Decisión nº PJ0192010000015 de Juzgado Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil, Agrario y Transito sede en Ciudad Bolivar de Bolivar (Extensión Ciudad Bolivar), de 21 de Enero de 2010

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y T.D.P.C. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR.- JURISDICCION CIVIL.-

ASUNTO: FP02-R-2009-000320

Llegan estas actuaciones a este Tribunal en fecha 16 de diciembre de 2009, provenientes del Juzgado Tercero del Municipio Heres de este Circuito Judicial, constante de ciento cuarenta y cuatro (144) folios útiles por apelación interpuesta por la parte demandada de la sentencia dictada por el mencionado Tribunal en fecha 26 de noviembre de 2009, en el juicio de Desalojo interpuesto por A.S.G., representada por los abogados B.R. y J.H.R.T. contra Ivettes J.C.S., representada por los abogados A.S.V. y R.P.d.V..

Alega el apoderado actor en su escrito de demanda lo siguiente:

Que estableció verbalmente desde hace aproximadamente 11 años con la ciudadana Ivettes J.C.S. una relación arrendaticia sobre un inmueble su propiedad, ubicado en el sector 3, vereda 24, casa Nº 8 de la Urbanización El Perú de esta ciudad, estableciéndose un canon mensual de arrendamiento de ciento cinco bolívares (Bs. 105), el cual para la fecha de la presentación de la demanda estaba estipulado en la suma de doscientos bolívares (Bs. 200) pagaderos por mensualidades vencidas.

Afirma que en el mes de marzo de 2008, al momento de recibir el canon de arrendamiento le comunicó a la arrendataria que necesitaba el inmueble para ocuparlo por tratarse de la única vivienda que posee y durante los años en que ha durado el arrendamiento ha vivido con su hermana, pero como está sometida a diálisis por problemas renales, debe mudarse del lugar donde actualmente esta viviendo, pidiéndole de mutuo acuerdo fijaran un plazo que prudencialmente estimó en seis meses contados a partir del 5 de abril de 2008 hasta el 5 de septiembre de ese mismo año.

Indica que en respuesta a su solicitud verbal, la arrendataria procedió a suspender los pagos del canon de arrendamiento, negándose a recibirla en su casa; por lo que ante esta circunstancia, agotada la vía conciliatoria pasados casi 12 meses sin percibir pago alguno, ni respuesta concreta sobre la desocupación, después de una serie de intentos conciliatorios infructuosos que hicieron sus hijas ante la arrendataria, acudió a la División de Asesoría Jurídica e Inquilinaria de la Alcaldía del Municipio Heres de Ciudad Bolívar, planteando su caso; procedieron a citar a la arrendataria, y en fecha 12 de marzo de 2009, celebraran un acta convenio donde la ciudadana Arrendadora asistió conducida por la Arrendataria, quien en todo momento estuvo asistida de su abogada, con la desventaja que ahora tiene casi 80 años de edad y ante el temor de que si no firmaba el acuerdo perdería su casa, aceptó las leoninas condiciones contenidas en esa acta Nº 014-2009 donde falseando la verdad, se dejó sentado que la arrendadora le había pedido la desocupación del inmueble a la arrendataria en fecha 05 de diciembre de 2008, cuando lo cierto que la desocupación la pidió el 5 de abril de 2008 cuando recibió el último pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 2008 de manos de la arrendataria, donde le pidió además la entrega del inmueble para dentro de los seis meses siguientes, es decir, para el 5 de marzo de 2008.

Aduce que las consignaciones arrendaticias de los meses de abril y mayo de 2008 fueron consignadas directamente por ante el Juzgado Tercero de Municipio y desde entonces la Arrendataria no había tenido ningún trato o comunicación con la arrendadora, haciendo las consignaciones a su antojo extemporáneamente y procediendo a manipular y amedrentar a su antojo a la arrendadora.

