Decisión nº 14 de Juzgado Superior Decimo en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 20 de Junio de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL

JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Expediente Nº AP71-R-2012-000120/6.340

PARTE DEMANDANTE:

J.M.A.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 6.333.849.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE:

G.M.B., B.P.A., A.F.G., C.V.C.F., D.G.F., NORKA MUJICA SÁNCHEZ, M.G., C.T., M.A.B.G., E.T.A. y J.C.P.P., abogados en ejercicio, de este domicilio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 15.186, 15.351, 24.425, 65.375, 118.752, 100.605, 110.136, 137.782, 122.494, 160.192 y 162.085 en su orden.

PARTE DEMANDADA:

NILDE M.B.d.C., venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 4.236.426; representada judicialmente por el defensor judicial W.E.G.S., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 117.211.

MOTIVO: APELACIÓN CONTRA LA SENTENCIA DICTADA EL 27 DE ABRIL DEL 2012 POR EL JUZGADO DÉCIMO CUARTO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este tribunal superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 7 de mayo del 2012 por el abogado W.E.G.S., en su condición de defensor judicial de la parte demandada contra la sentencia dictada el 27 de abril del 2012 por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró: Primero.- Con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano J.M.A.A. contra la ciudadana NILDE M.B.d.C., condenando a la demandada a hacer entrega material, real y efectiva a la parte demandante, del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el Nº 17, que forma parte del edificio VICTORIA, situado en la Calle San I.d.L., Chacao, Municipio Chacao, estado Miranda. Segundo.- De conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, condenó en costas a la parte demandada.

El recurso en mención fue oído en ambos efectos, mediante auto del 16 de mayo del 2012, ordenándose la remisión del expediente a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de donde se recibió el 23 de mayo del 2012.

Por auto del 1 de junio del año en curso, se le dio entrada y se fijó el décimo día de despacho siguiente a la dicha data, la oportunidad para proferir el fallo respectivo.

Mediante providencia del 8 de junio del 2012, este Superior revocó por contrario imperio el auto de fecha 1 de junio del 2012, en virtud de la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda; y fijó el tercer día de despacho siguiente a esa data, la oportunidad para la celebración de la audiencia oral prevista en el artículo 123 de la citada Ley.

El 20 de junio del 2012, se llevó a cabo la audiencia oral, en la cual la representación judicial de la parte actora adujo: Que el 1 de noviembre de 1995, su representado suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana NILDE M.B.d.C. sobre el inmueble distinguido con el Nº 17, que forma parte del edificio VICTORIA, ubicado en la Calle San I.d.L., Chacao, Municipio Chacao del estado Miranda. Que en la cláusula tercera de dicho contrato se convino que la vigencia del mismo sería por un año, prorrogable por períodos iguales y consecutivos, cuya vigencia se iniciaría el 1 de noviembre de 1995. Que se convino, que si alguna de las partes no quería prorrogar el contrato, debía manifestar dicha voluntad con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de su vencimiento o de la respectiva prórroga. Que el 31 de octubre del 2005, con un año de anticipación, su mandante manifestó a la arrendataria su voluntad de no renovar nuevamente el contrato, a través de notificación judicial evacuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial. Que el 1 de noviembre del 2006 culminó la relación arrendaticia, dándose inicio a la prórroga legal, prórroga que concluyó el 1 de noviembre del 2009. Que la arrendataria no ha cumplido con la obligación de entregar el inmueble. Que el 27 de abril del 2012 el a quo declaró con lugar la demanda interpuesta, ordenando a la demandada la consiguiente entrega del inmueble. Que proferido dicho fallo, fue apelado por el defensor judicial de la parte demanda.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, expuso: Que en función de su cargo, realizó todas las diligencias a los fines de la notificación de la ciudadana demandada, no pudiendo establecer contacto con la ciudadana NILDE M.B.d.C.. Que ante el a quo objetó la notificación por intempestiva, lo que fue analizado por el juzgado de la causa, quien desestimó dicho pedimento. Que en virtud del principio de la doble instancia, fue remitido el expediente a esta sede. Que de acuerdo con lo establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, impugnó la decisión, y es por lo que solicita el conocimiento de esta alzada sobre lo declarado por el a quo. En dicho acto, las partes no hicieron uso del derecho de réplica ni contrarréplica.

