Decisión de Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 2 de Abril de 2007

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: A.S.F.

ABOGADOS: YRAHIS E. YORES SALGUEIRO y J.L. AZCUNES.

DEMANDADOS: SOCIEDAD MERCANTIL DESARROLLOS 3.006, C.A.

APODERADOS: R.J.O. y C.S.C.

MOTIVO: NULIDAD DE VENTA

SENTENCIA: DEFINITIVA.

EXPEDIENTE 16.518

Sustanciada como fue la presente causa, se procede a dictar el pronunciamiento correspondiente, en los términos siguientes:

Por escrito presentado en fecha 08 de Octubre de 2003, por la ciudadana A.S.F., venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cedula de identidad Nro. V-12.524.093 y de este domicilio, asistida por los abogados YRAHIS E. YORES SALGUEIRO y J.L. AZCUNES, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 67.275 y 68.235, respectivamente, interpuso formal demanda por NULIDAD DE VENTA, contra la Sociedad Mercantil DESARROLLOS 3.006, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, bajo el Nro. 13, Tomo 8-A, en fecha 25 de Julio de 1994, en la persona de su Representante Legal, ciudadano L.V.D., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V.-9.531.016 y de este domicilio, fundamentando su acción en los artículos 26, 34, 37 y 44, de la Ley de Propiedad Horizontal.

Recibida por Distribución y admitida la misma, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada y se acordó expedir copias certificadas del escrito libelar a los fines de la citación.

Mediante escrito de fecha 27 de Octubre de 2.003, la demandante confiere poder Apud-acta a los abogados YRAHIS E. YORES SALGUEIRO y J.L. AZCUNES, ya identificados.

Las diligencias conducentes a la citación personal del ciudadano L.V.D., constan a los autos (folios 31 al 39) del expediente, y de las mismas se desprende que el Alguacil Titular de este Tribunal, no logró citar personalmente al referido ciudadano. En fecha 21 de Noviembre de 2003, a solicitud de la parte demandante, este tribunal acordó librar los correspondientes carteles de citación.

Mediante diligencia estampada con fecha 26 de Noviembre de 2003, la parte actora reforma la demanda en lo que respecta a los representantes de la demandada. El 08 de Enero de 2004, el Tribunal admite dicha reforma y acuerda el emplazamiento de la parte demandada.

En fecha 02 de Febrero de 2004, comparecen los abogados R.J.O. y C.S.C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 39.935 y 78.964, de este domicilio y actuando en su carácter de Apoderados Judiciales de la Demandada, según consta a los autos (folio 43) del expediente, se dan por citados.

El 26 de Febrero de 2004, la parte demandada presenta escrito de contestación a la demanda y reconvención, siendo admitida la misma en fecha 04 de Marzo de 2004.

Mediante escrito presentado en fecha 12 de Marzo de 2004, la demandante contesta la reconvención.

En fecha 06 de Abril de 2004, la parte actora presenta su escrito de promoción de pruebas. La demandada reconveniente presenta su escrito de promoción de pruebas en fecha 14 de abril de 2004.

La demandante y la demandada, en fechas 16 de Julio de 2004 y 26 de Julio de 2004, respectivamente, presentaron respectivos escritos de informes.

ALEGATOS DE LAS PARTES:

LA PARTE ACTORA:

Alega en su escrito libelar lo siguiente:

Que pago a la demandada: a) En fecha Veinte (20) de Agosto de 2002, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,°°), mediante cheque Nro. 45877100 del Banco Industrial de Venezuela, por concepto de abono al monto de reserva de un apartamento en construcción, ubicado en el Conjunto Residencial “Monterrey Suites”, Piso 4, Apartamento 4-D, Primera Etapa. Dicho monto seria deducido del precio de venta total del apartamento, que era la cantidad de TREINTA Y TRES MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 33.800.000,ºº).b) En fecha Treinta (30) de Agosto de 2002, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,ºº), mediante cheque Nro. 00855026 del Banco Industrial de Venezuela, igualmente por concepto de abono al monto de reserva de dicho apartamento, y c) TRES MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 3.266.667,ºº), que es el monto de seis letras de cambio que forma parte de una serie de 24 libradas a la orden de la demanda, que pago mediante cheques Nros. 00855042, 75085614, 00858939, 858950, 612415, respectivamente. Alega que las dieciocho (18) letras restantes quedaron en poder de la demandada y son por DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,ºº) cada una, excepto la numero diez (10) que es por UN MILLÓN DOSCIENTOS DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 1.216.667,ºº), y la numero diecinueve (19) por UN MILLÓN DOSCIENTOS DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 1.216.666,ºº). Afirma que el Edificio “Residencias Monterrey Suites” supuestamente ubicado en la Urbanización Monteserino, Intercomunal San Diego, Parcela C, no existe, ni siquiera en construcción, y la denominación del apartamento 4-D es ficticia.

