Decisión de Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de Portuguesa (Extensión Guanare), de 25 de Noviembre de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,

MERCANTIL Y DEL T.D.P.C.D.L.

CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

EXPEDIENTE 15.524.

DEMANDANTE A.C.Y.B., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-4.242.098.

APODERADA JUDICIAL

EDDYTH MATERANO SARABIA, abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 61.223.

DEMANDADA C.R.R.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-1.205.655.

APODERADO JUDICIAL

N.R., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 77.923.

MOTIVO DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO DE VEN TA A CREDITO.

SENTENCIA DEFINITIVA.

MATERIA CIVIL.

El día 29 de Julio del 2.008, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, con sede en la ciudad de Guanare, admitió demanda de resolución de contrato de venta con opción a compra incoado por la ciudadana A.C.Y.B., contra la ciudadana C.R.R.S..

Alega la parte actora que es propietaria de una vivienda construida sobre un lote de terreno de su propiedad, con un área aproximada de doscientos sesenta y nueve metros cuadrados con cincuenta y siete centímetros (269,57 m2), bajo los siguientes linderos: Norte: Solar y casa de I.A. con quince metros (15 m); Sur: Avenida A.E.B. con trece metros con sesenta y cinco centímetros (13,65 m); Este: calle 8 con Diecisiete metros con setenta centímetros (17,70 m) y Oeste: Solar y casa de A.Y. con Dieciocho metros con diez centímetros (18,10 m), ubicada en la urbanización F.T.A.A.E.B. esquina calle 8 de esta ciudad de Guanare capital del Estado Portuguesa, la cual le pertenece la vivienda según documento registrado por ante el registro Inmobiliario de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B.d.E.P., en fecha 20/12/2.006, protocolo 1º, Tomo 23º, 4to trimestre del 2.006, bajo el Nº 43, folios 201 al 202 y el terreno según documento registrado por ante el Registro público de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B.d.E.P., en fecha 29/06/2.007, Protocolo 1º, Tomo 26º, 2do trimestre del 2.007, bajo el Nº 11, folios 52 al 53, los cuales anexa marcados con las letras “A” y “B”.

Igualmente alega que en fecha 14/08/2.007, celebró un contrato verbal de arrendamiento con la ciudadana C.R.R.S., asimismo fijaron el canon de arrendamiento por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) o QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bf. 500,00), pagándole tres meses de alquiler por adelantado, que forma parte del deposito del arrendamiento por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) o UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bf. 1.500,00), del cual anexa recibo privado firmado por ambas partes, marcado con la letra “C”.

En este mismo sentido, alega que en fecha 25/10/2.007, celebró un contrato con opción a compraventa con la ciudadana C.R.R.S., donde establecieron el precio del inmueble por la cantidad de OCHENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 87.000.000,00) o OCHENTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 87.000,00), para ser cancelado en dos partes, el día 25/10/2.007, recibió CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) o CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 50.000,00), en cheque de gerencia, por concepto de abono a la compra del inmueble, quedando un restante de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00) o TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 37.000,00), para ser pagados dentro de noventa (90) días hábiles, convenio que hicimos verbalmente y privado, anexa recibo de fecha 25/10/2.007, marcado con la letra “D”.

Alega que pactó ese negocio con la demandada, debido a que iba a comprar una casa en Barquisimeto y la propietaria de la casa de Barquisimeto le aceptó que le pagara en dos (02) partes, pero que la ciudadana C.R.R.S. todo el tiempo se negaba a pagarle, que le solicitaba prorroga y así transcurrió el tiempo y el pedía más prorroga, posteriormente no quiso atenderla personalmente y por teléfono, luego le dijo que no tenía dinero para cancelarle lo pautado, y tampoco le cancela el canon de arrendamiento.

Que perdió el negocio con opción a compra de la casa que tenía en Barquisimeto con la señora L.H., quien le mando a desocupar la casa, por cuanto no cumplió con la negociación. Por lo que alega la necesidad de ocupar la casa, ya que vive alquilada y tiene una niña de nombre Iskeila Lamuz Yépez, de once años de edad.

Por todo lo anteriormente expuesto es que demanda a la ciudadana C.R.R.S. por resolución de contrato por incumplimiento del contrato con opción a compra, para que convenga en entregarme el descrito inmueble de su propiedad por el incumplimiento de contrato con opción de compra venta.

Solicita al Tribunal que decrete la medida de secuestro sobre el bien inmueble objeto del litigio de conformidad con el artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.

Fundamenta la demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.333, del Código Civil, y los artículos 338 y 599 del Código de Procedimiento Civil. Estima la demanda en la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 120.000.000,00) o CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 120.000,00).

Admitida la demanda se ordena la citación de la demandada, quien no pudo ser citada personalmente, por lo que a solicitud de parte, se ordenó la citación por carteles, la parte actora en fecha 05/11/2.008, consignó los carteles que fueron publicados en los diarios El Periódico de Occidente y El Regional. El día 10/11/2.008, la Secretaria de este despacho judicial fijo cartel en la morada de la ciudadana C.R.R.S..

El día 01/12/2.008, comparece por ante este órgano jurisdiccional el abogado N.R., quien consigna poder general otorgado por la ciudadana C.R.R.S..

