Decisión nº 14-2343 de Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Transito de Lara, de 14 de Marzo de 2014

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara

Barquisimeto, catorce de marzo de dos mil catorce

203º y 155º

ASUNTO: KP02-R-2013-001211

DEMANDANTE: A.C.C.T., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.042.023, de este domicilio.

DEMANDADOS: A.R.C.B. y N.C.V.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.068.601 y V-9.614.658, respectivamente, de este domicilio.

APODERADOS: M.N.R.M. y C.E.R.M., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 148.905 y 199.620, respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO: Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra.

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA. Expediente N° 14-2343 (KP02-R-2013-001211).

Con ocasión al juicio por cumplimiento de contrato opción a compra, intentado por la ciudadana A.C.C.T., asistida de abogado, contra los ciudadanos A.R.C.B. y N.C.V.C., subieron las actuaciones a esta alzada, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 9 de diciembre de 2013 (f. 182), por la ciudadana A.C.C.T., asistida de abogado, contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 4 de diciembre de 2013 (fs. 154 al 181), por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual se declaró con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y como consecuencia se declaró inadmisibilidad de la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra y se condenó en costas a la parte actora. Dicha apelación fue admitida en ambos efectos mediante auto de fecha 13 de diciembre de 2013 (f. 184), en el que se ordenó la remisión del expediente al juzgado superior correspondiente.

En fecha 7 de enero de 2014 (f. 188), se recibió el expediente en este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, se le dio entrada por auto de fecha 13 de enero de 2014 (fs. 189 y 190), y en fecha 15 de enero de 2014 (f. 191), se fijó oportunidad para la presentación de informes, observaciones y el lapso para dictar sentencia. Mediante escritos de fechas 29 y 31 de enero de 2014, ambas partes presentaron sus escritos de informes, el de la parte demandada corre agregado del folio 192 al 194, y el de la parte actora del folio 195 al 196. En fecha 12 de febrero de 2014 (fs. 197 y 198), la abogada M.N.R.M., en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de observaciones a los informes. Mediante auto de fecha 12 de febrero de 2014 (f. 199), se dejó constancia del vencimiento de la oportunidad fijada para presentar las observaciones de los informes, por lo que la causa entró en lapso para dictar sentencia.

Llegado el momento para emitir el fallo correspondiente en el presente asunto, este juzgado superior observa:

Corresponde a esta sentenciadora pronunciarse acerca del recurso de apelación interpuesto en fecha 9 de diciembre de 2013, por la ciudadana A.C.C.T., debidamente asistida de abogado, contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 4 de diciembre de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, mediante la cual se declaró con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se declaró la inadmisibilidad de la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra y se condenó en costas a la parte actora.

