Decisión de Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmeron Acosta de Sucre, de 12 de Junio de 2008

República Bolivariana de Venezuela

En su Nombre

Tribunal Supremo de Justicia

Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.

del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre

Cumaná – Estado Sucre

S E N T E N C I A D E F I N I T I V A

LAS PARTES Y LA CAUSA

ACTOR: A.J.C.S., C.I.N° V-

8.424.340

APODERADO: C.G., I.P.S.A. N° 84.802.

DEMANDADO: J.M., C.I.N° V-14.596.293.

ABOGADO ASISTENTE: F.A.A.M.,

I.P.S.A. N° 16.703.

PRETENSIÓN: CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE

ENTREGAR INMUEBLE ARRENDADO POR

VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.

FECHA: 12 DE JUNIO DE 2008.

EXPEDIENTE: N° 08-4903.

N A R R A T I V A

LA DEMANDA

En fecha siete (7) de abril de dos mil ocho (2008), se admitió demanda contra J.M., mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° V-14.596.293, intentada por A.J.C.S., mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° V-8.424.340, asistido por el profesional del derecho, C.G., inscrito en el Instituto

de Previsión Social del Abogado bajo el N° 84.802.

La pretensión del actor fue:

EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR EL INMUEBLE ARRENDADO, POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL. Dicho inmueble está constituido por la casa distinguida con el N° 106, situada en la calle Sarmiento de Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre.

Expresa el actor que: “…firmamos (con el demandado) un contrato de arrendamiento en fecha 15 de enero del año 2007, en el mismo se incluyó y se fijó una prórroga de un año a partir de la firma del mencionado contrato tal como se menciona en la cláusula TERCERO”(sic).

Solicita el demandante que: “…en virtud del vencimiento del plazo acordado para la desocupación…es por lo que procedo a demandar como en efecto lo demando basándome en el artículo 39 (de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), con el fin de que el arrendatario…convenga en mis pedimentos de desocupación del inmueble y si es el caso de que se negare a ellos, sea condenado por este Tribunal,”.

LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En fecha veintitrés (23) de abril de dos mil ocho (2008), en oportunidad legal, el demandado asistido por el profesional del derecho F.A.A.M., mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 16.703, contestó la demanda de esta manera:

1. Opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de ilegitimidad del actor al atribuirse la representación de su señora madre, cuyo nombre no menciona, sin presentar el poder que lo acredita.

2. Alegó la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una condición o plazo pendiente, por “…la circunstancia que el pretendido arrendador, de manera extemporánea, por anticipada, “fijó” la terminación del contrato y conjuntamente, antes de finalizar el contrato, de manera escrita, fijó la prórroga legal como parte del lapso del contrato, es decir,

   confundió prórroga legal con lapso de duración contractual y los unió, cercenándome el derecho de disfrutar de la prórroga legal, por lo que el contrato venció el 15 de enero de 2008 y la prórroga debe vencer el 15 de enero de 2009, es decir, el contrato venció, pero el arrendamiento se extiende hasta esa última fecha por disposición de la misma Ley (artículo 38, literal b).”

3. Contestó el fondo de la demanda de la siguiente manera:

3. 1. Que fue sorprendido en su buena fe cuando suscribió el contrato de arrendamiento, porque pensó que había contratado con el propietario del inmueble.

3. 2. Solicita del Tribunal la interpretación del contrato en dos aspectos:

   1. Si el actor tenía cualidad para suscribir el contrato.

   2. La cláusula tercera del contrato.

4. Intentó reconvención por nulidad del contrato de arrendamiento,

   por vicio en el consentimiento del actor, al afirmar que era el propietario del inmueble.

   NO ADMISIÓN DE LA RECONVENCIÓN

   El veintitrés (23) de abril de dos mil ocho (2008), en oportunidad legal, el Tribunal no admitió la reconvención por cuanto en el proceso no se litiga sobre la propiedad del inmueble sino sobre su arrendamiento.

   MOTIVA

   VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DEL ACTOR

   Con el libelo de la demanda:

   1. El instrumento simplemente privado de fecha 15 de enero de

      2007, se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda, fijando un canon de arrendamiento de

      Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) mensuales, un plazo comprendido entre el 15 de enero de 2007 y el 15 de enero de 2008 y otras condiciones que serán analizadas en las consideraciones para decidir.

   2. La carta de fecha 15 de enero de 2008, dirigida por el actor al

      demandado, en la cual le notifica que el contrato de arrendamiento suscrito el día 15 de enero de 2007, venció el 15 de enero de 2008 y no será renovado, por lo que debe desocupar el inmueble en un lapso de quince (15) días, no se valora por cuanto no consta en autos que fuera recibida por el demandado.

   3. La carta de fecha 1° de febrero de 2008, dirigida por el actor al demandado, en la cual, por segunda vez le notifica, que el contrato de arrendamiento suscrito el día 15 de enero de 2007, venció el 15 de enero de 2008 y no será renovado, por lo que debe desocupar el inmueble en un lapso de quince (15) días, no se valora por cuanto no consta en autos que fuera recibida por el demandado.

      En el escrito de promoción de medios de pruebas:

   4. El instrumento simplemente privado de fecha 15 de enero de 2007, ya fue valorado en esta sentencia.

   5. Las cartas de fechas 15 de enero y 1° de febrero de 2008, ya fueron analizadas en esta sentencia.

   6. El instrumento simplemente privado de fecha 26 de julio de 2004, se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda, por el tiempo determinado de seis (6) meses, entre los días quince (15) de julio de dos mil cuatro (2004) y quince (15) de enero de dos mil cinco (2005), con un canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) mensuales.

   7. La copia certificada del instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, en Cumaná, Estado Sucre, en fecha 30 de noviembre de 2005, bajo el N° 49 del Tomo 123, se valora de conformidad con el artículo 1.361 del Código Civil, como prueba de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la demanda, por el tiempo determinado de seis (6) meses, entre los días quince (15) de septiembre de dos mil cinco (2005) y quince (15) de febrero de dos mil seis (2006), con el canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) mensuales.

   8. La copia certificada del instrumento autenticado en la Notaría

      Pública del Municipio Sucre, en Cumaná, Estado Sucre, en fecha 3 de agosto de 2006, bajo el N° 78 del Tomo 96, se valora de conformidad con el artículo 1.361 del Código Civil, como prueba de que el actor celebró con R.N., pareja del demandado, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la demanda, por el tiempo determinado de seis (6) meses, entre los días primero (1°) de junio y primero (1°) de diciembre dos mil seis (2006), con el canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) mensuales.

   9. El instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Sucre, en fecha 12 de febrero de 1988, bajo el N° 6, Tomo 5° del Protocolo Primero, se valora de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, como prueba de que el Instituto Nacional de la Vivienda le vendió a los herederos de S.J.C.R., el inmueble objeto de esta sentencia, aunque en el proceso no se litiga sobre dicha venta, sino sobre una relación arrendaticia.

   10. El instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 2 de septiembre de 1998, bajo el N° 46, Tomo 1° del Protocolo Primero, se valora de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, como prueba de que C.R.S.D.C. y Y.E.C.S. le vendieron al ciudadano A.J.C.S., los derechos de propiedad que tenían en el inmueble objeto de esta sentencia, aunque en el proceso no se litiga sobre dicha venta, sino sobre una relación arrendaticia.

   11. La correspondencia, de fecha 18 de marzo de 2004, de E.D.V.C.S. y S.L.C.S., se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que los nombrados hermanos CABELLO SERRA, autorizaron al actor para que los represente en todas las diligencias concernientes al arrendamiento del inmueble objeto de esta sentencia.

       VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DEL DEMANDADO

       En el escrito de promoción:

   1. Los recibos y comprobantes de la cancelación del servicio de agua a la empresa C.A. HIDROLÓGICA DEL CARIBE, no se valoran porque no

      guardan relación directa con el litigio.

   2. Los recibos y comprobantes de la cancelación del servicio de energía eléctrica a la empresa C.A. ELECTRICIDAD DE ORIENTE, no se valoran porque no guardan relación directa con el litigio.

   3. Los instrumentos de fechas 30 de noviembre de 2005, 3 de agosto de 2006 y 15 de enero de 2007, relativos al arrendamiento del inmueble, objeto de este juicio, ya fueron valorados en esta sentencia.

   4. La fotocopia de la partida de nacimiento de D.D.J., hija del demandado y su pareja, no se valora porque no guarda relación directa con el juicio.

   5. La fotocopia del escrito presentado ante este Tribunal, el día 7 de mayo de 2008, se valora de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que para esa fecha, se recibió dicho escrito, relativo a la consignación de la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 900,oo) por el pago de los cánones de arrendamiento, del inmueble objeto de esta sentencia, correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril de dos mil ocho (2008).

      OBSERVACIÓN A LOS ABOGADOS LITIGANTES SOBRE

      SU INTERVENCIÓN EN EL PROCEDIMIENTO

      Considera este sentenciador que es prudente recordar a los abogados litigantes, que deben ser precisos y puntuales en relación a los hechos alegados en el libelo de la demanda, los opuestos en la contestación y, consiguientemente, en la utilización apropiada de los medios probatorios que se correspondan con esos hechos, a.y.a.l. normas que los regulan, para coadyuvar a una justa sentencia. No en vano, los abogados forman parte del sistema de justicia, conforme al aparte último del artículo 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

      En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, señaló: “Finalmente, considera necesario la Sala hacer un llamado a las partes y a sus apoderados, para evitar el uso indebido de los medios de defensas, que por su exagerado formalismo tienden a retardar el curso normal del juicio, ello en atención a la aplicación concreta de los

      principios contenidos en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a los cuales: (...) “El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”; principios que obligan a realizar una nueva y progresiva interpretación de nuestro ordenamiento jurídico”.

      CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

      SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS

1. El demandado opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de ilegitimidad del actor al atribuirse la representación de su señora madre, cuyo nombre no menciona, sin presentar el poder que lo acredita.

   Considera este Tribunal que el actor no se atribuyó la representación de su señora madre que, como bien expresa el demandado, ni siquiera la nombra, porque el demandante procede única y exclusivamente en su propio nombre, como consta en autos.

   Por lo tanto, la cuestión previa opuesta es improcedente, y así se decide.

2. Alegó la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una condición o plazo pendiente, por “…la circunstancia que el pretendido arrendador, de manera extemporánea, por anticipada, “fijó” la terminación del contrato y conjuntamente, antes de finalizar el contrato, de manera escrita, fijó la prórroga legal como parte del lapso del contrato, es decir, confundió prórroga legal con lapso de duración contractual y los unió, cercenándome el derecho de disfrutar de la prórroga legal.