En fecha 19/01/2.009, el abogado en ejercicio N.G.R., quien funge como apoderado judicial de la parte demandada opuso la defensa de fondo contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto alega que esta demanda fue intentada por ante un Tribunal inexistente, es decir, fue propuesta por ante un Juzgado Distribuidor de Segunda Instancia en lo Civil, Mercantil, del Transito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, debido a que la presente demanda esta dirigida a un Tribunal que no existe en ninguna jurisdicción de la República Bolivariana de Venezuela y contesta la demanda en los siguientes términos:

Rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes, tanto de hecho como en derecho la acción propuesta, por cuanto la demandante A.C.Y.B., no acompañó con la demanda el instrumento en que se fundamenta la pretensión, es decir, aquellos en lo que se derive el derecho deducido, los cuales deben producirse con el libelo.

Rechaza, niega y contradice tanto en los hechos como en el derecho que su representada la ciudadana C.R.R.S., haya celebrado en fecha 25/10/2.007, un contrato de opción a compraventa con la demandante, por la cantidad de OCHENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 87.000.000,00) o OCHENTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 87.000,00), de este monto se resta por pagar la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00) o TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 37.000,00), sin que se fijara el plazo para el pago de dicha cantidad restante, por lo que el demandante no debió haber demandado la resolución de contrato de opción a compra que no existe ni ha existido, debido a que no existe el documento fundamental de la acción.

Rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes la estimación de la demanda en la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 120.000.000,00) o CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 120.000,00), por no ser ciertos los hechos invocados en el libelo de la demanda.

Ambas parte promovieron escrito de pruebas.

La parte demandada se opuso a la admisión de las pruebas testimonial promovida por la parte actora, a tales efectos, el Tribunal mediante sentencia interlocutoria de fecha 19/02/2.009, niega la oposición a la admisión de la prueba testimonial.

En fecha 27/02/2.009, el apoderado judicial de la parte demandada apela de la sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal. El Tribunal vista la apelación oye la misma en un solo efecto. La cual declarada por el Tribunal superior sin lugar el día 25/05/2.009

Sólo la parte actora presentó escrito de informes. El Tribunal dijo VISTOS.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El Tribunal para decidir lo hace previo a las siguientes consideraciones:

La presente controversia viene dada en que la accionante aduce que es propietaria de un inmueble ubicada en la Urbanización F.T.A.A.E.B., esquina calle 8 de esta ciudad de Guanare, según titulo de propiedad que acompaña y que el 25/10/2.007, celebró un contrato con opción a compra con la ciudadana C.R.R.S., estableciéndose el precio del inmueble por la cantidad de OCHENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 87.000.000,00) o OCHENTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 87.000,00), para ser cancelados en dos partes y que el día 25/10/2.007, recibió la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) o CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 50.000,00), mediante cheque de gerencia, quedando un saldo restante de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00) o TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 37.000,00), para ser pagados dentro de los noventa días hábiles, convenio que hicieron verbalmente y acompaña marcado “D” el recibo.

Que pasado ese tiempo la ciudadana C.R.R.S. se ha negado a apagarle y le solicitó prórroga, la cual otorgó y que posteriormente hablo personalmente con ella y le dijo que no tenía plata para cancelarle lo pautado.

La parte demandada no pudo ser citada personalmente, sin embargo el día 01/12/2.008, el profesional del derecho N.G.R., consigno instrumento poder, se dio por citado y al momento del ejercicio del derecho a la defensa, alegó como defensa de fondo o de previo pronunciamiento, la contenida en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, por cuanto esta demanda fue intentada por ante un Tribunal inexistente, la misma fue propuesta ante el Juzgado de Segundo Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en virtud que en nuestro ordenamiento jurídico establece dos instancias, en cuanto al recorrido del Juicio Civil Ordinario, la primera instancia se refiere al juzgado que ha de conocer de la causa, la segunda se refiere al juzgado que como superior conozca en segunda instancia, y por estos motivos el Tribunal debió abstenerse de admitir la presente demanda, pues la acción está solicitada en un Tribunal distinto a éste.

A los fines de resolver esta defensa, el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, consagra lo siguiente:

…“Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes gestiones previas:

11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.”…

Cuando el justiciable acude ante los órganos jurisdiccionales ejerciendo en forma abstracta la acción procesal como Tutela Judicial Efectiva, el órgano jurisdiccional deberá de inmediato atender y proveer esa acción ejercida mediante la demanda como documento iniciador del proceso que contiene pretensión o pretensiones.

De manera que al ejercerse la acción procesal ante el órgano jurisdiccional se deben examinar todos los requisitos, en cuanto si esa pretensión es contraria a la ley, al orden público y a las buenas costumbres.

Este tipo de cuestiones previas referida a la inadmisibilidad de la acción propuesta ha debido denominarse inadmisibilidad de la pretensión propuesta, ya que el objeto del proceso lo constituye la pretensión y el interés procesal, siempre nos hemos acogido al criterio del Doctor Rengel Romberg, en el sentido de que debe aparecer clara la voluntad de la ley de no permitir el ejercicio de la pretensión y no de la acción como erróneamente lo acogió nuestro código, como sería en aquellos casos de una demanda contentiva de pretensión de cobro de bolívares derivada de obligaciones naturales o una pretensión de divorcio fundamentada en causales distintas a la establecida en el Artículo 185 del Código Civil, y así sucesivamente diversidad y multiplicidad de ejemplos.

