Decisión de Juzgado Tercero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 9 de Noviembre de 2009

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, Nueve (09) de Noviembre de Dos Mil Nueve (2009)

199º y 150º

ASUNTO: AP11-R-2009-000442

Vistos

sin Informes de las partes.

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: Ciudadano A.A., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-6.363.197.

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos L.P.M., G.J.M.G., L.G.G. y M.B.S., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 65.600, 70.406, 74.882 y 133.186, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano R.C.D., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V-4.445.058.

APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadanos P.J.C.R. y T.E.S., abogados en ejercicio e inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Números 14.508 y 77.378, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

DE LA RELACIÓN SUCINTA DE LOS HECHOS

Le corresponde a este Tribunal de Alzada conocer del recurso de apelación intentado por la representación judicial del ciudadano R.C.D., contra la sentencia dictada por el Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 03 de Agosto de 2009, que declaró CON LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada en su contra por la representación judicial del ciudadano A.A., para dar por terminada una relación arrendaticia regida por el contrato de arrendamiento suscrito originalmente en fecha 03 de Octubre de 2005, sobre un bien inmueble constituido por un Apartamento distinguido con el Número 23, situado en el Piso 2 del Edificio Columbus, ubicado en la Urbina, Manzana C-10, Zona 4, intersección de las Calles 15-13, Jurisdicción del Municipio Petare, Distrito Sucre del Estado Miranda.

La referida apelación fue ejercida en fecha 04 de Agosto de 2009, cuyo recurso fue oído en ambos efectos por el Tribunal A Quo el día 11 de dicho mes y año. En esa misma fecha dicha representación judicial consignó escrito fundamentando el cuestionamiento ejercido, por lo que remitió las actuaciones a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, donde, en virtud del sorteo realizado, se asignó su conocimiento a este Órgano Jurisdiccional, que lo recibió en fecha 18 de Septiembre de 2009 y en fecha 23 de Octubre de 2009, previa corrección de la foliatura por parte del Juzgado de la causa, fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia, y estando en la oportunidad para ello, pasa a resolver la presente controversia, y al respecto observa:

DE LAS MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Constituye principio cardinal en materia procesal, aquel conforme al cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos que no fuesen demostrados conforme al Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, lo que significa que él está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial, está circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la misma, debiendo en consecuencia atenerse a sus dichos para decidir conforme el Ordinal 5° del Artículo 243 eiusdem, quedando de esta manera trabada la litis; razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

A tales efectos establece el Código Civil, lo que textualmente se transcribe a continuación:

Artículo 4.- A la Ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador...

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Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la ejecución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

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Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación

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Artículo 1.579.- El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla...

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Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…

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Artículo 509.- Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ellas

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Artículo 510.- Los Jueces apreciarán los indicios que resulten de autos en su conjunto, teniendo en consideración su gravedad, concordancia y convergencia entre sí, y en relación con las demás pruebas de autos

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Y por último pauta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que:

Artículo 7.- Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos

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Artículo 33.- Las demandas por … cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento… y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía

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Artículo 94.- El presente Decreto-Ley entrará en vigencia el primero (1º) de enero del año 2000

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Verificadas como han sido las distintas etapas previstas para este tipo de procedimiento, y analizada la normativa que lo rige, es menester para este Órgano Jurisdiccional explanar los términos en que ha quedado planteada la controversia, y de acuerdo a ello resolverá el mérito de la causa conforme lo alegado y probado en autos, de la siguiente manera:

DE LOS ALEGATOS DE FONDO

Tal y como se desprende del petitorio del escrito libelar, los abogados de la parte accionante, ciudadano A.A. en su carácter de arrendador, pretenden el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito desde el día 03 de Octubre de 2005, con el ciudadano R.C.D., en su carácter de arrendatario, sobre el bien inmueble de autos identificado Ut Supra, por cuanto la misma ha sido incumplida en virtud de haberse vencido su término de duración sin que haya entregado el mismo.

Fundamentan la presente acción en los Artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y en el Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, así como en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.169, 1.264 y 1.594 del Código Civil. Piden decretar medida de secuestro sobre el inmueble arrendado y por último la declaratoria con lugar en la definitiva.

