Decisión de Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito Los Teques de Miranda, de 10 de Diciembre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA,

PODER JUDICIAL

EN SU NOMBRE:

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA

LOS TEQUES

200º y 151º

PARTE ACTORA: A.A.R.E., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número 5.641.432

APODERADO JUDICIAL DE

LA PARTE ACTORA: J.P.B.D., abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto se Previsión Judicial del Abogado bajo el número 22.916.

PARTE DEMANDADA: F.J.R.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V.- 17.742.155.

DEFENSOR JUDICIAL DE

LA PARTE DEMANDADA: NOLFO R.B., abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número

MOTIVO: DESALOJO

EXPEDIENTE Nº 18.255

CAPITULO I

ANTECEDENTES DEL CASO

En fecha 04 de junio de 2008, se recibió por ante este Juzgado mediante el sistema de distribución de causas demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano A.A.R.E. contra el ciudadano F.J.R.P..-

En fecha 20 de junio de 2008, se admitió la presente demanda, ordenándose el emplazamiento de la parte accionada, a fin de que diera contestación a la demanda; librándose la respectiva compulsa de citación en fecha 30 de julio de 2008

Cumplidas las formalidades respectivas de la citación, sin que la parte demandada compareciera a darse por citado, en fecha 17 de febrero de 2009, se designó defensor judicial al abogado NOLFO R.B., quien aceptó el cargo recaídos en su persona.

Citado como fue el defensor judicial designado en fecha 26 de junio de 2009, procedió a consignar escrito de contestación a la demanda en fecha 16 de julio de 2009.

Abierto a pruebas el juicio por i.d.L., sólo la parte actora hizo uso de tal derecho, consignando al efecto escrito que la contiene, las cuales fueron agregadas y admitidas por auto de fecha 27 de julio de 2009.

CAPITULO II

RELACION SUSCINTA DE LOS HECHOS

Alegatos de la parte actora:

Alegó la actora en su escrito libelar, lo siguiente: “Que en fecha treinta de octubre de dos mil cuatro (30-10-2004), celebró un contrato de arrendamiento verbis sobre una casa tipo unifamiliar, con cuatro habitaciones, sala-comedor, piso de cemento, paredes de bloques, techo de zinc de su propiedad, aguas negras empotradas (…), según TITULO SUPLETORIO DE PROPIEDAD sobre unas bienhechurías, situada en el barrio El Nacional, Urbanización “Pan de Azúcar”, Sector Las Casitas –Dalia de Unda Nº 2, parte baja, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, expedido por el Tribunal (…). Que en este sentido se estableció se estableció de común y mutuo acuerdo un canon de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 200.000,oo) hoy día con vista a la conversión monetaria, se corresponden con la suma de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.F.200,oo). Que desde esa fecha el opcionado por compra-venta y arrendatario, solo ha cancelado la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo) por concepto de arras o garantía de fiel cumplimiento por concepto de clausula penal (…). Que el referido opcionado por compraventa e inquilino, ciudadano F.J.R.P., no llegó a cancelarle pensión alguna de arrendamiento durante todo ese tiempo, no obstante que el y su familia ha venido haciendo uso del inmueble que le cedió en arrendamiento verbis, conjuntamente mediante la venta a plazo como verbalmente habían acorado de mutuo y común acuerdo la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 200.000,oo) (…) se obligaría a pagar dentro de ,los primeros cinco (5) días de cada mes contados a partir del 30 de octubre de 2004, en su residencia, hasta tanto terminara de cancelarle el monto total de la venta (mediante contrato de OPCION DE COMPRA-VENTA) de dicho inmueble, tal y como se observa del contenido del contrato que anexa marcado “C”, dentro de los primero cinco (5) primeros (Sic) días de cada mes, a partir del día treinta (30) de octubre de 2004, por concepto de pensión de arrendamiento, acorado de común y mutuo acuerdo, por el uso y disfrute conjuntamente con su grupo familiar (…). Que el arrendatario del inmueble tipo casa, de su propiedad ciudadano F.J.R.P., incurrió en faltas de pago consecutivos de la pensión de arrendamiento convenida de mutuo y común acuerdo, por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) antes de la reforma monetaria mensuales pagaderos los primeros cinco (5) días de cada mes, el referido ciudadano no llegó a cancelarle ninguna mensualidad en el tiempo que lleva ocupando el inmueble, ya que cuando reclamaba el pago, en vez de pagarle, lo amenazaba de muerte (…). Que su inquilino le adeuda por concepto de pensiones de arrendamiento, los meses de NOVIEMBRE y DICIEMBRE DEL AÑO 2004; las mensualidades de los meses del año 2005, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE; las mensualidades de los meses del año 2006, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE, las mensualidades del año 2007, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUYBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE, las mensualidades del año 2008 en curso, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL y MAYO que a razón de acuerdo al Decreto Ley(…) DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,oo) mensuales, lo que arroja un gran total de CUARENTA Y OCHO MENSUALIDADES CONSECUTIVAS dejadas de pagar (…). Que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.264, 1.271, 1.274 y 1.746 del Código Civil Venezolano, procede a demandar como en efecto procede el pago de la cantidad de OCHO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS DE DE (sic) BOLIVARES (Bs.f 8.600,oo) por concepto de pensiones de arrendamientos adeudadas por el referido arrendatario (…), los intereses calculados a la tasa legal del 3% anual conforme a lo previsto en el articulo 1746 del Código Civil, a partid del momento en que realizó el contrato de opción de compra-venta con arrendamiento (…)”

