Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 3 de Diciembre de 2010

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su Nombre:

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO

CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE: C.A.L.D.V.

ABOGADA: D.D.C. CAÑIZARES DE GONZALEZ

DEMANDADA: FRANCIS DHAMELYS R.O.

ABOGADO: A.J.R.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 53.258

Sustanciada como fue la presente causa, procede este Tribunal a dictar pronunciamiento en los siguientes términos:

I

Se inició el presente juicio, en fecha 07 de marzo del año 2.007, mediante escrito presentado por la ciudadana C.A.L.D.V.., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número. V-2.568.406 y de este domicilio, asistida por la abogada D.D.C. CAÑIZARES DE GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.534.924, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 78.901, interpusieron demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, contra la ciudadana FRANCYS DHAMELYS R.O., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-17.984.365, y de este domicilio.

Por auto de fecha 08 de marzo del año 2.007, se le dio entrada a la causa asignándole el Nro. 52.628 de la nomenclatura interna llevada por este Tribunal.

Por auto de fecha 26 de agosto del año 2.007, se admitió la demanda y se ordenó la citación de la demandada para que compareciera en un término de veinte (20) días de despachos siguientes luego de su citación a fin de que diera contestación a la demanda.

Las diligencias conducentes a la citación constan a los autos (folios 20 AL 40) y de las mismas se evidencia que no se logró la citación personal de la demandada, por lo que a solicitud de la parte interesada se libró cartel de citación conforme a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, dejando constancia la Secretaria del Tribunal de la fijación de la referida notificación en fecha 06 de noviembre del año 2.007.

Por diligencia de fecha 14 de noviembre del año 2.007, la ciudadana FRANCYS DHAMELYS R.O., anteriormente identificada, otorgó poder Apud-acta al abogado A.J.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.093.545, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 86.293.

En fecha 14 de enero del año 2008, el abogado A.J.R., con el carácter acreditado en autos, dio contestación a la demanda y propuso reconvención, la cual fue admitida por auto de fecha 17 de enero del año 2.008.

Por escrito de fecha 24 de enero del año 2008, la abogada D.D.C. CAÑIZARES DE GONZALEZ, con el carácter acreditado en autos, presentó escrito de contestación a la reconvención.

Solo la parte demandada presentó las pruebas que estimó conducentes a la demostración de sus alegatos, dichas pruebas fueron agregadas y admitidas en su oportunidad de ley.

Agotado como fue el lapso de sesenta (60) días para sentenciar y por auto de fecha 12 de agosto del año 2.008, se prorrogó el mismo por treinta días y encontrándose la causa para sentenciar fuera de lapso, se procede a fallar de la manera siguiente:

II

DELIMITACION DE LA CONTROVERSIA

1. LA PARTE ACTORA:

   Relata que según documento autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, Estado Carabobo, bajo el Nro. 21, Tomo 180, en fecha 03 de noviembre de 2.005, la ciudadana FRANCYS DHAMELYS R.O., ya identificada, en su condición de Opcionante en un Contrato de Opción de Compra, se obligó a adquirir un inmueble de su propiedad, ubicado en la Calle Roscio, No. 101-45, entre las Calles Díaz Moreno y Montes de Oca, del Sector S.R., del Municipio V. delE.C., constituido por un terreno y la casa sobre el construida a sus solas y únicas expensas, sobre una superficie de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (455,54 mts2) cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE: Con la Calle Roscio que es su frente y deposito de la Lesmer; SUR: Con casa que es o fue de Vitnowsh Edmundo; ESTE. Con la casa y solar que es o fue de P.G. y OESTE: Con la Casa que es o fue de R.K., lo cual dice que se evidencia en documentos que anexó y que dan por reproducidos a los fines legales pertinentes. Igualmente hace la aclaratoria que por error involuntario de la redactora del documento y de la Notaria Pública Cuarta se colocó en el documento arriba señalado el número de la Cédula de la ciudadana C.A.L.D.V., incorrecto, siendo el correcto el número 2.568.406. Dice que consta en el referido instrumento que como propietaria del inmueble antes señalado, cumplió con cada una de las cláusulas convenidas en el contrato, como fueron la cláusula QUINTA y SEXTA del documento de Opción de Compra-Venta y que desde el mes de noviembre del 2006 solicitó hablar con la ciudadana FRANCYS DHAMELYS R.O., antes identificada, para finiquitar el último pago que le corresponde por la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00) más dos (02) letras de cambio por la cantidad de UN MILLON CUATREOCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.400.000,00) cada una, cuyo deudor es su progenitor, para la celebración de la venta definitiva del inmueble por ante el registro Subalterno correspondiente, y no ha sido posible por ningún medio. Alega que, sin embargo esta ciudadana , comenzó a ejecutar trabajos de construcción en el inmueble los cuales no ha podido concluir y ha sido abandonado totalmente de bienes y personas, encontrándose en este momento totalmente destruido y como guarida de antisociales, (En Ruinas). Dice que, por cuanto la ciudadana FRANCYS DHAMELYS R.O. en su carácter de Opcionante ha incumplido el contrato de opción de compra-venta antes señalado en las cláusulas SEGUNDA, CUARTA y QUINTA, las cuales se han constatado, no pudiéndose perfeccionar la venta acordada, razón por la cual, acude a este Juzgado y en plena facultad de los derechos que le corresponden ha decidido rescindir el contrato de opción de compra-venta como en efecto lo rescinde y solicitó se le autorice a ponerlo en posesión del inmueble antes descrito a la brevedad posible antes de que sea invadido o le suceda cualquier otro daño y que como consecuencia de dicha resolución nada queda a deber del contrato resuelto ni por ningún otro concepto.

2. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

   En la Oportunidad de dar contestación a la demanda incoada, la Representación de la parte demandada presento escrito, el cual es del tenor siguiente:

   Que en primer lugar procede a contestar al fondo de la demanda, y en este sentido en nombre de su representada negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta por la accionante C.A.L.D.V., por no ser cierto los hechos alegados en su escrito libelar no asistiéndole el derecho que invoca, y por no se cierto el decir de la demandante…

   Que en descargo de las alegaciones en las que pretende la accionante sustentar su temeraria demanda debe establecer al Tribunal, el hecho significativo de cumplir a cabalidad con todas y cada una de las obligaciones derivadas de la convención suscrita y que en la oportunidad probatoria su representada FRANCYS DHAMELYS R.O., puede demostrar que el precio de venta del inmueble fijado en la cláusula segunda del Contrato de Opción (Bs. 75.000.000,°° hoy Bs.F. 75.000°°), ha cancelado a la demandante C.A.L.D.V., la cantidad de CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 55.000.000,°° hoy Bs.F. 55.000,°°) restando solo la suma de VEINTE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 20.000,000,°° hoy Bs.F. 20.000,°°), los cuales se han entregado a

   del inmueble vendido, materialmente imposible con el otorgamiento del instrumento de propiedad ante el Registro Inmobiliario; de forma que visto el incumplimiento demostrado por la demandante C.A.L.D.V., suficientemente identificada en autos, en nombre de su representada formalmente propone la RECONVENCION en conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, a los efectos de que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal al cumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta objeto del presente litigio. En consecuencia, otorgue a su patrocinado documento definitivo de propiedad sobre el inmueble opcionado; de igual manera que la sentencia dictada en la presente causa sirva de titulo de propiedad a favor de su representada sobre las bienhechurías mencionadas. ….”

   BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 75.000,00).

3. CONTESTACION A LA RECONVENCION:

   En la oportunidad de dar contestación a la Reconvención, la Representación de la parte Actora presentó escrito, en el cual alego lo siguiente:

   Rechazó y negó los alegatos de la parte demandada, al afirmar que no ha incumplido el contrato de opción de compra-venta; y que se encuentra en situación de morosidad, cuando es la demandada la que hasta la fecha no ha cancelado la totalidad del pago convenido. Que según lo convenido de su parte, realizó todas las diligencias pertinentes en la Alcaldía de Valencia para la adquisición del terreno donde se encuentran las bienhechurías de su propiedad, otorgándole dicha institución en fecha 04/062006 documentación donde se le autoriza para vender las bienhechurías y posteriormente se le recomienda a regularizar la situación. En cuanto al documento de Declaración Sucesoral, consignó ante la Alcaldía de Valencia, todos los requisitos exigidos por esta institución para el otorgamiento de la titularidad del terreno y entre las mismas se encuentra también autorización de todos los herederos que son sus hijos, para realizar la venta y para tramitar el Titulo Supletorio a su nombre, del cual hace mención la demandada en la reconvención. Es falso que dichas diligencias y documentaciones las realizó al vencimiento del contrato, sino mucho antes, simplemente como es conocido por todos lleva un proceso, para darle feliz termino a las cosas, por lo que rechazó y negó, la mala apreciación que hace la demandada de la documentación existente, sobre todo, porque ha podido cumplir lo convenido en el contrato de Opción de Compra-Venta. Rechazó y negó en cuanto a la inexistencia de las letras de cambio, que menciona la demandada en su contestación, que si bien es cierto que no se encuentran a su nombre se observa claramente, que se hizo responsable de cancelar dichas cantidades por cuenta de la demandada, su progenitor ciudadano C.M.R., titular de la Cédula de Identidad No. V-7.112.181, se observa en las mismas que la dirección donde se debe efectuar el pago es la misma del inmueble objeto de la presente demanda.

