrador Inmobiliario de los Municipio Guanare, Papelón y San G.d.B.d.E.P., el 20-12-2006 al Protocolo 1º, Tomo 23, 4º Trimestre de 2006, bajo el Nº 43; y cuyo terreno, debidamente identificado en autos y donde fue construida dicha casa de habitación, le fue vendido a la actora por el Municipio Guanare de este estado, como consta de documento protocolizado en la misma Oficina de Registro Inmobiliario el 29-06-2007 a1º, Tomo 26, 2do. Trimestre de 2007, bajo el Nº 11; los cuales dichos documentos públicos, en principio, acreditan a la actora la propiedad sobre dichos inmuebles. Así se decide.

   Pero en contraposición de estas documentales, surgen los siguientes, promovidos por las partes:

   1. El recibo de pago de fecha 25-10-2007, suscrito por ambas partes, que demuestra que la actora recibió de la demandada la suma de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,oo), equivalente a Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 50.000,oo) por concepto de abono a compra de un inmueble, propiedad de la vendedora, ubicado en esa ciudad d Guanare, Urbanización F.T., Avenida Río Medero, esquina Calle 04 Nº 22, cuyo valor fue establecido en la cantidad de Ochenta y Siete Millones de Bolívares (Bs 87.000.000,oo), equivalente a Ochenta y Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 87.000,oo), indicándose que la compradora, queda restando o adeudando la suma de Treinta y Siete Millones de Bolívares (Bs. 37.000.000,oo), equivalente a Treinta y Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 37.000,oo).

   Con relación al valor jurídico de este instrumento, cabe señalar que en criterio del Tribunal es evidente que, contrariamente a lo alegado por la parte actora, dicha convención no demuestra ser por su naturaleza un contrato de opción de compraventa, sino un verdadero contrato de venta, en razón de que las partes, han prestado su consentimiento en forma legítima, en realizar dicha operación, para la realización de la operación por la suma global de Ochenta y Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs. 87.000,oo), el cual se ha perfeccionado conforme al consentimiento dado en ese documento, respecto al objeto de la compraventa que es la casa de habitación ya identificada; donde igualmente se ha estipulado un precio final, del cual recibió la actora un adelanto o abono, y ante tales circunstancias, de conformidad con el artículo 1.161 del Código Civil, debe tenerse entre las partes perfeccionada la venta pactada y, desde luego, trasmitida la propiedad del bien a la compradora – demandada, solo que esta, quedaba obligada a cancelar el resto del precio del inmueble del orden de Treinta y Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs. 37.000,oo), para cuya obligación no se estableció fecha de pago, lo cual se analizará en su debida oportunidad. Así se resuelve.

   2) Recibo de fecha 14-08-2007 por la suma de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,oo), equivalente a Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. 1.500,oo), y debidamente suscrito por ambas partes, que se aprecia para evidenciar que la demandada, ciudadana C.R.R.S., canceló dicha suma a la demandante, ciudadana A.C.Y.B. por concepto de tres (3) meses de cánones de arrendamiento del referido inmueble.

   Sobre esta prueba cabe señalar que la misma, se aprecia para evidenciar que las partes estaban vinculadas a un contrato de arrendamiento verbal con relación al identificado inmueble, pero a raíz de la operación de compraventa celebrada entre las partes, en razón de haberse plasmado en el recibo estudiado de fecha 25-10-2007, que la demandante manifiesta su consentimiento de dar en venta el referido inmueble a la demandada, cuyo precio fue establecido en la cantidad de Ochenta y Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 87.000,oo), de los cuales la demandada canceló la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 50.000,oo), quedando obligada a cancelar el saldo deudor de Treinta y Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs. 37.000,oo), en tales motivos y ante el perfeccionamiento de este contrato de compraventa del inmueble en fecha 25-10-2007, mediante el cual la ciudadana C.R.S. se convierte en propietaria del inmueble, y por ello deja de ser arrendataria en esa relación, quedó extinguido y desde luego, sin efecto jurídico, el referido contrato verbal de arrendamiento sobre el indicado inmueble.

   Sobre la base de estas consideraciones, resulta que la parte demandante carece de legitimación ad causan, para reclamar el cumplimiento o resolución de dicho contrato verbal de arrendamiento, y la desocupación y entrega del inmueble, por lo que tal petición resulta improcedente en derecho y así se resuelve.

2. Testimonial.

   En su oportunidad, rindieron declaraciones los ciudadanos A.L.D.P., A.J.M.P., L.A.V.T., J.G.C.C. y Y.d.C.V.H., que se pasan a analizar.