DE LAS DEFENSAS OPUESTAS

Por su parte, los abogados del ciudadano R.C.D., en la oportunidad de contestar la demanda incoada en su contra, admitieron la existencia del contrato, su prórroga convencional y el disfrute de la prórroga legal.

En cuanto al fondo negaron, rechazaron y contradijeron la demanda en todas y cada una de sus partes al considerar que en la Cláusula Segunda del contrato inicial los contratantes acordaron efectuar el pago del alquiler en la cuenta corriente N° 0130130200001000061 del Banco Industrial de Venezuela a nombre del arrendador y que posteriormente acordaron que tales depósitos se realizaran en la cuenta corriente N° 01050077081077457537 del Banco Mercantil, cuyo titular es el arrendador, donde su representado venía realizando los pagos inclusive durante la prórroga legal, y que sin embargo luego de haber finalizado esta, él siguió depositando los cánones que se siguieron venciendo a partir del mes de Octubre de 2008 hasta Abril de 2009, según depósitos bancarios que trajo a los autos y que fueran aceptados por el arrendador ya que el mismo procedió a retirarlos, concluyendo en que por ello el contrato se indeterminó, y por tanto la demanda debe declararse sin lugar.

Planteada como ha sido la controversia, es menester pasar a a.l.d.p. de fondo opuesta por la representación demandada, y al respecto observa:

DE LA CALIFICACIÓN CONTRACTUAL

Evidencia este Juzgado que, por mandato del Artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe establecer previamente el inicio, la temporalidad y la vigencia de la relación arrendaticia bajo estudio, a los fines de garantizar los derechos del arrendatario, ya que la representación de él indicó en autos que el vínculo contractual opuesto se indeterminó por cuanto al vencimiento de la prórroga legal el arrendatario siguió ocupando el inmueble, depositando el canon de alquiler y el arrendador siguió cobrando el precio; todo ello con base al principio Iura Novit Curia, establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia RC Nº 00-376, de fecha 30 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi, del cual se desprende la potestad que tiene el Juez de verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración, y al respecto observa:

La representación de la parte demandada alegó que la relación locativa bajo estudio tuvo una prórroga legal de un (1) año, y que el arrendador y el arrendatario acordaron que el pago del alquiler se realizara en la cuenta corriente N° 01050077081077457537 del Banco Mercantil, cuyo titular es el arrendador, donde su representado venía realizando los pagos desde el mes de Marzo de 2007 hasta el mes de Octubre de 2008 cuando terminó la prórroga legal, y que sin embargo luego de haber finalizado esta, él siguió depositando los cánones que se siguieron venciendo a partir del mes de Octubre de 2008 hasta Abril de 2009, según depósitos bancarios que trajo a los autos y que fueran aceptados por el arrendador ya que el mismo procedió a retirarlos, concluyendo en que por ello el contrato se indeterminó, y por tanto la demanda debe declararse sin lugar, de lo cual el Tribunal observa:

A los folios 6 al 9 marcado con la letra “A” riela poder que otorgó el ciudadano A.A. en fecha 03 de Marzo de 2009, L.P.M., G.J.M.G., L.G.G. y M.B.S., ante la Oficina de Registro Público con Función Notarial de los Municipios Autónomos Píritu y San J.d.C.d.E.A., bajo el N° 39, Tomo V de los libros de autenticaciones, y por cuanto no fue cuestionado en modo alguno en su oportunidad legal, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con los Artículos 150, 151 y 154 del Código Procesal Adjetivo, en armonía con los Artículos 1.357, 1.360 y 1.363 del Código Civil, y tiene como cierta la representación que ejercen los mandatarios en nombre de su poderdante, y así se decide.