   Rechazó y negó el calificativo, de ESTAFADA que quiere dar a demostrar la demandada, con sus alegatos, ya que si están hablando de incumplimientos, la única que ha incumplido es la demandada, que hasta la fecha no ha terminado de cancelar la deuda que tiene e igualmente destruyó el inmueble casi en su totalidad, y para su restauración habría que cancelar aproximadamente el mismo valor del precio de la compra-venta; en tal caso la ESTAFADA sería su persona.

   Por todo lo antes expuesto, rechazó y negó que el contrato de opción de compra-venta no haya sido cumplido, ni que haya tenido mala fe en estas actuaciones, por lo que no tiene que hacer la tradición legal del inmueble, habiéndose consumado el incumplimiento legal por parte de la demandada.

   Alega que, el inmueble se le entregó a la demandada en perfecto estado de habitabilidad y buen funcionamiento, con todos los servicios cancelados; según la solicitud de RECONVENCION es oportuno aclarar que en virtud de todos y cada uno de los alegatos expuestos en el libelo de la demanda, por cuanto la demandada sin autorización alguna de su parte, deterioró, destruyó, modificó entre otras cosas el 80 % de las bienhechurías de su propiedad, que existían al momento de celebrar el contrato de opción de compra-venta, y como consecuencia de eso, no hay luz, agua, teléfono, incumpliendo la cláusula SEXTA del referido contrato; y como prueba de dichos deterioros consignó los siguientes anexos:

   ANEXO I: Dice que estas pruebas, fueron tomadas el año pasado y con las cuales demuestra el estado de deterioro en que se encuentra actualmente el inmueble objeto de esta demanda, por cuanto destruyó paredes, pisos, tachos, entre otras cosas, sin autorización, habiéndole advertido de su parte, que hasta tanto no pagara el inmueble en su totalidad, no podría hacer reparación alguna, la cual hizo caso omiso a lo acordado.

   ANEXO II: Con esta prueba dice demostrar, que luego de no poder realizar modificaciones, ni reparaciones sin autorización de su parte en el inmueble y por carecer de recursos económicos, abandona clandestinamente el inmueble donde funcionaban 2 Institutos Educacionales, donde los directivos eran el padre (C.R.) y la madre (María Olivares) de la demandada, uno sabatino y el otro semanalmente, sin importarle alumnos, ni profesores, los cuales quedaron sin estudios, sin títulos, ni documentos de notas, según ellos. Que en vista de esta situación, al percatarse del cierre de los Institutos Educacionales, comenzó a llamar a la demandada vía telefónica y realizando visitas consecuentes, siendo las mismas fallidas durante 3 meses (Noviembre, Diciembre y Enero), ya que debió de haber realizado el pago total de la deuda para la adquisición del inmueble, y para poder mostrarle documentación recibida de la Alcaldía de Valencia, siendo esto imposible, ya que hasta este momento no habían dado la cara.

   Alega que, actualmente el inmueble es una guarida de antisociales, malandros y drogadictos debido a que nadie habita el mismo, se encuentra totalmente abandonado de personas, sin embargo dejaron algunos objetos como estantes, pupitres, escritorios que causan tentación a los antisociales, habiéndose perpetrado ya, varios robos dentro del inmueble, y que incluso, en el inmueble fue provocado un incendio que destruyó gran parte del techo y paredes en virtud del abandono del mismo.

   ANEXO III: Dos (02) letras de Cambio.