   De los testigos promovidos, declararon la ciudadana A.L.D.P., se procede a interrogar al testigo de la siguiente manera: PRIMERA: ¿Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana A.C.Y.B.? Contestó: Si la conozco. SEGUNDA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana A.C.Y.B., celebró un contrato verbal de opción de compra-venta con la ciudadana C.R., en donde le vendía su casa por la cantidad de ochenta y siete millones de bolívares (Bs. 87.000.000,oo), en aquel entonces? Contestó: Bueno yo lo supe el día que yo estaba en el Banco Mercantil que me encontré a la señora Alberta, en dicho y ella me manifestó que estaba haciendo un contrato de la venta de la casa y que en ese momento le iban a dar un cheque por Cincuenta Millones De Bolívares, una señora que estaba ahí que andaba con ella y que el resto se lo pagaban después, yo me quedé acompañándola a la señora, cuando la otra señora le entregó un cheque de gerencia por Cincuenta Millones, eso fue en el mes de Octubre del 2007. TERCERA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta y vio cuando la Señora C.R., le entregó el cheque a la señora A.C.Y.B., un cheque por la cantidad de Cincuenta Millones de las características fisonómicas de la señora C.R.. En este estado el apoderado judicial de la parte demandada se opone a la pregunta y solicita al Tribunal releve a la testigo de responder la pregunta, porque la misma es inducida a responder la abogada sobre Cincuenta Mil Bolívares, antes Cincuenta Millones. El tribunal ordena a la abogada asistente que reformule la pregunta y lo hace de la siguiente manera: TERCERA: ¿Qué la testigo dé las características fisonómicas de la señora C.R.? Contestó: Una señora alta, gorda, blanca, contextura gorda, pelo negro ya entrada en edad. CUARTA: ¿Diga la testigo si vio cuando la señora C.R. le entregó el cheque a la señora A.C.Y.B.? Contestó: Si yo lo vi, porque la señora Alberta me enseñó el cheque y le pude ver que decía Cincuenta Millones y que un cheque de gerencia, pero ellas no firmaron nada, yo quede en el banco y ella se fue. QUINTA: ¿Que la testigo fundamente la razón de sus dichos? Contestó: Bueno, como dije anteriormente yo tengo tiempo conociendo a la señora ALBERTA, la señora fue vecina mía, tengo como 20 años conociéndola, desde que nos entregaron esas casas que fue por la comandancia de policía, fuimos compañeros de trabajo, porque ella trabajó en la comandancia de policía, yo actualmente estoy en ejercicio de mis funciones, esas casas no las entregaron en el año 91, esas casas eran por INREVI, y fuimos las primeras de ahí en la Urbanización, ese fue un convenio que hubo entre la comandancia è INREVI, para todos los funcionarios que trabajaban en la policía. En este estado la apoderada judicial de la parte demandada solicita al Tribunal el derecho de repreguntar al testigo, y concedidote como le fue lo hace de la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo cual es el interés en declarar en este acto? Contestó: Interés, interés no tengo ninguno en particular, solamente que me da mucha impotencia, porque la señora Alberta, va para allá, la señora no le sale y la señora se niega hablar con Alberta del trato que ellas hicieron allá ese día en el banco y siempre veo que la señora Alberta viene de Barquisimeto, porque ella vive allá y siempre viaja y viaja casi todos los días, porque hace poco se le accidentó el carro ahí y no supo como hacer y bueno yo estoy aquí por la injusticia que se ha cometido con la señora Alberta, porque si la señora Casta, le dio la palabra a la señora Casta, que le iba a dar el dinero imagínese eso fue en el 2007 y mi único interés aquí es que se haga justicia con la señora Alberta. SEGUNDA: ¿Diga la testigo por la respuesta que acaba de dar cuantas veces ha visto usted llorar a la señora Yépez y porque? Contestó: En reiteradas oportunidades, cada vez que la señora Alberta iba a hablar con la señora Casta ya que soy vecina y lo que nos separan dos casas y me consta porque soy vecina. TERCERA: ¿Diga la testigo día y hora en que usted vio que la Señora C.R., entregó el cheque a la señora A.Y.. Según lo que respondió a la pregunta cuarta? Contestó: Yo lo vi, eso en el mes de Octubre del año 2007, eso fue en la mañana, diez, once, exactamente no recuerdo la hora, ya que yo estaba allí haciendo un depósito y el día no recuerdo, porque yo no me esperaba esto, estar en un Tribunal declarando, se que fue en el mes de Octubre. Cesó el interrogatorio.