   Para este Juzgado el demandado no determinó cual era la condición o plazo pendiente en la cual fundamentó la cuestión previa que, como es lógico, debe referirse a disposiciones contractuales de condición o término no efectuadas. Por el contrario, los hechos que indicó como constitutivos de su alegato ya sucedieron, porque el contrato de marras, bien sea porque se haya celebrado un arrendamiento o se haya regulado una prórroga legal, no está pendiente, se venció el 15 de enero de 2008.

   Por lo tanto, al no guardar relación los hechos alegados para oponer

   la cuestión previa, con el contenido normativo del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta defensa es improcedente, y así se decide.

   DECISIÓN DEL FONDO DE LA DEMANDA

   Con fundamento en lo alegado y probado en autos, este Tribunal resuelve:

1. La defensa opuesta por el demandado, de que fue sorprendido en su buena fe cuando suscribió el contrato de arrendamiento de fecha quince (15) de enero de dos mil siete (2007), porque pensó que había contratado con el propietario del inmueble, no tiene ningún fundamento fáctico ni de derecho, porque la propiedad de un inmueble y un contrato de arrendamiento son supuestos distintos, con regulaciones legales propias. En cualquier caso, el demandado no probó como fue sorprendido en su buena fe para suscribir el contrato, y así se decide

2. Está probado en el expediente, que las partes, en fecha quince (15) de enero de dos mil siete (2007), celebraron un contrato de arrendamiento contenido dentro de los siguientes términos y condiciones:

2. 1. En el encabezamiento expresan que convinieron en celebrar, como en efecto celebraron, un contrato de arrendamiento.

2. 2. En la cláusula PRIMERA indican que el actor da en arrendamiento al demandado el inmueble objeto de esta sentencia, que será utilizado únicamente como vivienda unifamiliar.

2. 3. En la cláusula SEGUNDA establecen que el canon de arrendamiento mensual, es la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo).

2. 4. En la cláusula TERCERO determinan que la duración del contrato será entre el quince (15) de enero de dos mil siete (2007) y el quince (15) de enero de dos mil ocho (2008); y que la celebración del contrato “…se hace en virtud de la terminación relación arrendaticia en concordancia con el artículo 34 literales b,c,e,g y la prórroga legal según el artículo 38 literal b,…”.

2. 5. La cláusula CUARTA se refiere al depósito en garantía, por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs.300.000,oo), que el actor recibió

   del demandado.

2. 6. En la cláusula SÉPTIMO se acordó que el contrato se celebró INTUITO PERSONAE, por lo que el demandado no podía “…sub-arrendarlo, cederlo ni traspasarlo en forma alguna…sin haber obtenido previamente…autorización expresa del arrendador por escrito.”

2. 7. En la cláusula DÉCIMA se establecen las causales de resolución del contrato: “1.- La falta de pago de cualquier servicio señalado en la cláusula sexta. 2.- La falta de pago de una mensualidad. 3.- El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato y las establecidas por la ley.”

   Considera este Juzgado que el contrato celebrado entre las partes, el quince (15) de enero de dos mil siete (2007), es constitutivo de una relación arrendaticia; aun a pesar, de que el actor pudiera tener el deseo, la intención o la motivación de regular la prórroga legal.

   Obsérvese que las partes acuerdan celebrar un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de esta sentencia, para utilizarlo como vivienda familiar, que el actor recibe un depósito en garantía, el demandado no puede subarrendar, ceder o traspasar el contrato, y que se establecen causales de resolución. No hay duda alguna que, en la convención, está expresamente manifestada la voluntad de las partes de suscribir un contrato de arrendamiento.

   Además, la prórroga arrendaticia, como la disposición normativa lo expresa, es una prórroga legal, obligatoria para el arrendatario y potestativa para el arrendador, a tenor del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que señalar en el contrato que son las partes las que la acuerdan, es improcedente, porque la prórroga tiene su fundamento en la citada Ley y no en la voluntad de las partes, que no pueden regularla, salvo en relación a las variaciones del canon de arrendamiento, como lo establece el último aparte del artículo 38 ejusdem.

   En relación a la cláusula TERCERO del contrato, este Juzgado considera que no hay lógica en su redacción, porque no puede haber concordancia entre la determinación de la duración del contrato, por la terminación de la relación arrendaticia y los literales b, c, e y g del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la prórroga legal

   establecida en el artículo 38 ejusdem. El encabezamiento del artículo 34 de la Ley se refiere a las demandas de desalojo y en sus literales se establecen las causales de dichas demandas, por lo que se advierte que no existe relación entre los supuestos de hecho de esta norma y la determinación de la duración del contrato por la terminación de la relación arrendaticia. El encabezamiento del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece la prórroga legal y sus literales los lapsos máximos dependiendo de la duración de la relación arrendaticia, por lo que no existe relación directa entre la prórroga legal y la determinación de la duración del contrato de arrendamiento.

   Así pues, en la convención celebrada el día quince (15) de enero de dos mil siete (2007), las partes suscribieron un contrato de arrendamiento del inmueble objeto de este sentencia, en los términos y condiciones expresados, y así se decide.

   DISPOSITIVA

   Por lo tanto, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y C.S.A. DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

1. SIN LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de ilegitimidad del actor al atribuirse la representación de su señora madre, sin presentar el poder que lo acredita.

2. SIN LUGAR la cuestión previa opuesta de la existencia de una condición o plazo pendiente establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prórroga legal como parte del lapso del contrato.

3. SIN LUGAR la demanda que intenta A.J.C.S. contra J.M., por CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR INMUEBLE ARRENDADO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, constituido dicho inmueble por la casa distinguida con el N° 106, situada en la calle Sarmiento de Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre.

   No hay condenatoria en costas por cuanto las partes no fueron vencidas totalmente en el proceso.

   Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C.d.P.C.J.d.E.S.. En Cumaná, a los doce (12) días del mes de junio de dos mil ocho (2008).

   El Juez Provisorio,

   A.J.L.I.

   La Secretaria,

   M.R.

   NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las doce del mediodía (12 m.) se publicó la anterior Sentencia.

   La Secretaria,

   M.R.,

   República Bolivariana de Venezuela

   En su Nombre

   Tribunal Supremo de Justicia

   Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.

   del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre

   Cumaná – Estado Sucre

   S E N T E N C I A D E F I N I T I V A

   LAS PARTES Y LA CAUSA

   ACTOR: A.J.C.S., C.I.N° V-

   8.424.340

   APODERADO: C.G., I.P.S.A. N° 84.802.

   DEMANDADO: J.M., C.I.N° V-14.596.293.

   ABOGADO ASISTENTE: F.A.A.M.,

   I.P.S.A. N° 16.703.

   PRETENSIÓN: CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE

   ENTREGAR INMUEBLE ARRENDADO POR

   VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.

   FECHA: 12 DE JUNIO DE 2008.

   EXPEDIENTE: N° 08-4903.

   N A R R A T I V A

   LA DEMANDA

   En fecha siete (7) de abril de dos mil ocho (2008), se admitió demanda contra J.M., mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° V-14.596.293, intentada por A.J.C.S., mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° V-8.424.340, asistido por el profesional del derecho, C.G., inscrito en el Instituto

   de Previsión Social del Abogado bajo el N° 84.802.

   La pretensión del actor fue:

   EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR EL INMUEBLE ARRENDADO, POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL. Dicho inmueble está constituido por la casa distinguida con el N° 106, situada en la calle Sarmiento de Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre.

   Expresa el actor que: “…firmamos (con el demandado) un contrato de arrendamiento en fecha 15 de enero del año 2007, en el mismo se incluyó y se fijó una prórroga de un año a partir de la firma del mencionado contrato tal como se menciona en la cláusula TERCERO”(sic).

   Solicita el demandante que: “…en virtud del vencimiento del plazo acordado para la desocupación…es por lo que procedo a demandar como en efecto lo demando basándome en el artículo 39 (de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), con el fin de que el arrendatario…convenga en mis pedimentos de desocupación del inmueble y si es el caso de que se negare a ellos, sea condenado por este Tribunal,”.

   LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

   En fecha veintitrés (23) de abril de dos mil ocho (2008), en oportunidad legal, el demandado asistido por el profesional del derecho F.A.A.M., mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 16.703, contestó la demanda de esta manera:

1. Opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de ilegitimidad del actor al atribuirse la representación de su señora madre, cuyo nombre no menciona, sin presentar el poder que lo acredita.

2. Alegó la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una condición o plazo pendiente, por “…la circunstancia que el pretendido arrendador, de manera extemporánea, por anticipada, “fijó” la terminación del contrato y conjuntamente, antes de finalizar el contrato, de manera escrita, fijó la prórroga legal como parte del lapso del contrato, es decir,

   confundió prórroga legal con lapso de duración contractual y los unió, cercenándome el derecho de disfrutar de la prórroga legal, por lo que el contrato venció el 15 de enero de 2008 y la prórroga debe vencer el 15 de enero de 2009, es decir, el contrato venció, pero el arrendamiento se extiende hasta esa última fecha por disposición de la misma Ley (artículo 38, literal b).”

3. Contestó el fondo de la demanda de la siguiente manera:

3. 1. Que fue sorprendido en su buena fe cuando suscribió el contrato de arrendamiento, porque pensó que había contratado con el propietario del inmueble.

3. 2. Solicita del Tribunal la interpretación del contrato en dos aspectos:

   1. Si el actor tenía cualidad para suscribir el contrato.

   2. La cláusula tercera del contrato.

4. Intentó reconvención por nulidad del contrato de arrendamiento,

   por vicio en el consentimiento del actor, al afirmar que era el propietario del inmueble.

   NO ADMISIÓN DE LA RECONVENCIÓN

   El veintitrés (23) de abril de dos mil ocho (2008), en oportunidad legal, el Tribunal no admitió la reconvención por cuanto en el proceso no se litiga sobre la propiedad del inmueble sino sobre su arrendamiento.

   MOTIVA

   VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DEL ACTOR

   Con el libelo de la demanda:

   1. El instrumento simplemente privado de fecha 15 de enero de

      2007, se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda, fijando un canon de arrendamiento de

      Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) mensuales, un plazo comprendido entre el 15 de enero de 2007 y el 15 de enero de 2008 y otras condiciones que serán analizadas en las consideraciones para decidir.