   III

   DE LAS PRUEBAS APORTADAS

   Durante el lapso probatorio solo la parte accionada ofreció al proceso las siguientes probanzas:

   A.- LA PARTE DEMANDADA:

   CAPITULO I: Reprodujo el mérito favorable de los autos procesales a favor de su representado en lo que respecta a los argumentos de hechos y de derechos esgrimidos tanto en la contestación de la demanda como en la reconvención. Los méritos favorables no constituyen medios probatorios de los consagrados por la ley, y mucho menos constituyen pruebas, los argumentos tanto de hecho como de derecho esgrimidos en el libelo de demanda, lógicamente, también de la reconvención, por cuanto tales argumentos, o afirmaciones de hecho deben probarse; esto es, ellos en si mismos deben probarse.

   Por un CAPITULO II, titulado DE LAS DOCUMENTALES: Promovió contrato firmado por la ciudadana C.A.L.D.V. y la ciudadana M.P.O.D.G., quien actuó como madre de su representada, donde se le entrega la cantidad de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,00) en Cheque de Gerencia del Banco Fondo Común, a C.A.L.D.V., parte demandante reconvenida, para cumplir el pago estipulado en el contrato de opción de compra venta que suscribió con su representada. Dice que en vista de que se cometió el mismo error señalado en el libelo de la demanda donde se colocó la cédula de la ciudadana C.A.L.D.V. N° 7.112.181, siendo al correcta 2.568.406, lo cual dice quedó reflejado con su puño y letra en la firma de ese documento. Con esta prueba dice demostrar que su representada si cumplió con el contrato de opción de compra venta. El Tribunal le acuerda valor probatorio al referido instrumento privado no impugnado por la parte contraria, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código de Procedimiento Civil.

   Promovió voucher de cheque de gerencia N° 9696097156, girado en fecha 07/04/2004, a favor de C.A., LANDIÑEZ DE V., por un monto de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,00), Agencia Maracay. Dice que esta prueba tiene por objeto demostrar que efectivamente su representada pagó su obligación establecida en el contrato de opción de compra venta. El presente instrumento se adminicula al anterior otorgándole el mismo peso probatorio.

   CAPITULO III, titulado PRUEBA DE INFORME:

   De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficie a la entidad Bancaria Fondo Común, a los fines de que informen a este tribunal lo siguiente: PRIMERO: Que persona y en que fecha fue cobrado el cheque de gerencia N° 9696097156, girado en fecha 07/04/2006, a favor de C.A., LANDIÑEZ DE V., y por un monto de CUARENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 45.000.000,00). La presente probanza fue admitida y evacuada oportunamente, mas, no se recibió respuesta alguna del Banco requerido.

   CAPITULO IV, titulado DE LOS TESTIMONIALES:

   Promovió como testigo a la ciudadana M.P.O.G., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.015.888, domiciliada en el Estado Aragua, para que ratifique y reconozca en su contenido y firma el documento que suscribió conjuntamente con la demandante reconvenida C.A.L.D.V.. Dice que esta prueba tiene como objeto demostrar que la demandante reconvenida cobró el mencionado cheque, lo cual se traduce en que su representada cumplió con su obligación. La presente probanza fue evacuada quedando el documento reconocido en juicio por la ciudadana M.P.O.G. progenitora de la demandada. Por lo tanto se reafirma su eficacia probatoria.

   PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA ACOMPAÑADAS TANTO CON EL LIBELO COMO CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN.

   La parte accionante de autos acompañó con el libelo de la demanda, los siguientes instrumentos: Título Supletorio de las bienhechurías con la debida autorización para su evacuación emanada por ante La Alcaldía del Municipio V.E.C., debidamente evacuado por ante el JUZGADO Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de esta Circunscripción Judicial, el cual se le aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. El Tribunal deja establecido del presente documento que el instrumento en referencia fue evacuado en fecha 07 de agosto de 2006. También consignó el documento de Opción de Compra Venta debidamente autenticado en fecha 03 de noviembre de 2005, no desconocido ni impugnado específicamente por la parte demandada. Con la contestación a la Reconvención, acompañó las originales de las letras de cambio, cuyas copias fueron libeladas; dichas originales fueron impugnadas y desconocidas por la parte demandada, no obstante se observa que tal desconocimiento es improcedente por cuanto las firmas estampadas en la cambial no corresponden a la demandada sino a un tercero supuestamente progenitor de la accionada; estas letras no fueron opuestas a la accionada; de la misma manera, acompañó fotografías digitalizadas que permitieran al juzgador de instancia, formarse un criterio de las condiciones de deterioro en las cuales se encuentra el inmueble dado en opción de compra venta, abandonado por la demandada. El Tribunal aprecia la referida probanza la cual no fue impugnada específicamente por la demandada.