   Asimismo, en fecha 14-04-2009, la testigo A.J.M.P., legalmente identificada y juramentada, respondió al interrogatorio que le fue impuesto así: PRIMERA: ¿Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana A.C.Y.B.?, Contestó: Si la conozco, de vista, trato y comunicación. SEGUNDA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana A.C.Y.B., celebró un contrato verbal de poción a compra con la ciudadana C.R. es propietaria de una casa en el Barrio Sucre? Contestó: Si ella es propietaria de esa casa. TERCERA: ¿Qué la testigo dé las características fisonómicas de la señora C.R.? Contestó: Una señora alta, piel clara, de contextura fuerte. CUARTA: ¿Diga la testigo si vio cuando la señora C.R. le entregó el cheque a la señora A.C.Y.B.? Contestó: Si, porque yo me encontraba en el banco haciendo un depósito para inscribir a la hija mía en el liceo y la encontró ahí. QUINTA: ¿Qué la testigo señale la ubicación del inmueble propiedad de la señora A.C.Y.B.? Contestó: Urbanización F.T., por el lado del frente avenida Río Medero, a mi mano derecha la señora Ángela, a mi mano izquierda una calle no se el número y en la parte de atrás el cabo I.A.. SEXTA: ¿Que la testigo fundamente la razón de sus dichos? Contestó: Porque soy vecina y supe que ella alquiló la casa con opción a compra y casualidad que cuando llegamos al banco y supe que ella recibió el cheque de los Cincuenta Millones, donde le restaban Treinta Y Siete Millones, los cuales la señora se ha puesto rehúsa a pagárselos, se ha puesto fuerte y de ahí es donde vienen los problemas, me consta también que cuando a ella se le mandaron citaciones para dialogar entre las partes, ella no las recibía, en una oportunidad hubo que buscar a un muchacho por allá para mandárselas, porque si veía que era funcionario no las recibía.

   Al ser repreguntada respondió de la siguiente manera: PRIMERA: ¿Diga la testigo, cuando se realizó el contrato de compra de la casa? Contestó: En el 2007, mas el día no lo recuerdo. SEGUNDA: ¿Diga la testigo día, mes y año en que se celebró el contrato verbal que usted señala a la pregunta dos? Contestó: No se el día ni el mes, pero el año si, que fue en el 2007. TERCERA: ¿Diga la testigo que le motiva a declarar en el presente caso? Contestó: Por que ella es una excelente vecina, en la casa de ella no se vieron escándalos ni hubo problemas con relación a alteraciones del orden público, entonces a ella se le presenta ese problema de que no le quieren pagar y entonces uno ayuda en lo posible en l que uno pueda.

   De igual manera, en fecha 14-04-2010 el testigo L.A.V.T., procedió a responder al interrogatorio que le fue impuesto en los siguientes términos: PRIMERA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana A.C.Y.B.? Contestó: Si la conozco de vista, trato y comunicación. SEGUNDA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta en que tiempo celebró el contrato verbal de opción a compra la señora A.C.Y.B., con la señora C.R.? Contestó: El contrato lo hizo en el 2007, en Octubre. TERCERA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta porque cantidad o valor pactaron el contrato verbal de opción a compra de las bienhechurìas? Contestó: Bueno el contrato verbal con opción a compra según lo que ella me dijo lo hicieron por Ochenta Y Siete Millones De Bolívares, los cuales ella recibía Cincuenta Millones y que el resto los Treinta y Siete Millones lo recibía a través del tiempo. CUARTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta donde esta ubicado la bienhechuría o casa de la señora A.C.Y.B.? Contestó: En la Urbanización F.T., al frente de la calle principal. QUINTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la señora C.R., se ha negado a cumplir con la obligación o el pacto de opción a compra que realizó con la ciudadana A.C.Y.B.? Contestó: Me consta, porque ella me ha contado y he ido personalmente con la señora ha hablar con ella y nunca ha dado la cara ni ha salido. SEXTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta quien es la propietaria de la casa en comento? Contestó: Si, me consta que la señora A.C., es la propietaria de las bienehechurìas. SEPTIMA: ¿Que el testigo fundamente la razón de sus dichos? Contestó: Porque las conozco y he tratado de vista y comunicación con ella y me ha contado el problema que ha tenido.