En este sentido, consta a las actas procesales que la ciudadana A.C.C.T., asistida de abogado, interpuso demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra, contra los ciudadanos A.R.C.B. y N.C.V.C., con fundamento a lo dispuesto en los artículos 1.133, 1.159, 1.161, 1.167, 1.264, 1.474, 1.488 y 1.920 del Código Civil (fs. 1 al 5 y anexos a del folio 6 al 62), en la cual alegó que conforme consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, bajo el Nº 11, tomo 27 de los libros de autenticaciones llevados por dicha Notaría, suscribió en fecha 30 de enero de 2013, con los ciudadanos A.R.C.B. y N.C.V.C., un contrato de opción a compra sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad, destinado a vivienda principal, constituido por una (1) parcela de terreno y la casa sobre ella construida, identificada con el N° 3, de la manzana 18-A, la cual forma parte de la urbanización Quintas El Trigal, en la jurisdicción de la Parroquia J.G.B., Municipio Palavecino del estado Lara, la cual tiene una superficie de ciento cuarenta y siete metros cuadrados (147,00 m2), cuyos linderos son los siguientes: Nor-este: en siete metros (7,00 m), con transversal uno; Sur-este: en veintiún metros (21,00 m), con la parcela Nº 4; Sur Oeste: en siete metros (7,00 m), con la parcela Nº 6, y Nor-Oeste: en veintiún metros (21,00 m), con la parcela Nº 2, cuyos linderos y medidas constan en el documento de parcelamiento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Palavecino del estado Lara, el día 14 de julio de 1983, bajo el Nº 11, tomo 5, protocolo primero, y de los reparcelamientos protocolizados ante la citada oficina de registro el día 13 de diciembre de 1983, bajo el Nº 30, tomo 15, protocolo primero, y el día 22 de enero de 1985, bajo el Nº 29, tomo 5, protocolo primero; que se estableció en la cláusula segunda del citado contrato que el precio de venta del referido inmueble era la suma de seiscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 650,000,00), que serían cancelados de la manera siguiente: una inicial de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), los cuales fueron cancelados mediante dos cheques de gerencia, el primero emitido en fecha 8 de enero de 2013, a favor de la ciudadana N.C.V.C., por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), y el segundo emitido en fecha 16 de enero de 2013, a favor del ciudadano A.R.C.B., y se convino que la diferencia del precio de la venta, es decir, la suma de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550.000,00), serían cancelados mediante un crédito bancario con garantía hipotecaria, dentro del plazo de noventa (90) días continuos, prorrogables por treinta (30) días más, contados a partir de la firma del contrato de compra venta, conforme a lo dispuesto en la cláusula cuarta de dicho contrato; que en relación a la entrega del bien inmueble objeto de la negociación, las partes de común acuerdo establecieron en la cláusula quinta del contrato, que el inmueble sería entregado libre de gravámenes, censos e hipotecas, sin deudas por concepto de impuestos nacionales, estadales o municipales y que el vendedor pondría a disposición del comprador, todos los documentos que acrediten la solvencia del inmueble y presentaría los que fueran requeridos para la protocolización del documento definitivo de compra venta; que en dicho contrato se encuentran cumplidos los elementos o requisitos indispensables para la existencia de un contrato de compra venta, previstos en los artículos 1.474 y 1.141 del Código Civil; que cumplió totalmente con todas las obligaciones establecidas a su cargo, entre éstas la adquisición y pago de dos (2) p.d.s. de vida y de hogar, que cubren el inmueble objeto de la venta; que cumplió además con las obligaciones que le correspondían a los vendedores, tales como la obtención de los certificados de solvencia de Hidrolara, Enelbar (Corpoelec), la solvencia de propiedad de inmobiliaria o derecho de frente, y demás recaudos necesarios para la protocolización del documento de venta en la Oficina de Registro Público competente; que pagó con sus propios recursos la cantidad de tres mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 3.250.00), por concepto de liquidación del impuesto anticipado por enajenación de inmuebles a cargo del vendedor ante el Seniat, y que aun cuando presentó el documento definitivo de venta para su revisión y recepción en tiempo hábil ante la Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino, no obstante la parte demandada se negó a cumplir con su obligación de otorgarle el documento definitivo de propiedad, y que por el contrario han manifestado que no se encuentran interesados en culminar con la venta del inmueble, ya que el mismo había aumentado su valor, negándose así a cumplir con lo dispuesto en el contrato; que por las anteriores razones procedió a demandar a los ciudadanos A.R.C.B. y N.C.V.C., ex cónyuge del referido ciudadano, a los fines