   2. La carta de fecha 15 de enero de 2008, dirigida por el actor al

      demandado, en la cual le notifica que el contrato de arrendamiento suscrito el día 15 de enero de 2007, venció el 15 de enero de 2008 y no será renovado, por lo que debe desocupar el inmueble en un lapso de quince (15) días, no se valora por cuanto no consta en autos que fuera recibida por el demandado.

   3. La carta de fecha 1° de febrero de 2008, dirigida por el actor al demandado, en la cual, por segunda vez le notifica, que el contrato de arrendamiento suscrito el día 15 de enero de 2007, venció el 15 de enero de 2008 y no será renovado, por lo que debe desocupar el inmueble en un lapso de quince (15) días, no se valora por cuanto no consta en autos que fuera recibida por el demandado.

      En el escrito de promoción de medios de pruebas:

   4. El instrumento simplemente privado de fecha 15 de enero de 2007, ya fue valorado en esta sentencia.

   5. Las cartas de fechas 15 de enero y 1° de febrero de 2008, ya fueron analizadas en esta sentencia.

   6. El instrumento simplemente privado de fecha 26 de julio de 2004, se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda, por el tiempo determinado de seis (6) meses, entre los días quince (15) de julio de dos mil cuatro (2004) y quince (15) de enero de dos mil cinco (2005), con un canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) mensuales.

   7. La copia certificada del instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, en Cumaná, Estado Sucre, en fecha 30 de noviembre de 2005, bajo el N° 49 del Tomo 123, se valora de conformidad con el artículo 1.361 del Código Civil, como prueba de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la demanda, por el tiempo determinado de seis (6) meses, entre los días quince (15) de septiembre de dos mil cinco (2005) y quince (15) de febrero de dos mil seis (2006), con el canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) mensuales.

   8. La copia certificada del instrumento autenticado en la Notaría

      Pública del Municipio Sucre, en Cumaná, Estado Sucre, en fecha 3 de agosto de 2006, bajo el N° 78 del Tomo 96, se valora de conformidad con el artículo 1.361 del Código Civil, como prueba de que el actor celebró con R.N., pareja del demandado, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la demanda, por el tiempo determinado de seis (6) meses, entre los días primero (1°) de junio y primero (1°) de diciembre dos mil seis (2006), con el canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) mensuales.

   9. El instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Sucre, en fecha 12 de febrero de 1988, bajo el N° 6, Tomo 5° del Protocolo Primero, se valora de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, como prueba de que el Instituto Nacional de la Vivienda le vendió a los herederos de S.J.C.R., el inmueble objeto de esta sentencia, aunque en el proceso no se litiga sobre dicha venta, sino sobre una relación arrendaticia.

   10. El instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 2 de septiembre de 1998, bajo el N° 46, Tomo 1° del Protocolo Primero, se valora de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, como prueba de que C.R.S.D.C. y Y.E.C.S. le vendieron al ciudadano A.J.C.S., los derechos de propiedad que tenían en el inmueble objeto de esta sentencia, aunque en el proceso no se litiga sobre dicha venta, sino sobre una relación arrendaticia.

   11. La correspondencia, de fecha 18 de marzo de 2004, de E.D.V.C.S. y S.L.C.S., se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que los nombrados hermanos CABELLO SERRA, autorizaron al actor para que los represente en todas las diligencias concernientes al arrendamiento del inmueble objeto de esta sentencia.

       VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DEL DEMANDADO

       En el escrito de promoción:

   1. Los recibos y comprobantes de la cancelación del servicio de agua a la empresa C.A. HIDROLÓGICA DEL CARIBE, no se valoran porque no

      guardan relación directa con el litigio.

   2. Los recibos y comprobantes de la cancelación del servicio de energía eléctrica a la empresa C.A. ELECTRICIDAD DE ORIENTE, no se valoran porque no guardan relación directa con el litigio.

   3. Los instrumentos de fechas 30 de noviembre de 2005, 3 de agosto de 2006 y 15 de enero de 2007, relativos al arrendamiento del inmueble, objeto de este juicio, ya fueron valorados en esta sentencia.

   4. La fotocopia de la partida de nacimiento de D.D.J., hija del demandado y su pareja, no se valora porque no guarda relación directa con el juicio.

   5. La fotocopia del escrito presentado ante este Tribunal, el día 7 de mayo de 2008, se valora de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que para esa fecha, se recibió dicho escrito, relativo a la consignación de la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 900,oo) por el pago de los cánones de arrendamiento, del inmueble objeto de esta sentencia, correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril de dos mil ocho (2008).

      OBSERVACIÓN A LOS ABOGADOS LITIGANTES SOBRE

      SU INTERVENCIÓN EN EL PROCEDIMIENTO

      Considera este sentenciador que es prudente recordar a los abogados litigantes, que deben ser precisos y puntuales en relación a los hechos alegados en el libelo de la demanda, los opuestos en la contestación y, consiguientemente, en la utilización apropiada de los medios probatorios que se correspondan con esos hechos, a.y.a.l. normas que los regulan, para coadyuvar a una justa sentencia. No en vano, los abogados forman parte del sistema de justicia, conforme al aparte último del artículo 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

      En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, señaló: “Finalmente, considera necesario la Sala hacer un llamado a las partes y a sus apoderados, para evitar el uso indebido de los medios de defensas, que por su exagerado formalismo tienden a retardar el curso normal del juicio, ello en atención a la aplicación concreta de los

      principios contenidos en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a los cuales: (...) “El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”; principios que obligan a realizar una nueva y progresiva interpretación de nuestro ordenamiento jurídico”.

      CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

      SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS

1. El demandado opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de ilegitimidad del actor al atribuirse la representación de su señora madre, cuyo nombre no menciona, sin presentar el poder que lo acredita.

   Considera este Tribunal que el actor no se atribuyó la representación de su señora madre que, como bien expresa el demandado, ni siquiera la nombra, porque el demandante procede única y exclusivamente en su propio nombre, como consta en autos.

   Por lo tanto, la cuestión previa opuesta es improcedente, y así se decide.

2. Alegó la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una condición o plazo pendiente, por “…la circunstancia que el pretendido arrendador, de manera extemporánea, por anticipada, “fijó” la terminación del contrato y conjuntamente, antes de finalizar el contrato, de manera escrita, fijó la prórroga legal como parte del lapso del contrato, es decir, confundió prórroga legal con lapso de duración contractual y los unió, cercenándome el derecho de disfrutar de la prórroga legal.

   Para este Juzgado el demandado no determinó cual era la condición o plazo pendiente en la cual fundamentó la cuestión previa que, como es lógico, debe referirse a disposiciones contractuales de condición o término no efectuadas. Por el contrario, los hechos que indicó como constitutivos de su alegato ya sucedieron, porque el contrato de marras, bien sea porque se haya celebrado un arrendamiento o se haya regulado una prórroga legal, no está pendiente, se venció el 15 de enero de 2008.

   Por lo tanto, al no guardar relación los hechos alegados para oponer

   la cuestión previa, con el contenido normativo del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta defensa es improcedente, y así se decide.

   DECISIÓN DEL FONDO DE LA DEMANDA

   Con fundamento en lo alegado y probado en autos, este Tribunal resuelve:

1. La defensa opuesta por el demandado, de que fue sorprendido en su buena fe cuando suscribió el contrato de arrendamiento de fecha quince (15) de enero de dos mil siete (2007), porque pensó que había contratado con el propietario del inmueble, no tiene ningún fundamento fáctico ni de derecho, porque la propiedad de un inmueble y un contrato de arrendamiento son supuestos distintos, con regulaciones legales propias. En cualquier caso, el demandado no probó como fue sorprendido en su buena fe para suscribir el contrato, y así se decide

2. Está probado en el expediente, que las partes, en fecha quince (15) de enero de dos mil siete (2007), celebraron un contrato de arrendamiento contenido dentro de los siguientes términos y condiciones:

2. 1. En el encabezamiento expresan que convinieron en celebrar, como en efecto celebraron, un contrato de arrendamiento.

2. 2. En la cláusula PRIMERA indican que el actor da en arrendamiento al demandado el inmueble objeto de esta sentencia, que será utilizado únicamente como vivienda unifamiliar.

2. 3. En la cláusula SEGUNDA establecen que el canon de arrendamiento mensual, es la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo).

2. 4. En la cláusula TERCERO determinan que la duración del contrato será entre el quince (15) de enero de dos mil siete (2007) y el quince (15) de enero de dos mil ocho (2008); y que la celebración del contrato “…se hace en virtud de la terminación relación arrendaticia en concordancia con el artículo 34 literales b,c,e,g y la prórroga legal según el artículo 38 literal b,…”.

2. 5. La cláusula CUARTA se refiere al depósito en garantía, por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs.300.000,oo), que el actor recibió

   del demandado.

2. 6. En la cláusula SÉPTIMO se acordó que el contrato se celebró INTUITO PERSONAE, por lo que el demandado no podía “…sub-arrendarlo, cederlo ni traspasarlo en forma alguna…sin haber obtenido previamente…autorización expresa del arrendador por escrito.”

2. 7. En la cláusula DÉCIMA se establecen las causales de resolución del contrato: “1.- La falta de pago de cualquier servicio señalado en la cláusula sexta. 2.- La falta de pago de una mensualidad. 3.- El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato y las establecidas por la ley.”

   Considera este Juzgado que el contrato celebrado entre las partes, el quince (15) de enero de dos mil siete (2007), es constitutivo de una relación arrendaticia; aun a pesar, de que el actor pudiera tener el deseo, la intención o la motivación de regular la prórroga legal.

   Obsérvese que las partes acuerdan celebrar un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de esta sentencia, para utilizarlo como vivienda familiar, que el actor recibe un depósito en garantía, el demandado no puede subarrendar, ceder o traspasar el contrato, y que se establecen causales de resolución. No hay duda alguna que, en la convención, está expresamente manifestada la voluntad de las partes de suscribir un contrato de arrendamiento.

   Además, la prórroga arrendaticia, como la disposición normativa lo expresa, es una prórroga legal, obligatoria para el arrendatario y potestativa para el arrendador, a tenor del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que señalar en el contrato que son las partes las que la acuerdan, es improcedente, porque la prórroga tiene su fundamento en la citada Ley y no en la voluntad de las partes, que no pueden regularla, salvo en relación a las variaciones del canon de arrendamiento, como lo establece el último aparte del artículo 38 ejusdem.

