Decisión nº 232 de Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de Lara, de 7 de Octubre de 2005
| Fecha de Resolución | 7 de Octubre de 2005 |
| Emisor | Juzgado Tercero del Municipio Iribarren |
| Ponente | Patricia Lourdes Riofrio Peñaloza |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato De Compra Venta |
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, 07 de Octubre de 2005
195º y 146º
ASUNTO: KP02-V-2.003-1908
DEMANDANTE: ALESIA C.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.606.435 y de este domicilio.
ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: E.R.D.A. y M.N.B. inscritas en el I.P.S.A. bajo los números 14.287 y 24.523 respectivamente.
DEMANDADA: ADMINISTRADORA BRONSO C.A., en la persona de su Presidente J.G.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.347.034 y de este domicilio.
ABOGADO PARTE DEMANDADA: J.G.S., inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 29.668.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA
SENTENCIA: DEFINITIVA
INFORMES: VISTOS. Ambas partes presentaron informes.
Vistas las actuaciones que anteceden y que conforman la presente causa, este Tribunal procede a dictar sentencia definitiva en los siguientes términos:
-I-
En fecha 08 de Septiembre de 2003, se recibe libelo de demanda. En fecha 15 de Septiembre de 2003, se le dio entrada en los libros de causa. En fecha 22 de Septiembre de 2003, la parte actora consigna los respectivos fotostatos para la admisión de la demanda. En fecha 26 de Septiembre de 2003, se admite la presente demanda. En fecha 21 de Octubre de 2003, la ciudadana ALESIA C.P. lo confiere poder amplio y suficiente a las abogadas E.R.D.A. y a M.N.B. inscritas en el I.P.S.A. bajo los N° 14.287 y 24523 respectivamente. En fecha 21 de Octubre de 2003, la parte actora solicita se subsane el error cometido y se admita la demanda por el motivo real por el cual fue interpuesta. En fecha 31 de Octubre de 2003, se deja sin efecto la admisión por Reivindicación y en su lugar se admite la misma por Resolución de contrato de compra venta. En fecha 01 de Marzo de 2004, el alguacil del Tribunal consigna compulsa de citación sin firmar. En fecha 20 de Abril de 2004, se repone la causa al estado de admitir la misma por Cumplimiento de contrato de compra venta, dejando firme la actuación realizada por el alguacil. En fecha 10 de Mayo de 2004, la secretaria fijó el cartel de conformidad al artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 22 de junio de 2004, la parte demandante consigna la publicación de los respectivos carteles de citación. En fecha 22 de Julio de 2004, la parte accionante solicita se nombre defensor ad-Liten a la parte demandada. En fecha 04 de Agosto de 2004, se nombra como defensor Ad-Litem al abogado J.V.. En fecha 31 de Agosto de 2004, el alguacil consigna boleta de notificación debidamente firmada del defensor Ad-Litem. En fecha 02 de Septiembre de 2004, comparece el abogado J.V. aceptando el cargo para el cual fue nombrado. En fecha 13 de Septiembre de 2004, la parte actora solicita la citación del defensor Ad-Litem. En fecha 23 de Septiembre de 2004, se acuerda lo solicitado. En fecha 11 de Octubre de 2004, comparece la parte demandada y se da por citada. En fecha 11 de Octubre de 2004, el alguacil consigna recibo de citación debidamente firmado por el defensor Ad-Litem. En fecha 13 de Octubre de 2004, se recibe escrito de contestación. En fecha 08 de Noviembre de 2004, se recibe escrito de contestación del defensor Ad-Litem. En fecha 20 de Diciembre de 2004, la parte actora consigna escrito de pruebas. En fecha 11 de Enero de 2005, se acuerda agregar las pruebas. En fecha 12 de Enero de 2005, se admiten las pruebas presentadas por la parte actora. En fecha 13 de Enero de 2005, se dicta auto complementario al auto de fecha 12.01.05. En fecha 20 de Enero de 2005, se deja constancia que el día 19.01.05 no compareció a rendir declaración la testigo A.M.R.. En fecha 26 de Enero de 2005, la parte actora solicita nueva oportunidad para tomarle declaración a la ciudadana M.R.. En fecha 31 de Enero de 2005, se acuerda lo solicitado, en esta misma fecha se recibe comunicación emanada de la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto. En fecha 09 de Febrero de 2005, se recibe exhorto de evacuación de pruebas. En fecha 18 de Abril de 2005, Se recibe comunicación emanada de Registro Inmobiliario del Municipio Iribarren del Estado Lara. En fecha 28 de Abril de 2005, se fijó el décimo quinto día de despacho siguiente para que las partes presenten sus informes. En fecha 01 de Junio de 2005, se recibe escrito de la parte demandada. En fecha 01 de Junio de 2005, se recibe escrito de informes de la parte actora. En fecha 01 de Agosto de 2005, se difiere la sentencia al décimo quinto día de despacho siguiente.