   La apoderada judicial de la parte demandada procede a repreguntar de la siguiente manera: PRIMERA: ¿Diga el testigo que día, mes y año se celebró el contrato de compra venta de la casa? Contestó: Este en el año 2007, en el mes de octubre, día no se que día, pero fue en el 2007 del mes de Octubre. SEGUNDA: ¿Diga el testigo como le consta a usted que se celebró un contrato de compra y venta de la casa? Contestó: Bueno, siempre ella que hablamos, ella nos hizo un comentario que hizo un contrato y que no hubo un abogado, se hizo entre ellos mismos. TERCERA: ¿Diga el testigo por la repuesta que acaba de dar quienes son lo que hacen el comentario? Contestó: Bueno, como le digo lo pronuncie así, pero siempre hablamos cuando ella viene, porque ella me busca para que le haga carreras, porque yo soy taxista y ella me comenta siempre. CUARTA: ¿Diga el testigo, que usted tiene referencia de los hechos, porque se los ha contado la señora A.Y.? Contestó: Bueno, este siempre que ella me ocupa, siempre llegamos a la casa y uno se da cuenta también, ósea nadie atiende su llamado, toca la puerta, llama y nadie atiende, por mas que sea uno de da cuenta de las cosas. QUINTA: ¿Diga el testigo, como le consta a usted que la señor A.Y., es propietaria de la casa, razone? Contestó: este, yo la conozco a ella desde hace mas de veinte años, con el tiempo ella me comento que estaban haciendo una casa de INREVI, ahí en la F.T. y que había conseguido su casa y que se la habían dado. SEXTA: ¿Diga el testigo, cuando menciona que a usted le consta, que intereses tiene usted en el presente caso? Contestó: Bueno, ningún interés, simple y llanamente uno ve las cosas que están pasando y uno trata de colaborar en lo que puede, porque uno conoce a esa persona sin ningún interés de por medio. SEPTIMA: ¿Diga el testigo que lo motiva a estar en este acto?. Contestó: Este, bueno me motiva ver que se esta cometiendo una arbitrariedad a las personas que están en la casa no darle frente al problema y uno trata de prestar ayuda.

   En la misma fecha, el ciudadano J.G.C.C., procedió a responder al interrogatorio en los siguientes términos: PRIMERA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana A.C.Y.B.? Contestó: Si la conozco de vista, trato y comunicación hacen veinte años. SEGUNDA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta en que tiempo celebró el contrato verbal de opción a compra la señora A.C.Y.B., con la señora C.R.? Contestó: En el año 2007. TERCERA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta porque cantidad o valor pactaron el contrato verbal de opción a compra de las bienehechurìas? Contestó: Ochenta y Siete Millones. CUARTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta donde esta ubicado la bienhechuría o casa de la señora A.C.Y.B.? Contestó: En la Avenida principal de la F.T., a mano derecha la casa de la señora Á.Y., a mano izquierda una calle , al frente la avenida principal de la Urbanización F.T. y por detrás de la casa el señor Azuaje. QUINTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la señora C.R., se ha negado a cumplir con la obligación o el pacto de opción a compra que realizó con la ciudadana A.C.Y.B.? Contestó: Bueno, los comentarios que yo he ido con ella personalmente, es que ella no la recibe, porque yo he ido personalmente y que nunca da la cara. SEXTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta quien es la propietaria de la casa en comento? Contestó: la señora A.Y.. SEPTIMA: ¿Que el testigo fundamente la razón de sus dichos? Contestó: Bueno, por lo que ella nos ha comentado, siempre la vamos a visitar a su casa, nunca sale nadie y siempre ella sale preocupada que no le cancelan ni dan la cara.

   El apoderado judicial de la parte demandada procede a repreguntar de la siguiente manera a la PRIMERA: ¿Diga el testigo que día, mes y año celebraron en contrato de compra venta de la casa? Contestó: Este en el 2007, el mes de Octubre, día no se que día, pero fue en el 2007 del mes de Octubre. SEGUNDA: ¿Diga el testigo como le consta a usted que se celebró un contrato de compra venta de la casa? Contestó: Bueno, siempre ella que hablamos, ella nos hizo un comentario que hizo un contrato y que no hubo abogado, se hizo entre ellos mismos. TERCERA: ¿Diga el testigo por la respuesta que acaba de dar quienes son nos hace el comentario? Contestó: Bueno, como le digo lo pronuncie así, pero siempre hablamos cuando ella viene, porque ella me busca para que le haga las carreras, porque yo soy taxista y ella me comenta siempre. CUARTA: Diga el testigo que usted tiene referencia de los hechos, porque se los ha contado la señora A.Y.? Contestó: Bueno, este siempre que ella me ocupa, siempre llegamos a la casa y uno se da cuenta también, o sea nadie atiende su llamado, toca la puerta, llama y nadie atiende, por mas que sea uno se da cuenta de las cosas. QUINTA: ¿Diga el testigo como le consta a usted que la señora A.Y., es propietaria de la casa, razone? Contestó: Este yo la conozco a ella desde hace mas de veinte años, con el tiempo ella me comentó que estaban haciendo una casa de INREVI, ahí en la F.T. y que había conseguido su casa y que se la habían dado. SEXTA: ¿Diga el testigo cuando menciona que a usted le consta, que interés tiene usted en el presente caso? Contestó: Bueno ningún interés, siempre y llanamente uno ve las cosas que están pasando y uno trata de colaborar en lo que puede, porque uno conoce a esa persona sin ningún interés de por medio. SEPTIMA: ¿Diga el testigo que lo motiva a estar en este acto? Contestó: Este, bueno me motiva ver que se está cometiendo una arbitrariedad a las personas que están en la casa no darle frente al problema y uno trata de prestar ayuda.

