Decisión de Juzgado Segundo de Municipio de Caracas, de 9 de Agosto de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

Caracas, nueve (9) de agosto de dos mil seis

196º y 147º

PARTE ACTORA: “ALEJANDRO GUZMAN GUZMAN”, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número V-1.152.993; con domicilio procesal en: Avenida J.M.V., Edificio ARTICO, Oficina 32-A, S.F.N., Caracas, 1080, Municipio Baruta del Estado Miranda.

REPRESENTACION JUDICIAL

DE LA PARTE ACTORA: La misma parte actora, quien es abogado, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 2.078.

PARTE DEMANDADA: “YESENIA SAAD SAAD”, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.680.756; con domicilio procesal en: Urbanización S.R.d.L., Calle C, Edificio Residencial Las Garzas, piso 4, apartamento 4-D, Municipio Baruta del Estado Miranda.

REPRESENTACION JUDICIAL

DE LA PARTE DEMANDADA: “Sin representación judicial constituida en autos”; asistida en la contestación de la demanda por el profesional del derecho Werne R.U., inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 22.786.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: AP31-V-2006-00285

I

ANTECEDENTES DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio por libelo de demanda presentado para su distribución en fecha 22 de mayo de 2006, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial Civil de Caracas, correspondiendo su conocimiento a este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, tal como consta al folio 1 del expediente de marras.

Por auto de fecha 23 de mayo de 2006, se admitió la demanda cuanto ha lugar en derecho, por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, para la contestación de la demanda.

En fecha 3 de julio de 2005 el ciudadano alguacil del Tribunal, dejó constancia mediante diligencia de haber practicado la citación personal de la parte demandada, consignando al respecto recibo de citación debidamente firmado.

En fecha 6 de julio de 2006, siendo la oportunidad legal para la contestación de la demanda, compareció personalmente la parte demandada y manifestó al Tribunal que carecía de abogado que la asistiera o representara en tal acto procesal; razón por la cual de conformidad con lo previsto en el artículo 4 único aparte de la Ley de Abogados, se difirió por 5 días de despacho la contestación de la demanda.

En fecha 13 de julio de 2006 la parte demandada, estando dentro de la oportunidad legal, procedió a dar contestación a la demanda mediante escrito, alegando todo cuanto creyó pertinente aducir para le mejor defensa de sus derechos.

Durante la etapa probatoria correspondiente, solamente la parte actora ofreció los medios probaticos que consideró idóneos y pertinentes a sus afirmaciones de hecho, admitidos por el Tribunal conforme consta en auto de fecha 25 de julio de 2006.

Por tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia previa las siguientes consideraciones:

II

LIMITES DE LA LITIS

La parte actora alegó en su libelo de demanda, dentro del elenco de afirmaciones fácticas que constituyen la base de su pretensión; los siguientes hechos:

Alegatos de la parte actora:

1) Que según consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Novena del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 14 de junio de 2002, anotado bajo el N° 16, tomo 9 de los libros respectivos, celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Y.S.S., por un inmueble de su propiedad debidamente amoblado, distinguido con el N° 4-D, ubicado en el piso cuatro del edificio Residencial Las Garzas, Calle C, Urbanización S.R.d.L., Municipio Baruta del Estado Miranda; con una duración de un (1) año fijo, que comenzaría a partir del día 15 de marzo de 2002 para finalizar el 14 de marzo de 2003, renovado automáticamente por lapsos de tres (3) meses a partir de la fecha de vencimiento y así sucesivamente, ya que la intención de las partes, fue que el presente contrato en ningún caso se convirtiera a tiempo indeterminado

2) Alegó que el canon de arrendamiento fue pactado inicialmente en la suma de Bs. 525.000,00 pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los cinco primeros días de cada mes corriente; pero que posteriormente la arrendataria espontánea y voluntariamente, decidió aumentar dicho canon a partir del mes de julio del pasado año (sic) a Bs. 735.000,00 mensuales, con la idea de seguir ocupando el inmueble y hacer uso de las prórrogas convencionales o renovaciones contractuales, y la prorroga legal con carácter optativo previstas en el contrato.