   En relación a la cláusula TERCERO del contrato, este Juzgado considera que no hay lógica en su redacción, porque no puede haber concordancia entre la determinación de la duración del contrato, por la terminación de la relación arrendaticia y los literales b, c, e y g del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la prórroga legal

   establecida en el artículo 38 ejusdem. El encabezamiento del artículo 34 de la Ley se refiere a las demandas de desalojo y en sus literales se establecen las causales de dichas demandas, por lo que se advierte que no existe relación entre los supuestos de hecho de esta norma y la determinación de la duración del contrato por la terminación de la relación arrendaticia. El encabezamiento del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece la prórroga legal y sus literales los lapsos máximos dependiendo de la duración de la relación arrendaticia, por lo que no existe relación directa entre la prórroga legal y la determinación de la duración del contrato de arrendamiento.

   Así pues, en la convención celebrada el día quince (15) de enero de dos mil siete (2007), las partes suscribieron un contrato de arrendamiento del inmueble objeto de este sentencia, en los términos y condiciones expresados, y así se decide.

   DISPOSITIVA

   Por lo tanto, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y C.S.A. DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

1. SIN LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de ilegitimidad del actor al atribuirse la representación de su señora madre, sin presentar el poder que lo acredita.

2. SIN LUGAR la cuestión previa opuesta de la existencia de una condición o plazo pendiente establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prórroga legal como parte del lapso del contrato.

3. SIN LUGAR la demanda que intenta A.J.C.S. contra J.M., por CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR INMUEBLE ARRENDADO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, constituido dicho inmueble por la casa distinguida con el N° 106, situada en la calle Sarmiento de Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre.

   No hay condenatoria en costas por cuanto las partes no fueron vencidas totalmente en el proceso.

   Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C.d.P.C.J.d.E.S.. En Cumaná, a los doce (12) días del mes de junio de dos mil ocho (2008).

   El Juez Provisorio,

   A.J.L.I.

   La Secretaria,

   M.R.

   NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las doce del mediodía (12 m.) se publicó la anterior Sentencia.

   La Secretaria,

   M.R.,

   República Bolivariana de Venezuela

   En su Nombre

   Tribunal Supremo de Justicia

   Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.

   del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre

   Cumaná – Estado Sucre

   S E N T E N C I A D E F I N I T I V A

   LAS PARTES Y LA CAUSA

   ACTOR: A.J.C.S., C.I.N° V-

   8.424.340

   APODERADO: C.G., I.P.S.A. N° 84.802.

   DEMANDADO: J.M., C.I.N° V-14.596.293.

   ABOGADO ASISTENTE: F.A.A.M.,

   I.P.S.A. N° 16.703.

   PRETENSIÓN: CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE

   ENTREGAR INMUEBLE ARRENDADO POR

   VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.

   FECHA: 12 DE JUNIO DE 2008.

   EXPEDIENTE: N° 08-4903.

   N A R R A T I V A

   LA DEMANDA

   En fecha siete (7) de abril de dos mil ocho (2008), se admitió demanda contra J.M., mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° V-14.596.293, intentada por A.J.C.S., mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° V-8.424.340, asistido por el profesional del derecho, C.G., inscrito en el Instituto

   de Previsión Social del Abogado bajo el N° 84.802.

   La pretensión del actor fue:

   EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR EL INMUEBLE ARRENDADO, POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL. Dicho inmueble está constituido por la casa distinguida con el N° 106, situada en la calle Sarmiento de Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre.

   Expresa el actor que: “…firmamos (con el demandado) un contrato de arrendamiento en fecha 15 de enero del año 2007, en el mismo se incluyó y se fijó una prórroga de un año a partir de la firma del mencionado contrato tal como se menciona en la cláusula TERCERO”(sic).

   Solicita el demandante que: “…en virtud del vencimiento del plazo acordado para la desocupación…es por lo que procedo a demandar como en efecto lo demando basándome en el artículo 39 (de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), con el fin de que el arrendatario…convenga en mis pedimentos de desocupación del inmueble y si es el caso de que se negare a ellos, sea condenado por este Tribunal,”.

   LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

   En fecha veintitrés (23) de abril de dos mil ocho (2008), en oportunidad legal, el demandado asistido por el profesional del derecho F.A.A.M., mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 16.703, contestó la demanda de esta manera:

1. Opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de ilegitimidad del actor al atribuirse la representación de su señora madre, cuyo nombre no menciona, sin presentar el poder que lo acredita.

2. Alegó la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una condición o plazo pendiente, por “…la circunstancia que el pretendido arrendador, de manera extemporánea, por anticipada, “fijó” la terminación del contrato y conjuntamente, antes de finalizar el contrato, de manera escrita, fijó la prórroga legal como parte del lapso del contrato, es decir,

   confundió prórroga legal con lapso de duración contractual y los unió, cercenándome el derecho de disfrutar de la prórroga legal, por lo que el contrato venció el 15 de enero de 2008 y la prórroga debe vencer el 15 de enero de 2009, es decir, el contrato venció, pero el arrendamiento se extiende hasta esa última fecha por disposición de la misma Ley (artículo 38, literal b).”

3. Contestó el fondo de la demanda de la siguiente manera:

3. 1. Que fue sorprendido en su buena fe cuando suscribió el contrato de arrendamiento, porque pensó que había contratado con el propietario del inmueble.

3. 2. Solicita del Tribunal la interpretación del contrato en dos aspectos:

   1. Si el actor tenía cualidad para suscribir el contrato.

   2. La cláusula tercera del contrato.

4. Intentó reconvención por nulidad del contrato de arrendamiento,

   por vicio en el consentimiento del actor, al afirmar que era el propietario del inmueble.

   NO ADMISIÓN DE LA RECONVENCIÓN

   El veintitrés (23) de abril de dos mil ocho (2008), en oportunidad legal, el Tribunal no admitió la reconvención por cuanto en el proceso no se litiga sobre la propiedad del inmueble sino sobre su arrendamiento.

   MOTIVA

   VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DEL ACTOR

   Con el libelo de la demanda:

   1. El instrumento simplemente privado de fecha 15 de enero de

      2007, se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda, fijando un canon de arrendamiento de

      Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) mensuales, un plazo comprendido entre el 15 de enero de 2007 y el 15 de enero de 2008 y otras condiciones que serán analizadas en las consideraciones para decidir.

   2. La carta de fecha 15 de enero de 2008, dirigida por el actor al

      demandado, en la cual le notifica que el contrato de arrendamiento suscrito el día 15 de enero de 2007, venció el 15 de enero de 2008 y no será renovado, por lo que debe desocupar el inmueble en un lapso de quince (15) días, no se valora por cuanto no consta en autos que fuera recibida por el demandado.

   3. La carta de fecha 1° de febrero de 2008, dirigida por el actor al demandado, en la cual, por segunda vez le notifica, que el contrato de arrendamiento suscrito el día 15 de enero de 2007, venció el 15 de enero de 2008 y no será renovado, por lo que debe desocupar el inmueble en un lapso de quince (15) días, no se valora por cuanto no consta en autos que fuera recibida por el demandado.

      En el escrito de promoción de medios de pruebas:

   4. El instrumento simplemente privado de fecha 15 de enero de 2007, ya fue valorado en esta sentencia.

   5. Las cartas de fechas 15 de enero y 1° de febrero de 2008, ya fueron analizadas en esta sentencia.

   6. El instrumento simplemente privado de fecha 26 de julio de 2004, se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda, por el tiempo determinado de seis (6) meses, entre los días quince (15) de julio de dos mil cuatro (2004) y quince (15) de enero de dos mil cinco (2005), con un canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) mensuales.

   7. La copia certificada del instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, en Cumaná, Estado Sucre, en fecha 30 de noviembre de 2005, bajo el N° 49 del Tomo 123, se valora de conformidad con el artículo 1.361 del Código Civil, como prueba de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la demanda, por el tiempo determinado de seis (6) meses, entre los días quince (15) de septiembre de dos mil cinco (2005) y quince (15) de febrero de dos mil seis (2006), con el canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) mensuales.

   8. La copia certificada del instrumento autenticado en la Notaría

      Pública del Municipio Sucre, en Cumaná, Estado Sucre, en fecha 3 de agosto de 2006, bajo el N° 78 del Tomo 96, se valora de conformidad con el artículo 1.361 del Código Civil, como prueba de que el actor celebró con R.N., pareja del demandado, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la demanda, por el tiempo determinado de seis (6) meses, entre los días primero (1°) de junio y primero (1°) de diciembre dos mil seis (2006), con el canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) mensuales.

   9. El instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Sucre, en fecha 12 de febrero de 1988, bajo el N° 6, Tomo 5° del Protocolo Primero, se valora de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, como prueba de que el Instituto Nacional de la Vivienda le vendió a los herederos de S.J.C.R., el inmueble objeto de esta sentencia, aunque en el proceso no se litiga sobre dicha venta, sino sobre una relación arrendaticia.

   10. El instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 2 de septiembre de 1998, bajo el N° 46, Tomo 1° del Protocolo Primero, se valora de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, como prueba de que C.R.S.D.C. y Y.E.C.S. le vendieron al ciudadano A.J.C.S., los derechos de propiedad que tenían en el inmueble objeto de esta sentencia, aunque en el proceso no se litiga sobre dicha venta, sino sobre una relación arrendaticia.

   11. La correspondencia, de fecha 18 de marzo de 2004, de E.D.V.C.S. y S.L.C.S., se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que los nombrados hermanos CABELLO SERRA, autorizaron al actor para que los represente en todas las diligencias concernientes al arrendamiento del inmueble objeto de esta sentencia.

       VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DEL DEMANDADO

       En el escrito de promoción:

   1. Los recibos y comprobantes de la cancelación del servicio de agua a la empresa C.A. HIDROLÓGICA DEL CARIBE, no se valoran porque no

      guardan relación directa con el litigio.

   2. Los recibos y comprobantes de la cancelación del servicio de energía eléctrica a la empresa C.A. ELECTRICIDAD DE ORIENTE, no se valoran porque no guardan relación directa con el litigio.

   3. Los instrumentos de fechas 30 de noviembre de 2005, 3 de agosto de 2006 y 15 de enero de 2007, relativos al arrendamiento del inmueble, objeto de este juicio, ya fueron valorados en esta sentencia.

   4. La fotocopia de la partida de nacimiento de D.D.J., hija del demandado y su pareja, no se valora porque no guarda relación directa con el juicio.