   IV

   MOTIVACION PARA DECIDIR

1. como fueron los argumentos de las partes y las pruebas aportadas, el Tribunal procede a sentenciar el merito de la causa en los siguientes términos:

PRIMERO

Consta de instrumento privado autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, el cual queda reconocido entre las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.363, del Código Civil y en este orden valorado conforme al referido precepto legal, que los contendientes en esta causa se involucraron en una relación contractual de compra venta, donde LA PROPIETARIA, se compromete a venderle a LA OPCIONANTE, un inmueble de su propiedad, ubicado en la calle Roscio N° 101-45, tal como se evidencia del instrumento mencionado, todo ello consagrado en su CLAUSULA PRIMERA, donde además las mismas dejaron constancia que dicho inmueble está constituido por el terreno y la casa sobre ella construida. Las partes también convinieron por el presente documento, que el precio de la venta era de setenta y cinco millones de bolívares (Bs.75.000.000) de los cuales, recibió la Propietaria Vendedora para el momento de la autenticación, la cantidad de diez millones de bolívares (Bs10.000.000.oo). En LA CLAUSULA SEGUNDA, contentiva de las modalidades de pago, también las partes especificaron la forma de pago del saldo restante, a los 120 días, de la firma de la opción la cantidad de cuarenta mil bolívares (Bs 40.000.000,oo); y, para el 30 de julio de 2006, debía pagar la suma de los veinticinco millones (Bs.25.000.000,oo); y, conforme a la CLAUSULA TERCERA, ambas partes se obligan a celebrar la firma del documento definitivo en el registro respectivo, inmediatamente al vencimiento del lapso para el pago, el cual finalizaba el 30 -07-2006, de una vez se observa que dicho lapso es de caducidad; plazo que fue expresamente contemplado en la CAUSULA QUINTA; Previeron por la CLAUSULA SEXTA, de que en caso de que la OPCIONANTE sea quien incumpla lo convenido en la Opción de compra, debería entregar el inmueble inmediatamente a LA PROPIETARIA, en perfecto estado de habitabilidad especificando en la referida cláusula las condiciones requeridas; Por la CLAUSULA SEPTIMA, también previeron las partes, que LA PROPIETARIA, se obligaba a colaborar con LA OPCIONANTE, en la recaudación y tramitación de los documentos requeridos para la protocolización de la venta definitiva a hacer entrega de la planilla de liquidación Sucesoral, todo lo cual indica respecto a esta clausula, de que las obligaciones fueron recíprocas; de la misma manera, se establece conforme a la letra del contrato, todo lo cual se infiere de la CLAUSULA SEXTA, de que en el presente caso se produjo la entrega material del inmueble, y, si este hecho lo adminiculamos con lo que revelan las impresiones fotográficas, nos permite dar por demostrado el hecho también cierto de que el inmueble fue abandonado a su suerte por la parte demandada, incumpliendo también con sus obligaciones contractuales y ASÍ SE DECIDE.

SEGUNDO

La parte Demandada en este Juicio en su escrito de contestación esgrime como defensa que en el trámite relativo a obtener la ficha catastral y la solvencia municipal para la firma del documento de venta, verificó el estatus del terreno y sus bienhechurías resultando el terreno un ejido de la municipalidad; adicionalmente, se percata que tampoco era propietaria de las bienhechurías, pues para sustentar el derecho que esgrime como propietaria acompaña con su libelo un título supletorio de fecha 1° de agosto de 2006, un día después de haberse vencido la opción (aunque la demandada esgrime que un mes después) bienhechurías que fueron valoradas por la Propietaria en el título supletorio mencionado en la cantidad de cinco millones de bolívares ( Bs.5.000.000,oo). Si bien es cierto que para la fecha del contrato, los documentos relativos a la propiedad no se encontraban en manos de la VENDEDORA, la letra del contrato obligaba a la Compradora a esperar que se cumpliera con los plazos contractuales establecidos para luego hacer uso de los derechos que emanaban del contrato, no inferir hechos que no se habían producido e incluso dejar de cumplir con sus obligaciones ante una sospecha de incumplimiento por su Vendedora, que desde luego no se produjo; razón por la cual la defensa propuesta es improcedente y ASÍ SE DECIDE.