   La testigo Y.D.C.V.H., declaró sobre el interrogatorio de que fue impuesta por la parte promovente a saber: PRIMERA: ¿Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación desde hace mucho tiempo, porque es vecina de mi madre, la mamá de ella vivió muchos años en el Sucre, hasta que se mudo para la F.T., antiguamente M.M.. SEGUNDA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta en que tiempo celebró el contrato verbal de opción a compra la señora A.C.Y.B. con la señora C.R.C.: eso fue en el 2007, hace como año y pico ya que hizo un contrato verbal. TERCERA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta si sabe y le consta porque cantidad o valor pactaron el contrato verbal de opción a compra de las bienhechurías? Contestó: Ella lo hizo por Ochenta y Siete Millones, el cual recibió cincuenta Millones y quedaron a pagarle el resto en noventa días, en tres meses. CUARTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que la señora C.R., se ha negado a cumplir con la obligación o el pacto de opción a compra que realizó con la ciudadana A.C.Y.B.? Contestó: Pues sí, porque ella vive en Barquisimeto entonces viene y se queda donde la mamá y la conozco es de ahí, entonces ella viene y comenta, porque ella viene es desesperada, porque ella no le atiende el teléfono y de ahí es que han llegado a estos extremos. QUINTA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta quien es la propietaria de la casa en comento? Contestó: La señora A.Y.. SEXTA: Que el testigo fundamente la razón de sus dichos? Contestó: Bueno que yo a ella la conozco que es vecina del Barrio Sucre y ella vivía en la M.M. y la arregló, la puso muy bonita porque era de zinc, después la alquilo y como tres meses después fue que hicieron el contrato y esa casa era de ella, esa casa era bella, esa casa era bonita, y hasta los momentos esa casa está muy deteriorada, y esa se ha lamentado mucho porque esa gente no le ha querido responder como es.

   En este estado el apoderada judicial de la parte demandada solicita al Tribunal el derecho de repregunta a la testigo, lo cual hace de la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga la testigo, cuando se refiere a la anterior pregunta, que quiere decir, ella ha llorado y que esa gente no le quiere responder? Contestó: bueno que la señora a la que ella le alquilo la casa, no le canceló en el tiempo que habían pactado verbalmente, ellas no lo hicieron entre abogados, ellas quedaron que eran en tres meses y ella llega a donde su mamá y llora y no le han respondido porque no le pagan, ni le dan la cara, es decir que se llegó a estos extremos por esto. SEGUNDA: ¿Diga la testigo donde y cuando se celebró el contrato de compra venta de la casa? Contestó: Bueno por los comentarios, por lo que ella me ha dicho, creo que fue que le dio un cheque en el banco mercantil y fue un recibo que ellas mismas hicieron, y cuando fue en el 2007 que se realizó eso. TERCERA: ¿Diga la testigo si Ud., estuvo presente cuando se celebró el contrato de venta de la casa? Contestó: como le dije anteriormente, fue por comentario de la señora ALBERTA, que me entere, fue por comentarios que suscitaron en la casa de la mamá. CUARTA: ¿Diga la testigo por la respuesta que acaba de dar porque se encontraba Ud., en la casa de la mamá de la señora A.Y. Contestó: porque yo soy vecina de la señora, porque soy amiga de la señora JUANA y porque soy miembro de la iglesia y la conozco desde hace años y cuando estamos en uno de esos encuentro la señora comenta, que está preocupada por la hija, comentarios que salen. QUINTA: ¿Diga la testigo que le motiva declarar en este acto? Contestó: Bueno porque como ya lo dije anteriormente, porque soy amiga de la señora Juana y ella me pidió que le sirviera de testigo y yo acepté porque conozco los hechos, por los comentarios que se habían suscitado. SEXTA. ¿Diga la testigo por la respuesta que acaba de dar, usted acaba de manifestar que conoce los hechos, por los comentarios narrados a que se refiere? Contestó: Los comentarios que hacía la señora Alberta en la casa de su mamá y ello lo comentaban y por eso me enteré del caso y como yo lo dije yo estuve interesada en alquilar esa casa. SEPTIMA: ¿Diga la testigo con que frecuencia visita usted la casa de la mamá de la señora A.Y.? Contestó: Bueno púes de vez en cuando la visito, porque como trabajo y tengo mis obligaciones, pero cuando hay un rosario o una actividad de la iglesia, siempre la visito.