   5. La fotocopia del escrito presentado ante este Tribunal, el día 7 de mayo de 2008, se valora de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que para esa fecha, se recibió dicho escrito, relativo a la consignación de la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 900,oo) por el pago de los cánones de arrendamiento, del inmueble objeto de esta sentencia, correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril de dos mil ocho (2008).

      OBSERVACIÓN A LOS ABOGADOS LITIGANTES SOBRE

      SU INTERVENCIÓN EN EL PROCEDIMIENTO

      Considera este sentenciador que es prudente recordar a los abogados litigantes, que deben ser precisos y puntuales en relación a los hechos alegados en el libelo de la demanda, los opuestos en la contestación y, consiguientemente, en la utilización apropiada de los medios probatorios que se correspondan con esos hechos, a.y.a.l. normas que los regulan, para coadyuvar a una justa sentencia. No en vano, los abogados forman parte del sistema de justicia, conforme al aparte último del artículo 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

      En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, señaló: “Finalmente, considera necesario la Sala hacer un llamado a las partes y a sus apoderados, para evitar el uso indebido de los medios de defensas, que por su exagerado formalismo tienden a retardar el curso normal del juicio, ello en atención a la aplicación concreta de los

      principios contenidos en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a los cuales: (...) “El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”; principios que obligan a realizar una nueva y progresiva interpretación de nuestro ordenamiento jurídico”.

      CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

      SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS

1. El demandado opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de ilegitimidad del actor al atribuirse la representación de su señora madre, cuyo nombre no menciona, sin presentar el poder que lo acredita.

   Considera este Tribunal que el actor no se atribuyó la representación de su señora madre que, como bien expresa el demandado, ni siquiera la nombra, porque el demandante procede única y exclusivamente en su propio nombre, como consta en autos.

   Por lo tanto, la cuestión previa opuesta es improcedente, y así se decide.

2. Alegó la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una condición o plazo pendiente, por “…la circunstancia que el pretendido arrendador, de manera extemporánea, por anticipada, “fijó” la terminación del contrato y conjuntamente, antes de finalizar el contrato, de manera escrita, fijó la prórroga legal como parte del lapso del contrato, es decir, confundió prórroga legal con lapso de duración contractual y los unió, cercenándome el derecho de disfrutar de la prórroga legal.

   Para este Juzgado el demandado no determinó cual era la condición o plazo pendiente en la cual fundamentó la cuestión previa que, como es lógico, debe referirse a disposiciones contractuales de condición o término no efectuadas. Por el contrario, los hechos que indicó como constitutivos de su alegato ya sucedieron, porque el contrato de marras, bien sea porque se haya celebrado un arrendamiento o se haya regulado una prórroga legal, no está pendiente, se venció el 15 de enero de 2008.

   Por lo tanto, al no guardar relación los hechos alegados para oponer

   la cuestión previa, con el contenido normativo del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta defensa es improcedente, y así se decide.

   DECISIÓN DEL FONDO DE LA DEMANDA

   Con fundamento en lo alegado y probado en autos, este Tribunal resuelve:

1. La defensa opuesta por el demandado, de que fue sorprendido en su buena fe cuando suscribió el contrato de arrendamiento de fecha quince (15) de enero de dos mil siete (2007), porque pensó que había contratado con el propietario del inmueble, no tiene ningún fundamento fáctico ni de derecho, porque la propiedad de un inmueble y un contrato de arrendamiento son supuestos distintos, con regulaciones legales propias. En cualquier caso, el demandado no probó como fue sorprendido en su buena fe para suscribir el contrato, y así se decide

2. Está probado en el expediente, que las partes, en fecha quince (15) de enero de dos mil siete (2007), celebraron un contrato de arrendamiento contenido dentro de los siguientes términos y condiciones:

2. 1. En el encabezamiento expresan que convinieron en celebrar, como en efecto celebraron, un contrato de arrendamiento.

2. 2. En la cláusula PRIMERA indican que el actor da en arrendamiento al demandado el inmueble objeto de esta sentencia, que será utilizado únicamente como vivienda unifamiliar.

2. 3. En la cláusula SEGUNDA establecen que el canon de arrendamiento mensual, es la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo).

2. 4. En la cláusula TERCERO determinan que la duración del contrato será entre el quince (15) de enero de dos mil siete (2007) y el quince (15) de enero de dos mil ocho (2008); y que la celebración del contrato “…se hace en virtud de la terminación relación arrendaticia en concordancia con el artículo 34 literales b,c,e,g y la prórroga legal según el artículo 38 literal b,…”.

2. 5. La cláusula CUARTA se refiere al depósito en garantía, por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs.300.000,oo), que el actor recibió

   del demandado.

2. 6. En la cláusula SÉPTIMO se acordó que el contrato se celebró INTUITO PERSONAE, por lo que el demandado no podía “…sub-arrendarlo, cederlo ni traspasarlo en forma alguna…sin haber obtenido previamente…autorización expresa del arrendador por escrito.”

2. 7. En la cláusula DÉCIMA se establecen las causales de resolución del contrato: “1.- La falta de pago de cualquier servicio señalado en la cláusula sexta. 2.- La falta de pago de una mensualidad. 3.- El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato y las establecidas por la ley.”

   Considera este Juzgado que el contrato celebrado entre las partes, el quince (15) de enero de dos mil siete (2007), es constitutivo de una relación arrendaticia; aun a pesar, de que el actor pudiera tener el deseo, la intención o la motivación de regular la prórroga legal.

   Obsérvese que las partes acuerdan celebrar un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de esta sentencia, para utilizarlo como vivienda familiar, que el actor recibe un depósito en garantía, el demandado no puede subarrendar, ceder o traspasar el contrato, y que se establecen causales de resolución. No hay duda alguna que, en la convención, está expresamente manifestada la voluntad de las partes de suscribir un contrato de arrendamiento.

   Además, la prórroga arrendaticia, como la disposición normativa lo expresa, es una prórroga legal, obligatoria para el arrendatario y potestativa para el arrendador, a tenor del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que señalar en el contrato que son las partes las que la acuerdan, es improcedente, porque la prórroga tiene su fundamento en la citada Ley y no en la voluntad de las partes, que no pueden regularla, salvo en relación a las variaciones del canon de arrendamiento, como lo establece el último aparte del artículo 38 ejusdem.

   En relación a la cláusula TERCERO del contrato, este Juzgado considera que no hay lógica en su redacción, porque no puede haber concordancia entre la determinación de la duración del contrato, por la terminación de la relación arrendaticia y los literales b, c, e y g del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la prórroga legal

   establecida en el artículo 38 ejusdem. El encabezamiento del artículo 34 de la Ley se refiere a las demandas de desalojo y en sus literales se establecen las causales de dichas demandas, por lo que se advierte que no existe relación entre los supuestos de hecho de esta norma y la determinación de la duración del contrato por la terminación de la relación arrendaticia. El encabezamiento del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece la prórroga legal y sus literales los lapsos máximos dependiendo de la duración de la relación arrendaticia, por lo que no existe relación directa entre la prórroga legal y la determinación de la duración del contrato de arrendamiento.

   Así pues, en la convención celebrada el día quince (15) de enero de dos mil siete (2007), las partes suscribieron un contrato de arrendamiento del inmueble objeto de este sentencia, en los términos y condiciones expresados, y así se decide.

   DISPOSITIVA

   Por lo tanto, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y C.S.A. DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

1. SIN LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de ilegitimidad del actor al atribuirse la representación de su señora madre, sin presentar el poder que lo acredita.

2. SIN LUGAR la cuestión previa opuesta de la existencia de una condición o plazo pendiente establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prórroga legal como parte del lapso del contrato.

3. SIN LUGAR la demanda que intenta A.J.C.S. contra J.M., por CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR INMUEBLE ARRENDADO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, constituido dicho inmueble por la casa distinguida con el N° 106, situada en la calle Sarmiento de Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre.

   No hay condenatoria en costas por cuanto las partes no fueron vencidas totalmente en el proceso.

   Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C.d.P.C.J.d.E.S.. En Cumaná, a los doce (12) días del mes de junio de dos mil ocho (2008).

   El Juez Provisorio,

   A.J.L.I.

   La Secretaria,

   M.R.

   NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las doce del mediodía (12 m.) se publicó la anterior Sentencia.

   La Secretaria,

   M.R.,

   República Bolivariana de Venezuela

   En su Nombre

   Tribunal Supremo de Justicia

   Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.

   del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre

   Cumaná – Estado Sucre

   S E N T E N C I A D E F I N I T I V A

   LAS PARTES Y LA CAUSA

   ACTOR: A.J.C.S., C.I.N° V-

   8.424.340

   APODERADO: C.G., I.P.S.A. N° 84.802.

   DEMANDADO: J.M., C.I.N° V-14.596.293.

   ABOGADO ASISTENTE: F.A.A.M.,

   I.P.S.A. N° 16.703.

   PRETENSIÓN: CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE

   ENTREGAR INMUEBLE ARRENDADO POR

   VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.

   FECHA: 12 DE JUNIO DE 2008.

   EXPEDIENTE: N° 08-4903.

   N A R R A T I V A

   LA DEMANDA

   En fecha siete (7) de abril de dos mil ocho (2008), se admitió demanda contra J.M., mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° V-14.596.293, intentada por A.J.C.S., mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° V-8.424.340, asistido por el profesional del derecho, C.G., inscrito en el Instituto

   de Previsión Social del Abogado bajo el N° 84.802.

   La pretensión del actor fue:

   EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR EL INMUEBLE ARRENDADO, POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL. Dicho inmueble está constituido por la casa distinguida con el N° 106, situada en la calle Sarmiento de Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre.

   Expresa el actor que: “…firmamos (con el demandado) un contrato de arrendamiento en fecha 15 de enero del año 2007, en el mismo se incluyó y se fijó una prórroga de un año a partir de la firma del mencionado contrato tal como se menciona en la cláusula TERCERO”(sic).

   Solicita el demandante que: “…en virtud del vencimiento del plazo acordado para la desocupación…es por lo que procedo a demandar como en efecto lo demando basándome en el artículo 39 (de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), con el fin de que el arrendatario…convenga en mis pedimentos de desocupación del inmueble y si es el caso de que se negare a ellos, sea condenado por este Tribunal,”.

   LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

   En fecha veintitrés (23) de abril de dos mil ocho (2008), en oportunidad legal, el demandado asistido por el profesional del derecho F.A.A.M., mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 16.703, contestó la demanda de esta manera:

1. Opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de ilegitimidad del actor al atribuirse la representación de su señora madre, cuyo nombre no menciona, sin presentar el poder que lo acredita.

