Decisión nº 348 de Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 9 de Agosto de 2013

Exp.: 7598 Sent.: 348-2013

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

203° y 154°

I

PARTES INTERVINIENTES

PARTE DEMANDANTE: A.B.O., cédula de identidad No. V-14.895.301, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: J.R.P. y GRELYS RINCON CARDENAS, matriculados bajo los Nos. 13.449 y 25.339, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: NOIRALITH M.S.A., cédula de identidad No. V-11.392.030, domiciliada en el municipio Maracaibo del estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Y.M.O., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 61.910.

JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRAVENTA DE INMUEBLE.

TIPO DE DECISION: SENTENCIA DEFINITIVA.

II

PARTE NARRATIVA

Se inició el presente juicio con demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA DE INMUEBLE intentó el abogado J.R.P., actuando en nombre y representación de la ciudadana A.B.O., contra la ciudadana NOIRALITH M.S.A..

Narra la parte demandante que en fecha 10 de julio de 2009, celebró contrato de opción de compra venta con la ciudadana NOIRALITH M.S.A., el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo, quedando inserto bajo el No. 22, tomo 52 de los libros de autenticaciones llevados por dicho ente.

Alega que el referido contrato versa sobre un inmueble constituido por una vivienda distinguida con el No. 9-48 y su parcela propia, distinguida con el numero conjunto No. 9 (Los Olivitos) de la urbanización camino de la lagunita, II etapa, situada frente a la carretera que conduce de Maracaibo hacia La concepción, en el sector La Sibucara, entre calles 87C y avenida 1E, en jurisdicción de la parroquia F.E.B.d. municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyos linderos y medidas se encuentran plenamente identificados en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 13 de mayo de 2009, anotado bajo el No. 39, folio 231, tomo 25, del protocolo de trascripción de ese año, asimismo quedó anotado bajo el No. 2009.882, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 481.21.5.13.755 y correspondiente al libro de folio real del año 2009.

La referida vivienda posee un área aproximada de ochenta y un metros cuadrados (81 Mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos: Noroeste: en 3.60 mts, con avenida 9-5; Sureste: en 3.60 mts con la calle 9-2; Noreste: en 22.50 mts, con la parcela 9-47; Suroeste: en 22.50 mts, con la parcela 9-49. Dicha vivienda tiene un área de construcción aproximada de sesenta y dos metros cuadrados (62 Mts2), distribuidos en dos (2) plantas: planta baja: consta de sala, comedor, escaleras, área de estudio, cocina y un área de faena y lavadero en el patio, y la planta alta: consta de dos (2) habitaciones y un (1) baño principal, igualmente esta dotado de un (1) puesto de estacionamiento y su respectivo patio. A dicho inmueble le corresponde un porcentaje sobre los derechos y cargas de la comunidad de propietarios de la urbanización Camino de la Lagunita, II Etapa, del 0,298%, y del 0,78% sobre los derechos y cargas del conjunto No. 9 (Los Olivos).

Refiere la demandante que la opcionante vendedora incumplió flagrante y totalmente con sus obligaciones y compromisos contractuales, al no realizar la entrega de los recaudos mencionados en la cláusula cuarta del documento de opción de compra venta previamente identificado, aunado al hecho de que el inmueble objeto del contrato tenía una hipoteca subsidiada por el Banco Nacional de la Vivienda (BANAVI), cuya liberación debió ser presentada igualmente para poder protocolizar la venta.

Arguye que de los hechos narrados, es evidente que la conducta asumida por la ciudadana NOIRALITH M.S.A., constituye un incumplimiento flagrante de las obligaciones contractuales asumidas por su persona y por ello es que comparece la ciudadana A.B.O., a demandarla por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA DE INMUEBLE, estimando la referida demanda por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,00) equivalente en 2.615 UNIDADES TRIBUTARIAS.