3) Arguye que la parte demandada no ha pagado los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre los días siguientes: entre el 15 de marzo al 14 de abril de 2006; entre el 15 de abril al 14 de mayo de 2006; y entre el 15 de mayo y el 14 junio de 2006, incumpliendo lo establecido en la cláusula novena.

4) Alega que la parte demandada tiene tres perros en el inmueble objeto de la demanda, que según los vecinos con los ruidos y ladridos permanentes dentro del apartamento y a veces en los pasillos del edificio, ha creado intranquilidad en las demás personas, alterando las normas de convivencia ciudadana y el Reglamento del Condominio del edificio que prohíbe la tenencia de animales.

5) Que en virtud de que han sido infructuosas las gestiones tendientes a la desocupación del inmueble, es por lo que demanda a la ciudadana Y.S.S., para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal a la resolución de contrato y por consiguiente a la extinción por falta de pago del contrato accionado; - en pagar la suma de Bs. 2.205.000 equivalente a tres (3) meses de alquiler insolutos; - a entregar el inmueble objeto de la demanda libre de bienes y personas a excepción del mobiliario a que se refiere la cláusula primera; - al pago del equivalente al 10% del canon de arrendamiento como cláusula penal, por cada día que transcurra hasta que se produzca la total y definitiva entrega del inmueble; - los intereses de mora sobre las cantidades impagadas a partir de la presente fecha hasta la total y definitiva cancelación de la deuda y la entrega del inmueble arrendado (sic).

A los fines de enervar los hechos libelados, la parte demandada en su pertinente escrito de contestación de la demanda, se excepcionó alegando los siguientes hechos.

Alegatos de la parte demandada:

1) Negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho, solicitando sea declarada inadmisible.

2) Alegó que el contrato de arrendamiento accionado es a tiempo indeterminado al haber operado la tácita reconducción de conformidad con lo previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, pues la arrendataria ha permanecido en el inmueble por casi tres (3) años (sic), luego de vencida la prorroga legal.

3) Sostuvo que dada la redacción de la cláusula tercera contractual, se entiende que una vez finalizado el lapso inicial de un año allí previsto, es decir el 14 de marzo de 2003, el contrato se extinguió sin necesidad de notificación alguna y a partir de allí, comenzó a transcurrir la prórroga legal de seis (6) meses la cual venció el día 14 de octubre de 2003.

4) Solicitó la nulidad del contrato accionado al considerar que viola el orden público, cuando establece que “cualquier pago que reciba el arrendador al vencimiento de la prorroga legal significará la prórroga del presente contrato por un lapso fijo de tres (3) meses a partir de la fecha de vencimiento del mismo o de su prorroga legal y así sucesivamente, ya que la intención de las partes, y así queda convenido, es que el presente contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado”. Según su criterio, a través de dichas estipulaciones se pretende prohibir la tácita reconducción.

5) Alegó el pago de los cánones de alquiler que reclama insolutos la parte actora, aportando “originales de consignaciones” efectuadas por ante el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

La confrontación de las afirmaciones de hecho formuladas por las partes de la relación jurídica procesal, patentiza que en el caso sub examine la parte actora ejerce la presente acción por Resolución de Contrato, afirmando la existencia de una relación contractual arrendaticia por tiempo determinado; y persigue obtener de este órgano jurisdiccional una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión, con base al incumplimiento que asevera incurrió la parte demandada, al dejar de pagar el canon de arrendamiento en la forma convenida en el contrato de arrendamiento accionado, durante los períodos de marzo-abril de 2006; abril-mayo de 2006 y mayo-junio de 2006, y por incumplir las normas de convivencia ciudadana y el Reglamento de Condominio del edificio; mientras que la parte demandada se excepcionó en la contestación, rechazando, negando y contradiciendo la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, alegando como hecho extintivo de la pretensión actora, el pago de los cánones de arrendamiento que se le reclaman insolutos; solicitando además la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda, debido a que -según su dicho- operó la tacita reconducción convirtiendo el contrato accionado a tiempo indeterminado.