Afirma que en la referida acta convenio se le otorga a la arrendataria una prórroga por tres años a su conveniencia, contados a partir del 5 de diciembre de 2008, fecha esta que a su decir fue notificada.

Dice que hasta la fecha de presentación de la demanda, la arrendataria adeuda por cánones insolutos la suma de tres mil bolívares fuertes (Bs. 3.000) por concepto de cánones de arrendamientos por mensualidades vencidas a razón de bolívares doscientos (Bs. 200) por cada mes, habiendo dejado de pagar dieciséis (16) meses continuos de arrendamiento.

Que demanda a la ciudadana Ivettes J.C.S., para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: Primero: En que el contrato verbal entre ambas se efectuó sin determinación de tiempo. Segundo: En que por consecuencia de la falta de pago temporánea de los cánones de arrendamiento, que debió pagar en cumplimiento de su obligación como arrendataria, está incursa en las causales de desalojo del inmueble previstas en el artículo 34 literal “a” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia se demanda la ejecución voluntaria o forzosa del desalojo del inmueble y la entrega inmediata del mismo a su propietaria arrendadora en perfectas condiciones de mantenimientos y conservación. Tercero: Que demanda el desalojo por los daños y perjuicios causados, demanda el pago de los cánones de arrendamiento insolutos de los meses vencidos de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2008 y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009 a razón de doscientos bolívares fuertes (Bs. 200) por cada mes vencido, así como los que se sigan venciendo hasta que le sea entregado el inmueble.

El día 29 de julio de 2009 se admitió la demanda y se emplazó a la parte demandada ciudadana Ivettes J.C.S., para que compareciera al segundo (2°) día de despacho siguiente después de citada, a fin de que diera contestación a la demanda.

El día veintiséis (26) de noviembre de 2009, el Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, dictó sentencia, mediante la cual declaró sin lugar las cuestiones previas de prohibición de la ley de admitir la acción propuesta y de cosa juzgada opuesta por la parte demandada y parcialmente con lugar la demanda de desalojo intentada por la ciudadana A.S.G..

El día 10 de diciembre de 2009, mediante diligencia, la ciudadana R.P., en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, apeló de la decisión dictada en fecha veintiséis (26) de noviembre de 2009. Y en fecha catorce (14) de diciembre de 2009 el tribunal de origen mediante auto que corre inserto al folio 142 oyó la apelación en Ambos efectos y ordenó la remisión de dicho expediente a la URDD., para su distribución.-

El día 17 de diciembre de 2009, mediante auto, este Tribunal fijo el décimo día de despacho siguiente para dictar sentencia de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.-

ARGUMENTOS DE LA DECISION

Luego de efectuado el estudio de las actas que conforman el presente expediente identificado con el código FP02-R-2009-000320 (nomenclatura de este Tribunal) pasa el juzgador a dictar sentencia con fundamento en las siguientes consideraciones previas:

El 26 de noviembre de 2009 el Juzgado 3º del Municipio Heres dictó sentencia definitiva declarando parcialmente con lugar la demanda por desalojo interpuesta por A.S.G. contra Ivettes J.C. y condenó a la demandada a desalojar el inmueble descrito en la parte narrativa de esta decisión, a pagar la suma de dos mil seiscientos Bolívares por concepto de cánones insolutos correspondientes al periodo comprendido entre junio y diciembre de 2008 y enero a junio de 2009 y un mil Bolívares por concepto de pensiones del arrendamiento insolutas correspondientes al lapso que va desde julio de 2009 hasta noviembre de ese mismo año.

El demandante dice haber mantenido un relación arrendaticia verbal desde hace once años con la ciudadana Ivettes J.C.S. cuyo objeto es un inmueble ubicado en el sector 3, vereda 24, casa nº 8 de la urbanización El Perú de Ciudad Bolívar. Afirmó que el último canon mensual fue pactado en la suma de doscientos Bolívares.