de que convengan o a ello sean obligados a lo siguiente: primero: procedan a efectuar la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento de la escritura definitiva de propiedad, por compra venta del inmueble objeto de la negociación, y en que en caso de incumplimiento por parte de la parte demandada de protocolizar el documento definitivo de compra venta, la sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido, supliendo la voluntad de los demandados, tal como lo establece el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil; segundo: al pago de las costas y costos procesales del presente proceso, incluyendo los honorarios del abogado; y tercero: que en virtud de que se corre el riesgo de perder que el crédito que le fue conferido por la entidad financiera Banco Bicentenario, se le otorgue llegado el momento de la ejecución de la sentencia, un plazo de noventa (90) días continuos, prorrogables por treinta (30) días más, contados a partir de la fecha en que se haga ejecutoria la sentencia definitiva, para la cancelación del saldo deudor. Consignó como anexos a su escrito libelar los siguientes instrumentos: marcado “A”, copia simple del contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 30 de enero de 2013, bajo el N° 11, tomo 27, del libro de autenticaciones (fs. 6 y 7), el cual cursa en copia certificada a los folios 66 al 71; marcado “B”, copia simple de los dos (2) cheques entregados a los demandados por concepto de pago de la inicial del precio de venta pactado por el inmueble, el primero signado con el Nº 00104392, a cargo del Banco Provincial, emitido en fecha 8 de enero de 2013, a favor de la ciudadana N.V., por la cantidad de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), y el segundo signado con el Nº 00000917, a cargo del Banco Bicentenario, emitido en fecha 16 de enero de 2013, a favor del ciudadano A.R.C.B. (f. 8); copia simple del reglamento parcial del parcelamiento del Complejo Urbanístico Almarriera, urbanización Quintas El Trigal, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Palavecino, del estado Lara, en fecha 22 de enero de 1985 (fs. 9 al 18); marcado “C-1”, copia simple del cuadro recibo de las p.d.s. a favor del Banco Bicentenario, la primera de vida y la segunda de hogar, que cubre el inmueble objeto de la negociación (fs. 19 al 25); y marcado “C-2”, copia simple de la solvencia municipal, constancia de inscripción catastral, solvencia de Hidrolara, solvencia de Corpoelec y planilla de declaración y pago de impuesto por enajenación de inmuebles (fs. 26 al 32), obtenidas para poder presentar el documento definitivo de compra venta para su revisión ante el Registro Público; marcado “D”, en veintiséis (26) folios útiles, copia certificada del trámite administrativo Nº 359.2013.1.310, realizado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Palavecino del estado Lara, para dejar constancia de la interposición, revisión y aprobación para su otorgamiento, del documento definitivo de compra venta del inmueble objeto de negociación con crédito hipotecario que le fue otorgado por el Banco Bicentenario (fs. 33 al 58); marcado “E”, comunicación de fecha 30 de mayo de 2013, dirigida por su persona a los demandados, por medio de la cual le notifican el cumplimiento de todos los requisitos necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de venta y la fecha de su firma (f. 59); y marcado “F”, en tres (3) folios útiles, copia simple de la comunicación suscrita por los demandados, por medio de la cual le informan a la actora sobre el nuevo precio de la vivienda objeto de la negociación (fs. 60 al 62). Mediante diligencia presentada en fecha 10 de julio de 2013 (f. 65), la ciudadana A.C.C.T., asistida de abogado, consignó los siguientes instrumentos: primero: constante de cinco (5) folios útiles, copia certificada del contrato de venta, autenticado ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, estado Lara, en fecha 30 de enero de 2013, inserto bajo el N° 11, tomo 27, de los libros de autenticaciones llevado por dicha Notaría en esa misma fecha (fs. 66 y 70); segundo: constante de catorce (14) folios útiles, original y copia simple de la constancia expedida en fecha 17 de junio de 2013, por la Registradora Público del Municipio Palavecino, de no haber sido posible la protocolización del documento definitivo de venta, por ausencia o no comparecencia de los vendedores (fs. 71 al 85); y tercero: en tres (3) folios útiles original de la comunicación recibida de los demandados, donde le informan sobre el nuevo precio de la vivienda objeto de la negociación (fs. 86 al 88). En fecha 19 de julio de 2013 (f. 90), la demandante asistida de abogado consignó mediante diligencia, copia certificada del documento protocolizado en fecha 24 de marzo de 1992, ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Palavecino, bajo el N° 35, tomo 11, por medio del cual adquirió el inmueble el ciudadano A.R.C.B. (fs. 91 al 97).