Esta alzada, dando cumplimiento a lo dispuesto en el primer aparte del artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, acordó dictar la sentencia definitiva el día de hoy, a ser publicada en horas de despacho de esta misma data, y determinó que la lectura del dispositivo se haría a las once y cuarenta y cinco de la mañana (11:45), mediante acta levantada al efecto, la cual sería firmada por los asistentes a dicho acto.

Vistas las exposiciones realizadas por las partes, y del examen exhaustivo realizado a las actas del expediente, esta juzgadora procede a dilucidar el caso de marras, con arreglo a la narración, razonamientos y consideraciones seguidamente expuestos:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició esta causa en virtud de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento introducida el día 13 de enero del 2010 ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, por los abogados A.F.G., J.C.P.P. y C.T. en su condición de apoderados judiciales del ciudadano J.M.A.A. contra la ciudadana NILDE M.B.d.C., cuyo conocimiento correspondió al Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial, quien lo recibió el 14 del mismo mes y año.

Alegaron los nombrados apoderados como hechos relevantes, los siguientes:

1. - Que su representado suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la demandada sobre el apartamento distinguido con el Nº 17, que forma parte del edificio VICTORIA, ubicado en la Calle San I.d.L.d.C., Municipio Chacao del estado Miranda; instrumento que acompañó marcado “B”.

2. - Que en la cláusula tercera del mencionado documento quedó estipulado que el contrato sería por un período de un (1) año, prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos, cuya vigencia se iniciaría el 1 de noviembre de 1995. Igualmente se convino, que si alguna de las partes no quería prorrogar el contrato, debía manifestar dicha voluntad con por lo menos sesenta (60) días de anticipación a la fecha de su vencimiento o de la respectiva prórroga.

3. - Que el canon de arrendamiento se estableció en la suma de CATORCE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 14.400,00) mensuales, hoy equivalentes a CATORCE BOLÍVARES CON CUARENTA CÉNTIMOS (Bs. 14,40).

4. - Que el contrato vencía el 1 de noviembre del 2006, por lo que su representado el 31 de octubre del 2005, manifestó su voluntad de no renovar y/o prorrogar nuevamente el contrato, a través de notificación judicial evacuada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, la que acompañaron marcada “C”. Que en dicha notificación se señaló que la arrendataria podía acogerse a la prórroga legal, según lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la prórroga venció el 1 de noviembre del 2009.

   Como fundamentos de derecho, invocaron lo dispuesto en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 1.579 y 1.594 del Código Civil.

   Solicitaron, de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el secuestro de la cosa arrendada, para su posterior depósito en la persona del demandante.

   El petitorio de la demanda es como sigue:

   …En virtud de todos los fundamentos de hecho y derecho esgrimidos anteriormente, en nombre de nuestro mandante, el ciudadano J.M.A.A., conforme a lo establecido en los artículos 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, demandamos a la ciudadana NILDE M.B.D.C., para que sea condenada al cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, cuyo plazo de prórroga legal ha vencido.

   (Copia Textual)

   La demanda fue estimada en la cantidad de “DOS MIL NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 2.419,20)”, equivalente a 43,99 unidades tributarias.

   Junto con el libelo, la representación judicial de la parte actora consignó como recaudos de su demanda, los siguientes:

   Marcado “A”, copia de instrumento poder que acredita su representación y la de los abogados G.M.B., B.P.A., C.V.C.F., D.G.F., NORKA MUJICA SÁNCHEZ, M.G., M.A.B.G. y E.T.A., así como copias simples de sustitución de poderes, en los que aparece el actor, ciudadano J.M.A.A. (folios 5 al 12).

   Marcado “B”, original de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 1 de noviembre de 1995 (folios 13 al 17). Instrumento privado, que al no haber sido desconocido por la representación judicial de la parte demandada, quedó reconocido de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, hace fe de la verdad de las declaraciones en él expresadas, de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, quedando demostrado que las partes suscribieron el 1 de noviembre de 1995, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se establece.