Los abogados actores consignaron cursante a los folios 10 al 15 del expediente marcado con la Letra “B” contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 32, Tomo 57 de los libros respectivos, relativo al bien inmueble de autos identificado Ut Supra, suscrito el día 03 de Octubre de 2005, entre el ciudadano A.A. en su carácter de arrendador, y el ciudadano R.C.D., en su carácter de arrendatario, con un canon de alquiler por la cantidad hoy equivalente de Mil Quinientos Bolívares (Bs.F 1.500,00) pagadero por anualidad adelantada; por el lapso de un (1) año fijo sin prórroga contado a partir del día 03 de Octubre de 2005 hasta el día 03 de Octubre de 2006, cuyo retardo en la entrega obliga al arrendatario a pagar al arrendador la cantidad de Cien Bolívares (Bs.F 100,00) diarios por concepto de cláusula penal, según sus Cláusulas Primera, Segunda y Tercera; el cual fue opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar. Al cual se le adminicula el contrato privado suscrito entre las mencionadas partes, sobre el mismo inmueble, con el mismo canon de alquiler de Mil Quinientos Bolívares (Bs.F 1.500,00) pagadero por mensualidades adelantadas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, en la cuenta corriente N° 0130130200001000061 del Banco Industrial de Venezuela a nombre del arrendador, con un lapso de duración de un año contado desde la firma, a saber, 03 de Octubre de 2006 hasta el día 03 de Octubre de 2007, prorrogable previa notificación por escrito, cursante a los folios 16 al 19 del expediente marcado con la letra “C”.

Del mismo modo acompañan al folio 20 del expediente marcado con la letra “D” comunicación de fecha 25 de Agosto de 2007, enviada por el A.A. en su carácter de arrendador, al ciudadano R.C.D., en su condición de arrendatario, manifestándole que el contrato no le sería renovado y que a partir del vencimiento del mismo comenzaría a correr la prorroga legal de un (1) año.

Cursante a los folios 21 y 22 del expediente marcado con la letra “E” riela resultado de búsqueda vía página Web www.ClasificadosElÚniversal.com, relacionado con avisos publicitarios sobre el precio de los alquileres en la zona de la Urbanización La U.d.D.M.d.C., y en vista que esta prueba no ayuda a resolver el cumplimiento del contrato de alquiler bajo estudio se desecha del proceso, y así queda establecido.

Dicha representación judicial consignó cursante a los folios 38 al 41 copia fotostática del documento de compra venta protocolizado en fecha 27 de Marzo de 2003, ante la Oficina Subalterna del Primer circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda bajo el N° 17, Tomo 21, Protocolo Primero, a favor de su poderdante, y al no haber sido cuestionado en modo alguno, se valora conforme el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en armonía con los Artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, y aprecia que el bien de autos pertenece en propiedad al demandante, y así se decide.

Rielan a los folios 48 y 49 del expediente recibos de depósitos bancarios efectuados por el ciudadano R.C.D. en la cuenta corriente N° 0130130200001000061 del Banco Industrial de Venezuela, a favor del ciudadano A.A., por la cantidad de Mil Quinientos Bolívares (Bs.F 1.500,00) cada uno, durante los meses de Octubre a Diciembre de 2006, Enero y Febrero de 2007, los cuales se adminiculan con los recibos de depósitos bancarios que rielan a los folios 49 al 58 del expediente, efectuados por el primero de los nombrados en la cuenta corriente N° 01050077081077457537 del Banco Mercantil, a favor del segundo de los nombrados, por la cantidad de Mil Quinientos Bolívares (Bs.F 1.500,00) cada uno, durante los meses de Marzo a Diciembre de 2007, Enero a Diciembre de 2008 y de Enero a Abril de 2009, y a su vez se concatenan con las resultas de la prueba de informes emanada del Banco Mercantil, cursante a los folios 75 al 94 del expediente, donde se evidencian, específicamente, los movimientos relativos a los depósitos efectuados por el demandado, durante los meses de Octubre de 2008 a Abril de 2009, en fechas 27 de Noviembre, 20 de Diciembre de 2008, 30 de Enero, 21 de Febrero, 24 de Marzo y 21 de Abril de 2009, distinguidos con los Números 000000534156700, 000000534156701, 000000534156668, 000000581833136, 000000603443794 y 000000603443792, respectivamente, y a los débitos o retiros de los mismo que fueron realizados por el titular de la mencionada cuenta, a saber, el demandante.