En fecha 30 de julio de 2013 (f. 98), el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, admitió la demanda y ordenó la citación de la parte demandada a los fines de que comparecieran a dar contestación, cuyas resultas constan a los folios 102 al 105.

Mediante escrito de fecha 17 de octubre de 2013 (fs. 106 al 111 y anexos a los folios 112 al 123), la abogada M.N.R.M., en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito por medio del cual opuso la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, en concordancia con los artículos 5 y 10 última parte, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668, del 6 de mayo de 2011, y en tal sentido alegó que el inmueble objeto del contrato, se encuentra ocupado por sus representados, constituye su vivienda principal y además son sus propietarios, por lo que su tenencia u ocupación es lícita; que como consecuencia de los anterior se encuentran bajo la protección del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, y por tanto cualquier demanda que pueda producir el desalojo, la desocupación o la pérdida de la tenencia de la vivienda principal, tiene que haber agotado la vía administrativa con el procedimiento establecido en los artículos 5 al 11 del citado Decreto; alegó además que el Decreto Ley no sólo rige las relaciones arrendaticias, sino cualquier juicio en los cuales se puedan afectar los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un inmueble que sea su vivienda principal; que de acuerdo a la doctrina no es necesario que haya inminente peligro de la pérdida de la tenencia de la vivienda principal, sino que haya amenaza de ello, y que en el caso de autos, el hecho de haberse introducido la demanda en contra de sus representados por cumplimiento de contrato, con el objeto de que se le realice la tradición y consiguiente entrega de su vivienda principal, se cumple con el requisito para exigir el agotamiento previo de la vía administrativa; que establecida una causal de inadmisibilidad de la demanda, solicitó se declare con lugar la excepción de inadmisibilidad prevista en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 5 y 10 última parte del Decreto con Rengo, Valor y Fuerza de la Ley Contra el Desalojo y Desocupación Arbitrarias de Viviendas, con la consecuencia prevista en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, como lo es el desecho de la demanda, la extinción del proceso, y se deje sin efecto la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada sobre el inmueble. Anexó al escrito de oposición de la cuestión previa, marcado “A”, copia simple del poder especial conferido por los ciudadanos A.R.C.B. y N.C.V.C., a los abogados M.N.R.M. y C.E.R.M. (fs. 119 al 123); marcado “B”, constancia de residencia expedida en fecha 12 de octubre de 2013, por el C.C.T.A.S. I de la Urbanización El Trigal, Parroquia J.G.B., del Municipio Palavecino del estado Lara, de la cual se evidencia que la ciudadana N.C.V.C. y su grupo familiar, habitan el inmueble desde hace 28 años, como vivienda principal (f. 118); y marcado “C”, copia simple del contrato de opción a compra cuyo cumplimiento se demanda en la presente causa (fs. 112 al 117).

Mediante auto de fecha 21 de octubre de 2013 (f. 124), el tribunal de la causa dejó constancia que, a partir de la precitada fecha, comenzaría a transcurrir el lapso de cinco (5) días para convenir o contradecir la cuestión previa opuesta, de conformidad con lo establecido en el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil. Mediante escrito presentado en fecha 24 de octubre de 2013 (fs. 125 y 126), la ciudadana A.C.C.T., parte actora, asistida de abogada, rechazó la cuestión previa opuesta y en tal sentido alegó que la misma no tiene fundamento ni asidero jurídico alguno por las siguientes razones: el contrato de compra venta es un contrato bilateral donde ambas partes se comprometen a cumplir con lo pactado; que de la simple lectura de la demanda se evidencia que su persona no solicitó el desalojo o desocupación arbitraria de la vivienda, sino que la solicitud se basa en que se efectúe la tradición legal del inmueble vendido, mediante el otorgamiento de la escritura definitiva de propiedad; que dicho inmueble fue colocado en venta voluntariamente por los demandados y se suscribió un contrato de opción a compra en fecha 30 de enero de 2013, el cual fue cumplido en su totalidad por la parte actora, mientras que los demandados manifestaron no estar interesados en culminar la venta del inmueble, alegando que este alcanzó un precio distinto, todo lo cual le causó un daño irreparable al negarse a firmar el documento; que la medida de prohibición de enajenar y gravar fue decretada por haberse cumplido con los requisitos previstos en el artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, y la misma en modo alguno conlleva al desalojo o desocupación del inmueble; que la aplicación del Decreto Ley no es un motivo para paralizar los procesos judiciales, sino que por el contrario se debe concluir hasta llegar a la fase de sentencia, razones por las cuales solicitó se deseche la cuestión previa opuesta y se condene en costas a la parte demandada.

Aperturada la articulación probatoria en fechas 7 y 8 de noviembre de 2013, ambas partes promovieron pruebas, el escrito de promoción de la parte demandada corre agregado al folio 129 y anexo al folio 130, y el de la parte demandante riela al folio 131, con anexos del folio 132 al 146.