   Marcada “C”, (folios 18 al 27), original de notificación practicada el 31 de octubre del 2005 por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se dejó constancia que al llegar a la dirección de la parte demandada, luego de hacerse los tres toques le ley, no respondió persona alguna, por lo que el señalado Juzgado de Municipio, procedió a fijar el cartel de notificación a las puertas del referido inmueble, anexándosele copia del escrito de solicitud de la actuación realizada por el co-apoderado actor, junto con una misiva dirigida a la ciudadana NILDE BREA de CASTILLO, suscrita por el ciudadano F.J.G.. Por tratarse de un instrumento público, surte pleno valor probatorio, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, quedó demostrado en autos que el 31 de octubre del 2005, el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se trasladó y constituyó en la dirección del inmueble arrendado identificado en autos, y luego de hacer los tres toques de ley y no haber respondido persona alguna, el Tribunal fijó el cartel de notificación a las puertas del referido inmueble, declarándose judicialmente notificada a la ciudadana NILDE BREA de CASTILLO. Así se declara.

   El 4 de febrero del 2010, el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda y emplazó a la accionada para que compareciera al segundo día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda.

   Mediante diligencias de fechas 22 y 23 febrero del 2010, el co-apoderado del demandante, consignó los fotostatos a los fines que se librara la compulsa, así como los emolumentos a los fines de la citación de la demandada. El 27 de abril del mismo año, compareció el alguacil de la Unidad de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ciudadano M.V., quien mediante diligencia dejó constancia que en la dirección no fue atendido por persona alguna, consignando la respectiva compulsa.

   El 20 de mayo del 2010 el co-apoderado actor, vista la diligencia del ciudadano alguacil, solicitó la citación de la parte demandada por carteles, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; lo que fue acordado por el juzgado de la causa el 3 de junio del 2010.

   El 15 de julio del 2010, la parte actora consignó los respectivos carteles; y el 12 de agosto de ese año, el secretario del juzgado de la causa, dejó constancia de haberse trasladado al inmueble de autos y fijó el cartel de citación en el domicilio de la parte demandada, dando así cumplimiento a lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

   El 11 de noviembre del 2010, el co-apoderado actor J.C.P.P., solicitó la designación de un defensor judicial para la parte demandada; lo que fue proveído por el juzgado de conocimiento mediante auto del 23 de noviembre del 2010, designándose como defensor ad litem al profesional del derecho W.E.G., quien estando en conocimiento del cargo recaído en su persona, mediante diligencia del 2 de febrero del 2011, lo aceptó y juró cumplirlo bien y fielmente.

   El 9 de mayo del 2011, el alguacil de la Unidad de Alguacilazgo de los Juzgados de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, ciudadano M.H.P., consignó la boleta de notificación debidamente firmada por el defensor ad litem W.E.G..

   Por providencia del 10 de mayo del 2011, el juzgado de la causa suspendió temporalmente el juicio, dando cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 4 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial Nº 39.668.

   El 8 de noviembre del 2011, el co-apoderado actor, solicitó al juzgado de cognición la continuación del proceso, en razón de lo establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su sentencia proferida el 1 de noviembre del 2011, Expediente Nº 2011-000146, cuyo contenido parcialmente reprodujo; acompañando dicho fallo en copia simple. El 22 de noviembre del 2011, el a quo, con fundamento en la citada sentencia, revocó el auto del 10 de mayo del 2011, y acordó la reanudación de la causa al estado en que se encontraba para el momento de la suspensión.

   Una vez notificado el defensor judicial, por auto del 22 de febrero del 2012, el juzgado de conocimiento, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 101 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, acordó adaptar el juicio al procedimiento establecido en dicha Ley; en consecuencia, fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente a esa fecha, para que tuviera lugar la audiencia de mediación, y estableció que concluida la misma, sin haberse alcanzado un acuerdo, el demandado debería contestar la demanda dentro de los diez días de despacho siguientes a dicho acto (folio 98).

   La audiencia de mediación se llevó a cabo el 1 de marzo del 2012, en la que, mediante acta levantada al efecto, se dejó constancia que sólo compareció el abogado E.T.A., en su condición de co-apoderado judicial de la parte demandante, quien consignó copia simple de instrumento poder que acredita su representación, y solicitó, conforme con lo dispuesto en el artículo 97 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas, la reposición de la causa al estado de nombramiento de un defensor público; sin que ello significara realizar nuevamente la citación. La secretaria del a quo dejó constancia que el original del poder le fue presentado por el prenombrado apoderado, ad efectum videndi. En la misma ocasión, el juzgado a quo negó dicha petición, al considerar que en la presente causa se verificaron los trámites relativos a la citación por carteles y se designó legalmente, un defensor judicial. Asimismo, fijó diez días de despacho siguientes a esa data, para la contestación de la demanda (folios 99 al 102).