Revisadas cuidadosamente como han sido las anteriores pruebas instrumentales el Tribunal les otorga valor probatorio de conformidad con lo pautado en los Artículos 12, 429, 507 y 510 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en los Artículos 1.357, 1.363, 1.371 y 1.374 del Código Civil, por no haber sido cuestionadas en forma alguna, y aprecia que la relación locataria bajo estudio por fuerza de la Ley debe computarse a partir del día 03 de Octubre de 2005 y que culminó el día 03 de Octubre de 2007, ya que a las actas procesales no cursa ningún tipo de prueba que demuestre en forma fehaciente que las partes contratantes hayan convenido en una nueva contratación escrita a su vencimiento; por lo que evidentemente queda demostrado en las actas procesales que la citada relación inquilinaria, en principio, se estipuló en el tiempo, en una forma clara, diáfana y concreta; perfectamente establecida de modo exacto, y así se decide.

De lo anterior, también entiende el Tribunal que una vez vencida la vigencia estipulada de la convención locativa anterior, operó en consecuencia la prórroga legal establecida en el Literal a) del Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en forma obligatoria para el arrendador y en forma potestativa para el arrendatario, por un lapso máximo de un (1) año, que inició el día 04 de Octubre de 2007 y venció el día 04 de Octubre de 2008, por cuanto la misma tuvo una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, ya que nada se demostró en contrario a los autos, y así se decide.

Igualmente infiere éste Juzgador que si bien es cierto que con la comunicación del desahucio y la determinación de la cláusula penal por la falta de entrega, se entiende que no se pretende continuar con la contratación inquilinaria, es cierto igualmente que al haber vencido la referida prórroga legal en fecha cierta, y que el arrendador consintió en que el inquilino continuara ocupando el inmueble alquilado al no demostrar en autos que manifestó su oposición a ese respecto en tiempo útil, aunado a que los depósitos bancarios efectuados en la cuenta particular N° 01050077081077457537 del Banco Mercantil que mantiene éste último, adquirieron certeza para demostrar los pagos, por cuanto quedaron convalidados por aceptación, independientemente que no hayan sido efectuados en la cuenta corriente N° 0130130200001000061 del Banco Industrial de Venezuela, acordada en el contrato, ya que ingresaron igualmente en su patrimonio sin ningún tipo de oposición ni objeción al respecto puesto que no probó que los rechazó, por el contrario en autos se demostró que utilizó los montos abonados a su favor por concepto de arrendamiento mediante retiros con posterioridad al vencimiento de la prórroga legal, tal como se desprende del estado de cuenta emanado de dicha entidad bancaria señalado Ut Supra, y así se decide.

Por lo anterior es inobjetable para este Órgano Jurisdiccional que dadas dichas circunstancias se produjo el efecto jurídico de la institución de la tácita reconducción contemplada en los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, ya que a partir del día 05 de Octubre de 2008, inclusive, el arrendatario continuó ocupando el inmueble y el arrendador cobrando el precio del alquiler, tomando en consideración que la acción intentada fue deducida por el Tribunal A Quo, en fecha 23 de Marzo de 2009, conforme se desprende del folio 23 de las actas procesales, es decir, más de cinco (5) meses después de haber finalizado la prórroga legal en comento, aunado al hecho cierto que tampoco demando aplicación de cláusula penal alguna por el incumplimiento en la entrega, por lo cual es inevitable calificar el contrato de arrendamiento de marras como un vínculo locativo sin determinación de tiempo, y así lo deja establecido este Órgano Jurisdiccional.