De este contexto se infiere que la cuestión previa contenida en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, no guarda relación con el planteamiento que postula la parte demandada en atribuirle que esa demanda o el escrito fue dirigido al Juez Distribuidor Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del primer circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, porque este documento fue recibido el 23/07/2.008, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, y el 25/07/2.008, fue distribuido a este órgano jurisdiccional, lo que equivale a señalar que el hecho que la accionante haya efectuado erróneamente la identificación del órgano jurisdiccional distribuidor de la demanda, no es una formalidad esencial y necesaria para que los órganos jurisdiccionales le nieguen el acceso a éste, en virtud que es una obligación constitucional atender toda aquella persona que acuda ante los órganos jurisdiccionales a ventilar controversias que deben ser resueltas por el Juez.

En consecuencia, al no guardar relación la cuestión previa del artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, con la identificación del Tribunal ésta debe declararse improcedente. Así se resuelve.

La parte demandada al momento de dar contestación a la pretensión incoada en su contra rechazó y negó la estimación de la demanda en la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 120.000.000,00) o CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 120.000,00), por no ser cierto los hechos invocados en el libelo de demanda.

Esta defensa de rechazo y negativa referida a la estimación de la demanda técnicamente no fue impugnado, sin embargo a los fines de garantiza.L.T.J.E. a la parte demandada, el Tribunal resolverá sobre este punto de hecho, en tal sentido el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, dispone:

…“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.

El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.

Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”…

La jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia ha venido sosteniendo que una vez que es rechazada la estimación de la demanda, el juez decidirá al respecto en capitulo previo en la sentencia definitiva tal impugnación, mediante una decisión expresa, positiva y precisa por mandato del artículo 243 ordinal 5 del Código de Procedimiento Civil.

La demandada rechaza, niega y contradice en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, la estimación de la demanda en la cantidad de CIENTO VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 120.000.000,00) o CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 120.000,00), por no ser cierto lo s hechos invocados en el libelo de demanda, específicamente no es cierto lo señalado a los reglones 17 y 18 del folio 2 del libelo, que señala textualmente que no se cumplió el contrato de opción de compraventa.

Como se puede apreciar de esta impugnación, no sabemos a ciencia cierta si los demandados están aduciendo que la estimación o la cuantía de la demanda es insuficiente o exagerada, tal como lo expresa el primer aparte del artículo anteriormente citado.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia de la Sala de Casación Civil en sentencia del 20/06/2.006, Nº 01558, caso A.C.G., que fue reiterada el 27/06/2.008, caso S.G. y J.O.B.G., interpretando ese primer aparte del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, ha venido señalando que este rechazo o contradicción no puede ser planteado en forma pura y simple, sino que debe especificarse las razones y circunstancias por las cuales se considera insuficiente o exagerada, de no efectuarse esa impugnación en forma motivada, se debe declarar improcedente el rechazo de la estimación de la demanda, así lo sostuvo la Sala de Casación Civil en sentencia del 27/06/2.008, reiterando la sentencia Nº 149, de fecha 11/05/2.000, expediente Nº 1999-000509, caso F.d.C.P.d.D. y A.D.P., donde señaló:

…En lo que respecta a la cantidad de dinero demandada a título de daños y perjuicios, su valor no consta y, por tanto, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, le era dable a la parte actora estimarla, pudiendo tan solo el demandado rechazarla por exagerada o por exigua. En este sentido, la parte demanda al momento de contestar la demanda se limitó a señalar lo siguiente: “Niego y contradigo tanto en los hechos como en el derecho, la pretensión incoada por la parte demandante, así como también el monto estimativo del valor de la demanda”. De conformidad con la propia sentencia referida en el encabezamiento del presente punto previo, si el demandado se limita a contradecir, en forma pura y simple, la estimación hecha en el libelo de demanda, sin alegar un hecho nuevo como es que sea reducida por exagerada, se tendrá como no formulada tal oposición y, en tal caso, la estimación consignada en el libelo de demanda queda firme. Por tanto, en el presente caso, la estimación de la demanda quedó fijada en la cantidad de Cinco Millones Un Mil bolívares (Bs. 5.001.000,00), lo que hace admisible el recurso de casación anunciado, y así se establece…’…”. (Negrillas y subrayado del texto).

Al no existir una técnica procesal en referencia si la parte demandada esta impugnando la cuantía de la pretensión por ser exagerada o por considerarla insuficiente, debe este órgano jurisdiccional declararla improcedente, en virtud que no está alegando nuevos hechos como lo son que esa cuantía sea exagerada o insuficiente, porque se limita sólo a un rechazo puro y simple, sin especificar las razones o motivos de ese rechazo. Así se decide.

La parte demandada al momento de contestar la pretensión postulada en su contra por el demandante, aduce que la demandante no acompañó con la demanda el instrumento que se fundamenta la pretensión, es decir, aquello en que se deriva el derecho deducido, ya que intenta una acción de resolución de contrato de compraventa y siendo éste un acto jurídico bilateral ha debido ser acompañado.

El Tribunal para dirimir esta defensa alegada como de fondo, la cual no es, porque no tiene tal característica, más bien se refiere a un defecto de forma de la demanda por falta de cumplimiento de los requisitos del artículo 340 ordinal 6to del Código de Procedimiento Civil, la cual debe ser interpuesta antes de contestar la demanda, porque las cuestiones previas son defensas preliminares, las seis primeras atacan la falta de competencia y jurisdicción, las demás se refieren a ciertos requisitos que debe cumplir la demanda, hay cuestiones previas que atacan a la pretensión, que no es el caso en cuestión, y en este caso el instrumento que le sirve de fundamento a la pretensión del actor a debido ser alegada como cuestión previa y no de fondo, y por otro lado, la accionante con el texto de la demanda acompañó unas instrumentales privadas referida a la venta o compra del inmueble, más otra documental referida a tres meses de depósito de alquiler del inmueble ubicado en la Urbanización F.T., calle 8, casa Nº 22 de esta ciudad de Guanare del Estado Portuguesa, y también señala en la demanda que realizó un convenio verbal y privado con la demandada.