2. Alegó la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una condición o plazo pendiente, por “…la circunstancia que el pretendido arrendador, de manera extemporánea, por anticipada, “fijó” la terminación del contrato y conjuntamente, antes de finalizar el contrato, de manera escrita, fijó la prórroga legal como parte del lapso del contrato, es decir,

   confundió prórroga legal con lapso de duración contractual y los unió, cercenándome el derecho de disfrutar de la prórroga legal, por lo que el contrato venció el 15 de enero de 2008 y la prórroga debe vencer el 15 de enero de 2009, es decir, el contrato venció, pero el arrendamiento se extiende hasta esa última fecha por disposición de la misma Ley (artículo 38, literal b).”

3. Contestó el fondo de la demanda de la siguiente manera:

3. 1. Que fue sorprendido en su buena fe cuando suscribió el contrato de arrendamiento, porque pensó que había contratado con el propietario del inmueble.

3. 2. Solicita del Tribunal la interpretación del contrato en dos aspectos:

   1. Si el actor tenía cualidad para suscribir el contrato.

   2. La cláusula tercera del contrato.

4. Intentó reconvención por nulidad del contrato de arrendamiento,

   por vicio en el consentimiento del actor, al afirmar que era el propietario del inmueble.

   NO ADMISIÓN DE LA RECONVENCIÓN

   El veintitrés (23) de abril de dos mil ocho (2008), en oportunidad legal, el Tribunal no admitió la reconvención por cuanto en el proceso no se litiga sobre la propiedad del inmueble sino sobre su arrendamiento.

   MOTIVA

   VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DEL ACTOR

   Con el libelo de la demanda:

   1. El instrumento simplemente privado de fecha 15 de enero de

      2007, se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda, fijando un canon de arrendamiento de

      Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) mensuales, un plazo comprendido entre el 15 de enero de 2007 y el 15 de enero de 2008 y otras condiciones que serán analizadas en las consideraciones para decidir.

   2. La carta de fecha 15 de enero de 2008, dirigida por el actor al

      demandado, en la cual le notifica que el contrato de arrendamiento suscrito el día 15 de enero de 2007, venció el 15 de enero de 2008 y no será renovado, por lo que debe desocupar el inmueble en un lapso de quince (15) días, no se valora por cuanto no consta en autos que fuera recibida por el demandado.

   3. La carta de fecha 1° de febrero de 2008, dirigida por el actor al demandado, en la cual, por segunda vez le notifica, que el contrato de arrendamiento suscrito el día 15 de enero de 2007, venció el 15 de enero de 2008 y no será renovado, por lo que debe desocupar el inmueble en un lapso de quince (15) días, no se valora por cuanto no consta en autos que fuera recibida por el demandado.

      En el escrito de promoción de medios de pruebas:

   4. El instrumento simplemente privado de fecha 15 de enero de 2007, ya fue valorado en esta sentencia.

   5. Las cartas de fechas 15 de enero y 1° de febrero de 2008, ya fueron analizadas en esta sentencia.

   6. El instrumento simplemente privado de fecha 26 de julio de 2004, se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda, por el tiempo determinado de seis (6) meses, entre los días quince (15) de julio de dos mil cuatro (2004) y quince (15) de enero de dos mil cinco (2005), con un canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) mensuales.

   7. La copia certificada del instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, en Cumaná, Estado Sucre, en fecha 30 de noviembre de 2005, bajo el N° 49 del Tomo 123, se valora de conformidad con el artículo 1.361 del Código Civil, como prueba de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la demanda, por el tiempo determinado de seis (6) meses, entre los días quince (15) de septiembre de dos mil cinco (2005) y quince (15) de febrero de dos mil seis (2006), con el canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) mensuales.

   8. La copia certificada del instrumento autenticado en la Notaría

      Pública del Municipio Sucre, en Cumaná, Estado Sucre, en fecha 3 de agosto de 2006, bajo el N° 78 del Tomo 96, se valora de conformidad con el artículo 1.361 del Código Civil, como prueba de que el actor celebró con R.N., pareja del demandado, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la demanda, por el tiempo determinado de seis (6) meses, entre los días primero (1°) de junio y primero (1°) de diciembre dos mil seis (2006), con el canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) mensuales.

   9. El instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Sucre, en fecha 12 de febrero de 1988, bajo el N° 6, Tomo 5° del Protocolo Primero, se valora de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, como prueba de que el Instituto Nacional de la Vivienda le vendió a los herederos de S.J.C.R., el inmueble objeto de esta sentencia, aunque en el proceso no se litiga sobre dicha venta, sino sobre una relación arrendaticia.

   10. El instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 2 de septiembre de 1998, bajo el N° 46, Tomo 1° del Protocolo Primero, se valora de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, como prueba de que C.R.S.D.C. y Y.E.C.S. le vendieron al ciudadano A.J.C.S., los derechos de propiedad que tenían en el inmueble objeto de esta sentencia, aunque en el proceso no se litiga sobre dicha venta, sino sobre una relación arrendaticia.

   11. La correspondencia, de fecha 18 de marzo de 2004, de E.D.V.C.S. y S.L.C.S., se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que los nombrados hermanos CABELLO SERRA, autorizaron al actor para que los represente en todas las diligencias concernientes al arrendamiento del inmueble objeto de esta sentencia.

       VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DEL DEMANDADO

       En el escrito de promoción:

   1. Los recibos y comprobantes de la cancelación del servicio de agua a la empresa C.A. HIDROLÓGICA DEL CARIBE, no se valoran porque no

      guardan relación directa con el litigio.

   2. Los recibos y comprobantes de la cancelación del servicio de energía eléctrica a la empresa C.A. ELECTRICIDAD DE ORIENTE, no se valoran porque no guardan relación directa con el litigio.

   3. Los instrumentos de fechas 30 de noviembre de 2005, 3 de agosto de 2006 y 15 de enero de 2007, relativos al arrendamiento del inmueble, objeto de este juicio, ya fueron valorados en esta sentencia.

   4. La fotocopia de la partida de nacimiento de D.D.J., hija del demandado y su pareja, no se valora porque no guarda relación directa con el juicio.

   5. La fotocopia del escrito presentado ante este Tribunal, el día 7 de mayo de 2008, se valora de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que para esa fecha, se recibió dicho escrito, relativo a la consignación de la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 900,oo) por el pago de los cánones de arrendamiento, del inmueble objeto de esta sentencia, correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril de dos mil ocho (2008).

      OBSERVACIÓN A LOS ABOGADOS LITIGANTES SOBRE

      SU INTERVENCIÓN EN EL PROCEDIMIENTO

      Considera este sentenciador que es prudente recordar a los abogados litigantes, que deben ser precisos y puntuales en relación a los hechos alegados en el libelo de la demanda, los opuestos en la contestación y, consiguientemente, en la utilización apropiada de los medios probatorios que se correspondan con esos hechos, a.y.a.l. normas que los regulan, para coadyuvar a una justa sentencia. No en vano, los abogados forman parte del sistema de justicia, conforme al aparte último del artículo 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

      En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, señaló: “Finalmente, considera necesario la Sala hacer un llamado a las partes y a sus apoderados, para evitar el uso indebido de los medios de defensas, que por su exagerado formalismo tienden a retardar el curso normal del juicio, ello en atención a la aplicación concreta de los

      principios contenidos en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a los cuales: (...) “El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”; principios que obligan a realizar una nueva y progresiva interpretación de nuestro ordenamiento jurídico”.

      CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

      SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS

1. El demandado opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de ilegitimidad del actor al atribuirse la representación de su señora madre, cuyo nombre no menciona, sin presentar el poder que lo acredita.

   Considera este Tribunal que el actor no se atribuyó la representación de su señora madre que, como bien expresa el demandado, ni siquiera la nombra, porque el demandante procede única y exclusivamente en su propio nombre, como consta en autos.

   Por lo tanto, la cuestión previa opuesta es improcedente, y así se decide.

2. Alegó la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una condición o plazo pendiente, por “…la circunstancia que el pretendido arrendador, de manera extemporánea, por anticipada, “fijó” la terminación del contrato y conjuntamente, antes de finalizar el contrato, de manera escrita, fijó la prórroga legal como parte del lapso del contrato, es decir, confundió prórroga legal con lapso de duración contractual y los unió, cercenándome el derecho de disfrutar de la prórroga legal.

   Para este Juzgado el demandado no determinó cual era la condición o plazo pendiente en la cual fundamentó la cuestión previa que, como es lógico, debe referirse a disposiciones contractuales de condición o término no efectuadas. Por el contrario, los hechos que indicó como constitutivos de su alegato ya sucedieron, porque el contrato de marras, bien sea porque se haya celebrado un arrendamiento o se haya regulado una prórroga legal, no está pendiente, se venció el 15 de enero de 2008.

   Por lo tanto, al no guardar relación los hechos alegados para oponer

   la cuestión previa, con el contenido normativo del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta defensa es improcedente, y así se decide.

   DECISIÓN DEL FONDO DE LA DEMANDA

   Con fundamento en lo alegado y probado en autos, este Tribunal resuelve:

1. La defensa opuesta por el demandado, de que fue sorprendido en su buena fe cuando suscribió el contrato de arrendamiento de fecha quince (15) de enero de dos mil siete (2007), porque pensó que había contratado con el propietario del inmueble, no tiene ningún fundamento fáctico ni de derecho, porque la propiedad de un inmueble y un contrato de arrendamiento son supuestos distintos, con regulaciones legales propias. En cualquier caso, el demandado no probó como fue sorprendido en su buena fe para suscribir el contrato, y así se decide

2. Está probado en el expediente, que las partes, en fecha quince (15) de enero de dos mil siete (2007), celebraron un contrato de arrendamiento contenido dentro de los siguientes términos y condiciones:

2. 1. En el encabezamiento expresan que convinieron en celebrar, como en efecto celebraron, un contrato de arrendamiento.

2. 2. En la cláusula PRIMERA indican que el actor da en arrendamiento al demandado el inmueble objeto de esta sentencia, que será utilizado únicamente como vivienda unifamiliar.

2. 3. En la cláusula SEGUNDA establecen que el canon de arrendamiento mensual, es la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo).

2. 4. En la cláusula TERCERO determinan que la duración del contrato será entre el quince (15) de enero de dos mil siete (2007) y el quince (15) de enero de dos mil ocho (2008); y que la celebración del contrato “…se hace en virtud de la terminación relación arrendaticia en concordancia con el artículo 34 literales b,c,e,g y la prórroga legal según el artículo 38 literal b,…”.