La referida demanda fue distribuida por la Oficina de Recepción y Distribución de Documentos, conjuntamente con sus anexos, en fecha 20 de diciembre de 2010, dándosele entrada y admitiendo la misma, por no ser contraria a derecho ni las buenas costumbres, mediante auto de fecha 21 de diciembre de 2010, indicando que el juicio se tramitara conforme al procedimiento oral previsto en el Código de Procedimiento Civil, en consecuencia se ordenó la citación de la parte demandada ciudadana NOIRALITH M.S.A..

En fecha 13 de enero de 2011, el abogado J.R.P., actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, representación que se evidencia del documento poder que riela a los folios 48, 49 y 50, del presente expediente, otorgado ante la Notaria Publica Décima Primera de Maracaibo, en fecha 30 de noviembre de 2010, anotado bajo el No. 42, Tomo 143 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, procedió a reformar la demanda de conformidad con lo establecido en el artículo 343 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante auto de fecha 18 de enero de 2011, el Tribunal procedió a admitir la reforma de demanda, ordenando la tramitación del juicio conforme al procedimiento breve, y se ordenó la citación de la parte demandada para que diera contestación a la demanda al segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en actas de su citación practicada, en el horario de despacho comprendido entres las ocho y treinta minutos de la mañana (8:30 a.m.) y las tres y treinta minutos de la tarde (3:30 p.m.).

En fecha 21 de marzo de 2011, compareció ante este despacho la parte demandada en el juicio, ciudadana NOIRALITH M.S.A., debidamente asistida por la abogada Y.M.O., inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 61.910, y confirió poder apud acta a la referida abogada, configurándose de esa forma la citación tácita de la demandada.

Posteriormente mediante escrito de fecha 23 de marzo de 2011, la abogada Y.M.O., actuando con el carácter de apoderada judicial de la parte demandada en el presente juicio, procedió a dar contestación a la demanda, aceptando el hecho de haber celebrado un contrato de opción de compra - venta de inmueble con la ciudadana A.B.O., con relación al inmueble objeto del presente juicio, asimismo aceptó el hecho de haber recibido por parte de la demandante las cantidades de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) al momento de suscribir el aludido contrato, y en fecha posterior a la celebración del contrato la cantidad VEINTE MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 20.300,00).

Refiere igualmente que ambas parte llegaron a un acuerdo verbal en la cual la promitente vendedora podría habitar el inmueble objeto del contrato sin cancelar cánon de arrendamiento, siempre y cuando la ciudadana A.B.O. se encargara de cancelar los servicios públicos como agua, derecho de frente, energía eléctrica y el condominio, refiriendo la promitente compradora en el aludido acuerdo verbal que como se encargaría de cancelar los servicio, y por ende realizaría lo necesario para la obtención de las solvencias para hacer los trámites pertinentes de la Política habitacional.

Seguidamente procedió a negar, rechazar y contradecir todos y cada uno de los demás hechos alegados por la actora referente al cumplimiento de las obligaciones contractuales y el incumplimiento de la demandada en el otorgamiento de los requisitos para la tramitación del crédito habitacional, solicitando de este despacho dejar sin efecto incoada en su contra y que en virtud de haber transcurrido mas de dos (2) años desde la celebración del contrato, y el valor del inmueble se ha incrementado solicita se designe perito a los fines de determinar el valor actual del inmueble a los fines de fijar un nuevo precio a la negociación realizada.

Mediante escrito de fecha 29 de marzo de 2011, la abogada Y.M.O., en su condición de apoderada judicial de la parte demandada promovió los medios probatorios que pretende hacer valer en el presente juicio. Pruebas estas que fueron admitidas por este despacho en esa misma fecha.

En fecha 30 de marzo de 2011, compareció ante este despacho el abogado J.R.P., en su condición de apoderado judicial de la parte actora en el juicio y consignó escrito de promoción de pruebas el cual fue admitido en esa misma fecha, acordándose librar los oficios correspondientes a las pruebas de informes solicitadas.

Posteriormente, en fecha 31 de marzo de 2011, compareció nuevamente el abogado J.R.P., en su condición de apoderado judicial de la parte actora y promovió escrito complementario de pruebas las cuales fueron admitidas mediante auto de esa misma fecha.