   El 15 de marzo del 2012, el defensor judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:

   Como punto previo, adujo que agotó todas las gestiones tendentes a contactar a su representada, consignando marcada “A”, comunicación enviada a la ciudadana NILDE BREA de CASTILLO, a través del correo privado MRW. Agregó que se dirigió personalmente al domicilio de la demandada, y en el sitio, por no serle posible acceder dentro del edificio, dejó otra comunicación con atención a su defendida en sobre cerrado, tras la reja de acceso al edificio.

   En nombre de su defendida, negó, rechazó y contradijo que sean ciertos los hechos alegados por la parte actora, y negó que sea aplicable al caso de autos el derecho invocado por el actor.

   Negó:

1. - Que el actor haya suscrito contrato de arrendamiento a tiempo determinado con su defendida, sobre el apartamento distinguido con el Nº 17 del edificio Victoria, situado en la Calle San I.d.L., Municipio Chacao del estado Miranda.

2. - Que en la cláusula tercera del supuesto contrato de arrendamiento se haya establecido un lapso de duración de un año prorrogable automáticamente por períodos iguales desde el 1 de noviembre de 1995.

3. - Que su defendida haya sido notificada el 31 de octubre del 2005.

4. - Que el 1 de noviembre del 2009, hubiese vencido la prórroga legal a que se contrae el literal d) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hoy derogada por la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda; normativa que invocó a favor de su representada.

5. - Que sean aplicables al presente caso los supuestos de hecho a que se contraen los artículos 1.579 y 1.594 del Código Civil, 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 881 del Código de Procedimiento Civil.

6. - Que su defendida haya dejado de cumplir con la obligación contractual de hacer entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento.

   Por último, pidió al tribunal que la contestación se admitiera y se sustanciara conforme a derecho, y se declarara sin lugar en todas sus partes la demanda incoada contra su representada.

   Junto con su escrito, dicho apoderado acompañó, marcado “A”, acuse de recibo de correo privado, de la empresa MRW en el que se lee como remitente W.G. y destinatario NILDE BREA de CASTILLO, con copia de la misiva enviada por él a la parte demandada; a los fines de demostrar que en procura del derecho de defensa de su defendida, cumplió con todas las posibilidades para su localización (folios 106 y 107).

   Por providencia del 21 de marzo del 2012, el juzgado de la causa, dando cumplimiento a lo previsto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, fijó los puntos controvertidos, y abrió un lapso de ocho días de despacho a contar desde esa data, inclusive, para la promoción de pruebas; más tres días de despacho para la oposición; y tres días de despacho para la admisión (folios 108 y 109).

   El 29 de marzo del 2012 la representación judicial de la parte actora consignó escrito de promoción de pruebas, en los siguientes términos:

   En el Capítulo I, reprodujo e hizo valer el documento marcado “B”, acompañado junto con el libelo, con el cual pretende demostrar la existencia del contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado en fecha 1 de noviembre de 1995, por un (1) año, prorrogable por períodos iguales y consecutivos, a menos que cualquiera de las partes manifestare la voluntad de no prorrogarlo con “por lo menos sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento o al vencimiento de cualquiera de sus prórrogas”.

   Marcado “C”, cursantes a los folios 18 al 27, actuaciones practicadas el 31 de octubre del 2005 por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas; relativas a la notificación judicial de no prórroga a llevarse a cabo en el domicilio de la parte demandada, ciudadana NILDE M.B.d.C., solicitud efectuada por el co-apoderado F.J.G., co-apoderado de la parte actora. Con dicha prueba, pretende demostrar la inequívoca voluntad de su representado de no prorrogar y/o renovar el contrato de arrendamiento (desahucio arrendaticio) de fecha 1 de noviembre de 1995.

   Dichas pruebas fueron admitidas por no ser improcedentes, salvo su apreciación en la definitiva, mediante auto del 16 de abril del 2012.

   En la misma fecha (16 de abril del 2012), el juzgado de cognición fijó el quinto día de despacho siguiente a esa data, a las once de la mañana, a los fines de la celebración de la audiencia de juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 114 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.

