Decisión de Juzgado Primero de los Municipios San Felipe, Cocorote, Independencia y Veroes de Yaracuy, de 28 de Junio de 2006

Señala la demandante, ciudadana Alecsis Herrera, que con el carácter de administradora arrendadora, celebró con la ciudadana I.R., quien asumió el carácter de arrendataria, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, esto es, desde el 06/07/2004 hasta el día 06/07/2005, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, bajo el Nro. 55, Tomo 47, de los Libros de Autenticaciones, de fecha 09 de julio de 2.004.

Que el objeto del arrendamiento es un inmueble, constituido por una casa, ubicada en la avenida 3, manzana 15, Nro. 3-54, Urbanización Prados del Norte, Municipio Independencia del Estado Yaracuy.

Que el canon mensual de arrendamiento estipulado fue por la suma de Bs. 170.000,oo.

Que con un mes de antelación a que finalizará el contrato de arrendamiento, notificó por escrito a la arrendataria su intención de no renovar el contrato de arrendamiento.

Que se le permitió a la arrendataria el disfrute de la prorroga legal de 06 meses.

Que hasta la presente fecha, la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado.

Que demanda formalmente el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito con la arrendataria.

Fundamentó la demanda en los artículos 1167 y 1579 del Código Civil, así como en el artículo 881 del Código de Procedimiento Civil, y en los artículos 33, 38.a) y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Estimó la demanda en la suma de cuatro millones quinientos mil bolívares con 00/100 (Bs. 4.500.000,oo).

Revisado el libelo de demanda, así como los recaudos que la demandante Alecsis Coromoto Herrera acompañó a éste, en la presente acción por cumplimiento de contrato, encontramos que efectivamente, la ciudadana I.R., celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, constituyéndose en "La Arrendataria", tal como se evidencia del documento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, bajo el Nro. 55, Tomo 47, de los Libros de Autenticaciones, de fecha 09 de julio de 2.004, y así se declara.

Corresponde a este tribunal en aplicación del artículo 12, aparte único del Código de Procedimiento Civil, la interpretación de las cláusulas contractuales relativas a la duración del contrato, para confrontarlas con la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Podemos decir siguiendo a Maduro Luyando que toda manifestación de voluntad expresada por los individuos y que tienen como fin producir efectos jurídicos, se pueden encuadrar dentro de los denominados actos jurídicos. Esta manifestación de voluntad puede ser de distinta naturaleza y perseguir fines distintos, encontrando dentro de las mismas, aquella destinada a producir efectos jurídicos considerados por el legislador como emanados de manera directa de la voluntad del sujeto, que están destinados a la creación, modificación o extinción de una relación jurídica, siendo estos los denominados negocios jurídicos, entendiendo por tales, el acto en virtud del cual un sujeto de derecho, con sujeción a las normas que el ordenamiento jurídico positivo dispone para normar sus efectos típicos, regula sus intereses propios en las relaciones con otros (en Curso de Obligaciones, 1.983, p: 373 y 374).

Si se presenta dudas sobre si un contrato de arrendamiento es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, se tiene que realizar la interpretación de la cláusula o cláusulas del contrato en la que las partes contratantes fijaron la duración de la relación arrendaticia.

Señala la doctrina, que el contrato ha de entenderse como un todo coherente, en consecuencia, sus cláusulas han de ser objeto de una interpretación relacionada las unas con las otras, y como señaló Messineo, citado por G.Q., cada cláusula puede adquirir un significado inexacto y que solamente de la correlación armónica de cada una, y de la luz que se proyectan recíprocamente, surge el significado efectivo de una y de todas, tomadas en el conjunto (La duración del contrato de arrendamiento y la consignación inquilinaria, 1.990, p: 35).

Corresponde al Tribunal determinar a los fines de la procedencia o no de la pretensión –Cumplimiento de contrato de arrendamiento– con vista a los alegatos hechos por la parte demandante, si efectivamente el contrato suscrito entre las partes se transformó en uno de tiempo indefinido, para lo cual debe interpretarse el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, específicamente las cláusulas "tercera", y cuyo tenor es el siguiente: "TERCERA: "La duración del presente Contrato será de un (01) año a partir del 06 de Julio de 2004 hasta el 06 de julio del 2005 una vez terminado el Contrato, EL ARRENDATARIO deberá entregar el inmueble desocupado en buen estado y solvente".