Por auto de fecha 18 de mayo de 2011, el Tribunal procedió a suspender la presente causa, de conformidad con lo estipulado en la gaceta oficial No. 39.668, de fecha 06 de mayo de 2011, emanada de la Republica Bolivariana de Venezuela, en la cual fue publicado el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y Desocupación de Viviendas.

En fecha 04 de junio de 2012, el Tribunal en acatamiento al fallo dictado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en ponencia conjunta de fecha 01 de noviembre de 2011, expediente No. AA-C-2011-000146, procedió a reanudar la presente causa luego de la constancia en actas de la notificación practicada de la última de las partes.

Mediante diligencia de fecha 18 de diciembre de 2012, la parte demandada en el juicio consigno auto de inadmisibilidad de la acción emanada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda – Región Zulia, dándose a su vez por notificada tácitamente de la resolución dictada por este despacho en fecha 04 de junio de 2012.

Por diligencia de fecha 18 de febrero de 2013, suscrita por el abogado J.R.P., en su condición de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual solicitó copia certificada de los folios de interés del presente expediente, se dio por notificado tácitamente de la resolución dictada por este despacho en fecha 04 de junio de 2012.

III

DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

1. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

   1. - Copia certificada del documento de opción de compraventa, celebrado entre las ciudadanas NOIRALITH M.S.A. y A.B.O., en fecha 10 de junio de 2009, ante la Notaria Pública Tercera de Maracaibo, anotado bajo el No. 22, Tomo 52 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria, el cual riela desde el folio 05 al folio 10, marcado con la letra “A”. Dicho contrato versa sobre un inmueble constituido por una vivienda distinguida con el No. 9-48 y su parcela propia, distinguida con el numero Conjunto No. 9 (Los Olivitos) de la urbanización camino de la lagunita, II etapa, situada frente a la carretera que conduce de Maracaibo hacia La concepción, en el sector La Sibucara, entre calles 87C y avenida 1E, en Jurisdicción de la parroquia F.E.B., municipio Maracaibo del estado Zulia, al cual esta Sentenciadora le confiere valor probatorio, quedando de éste verificadas las obligaciones contractuales contraídas por cada una de las partes, derivadas del referido contrato de opción de compra venta. ASÍ SE DECIDE.-.

   2. - Copia simple del documento de compra del inmueble objeto del presente juicio por parte de la parte ciudadana NOIRALITH M.S.A., Protocolizado ante el Registro Público del Tercer Circuito del municipio Maracaibo del estado Zulia, en fecha 13 de mayo de 2009, quedando anotado bajo el No. 39, folio 231, tomo 25, así como la correspondiente hipoteca que recae sobre el mismo, el cual riela desde el folio 11 al folio 36, marcado con la letra “B”. A este documento público esta Sentenciadora le confiere valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, por no haber sido impugnado por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente, en consecuencia, queda demostrado el derecho de propiedad que posee la ciudadana NOIRALITH M.S.A. sobre el inmueble objeto de litigio, sin embargo, el inmueble en cuestión, posee una hipoteca de primer grado a favor del operador financiero Banco Mercantil; Banco Universal C.A, y a su vez la propietaria del inmueble fue beneficiaria del subsidio directo habitacional conforme lo establecido en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley del régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat. ASÍ SE DECIDE.

   3. - Original de justificativo de testigos evacuado ante la Notaria Pública Décima Primera, en fecha 13 de diciembre de 2010, respecto de las declaraciones de los ciudadanos BRINOLFO PUCHE AZUAJE, portador de la cédula de identidad No. V-13.623.682, MAXULA SANDREA VILLALOBOS, portadora de la cédula de identidad No. V-415.654 y JENNYS O.D.P., portadora de la cédula de identidad No. V-12.804.861, el cual riela desde el folio 37 al folio 43. En lo que refiere a las referidas declaraciones esta Sentenciadora aún cuando no fueron impugnados por la contraparte, no le confiere valor probatorio en virtud de que dichos testigos al no ser evacuados en la sede de éste despacho, no se le permitió a la contraparte el control de la prueba, ni tampoco el contradictorio, motivo por el cual los mismos debieron haber sido ratificados en el presente juicio mediante prueba testimonial. ASÍ SE DECIDE.-