Alegatos de la parte demandada

Alegó la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha dieciséis (16) de julio de dos mil nueve (2009) lo siguiente: “(…) Que de conformidad con las disposiciones contenidas en el Código de Procedimiento Civil en sus artículos 359, 360, 361, niega rechaza y contradice que su defendido F.J.R.P., en fecha 30 de octubre de 2004 haya celebrado un contrato de arrendamiento verbis sobre una casa tipo unifamiliar con cuatro habitaciones (…) con el ciudadano A.A.E.; que su defendido haya celebrado un contrato privado por escrito de opción compraventa por un plazo de doce (12) meses o un año, contado a partir del día 30 de octubre de 2004; que se haya establecido de común y mutuo acuerdo un canon de arrendamiento por la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200.oo); que se haya convenido una venta a plazo sobre una casa tipo unifamiliar (…) por la suma total de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo) pagaderos de la siguiente manera: UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,oo) en el acto de la firma del mencionado documento de opción de compra venta por concepto de arras o garantía de fiel cumplimiento y el resto o sea de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo) en un plazo de 12 meses a partir del momento en que supuestamente se firmó ese documento es decir el 30 de octubre de 2004, a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,oo) mensuales; que su defendido se haya obligado a pagar dentro de los primero cinco días de cada mes contados a partir del treinta (30) de octubre de 2004, la suma de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,oo) por concepto de pensión de arrendamiento; que su defendido haya amenazado de muerte al ciudadano A.A.R.E.; que su defendido adeude cuarenta y ocho (48) mensualidades consecutivas contadas a partir de Noviembre de 2004, a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,oo) cada una: que su defendido se encuentre incurso en la causal de desalojo del mencionado inmueble; que su defendido adeude la cantidad de OCHO MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 8.600,oo) por concepto de pensiones de arrendamientos por los meses transcurridos durante los años 2004, 2005, 2006, 2007, 2008 (…). Afirma la representación judicial de la parte demandada que la parte demandante introduce una demanda por desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamientos de una casa tipo unifamiliar situada en el Barrio El Nacional, Urbanización Pan de Azúcar(…); pero también en su escrito habla sobre un contrato privado de compromiso de venta supuestamente celebrado por el demandante y su defendido, compromiso de venta que más adelante desconocerá formalmente en su contenido y firma, que a todo evento en dicho compromiso dice el demandante que celebró por la suma total de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo) pagaderos de loa siguiente manera: UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,oo) en el acto de la firma del mencionado documento de opción de compra venta, por concepto de arras o garantía de fiel cumplimiento y el resto o diferencia, o sea la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo) en un plazo de 12 meses a partir del momento en que se firmo ese documento, es decir el 30 de octubre de 2004, a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,oo) mensuales. ¿Cómo es posible pagar SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo) en 12 meses a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,oo) mensuales? Esa suma nos da la cantidad de DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.400,oo), pero eso es irrelevante, lo mas importante es el hecho de que nunca ha existido ningún contrato de arrendamiento verbal entre mi defendido y el demandante por lo tanto el ciudadano A.A.R.E. debió demandar por cumplimiento del supuesto contrato y no por desalojo por falta de pago. Impugna el contenido de las copias fotostáticas aportadas por la demandante conforme a lo previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil“

CAPITULO III

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El Juez al entrar al conocimiento de la causa, hace suyo el mandato Constitucional de administrar Justicia, teniendo como base que el proceso es el instrumento fundamental para su realización, donde se materializa lo alegado y probado, cuyo análisis, interpretación y valoración se sustenta en el marco legal vigente y los conocimientos de hecho, comprendidos en la experiencia común, sin que esto cercene el derecho conferido por la Ley para la aplicación del principio IURIA NOVIT CURIA, en cumplimiento del deber jurisdiccional. Asimismo, acoge los valores y principios consagrados en nuestra Carta Magna, especialmente los contenidos en los artículos 2, 26, 49 y 257, lo cual compromete al Estado a impartir Justicia dentro del ámbito del derecho.