Afirma que mediante un instrumento de fecha Veinte (20) de Agosto de 2002, se celebró la negociación inicial que denominaron “oferta de compra” y el mismo contiene una programación de pagos y aceptación de giros que son los antes referidos.

Alega que el documento antes mencionado y que anexa marcado “A”, buscaba disimular la ilegalidad de la operación; invoca los artículos 26, 34, 37 y 44 de la Ley de Propiedad Horizontal, y alega que la demandada recibió pagos en efectivos y letras de cambio a cuenta del precio de venta del inmueble, sin tener registrado el documento de condominio, ni haber otorgado el documento de enajenación, en clara violación de las normas invocadas. Asimismo señala que con la Ley de Propiedad Horizontal, se impiden fraudes inmobiliarios, que han hecho que muchas familias pierdan el dinero ahorrado para adquirir sus viviendas.

En razón de todo lo cual, demanda la NULIDAD DE LA NEGOCIACIÓN CELEBRADA con la demandada, y peticiona igualmente que le sea devuelta la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 5.266.667), pagados a la demandada; que se la pague el daño sufrido por la disminución del poder adquisitivo del bolívar, durante el lapso comprendido entre la fecha de los pagos y la fecha de la sentencia definitiva; las costa y costos procesales, y la devolución de las dieciocho (18) letras restantes aceptadas a favor de la demandada.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:

Niega que con el documento de fecha 20 de Agosto de 2002, marcado con “A”, folios seis y siete del expediente, se encuentre buscando disimular la ilegalidad de la operación; afirma que la demandada como propietaria del terreno donde se acomete la construcción del conjunto residencial, cuyo permiso de construcción fue aprobado por la Dirección de Desarrollo U.d.M.S.D., esta autorizada para recibir cantidades de dinero u obligar mediante documentos negociables a los compradores de conformidad con lo establecido en los literales A y B del parágrafo único del articulo 34 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Afirma que debe tenerse como un hecho admitido la celebración del contrato de oferta de compra; en el cual la demandante expresa “someto a sus consideración y propuesta de compra del apartamento…”, e igualmente propone la oferta de compra por la cantidad de TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 32.500.000,ºº) y dice la manera como cancelará dicha suma; alega que igualmente en el contrato se señala que la demandada le solicitaría a la demandante su comparecencia para la firma del contrato de reserva, es decir, de opción de compra; continua transcribiendo el contenido del contrato y concluye que lo celebrado entre las partes fue un contrato previo al contrato de opción de compra, que cumple con la validez de celebración de los contratos, y no ofrece ninguna evidencia de simulación. Expresa que la demandante propuso una cuota inicial de ONCE MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 11.700.000,ºº) por el inmueble que estaba en preventa, canceló la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,ºº) al entregar la propuesta, UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,ºº) el treinta (30) de Agosto de 2002, aceptó cuatro (04) Letras de Cambio por las siguientes cantidades: UN MILLÓN QUINIENTOS SESENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 1.566.667,ºº), SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 700.000,ºº), UN MILLÓN DOSCIENTOS DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 1.216.667,ºº) y UN MILLÓN DOSCIENTOS DIECISÉIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 1.216.667,ºº), por concepto de pagos extraordinarios y Veinte (20) Letras de Cambios por DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,ºº) cada una, por concepto de pagos ordinarios. Indica que la demandante canceló las tres (03) primeras cuotas ordinarias, las dos (02) primeras cuotas extraordinarias, y posteriormente pago una cuota ordinaria, todo lo cual suma CINCO MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLÍVARES (Bs. 5.266.667,ºº).