   4. - Solicitud de Inspección Judicial signada con el No. 1382, evacuada por el Juzgado Primero de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción judicial del Estado Zulia, en fecha 08 de diciembre de 2010, la cual riela desde el folio 44 al folio 70. Esta Sentenciadora le confiere valor probatorio, en consecuencia, queda claramente probado de la referida inspección judicial las condiciones de habitabilidad en las cuales se encuentra el inmueble objeto del juicio, así como que el mismo se encuentra en posesión de la parte actora. ASÍ SE DECIDE.-

   5. - Copia certificada del acta de nacimiento de la niña M.V.A.B., levantada en fecha 15 de marzo de 2006, por el Registro Civil de la parroquia O.V., del municipio Maracaibo del estado Zulia, la cual riela al folio 72. A este documento público esta Sentenciadora no le confiere valor probatorio, por cuanta nada aporta a los fines de dilucidar la controversia aquí tramitada. ASÍ SE DECIDE.

   6. - Copia simple de dos (2) depósitos bancarios signados con los Nos. 661878665 y 661878664, emanados del Banco Mercantil, los cuales rielan al folio 73. A estos documentos privados esta sentenciadora no les confiere valor probatorio por cuanto es una documental emanada de un tercero que no es parte del juicio por lo tanto debió ser ratificada por éste, aunado a que dicha copia es ilegible, no pudiendo determinarse a nombre de quien fue realizada el pago indicado, y tampoco fue indicado como medio probatorio en el libelo, no pudiéndose determinar el objeto con la cual fue promovida la misma. ASÍ SE DECIDE.-

   7. - Copia simple del certificado de nacimiento de la niña S.A.A.B., de fecha 02 de diciembre de 2009, levantada en el Centro Medico La Limpia, el cual riela a los folios 74 y 75. Esta Sentenciadora no le confiere valor probatorio, por cuanta nada aporta a los fines de dilucidar la controversia aquí tramitada. ASÍ SE DECIDE.-

   8. - Original de tres (3) recibos de pago, signados con los Nos. 2544,3942 y 4939 de fechas 12-06-10, 24-08-10, 13-11-10 y 09-03-2011, respectivamente, emanados de la Administradora C.D.L.L C.A (Rif: J-29593827), los cuales rielan desde el folio 76 al folio 78; Original de recibo No. 000496 de fecha 29-03-2011 emanado del Condominio Junta Administrativa Particular, Conjunto 09 Los Olivitos, el cual riela al folio 111; y comunicación de fecha 29-03-2010 emanada por la Administradora C.D.L.L C.A (Rif: J-29593827), la cual riela al folio 110. Esta sentenciadora al adminicular las documentales descritas con la prueba de informes solicitada por la parte actora y evacuada mediante oficio No. 225-2011 de fecha 30 de marzo de 2011, de la cual consta resulta al folio 144 mediante comunicación del 26-04-2011, se les confiere valor probatorio, quedando demostrado que “la ciudadana A.B.O., portadora de la cédula de identidad No. 14.895.301(…) cancela puntualmente desde el mes de julio del 2009, las cuotas ordinarias y especiales de condominio correspondientes que se aprueban en la asamblea de la Junta de Condominio, del Conjunto Residencial 09 Los Olivitos, encontrándose plenamente solvente con dichas cuotas hasta el mes de Abril del 2011”, todo lo cual demuestra que la demandante se encuentra cumpliendo con el acuerdo verbal contraído con la promitente vendedora y también que la actora está habitando el inmueble objeto del presente juicio. ASÍ SE DECIDE.-