   La audiencia de juicio tuvo lugar el 24 de abril del 2012, dejándose constancia que a dicho acto comparecieron los abogados J.C.P.P., en su condición de co-apoderado judicial de la parte actora, y W.E.G., en su condición de defensor ad litem de la parte demandada. Concedido el derecho de palabra a las partes, así como el derecho de réplica y contrarréplica, la ciudadana juez del a quo procedió a dictar en la misma fecha el dispositivo de la sentencia. Una vez leído el mismo, se advirtió a las partes que el extenso del fallo sería publicado a los tres días de despacho siguientes a esa fecha (folios 115 al 117).

   En virtud de la apelación del defensor judicial de la parte demandada, corresponde a esta juzgadora precisar la justeza o no del fallo recurrido.

   Lo anterior constituye, a juicio de quien decide, una síntesis clara, precisa y lacónica de los términos en que ha quedado planteada la controversia.

   MOTIVOS PARA DECIDIR

PRIMERO

De la competencia.

Con la entrada en vigencia de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia. Para ello uno de los aspectos que consideró esa m.S., fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos; atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.

Así las cosas, el artículo 3 de la mencionada Resolución, establece lo siguiente:

Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida

subrayado nuestro.

En la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.

Igualmente el m.T.S.d.J. en su Sala de Casación Civil, Exp.: N° AA20-C-2008-000283, caso M.C.S.M., contra Edinver J.B.S., en fecha 10 de diciembre del 2009, con ocasión a un Juicio de Desalojo, intentado ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del estado Vargas, estableció que las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las decisiones proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial a la que pertenece el Juzgado de Municipio.

Así las cosas, con apego estricto a la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo del 2009, y a la decisión de fecha 10 de diciembre del mismo año, está última dictada por la Sala de Casación Civil, de nuestro m.T., considera que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.

En el mismo orden de ideas y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la predicha Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.

Por lo antes expuesto, y en virtud de que la demanda que hoy nos ocupa fue admitida el 4 de febrero del 2010, es decir, posterior a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución esta Juzgadora se considera competente para conocer y decidir de la misma. Así se decide.

SEGUNDO

Del fondo de la controversia.

Del escrito libelar se desprende, que la representación judicial de la parte actora, demandó el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término de prórroga legal, de conformidad con lo previsto en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Alegó que el contrato fue suscrito el 1 de noviembre de 1995, por un lapso de duración de un (1) año, prorrogable automáticamente por períodos iguales. Que el 31 de octubre del 2005, su representado manifestó a la arrendataria, mediante notificación judicial, su voluntad de no renovarlo. Que la arrendataria comenzó a hacer uso de la prórroga legal a partir del 1 de noviembre del 2006. Adujo que una vez vencida la prórroga legal, es inherente al contrato de arrendamiento la obligación del arrendatario de devolver la cosa al término del contrato, según lo dispuesto en los artículos 1.579 y 1.594 del Código Civil.

Por su parte, el juzgado de cognición, dando cumplimiento a lo dispuesto en la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda, fijó los puntos controvertidos de la siguiente manera: determinar la suscripción del contrato; analizar la cláusula tercera; determinar si el 31 de octubre del 2005 la demandada fue notificada tempestivamente de la no renovación del contrato de arrendamiento y si a partir de esa fecha comenzó a computarse la prórroga legal a favor de la arrendataria; determinar si el 01/11/2009 venció el lapso de prórroga legal; y si la demandada tiene la obligación o no de hacer la entrega material, real y efectiva de la cosa objeto del contrato de arrendamiento.

En la oportunidad de la contestación de la demanda, el defensor judicial de la parte demandada, luego de hacer un rechazo genérico de la acción incoada contra su defendida, negó, rechazó y contradijo la acción interpuesta, y, en la audiencia de juicio, insistió en que la notificación de la no prórroga del contrato se realizó de manera extemporánea, por haber sido hecha un año antes del vencimiento del contrato.

Para decidir se observa:

Dentro de nuestro ordenamiento jurídico, la definición de contrato la encontramos en el artículo 1.133 del Código Civil, el cual establece:

Artículo 1.133.-El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

En específico, el contrato de arrendamiento está determinado en el artículo 1.579 del Código Civil, que expresa:

Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

En relación con los contratos a tiempo fijo renovable automáticamente por períodos iguales, la doctrina señala que: “Este es el tipo de contrato más corriente; tiene la ventaja de que por más que pasen los años, el contrato se conserva como uno de tiempo fijo. Para que esto sea así, suele tener este contrato una cláusula inserta que dice más o menos lo siguiente: “La duración de este contrato será de un año a contar de hoy y se entenderá prorrogado automáticamente por períodos iguales, si al finalizar el año o sus prórrogas ninguna de las partes avisa a la otra, con dos meses de anticipación a dicho vencimiento, su deseo de darlo por terminado”. Este tipo de contrato de alquiler, que como decimos es el más usado, no aparece expresamente mencionado en la Ley”. (Emilio Calvo Baca, Código Civil Venezolano, Comentado y Concordado, Ediciones Libra, página 650).