En este orden de ideas quien aquí juzga pasa de seguidas a decidir la presente causa de la siguiente manera:

En virtud de los ahechos alegados por las partes la controversia quedó trabada de la siguiente manera:

La parte accionante en su libelo de demanda plantea como razón de su accionar la falta de cumplimiento por parte de la demandada del pago de los cánones de arrendamientos correspondiente a las mensualidades de NOVIEMBRE y DICIEMBRE DEL AÑO 2004; las mensualidades de los meses del año 2005, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE; las mensualidades de los meses del año 2006, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE, las mensualidades del año 2007, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE, las mensualidades del año 2008 en curso, ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL y MAYO que a razón de acuerdo al Decreto Ley(…) DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,oo) mensuales, lo que arroja un gran total de CUARENTA Y OCHO MENSUALIDADES CONSECUTIVAS, obligación esta que a decir del demandante surge del contrato privado de compromiso de venta que celebrara en fecha 30 de octubre de 2004 sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad, situado en (…) y que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,oo) mensuales, siendo que a la firma del referido contrato recibieron la cantidad de Un Mil Bolívares (Bs. 1.000,oo), y el resto, o sea la cantidad de SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 6.000,oo) en un plazo de doce meses a razón de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,oo) mensuales y por tanto demanda al ciudadano F.J.R.P. de conformidad con lo dispuesto en el numeral a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a fin de que desaloje el inmueble arrendado y le sea devuelvo el mismo sin plazo alguno.

La representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación alegó que nunca ha existido un contrato de arrendamiento verbal entre su defendido y el demandante, debiendo la parte accionante demandar por la vía del cumplimiento del supuesto contrato de opción compra-venta y no por desalojo por falta de pago.

Así pues trabada como ha quedado la litis, pasa de seguidas este Juzgador a resolver como punto previo la calificación jurídica de la presente acción de la siguiente manera:

PUNTO PREVIO

DE LA CALIFICACION JURIDICA DE LA ACCION

Calificar la acción es dar a la misma la cualidad real y evidentemente tiene a luz de la Ley, es lo que hace que una acción sea tal o cual conforme a derecho. Para establecer con exactitud en estos tipos de juicio de desalojo, si el demandante en el presente caso incurrió en escoger la acción, es necesario calificar que tipo de contrato tenemos; ya que la acción de desalojo conforme a lo prevé el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solo es procedente cuando existiere entre las partes un contrato a tiempo indeterminado o verbis.

Ahora bien, quien aquí suscribe pasa a determinar la procedencia o improcedencia de la acción de desalojo incoada en este caso, y al respecto revisa cada uno de los elementos que constituyen el contrato en litigio.

Con relación al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato a tiempo indeterminado, observa este Tribunal que cursa al folio diecisiete (17), marcado “C”, contrato de opción compraventa, suscrito por una parte por el ciudadano ROA ESCALANTE A.A., en su condición de OPCIONANTE y por la otra por el ciudadano F.J.R.P., en su condición de OPCIONADO.

De la revisión efectuada a dicha documental se evidencia que las partes del proceso acordaron de mutuo y común acuerdo suscribir un contrato de opción de compra venta sobre el bien inmueble objeto de litigio, constituido por una vivienda, situada en el barrio El Nacional, Urbanización “Pan de Azúcar”, Sector Las Casitas –Dalia de Unda Nº 2, parte baja, Municipio Guaicaipuro del Estado Miranda, en el cual acordaron que el precio de venta del referido bien era la cantidad de SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 7.000.000,oo), tal como se observa de la Clausula Segunda, los cuales serian pagados de la siguiente manera: UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo) al momento de la firma, cantidad entregada en calidad de arras y que el saldo restante, es decir la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 6.000.000,oo), los cuales serian cancelados en un lapso de un año, es decir, en doce (12) cuotas mensuales, a razón cada una de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo), venciendo la primera de éstas en fecha 30 de noviembre de 2004; de lo cual se colige que lo que rige entre las partes es un contrato de opción compraventa y no un contrato de arrendamiento. Así se establece.

En relación al segundo elemento, es decir el incumplimiento de la parte demandada respecto de su obligación de cancelar los cánones de arrendamientos, quien aquí juzga encuentra suficientemente demostrado que el monto de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo), no constituyen en modo alguno mensualidad por canon de arrendamiento, por el contrario, se observa que dicha cantidad fue pactada por ambas partes como mensualidad por parte de pago de la opción compra del inmueble en referencia. Así se establece.

En consecuencia, es fundamental, dejar sentado que la vía procesal que utilizara el demandante para determinar el presente desalojo, no fue el correcto por cuanto estamos en presencia de un contrato de opción compra-venta, y en virtud de la incorrecta elección de la acción de desalojo por parte del accionante, esta debe ser declarad improcedente y así habrá de declararse en la parte dispositivo del fallo. Así se decide.

CAPITULO IV

DISPOSITIVA

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, Y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: SIN LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano A.A.R.E. contra el ciudadano F.J.R.P., ambas partes identificadas anteriormente.

Por haber resultado la parte accionante totalmente vencida en el presente juicio, que se le condena en costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto el presente fallo fue dictado fuera del lapso legal previsto para ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.

Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 eiusdem

Regístrese, Publíquese, Notifíquese a las partes y Remítase el expediente en su oportunidad legal.-

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL y DE TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVARIANO DE MIRANDA, a los diez (10) días del mes de diciembre de dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

EL JUEZ PROVISORIO

DR. H.D.V. CENTENO G.

EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. F.B.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, previo el anuncio de Ley, siendo las dos y cuarenta de la tarde (2:40 p.m).

EL SECRETARIO TITULAR