TERCERO

Libeló la demandante que la parte demandada le debía por concepto de saldo en la negociación la cantidad de Veinticinco millones de bolívares (Bs.25.000.000.oo); no obstante, la parte demandada trajo a los autos, un instrumento privado emanado por un tercero y reconocido en juicio, el cual se concatena con la copia al carbón de un vauchers de un cheque de gerencia comprado en la Agencia Bancaria Fondo Común, por el monto de cuarenta y cinco millones de bolívares (Bs, 45.000.000,oo) a favor de C.A. LANDINEZ DE V. donde queda demostrado, en primer lugar que la mencionada ciudadana recibió esa cantidad de dinero y quien lo afirma a través del documento privado reconocido, es la ciudadana M.P.O.G. progenitora de la demandante; todo lo cual permite establecer que la ciudadana FRANCIS DHAMELIZ R.O., de las características de autos, canceló a la parte actora la cantidad de cincuenta y cinco millones de bolívares (55.000.000.oo), hoy equivalentes a cincuenta y cinco mil bolívares fuertes ( Bs.55.000,oo) por una parte, y, por la otra que la ciudadana C.A. LANDINEZ V. no expuso los hechos conforme a la verdad en este sentido, de donde se deduce que la demandada sólo se le adeuda la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES FUERTES (BS. 20.000.00), los que antes de la reconversión equivalían a veinte millones de bolívares, y ASÍ SE DECIDE.

CUARTO

En la contestación a la Reconvención, la parte Actora Reconvenida, luego de negar, en todas y cada una de sus partes la Reconvención propuesta, esgrime que las gestiones para la obtención de la documentación relativos al Registro de la Venta, fueron hechos antes del vencimiento del contrato, alega que el incumplimiento es de la demandada, por lo tanto no tiene que hacer la tradición del inmueble. Acompaña como anexos unas fotografías digitalizadas para evidenciar, las modificaciones que realizó dentro del inmueble, el deterioro del inmueble y el estado de abandono en se encuentra; dice que el inmueble fue abandonado clandestinamente por la parte demandada; que en ese inmueble funcionaban dos institutos educacionales. Esgrime que el inmueble actualmente es guarida de antisociales; igualmente acompañó en original, dos letras de cambio, no causadas, valor entendido, siendo el librado aceptante el ciudadano C.R., tercero que no fue traído a juicio para su reconocimiento, no obstante, no haber sido impugnados por la contraria. La carga de la prueba en contrario de estos hechos correspondía a la parte demandada, la cual no hizo, sólo los negó en forma genérica, y en el resto de sus actuaciones guardó silencio al respecto; en virtud de lo cual se tienen por ciertos y ASÍ SE DECIDE.

Ahora bien, así las cosas, a los fines de dilucidar la controversia corresponde a quien decide, dilucidar de quien provine el incumplimiento, ya que ambas partes se acusan mutuamente de incumplir con el contrato, alegando la parte accionada a su favor la Excepción nom adimpleti contractus; en este orden de ideas y siendo las pruebas, las que conducen a los jueces a la plena convicción de los hechos, quien juzga, al respecto observa: En sintonía con jurisprudencia de vieja data establecemos que la excepción de contrato no cumplido, tiene aplicación cuando uno de los contratantes se niega a ejecutar su obligación, si el otro no ejecuta la suya; es indispensable pues, que una de las partes pida el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contracto, para que la otra pueda oponer la excepción de contrato no cumplido; por lo tanto, el Art. 1.168 del Código Civil no es aplicable cuando ha sido ejercida la Acción de Resolución de Contrato, como en el caso de autos y ASÍ SE DECIDE

Por otra parte, observamos, que el contrato caducó en fecha 30 de julio de 2006; antes de esa fecha no existe en los autos ninguna actuación que pruebe que la parte accionada haya cumplido con su obligación de cancelar el saldo restante del precio de la venta conforme a lo establecido en la CLÁUSULA TERCERA contractual, pues su obligación era hacerlo tal como fue convenido, máxime cuando se encontraba en posesión del inmueble y además estaba percibiendo frutos de su explotación, razón por la cual se concluye en que la parte demandada incumplió su obligación de pagar el precio de la venta de manera oportuna y en los términos establecidos en la convención, por lo tanto le resulta aplicable lo establecido en la norma contenida en el Art. 1.167 del Código Civil y ASÍ SE DECIDE.