   9. - Estado de cuenta al 13-04-2010 emanado del Banco Mercantil, Banco Universal C.A, correspondiente a la ciudadana NOIRALITH M.S.A. en relación al crédito hipotecario No. 062984287, referente a la Casa No. 9-48, URB. CAMINO DE LA LAGUNITA 1RAETAPA, CONJ. N0.9 LOS OLIVITOS CARRET MCBO LA CONCEPCIÓN, SECT LA SIBUCARA CALLE 87C Y AV. 1E, EN JURISDICCIÓN DEL MUNICIPIO MARACAIBO ESTADO ZULIA, el cual riela al folio 79, marcado con la letra “K”. Esta Juzgadora no le confiere valor probatorio a la referida documental, por no haber sido ratificado en juicio por su firmante o en su defecto mediante prueba de informes dirigida al ente emisor. ASÍ SE DECIDE.-

   10. - Recibos de pagos de servicios públicos (Hidrolago e Imau), los cuales rielan desde el folio 112 al 115. Los anteriores medios probatorios fueron ratificados mediante prueba de informes, resultas las cuales fueron recibidas en fechas 12-04-2011, 27-04-2011 y 06-07-2011, a través de oficios números IMT-CJSP-323-11, s/n y 0746, emanados del Servicio Autónomo de Administración Tributaria (SAMAT), la empresa GESTIÓN DE CONDOMINIO C.A., e Hidrolago, los cuales rielan a los folios 134, 144 y 158, respectivamente, donde participan que el inmueble objeto del litigio se encuentra solvente en relación al pago de servicios públicos y condominio, sin embargo del oficio No. 0746 se observa que la ciudadana NOIRALITH M.S.A., cuenta con un monto deudor desde el mes de Marzo hasta el mes de Mayo de 2011, y por cuanto los mismos no fueron impugnados por la contraparte a lo largo del juicio, se les confiere valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-

   11. - Comunicación S/N de fecha 24-05-2012, correspondientes a las resultas de la prueba de informes solicitada por la parte actora a la entidad financiera BANESCO, BANCO UNIVERSAL C.A., la cual riela a los folios 161 y 162, en la cual la referida entidad financiera explana que el crédito hipotecario solicitado por la ciudadana A.B. se anuló en fecha 26-07-2010 por cuanto la referida ciudadana no había recibido por parte del Banavih la Carta de Reintegro de subsidio otorgado a la hoy prominente vendedora ciudadana NOIRALITH M.S.A. en el año 2009, desprendiéndose de ésta las razones por las cuales la sociedad mercantil BANESCO, BANCO UNIVERSAL C.A., no tramitó el préstamo para la compra del inmueble objeto de la controversia, por ello este Tribunal le otorga valor probatorio. ASÍ SE DECIDE.-

2. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

   1. - Copia simple de constancia de cédula catastral del inmueble objeto de la controversia, emanada en fecha 25-06-2009 por el Centro de Procesamiento Urbano del municipio Maracaibo del estado Zulia; la cual riela al folio 101, marcada con la letra “A”, observando ésta sentenciadora que el mismo no fue atacado por la contraparte, sin embargo, el mismo nada aporta para dilucidar la controversia, por lo que se desecha, no otorgándosele valor probatorio alguno. ASÍ SE DECIDE.-

   2. - Copia simple de constancia de nomenclatura del inmueble objeto de la controversia, emanada en fecha 19-06-2009 del Centro de Procesamiento Urbano del municipio Maracaibo del estado Zulia; la cual riela al folio 102, marcada con la letra “B”, observando ésta sentenciadora que el mismo no fue atacado por la contraparte, sin embargo, el mismo nada aporta para dilucidar la controversia, por lo que se desecha, no otorgándosele valor probatorio alguno. ASÍ SE DECIDE.-

   3. - Impresión donde se leen los nombres de los propietarios de las distintas viviendas que conforman el conjunto residencial Los Olivitos, conjuntamente con control de pago desde el mes de julio del año 2009 hasta el mes de octubre del año 2010, que riela desde el folio 103 hasta el folio 105, ambos inclusive, marcada con la letra “C”, de la anterior impresión no se evidencia ni firma ni sello en tinta húmeda de la supuesta persona de cual emana, y por cuanto el mismo no fue ratificado mediante prueba de informes de conformidad a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, éste Tribunal lo desecha, no otorgándosele valor probatorio alguno. ASÍ SE DECIDE.-