De tal manera que, en el caso de autos, el thema decidendum impone al Tribunal la obligación de determinar sí efectivamente se configura la responsabilidad civil contractual que la parte actora imputa a la parte demandada, derivada del presunto incumplimiento de la obligación de pagar el canon de arrendamiento de acuerdo con lo convencionalmente pactado en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 14 de junio de 2002; y de lo establecido en el Reglamento de Condominio del inmueble.

No obstante lo anteriormente expuesto, resulta preciso a.y.d.c. punto previo, antes de entrar a dirimir el fondo de la presente controversia, la naturaleza jurídica de la relación contractual arrendaticia existente entre las partes en litigio en cuanto a su duración, pues ello es esencial al merito de la causa. Al respecto se observa:

III

PUNTO PREVIO

Las partes en litigio establecieron de mutuo acuerdo en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento accionado, lo siguiente:

“TERCERA: La duración de este contrato es de un (01) año fijo, que comenzará a contarse a partir del quince (15) de marzo del dos mil dos (2002) y finalizará el catorce (14) de marzo del dos mil tres (2003). En consecuencia al vence este término el presente contrato quedará extinguido sin necesidad de notificación alguna. Asimismo queda convenido entre las partes, que de recibir “EL ARRENDADOR” de “LA ARRENDATARIA”, cualquier pago por cancelación de cánones de arrendamiento, posterior a la finaLIzación (sic) del término contractual antes estipulado en caso de que “LA ARRENDATARIA” hubiese manifestado su voluntad expresa de no querer hacer uso de la prórroga legal, o finalizada la misma en caso de haberla utilizado, dicho pago significará la prórroga del presente contrato por un lapos fijo de tres (03) meses a partir de la fecha de vencimiento del mismo o de su prórroga legal y así sucesivamente, ya que la intención de las partes, y así queda expresamente convenido, es que el presente contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado.”

Respecto de este lapso de duración de la relación arrendaticia sub examine, la parte demandada en su pertinente escrito de contestación de la demanda alegó que, se transformó a tiempo indeterminado al haber operado la tácita reconducción de conformidad con lo previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; considerando que una vez finalizado el lapso inicial de un año allí previsto, es decir el 14 de marzo de 2003, el contrato se extinguió sin necesidad de notificación alguna, comenzando a transcurrir la prórroga legal de seis (6) meses la cual venció el día 14 de octubre de 2003 (sic), y que a partir de allí la arrendataria ha ocupado el inmueble por casi tres años. Consecuencialmente alegó la nulidad de la citada cláusula contractual, por ser en su criterio contraria al orden público.

Corresponde entonces a este operador jurídico interpretar cual fue la voluntad real de las partes, tomando en cuenta el principio de buena fe contractual ex artículo 1.160 del Código Civil, y lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. En tal sentido, de acuerdo con lo que emerge del propio contenido del contrato de arrendamiento accionado, se desprende que sí bien es cierto las partes establecieron que el contrato tendría una duración de un (1) año fijo, y que al vencerse éste término quedaría extinguido sin necesidad de notificación alguna, no es menos cierto también que estipularon en la misma cláusula tercera contractual dos supuestos de hecho bien diferenciados de prorroga convencional, a los fines de prevenir la indeterminación en el tiempo. El primero de ellos está referido a cualquier pago que recibiere el arrendador posterior a la finalización del término inicial, “en caso de que “LA ARRENDATARIA” hubiese manifestado su voluntad expresa de no querer hacer uso de la prórroga legal”; y el segundo, a cualquier pago que recibiere el arrendador posterior a la finalización de la prórroga legal “en caso de haberla utilizado”.