En efecto, en fecha 8 de noviembre de 2013, la ciudadana A.C.C.T., asistida de abogada, presentó escrito de promoción de pruebas en el cual ratificó y promovió, conforme al principio de la comunidad de la prueba, la copia simple del contrato de opción a compra, autenticado en fecha 30 de enero de 2013, ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, bajo el Nº 11, tomo 27, de los libros de autenticaciones (f. 132), con la finalidad de demostrar que las obligaciones adquiridas por los demandados, debieron ser cumplidas antes del día 30 de mayo de 2013; que para esa oportunidad los demandados no habían cumplido, y que la parte demandada dio en venta el inmueble de forma voluntaria y por tanto debió respetarlo y cumplirlo en la forma pactada; promovió copia simple de la comunicación por medio del cual se le notificó a la actora, el incremento del precio convenido inicialmente en el contrato (fs. 133 al 135), lo cual se le causó un daño económico, debido a que inicialmente se acordó cancelar el dinero restante por medio de un crédito bancario, el cual ya se encontraba aprobado, y que luego de proponerle el aumento de precio a la entidad financiera para que fuera ampliado el crédito concedido, éste fue negado, incumpliendo así con lo establecido en el artículo 1.264 del Código Civil; promovió copia simple del documento de crédito con garantía hipotecaria aprobado por el Banco Bicentenario, para la adquisición del inmueble objeto del contrato de opción a compra venta, a través del cual la entidad financiara le aprobó el crédito por el monto de quinientos cincuenta mil bolívares (Bs. 550,000,00) (fs. 136 al 146).

Consta a las actas que en fecha 7 de noviembre de 2013 (f. 129 anexo f 130), la abogada M.N.R.M., en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de promoción de pruebas en el cual invocó el merito favorable de los autos, y especialmente de: a) la afirmación del demandante en el capítulo I de los hechos de la demanda (f. 1 línea 26), en el cual se expresa “…suscribí con los ciudadanos … un contrato al que llámanos de Opción a compra sobre un inmueble de su única y exclusiva propiedad, destinado a vivienda principal, el cual fue objeto de descripción e identificación en la Cláusula Primera de dicho contrato…”, b) documento marcado “B”, anexo al escrito de oposición de cuestiones previas, que contiene la constancia de residencia emanada en fecha 12 de octubre de 2013, del C.C.T.A.S. I de la urbanización El Trigal, Parroquia J.G.B.d.M.P. del estado Lara, registrado bajo el Nº 13-06-02-V10-0001, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Participación Ciudadana, RIF-J-29952177-9, del cual se evidencia que su representada y su grupo familiar habitan el inmueble desde hace 28 años, y que constituye su vivienda principal; segundo: promovió original del Registro de Vivienda Principal Nº 202032400-70-13-00368718, emitida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), en relación a la casa Nº 18ª3, avenida El Placer de la urbanización El Trigal, Los Rastrojos, Parroquia J.G.B., Municipio Palavecino del estado Lara (f. 130); y tercero: sentencia Nº RI-00175, de fecha 17 de abril de 2013, expediente Nº AA20-C-2012-0000712, con ponencia conjunta a través de la cual se interpretaron los artículos 5 al 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668, del 6 de mayo de 2011, en relación a la necesidad de agotar la vía administrativa previa a cualquier demanda en la que exista la amenaza de la pérdida de la vivienda principal.

Dichas probanzas fueron admitidas mediante autos de fecha 8 y 19 de noviembre de 2013, respectivamente (fs. 128 y 152). En fecha 18 de noviembre de 2013, la abogada M.N.R.M., en su condición de apoderada judicial de la parte demandada, presentó escrito de conclusiones (fs. 148 al 151), el cual alegó que la cuestión previa opuesta cumple con todos los requisitos legales y jurisprudenciales para que sea declarada con lugar, a saber: a) se persigue salvaguardar el derecho fundamental a una vivienda adecuada y digna; b) que la demanda por cumplimiento de contrato introducida en contra de sus representados, constituye una amenaza que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporta la pérdida de la posesión de su vivienda principal; c) que sus representados son propietarios de la vivienda y bajo ese título también lo ocupan, por lo que su tenencia u ocupación es lícita y protegida por el derecho; d) que el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, establece la prohibición legal de admitir la acción propuesta; e) que el agotamiento del procedimiento administrativo por ante el Ministerio Popular de Hábitat y Vivienda, es un requisito que debe cumplir la actora para intentar la acción por cumplimiento de contrato, por tratarse de una vivienda principal; y f) que el juicio se inició cuando ya estaba vigente el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y por tanto, le corresponde agotar el procedimiento previsto en los artículos 5 y 10 del mismo, es por lo que solicitó se declare con lugar la cuestión previa opuesta.