DE LA RECONVENCIÓN

Esgrime en su escrito de Reconvención, que en su defensa que al momento de suscribir el Contrato de Opción de Compra Venta, la demandante señaló que tanto las bienhechurías como el terreno eran de su propiedad por haberlos obtenido por herencia, sin embargo, cuando realizó diligencias a fin de obtener la ficha catastral y la solvencia municipal verificó el estatus del terreno y las bienhechurías se percató que el terreno era ejido y las bienhechurías no tenían documento, lo que la llevó a exigir la documentación respectiva; agrega que por lo menos el terreno no puede ser vendido, y para colmo de males se encuentra estafada por la suma de dinero que pagó; en este orden de ideas aduce, que quien incumplió con el contrato fue la ciudadana C.A.L.D.V., ya que el contrato a la fecha no ha sido cumplido por la vendedora, visto de que no ha hecho la tradición del inmueble vendido, materialmente posible con el otorgamiento del documento de propiedad, motivo por el cual RECONVIENE a la demandante, a los efectos de que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal al cumplimiento del contrato de Opción de Compraventa objeto del presente litigio, y en consecuencia le otorgue el documento definitivo de propiedad sobre el inmueble opcionado; esgrime la fundamentación en derecho, y llama la atención a esta Juzgadora el hecho de que cita la norma del artículo 1.264 eiusdem, y afirma cito “ Establecida en estos términos la controversia se debe ineludiblemente condenar al deudor a ejecutar la prestación, prescindiendo de criterios subjetivos que atemperen o mediaticen la ejecución de la obligación…” fin de la cita, sub,Trib.

Ahora bien , en el caso de marras, el deudor o más bien la deudora en todo caso es la parte DEMANDADA, la misma que está solicitando su condena prescindiendo de criterios subjetivos, con lo cual realmente está confesando su incumplimiento, como en efecto así se dejó establecido en particulares anteriores dando lugar a la acción resolutoria; a lo cual añadimos, el único término de cumplimiento establecido por las partes en el contrato, fue el de pagar el saldo restante de la deuda, el cual conforme a la CLAUSULA TERCERA, se pactó para el día 30 de julio de 2007, no otro, pues siguiendo la letra de la referida cláusula, las partes se obligaban a firmar el documento definitivo de venta inmediatamente al vencimiento del pago del inmueble; y, emergen de las pruebas aportadas que para día 04 de julio, ya la Vendedora tenía la Autorización de la Alcaldía de Valencia para registrar la Propiedad del inmueble; y el título que le acreditaba la propiedad de las bienhechurías; todo lo cual permite establecer que el incumplimiento provino de la parte demandada como opcionante compradora en esta causa, por manera que LA RECONVENCIÓN PROPUESTA NO PUEDE PROSPERAR y ASÍ SE DECIDE.

En sintonía con lo decidido en los párrafos supra, al no prosperar la Reconvención por cumplimiento, la Acción Resolutoria es la procedente, demostrado como fue el incumplimiento contractual de la demandada en esta causa y ASÍ SE DECIDE.

Como corolario de lo establecido y decidido, procedemos a revisar el alcance y procedencia de lo peticionado por la parte Actora en el libelo de la demanda, y tenemos, las partes sujetaron su conducta y efectos en la relación contractual de compra venta con la cual se involucraron, a los términos de un contrato cuyas cláusulas no son susceptibles de ser evadidas por alguna de ellas; en efecto, en el caso subexámine, las contratantes establecieron en la CLÁUSULA CUARTA, las reglas a cumplirse en el caso de incumplimiento cuyo tenor es el siguiente:

CUARTA: Si el documento definitivo de venta no se pudiera protocolizar por causa imputable a LA PROPIETARIA, esta deberá restituir a LA OPCIONANTE la suma que esta había entregado por concepto de arras, es decir DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) más un Cincuenta por Ciento (50%) de dicho monto como compensación por los daños y perjuicios causados por su incumplimiento; Ahora bien, en caso de que el contrato definitivo de venta no se pudiera realizar por causa imputable a LA OPCIONANTE; LA PROPIETARIA podrá tomar la cantidad equivalente al Cincuenta por Ciento (50%) del dinero recibido, como indemnización de daños y perjuicios causados por incumplimiento de LA OPCIONANTE, quien deberá entregar el inmueble inmediatamente a LA PROPIETARIA

.