2. 5. La cláusula CUARTA se refiere al depósito en garantía, por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs.300.000,oo), que el actor recibió

   del demandado.

2. 6. En la cláusula SÉPTIMO se acordó que el contrato se celebró INTUITO PERSONAE, por lo que el demandado no podía “…sub-arrendarlo, cederlo ni traspasarlo en forma alguna…sin haber obtenido previamente…autorización expresa del arrendador por escrito.”

2. 7. En la cláusula DÉCIMA se establecen las causales de resolución del contrato: “1.- La falta de pago de cualquier servicio señalado en la cláusula sexta. 2.- La falta de pago de una mensualidad. 3.- El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato y las establecidas por la ley.”

   Considera este Juzgado que el contrato celebrado entre las partes, el quince (15) de enero de dos mil siete (2007), es constitutivo de una relación arrendaticia; aun a pesar, de que el actor pudiera tener el deseo, la intención o la motivación de regular la prórroga legal.

   Obsérvese que las partes acuerdan celebrar un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de esta sentencia, para utilizarlo como vivienda familiar, que el actor recibe un depósito en garantía, el demandado no puede subarrendar, ceder o traspasar el contrato, y que se establecen causales de resolución. No hay duda alguna que, en la convención, está expresamente manifestada la voluntad de las partes de suscribir un contrato de arrendamiento.

   Además, la prórroga arrendaticia, como la disposición normativa lo expresa, es una prórroga legal, obligatoria para el arrendatario y potestativa para el arrendador, a tenor del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que señalar en el contrato que son las partes las que la acuerdan, es improcedente, porque la prórroga tiene su fundamento en la citada Ley y no en la voluntad de las partes, que no pueden regularla, salvo en relación a las variaciones del canon de arrendamiento, como lo establece el último aparte del artículo 38 ejusdem.

   En relación a la cláusula TERCERO del contrato, este Juzgado considera que no hay lógica en su redacción, porque no puede haber concordancia entre la determinación de la duración del contrato, por la terminación de la relación arrendaticia y los literales b, c, e y g del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la prórroga legal

   establecida en el artículo 38 ejusdem. El encabezamiento del artículo 34 de la Ley se refiere a las demandas de desalojo y en sus literales se establecen las causales de dichas demandas, por lo que se advierte que no existe relación entre los supuestos de hecho de esta norma y la determinación de la duración del contrato por la terminación de la relación arrendaticia. El encabezamiento del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece la prórroga legal y sus literales los lapsos máximos dependiendo de la duración de la relación arrendaticia, por lo que no existe relación directa entre la prórroga legal y la determinación de la duración del contrato de arrendamiento.

   Así pues, en la convención celebrada el día quince (15) de enero de dos mil siete (2007), las partes suscribieron un contrato de arrendamiento del inmueble objeto de este sentencia, en los términos y condiciones expresados, y así se decide.

   DISPOSITIVA

   Por lo tanto, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y C.S.A. DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

1. SIN LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de ilegitimidad del actor al atribuirse la representación de su señora madre, sin presentar el poder que lo acredita.

2. SIN LUGAR la cuestión previa opuesta de la existencia de una condición o plazo pendiente establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prórroga legal como parte del lapso del contrato.

3. SIN LUGAR la demanda que intenta A.J.C.S. contra J.M., por CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR INMUEBLE ARRENDADO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, constituido dicho inmueble por la casa distinguida con el N° 106, situada en la calle Sarmiento de Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre.

   No hay condenatoria en costas por cuanto las partes no fueron vencidas totalmente en el proceso.

   Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C.d.P.C.J.d.E.S.. En Cumaná, a los doce (12) días del mes de junio de dos mil ocho (2008).

   El Juez Provisorio,

   A.J.L.I.

   La Secretaria,

   M.R.

   NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las doce del mediodía (12 m.) se publicó la anterior Sentencia.

   La Secretaria,

   M.R.,

   República Bolivariana de Venezuela

   En su Nombre

   Tribunal Supremo de Justicia

   Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.

   del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre

   Cumaná – Estado Sucre

   S E N T E N C I A D E F I N I T I V A

   LAS PARTES Y LA CAUSA

   ACTOR: A.J.C.S., C.I.N° V-

   8.424.340

   APODERADO: C.G., I.P.S.A. N° 84.802.

   DEMANDADO: J.M., C.I.N° V-14.596.293.

   ABOGADO ASISTENTE: F.A.A.M.,

   I.P.S.A. N° 16.703.

   PRETENSIÓN: CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE

   ENTREGAR INMUEBLE ARRENDADO POR

   VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL.

   FECHA: 12 DE JUNIO DE 2008.

   EXPEDIENTE: N° 08-4903.

   N A R R A T I V A

   LA DEMANDA

   En fecha siete (7) de abril de dos mil ocho (2008), se admitió demanda contra J.M., mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° V-14.596.293, intentada por A.J.C.S., mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° V-8.424.340, asistido por el profesional del derecho, C.G., inscrito en el Instituto

   de Previsión Social del Abogado bajo el N° 84.802.

   La pretensión del actor fue:

   EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR EL INMUEBLE ARRENDADO, POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL. Dicho inmueble está constituido por la casa distinguida con el N° 106, situada en la calle Sarmiento de Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre.

   Expresa el actor que: “…firmamos (con el demandado) un contrato de arrendamiento en fecha 15 de enero del año 2007, en el mismo se incluyó y se fijó una prórroga de un año a partir de la firma del mencionado contrato tal como se menciona en la cláusula TERCERO”(sic).

   Solicita el demandante que: “…en virtud del vencimiento del plazo acordado para la desocupación…es por lo que procedo a demandar como en efecto lo demando basándome en el artículo 39 (de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), con el fin de que el arrendatario…convenga en mis pedimentos de desocupación del inmueble y si es el caso de que se negare a ellos, sea condenado por este Tribunal,”.

   LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

   En fecha veintitrés (23) de abril de dos mil ocho (2008), en oportunidad legal, el demandado asistido por el profesional del derecho F.A.A.M., mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 16.703, contestó la demanda de esta manera:

1. Opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de ilegitimidad del actor al atribuirse la representación de su señora madre, cuyo nombre no menciona, sin presentar el poder que lo acredita.

2. Alegó la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una condición o plazo pendiente, por “…la circunstancia que el pretendido arrendador, de manera extemporánea, por anticipada, “fijó” la terminación del contrato y conjuntamente, antes de finalizar el contrato, de manera escrita, fijó la prórroga legal como parte del lapso del contrato, es decir,

   confundió prórroga legal con lapso de duración contractual y los unió, cercenándome el derecho de disfrutar de la prórroga legal, por lo que el contrato venció el 15 de enero de 2008 y la prórroga debe vencer el 15 de enero de 2009, es decir, el contrato venció, pero el arrendamiento se extiende hasta esa última fecha por disposición de la misma Ley (artículo 38, literal b).”

3. Contestó el fondo de la demanda de la siguiente manera:

3. 1. Que fue sorprendido en su buena fe cuando suscribió el contrato de arrendamiento, porque pensó que había contratado con el propietario del inmueble.

3. 2. Solicita del Tribunal la interpretación del contrato en dos aspectos:

   1. Si el actor tenía cualidad para suscribir el contrato.

   2. La cláusula tercera del contrato.

4. Intentó reconvención por nulidad del contrato de arrendamiento,

   por vicio en el consentimiento del actor, al afirmar que era el propietario del inmueble.

   NO ADMISIÓN DE LA RECONVENCIÓN

   El veintitrés (23) de abril de dos mil ocho (2008), en oportunidad legal, el Tribunal no admitió la reconvención por cuanto en el proceso no se litiga sobre la propiedad del inmueble sino sobre su arrendamiento.

   MOTIVA

   VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DEL ACTOR

   Con el libelo de la demanda:

   1. El instrumento simplemente privado de fecha 15 de enero de

      2007, se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda, fijando un canon de arrendamiento de

      Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) mensuales, un plazo comprendido entre el 15 de enero de 2007 y el 15 de enero de 2008 y otras condiciones que serán analizadas en las consideraciones para decidir.

   2. La carta de fecha 15 de enero de 2008, dirigida por el actor al

      demandado, en la cual le notifica que el contrato de arrendamiento suscrito el día 15 de enero de 2007, venció el 15 de enero de 2008 y no será renovado, por lo que debe desocupar el inmueble en un lapso de quince (15) días, no se valora por cuanto no consta en autos que fuera recibida por el demandado.

   3. La carta de fecha 1° de febrero de 2008, dirigida por el actor al demandado, en la cual, por segunda vez le notifica, que el contrato de arrendamiento suscrito el día 15 de enero de 2007, venció el 15 de enero de 2008 y no será renovado, por lo que debe desocupar el inmueble en un lapso de quince (15) días, no se valora por cuanto no consta en autos que fuera recibida por el demandado.

      En el escrito de promoción de medios de pruebas:

   4. El instrumento simplemente privado de fecha 15 de enero de 2007, ya fue valorado en esta sentencia.

   5. Las cartas de fechas 15 de enero y 1° de febrero de 2008, ya fueron analizadas en esta sentencia.

   6. El instrumento simplemente privado de fecha 26 de julio de 2004, se valora de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento del inmueble objeto de la demanda, por el tiempo determinado de seis (6) meses, entre los días quince (15) de julio de dos mil cuatro (2004) y quince (15) de enero de dos mil cinco (2005), con un canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) mensuales.

   7. La copia certificada del instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, en Cumaná, Estado Sucre, en fecha 30 de noviembre de 2005, bajo el N° 49 del Tomo 123, se valora de conformidad con el artículo 1.361 del Código Civil, como prueba de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la demanda, por el tiempo determinado de seis (6) meses, entre los días quince (15) de septiembre de dos mil cinco (2005) y quince (15) de febrero de dos mil seis (2006), con el canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) mensuales.

   8. La copia certificada del instrumento autenticado en la Notaría

      Pública del Municipio Sucre, en Cumaná, Estado Sucre, en fecha 3 de agosto de 2006, bajo el N° 78 del Tomo 96, se valora de conformidad con el artículo 1.361 del Código Civil, como prueba de que el actor celebró con R.N., pareja del demandado, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de la demanda, por el tiempo determinado de seis (6) meses, entre los días primero (1°) de junio y primero (1°) de diciembre dos mil seis (2006), con el canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) mensuales.