Continúa afirmando que después de ese ultimo pago la demandante no pago ninguna cuota ordinaria ni extraordinaria, a pesar de los múltiples requerimientos que se le venían haciendo, lo cual le causo daños a la demandada y finalmente el veintitres (23) de Julio de 2003, la demandante manifestó su decisión de rescindir del contrato aceptando que le fueran descontadas las cantidades señaladas en la cláusula penal, para resarcir los daños causados por su incumplimiento. Asevera que si la demandante desistió del contrato y se presenta al tribunal con otra historia esta tratando de sorprender a la administración de justicia para proporcionarse beneficios que no le corresponden, ya que según el contrato para el caso del desistimiento se establece una cláusula penal del veinte (20) por ciento sobre el precio de venta del apartamento, y como el precio de venta del apartamento es de TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 32.500.000,ºº), el veinte por ciento de dicha suma es la cantidad de SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.500.000,ºº), con lo que la cantidad pagada por la accionante no cubre el monto que debe pagarle a la demandada por cláusula penal, pues le adeudaría UN MILLÓN DOSCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.234.000,ºº), por lo que niega la procedencia de la demanda.

ALEGATOS DE LA RECONVENCIÓN:

Con fundamento en los mismos hechos narrados en la contestación, y reconociendo las cantidades pagadas por la actora a la demandada, y basándose en la manifestación de la demandante de desistir del contrato en fecha Veintitres (23) de Junio de Dos mil Tres, afirma que la demandante le adeuda el Veinte (20) por ciento del precio total de venta del apartamento que era de TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 32.500.000,ºº), porcentaje este que equivale a la suma de SEIS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.500.000,ºº), por concepto de la cláusula penal establecida en el mismo contrato cuya nulidad invoca la demandante. Demanda igualmente las costas y costos procesales.

CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:

La demandante reconvenida insiste en que el Conjunto Residencial “Monterrey Suites” no esta construido ni en construcción, evidenciándose con ello el dolo, en contra de la demandante, para lo cual invoca los artículos 1.146 y 1.154 del Código Civil; afirma que el documento de venta citado en la reconvención, la demandada adquirió tres manzanas en la Urbanización “Los Colores”, mientras que el inmueble negociado con la demandante estaría ubicado en la Urbanización “Monteserino”, con lo que no se refiere dicho documento al supuesto apartamento negociado con la actora; que tampoco el permiso de construcción invocado por la demandada se refiere al Edificio Monterrey Suites. Que en cuanto a la rescisión, término este que según la parte reconvenida, ha sido mal empleado, alega que esta fue inducida al error, pues la demandante contrató en la creencia que existía un apartamento en construcción y por lo tanto no hay mala fe en ella al reclamar sus derechos, niega que se le haya requerido pago alguno, pues por el contrario, fue la demandante quien en reiteradas ocasiones se comunico con la empresa para obtener una respuesta a su situación.

Expresa que realizó su primer pago en Agosto de dos mil dos y se pregunta hasta cuando debe esperar, si 2, 3 ó 4 años, invoca el articulo Nro. 1.137 del Código Civil y afirma que en el causo de autos la demandada ni siquiera a empezado a construir y el terreno se encuentra abandonado y cubierto de malezas, y que el terreno, al cual se refiere el documento invocado por la demandada esta destinado a viviendas unifamiliares y no multifamiliares. Indica que las cláusulas del contrato celebrado son revesadas y usurarias, a lo cual invoca los artículos 70 y 48 de la Ley de Protección al Consumidor.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA:

Dado el modo de contestación de la demanda, quedan como hechos admitidos:

1. La existencia de la negociación celebrada entre las partes con relación a un apartamento ubicado en el Edifico Monterrey Suite, I Etapa.

2. Que la demandante pagó a la demandada la suma de CINCO MILLONES DOSCIENTOS SESENTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SIETE5.266.667 como abono al precio de venta del inmueble.

3. Que de la misma manera aceptó veinte (20) letras de cambio por DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,ºº) cada una y cuatro letras de cambio por concepto de cuotas extraordinarias.