Por cuanto quedó establecido, que el incumplimiento es imputable, a la OPCIONANTE COMPRADORA, le resulta aplicable el segundo supuesto de la cláusula conforme al cual, la PROPIETARIA deberá reintegrar a la OPCIONANTE COMPRADORA, el cincuenta por ciento (50%) del dinero que le fue entregado como parte de pago, reteniendo para sí el saldo restante, como indemnización de daños y perjuicios causados por el incumplimiento de LA OPCIONANTE, quien quedó obligada por la CLÁUSULA SEXTA contractual a entregar inmediatamente el inmueble objeto de la presente opción, en virtud de lo cual, dada la procedencia de la acción resolutoria, la misma genera para la accionante obligaciones contractuales que debe cumplir y ASÍ SE DECIDE.

Por virtud de la anterior conclusión, y demostrado como fue, por la accionante de que el inmueble se encuentra desocupado por el abandono que de él hiciera la demandada de autos, se le autoriza a tomar posesión del mismo; en el entendido, de que queda resuelto el contrato judicialmente y por lo tanto deberá la parte Actora reintegrar por concepto y efecto de la aplicación de la cláusula CUARTA contractual a la Demandada, la cantidad de VEINTE Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS. 27.500,00), cantidades que no fueron pactadas con intereses, y ASÍ SE DECIDE.

Como corolario de lo decidido en los párrafos anteriores, la Acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, interpuesta por la ciudadana C.A.L.D.V.., contra la ciudadana FRANCYS DHAMELYS R.O., debe Prosperar y ASI SE DECIDE.

V

DISPOSITIVO DEL FALLO

En razón de todas las consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana C.A.L.D.V., contra la ciudadana FRANCIS DHAMELYS R.O., ambas identificadas anteriormente, por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA realizado entre ellas en fecha 03 de noviembre del año 2.005, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, bajo el No. 21, Tomo 180, sobre el inmueble ubicado en la Calle Roscio, No. 101-45, entre las Calles Díaz Moreno y Montes de Oca, del Sector S.R., del Municipio V. delE.C., constituido por un terreno y la casa sobre el construida a sus solas y únicas expensas, sobre una superficie de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS (455,54 mts2) cuyos linderos particulares son los siguientes: NORTE: Con la Calle Roscio que es su frente y deposito de la Lesmer; SUR: Con casa que es o fue de Vitnowsh Edmundo; ESTE. Con la casa y solar que es o fue de P.G. y OESTE: Con la Casa que es o fue de R.K.; SEGUNDO: Se declara SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por la ciudadana FRANCIS DHAMELYS R.O., contra la ciudadana C.A.L.D.V., por Cumplimiento del Contrato de Opción de Compra-Venta celebrado entre ambas en fecha 03 de noviembre del año 2.005. TERCERO: Se declara RESUELTO el Contrato de Opción de Compra-Venta celebrado entre las ciudadanas C.A.L.D.V. y la ciudadana FRANCYS DHAMELYS R.O., al cual se ha hecho referencia supra; por consecuencia la Demandante Reconvenida deberá Devolver a la Demandada Reconviniente la cantidad de VEINTISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 27.500,00) por concepto y efecto del contenido de la CLÁUSULA CUARTA CONTRACTUAL; y, por virtud de que inmueble fue abandonado por la Demandada, se autoriza suficientemente a la Accionante a entrar en posesión del inmueble objeto del contrato, y ASI SE DECIDE.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.

Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil..

Publíquese, regístrese y déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia, a los 03 días del mes de diciembre de 2.010. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.

LA JUEZA TITULAR,

ABOG. R.M. VALOR

LA SECRETARIA,

ABOG. R.V. ANGULO

En la misma fecha anterior se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 11:00 de la mañana.

LA SECRETARIA,

ABOG. R.V. ANGULO

Expediente Nro. 53.258

RMV/Labr.-