Lo que significa que la prueba instrumental escrita pueda ser que no exista si el contrato es verbal, como lo alegó la demandante, sin embargo existen esas dos instrumentales privadas que al parte actora acompaña como documento fundamental del ejercicio de la pretensión, lo cual hace improcedente el alegato postulado por la parte demandada, en cuanto a que la actora no acompañó el documento fundamental de la pretensión, por ser tal alegato extemporáneo. Así se decide.

La parte demandada al momento de contestar la pretensión incoada en su contra, negó y rechazó que haya celebrado un contrato de opción a compraventa con la demandante el 25/10/2.007, por la cantidad de OCHENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 87.000.000,00) o OCHENTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 87.000,00), cantidad ésta contenida en el recibo privado, en virtud que esa es un venta pura y simple, en la cual se quedaron restando la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00) o TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 37.000,00), sin que se fijara plazo para el pago de dicha cantidad restante, por lo que la demandante debió haber demandado en vez de la resolución de contrato de opción a compraventa, que no existe ni ha existido, debió intentar una acción distinta a la resolución del contrato de opción a compra.

El Tribunal para dirimir esta defensa postulada por la demandada debemos examinar los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil, que establecen:

…“Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1.168. En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.

…

De la interpretación de estas dos normas, se desprende que en los contratos bilaterales, una de las partes puede incoar las pretensiones de cumplimiento o de resolución del contrato y la otra puede resistir esa pretensión alegando la exceptio non adimpleti contratus, es decir, que quien incumplió el contrato fue el que ejerció en forma abstracta, autónoma la acción que contiene la pretensión formulada en la demanda, a tales efectos, en el caso bajo estudio, uno de los integrantes de la relación jurídica procesal, como lo es la parte actora, aduce en el documento de la demanda que la parte demandada no cumplió con la obligación de pagarle el saldo restante del contrato de opción a compra venta, como lo era la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00) o TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 37.000,00), y la demandada alega que ese contrato es una venta pura y simple y sólo le resta la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00) o TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 37.000,00), sin que se fijara el plazo para el pago de dicha cantidad restante.

En cuanto a las opciones que tiene la parte demandante al momento de ejercer las pretensiones, en los contratos bilaterales, la parte puede intentar la pretensión de resolución o cumplimiento de contrato. Si se demanda la pretensión de resolución de contrato por incumplimiento de las obligaciones pautadas en el mismo, el demandante puede intentar la pretensión de resolución, imputándole incumplimiento de obligaciones contractuales, pero también el demandado puede alegar la exceptio non adimpleti contractus, es decir, que el demandante no cumplió con las obligaciones establecidas en el contrato, que en el caso de marras, la parte demandada se limitó en señalar o negar la existencia de la calificación que dio el demandante de contrato de opción a compraventa y señala que es una venta pura y simple, y también alega que la pretensión incoada por la demandante no es la correcta, sino que debió ejercer otra distinta, para resolver este alegato, ya vimos que las normas de los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil, otorga Tutela Judicial Efectiva a cualquiera de las partes contratantes de pretender la resolución o el cumplimiento del contrato, lo cual otorga potestad al demandante de elegir cual de estas pretensiones va a postular en el texto de la demanda, como sucedió en el presente caso, donde ejerce la pretensión de resolución de contrato de esa opción de compraventa, en cuanto a la calificación del contrato debemos remitirnos al artículo 1.133 del Código Civil, el cual dispone:

…“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”…

Del contenido de esta norma sustantiva se desprende que el contrato es un negocio jurídico bilateral, mediante la cual las partes contratantes pueden hacer cuantas convenciones se les ocurra, tales como lo son: crear, reglamentar, transmitir, modificar, extinguir relaciones jurídicas, como también pueden tener como finalidad un interés jurídico. Todas estas modalidades las pueden realizar las partes contratantes mediante el principio de la autonomía de la voluntad, preceptuado en el artículo 1.159 eiusdem:

…“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”…

Esta norma impone la fuerza obligatoria de los contratos al establecerse que los mismos tienen fuerza de ley entre las partes, siempre y cuando esa obligaciones contractuales no vaya en contra de las buenas costumbres al orden público y a la ley, y en la actualidad no contenga cláusulas leoninas en beneficio de una sola de las partes y en perjuicio de la otra.

Las partes mediante el principio de la autonomía de la voluntad pueden derogar las convenciones o reglas contenidas en la ley, como sería el caso de establecer que la transmisión de la propiedad no se produzca por efecto del mero consentimiento como lo prevé el artículo 1.161 eiusdem, sino que esa transmisión de la propiedad se haga al cumplirse una condición o un plazo que puede modificar la estructura de un contrato, en cuanto a la formalidad y así sucesivamente, lo importante es que estos contratos no contengan renuncias de normas de orden público.