Alega que en marzo de 2008 notificó a la arrendataria que necesitaba ocupar el inmueble y desde esa misma fecha la demandada suspendió el pago del arrendamiento y se negó a recibirla.

Aduce que la arrendataria procedió a efectuar la consignación de las pensiones directamente ante un Tribunal de Municipio, pero que lo ha hecho a su antojo y extemporáneamente.

Alega que fue conducida por la inquilina a la División de Asesoría Jurídica de la Alcaldía del Municipio Heres en donde falseando la verdad suscribieron un acta convenio el 19 de marzo de 2009 distinguida con el Nº 014-2009 en la que se hizo constar que la propietaria pidió el desalojo el 5/12/2008; que en esa acta convenio se otorgó a la arrendataria una prórroga por tres años.

Citada la parte demandada compareció oportunamente a contradecir la pretensión de desalojo plateando como defensas previas: a) la prohibición de la Ley de admitir la acción; b) la cosa juzgada. En lo que respecta al mérito planteó el pago y la extinción de la relación arrendaticia. Rechazó la suma indicada en el libelo como pensión del arrendamiento afirmando que el canon establecido es de BsF. 35.000 y no BsF. 105.000.

Rechazó que adeudara las mensualidades comprendidas entre marzo y diciembre de 2008 y enero a junio de 2009. Señaló que la causal invocada por su contraparte “…la ejecución voluntaria o forzosa del desalojo…” no aparece contemplada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Para decidir el Tribunal observa:

En primer lugar el Tribunal resolverá la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción. El apoderado de la demandada sostiene que la demandante no precisó los meses que supuestamente dejó de pagar su defendida y que no puede demandar como lo hizo la ejecución voluntaria o forzosa del desalojo sin que antes existiera un juicio previo en el cual se hubiera dictado un fallo contra el cual se hubieran agotado los recursos.

El Juzgador considera acertada la decisión del a quo que desestimó la supuesta prohibición de admitir la acción fundada en los alegatos arriba expresados. La demandada sí preciso las mensualidades que la inquilina habría dejado de pagar y prueba de ello es que en el capítulo segundo del petitorio expresamente demanda el pago de los cánones insolutos mencionando que son 16 los meses dejados de pagar en forma consecutiva: marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2008.

Además, en el parágrafo primero del petitorio indica que la demandada se encuentra incursa en la causal prevista en la letra “a” del artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por ello demanda la ejecución voluntaria o forzosa del desalojo. Con este pedimento claramente esta especificando la causal del desalojo y, por supuesto, que si el desalojo no se efectúa de manera voluntaria debe procederse forzosamente lo que no debe sorprender a los coapoderados de la demandada ya que, precisamente, ese es el efecto de que se declare con la lugar la pretensión: que su defendida deba desalojar voluntaria o compulsivamente el inmueble arrendado.

Se desestima la pretendida prohibición legal de admitir la acción.

En cuanto a la cosa juzgada el Tribunal confirma la decisión del a quo. El acta convenio celebrada ante la autoridad municipal (Alcaldía) puso fin el jueves 2 de marzo de 2009 a la pretensión de la propietaria de desalojar a su inquilina para habitar ella misma el inmueble. En ese documento se concedió a la inquilina una prórroga de 3 años. El artículo 1717 del Código Civil establece que la transacción no pone fin sino a las diferencias que se hayan designado, sea que las partes hayan manifestado su intención por expresiones especiales o generales, sea que esta intención aparezca como una consecuencia necesaria de lo que se haya expresado.

Otorgar una prórroga del arrendamiento por tres años no apareja como una consecuencia necesaria la renuncia de la arrendadora a que se le paguen las mensualidades atrasadas y que se continúen pagando puntualmente los que se venzan en el futuro. Es posible dejar a la inquilina habitando la vivienda sin que se extingan por ello las pensiones insolutas. En vista que en el acta convenio nada se dice sobre el destino de esas mensualidades supuestamente no pagadas y debido a que la demandante denuncia también que su arrendataria dejó de pagar los cánones de abril, mayo y junio de 2009 (posteriores a la firma del acta convenio) es incuestionable que los efectos de esa pretendida transacción no extinguieron las diferencias relativas a la insolvencia de la demandada por cuyo motivo se desestima la cosa juzgada planteada en la contestación. Así se decide.