-II-
Revisadas las actas procesales que conforman la presente causa, este Tribunal para decidir observa:
La acción incoada está referida al CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, la cual fue instaurada por ALESIA C.P., debidamente identificada en autos contra la ADMINISTRADORA BRONSO C.A., en la persona de su Presidente J.G.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.347.034 y de este domicilio.
Alega la demandante que según documento autenticado en la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto de fecha 25 de abril de 1996, bajo el N° 48, Tomo 69, de los libros de autenticaciones, celebró con la empresa ADMINISTRADORA BRONSO C.A., un contrato de opción a compra por medio del cual le concedía opción para comprar un inmueble tipo local comercial que formaría parte de un inmueble denominado “CENTRO COMERCIAL BARQUISIMETO PLAZA”, que para ese momento se encontraba en construcción y cuyos locales serían vendidos bajo el régimen de propiedad horizontal. Señala que dicho inmueble se encuentra ubicado en la Avenida 20 entre las calles 29 y 30 de esta ciudad de Barquisimeto.
Aduce que el referido local se encuentra ubicado en el nivel mezanine del centro comercial con el N° LM-4, alinderado de la siguiente forma: Norte, en 3,68 mts aproximados con local LM-3, pared medianera de por medio; Sur, en 3,66mts aproximados con local LM-5, pared medianera de por medio; Este: En dos metros con cincuenta centímetros (2,50 Mts) aproximados con pasillo de circulación del nivel mezzanina; Oeste: En dos metros con cuarenta y ocho centímetros (2,48 Mts) aproximados con fachada oeste del edificio y el que tendría las siguientes características: a) Una superficie aproximada de 9 mts y una altura aproximada de 2,575 mts; b) Pisos de nivelación rustico; c) paredes totalmente terminadas d) Techo sin frisar de la placa superior. Afirma la actora que el precio del inmueble asciende a la cantidad de TRES MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (3.800.000,oo), la cual fue cantidad entregada a la empresa vendedora. Asegura que consta en la cláusula tercera del contrato que dicha cantidad sería imputada como cancelación total del precio del local para el momento de la operación definitiva de compra- venta.
Sostiene la demandante que la empresa vendedora se comprometió en la cláusula cuarta a entregarle el local terminado con sus llaves, sus respectivos permisos así como registrado el documento complementario de adquisición y el documento definitivo de compra-venta, dentro del tercer o cuarto trimestre del año 96. De igual forma destaca la accionante que en el referido contrato se estableció una cláusula penal cuyo contenido expresa que en el caso de que la compradora exija el cumplimiento del contrato por causa de incumplimiento imputables a la vendedora, esta ultima cancelaría la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (300.000,oo) y el respectivo traspaso.
Por otro lado, la accionante señala que el edificio fue terminado y los locales fueron entregados a sus compradores incluyendo el correspondiente a la actora, pero no el documento de compra-venta. Alega que ha tratado en innumerable oportunidades comunicarse con el ciudadano J.G.S., lo cual resultó imposible. Aduce que en una oportunidad habló con el representante de la vendedora quien le manifestó que para el correspondiente otorgamiento debía cancelar el impuesto Municipal, a lo cual manifiesta se negó por cuanto los únicos gastos que esta obligada a cancelar son los de escritura de conformidad a lo pautado en el 1491 de Código Civil.