Así tenemos igualmente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Por lo cual, en el presente caso, al ser el contrato del cual hoy se solicita su ejecución, sinalagmático perfecto, desde el momento mismo de su firma engendró obligaciones para todas las partes contratantes, las cuales deben ser cumplidas en la misma forma en que fueron pactadas, tal y como lo establece el artículo 1.160 del Código Civil:

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Consta a los folios 13 al 17, contrato de arrendamiento suscrito el 1 de noviembre de 1995, donde se evidencia la relación arrendaticia existente entre las partes. Según la cláusula tercera del contrato, tanto el arrendador como el arrendatario convinieron en que:

TERCERA: El lapso previsto para la duración del presente contrato es de UN (1) AÑO, prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos, a menos que cualquiera de las partes contratantes manifestare su voluntad de no prorrogar dicho contrato, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento o a cualquiera de sus prórrogas. Es convenio expreso entre las partes que esta manifestación de voluntad en contrario a la prórroga contractual la podrá efectuar una parte a la otra en forma directa o personal dejándose constancia expresa de ello mediante la firma de recibo de esta notificación; o por vía judicial conforme a lo previsto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil. De igual manera la notificación a que se refiere esta cláusula, también podrá hacerse en cualesquiera persona que se hallare en el inmueble arrendado y en forma alternativa a la personal y directa, ambas partes convienen en que para la notificación dicha se podrá emplear la vía del correo certificado o el telegrama con aviso de recibo

.

De dicha cláusula se destaca, que el contrato de arrendamiento se pactó por un año fijo, contado a partir de su firma, prorrogable automáticamente por períodos iguales y consecutivos, a menos que cualquiera de las partes contratantes manifestare su voluntad de no prorrogar dicho contrato, por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento o a cualquiera de sus prórrogas. Asimismo, se convino que la manifestación de voluntad en contrario podría realizarse en forma directa o personal dejándose constancia expresa de ello mediante la firma de recibo de esa notificación, o “por vía judicial conforme a lo previsto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil”.

El alegato del defensor ad litem se centra en la extemporaneidad de la notificación de su defendida. Sin embargo, del contenido de la cláusula tercera, transcrita ut supra, con relación al deber de las partes de manifestar su voluntad de no prorrogar el contrato, se estipuló que debería hacerse “por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento o a cualquiera de sus prórrogas”; de lo que se infiere que cualquiera de las partes podía manifestar su voluntad partiendo de sesenta días en adelante, más no podía hacerlo en un plazo menor a sesenta días; por lo que, habiendo notificado la parte demandante a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato el 31 de octubre del 2005, es decir con un año de anticipación al vencimiento del contrato, lo hizo con suficiente antelación, cumpliendo así lo convenido por las partes en la cláusula tercera del contrato suscrito.

A los folios 18 al 27, riela, marcada “C”, notificación judicial practicada el 31 de octubre del 2005 por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, mediante la cual se dejó constancia que al llegar a la dirección de la parte demandada, luego de hacerse los tres toques le ley, no respondió persona alguna, por lo que el señalado Juzgado procedió a fijar el cartel de notificación a las puertas del referido inmueble, anexándosele copia del escrito de solicitud de la actuación realizada por el co-apoderado actor, junto con una misiva dirigida a la ciudadana NILDE BREA de CASTILLO, suscrita por el ciudadano F.J.G.; declarándose judicialmente notificada a la ciudadana NILDE BREA de CASTILLO.

Ante tales hechos, estima esta juzgadora que tal como fue pactado por las partes en el contrato, la arrendataria fue notificada de la no prórroga del contrato, por vía judicial el 31 de octubre del 2005, de conformidad con lo previsto en el artículo 935 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia; este ad quem da por demostrado que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 1 de noviembre de 1995, culminó el 1 de noviembre del 2006, que la prórroga legal empezó a correr de pleno derecho una vez vencido el lapso fijo establecido contractualmente (1 de noviembre del 2006), sin necesidad de desahucio, toda vez que los contratos hechos a tiempo determinado, vencen en la oportunidad fijada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.599 del Código Civil, por lo que la prórroga legal culminó el 1 de noviembre del 2009. Así se decide.

