Decisión de Juzgado Decimo Octavo de Municipio de Caracas, de 15 de Mayo de 2008
| Fecha de Resolución | 15 de Mayo de 2008 |
| Emisor | Juzgado Decimo Octavo de Municipio |
| Ponente | Lorelis Sanchez |
| Procedimiento | Resolucion De Contrato De Arrendamiento |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.
Años: 198° y 149°
EXP. No. AP31-V-2008-001139
DEMANDANTE: A.C.B.Y., mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 10.350.824; representada judicialmente por los abogados G.P. y N.R., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 93.610 y 117.899 respectivamente.
DEMANDADA: NEYZA M.R.L., venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 5.887.427. SIN APODERADO JUDICIAL CONSTITUIDO.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
I
Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por A.C.B.Y., en contra de NEYZA M.R.L., por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma la apoderada judicial de la parte actora entre otras cosas lo siguiente:
LOS HECHOS:
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Que en fecha 14/03/2002, su mandante celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana NEYZA M.R.L., parte demandada, (antes identificada), sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización S.M., en la Avenida M.D.R., Edificio Ranlú, piso 1, distinguido con el Nº 1, en el Distrito Capital de la Ciudad de Caracas.
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Que el canon de arrendamiento tuvo un comienzo por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00), sin embargo de manera voluntaria las partes renovaron el contrato de manera verbal por tiempo determinado desde el primogénito vencimiento, aumentando el canon en la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 600,00); ambas partes expresaron inicialmente que la renovación del referido contrato en ningún caso se convertiría a tiempo indeterminado.
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Que la parte demandada no ha cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, correspondientes a los meses de Diciembre 2007 y Enero a Mayo de 2008, a razón de SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 600,00), cada uno, sumando la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 3.600,00).
Finalmente la parte actora estimó la demanda en la cantidad de TRES MIL SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. F. 3.600,00).
De la anterior síntesis, se evidencia que la parte accionante acude ante el Órgano Jurisdiccional pretendiendo obtener la Resolución de Contrato de Arrendamiento, por un contrato de arrendamiento celebrado con la ciudadana NEYZA M.R.L., sobre el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización S.M., Avenida M.D.R., Edificio Ranlu, piso 1, apartamento Nº 1, Distrito Capital de esta ciudad de Caracas.
Así mismo, al hacer un análisis del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 14-03-2002, se pudo constatar que en la cláusula cuarta de dicho contrato la cual reza textualmente lo siguiente:
CUARTA: Este contrato empezara a regir a partir de la firma y autenticación ante la Notaría Pública y su duración será de SEIS (6) MESES FIJO, al vencimiento de dicho plazo, este contrato se considerara extinguido sin necesidad de desahucio ni modificación alguna, salvo que alguna de las partes avise a la otra por escrito, con sesenta (60) días continuos de anticipación por lo menos al vencimiento del periodo inicial de este contrato o de su prorroga, su voluntad de prorrogarlo. No obstante lo anterior, si al vencimiento “LA ARRENDATARIA” continuara ocupando el inmueble y la “LA ARRENDADORA” hiciera efectivo el cobro de la primera mensualidad del canon de arrendamiento fijado entre las partes siguientes a ese vencimiento, el contrato se entenderá automáticamente prorrogado por un solo periodo de SEIS (6) MESES mas. En fuerza de lo convenido en este instrumento, las partes declaran que en ningún caso operara la tacita preconducción del arrendamiento, pues la intención de las partes es que este contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado. Si no se renovare este contrato, “LA ARRENDATARIA” deberá desocupar y entregar el inmueble objeto del mismo a su finalización. Queda expresamente convenido entre las partes que para la prorroga, si la hubiere, el canon de arrendamiento será incrementado de mutuo acuerdo entre las partes, antes de la finalización del periodo correspondiente. Queda expresamente entendido que “LA ARRENDATARIA” permitirá durante los treinta días anteriores a la fecha de terminación de este contrato o de su prorroga, si la hubiere, que “LA ARRENDADORA” y/o la persona natural o jurídica que ella autorice pueda mostrar el inmueble objeto de este contrato a personas interesadas en verlo, en días laborables y en las horas acordadas por lo menos contres (3) días de antelación.”
De lo anteriormente señalado, se evidencia, que el contrato de arrendamiento comenzó a regir el 14-03-2002, por un (1) periodo de seis (6) meses, que venció el 14-09-2002, en tal sentido, por cuanto se están demandado los cánones de arrendamiento a partir de Diciembre de 2007, se entiende, que vencido el contrato en fecha 14-09-2002, la arrendadora continuo recibiendo los cánones de arrendamiento de la arrendataria, dándose así el supuesto establecido en la cláusula cuarta del contrato que establece: “…No obstante lo anterior, si al vencimiento “LA ARRENDATARIA” continuara ocupando el inmueble y la “LA ARRENDADORA” hiciera efectivo el cobro de la primera mensualidad del canon de arrendamiento fijado entre las partes siguientes a ese vencimiento, el contrato se entenderá automáticamente prorrogado por un solo periodo de SEIS (6) MESES mas….”, por lo que, opero la prorroga contractual de seis (6) meses, la cual finalizo en fecha 14-03-2003, en tal sentido, por cuanto se estableció una prorroga por un solo periodo de seis (6) meses, vencida la misma, comenzó a correr automáticamente y de pleno derecho el 15-03-2003 la prorroga legal de seis (6) meses de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:
Artículo 38.-En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses…..
Por lo tanto, la prorroga legal venció el 15-09-2003, y al dejarse al inquilino en el goce pacifico del inmueble y al recibírsele los cánones de arrendamiento, toda vez, que el incumplimiento en el pago de los cánones alegados en el libelo de la demanda es a partir del Diciembre de 2007, se entiende que el contrato paso a tiempo indeterminado de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil que establece:
Artículo 1600.-Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presuma renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
En tal sentido, estando en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y siendo alegada la falta de pago de cánones de arrendamiento y que el contrato fue cedido o subarrendado el inmueble, lo correcto es intentar la acción de Desalojo fundamentada en el artículo 34 literales “a” y “g” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo que conlleva a que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta, todo esto con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que prevé:
Presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, al las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…
Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso J.J.C.P.; en donde entre otras cosas señaló que:
“…En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano R.G., parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….” (Cursiva, negrita y resaltado de éste Tribunal)
Con fundamento en la norma invocada y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en caso sub-iuduce la parte actora no incoó la acción idónea; pues, tal como se dijo antes al pasar la relación arrendaticia a tiempo indeterminado lo correcto y ajustado a derecho era intentar la acción de Desalojo y no la Resolución de Contrato como efectivamente se hizo. En consecuencia, es forzoso para este Tribunal declara INADMISIBLE, por ser contraria a derecho la acción intentada por la ciudadana A.C.B.Y. contra la ciudadana NEYZA M.R.L. por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Y así se decide.
Regístrese y Publíquese la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en Caracas, a los quince (15) días del mes de Mayo del año 2008. Años 197° y 148°.
LA JUEZ TITULAR
Abg. L.S.E.S.T.
Abg. E.G.
En esta misma fecha, siendo las 2:20 p.m., se registró y publicó la anterior sentencia
EL SECRETARIO TITULAR
Abg. E.G.
Exp N° AP31-V-2008-001139