Por lo que, de conformidad a los artículos 1159, 1160, 1264, 1266 y 1488 del Código Civil solicita la accionante que le sea otorgado el documento definitivo de compraventa del inmueble, el pago de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES que corresponden a la cláusula penal convenida en la cláusula penal respectiva así como la cancelación de las costas y costos procesales. Señala que se reserva el derecho de reclamar en un juicio aparte los daños y perjuicios que se hayan sido generados o que se generen por el incumplimiento.
Por último, solicita que se decrete medida de prohibición de enajenar y gravar de conformidad al artículo 585 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO En la oportunidad procesal de dar contestación a la demanda y en tiempo oportuno contesta la parte accionada. Comparece la empresa accionada quien rechaza y contradice todas y cada una de las pretensiones y acciones pretendidas y los fundamentos presentados por la actora.
No obstante sostiene que según documento autenticado en la Notaría Pública Tercera de Barquisimeto en fecha 25 de abril de 1996, bajo el N° 48, Tomo 69, de los libros de autenticaciones, celebró en nombre de su representada “Administradora BRONSO C.A.” con la ciudadana ALESIA C.P., un contrato de opción para comprar un inmueble tipo local comercial identificado con la nomenclatura “LM-4” ubicado en el “Centro Comercial Barquisimeto Plaza” con cláusulas contentivas de contraprestaciones de las partes, destacando las cláusulas tercera, cuarta y décima cuarta del contrato traído por la actora como instrumento fundamental.
En este mismo orden de ideas, aduce la empresa demandada que la parte actora, en su carácter de compradora, se comprometió a entregar el dinero respectivo a la redacción del documento de compraventa, a los gastos de registro y habilitaciones del documento de compraventa y cualquier otro gasto relacionado con el negocio. Asegura que la actora nunca ha entregado cantidad alguna por concepto de honorarios de abogados y gastos de registro, por lo que advierte que la parte actora no ha cumplido cabalmente con las obligaciones contraídas en el contrato de “Opción de Compra”.
Asevera que no pudo redactar el documento ni llevarlo a la Oficina Subalterna de Registro Público, pues nunca le fue entregado el dinero para ello. Señala que reiteradas jurisprudencias al interpretar el artículo 1.167 del Código Civil, expresan que si una de las partes no cumple la otra podrá demandar la resolución del contrato o el cumplimiento de la obligación no cumplida, por lo que advierte que la actora mal podría exigir el cumplimiento del contrato.
Aduce que la actora pretende cobrar la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) por concepto de cláusula penal por el supuesto incumplimiento ocasionado por la accionada y además de ello se reserva el cobro de daños y perjuicios, siendo que la accionante no tiene derecho alguno al cobro de dicha cláusula penal por las razones explanadas.
Planteada la presente litis, en la forma antes expuesta el Tribunal procede a valorar las pruebas promovidas por ambas partes, para admitir las que sean procedentes y rechazar las que no lo son. Observa esta Juzgadora que la parte actora consignó junto con la demanda original de contrato de compraventa debidamente autenticado en la Notaria Pública Tercera de Barquisimeto, quedando inserto en el Tomo 69, N° 48, de fecha 04 de abril de 2003, del folio 6 al 11.