En fecha 4 de diciembre de 2013, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, dictó sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva mediante la cual declaró con lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, declaró la inadmisibilidad de la demanda por cumplimiento de contrato de opción a compra, y condenó en costas a la parte demandante (fs. 154 al 181). Mediante diligencia de fecha 9 de diciembre de 2013 (f. 182), la ciudadana A.C.C.T., asistida de abogada, formuló el recurso de apelación, y una vez distribuido a esta alzada, presentó escrito de informes en fecha 31 de enero de 2014 (fs. 195 y 196), a través del cual ratificó los alegatos del libelo de demanda e insistió en que no está solicitando la desocupación de la vivienda, sino por el contrario, su única intensión es que se le dé cumplimiento al contrato de opción a compra venta, tal como fue estipulado por ambas partes, y en el que los demandados voluntariamente acordaron enajenar su vivienda principal, razón por la cual solicitó se declare con lugar el recurso de apelación y se ordene darle continuidad al proceso a los fines de que el tribunal a quo dicte un pronunciamiento oportuno.

Por su parte, la abogada M.N.R.M., en su condición de apoderada judicial de los ciudadanos A.R.C.B. y N.C.V.C., en su escrito de informes presentado en fecha 29 de enero de 2014 (fs. 192 al 194), alegó que la ciudadana A.C.C.T., demandó a sus representados por cumplimiento del contrato de opción de compra celebrado en fecha 30 de enero de 2013, sobre un inmueble de su exclusiva propiedad y destinado a vivienda principal, sin agotar previamente la vía administrativa, de conformidad con lo establecido en los artículos 5 al 11 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, y en aplicación a la interpretación efectuada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº RI-00175 de fecha 17 de abril de 2013, expediente Nº AA20-C- 2012-0000712, razón por la cual solicitó se declare sin lugar la apelación.

Establecido lo anterior, corresponde a esta sentenciadora pronunciarse si en la presente causa por cumplimiento de contrato de opción a compra venta, son aplicables las normas establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, específicamente en los artículos 5 y 10, relativo a la necesidad de agotar la vía administrativa previa, ante el Ministerio del Poder Popular de Hábitat y Vivienda, para introducir una demanda que implique el desalojo de un inmueble que funge como vivienda principal.

En este sentido se observa que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, entró en vigencia en fecha 6 de mayo de 2011, conforme consta en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668, y la presente demanda fue incoada en fecha 14 de junio de 2013, conforme consta en el sello húmedo de la URDD Civil, razón por la cual, en principio, debe aplicarse la hipótesis establecida en los artículos 5 al 11, por tratarse de un juicio que se inició con posterioridad a la entrada en vigencia del Decreto Ley.

En segundo lugar se observa que la demanda fue incoada por la promitente compradora, contra los promitentes vendedores, a los fines de exigir el cumplimiento de un contrato de opción a compra venta, suscrito en fecha 30 de enero de 2013, de un inmueble constituido por una (1) parcela de terreno, y la casa sobre ella construida identificada con el N° 3, de la manzana 18-A, la cual forma parte de la urbanización Quintas El Trigal, en la jurisdicción de la Parroquia J.G.B.d.M.P. del estado Lara, el cual está registrado como vivienda principal, tal como consta en certificado expedido en fecha 9 de septiembre de 2013, por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat), es decir con posterioridad a la fecha de celebración de contrato de opción a compra venta, a la fecha de presentación de la demanda ante la URDD Civil del estado Lara y de haber firmado la boleta de citación del presente juicio, 8 de agosto de 2013. No obstante lo anterior, consta a las actas constancia de residencia expedida por el C.C.d.T., en la que se deja constancia que la ciudadana N.C.V.C., reside desde hace 28 años, en el inmueble objeto del presente juicio, la cual no fue ratificada en juicio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil.

Se observa además que, el fundamento legal de la demanda lo constituyen los artículos 1.167 del Código Civil que establece que “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios, en ambos casos si hubiera lugar a ellos”; el artículo 1.486 que establece que “Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida”; el artículo 1.478 que establece que “La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador” y el artículo 1.474 que establece que “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”, por lo que en aplicación de las anteriores normas, en concordancia con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, la ejecución forzosa de la sentencia implica la necesidad de entregar la posesión del inmueble, y por consiguiente, es una demanda que comporta la pérdida o tenencia de un inmueble registrado como vivienda principal, como posterioridad a la celebración del contrato y la introducción de la presente demanda.

El artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas establece que “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de habitad y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos siguientes…”, y el último aparte del artículo 10 prevé “No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.