En el caso de marras, la parte actora acompañó marcada “D” una instrumental privada, donde la ciudadana C.R.R.S., le paga a la ciudadana A.C.Y.B., la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) o CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 50.000,00), por concepto de abono a compra del inmueble cuyo valor total es de OCHENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 87.000.000,00) o OCHENTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 87.000,00), quedando restando la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00) o TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 37.000,00), dicho inmueble esta ubicado en la Urbanización F.T., Avenida Río Medero, esquina calle 4, casa Nº 22, Guanare Estado Portuguesa, a los 25 días del mes de Octubre del 2.007, y aparece que recibió conforme la ciudadana A.Y., con su firma.

La parte demandada al momento de ejercer el derecho de promover pruebas promovió marcada “A” el original del documento de compraventa que contiene lo anteriormente explanado, pero esta documental si esta firmada por la ciudadana C.R.R.S., el contrato de compraventa esta definido en forma conceptual en el artículo 1.474 del Código Civil, que dispone:

…“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”…

Existen varios tipos de venta como lo son: pura y simple, a condición o a término, con reserva de dominio, con retracto, sujeta a ensayo previo, a gusto, con arras, a plazo, a crédito, a entrega escalonada, a opción a compra y así sucesivamente existen otras modalidades de venta que se encuentran en leyes especiales.

En este orden de ideas, en virtud que la accionante aduce que celebró un contrato de opción a compra, y la demandada en la contestación alega que es una venta pura y simple, y hemos visto en la norma sustantiva que para que exista el contrato de compraventa debe cumplir con los requisitos establecidos en la ley, es decir, debe haber consentimiento de ambas partes y que ésta tenga capacidad de ejercicio, y que también la cosa u objeto vendido se encuentre dentro del comercio, y además se establezca un precio como es la suma de dinero que se paga por la cosa vendida, al menos que se establezca otras formas o maneras de pagar.

La venta pura y simple es aquella que no está sometida a condición, a término, ni a ningún plazo.

La venta o el contrato de opción a compraventa, sucede en aquellos casos, donde el propietario del bien celebra un contrato con otra persona otorgándole a ésta la primera opción, para adquirir el bien objeto de esa opción de compra y venta, es un contrato consensual no traslativo de propiedad, porque se perfecciona es cuando en realidad se realice el contrato de compra y venta, como lo estipula el artículo 1.474 del Código Civil.

Por lo que en el presente caso, la calificación del contrato manifestada por el actor en la demanda no es cierto, porque del documento que acompañaron se evidencia clara y perfectamente que es una venta de un inmueble a plazos, también llamada a crédito.

La venta a crédito nos la define el Doctor J.L.G., en la obra contrato y garantía de la siguiente manera:

…“La venta a crédito es la venta con pago diferido del precio. Pueden pactarse cuotas de vencimiento sucesivo o el pago total en fecha futura. En el primer caso, se habla de venta por cuotas. En principio, la única modalidad que presenta la venta a crédito es un término que afecta a la obligación de pagar el precio, pero no a las demás obligaciones derivadas del contrato.”…

La compraventa a plazo o a crédito, constituye una modalidad de este tipo de contratos, donde la entrega de la cosa o el pago del precio no son exigidos al momento de celebrarse la contratación, sino que se difiere para otros momentos posteriores, es una compraventa a plazo, en virtud que el comprador puede ir pagando el precio al vendedor en períodos o cuotas posteriores a la entrega de la cosa vendida.

En el caso subjudice, nos encontramos que hubo una venta a crédito o a plazo, en virtud que la parte demandada C.R.R.S., le pago a la demandante la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) o CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 50.000,00), como abono a compra del inmueble, donde se estableció un precio total de OCHENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 87.000.000,00) o OCHENTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 87.000,00), y un saldo pendiente de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00) o TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 37.000,00), esa documental privada referida a la venta fue celebrada el 25/10/2.007.

Del contenido de esta documental se desprende en forma precisa y determinante que hubo una venta a crédito del inmueble, donde la compradora pagó la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) o CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 50.000,00), y quedo un saldo de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00) o TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 37.000,00). De esta forma queda resuelto que el hecho controvertido, en cuanto a la calificación de la venta ésta no es pura y simple tampoco es una opción a compra, sino una venta a crédito o a plazo. Así se decide.

La parte demandante le imputa a la parte demandada incumplimiento de la obligación de pagar el saldo restante de la venta que este órgano jurisdiccional calificó a crédito o a plazo, en virtud que él cumplió con la obligación de entregar la cosa o el inmueble y el comprador se obligó, en cancelar el saldo restante, pero en el instrumento privado no aparece la fecha en que debió ser cancelado ese saldo restante, es decir, el pago.

En las obligaciones que tiene por objeto la transmisión de la propiedad el pago se efectúa mediante el otorgamiento del consentimiento legítimamente manifestado, así lo preceptúa el artículo 1.161 del Código Civil:

…“En los contratos que tienen por objeto la trasmisión de la propiedad u otro derecho, la propiedad o derecho se trasmiten y se adquieren por efecto del consentimiento legítimamente manifestado; la cosa queda a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado.”…

En el caso de marras, no es un hecho controvertido la tradición o entrega del bien inmueble vendido, en virtud que el comprador lo recibió, el problema se presenta en que no se estableció lapso para el pago del saldo restante y nuestro legislador a establecido algunas reglas, regulan el pago de este tipo de obligaciones de dar y de las de hacer consecuenciables, cuando son: cuando recae sobre una cosa cierta y determinada, esta situación la regula el artículo 1.293 del Código Civil, que dispone:

…“Si deudor de una cosa cierta y determinada se liberta entregándola en el estado en que se encuentre al tiempo de la entrega, con tal que los deterioros que le hayan sobrevenido no provengan de culpa o hecho del deudor o de las personas de que él sea responsable, y que no se haya constituido en mora antes de haber sobrevenido los deterioros.”…

En este caso, el deudor se libera entregando la cosa cierta y determinada.