En la oportunidad legal de promover pruebas sólo la parte actora hace uso de tal facultad: 1.- Reproduce el mérito favorable de los autos, especialmente la documento de opción a compra. 2.- Promueve las testimoniales de los ciudadanos A.M.R., O.R., T.E.R.D.M. y D.M., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad N° 3.861.929, 2.723.676, 4.132.751 y 3.494.976 respectivamente. 3.- Consigna en ocho (08) folios útiles copia certificada del documento de opción a compra del local comercial LM-1 en el mismo Centro Comercial Barquisimeto Plaza a favor de las ciudadanas A.M.R. y O.R.. 4.- Consigna en nueve (09) folios útiles copia certificada del documento de opción a compra del local comercial LM-5 en el mismo Centro Comercial Barquisimeto Plaza a favor los ciudadanos D.M. y T.E.R.D.M.. 5.-Solicita que se le requiera a la Notaría Pública Tercera del Barquisimeto del Estado Lara, para que informe los siguientes particulares: a.- Si en el documento autenticado en fecha 04 de julio de 1996, bajo el N° 25, Tomo 116, consta una operación de opción a compra de “Administradora BRONSO C.A.” a WILMER FREITEZ Y M.G.D.F. del local N° LM-9 del “Centro Comercial Barquisimeto Plaza”. b.- Si en el documento autenticado en fecha 03 de mayo de 1996, bajo el N 41, Tomo 37, consta una operación de opción a compra de “Administradores BRONSO C.A.” a WILMER FREITEZ Y M.G.D.F. del local N° LM-9 del “Centro Comercial Barquisimeto Plaza”. c.- Si en el documento autenticado en fecha 14 de junio de 1996, bajo el 29, Tomo 101, consta una operación de opción a compra de “Administradora BRONSO C.A.” a CONLIGIA JIMÉNEZ del local N° LM-17 del “Centro Comercial Barquisimeto Plaza”. d.- Si en el documento autenticado en fecha 19 de julio de 1996, bajo el N° 79, Tomo 128, consta una operación de opción a compra de “Administradores BRONSO C.A.” a E.J. Y M.V.I. del local N° LM-8 del “Centro Comercial Barquisimeto Plaza”. e.- Si en el documento autenticado en fecha 23 de febrero de 1996, bajo el N° 73, Tomo 30, consta una operación de opción a compra de “Administradores BRONSO C.A.” a H.A.T.C.d. local N° LM-16 del “Centro Comercial Barquisimeto Plaza”. 6.- Solicita oficiar a la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Iribarren del Estado Lara (actualmente Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Estado Lara) para que informe si en la referida oficina se han protocolizado documentos definitivos de compraventa de los locales comercial señalados en el documento de condominio que se encuentra protocolizado por ante esa oficina de fecha 23 de Septiembre de 1996, bajo el N° 44, Tomo 11, protocolo Primero.
El día que presenta sus informes la parte demandada, consigna con éstos documento original debidamente notariado del contrato de compra-venta en referencia.
Pasa de inmediato esta Sentenciadora a pronunciarse sobre el valor probatorio de estos instrumentales:
Observa quien juzga que el instrumento fundamental de la demanda consignado por la parte actora, es presentado como copia mecanografiada del original que corre en la respectiva notaría, siendo que el mismo es utilizado por la empresa demandada como base para su defensa, no desconociéndolo ni tachándolo de manera alguna, sino sólo señalando la ausencia de transcripción de una parte del párrafo correspondiente a la cláusula décima cuarta, para lo cual presenta en original el documento firmado en la respectiva Notaría, donde aparece en la oración inmediatamente anterior a la cláusula décima quinta lo no transcrito, después de la palabra compradora: “la promotora podrá dejar de cumplir sus obligaciones hasta tanto”. Sobre estos instrumentales se pronunciará este Tribunal más adelante.
También observa esta Sentenciadora que las pruebas identificados aquí bajo los numerales 2, 3, 4, 5 y 6, están referidas a otros contratos que no guardan relación directa con lo aquí discutido: el cumplimiento de una convención específica, con sus propias obligaciones y modalidades, referido a un local en particular, por lo que, por su impertinencia es obligatorio desechar dichas pruebas, y así se decide.
Planteada la litis en los términos antes expuestos quien juzga procede a pronunciarse sobre el fondo de la presente controversia: El artículo 1354 del Código Civil establece: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”. En este mismo orden de ideas, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil dice: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
ES imprescindible aquí señalar que el instrumento fundamental de la acción mantiene toda su eficacia probatoria. Ello debido a que, a pesar de indicar que la transcripción mecanografiada tiene un error, el mismo demandado fundamenta en el documento analizado su defensa (folio 44, DE LOS HECHOS, PRIMERA PARTE). Adicional a ello, es pertinente destacar que la parte final de la cláusula DÉCIMA CUARTA, (donde se indica la ausencia de transcripción) dice:
Para el caso de que la causa de incumplimiento del presente contrato sea imputable a LA COMPRADORA, LA PROMOTORA podrá dejar de cumplir sus obligaciones hasta tanto LA COMPRADORA cumpla con sus obligaciones. (Subrayado del Tribunal)
Siendo lo subrayado precisamente lo que no aparece en la transcripción mecanografiada. Pero esta oración incompleta no le resta validez al resto de lo acordado en el contrato de marras, puesto que lo previsto en esta cláusula, es una repetición de lo establecido en el Código Civil, artículo 1668, conocido como el principio non adimpleti contractus, el cual establece la excepción del contrato no cumplido, esto es si la otra parte no cumple con su carga obligacional, el otro puede excepcionarse de ese cumplimiento.