De lo precedentemente expuesto se colige que, el primero de los supuestos depende del hecho cierto de que la arrendataria hubiese manifestado expresamente al arrendador, su voluntad de no querer hacer uso de la prórroga legal; lo que es procedente de acuerdo con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al consagrar que tal derecho es potestativo para el arrendatario. Sin embargo, al no existir prueba alguna en el proceso que evidencie tal manifestación de voluntad por parte de la arrendataria, debe concluirse ante el rechazo que formuló la parte demanda en la contestación de la demanda, que una vez vencido el término de duración inicial -14 de marzo de 2003- operó obligatoriamente para el arrendador la prórroga legal de seis (6) meses, venciendo el día 14 de septiembre de 2003; así se decide.-

La anterior resolución nos sirve para delimitar el punto en discusión, y es que de acuerdo con el segundo de los supuestos que establece la cláusula tercera contractual sub examine, vencida la prórroga legal en caso de haberla utilizado el arrendatario, sí el arrendador hubiese recibido cualquier pago en concepto de cánones de alquiler, dicho pago significaría la prórroga del contrato por un lapso fijo de tres (3) meses a partir de la fecha de vencimiento. Surge entonces la interrogante: Pueden las partes convenir en un mismo contrato de arrendamiento que una vez vencida la prórroga legal, comiencen a transcurrir prórrogas sucesivas convencionales? La respuesta es NO.

En efecto, la institución del contrato de arrendamiento se encuentra marcada por un orden público ex artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios según el cual, los derechos que dicha ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción, estipulación, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Situación de derecho que debemos analizar de manera concordada con lo dispuesto en el artículo 6 del Código Civil, a tenor del cual no pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres.

De acuerdo con el artículo 1.599 del Código Civil, sí el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio (el día interpela por el hombre). De tal manera que, habiendo vencido el lapso de la prórroga legal en fecha 14 de septiembre de 2003, como quedó establecido ut supra, la permanencia de la arrendataria en la posesión del inmueble arrendado a partir de esa fecha, produjo la tácita reconducción sustentada en lo dispuesto en el artículo 1.600 eiusdem, sin que pueda pensarse que se trata de una prórroga del primigenio contrato de arrendamiento; convirtiéndose por tal motivo la relación arrendaticia de marras a tiempo indeterminado ex artículo 1.614 del Código Civil. En este mismo orden de ideas, si bien existe el principio de la autonomía de la voluntad de las partes para contratar, el mismo en materia de relaciones jurídicas arrendaticias no tiene ni puede poseer un alcance y aplicación absoluta, pues está interesado el orden público que potencia y explica la intervención del Estado, en vista de la desigualdad económica que generalmente existe entre las partes que se vinculan por esta causa.

De admitirse que los contratantes puedan pactar prorrogas convencionales a partir del vencimiento de la prorroga legal, nos conllevaría a admitir para el caso de que el arrendador durante la vigencia de estas nuevas prorrogas, manifestare al arrendatario su voluntad de no querer prorrogar más el contrato, que en una misma relación arrendaticia, instrumentada en un mismo contrato de arrendamiento, pudieran nacer y verificarse dos prorrogas legales de las previstas en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; posibilidad que no solamente no está prevista en la ley sino que además atenta contra el principio de seguridad jurídica, pues crea confusión al tratar de precisar desde que momento computar el lapso de la prorroga legal ex novo, es decir, sí desde la fecha en que se suscribió el primigenio contrato de arrendamiento o sí desde la fecha de vencimiento de la primera prorroga legal; evidentemente que esta situación es capaz de generar un caos jurídico en perjuicio del arrendatario, lo cual no es ni puede ser querido por el derecho.

Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, este juzgador considera que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento accionado se encuentra parcialmente infectada de nulidad absoluta, cuando establece que “cualquier pago recibido por el arrendador por cancelación de cánones de arrendamiento, una vez finalizada la prórroga legal en caso de haberla utilizado la arrendataria, dicho pago significará la prórroga convencional del presente contrato por un lapso fijo de tres (3) meses y así sucesivamente, ya que la intención de las partes es que el presente contrato en ningún caso se convierta a tiempo indeterminado.” Y así se decide.-

IV

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

El artículo 1.167 del Código Civil prevé que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; es la llamada acción resolutoria, cuya aplicación en el campo del derecho social inquilinario, según nuestra mejor doctrina, queda reservada a la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Por otra parte, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando se materialice alguno de los supuestos que dicha norma comporta.