   4. - Copia simple de solicitud de trámite de cancelación de hipoteca de primer grado y venta de hipoteca de primer grado, la cual riela al folio 106, marcada con la letra “D”, observando éste Tribunal que en la misma se especifican los requisitos necesarios para protocolizar el documento de compraventa del inmueble objeto del litigio, por lo que se le otorga valor probatorio a los fines de demostrar los recaudos exigidos por la entidad bancaria para la tramitación del préstamo requerido para la adquisición de la vivienda a la parte demandada por parte de la ciudadana A.B.. ASÍ SE DECIDE.-

   IV

   PARTE MOTIVA

   Analizadas como han sido las pruebas aportadas por las partes, así como sus alegatos, este Tribunal, para decidir, pasa a realizar las siguientes observaciones:

   En primer lugar, es necesario transcribir las siguientes cláusulas del contrato de opción a compraventa suscrito por las partes, según consta de documento autenticado en fecha 10-07-2009 ante la Notaría Pública Tercera de Maracaibo bajo el No. 22, Tomo 52, en las cuales se estableció lo siguiente:

   SEGUNDA: El precio de venta del inmueble opcionado es la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 220.000,oo) los cuales serán cancelados por LA PROMINENTE COMPRADORA en el momento de la protocolización del Documento de Compra-Venta definitivo…TERCERA: El plazo de la presente opción de compra es de ciento veinte (120) días continuos, contados a partir de la fecha cierta del presente documento, cuyo plazo podrá ser prorrogado por un período de treinta (30) días, si ambas partes de mutuo acuerdo así lo convienen. CUARTA: LA PROMINENTE VENDEDORA se obliga a vender el inmueble descrito en la presente opción, con las correspondientes solvencias por concepto de servicio de agua, derecho de frente, luz, copia de documento de propiedad, copia de documento de condominio, cédula catastral, certificación de gravamen a diez (10) años, copia de cédula de identidad y de Rif actualizado y de otros aplicables. Igualmente se obliga a presentar Planilla de Notificación al Impuesto sobre la Renta o cualquier otro recaudo requerido por el Ministerio de Hacienda y en todo caso se obliga a hacer la tradición legal del inmueble vendido y a responderle del saneamiento legal, cumplidos como hayan sido los requisitos por las partes contratantes…

   .

   Del análisis realizado por ésta Operadora de Justicia al contrato de opción a compra venta suscrito por las partes, y en especial a las cláusulas antes transcritas de cuyo análisis concluyó que las partes contrajeron reciprocas obligaciones las cual son las siguientes: El precio de la venta era por DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 220.000,oo), respecto del objeto que se refería a la compra de un inmueble constituido por un casa destinada a vivienda distinguida con el No. 9-48 y su parcela propia, distinguida con el numero conjunto No. 9 (Los Olivitos) situada en la Urbanización Camino de la Lagunita, II etapa, situada frente a la carretera que conduce de Maracaibo hacia La Concepción, en el sector La Sibucara, entre calles 87C y avenida 1E, en jurisdicción de la parroquia F.E.B.d. municipio Maracaibo del estado Zulia. En cuanto al término fue previsto según la cláusula tercera establece que era de ciento veinte días (120), los cuales empezaron a contarse desde la fecha de autenticación del documento, es decir, desde el día 10-07-2009, hasta el 07-11-2009, en cuanto a la prórroga la referida cláusula señala la existencia de una (01) prórroga de treinta (30) días, en caso tal de que no se hubiese materializado la negociación, la cual transcurrió desde el día 08-11-2009 hasta el 08-12-2009.