Ahora bien, el artículo 1.594 del Código Civil, prevé como una de las principales obligaciones del arrendatario “…devolver la cosa tal como la recibió…” al vencimiento de la prórroga legal, por lo que el arrendador queda facultado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.

Como quedó señalado líneas arriba, los contratos como fuente de las obligaciones, tienen fuerza de ley entre las partes, deben ser ejecutados de buena fe y las contraprestaciones en ellos asumidas deben cumplirse exactamente como han sido contraídas; de allí que, ante el incumplimiento de una de las partes en un contrato bilateral perfecto de las obligaciones asumidas, el legislador autoriza a la otra a solicitar judicialmente el cumplimiento, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.

Determinado lo anterior, corresponde a esta alzada verificar si la parte demandada, a través de su defensor ad litem, de conformidad con la distribución de la carga de la prueba, allegó a los autos prueba alguna que demuestre que haya cumplido con su obligación. En ese sentido, de la revisión efectuada a las actas que conforman el presente expediente, no se desprende del mismo que la parte demandada haya dado cumplimiento a lo previsto por el legislador en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, esto es, demostrar que dio cumplimiento a la obligación que se le reclama. Así se decide.

En el presente caso se observa, que efectivamente la arrendataria, hoy apelante, no cumplió con su obligación en la forma en que fue contraída, por lo que por imperativo del artículo 1.594 del Código Civil, el arrendador está facultado a exigir, como en efecto lo hizo, el cumplimiento del contrato de arrendamiento que dio origen a la relación locativa, y como consecuencia de ello, requerir de la arrendataria la entrega del inmueble arrendado. Así se decide.

Sobre la base de los anteriores elementos probatorios y del análisis de los hechos y el derecho, esta juzgadora estima que en la presente causa se cumplieron los requisitos esenciales para que la presente acción prosperara, a saber: a.- la existencia de una relación locativa a tiempo determinado; b.- la notificación de la arrendadora a la arrendataria de la no continuidad de la relación arrendaticia, efectuada por lo menos con sesenta (60) días de anticipación a su vencimiento o a cualquiera de sus prórrogas; c.- la finalización del contrato; y d.- quedó plenamente demostrado el cumplimiento de la cláusula contractual tercera, por parte del arrendador. Así se decide.

Por todo lo anterior, juzga quien decide, que actuó ajustado a derecho el juzgado a quo al declarar con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato intentada por la parte actora; en consecuencia, es forzoso declarar sin lugar la apelación y confirmar el fallo recurrido; y así se resolverá en la parte resolutoria de esta sentencia. Así se establece.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela por autoridad de la ley, declara: PRIMERO.- CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por el ciudadano J.M.A.A. contra la ciudadana NILDE M.B.d.C.; en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la parte demandante el inmueble objeto del contrato de arrendamiento que a continuación se identifica: un apartamento distinguido con el número 17, el cual forma parte del edificio denominado “VICTORIA”, situado en la Calle San I.d.L., Chacao, Municipio Chacao del estado Miranda; inmueble propiedad de la parte actora, según se lee en el contrato suscrito, mediante documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Tercer Circuito del Distrito Sucre del estado Miranda el 2 de agosto de 1993, bajo el Nº 40, Tomo 9, Protocolo Primero. SEGUNDO.- SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 7 de mayo del 2012 por el profesional del derecho W.E.G.S., en su condición de defensor judicial de la ciudadana NILDE M.B.d.C., contra la decisión dictada el 27 de abril del 2012 por el Juzgado Décimo Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Queda CONFIRMADA, la sentencia apelada.

De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas del proceso a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada del presente fallo.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los veinte (20) días del mes de junio del dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

LA JUEZA,

DRA. M.F. TORRES TORRES

LA SECRETARIA,

ABG. E.M.L.R.

En la misma fecha 20/06/2012, se publicó y registró la anterior decisión, constante de diecisiete (17) folios, siendo las 2.55 p.m.-

LA SECRETARIA,

ABG. E.M.L.R.

Exp. Nº AP71-R-2012-000120/6.340

MFTT/EMLR/cs.

Sentencia definitiva.