En caso de pagos de suma de dinero, se aplica el artículo 1.737 del Código Civil:

…“La obligación que resulta del préstamo de una cantidad de dinero, es siempre la de restituir la cantidad numéricamente expresada en el contrato. En caso de aumento o disminución en el valor de la moneda antes de que esté vencido el término del pago, el deudor debe devolver la cantidad dada en préstamo, y no está obligado a devolverla sino en las monedas que tengan curso legal al tiempo del pago.”…

En el contrato que firmaron las partes integrantes de esta relación jurídica, en referencia al saldo restante de la venta no se estableció el tiempo de pago, es decir, oportunidad de pago, en virtud que nos encontramos en obligaciones sin plazos, se debe aplicar el artículo 1.212 del Código Civil:

…“Cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal. Si el plazo se hubiere dejado a la voluntad del deudor, se fijará también por el Tribunal.”…

En este sentido, la ley sustantiva establece que por cuanto las partes contratantes no establecieron el plazo para el pago o saldo restante, el comprador deudor deberá cumplirle inmediatamente, en virtud que se trata de una obligación de pago de cantidad de dinero.

Para que el comprador obtenga la propiedad del bien inmueble vendido debe pagar la última cuota del precio, porque la venta es a crédito, y al tener tal modalidad debe cumplir con la última obligación que es el pago del saldo restante.

En nuestra legislación establece que las obligaciones deben cumplirse tal como fueron contraídas y que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.

La venta a plazo o a crédito que celebraron las partes actuantes en este proceso, la realizaron el 25/10/2.007, y la fecha de interposición de admisión de la pretensión de resolución de contrato tiene fecha del 29/07/2.008, es decir, que ha transcurrido un tiempo suficiente y amplio para que la deudora compradora honrara y cumpliera con la obligación de pagar el saldo restante de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00) o TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 37.000,00), por la compra de ese inmueble, y en los autos no consta que ésta haya cumplido con esa obligación, por lo que hay un incumplimiento voluntario motivado por circunstancias imputables al deudor, lo cual se ha hecho definitivo y grave, es decir, habido una conducta negativa y negligente para el cumplimiento de la obligación, en virtud que no ha tenido el grado de diligencia para pagar la obligación como lo haría un buen padre de familia y como lo exige el artículo 1.270 del Código Civil, el cual estipula lo siguiente:

…“La diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de la obligación, sea que ésta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre de familia, salvo el caso de depósito. Por lo demás, esta regla debe aplicarse con mayor o menor rigor, según las disposiciones contenidas, para ciertos casos, en el presente Código.”…

La parte actora para demostrar el incumplimiento de la obligación por parte del deudor, el cual ha sido definitivo y grave promovió una serie de testimoniales, tales como son:

El día 14/04/2.009, declaró por ante el Tribunal comisionado la ciudadana A.L.D.P., manifestando que conoce a la ciudadana A.C.Y. y a la ciudadana C.R., que éstas celebraron un contrato verbal de opción a compra, que la segunda le pago a la primera la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) o CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 50.000,00), en el mes de octubre del 2.007, y la venta era por OCHENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 87.000.000,00) o OCHENTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 87.000,00), y que el resto se lo pagaba después.

Esta testigo fue repreguntada por el apoderado de la parte demandada, manifestando que conoce los hechos porque es vecina de la señora Casta y que cuando la señora Alberta va para la casa, donde esta la señora Casta, ella no le sale y se niega hablar con la señora Alberta, ésta última siempre viene de Barquisimeto porque vive allá, y que la señora Casta le dio la palabra que le iba a dar el dinero en el año 2.007.

El 14/04/2.009, declaró por ante el Tribunal comisionado la ciudadana Alcida J.M.P., deponiendo que conoce a la ciudadana A.c.Y.B. ya la ciudadana C.R., quienes celebraron un contrato de venta de un bien inmueble ubicado en la Urbanización F.T., por la venta de esa casa, por la cantidad de OCHENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 87.000.000,00) o OCHENTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 87.000,00), quedando un saldo de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00) o TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 37.000,00), los cuales la señora C.R., se a rehusado a pagárselos, y ella no la recibe cuando la señora A.C., la va a buscar.

Esta testigo fue repreguntada por el apoderado de la parte demandada reafirmando que ese contrato se celebró en el año 2.007, y que la señora no ha querido pagar y ella está ayudando en la que pueda.

El 14/04/2.009, declaró por ante el Tribunal comisionado el ciudadano L.A.V.T., deponiendo que conoce a la ciudadana A.C.Y.B. ya la ciudadana C.R., que celebraron un contrato de opción a compra de un inmueble ubicado en la Urbanización F.T., por la cantidad de OCHENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 87.000.000,00) o OCHENTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 87.000,00), los cuales la señora A.C. recibió la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) o CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 50.000,00), y el resto de los TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00) o TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 37.000,00), los recibía a través del tiempo, y que le consta que la señora C.R., se a negado a pagar porque la señora A.C. la ha ido a buscar personalmente para hablar con ella y nunca ha dado la cara, ni ha salido.