   Ahora bien, en cuanto a las testigos A.L.D.P., A.J.M.P. y Y.d.C.V.H., considera el Tribunal que conforme al interrogatorio que fueron sometidas y las repreguntas formuladas, no incurrieron en contradicciones que les hagan desmerecer su fe al Tribunal y porque conocen personalmente los hechos sobre las cuales fueron preguntadas a saber: que sabe y les consta que las ciudadanas A.Y. y C.R., celebraron un contrato de opción de compra sobre un inmueble en el año 2007, ubicado en la Urbanización F.T., por el lado del frente avenida Río Medero, y tuvieron conocimiento que la demandante recibió el cheque de los Cincuenta Millones, donde le restaban Treinta Y Siete Millones, los cuales la demandada se ha rehusado a cancelar.

   Así se dispone.

   Respecto a las declaraciones rendidas por los testigos L.A.V.T. y J.G.C.C., el Tribunal no les confiere mérito probatorio por cuanto de sus deposiciones queda evidenciado que los hechos sobre los cuales fueron interrogados personalmente sino que lo obtuvieron en forma referencial de la demandante, ciudadana A.C.Y.B..

   En efecto el testigo L.A.V.T., manifiesta con relación a las siguientes preguntas:

TERCERA

Diga el testigo si sabe y le consta porque cantidad o valor pactaron el contrato verbal de opción a compra de las bienhechurìas? Contestó: Bueno el contrato verbal con opción a compra según lo que ella me dijo lo hicieron por Ochenta y Siete Millones De Bolívares, los cuales ella recibía Cincuenta Millones y que el resto los Treinta y Siete Millones lo recibía a través del tiempo.

QUINTA

¿Diga el testigo si sabe y le consta que la señora C.R., se ha negado a cumplir con la obligación o el pacto de opción a compra que realizó con la ciudadana A.C.Y.B.? Contestó: Me consta, porque ella me ha contado y he ido personalmente con la señora ha hablar con ella y nunca ha dado la cara ni ha salido.

SEPTIMA

¿Que el testigo fundamente la razón de sus dichos? Contestó: Porque las conozco y he tratado de vista y comunicación con ella y me ha contado el problema que ha tenido. Así se decide.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA

1. Documental.

1) Promovió los referidos instrumentos públicos, protocolizados en la referida Oficina de Registro Inmobiliario; el primero, en fecha 20-12-2006, del otorgamiento por INREVI de un crédito a favor de la demandante que fue ejecutado en la construcción de la referida vivienda objeto de litigio; y el segundo, en fecha 29-06-2007, referente a la venta que hizo el Municipio Guanare del Estado Portuguesa a la actora, el terreno donde está construida dicha vivienda, cuya ubicación, medidas, linderos y demás determinaciones se indican en este instrumento.

Estas pruebas ya fueron analizadas en el cuerpo del fallo.

Igualmente, hizo valer el mérito probatorio del recibo de pago de Cincuenta Millones de Bolívares de fecha 25-10-2007, el cual efectuó a la actora, quedando un remanente o saldo del precio del inmueble por la suma de Treinta y Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 37.000,oo), instrumento este que también fue valorado con mérito probatorio.

2,) Un ejemplar del Diario “El Periódico de Occidente” de fecha 19-04-2008, para demostrar que aparece un aviso clasificado por el cual se anuncia la venta de una casa de platabanda en esquina Urbanización F.t. Sector Los Próceres.

El Tribunal no aprecia esta prueba por cuanto no reúne los requisitos exigidos para su formación en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y desde luego, no demuestra, que la publicación de ese aviso, fue ordenada por la ciudadana A.C.Y.B.. Así se decide.

