Decisión de Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. de Caracas, de 25 de Enero de 2016
| Fecha de Resolución | 25 de Enero de 2016 |
| Emisor | Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas. |
| Ponente | Carmen Goncalves |
| Procedimiento | Cuestiones Previas |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Caracas, veinticinco de enero de dos mil dieciséis
205º y 156º
ASUNTO: AP31-V-2015-000833
DEMANDANTE: A.E.R.L., titular de la cédula de identidad No. 21.495.187, representado por la abogada P.N., inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 137.249.
DEMANDADA: PROMOTORA CASARAPA, C.A, inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 27 de Septiembre de 1991, bajo el No. 15, Tomo 158- ASgdo, e INMOBILIRIA EDIFICO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 10 de Noviembre de 1998, bajo el No. 50, Tomo 41- A Pro, debidamente asistidas por el abogado en ejercicio, S.E.O.R.S., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 9.144.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO CONTRATO
Se inicia la presente controversia mediante libelo de demanda, presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de este Circuito Judicial, en fecha 22 de julio de 2015, contentivo de la acción de Cumplimiento de Contrato de Venta; cuya demanda fue admitida el 11 de agosto de 2015, por los trámites del procedimiento oral.
Citada como fueron las empresas demandadas, a través de escrito de fecha 18 de Noviembre de 2015, procedieron a oponer cuestiones previas, entre ellas, la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de jurisdicción del Tribunal, aduciendo que la misma corresponde a la Administración Pública, de conformidad con lo establecido en la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en Gaceta Oficial de la República No. 39.912.
Opuesta como ha sido la cuestión previa de jurisdicción, este Despacho de conformidad con lo previsto en el artículo 349 del Código de Procedimiento Civil, pasa seguidamente a emitir el pronunciamiento correspondiente, bajo las siguientes consideraciones fácticas y jurídicas:
De la lectura efectuada al escrito contentivo de la cuestión previa propuesta, se determina -tal como se indicara con anterioridad-, que la falta de jurisdicción que se atribuye a este órgano jurisdiccional, radica en que la presente causa, le corresponde a la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat del Ministerio del Poder Popular de Vivienda y Hábitat, conforme al criterio asentado por la Sala Político Administrativo del Tribunal Supremo de Justicia.
Consta de las actas que conforman el presente expediente, que la pretensión deducida se contrae al cumplimiento de un contrato de opción de compra venta, que manifiesta la actora suscribió con la demandada, por un inmueble en construcción, constituido por un apartamento y su puesto de estacionamiento ubicado en el Desarrollo Habitacional Auyantepui, Torre Kavac Norte, piso 4, letra E, Hacienda El Encantado, urbanización Macaracuay, Municipio El Hatillo, estado Miranda.
Con vista a la defensa alegada y de acuerdo a la normativa citada, efectivamente advierte este Tribunal, que la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N°. 00739 de fecha 26.06.2013, Exp. N°. 2013-0150, en donde en forma precisa, se procedió a interpretar el artículo 27 de la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, precisando el ámbito de aplicación del mismo, en los siguientes términos, a saber:
“…Indicó la parte demandada, que el demandante antes de ocurrir a la vía jurisdiccional ha debido agotar ciertos procedimientos consagrados en la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria y la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, por lo que carece de jurisdicción el Tribunal de Instancia.
En ese sentido, la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada en la Gaceta Oficial N° 39.912 de fecha 30 de abril de 2012, conforme al artículo 1, establece un conjunto de normas dirigidas a:
(…) regular, controlar y sancionar la construcción, venta, preventa, permisología y protocolización de viviendas; considerando el proceso de la construcción y todos los convenios entre particulares, cualquiera sea su denominación contractual, mediante el empleo o artificio de engaño e incumplimiento, sancionado penalmente el delito de estafa inmobiliaria y otros fraudes afines, cumpliendo con el fin supremo y constitucional de defender, proteger y garantizar el derecho que tiene toda persona a una vivienda digna
.
Ello así, lo que pretende realizar la Ley, no es tanto, evitar que los compradores se vean sorprendidos en su buena fe y adquieran una vivienda bajo trámites fraudulentos, sino, impedir que los eventuales compradores como débiles jurídicos de la relación, suscriban contratos desprovistos de controles en los que se incorporen cláusulas leoninas, en condiciones asimétricas, que los hagan inejecutable y que en definitiva operen en detrimento del universo de adquirientes.