Este testigo fue repreguntado por el apoderado de la parte demandada, reafirmando que el contrato se celebró por la cantidad de OCHENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 87.000.000,00) o OCHENTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 87.000,00), por la venta de una casa y la señora A.Y. recibió la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) o CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 50.000,00), como primera parte y los TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00) o TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 37.000,00), serían pagados paulatinamente.

El día 14/04/2.009, declaró por ante el Tribunal comisionado el ciudadano J.G.C.C., deponiendo que conoce a la ciudadana A.C.Y.B., que ésta celebró un contrato verbal de opción a compra con la ciudadana C.R., por la cantidad de OCHENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 87.000.000,00) o OCHENTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 87.000,00), de una casa ubicada en la Avenida principal de la F.T. y que la señora C.R., se niega a recibir a la señora A.C. y nunca le da la cara.

Este testigo fue repreguntado por el apoderado de la parte demandada, reafirmando que conoce a la ciudadana A.C.Y.B., desde hace 20 años, que ese contrato de opción a compra lo realizaron en el año 2.007, por la cantidad de OCHENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 87.000.000,00) o OCHENTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 87.000,00), que el inmueble esta ubicada en la Avenida principal de la F.T. y que la señora C.R. no recibe a la señora A.C., que ha ido personalmente y nunca da la cara, aún tocado la puerta de la casa, donde se llama y nadie atiende

El día 14/04/2.009, declaró por ante el Tribunal comisionado la ciudadana Y.d.C.V.H., deponiendo que conoce a la ciudadana A.C.Y.B., que celebró in contrato verbal de opción a compra con al ciudadana C.R., por la cantidad de OCHENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 87.000.000,00) o OCHENTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 87.000,00), del cual recibió CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) o CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 50.000,00), y la señora C.R., no le atiende el teléfono y de allí que han llegado a esos extremos.

Al ser repreguntado por el apoderado de la parte demandada, declaró que la señora A.C., recibió un cheque del Banco Mercantil en el año 2.007.

El Tribunal no aprecia la declaración de este testigo por ser incoherente, no merecerle confianza y por desconocer los hechos a que se contrae la presente causa.

De conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal aprecia y valora las testimóniales rendidas por los testigos A.L.D.P., Alcida J.M.P., L.A.V.T. y J.G.C.C., por ser contestes entre sí, y coincidentes con las demás pruebas en especial el recibo donde se estableció el precio de la venta, la inicial recibida y el saldo restante cursante a los folios 11 y 55 del expediente, en virtud que estos testigos deponen que la ciudadana A.C.Y. y C.R. celebraron un contrato de venta con opción a compra por la cantidad de OCHENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 87.000.000,00) o OCHENTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 87.000,00), y que la vendedora recibió la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) o CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 50.000,00), quedando un saldo pendiente de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00) o TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 37.000,00), que el objeto de la venta era el inmueble ubicado en la Urbanización F.T., que ese contrato se firmó en el año 2.007, y que la ciudadana C.R., se ha rehusado o negado a pagarle el saldo restante a la ciudadana A.C.Y.B., a pesar de que ésta la ha visitado varias veces, la ha ido a buscar y la misma no le da la cara.

De tal manera que al coincidir estas testimoniales con los hechos narrados en el texto de la demanda, como también con las pruebas documentales anteriormente señaladas, queda demostrado que la parte demandada se ha negado a honrar la obligación, es decir, a pagar el saldo restante, esta inejecución de la obligación le trae consecuencias grave, como es la resolución de contrato de compra y venta a crédito, ya que no canceló el saldo restante y al no cancelarla queda condenada a que el contrato quede extinguido o resuelto, por incumplimiento en la obligación de pagar el saldo restante. Así se decide.

Ahora bien, la parte actora en el texto de la demanda señala que celebró un contrato de arrendamiento verbal con la ciudadana C.R., el 14/08/2.007, recibió como pago tres meses de alquiler, a UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) o UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bf. 1.500,00), mensual por adelantado, que formar parte del deposito de arrendamiento por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) o UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bf. 1.500,00), según recibo anexo.

La parte demandada al momento de contestar la demanda, la negó y la contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho.

La parte actora con la demanda acompañó marcada “C” una documental privada referida a la entrega de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) o UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bf. 1.500,00), a favor de la ciudadana A.Y., por concepto de tres meses de depósitos de alquiler del inmueble, ubicado en la Urbanización F.T., calle 8, casa Nº 22, lo cual demuestra que efectivamente esa cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.500.000,00) o UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bf. 1.500,00), fue entregado por la ciudadana C.R., en calidad de arrendadora del inmueble a favor de la demandante, el Tribunal aprecia esta documental para probar esos hechos alegados y esgrimidos por la parte actora, como es la existencia de un contrato de arrendamiento verbal. Así se decide.

En virtud que la parte demandada ciudadana C.R.R.S., le canceló a la demandante la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) o CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 50.000,00), el 25/10/2.007, quedando un saldo restante de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 37.000.000,00) o TREINTA Y SIETE MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 37.000,00), los cuales no canceló, por lo que incumplió con la obligación establecida en ese contrato de compra y venta a crédito del inmueble, el cual ha quedado extinguido y al tener esas consecuencias, debe la parte demandante vendedora de aquel contrato reembolsarle a la compradora la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) o CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 50.000,00), que recibió para que no haya un enriquecimiento sin causa a favor de este, a pesar que hubo una causa legitima como lo era el contrato de compra y venta del inmueble, donde la compradora no canceló el saldo restante, sin embargo había pagado esta cantidad, y la misma debe ser reembolsada a la demandada, ya que este contrato se resolvió y quedo extinguido con el presente fallo. Así se decide.