La anterior determinación se hace en atención el criterio establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia mediante sentencia dictada en fecha 20 de Diciembre de 2005, en el Expediente Nº 2005-000418 T05, con Ponencia de la Magistrada Isbelia P.d.C., cuyo extracto se transcribe parcialmente a continuación:

“…Ahora bien, el juzgador declara la existencia del pago con fundamento en las veintiocho (28) planillas de depósitos bancarios, por ello, el hecho de que en su fallo posteriormente haya considerado que el informe bancario permitía complementar la información, sólo con respecto a ocho (8) de esas planillas, no permite concluir por descarte, que las 20 planillas restantes carecen de pronunciamiento en cuanto a su valor por parte del juez. Por cuanto el juzgador fue claro al expresar que ese informe le sirvió para complementar la información con respecto a ocho (8) de las planillas, y no la totalidad de ellas. En efecto, la sentencia recurrida, en su parte motiva y dispositiva, expresa lo siguiente: “…Las planillas de depósito mediante las cuales pretende demostrar la parte demandada el pago, si bien no se corresponden literalmente a los instrumentos privados, pues técnicamente no son emanadas de la parte a quién se oponen ni están firmadas por ella, se asimilan a aquellos medios que ingresan al proceso por la vía de la prueba libre, a los cuales debe aplicárseles por analogía las normas relativas a la impugnación, pues de no ser impugnados en forma expresa, no se entienden atacados los medios. Ahora bien, por cuanto dichas planillas están dirigidas a probar el alegado hecho del pago como defensa, el actor podría en ejercicio del principio de contradicción atacar su validez, la causa, o no haber sido efectuado el pago en nombre de la persona jurídica demandada; (sic) sin embargo, nada esto ocurrió, por lo que el medio probatorio adquirió certeza para demostrar los pagos parciales que la demandada afirma haber realizado en cumplimiento del pago total del capital adeudado y de sus intereses de mora… Así las cosas, de la sumatoria de los montos depositados en la cuenta bancaria del demandante, se observa abonada a su favor la cantidad de cincuenta y seis millones de bolívares (Bs. 56.000.000,00)… …Omissis…- Además de las planillas de depósito, la parte demandada promovió otros medios para complementar la autenticidad y fidelidad de las mismas… …Omissis… De las resultas de la prueba de informes queda complementada la de ocho (8) de los veintiocho (28) depósitos que afirma haber efectuado la parte demandada (…) en la cuenta bancaria del demandante y así se deja establecido…”.

En cuanto a la oposición de las pruebas de la parte demandada que fuera invocada en fecha 02 de Junio de 2009, por la representación actora, el Tribunal la declara improcedente en derecho, en vista que tal medio de defensa por mandato de Ley tuvo que formularse antes de que estas fuesen admitidas en fecha 26 de Mayo de 2009, y así se decide.

También es oportuno destacar en el presente fallo Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, emitida mediante Sentencia de fecha 28 de Junio de 2005, con ponencia del Magistrado Francisco Carrasquero López, donde se dispuso lo que parcialmente se transcribe a continuación:

…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador...

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Calificado como ha sido el vínculo opuesto como instrumento fundamental de la pretensión libelar y con el que se dio origen al presente procedimiento, observa el Tribunal que en el petitorio del escrito de demanda, los abogados accionantes demandaron en forma expresa e inequívoca, como formalmente lo hicieron, al ciudadano R.C.D., en su carácter de arrendatario del inmueble de marras, para que conviniera o en su defecto sea condenado al cumplimiento del contrato de arrendamiento de marras por haber vencido la prórroga legal correspondiente, sin que hiciera la entrega material del inmueble alquilado, todo ello con fundamento, entre otras disposiciones, a las establecidas en el Artículo 1.167 del Código Civil, por el cual fue admitida la acción, en consonancia con los Artículos 33, 38 y 39 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que por tanto, en proceder a la entrega del mismo.

Sin embargo, conforme al último criterio jurisprudencial transcrito Ut Supra, solo podrá ser demandado el cumplimiento de un contrato de arrendamiento cuando la vigencia del mismo haya finalizado así como su respectiva prórroga legal si hubiere lugar a ella, y que no se haya hecho efectiva para tal fecha la entrega del bien alquilado, siempre y cuando tal cumplimiento sea interpuesto en tiempo hábil para ello, puesto que de lo contrario la acción sería contraria a derecho dada la naturaleza indeterminada que adquiere todo vínculo locativo si el arrendatario continúa en el inmueble y el arrendador cobrando el precio con posterioridad a la expiración del tiempo estimado.