   Referido esto, y antes de ahondar lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, es menester señalar lo preceptuado en los artículos correspondiente al Código Civil, que a continuación se transcriben:

   Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

   Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

   Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

   Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente”

   De la normativa antes transcrita, específicamente del artículo 1.167, se evidencian dos requisitos para que resulte procedente la acción de cumplimiento del contrato, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.

   Por lo que, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción propuesta en el presente caso, debe éste Órgano Jurisdiccional revisar la verificación o no de los referidos elementos:

   En relación al primer requisito, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen el contrato autenticado en fecha 10-07-2009 ante la Notaría Pública Tercera del municipio Maracaibo del estado Zulia bajo el No. 22, Tomo 52; el cual tiene como característica el ser una opción de compraventa. Existen notorias diferencias entre la opción y la venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que la segunda configura es un contrato definitivo, que genera una obligación de dar.

   La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial.

   Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002), “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. (Negritas y Subrayado del Tribunal)

   Entonces se tiene que, la opción de compraventa, es aquel acuerdo mediante el cual las partes tienen la potestad de decidir sobre la celebración o no de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. De lo cual coligen ciertos elementos, a saber: a) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; b) la determinación del objeto; c) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y d) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo fundamental, por muy breve que sea éste; y su finalidad tiene que ver con la naturaleza propia del contrato, pues mediante a él, la vinculación del concedente no es temporalmente ilimitada, pues sería el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.

   De lo antes escrito, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una pre-venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. En el caso bajo análisis, se observa que en el referido contrato, hubo acuerdo de voluntades en el objeto de la venta, en el precio y finalmente en la oportunidad de la tradición o entrega de lo vendido.

   En virtud de lo anterior, se tiene que la demandada tenía la obligación de entregar varios recaudos para la tramitación del préstamo bancario para la protocolización de la venta, entre estos la Carta de reintegro del Subsidio emanada del Banavih, donde se liberaba la hipoteca de primer grado que grava sobre el inmueble controvertido, para poder traspasar la propiedad del mismo mediante la elaboración y registro del documento definitivo de compraventa.

   Del mismo modo, en la opción de compraventa fue convenido entre las partes un lapso de duración preclusivo, por lo que a juicio de este Tribunal aplica el contenido del artículo 1.211 del Código Civil, que reza:

   El termino estipulado en las obligaciones difiere de la condición en que no se suspende la obligación, y sólo fija el momento de la ejecución o de la extinción de la misma.

   Referido lo anterior, y evidenciándose del instrumento objeto de la pretensión, que transcurrió íntegramente el plazo fijado para el cumplimiento de la obligación, sin que se evidenciara la materialización del contrato celebrado entre las partes, nacía el derecho de alguna de las partes de reclamar su cumplimiento o resolución. ASÍ SE ESTABLECE.-

   En otro orden de ideas, el código civil adjetivo establece:

   Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba” (Destacado del Tribunal).

   Es doctrina pacífica y reiterada, que las partes tienen la carga de la prueba de los hechos que la favorecen. Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reduce a la fórmula: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.

   El Código de Procedimiento Civil, distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, y donde el Juez tiene la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados. Al respecto, Henríquez La Roche, en su obra Teoría General de la Prueba, señala:

   … El peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra…

   “…La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que se sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal, o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: (DEVIS ECHANDÍA). Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en el artículo 506”. (Destacado del Tribunal)

   Esta Sentenciadora observa que la parte actora invocó como causa para solicitar el cumplimiento del contrato objeto del litigio, el incumplimiento de la parte demandada de la condición especial pactada en la cláusula sexta del contrato, más específicamente, la entrega de la totalidad de los recaudos necesarios para la tramitación del préstamo bancario y el registro y protocolización del documento de compraventa correspondiente, no existiendo en actas, medio de prueba que demuestre que efectivamente, la ciudadana NOIRALITH SOTO, haya cumplido con tal obligación, es decir, por lo que no se pudo protocolizar el documento de venta definitivo.