   9. El instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Sucre, en fecha 12 de febrero de 1988, bajo el N° 6, Tomo 5° del Protocolo Primero, se valora de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, como prueba de que el Instituto Nacional de la Vivienda le vendió a los herederos de S.J.C.R., el inmueble objeto de esta sentencia, aunque en el proceso no se litiga sobre dicha venta, sino sobre una relación arrendaticia.

   10. El instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 2 de septiembre de 1998, bajo el N° 46, Tomo 1° del Protocolo Primero, se valora de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, como prueba de que C.R.S.D.C. y Y.E.C.S. le vendieron al ciudadano A.J.C.S., los derechos de propiedad que tenían en el inmueble objeto de esta sentencia, aunque en el proceso no se litiga sobre dicha venta, sino sobre una relación arrendaticia.

   11. La correspondencia, de fecha 18 de marzo de 2004, de E.D.V.C.S. y S.L.C.S., se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que los nombrados hermanos CABELLO SERRA, autorizaron al actor para que los represente en todas las diligencias concernientes al arrendamiento del inmueble objeto de esta sentencia.

       VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DEL DEMANDADO

       En el escrito de promoción:

   1. Los recibos y comprobantes de la cancelación del servicio de agua a la empresa C.A. HIDROLÓGICA DEL CARIBE, no se valoran porque no

      guardan relación directa con el litigio.

   2. Los recibos y comprobantes de la cancelación del servicio de energía eléctrica a la empresa C.A. ELECTRICIDAD DE ORIENTE, no se valoran porque no guardan relación directa con el litigio.

   3. Los instrumentos de fechas 30 de noviembre de 2005, 3 de agosto de 2006 y 15 de enero de 2007, relativos al arrendamiento del inmueble, objeto de este juicio, ya fueron valorados en esta sentencia.

   4. La fotocopia de la partida de nacimiento de D.D.J., hija del demandado y su pareja, no se valora porque no guarda relación directa con el juicio.

   5. La fotocopia del escrito presentado ante este Tribunal, el día 7 de mayo de 2008, se valora de acuerdo al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que para esa fecha, se recibió dicho escrito, relativo a la consignación de la cantidad de NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 900,oo) por el pago de los cánones de arrendamiento, del inmueble objeto de esta sentencia, correspondiente a los meses de febrero, marzo y abril de dos mil ocho (2008).

      OBSERVACIÓN A LOS ABOGADOS LITIGANTES SOBRE

      SU INTERVENCIÓN EN EL PROCEDIMIENTO

      Considera este sentenciador que es prudente recordar a los abogados litigantes, que deben ser precisos y puntuales en relación a los hechos alegados en el libelo de la demanda, los opuestos en la contestación y, consiguientemente, en la utilización apropiada de los medios probatorios que se correspondan con esos hechos, a.y.a.l. normas que los regulan, para coadyuvar a una justa sentencia. No en vano, los abogados forman parte del sistema de justicia, conforme al aparte último del artículo 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

      En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, señaló: “Finalmente, considera necesario la Sala hacer un llamado a las partes y a sus apoderados, para evitar el uso indebido de los medios de defensas, que por su exagerado formalismo tienden a retardar el curso normal del juicio, ello en atención a la aplicación concreta de los

      principios contenidos en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, conforme a los cuales: (...) “El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles”; principios que obligan a realizar una nueva y progresiva interpretación de nuestro ordenamiento jurídico”.

      CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

      SOBRE LAS CUESTIONES PREVIAS

1. El demandado opuso la cuestión previa establecida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de ilegitimidad del actor al atribuirse la representación de su señora madre, cuyo nombre no menciona, sin presentar el poder que lo acredita.

   Considera este Tribunal que el actor no se atribuyó la representación de su señora madre que, como bien expresa el demandado, ni siquiera la nombra, porque el demandante procede única y exclusivamente en su propio nombre, como consta en autos.

   Por lo tanto, la cuestión previa opuesta es improcedente, y así se decide.

2. Alegó la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la existencia de una condición o plazo pendiente, por “…la circunstancia que el pretendido arrendador, de manera extemporánea, por anticipada, “fijó” la terminación del contrato y conjuntamente, antes de finalizar el contrato, de manera escrita, fijó la prórroga legal como parte del lapso del contrato, es decir, confundió prórroga legal con lapso de duración contractual y los unió, cercenándome el derecho de disfrutar de la prórroga legal.

   Para este Juzgado el demandado no determinó cual era la condición o plazo pendiente en la cual fundamentó la cuestión previa que, como es lógico, debe referirse a disposiciones contractuales de condición o término no efectuadas. Por el contrario, los hechos que indicó como constitutivos de su alegato ya sucedieron, porque el contrato de marras, bien sea porque se haya celebrado un arrendamiento o se haya regulado una prórroga legal, no está pendiente, se venció el 15 de enero de 2008.

   Por lo tanto, al no guardar relación los hechos alegados para oponer

   la cuestión previa, con el contenido normativo del ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esta defensa es improcedente, y así se decide.

   DECISIÓN DEL FONDO DE LA DEMANDA

   Con fundamento en lo alegado y probado en autos, este Tribunal resuelve:

1. La defensa opuesta por el demandado, de que fue sorprendido en su buena fe cuando suscribió el contrato de arrendamiento de fecha quince (15) de enero de dos mil siete (2007), porque pensó que había contratado con el propietario del inmueble, no tiene ningún fundamento fáctico ni de derecho, porque la propiedad de un inmueble y un contrato de arrendamiento son supuestos distintos, con regulaciones legales propias. En cualquier caso, el demandado no probó como fue sorprendido en su buena fe para suscribir el contrato, y así se decide

2. Está probado en el expediente, que las partes, en fecha quince (15) de enero de dos mil siete (2007), celebraron un contrato de arrendamiento contenido dentro de los siguientes términos y condiciones:

2. 1. En el encabezamiento expresan que convinieron en celebrar, como en efecto celebraron, un contrato de arrendamiento.

2. 2. En la cláusula PRIMERA indican que el actor da en arrendamiento al demandado el inmueble objeto de esta sentencia, que será utilizado únicamente como vivienda unifamiliar.

2. 3. En la cláusula SEGUNDA establecen que el canon de arrendamiento mensual, es la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo).

2. 4. En la cláusula TERCERO determinan que la duración del contrato será entre el quince (15) de enero de dos mil siete (2007) y el quince (15) de enero de dos mil ocho (2008); y que la celebración del contrato “…se hace en virtud de la terminación relación arrendaticia en concordancia con el artículo 34 literales b,c,e,g y la prórroga legal según el artículo 38 literal b,…”.

2. 5. La cláusula CUARTA se refiere al depósito en garantía, por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs.300.000,oo), que el actor recibió

   del demandado.

2. 6. En la cláusula SÉPTIMO se acordó que el contrato se celebró INTUITO PERSONAE, por lo que el demandado no podía “…sub-arrendarlo, cederlo ni traspasarlo en forma alguna…sin haber obtenido previamente…autorización expresa del arrendador por escrito.”

2. 7. En la cláusula DÉCIMA se establecen las causales de resolución del contrato: “1.- La falta de pago de cualquier servicio señalado en la cláusula sexta. 2.- La falta de pago de una mensualidad. 3.- El incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del presente contrato y las establecidas por la ley.”

   Considera este Juzgado que el contrato celebrado entre las partes, el quince (15) de enero de dos mil siete (2007), es constitutivo de una relación arrendaticia; aun a pesar, de que el actor pudiera tener el deseo, la intención o la motivación de regular la prórroga legal.

   Obsérvese que las partes acuerdan celebrar un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de esta sentencia, para utilizarlo como vivienda familiar, que el actor recibe un depósito en garantía, el demandado no puede subarrendar, ceder o traspasar el contrato, y que se establecen causales de resolución. No hay duda alguna que, en la convención, está expresamente manifestada la voluntad de las partes de suscribir un contrato de arrendamiento.

   Además, la prórroga arrendaticia, como la disposición normativa lo expresa, es una prórroga legal, obligatoria para el arrendatario y potestativa para el arrendador, a tenor del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que señalar en el contrato que son las partes las que la acuerdan, es improcedente, porque la prórroga tiene su fundamento en la citada Ley y no en la voluntad de las partes, que no pueden regularla, salvo en relación a las variaciones del canon de arrendamiento, como lo establece el último aparte del artículo 38 ejusdem.

   En relación a la cláusula TERCERO del contrato, este Juzgado considera que no hay lógica en su redacción, porque no puede haber concordancia entre la determinación de la duración del contrato, por la terminación de la relación arrendaticia y los literales b, c, e y g del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la prórroga legal

   establecida en el artículo 38 ejusdem. El encabezamiento del artículo 34 de la Ley se refiere a las demandas de desalojo y en sus literales se establecen las causales de dichas demandas, por lo que se advierte que no existe relación entre los supuestos de hecho de esta norma y la determinación de la duración del contrato por la terminación de la relación arrendaticia. El encabezamiento del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece la prórroga legal y sus literales los lapsos máximos dependiendo de la duración de la relación arrendaticia, por lo que no existe relación directa entre la prórroga legal y la determinación de la duración del contrato de arrendamiento.

   Así pues, en la convención celebrada el día quince (15) de enero de dos mil siete (2007), las partes suscribieron un contrato de arrendamiento del inmueble objeto de este sentencia, en los términos y condiciones expresados, y así se decide.

   DISPOSITIVA

   Por lo tanto, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y C.S.A. DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

1. SIN LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de ilegitimidad del actor al atribuirse la representación de su señora madre, sin presentar el poder que lo acredita.

2. SIN LUGAR la cuestión previa opuesta de la existencia de una condición o plazo pendiente establecida en el ordinal 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prórroga legal como parte del lapso del contrato.

3. SIN LUGAR la demanda que intenta A.J.C.S. contra J.M., por CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGAR INMUEBLE ARRENDADO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL, constituido dicho inmueble por la casa distinguida con el N° 106, situada en la calle Sarmiento de Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre.

   No hay condenatoria en costas por cuanto las partes no fueron vencidas totalmente en el proceso.

   Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Sucre y C.S.A.d.P.C.d.P.C.J.d.E.S.. En Cumaná, a los doce (12) días del mes de junio de dos mil ocho (2008).

   El Juez Provisorio,

   A.J.L.I.

   La Secretaria,

   M.R.

   NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las doce del mediodía (12 m.) se publicó la anterior Sentencia.

   La Secretaria,

   M.R.,