En consideración a ello, este Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales pactadas por las partes, y por cuanto la materia arrendaticia está regulada por normas de orden público no derogables por convención privada, juzga que efectivamente, los apoderados judiciales de la parte accionante equivocaron la acción elegida, ya que por la propia naturaleza indeterminada que adquirió la relación arrendaticia inicial, es evidente que no puede probar los presupuestos procesales de cumplimiento de contrato pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil y en los Artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, y así se decide.

En este sentido, es necesario recalcar que el Artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, no sólo se refiere a la naturaleza instrumental simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado a cabo ante los Tribunales de la República, sino que además establece de manera clara y precisa que el fin primordial de éste, es garantizar a las partes y a todos los interesados en una determinada contención, que la tramitación de la misma y las decisiones que se dicten a los efectos de resolverla no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legítima pretensión en el asunto a resolver, tal como lo sostuvo el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada el día 04 de Noviembre de 2003, en el caso: Unidad Médico Nefrológica La Pastora C.A.,.

Desde tal perspectiva, el debido proceso, más que un conjunto de formas esenciales para el ejercicio del derecho a la defensa, conforme se desprende de las disposiciones consagradas en el Artículo 49 de la Carta Magna y en el Artículo 8 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, deviene, conforme al referido Artículo 257, un derecho sustantivo, regulador de las actuaciones y decisiones de los órganos jurisdiccionales en su misión constitucional de otorgar tutela efectiva a toda persona que vea amenazados o desconocidos sus derechos e intereses; en tal virtud, y en atención a los criterios de justicia y de razonabilidad señalados up supra, quien suscribe observa que los apoderados actores debieron demandar el desalojo del inmueble arrendado, de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, y no la acción de cumplimiento, bajo la creencia que el mismo se había extinguido a su vencimiento, sin haber tomado en consideración que había hecho uso de los alquileres que depositó el inquilino con posterioridad a tal vencimiento, según lo determinado anteriormente en este fallo, y así se decide formalmente.

Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los Artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia, y con vista a la prueba documental analizada y valorada, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar que la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término de la prórroga legal es improcedente por ser contraria a la ley, y la consecuencia legal de dicha situación es declarar con lugar la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, sin lugar la demanda y revocar el fallo recurrido, conforme los lineamientos expuestos en el presente fallo; lo cual quedará establecido en forma expresa en el dispositivo de este fallo, con arreglo al Ordinal 5° del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y así finalmente se decide.

DE LA DISPOSITIVA

En mérito de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte demanda contra la sentencia dictada en fecha 03 de Agosto de 2009, por el Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.

SEGUNDO

SIN LUGAR la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de la Prórroga Legal intentada por el ciudadano A.A., a través de sus abogados L.P.M., G.J.M.G. y M.B.S., contra el ciudadano R.C.D., representado por los abogados P.J.C.R. y T.E.S., por cuanto no es posible acudir a juicio bajo los presupuestos procesales pautados en el Artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con los Artículos 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y pretender el cumplimiento de un contrato que por el consentimiento tácito del arrendador se indeterminó con el transcurso del tiempo, ya que el arrendatario continuó en el inmueble y el arrendador cobrando el precio con posterioridad a la expiración del tiempo estimado; siendo ello evidentemente violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

TERCERO

Dada la naturaleza de la presente decisión se condena en las costas del recurso a la parte actora.

CUARTO

Queda revocado el fallo recurrido.

Regístrese, publíquese, incluso en la Página Web de este Tribunal, déjese la copia certificada a la cual hace referencia el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, y, en su oportunidad, devuélvase el Expediente al Tribunal A Quo.

Dada, firmada, sellada y publicada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los Nueve (09) días del mes de Noviembre del año Dos Mil Nueve (2009). Años 198° y 150°.

EL JUEZ

LA SECRETARIA,

JUAN CARLOS VARELA RAMOS

CAROLYN Y. BETHENCOURT CH.

En la misma fecha anterior, siendo las 12:49 p.m., previa las formalidades de Ley, se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA,

JCVR/CYBCh/PL-B.CA

ASUNTO: AP13-R-2009-000442

Materia Civil-Arrendamiento Inmobiliario

Cumplimiento por Vencimiento de Prórroga Legal