Ahora bien, lo atinente al fondo de la controversia, de las pruebas analizadas, especialmente las documentales, protocolizadas ante el Registrador Inmobiliario de los Municipio Guanare, Papelón y San G.d.B.d.E.P.; la primera, relativa al otorgamiento del crédito concedido por el Instituto Regional de la Vivienda (INREVI), a la actora para la construcción que realizó de la vivienda en terrenos propiedad del Municipio Guanare, del mismo estado, identificado en autos, el 20-12-2006; el segundo, contentivo de la venta de dicho terreno, donde fue construida la vivienda en cuestión, de fecha de este estado de fecha 29-06-2007; de las declaraciones rendidas por los testigos A.L.D.P., A.J.M.P. y Y.D.C.V.H.; y del recibo de pago de abono el precio establecido en el llamado convenio de opción de compraventa de fecha 25-10-2007, queda evidenciado que las partes en realidad, celebraron un contra de compraventa sobre el referido inmueble y no un contrato preparatorio de venta u opción de compraventa, cual se perfeccionó por haber manifestado legítimamente su voluntad las partes de conformidad con el artículo 1.161 del Código Civil, y donde se fija el precio del inmueble en la suma de Ochenta y Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 87.000,oo), de los cuales, recibió un abono la vendedora por el orden de Cincuenta Millones de Bolívares Fuertes (Bs. 50.000,oo), y quedando un saldo deudor por la suma de Treinta y Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs. 37.000,oo), y en razón de este incumplimiento, es por lo que la demandante pretende la resolución del contrato y la desocupación del inmueble.

Esta prueba, se aprecia para evidenciar que las partes estaban vinculadas a un contrato de arrendamiento verbal con relación al identificado inmueble, pero a raíz de la operación de compraventa celebrada entre las partes, en razón de haberse plasmado en el recibo estudiado de fecha 25-10-2007, que la demandante manifiesta su consentimiento de dar en venta el referido inmueble a la demandada, cuyo precio fue establecido en la cantidad de Ochenta y Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 87.000,oo), de los cuales la demandada canceló la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 50.000,oo), y quedando obligada a cancelar el saldo deudor de Treinta y Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs. 37.000,oo), por vía de consecuencia, la ciudadana al pasar a ser propietaria del inmueble, deja de ser arrendataria en esa relación, quedando extinguido y desde luego, sin efecto jurídico, el referido contrato verbal de arrendamiento sobre el indicado inmueble. Así se juzga.

Alega la parte demandada, que la parte actora no acompañó el documento fundamental de la acción, esto es el contrato de opción de compraventa, del cual demanda su resolución.

Al respecto, considera el Tribunal que el mencionado recibo de pago de abono al precio del inmueble pactado, constituye a lo sumo el documento fundamental de la pretensión, ya que como se dijo, resulta la prueba de la venta pura y simple del inmueble, y el cual este Tribunal en uso de la potestad de interpretación de los contratos, ha estimado que dicho recibo de fecha 25-07-2007, no puede catalogarse como un contrato de opción de compraventa, sino que su propia naturaleza indica, que es un contrato de venta, realizado en forma pura y simple, conforme la voluntad legítimamente manifestada por las partes en el mismo. Así se establece.

Plantea la parte demandada, que como en el referido recibo de fecha 25-10-2007, no se fijó la fecha de pago del saldo deudor por la cantidad de Treinta y Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 37.000,oo), el demandado, debió acudir ante un Tribunal competente y solicitar que a la demandada se le fijara la fecha cierta para que cancelara la cantidad restante debida por la compa del mencionado inmueble.

Al respecto el Tribunal observa:

Establece el artículo 1.269 del Código Civil:

Si la obligación es de dar o de hacer, el deudor se constituye en mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención…

Si no se establece ningún plazo en la convención, el deudor no quedará constituido en mora sin por un requerimiento u otro acto equivalente

.

Por su parte, el artículo 1.212 eiusdem, dispone:

Cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manea como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hayan necesario un término, que se fijará por el Tribunal.

Si el plazo se hubiere dejado a volunta del deudor, se fijara también por el Tribunal

.

A la letra de las mencionadas normas legales, y en criterio de la doctrina sobre la materia, ‘la posibilidad para los jueces de instancia de fijar un plazo para el cumplimiento de la obligación, siempre está referido a la expresa petición que hagan las partes de obtener la fijación judicial del término en que debe cumplirse la obligación reclamada. Dicho de otro modo, si bien es cierto que la norma faculta en forma amplia al sentenciador del mérito cuando deba fijar el término para el cumplimiento de la obligación, esta facultad solo puede ser ejercida cuando se haya solicitado expresamente’ (Vid. Sentencia Nº 521 de la Sala Civil del TSJ de fecha 1999 (A. Núñez vs. E.F. Valencia), con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez).

En el presente caso, la obligación demandada, aun cuando no existe un plazo para su cumplimiento, esa posibilidad de fijar el Juez el momento de cumplimiento de la obligación, está relacionada no con la ausencia de un plazo, sino con la naturaleza de la obligación, la manera que deba ejecutarse o el lugar designado para cumplirla.