Ahora bien, debe precisarse que la acción escogida por la parte actora para obtener la tutela de sus derechos, es la de resolución judicial del contrato de arrendamiento accionado, cuya naturaleza jurídica en cuanto a su duración lo es a tiempo indeterminado sin que pueda pensarse que se ha venido prorrogando en el tiempo por períodos fijos de tres (3) meses, sino de un contrato que si bien comenzó siendo determinado, el mismo se indeterminó en el tiempo a partir del vencimiento de la prorroga legal, conforme lo establecido supra. Por ende, ante la afirmación de incumplimiento que dicha parte actora imputa a la parte demandada, la acción que procede incoar es la de Desalojo prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios; y así se decide.-

En fundamento de la anterior resolución, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 834 de fecha 24 de abril de 2002, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, estableció el siguiente criterio que este Juzgado hace suyo:

En caso de arrendamiento a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo… lo ajustado a derecho era declara que la acción que incoo el demandante era contraria a derecho… la acción escogida por el demandante no resultaba idónea, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser este a tiempo indeterminado lo procedente era el desalojo… si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma.

De tal manera que, en acatamiento de un imperativo legal ex artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y del criterio jurisprudencial antes referido, resulta forzoso para este operador de justicia desestimar la procedencia en derecho de la acción resolutoria incoada por la parte actora, alegando la falta de pago de cánones de alquiler. En consecuencia, siendo que la acción de resolución judicial de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado, se encuentra excluida por la Ley, salvo que se invoquen causales distintas a las taxativamente establecidas en la citada norma jurídica; en el caso sub judice, la acción de la parte actora es contraria a derecho, y así se decide.-

Por otra parte se aprecia que el demandante alegó en escrito libelar, que “además de la violación de las normas contractuales por parte de la inquilina, surge otro elemento distorsionador y perturbador debido a la tenencia de tres perros en el inmueble 4-D, que según los vecinos con los ruidos y ladridos permanentes dentro del apartamento y a veces en los pasillos del edificio, ha creado intranquilidad a las demás personas, algunas de avanzada edad, que habitan en el mismo alterando las más elementales normas de convivencia ciudadana y el mismo Reglamento del Condominio del edificio, que prohíbe la tenencia de animales…”.

De considerarse el alegato anterior como un incumplimiento por parte de la arrendataria, capaz de subsumirse en el supuesto de hecho de la acción resolutoria de marras, debemos precisar en el marco de lo previsto en el parágrafo segundo del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que, la parte actora a los fines de demostrar su afirmación produjo para el proceso junto con su libelo de demanda, dos cartas misivas fechadas 2 y 15 de abril de 2006 respectivamente; que son instrumentos privados que al emanar de terceros en la causa debieron ratificarse en juicio conforme lo dispuesto en el artículo 431 del Texto Adjetivo Civil, lo cual no ocurrió; siendo así, ningún efecto jurídico procesal pueden producir para el proceso, debiendo por tanto desestimarse, y así se decide.-

Por todo lo antes expuesto, es por lo que la acción de resolución de contrato de arrendamiento, propuesta por la parte actora no puede prosperar en derecho como será declarado en el dispositivo del presente fallo, y así igualmente se decide.-

V

DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:

PRIMERO

IMPROCEDENTE la acción planteada por el ciudadano A.G.G. contra la ciudadana Y.S.S., ambas partes suficientemente identificadas en autos, por Resolución de Contrato de Arrendamiento.

SEGUNDO

Se condena a la parte actora en costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

REGISTRESE y PUBLIQUESE. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Caracas a los nueve (9) días del mes de agosto de 2006. Años: 196º de la Independencia y 147° de la Federación.

EL JUEZ

ABG. RICHARD RODRIGUEZ BLAISE

LA SECRETARIA

ABG. ELBA LANDER GARCIA

En la misma fecha siendo las 3:00 p.m., de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

Diario: 21