El Título III del referido instrumento normativo, relativo a la Preventa, Venta o Enajenación de Viviendas en P.d.C. o aún no Construidas, en su artículo 9 establece que:
La preventa, venta o enajenación de bienes inmuebles destinados a vivienda en p.d.c. o aún no construidas, sólo podrá iniciarse cuando la empresa constructora haya obtenido toda la permisología exigida por los órganos y entes competentes en materia de viviendas y desarrollo urbano, sean nacionales, regionales o municipales debiendo ser aprobadas por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia
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Por otra parte, el artículo 27 referente a las denuncias establece que:
Los compradores podrán acudir ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, la cual forma parte del Ministerio del Poder Popular con competencia en la materia, para denunciar la vulneración de sus derechos, sin menoscabo de la competencia que, conforme a lo dispuesto en el Decreto N° 6072, con Rango Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, ostenta el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, de supervisar a los productores de vivienda y hábitat en su condición de sujetos del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, y aplicar las sanciones correspondientes, previa sustanciación del respectivo procedimiento administrativo
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Y por último, el artículo 18 regula lo concerniente a la rescisión de los contratos de la siguiente manera:
No podrá, ni es válido que los constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, decidan rescindir los contratos unilateralmente. Cualquier estipulación en contrario es nula, con la excepción que se produzca el incumplimiento o falta de pago por más de noventa días de cualquiera de las cuotas previstas en el contrato, por causas atribuibles al comprador. La solicitud de rescindir debe ser avalada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat
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Las normas arriba citadas, establecen una serie de mecanismos de protección a los adquirentes y compradores de viviendas, tendientes a proveerlos de herramientas para controlar todo el circuito que lleva consigo su construcción, vale decir, la preventa, venta o enajenación y evitar que sean víctimas de todo un sistema que funciona en condiciones desiguales. En materia de rescisión establece una situación especial, puesto que, muy a pesar que entendamos la terminación de un contrato bilateral como el producto del incumplimiento culposo de una de las partes, extinguiéndose todas las obligaciones nacidas del mismo, dicha facultad se halla sujeta a un procedimiento que impide que sean resueltos unilateralmente..”.
Visto el análisis efectuado por la Sala, a la luz de la normativa consagrada en la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, expone este órgano que si bien, taxativamente, se dispone la prohibición de constructores, contratistas, productores y promotores de viviendas, ofrecidas y contratadas en venta o preventa, proceder a la rescisión unilateral de los contratos, sin agotar un procedimiento administrativo por ante la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, –a tenor del artículo 1º eiusdem- el espíritu de dicho texto legal, fue la de regular las operaciones de compra-venta sobre bienes inmuebles destinados a vivienda en p.d.c. o aún no construidas, con estricta vigilancia e intervención, incluso, de naturaleza civil, en el supuesto de cualquier acción derivada de la contratación en referencia; todo ello, en busca de una negociación apegada al ordenamiento jurídico, en protección de los compradores.
Tanto es así, que esa competencia y control de los referidos contratos bilaterales, por parte de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, se ejerce hasta que efectivamente se ha cumplido con la protocolización del documento contentiva de la venta; y por ello, se establece, la comparecencia de los compradores que se vean afectados por el incumplimiento del vendedor, a la vía administrativa por ante la prenombrada Dirección General del Ministerio del Poder Popular con Competencia en la materia, con el propósito de demostrar la vulneración de su derecho y así, en sede administrativa se instruya el expediente correspondiente y se apliquen las medidas y soluciones respectivas.
De toda la normativa emerge, que al referido órgano especial le fue atribuida el conocimiento –previo y en sede administrativa- de toda actuación que pudiera derivar en la resolución o ejecución del contrato de venta celebrado. Ello en razón de ese control y reglamentación que le fue atribuido de la materia, por mandato expreso del ya mencionado instrumento legal.
En tal sentido, constata este órgano, no sólo que lo pretendido por la accionante se contrae a una exigencia contractual a las empresa demandadas en su condición de constructoras, sino que a las mismas, la parte demandante, le atribuye una serie de incumplimientos que conforme a la normativa ya nombrada, debe ser revisada –previamente- por el órgano administrativo, a los fines legales correspondientes.
Atendiendo a las razones de hecho y de derecho anteriormente esgrimidas, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la falta de jurisdicción del Tribunal, opuesta en el juicio que por Cumplimiento de Contrato incoara en el ciudadano A.E.R.L. contra, las sociedades mercantiles PROMOTORA CASARAPA, C.A e INMOBILIARIA EDIFICO, C.A., antes identificadas; y como consecuencia de ello, declara que este órgano no tiene jurisdicción para conocer el presente asunto. Procédase de conformidad con lo dispuesto en 59 y siguientes del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, Notifíquese a la Procuraduría General de la República. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los 25 días del mes de enero de 2016.
La Juez,
Abg. C.J.G.P.
La Secretaria
Abg. Wineiska Delgado Parra
En esta misma fecha, (25 de Enero de 2016), siendo las ¬¬¬¬9:56 a.m., se publicó y registró la presente decisión, dejándose copia a los efectos previstos en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
La Secretaria,
Abg. Wineiska Delgado Parra