Ahora bien, resulta de necesaria determinación a los efectos de la decisión que se ha de tomar en la presente causa, si los ciudadanos A.R.C.B. y N.C.V.C., son sujetos protegidos por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas. En este sentido se observa que en la exposición de motivos del decreto ley se establece que:

…El Estado es el garante del disfrute pleno de todos los derechos fundamentales inherentes a la existencia humana. Entre ellos, junto al derecho a la vida, la alimentación, la educación y la salud, coexiste el derecho a una vivienda digna, el cual implica un enorme esfuerzo de todos los órganos y entes del Estado, en función de la complejidad social y económica de la solución de los problemas habitacionales.

Ese esfuerzo ha sido empeñado por el Ejecutivo Nacional durante el último decenio, más, sin embargo, persiste un déficit en el número de soluciones habitacionales necesarias para satisfacer la enorme demanda nacional, producto principalmente de distorsiones en el mercado inmobiliario y en el sector construcción.

…Omissis...

Así, en el actual escenario, por uno u otro motivo, existe una enorme cantidad de familias que dependen de la disponibilidad de viviendas en el sector inmobiliario, bien por la vía del arrendamiento y las diversas formas de ocupación o, mediante la compra a crédito.

Estas familias ocupan las viviendas disponibles en función de su capacidad económica, y permanecen en ellas en la medida que pueden satisfacer las demandas de los arrendadores en los precios de alquiler, que en la mayoría de los casos responden a los valores que fija el mercado por vía de la especulación inmobiliaria y los intereses capitalistas de los propietarios y arrendadores y no al costo real o un valor razonable de los alquileres. De tal manera, son susceptibles de perder sus viviendas, o el derecho a ocuparlas, cuando las expectativas del arrendador varían, produciéndose un incremento en el valor de arrendamiento o una modificación de los planes particulares del propietario respecto de su inmueble.

…Omissis...

Sobre el anterior particular, debe observarse que el estrato correspondiente a pobreza crítica está compuesto en un mayor porcentaje por personas de la tercera edad, familias monoparentales matricentradas y personas con discapacidad, las cuales requieren de protección especial por parte del estado. Este grupo, debido a su vulnerabilidad, ha reportado recurrentemente ante los movimientos sociales de inquilinos y el Movimiento de Pobladores estar siendo afectados por los propietarios, a través de medidas ilegales de desalojo, debido a que los propietarios o arrendadores manifiestan querer realquilar estas unidades habitacionales con la intención de acrecentar el monto correspondiente a cánones de alquiler utilizando la figura del traspaso, elevando así su margen de ganancias económicas. En la práctica, los propietarios o arrendadores pueden tener otros fines, como vender el edificio o mantenerlo ocioso incluso, pero siempre alegan las causas establecidas en la ley de arrendamiento para rescindir el contrato. Llegan incluso a permitir el deterioro del edificio a fin de que los arrendatarios desocupen voluntariamente o se declare inhabitable inmueble y lograr de cualquier modo la desocupación.

...Omissis...

En los procedimientos de entrega material del inmueble o desalojo forzoso a inquilinos, dadas las características materiales de la actuación (acompañada por la fuerza pública y la coacción al abandono del hogar) llega incluso a generarse terror en la familia inquilina a desalojar.

Es por ello que se hace necesaria la pronta intervención por parte del Estado venezolano, vista la coyuntura que afronta actualmente el sector vivienda y el déficit existente, el cual seguramente se reducirá en los próximos años por la decidida actuación del Gobierno Nacional, pero que requiere, en una fase de transición, de medidas adicionales de protección de derecho humano a una vivienda digna.

...Omissis...

Todas estas situaciones implican muchas veces, hostigamientos, amenazas y ejecuciones de desalojos arbitrarios, violatorios de derechos humanos y que se encuentran expresamente prohibidos conforme a tratados, convenios internacionales suscritos por nuestro país, y leyes nacionales.

Por otro lado, las personas, familias y comunidades víctimas de desalojos forzosos se ven afectados por procedimientos administrativos y judiciales establecidos en leyes nacionales, anteriores a la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y surgidos en escenarios de políticas neoliberales y contextos sociales distintos a la situación de emergencia generada por las lluvias; qué en muchos casos establecen plazos breves y no prevén una garantía adecuada en el acceso a la defensa por un abogado, de los débiles jurídicos en virtud de sus

La situación y razones expresadas fundamentan el presente decreto que busca garantizar a todos los y las habitantes, el respeto y la protección del hogar, la familia, la seguridad personal, la salud física y mental, que implican el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y establecer procedimientos especiales para garantizar que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda, a fin de evitar que la lógica perversa del capitalismo siga enviando a la calle, sin alternativas de vivienda digna ni refugio alguno, a personas, familias y comunidades enteras...