Efectivamente, las partes contratantes señalaron expresamente la duración que tendría el contrato de arrendamiento suscrito, esto es, un plazo de 01 año, el cual transcurriría desde el día 06 de julio de 2.004 hasta el día 06 de julio de 2.005.

Indica el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios que, "En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

1. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses".

De la interpretación del artículo anterior, correspondió a favor de la arrendataria, a partir del día 07 de julio de 2.005 hasta el día 07 de enero de 2.006, una prórroga legal de 06 meses en el contrato de arrendamiento.

Por otra parte, el artículo 39 de eiusdem señala que “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”.

Partiendo de la facultad otorgada a los Juzgadores por el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil para la interpretación de los contratos, y de lo previsto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, nos encontramos que de acuerdo a la interpretación dada a la cláusula "TERCERA" del contrato de arrendamiento que vinculó a las partes contratantes, fijó como tiempo de duración del mismo, el lapso de 01 año, contado este a partir del 06 de julio de 2.004 hasta el día 06 de julio de 2.005, por tanto tal "término contractual fijó el momento de la extinción de la obligación" como lo previene el artículo 1.211 del código civil, así nos encontramos que, en principio, el vencimiento de tal “lapso” de arrendamiento ocurrió en la oportunidad de haber transcurrido el lapso de 01 año previsto por las partes, y por aplicación del artículo 12 del Código Civil, que prevé "Los lapsos de años o meses se contarán desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso, y concluirán el día de fecha igual a la del acto, del año o mes que corresponda para completar el número del lapso …Estas mismas reglas son aplicables a la computación de las fechas y lapsos que se señalan en las obligaciones y demás actos, cuando las partes que en ellos intervengan no pacten o declaren otra cosa", por tanto, el contrato de arrendamiento, cuya fecha de vencimiento operó el día 06 de julio de 2005, y tomando en cuenta la prórroga legal señalada en el artículo 38.a) de la Ley de arrendamiento, la misma venció el día 07 de enero de 2.006, y así se declara.

Ahora bien, habiendo vencido el contrato de arrendamiento el día 06 de julio de 2.005, y transcurrido el lapso de la prorroga legal señalada en el artículo 38.a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la arrendadora de conformidad con el artículo 39 eiusdem, debió haber exigido la entregar del inmueble arrendado en la oportunidad del vencimiento de dicha prorroga, y no previendo las partes que pasaría una vez vencido dicho plazo, es claro aquí que como Sentenciador, el tribunal, se encuentra con que la declaración de la voluntad de las partes es incompleta y debe ser desarrollada e integrada por el Juez (O. P.T., ob. Cit., vol. 12, pág. 394, año 95).

La vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no trata el tema de la Tácita Reconducción, por lo que acudimos a las normas generales establecidas en el Código Civil en sus artículos 1.600 y 1.614, bajo el supuesto de que los mismos no quedaron derogados por la ley señalada.

En efecto, vencido el lapso inicial de 01 año acordado como de vigencia del contrato de arrendamiento, así como la prórroga legal señalada en el artículo 38.a) de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, encuentra este Juzgador que la arrendadora permitió que la inquilina quedara en posesión de la cosa arrendada, con posterioridad a la fecha de vencimiento de la prorroga legal, por lo que, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por lo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo (en aplicación del artículo 1.600 y 1.614 del Código Civil), y así se declara.

Habiendo quedado la arrendataria en el uso y goce del inmueble arrendado con posterioridad al día 07 de enero de 2.006, marca el momento en que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado se transforma en uno a tiempo indeterminado, en tal sentido, la doctrina mayoritaria es conteste en señalar que, corre a cargo del Juez calificar el contrato; sin embargo, algunos supuestos de hecho pueden contribuir en ese sentido:

a.) Las partes por lo general al celebrar el contrato fijan el tiempo de su duración; lo que no significa que de modo excepcional (la tácita reconducción), así como la imprevisión de los contratantes, coadyuve a que ese tiempo quede indeterminado. En cambio, si la relación ha surgido de modo verbal, se observa desde el mismo inicio, que la misma es de duración indeterminada, todo bajo la presunción iuris tantum de indeterminación temporal. Por tanto, se da una pluralidad de elementos conducentes a la calificación del contrato en cuanto a su indeterminación, y entre los mismos los más notables son la imprevisión de las partes al no prefijar la duración en el contrato escrito, así como la tácita reconducción surgida por causa del vencimiento del tiempo previsto, bajo el tenor de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; así como el propio hecho de la naciente relación verbis.