En lo que respeta al fondo se observa:

La demandada alega que ha pagado las mensualidades del arrendamiento y consigna para demostrarlo el expediente de consignaciones arrendaticias FP02-S-2008-003866 que comprueba que está solvente hasta octubre de 2009 porque ha pagado diecinueve mensualidades por un monto de tres mil ochocientos Bolívares a razón de doscientos Bolívares por cada mes.

En las copias certificadas del expediente se puede constatar que el 6 de junio de 2008 compareció ante un Juez de Municipio para consignar las pensiones de abril y mayo de 2008. En otro folio del expediente se puede observar que mediante planilla de depósito bancario de fecha 9 de enero de 2009 la arrendataria procedió a consignar el pago de los cánones comprendidos entre julio y diciembre (inclusive) de 2008.

El artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé que cuando el arrendador se rehúsa a recibir el pago de la pensión de arrendamiento la consignación debe hacerse dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Es obvio que la consignación de la pensión de abril de 2008 efectuada el 11 de junio de ese año y la consignación del pago de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 efectuado en enero de 2009 se hicieron tardíamente, después de vencido el plazo de 15 días previstos en la Ley, lo que hace ineficaces dichas consignaciones. Así se decide.

Asimismo, la consignación de enero y febrero de 2009 que hiciera la demandada el 16/4/2009 es tardía y no produce los efectos liberatorios que pregonan los coapoderados de la accionada. Así se decide.

La demandada admitió la existencia de la relación arrendaticia así como el canon pactado.

En el lapso probatorio la parte accionada promovió las siguientes:

El acta convenio Nº 014-2009 producida en copia certificada junto al libelo. Respecto de este documento el Juzgador comparte plenamente la conclusión del Juez a quo en cuanto a que la prórroga de un contrato a tiempo indeterminado perjudica la situación jurídica del arrendatario el cual no puede ser desalojado, sino cuando incurra en alguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La prórroga del arrendamiento, por el contrario, lo obliga a desocupar el inmueble en un fecha cierta a pesar de que cumpla con cada una de las obligaciones a su cargo.

Bajo ciertas condiciones sería admisible que el arrendatario insolvente acepte poner fin a la relación arrendaticia a tiempo indeterminado pagando las mensualidades atrasadas y pactando con el propietario un nuevo contrato a tiempo determinado. Este no fue el caso ya que el inquilino sin que nada se dijera respecto a la suerte de las pensiones insolutas aceptó una especie de transformación del arrendamiento que paso de una relación sin fecha de terminación a otra a tiempo determinado.

Expediente de consignaciones arrendaticias FP02-S-2008-003866. Este expediente ya fue analizado en párrafos anteriores concluyendo que el arrendatario consignó tardíamente las pensiones del arrendamiento.

Contrato de arrendamiento marcado G. Este instrumento es irrelevante por cuanto la demandada admitió la existencia del arrendamiento y su naturaleza indeterminada en lo que respecta a su terminación. Esta circunstancia conduce a que se desestime la supuesta prórroga legal por tratarse de una figura que opera en los contratos a tiempo determinado.

La planilla de depósito del mes de noviembre de 2009 es un medio de prueba irrelevante habida cuenta que si ya se estableció que la accionada consignó tardíamente unas mensualidades anteriores a noviembre de 2009 poco importa que compruebe haber pagado ese mes puesto que de todos modos procederá la acción de desalojo.