La parte demandante en el texto de la demanda acumula la pretensión de resolución de contrato de la venta a plazos del inmueble, con la resolución del contrato verbal de arrendamiento por falta de pago en los cánones de arrendamiento.

Tales pretensiones son incompatibles entre si, en virtud que la resolución del contrato de compra y venta tiene pautado un procedimiento ordinario, según el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, que establece:

…“Las controversias que se susciten entre partes en reclamación de algún derecho, se ventilarán por el procedimiento ordinario, si no tienen pautado un procedimiento especial.”…

En cambio la resolución de contrato de arrendamiento tiene pautado su tramitación un procedimiento breve, así lo establece el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que dispone:

…“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.”…

De las dos normas transcritas se desprende en forma clara y fehaciente que tales pretensiones no son acumulables en este proceso judicial, y al no poder acumularse porque tiene diferentes procedimientos este órgano jurisdiccional no puede efectuar pronunciación sobre la petición de resolución de contrato de arrendamiento y entrega del bien inmueble objeto de tal contrato. Así se decide.

La parte demandada promovió marcada “B” y “C” ediciones del Periódico de Occidente de fechas 19 y 20 de abril del 2.008, en la cual aparece el ofrecimiento de venta de la casa o vivienda objeto de esta controversia, tal prueba además de ser impertinente e inconducente, en virtud que tales hechos no fueron alegados en la contestación de la pretensión de la accionante, y al no haber sido alegado en esa oportunidad este órgano jurisdiccional no le atribuye valor probatorio, en el sentido, que son hechos nuevos traídos al proceso después que se trabo la litis, por lo cual resulta improcedente.

La parte demandada acompañó marcada “A” el titulo de propiedad de la vivienda ubicada en la Urbanización F.T., Avenida A.E.B., esquina calle 8 de esta ciudad de Guanare, protocolizado en la oficina de Registro Inmobiliaria de los Municipios Guanare, Papelón y San G.d.B.d.E.P., de fecha 20/12/2.006, y el titulo de propiedad del lote de terreno ubicado en esa misma urbanización, protocolizado en esa misma oficina de Registro Público, el 29/06/2.007, los cuales el Tribunal aprecia y le otorga valor probatorio para demostrar que la accionante es la única y exclusiva propietaria de la vivienda y del lote de terreno objeto de resolución de contrato de compraventa a plazo en la presente causa, todo de conformidad con el artículo 1.357, 1.359 y 1.360del Código Civil.

Del análisis y valoración de los hechos alegados por la parte actora y las defensas esgrimidas por la demandada, se concluye que la pretensión incoada por la demandante referida a la resolución del contrato de compra y venta a plazo debe declararse procedente, y en cuanto a la resolución del contrato verbal de arrendamiento debe declararse inadmisible tal pretensión por tener procedimientos incompatibles, donde no se pueda acumular este tipo de pretensiones. Así se decide.

DISPOSITIVA

Por los anteriores razonamientos este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Autoridad de la Ley DECLARA: 1) PARCIALMENTE CON LUGAR la resolución del contrato de compra y venta a plazo del inmueble ubicado en la Urbanización F.T., Avenida A.E.B., esquina calle 8 de esta ciudad de Guanare, que celebró la demandante A.C.Y.B. con la demandada C.R.R.S., que tiene un área de terreno de 259,57 m2, el bajo los siguientes linderos: Norte: Solar y casa de I.A. con quince metros (15 m); Sur: Avenida A.E.B. con trece metros con sesenta y cinco centímetros (13,65 m); Este: calle 8 con Diecisiete metros con setenta centímetros (17,70 m) y Oeste: Solar y casa de A.Y. con Dieciocho metros con diez centímetros (18,10 m), que celebraron el día 25/10/2.007, contrato que riela al folio 11 y 55 del presente expediente. 2) Al haberse declarado la resolución del contrato de compraventa a plazo o a crédito, la parte demandada C.R.R.S., le había cancelado en forma parcial a la demandante A.C.Y.B. la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) o CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bf. 50.000,00), ésta debe ser reembolsada a la demandada, para que no exista un enriquecimiento a favor de la accionante y un empobrecimiento en contra de la accionada, todo de conformidad con el artículo 1.184 del Código Civil. 3) INADMISIBLE la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento verbal y entrega del inmueble postulada por la demandante en contra de la demandada, en virtud que ésta se excluye entre sí y tiene un procedimiento incompatible, todo de conformidad con el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil,

No hay condenatoria en costas, en virtud que no hubo vencimiento total a favor de la demandante, quien incuó varias pretensiones y resultó victoriosa sólo en la resolución de contrato de compraventa a crédito del inmueble.

Notifíquese a las partes de la presente decisión, en virtud de haber sido publicada fuera del lapso correspondiente, de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.

Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y T.d.P.C.d.l. Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Guanare, a los Veinticinco días del mes de Noviembre del año Dos Mil Nueve (25/11/2009). Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.

El Juez,

Abg. R.R.M.

La Secretaria,

Abg. J.U..

En la misma fecha se dictó y publicó a las diez de la mañana (10:00 a.m.)

Conste,