b.) Cabria señalar la destinación que tiene el inmueble objeto de la relación arrendaticia, dado que, no tiene la misma importancia o connotación arrendar un inmueble para establecimiento comercial o industrial, que un terreno o un inmueble como vivienda. El arrendar un inmueble para comercio podría interpretarse que la intención por parte del arrendatario se encamina hacia la permanencia, dado que mientras más dure en el mismo, eleva en es medida su interés en la permanencia por razones económicas; en tanto que, la habitación, no tiene en la mayoría de los casos tal trascendencia en el tiempo debido también a razones de naturaleza económica.

c.) Podemos señalar que en el contrato por tiempo indeterminado no existe en principio plazo fijo, concreto, establecido y limitado, para la duración de la relación arrendaticia. Aún cuando es cierto que del propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, sin embargo, la indeterminación se encuentra en su duración, no saben con precisión el momento de su finalización.

d.) Es los contrato (a tiempo indeterminado) la voluntad unilateral del arrendador, y ahora bajo la vigilancia de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no le es dado ponerle fin, sino en razón de alguna de las causales contempladas en su artículo 34, dado que las mismas presentan el carácter taxativo, cuando señala que “sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…”. Por su parte, el arrendatario no se encuentra vinculado, en principio, a cumplir con ninguna especial formalidad o requisito, toda vez que los supuestos allí contemplados, han de ser alegados por el arrendador, y se encuentran contemplados en beneficio o protección hacia el arrendatario, quien goza de la facultad de ponerle fin en la oportunidad que mejor le parezca. La protección es para el locatario, a quien no se puede desalojar cuando el arrendador quiera, sino de acuerdo con los requisitos establecidos en la ley, mas no para el locador en ese tipo de relación indefinida.

e.) En el caso de un contrato a tiempo indeterminado no es viable la resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En el nuevo Estado Social de Derecho y de Justicia, el Juzgador debe velar por la integridad del texto constitucional y hacer efectiva la preeminencia de los Derechos Humanos y las garantías que los respaldan (artículos 24, 25, 333 y 334 de la Constitución) fomentando que las Leyes de Orden Público no sean letra muerta, y respaldando la posición de los sujetos reconocidos como “débiles jurídicos” por los textos legales, tal es el caso de los “arrendatarios” a quiénes dicha condición le ha sido otorgada no solo por la nueva legislación inquilinaria (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), sino por los textos que le precedieron (artículo 18 de la derogada Ley de Alquileres).

Nos indica el artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que "Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos"; por tanto, partiendo de que las normas de la legislación inquilinaria son de eminente Orden Público, mal podría este tribunal darle curso a una demanda cuya pretensión de desalojo se basa en disposiciones no aplicables a los supuestos de hecho previstos en las normas invocadas, criterio sostenido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia Nro. 834, de fecha 24 de abril de 2.002, en los términos que ha continuación se señalan: "…esta Sala observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.

Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:

Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...

En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma.

Esta falta de apreciación del Tribunal, determinante en el juicio como fue precisado anteriormente, debe considerarse incluida dentro de la noción del “Tribunal que actúe fuera del ámbito de su competencia”, que fue establecida como supuesto de procedencia del amparo contra decisiones judiciales que preceptúa el artículo 4 de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales…

En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma. Esta falta, como se indicó anteriormente, encuadra dentro del supuesto de procedencia del amparo contra sentencia, por cuanto ha de entenderse que el Tribunal actuó fuera de su competencia. Por tanto, esta Alzada debe declarar con lugar la apelación que se ejerció y ordenar al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas dictar nueva sentencia tomando en consideración los señalamientos expuestos en este fallo. Así se decide" (negrita de este Tribunal).

En virtud de las consideraciones anteriores, la pretensión de la actora es contraría a normas de Orden Público no amparada por el ordenamiento jurídico proteccionista del débil jurídico denominado arrendatario, siendo procedente declarar la inadmisibilidad de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado, ello en cumplimiento del artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, y así se decide.

El Juez,

Dr. L.H.M.G.

La secretaria Accidental,

Abg. D.M.L.C.,

En la misma fecha se le dio entrada bajo el N° 1906-06.