   Corolario de lo antes expuesto, y siguiendo lo estipulado en el artículo 1.160 del Código Civil, que señala que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan, no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas sus consecuencias, es por lo que forzosamente debe concluir este Juzgado que el incumplimiento de la obligación debe ser imputado a la parte demandada. ASI SE DECIDE.-

   En lo que refiere al pedimento realizado por la parte demandada ciudadana NOIRALITH SOTO relativo que al haber transcurrido más de dos (2) años desde la celebración del contrato con la ciudadana A.B., y el valor del inmueble se ha incrementado solicita se designe perito a los fines de determinar el valor actual del inmueble a los fines de fijar un nuevo precio a la negociación realizada, ésta Sentenciadora al determinar que el incumplimiento deviene de la parte demandada -vendedora al no hacer lo respectivos trámites ante el acreedor hipotecario y no haber cancelado el subsidio del cual fue beneficiaria para adquirir la vivienda que hoy es objeto de controversia, y por cuanto el precio pactado para la venta del inmueble habitacional fue la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 220.000,oo); mal podría fijarse un nuevo precio derivado de la obligación contraída por las partes, y mucho menos al ser una causa no imputable a la compradora ciudadana A.B., por cuanto se le estaría vulnerando el derecho constitucional a la adquisición de vivienda. ASI SE DECIDE.

   Finalmente por los motivos de hecho y de derecho señalados anteriormente éste Tribunal declara CON LUGAR la acción propuesta por la ciudadana A.B. contra la ciudadana NOIRALITH SOTO. ASÍ SE DECIDE.

   V

PARTE DISPOSITIVA

Por los fundamentos antes expuestos, este JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1. - CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRAVENTA intentó la ciudadana A.B. contra la ciudadana NOIRALITH SOTO ANGULO, plenamente identificadas en actas.

2. - SE ORDENA a la ciudadana NOIRALITH SOTO ANGULO, cancelar el reintegro del Subsidio otorgado por BANAVIH, para la liberación de la hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto del presente juicio.

   Para luego que la ciudadana A.B. cancele el monto restante del precio total pactado de la venta del inmueble, la ciudadana NOIRALITH SOTO ANGULO dentro del lapso de ejecución voluntaria, proceda a escriturar a nombre de la demandante, ciudadana A.B., y a protocolizar el documento de Compra-Venta del inmueble identificado de la siguiente manera: una vivienda distinguida con el No. 9-48 y su parcela propia, distinguida con el numero conjunto No. 9 (Los Olivitos) de la urbanización camino de la lagunita, II etapa, situada frente a la carretera que conduce de Maracaibo hacia La concepción, en el sector La Sibucara, entre calles 87C y avenida 1E, en jurisdicción de la parroquia F.E.B.d. municipio Maracaibo del estado Zulia, cuyos linderos y medidas se encuentran plenamente identificados en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro del municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 13 de mayo de 2009, anotado bajo el No. 39, folio 231, tomo 25, del protocolo de trascripción de ese año, asimismo quedó anotado bajo el No. 2009.882, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el No. 481.21.5.13.755 y correspondiente al libro de folio real del año 2009. Dicho inmueble pertenece a la demandada, ciudadana NOIRALITH SOTO ANGULO. Debiendo quedar establecido en el Contrato de Compra- Venta, que el precio del Inmueble antes identificado, es la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 220.000,oo).

   Se advierte que, si la parte demandada no diere cumplimiento a lo aquí ordenado, ésta sentencia constituirá el título de propiedad del mencionado inmueble, de conformidad con el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.

3. - SE CONDENA en costas procesales a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en el presente fallo, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

   PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE y NOTIFÍQUESE.-

   Déjese copia certificada de este fallo de conformidad con el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

   Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho de este Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, a los nueve (9) del mes de agosto del año dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

   Abg. A.E.C.

   JUEZA TEMPORAL

   LA SECRETARIA,

   Abg. V.A.R.

   Siendo las tres y quince minutos de la tarde (03:15 p.m.) se dictó y publicó el fallo que antecede bajo el No. 348-2013.-

   LA SECRETARIA,

   Exp.: 7598

   AEC