El testimonio de L.G., Sarays C.H. y F.E., quienes fueron promovidas para demostrar la honestidad, responsabilidad y puntualidad de la demandada, es un medio de prueba manifiestamente ilegal en vista que el expediente de consignaciones arrendaticias como especie de la prueba documental está protegida en su eficacia probatoria por el artículo 1387 del Código Civil que prohíbe la promoción de testigos para probar lo contrario a lo contenido en documentos públicos o privados. En consecuencia, la consignación tardía de la que d.f. las actas del expediente llevado por el Juzgado 3º del Municipio Heres no puede ser desvirtuada por lo que declaren unos testigos.

Pruebas ofrecidas por la parte demandante.

En un escrito de 28 de septiembre de 2009 el apoderado de la parte actora promovió las siguientes:

El expediente de consignaciones arrendaticias el cual ya ha sido suficientemente a.e.e.d..

Un documento anexado a la demanda, folios 9-12, con el cual pretende demostrar su condición de propietario del inmueble. Este es un hecho no controvertido porque en este proceso no se discute la tutela del derecho de propiedad sin o la continuación de un arrendamiento.

Como acertadamente lo sostuvo el Juez de Municipio el pago de la pensión de marzo de 2008 no procede ya que en la demanda el actor admitió (reverso del folio 2, renglones 23 y 24) haber recibido el pago de ese mes. En lo que no está de acuerdo este Jurisdicente es en la conclusión a la que arriba el Juez de Municipio al afirmar que la consignación de las pensiones de abril y mayo realizadas el 11 de junio de 2008 fueron realizadas dentro del lapso establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios puesto que en tal caso sólo sería tempestiva la consignación correspondiente a mayo de 2008.

En vista que la demandada no comprobó su solvencia durante el periodo mencionado en el libelo la pretensión de desalojo y pago de los cánones insolutos debe prosperar si bien parcialmente, pues se debe excluir el mes de marzo de 2008. Así se decide.

En lo que respecta a la corrección monetaria el Juzgador es del criterio que en materia de arrendamientos inmobiliarios no procede la aplicación de esta institución. Ello así, porque el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé en su artículo 27 la obligación del arrendatario de pagar intereses de mora por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, los cuales no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela. Esta es la única sanción establecida en la Ley contra el inquilino que incurre en mora por lo que no es posible agravar la situación del arrendatario obligándolo a pagar las pensiones de arrendamientos actualizadas al valor de la moneda en la fecha de la ejecución. En este punto, por tanto se modificará la decisión del Juez de Municipio.

DECISION

En fuerza de los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación intentado por la ciudadana R.P., en representación de la parte accionada Ivettes J.C., contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar en fecha veintiséis (26) de noviembre de 2009. En consecuencia, se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por desalojo interpuesta por A.S.G. contra Ivettes J.C. y se condena a la parte demandada a: Primero: Al desalojo del inmueble ubicado en el sector 3, vereda 24, casa 8 de la Urbanización El Perú de esta ciudad, propiedad de la parte actora debiendo entregar el inmueble a la parte actora. Segundo: Al pago de la cantidad de dos mil seiscientos bolívares (Bs. 2.600) por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2008 y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2009 (13 meses), a razón de doscientos bolívares (Bs. 200) por cada mes vencido. Tercero: Al pago de la cantidad de mil bolívares (Bs. 1.000) por concepto de los cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2009 (5 meses), a razón de doscientos bolívares (Bs. 200) por cada mes vencido. Cuarto: Al pago de las pensiones que se sigan venciendo hasta que se produzca la entrega del inmueble.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y oportunamente devuélvase el expediente a su Tribunal de origen.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y T.d.P.C. de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los veintiún días del mes de enero del año dos mil diez. Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación.-

El Juez,

Abg. M.A.C.

La Secretaria,

Abg. S.C.

En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las diez y cuatro de la mañana (10:04 a.m.).-

La Secretaria,

Abg. S.C.

MAC/editsira.-

Resolución Nº PJ0192010000015.-