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El artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas establece que

Artículo 1.- “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.” (Resaltado de la Sala).

Conforme a la norma antes transcrita se busca en consecuencia proteger a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, contra medidas preventivas o ejecutivas que pretendan interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, cuya práctica comporte la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble, y sólo respecto del inmueble que sirve de vivienda principal, el cual es objeto de protección contra medidas administrativas y judiciales que impliquen su desposesión o desalojo.

De lo antes señalado se evidencia que los sujetos protegidos son el simple detentador que posee por orden y cuenta del poseedor legítimo, el poseedor precario, es decir el que posee con título propio para usar o usufructuar la cosa (arrendatario, comodatario, etc.), los poseedores legítimos, es decir aquellos que ocupan de forma continua, no interrumpida, pacífica, pública, no equívoca y la intención de tener la cosa como suya propia. Se entiende también como sujetos protegidos los adquirentes de inmuebles en el sector secundario.

Los sujetos contra los cuales se les aplica las normas de protección son los arrendadores, comodantes y propietarios de inmuebles cuando pretendan el desalojo de inmuebles que se encuentren ocupados, como vivienda principal, por los sujetos beneficiarios del Decreto Ley.

En el caso de autos, los ciudadanos A.R.C.B. y N.C.V.C., como propietarios del inmueble registrado como vivienda principal, ofrecieron en venta a través de un contrato de opción a compra venta sin traspaso de la posesión, un inmueble de su propiedad a la ciudadana A.C.C.T., quien a su vez manifestó su voluntad de comprarlo a través de un crédito con garantía hipotecaria otorgado por el estado conforme a la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, por lo que a juicio de esta sentenciadora los vendedores, en su condición de propietarios, no son beneficiarios de protección especial, y por tanto, no es necesario agotar el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio del Poder Popular de Hábitat y Vivienda y así se declara.

Como consecuencia de lo anterior, resulta forzoso para esta sentenciadora declarar sin lugar la cuestión previa de prohibición legal de admitir la acción propuesta, y por consiguiente, el juzgado de la causa deberá dictar nuevo auto de admisión que garantice el derecho de acceso a la justicia, previsto en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y así se decide.

En consecuencia de lo antes expuesto, y por cuanto los demandados no son sujetos protegidos por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraría de Viviendas, quien juzga considera que lo precedente es declarar con lugar el recurso de apelación interpuesto por la ciudadana A.C.C.T., contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 4 de diciembre de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el juicio por cumplimiento de contrato opción a compra, seguido por la ciudadana A.C.C.T., contra los ciudadanos A.R.C.B. y N.C.V.C., y en consecuencia declarar sin lugar la cuestión previa prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición legal de admitir la acción propuesta. Y así se decide.

D E C I S I Ó N

En virtud de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 9 de diciembre de 2013, por la ciudadana A.C.C.T., debidamente asistida de abogado, contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada en fecha 4 de diciembre de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara, en el juicio por cumplimiento de contrato opción a compra, seguido por la ciudadana A.C.C.T., contra los ciudadanos A.R.C.B. y N.C.V.C., todos plenamente identificados. En consecuencia, se declara: SIN LUGAR LA CUESTIÓN PREVIA prevista en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición legal de admitir la acción propuesta.

Queda así REVOCADA la decisión dictada en fecha 4 de diciembre de 2013, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara.

No hay condenatoria en costas del recurso, en razón de haberse declarado con lugar el recurso de apelación. Se condena en costas a la parte demandada, en lo que respecta a la incidencia de cuestión previa opuesta, declarada sin lugar por esta alzada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Expídase copia certificada de la presente decisión para ser agregada al Libro respectivo, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, regístrese y remítase el expediente en su debida oportunidad al tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Lara. En Barquisimeto, a los catorce (14) días del mes de marzo de dos mil catorce.

Años: 203° de la Independencia y 155° de la Federación.

La Juez Titular,

Dra. M.E.C.F.E.S.T.,

Abg. J.C.G.G.

Publicada en su fecha, siendo las 3:25 p.m., se expidió copia certificada conforme a lo ordenado.

El Secretario Titular,

Abg. J.C.G.G.