En caso bajo análisis, la empresa accionada señala que la compradora no ha cumplido su deber de cancelar los gastos referidos a la redacción y registro del documento, como lo establece la cláusula tercera, y se fundamenta en ello para indicar que no está obligado a otorgar el documento definitivo. Pero en esta misma cláusula se señala, que esta cantidad equivalente al 4% del precio del local, la pagará la compradora “en el momento en que se le notifique la entrega definitiva de “EL LOCAL”´, vuelto del folio 4 y también en el folio 168. Es decir, la obligación de pagar este 4%, para los gastos referidos a la redacción y registro del documento, nace en el momento en que la empresa accionada, LA PROMOTORA, cumple con el deber de notificar a la accionante, LA COMPRADORA, dicha entrega definitiva. Siendo que de conformidad a lo pactado entre las partes en la cláusula décima quinta, folio 172, esta pudo hacerse por telegrama con acuse de recibo o por publicación en la prensa local.
Sobre el cumplimiento de esta carga, la empresa demandada no hace excepción alguna ni promueve tampoco probanza. De lo cual se concluye de manera palmaria que la empresa accionada incumplió con sus deberes concernientes a la protocolización del documento de compra venta. Y así se decide.
Sobre el pago por concepto de cláusula penal, está contemplada la suma de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES, por incumplimiento en la cláusula décimo cuarta, vuelto del folio171. En consecuencia, visto el incumplimiento de la promotora, este pago debe realizarlo a favor de la demandante. Y así se decide.
Sobre la medida preventiva de enajenar y gravar solicitada, este Tribunal observa que no demostró la parte actora el peligro de que quede ilusoria la ejecución del fallo, por lo que NIEGA tal pedimento. Y así se declara.
-III-
En consecuencia, por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Municipio de Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:
1) CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, intentada por la ciudadana ALESIA C.P., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.606.435 y de este domicilio contra la ADMINISTRADORA BRONSO C.A., en la persona de su Presidente J.G.S., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.347.034 y de este domicilio.
2) SE ORDENA a la parte demandada que otorgue el documento definitivo de compra venta del inmueble constituido por un local que forma parte de un inmueble denominado “CENTRO COMERCIAL BARQUISIMETO PLAZA”, el cual se encuentra ubicado en la Avenida 20 entre las calles 29 y 30 de esta ciudad de Barquisimeto. Este local está en el nivel mezanine del centro comercial con el N° LM-4, alinderado de la siguiente forma: Norte, en 3,68 mts aproximados con local LM -3, pared medianera de por medio; Sur, en 3,66mts aproximados con local LM-5”, pared medianera de por medio; Este: En dos metros con cincuenta centímetros (2,50 Mts) aproximados ocn pasillo de circulación del nivel mezzanina; Oese: En dos metros con cuarenta y ocho centímetros (2,48 Mts) aproximados con fachada oeste del edificio.
3) SE ORDENA a la parte demandada al pago a la actora de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES por concepto de cláusula penal.
4) Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber vencimiento total.
PUBLÍQUESE y REGÍSTRESE. Déjese copia certificada por Secretaría del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.384 del Código Civil y a los fines legales previstos en los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO DE IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en Barquisimeto a los días 07 días del mes de Octubre de Dos Mil Cinco (2.005). Años 195° y 146° de la Independencia de la Federación.
La Juez
Abg. Patricia Riofrío Peñaloza
La secretaria:
María M. Silva.
En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo la 1 de la tarde.
La Secretaria.