En tal sentido, puede apreciar de las actas procesales que la pretensión de resolución de contrato de venta, se fundamenta en el impago por la accionada del saldo deudor de la suma de Treinta y Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs. 37.000,oo), cuya obligación tiene su nacimiento el prenombrado contrato de venta y donde no fue fijada la fecha de pago de dicha cantidad; pero, conforme a la naturaleza de la obligación, la manera que deba ejecutarse y el lugar para cumplirla se explican del mismo contrato, el cual fue celebrado en esta ciudad de Guanare en fecha 25-10-2007, y desde luego, no habiendo solicitado ninguna de las partes en forma extrajudicial o en la oportunidad legal pertinente, la fijación del momento del pago de la acreencia, forzoso es concluir, a la luz de las normas legales en comento, que la demandada para el momento de la interposición de la pretensión resolutoria, estaba en mora de cumplir con el pago del referido saldo del precio de compraventa del inmueble identificado en autos.

Así se juzga.

Aduce la parte demandada, que el Juez de la Causa no ponderó el caso de que en los referidos instrumentos públicos otorgados por INREVI y el Municipio Guanare del Estado Portuguesa, el primero con relación al otorgamiento del crédito para la construcción de la prenombrada vivienda y el segundo relacionado con la venta que le hace a la actora el Municipio Guanare de este mismo estado, del señalado terreno donde está cimentada dicha vivienda, de ellos se desprende que dichos organismos públicos, tenían el derecho preferente para adquirir el inmueble y siendo ello así, era imposible registrar la venta que le hizo la demandante.

Al respecto, cree el sentenciador, de que la relación jurídica establecida entre las partes, debe ejecutarse tal y como fue convenida, y de la cual resulta ajena, el Municipio Guanare de este mismo estado, y cuyo ente Municipal tampoco fue llamado a juicio por la parte interesada, de lo que se infiere, que el derecho preferente es una facultad legítima del Municipio que la puede o no ejercer, en defensa de sus derechos y privilegios que ostenta, y desde luego, esta prerrogativa no puede ser alegada por la demandada por carecer para ella de legitimación ad causa. Por tanto se declara improcedente la defensa estudiada, formulada por la parte demandada. Así se acuerda.

Con relación a la impugnación de la cuantía del juicio, establecida por la actora en la suma de Ciento Veinte Mil Bolívares Fuertes (Bs. 120.000,oo),por no ser ciertos los hechos invocados en el libelo de demanda, especifícamele con relación al alegato de que no se cumplió con el contrato de opción de compraventa, pues la verdad verdadera es que hubo una venta del inmueble en fecha 25-10-2007, ante tal rechazo en forma genérica y no habiendo alegado ni demostrado la demandada, otra diferente, debe tenerse como válida la fijada por la demandada. Así se decide.

Respecto al fondo de la controversia, no habiendo demostrado la parte demandada la cancelación de la suma de Treinta y Siete Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 37.000,oo), que es el saldo restante adeudado con relación al precio de venta del inmueble pactado, y en este caso, teniendo el derecho la actora por tal incumplimiento solicitar la resolución del contrato de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, en consecuencia, ha lugar parcialmente, la pretensión de resolución del contrato de venta y sin lugar la petición de restitución del inmueble. Así se acuerda.

En tales razones, la apelación de la demandada, debe ser declarada parcialmente con lugar.

DECISION

En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara Parcialmente Con Lugar, la pretensión de resolución del contrato de compraventa y sin lugar la petición de restitución del inmueble, incoada por la ciudadana A.C.Y.B., contra la ciudadana C.R.R.S., ambas identificadas.

En consecuencia, se condena a la parte actora a devolver a la demandada la suma de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,oo), equivalente a Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs.F 50.000,oo), cantidad esta que le fuere cancelada por concepto de abono al precio pactado para la adquisición del identificado inmueble, como un efecto de la declaratoria de resolución del precitado contrato de venta. Así se resuelve.

Se declara sin lugar, la apelación formulada por la parte demandada, quedando confirmada en los términos expuestos, la sentencia definitiva, dictada en fecha 25-11-2009 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Primer Circuito Judicial. Así se establece.

No hay imposición de costas por haberse declarado parcialmente con lugar la demanda.

Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la causa.

Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los doce días del mes de Julio de dos mil diez. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

El Juez Superior Civil

Abg. R.E.D.C..

La Secretaria

Abg. Soni Fernández.

Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 11:00 a.m. Conste.

Stria.