Quedando como hechos controvertidos los siguientes:

1) La naturaleza del contrato celebrado entre las partes, esto es si se trata de una promesa de compra, de una opción de compra venta o de un documento definitivo de compra venta.

2) La nulidad del contrato, por violación a la ley de propiedad horizontal.

3) Si la demandante rescindió el contrato y si es aplicable entonces la cláusula penal.

4) Si la parcela de terreno donde se construiría el edificio MONTERREY SUITES es propiedad de la demandada.

5) Si el permiso de construcción invocado en la contestación de la demanda, se refiere al edificio MONTERREY SUITES

PRUEBAS DE LAS PARTES:

PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:

Con el libelo promovió la demandante (folios 6 y 7) el original del documento contentivo de la negociación celebrada entre las partes, cuya existencia de tal negociación es un hecho admitido y en consecuencia exento de pruebas, siendo solo controvertida la naturaleza de la negociación, pues la demandante afirma que se trata de una venta, la demandada afirma que se trata de una “oferta de compra” y que es previo al contrato de “opción de compra venta”, ahora bien, como quiera que para determinar la naturaleza del contrato, es necesario interpretar las cláusulas y contenido del mismo, se considera pertinente transcribir las cláusulas del contrato en las que se determina esta naturaleza jurídica, así:

“Por medio de la presente me dirijo a Uds. Para someter a su consideración, mi propuesta de compra del APARTAMENTO Nº 4D, PISO 4, con un area aproximada de: 60,00 Mts2 del EDF. RESD. MONTERREY SUITES, ETAPA I hoy en construcción, ubicado en la Urbanización Monteserino, Intercomunal San D.E.. Carabobo, Parcela C, mi formal oferta de compra por la cantidad de: TREINTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 32.500.000,ºº), que cancelaré de la siguiente forma:

1. La cantidad de ONCE MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 11.700.000,ºº), equivalente al 36 % del precio de de venta, los cuales entregaré a titulo de inicial de la obligación de comprar el inmueble antes señalado, en las fechas y formas establecidas a continuación:

   1. Con el propósito de garantizar la presente oferta entrego cheque No Endosable a favor de Desarrollos 3006, C.A.:

      Nº 45877100, contra el banco Industrial de Venezuela, por Bs. 1.000.000,00, el cual podría hacerlo efectivo una vez aceptada mi oferta.

   2. La cantidad de: UN MILLÓN DE BOLÍVARES EXACTOS, la cual será cancelada en fecha: vencimiento el 30/08/2002 por Bs. 1.000.000,00

   3. La cantidad de: CUATRO MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 4.700.000,00) que seran cancelados de la siguiente forma:

       Giro 01/04, vencimiento el 30/11/2.002 por Bs. 1.566.667,00

       Giro 02/04, vencimiento el 16/12/2.002 por Bs. 700.000,00

       Giro 03/04, vencimiento el 30/03/2.003 por Bs. 1.216.667,00

       Giro 04/04, vencimiento el 30/11/2.003 por Bs. 1.216.666,00

   4. 20 (VEINTE) CUOTAS MENSUALES IGUALES Y CONSECUTIVAS DE DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 250.000,00) c/u, con vencimiento la primera de ellas el 19/09/2.002

      (para la cual se libran 20 giros) TOTAL……………Bs.5.000.000,00

2. El saldo restante del precio del inmueble o sea la cantidad de: VEINTE MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES CON 00/100 Ctmos (Bs. 20.800.000,00) será cancelado a la protocolización del documento definitivo de compra venta. Siendo entendido que dicho monto provendrá de un crédito hipotecario que solicitaré a una Institución Financiera dentro de los parámetros establecidos en la Ley que regula el Subsistema de Vivienda y Política Habitacional. A tal efecto acepto formalmente suscribir el contrato de promesa Bilateral, de la presente carta en el periodo de la OFERTA PUBLICA, que realice DESARROLLOS 3006, C.A. Igualmente declaro, que cumplo con todos los requisitos establecidos en las normas que regula el Subsistema antes señalado para ser beneficiario de un crédito a largo plazo otorgado con recursos del FONDO MUTUAL HABITACIONAL.

   DESARROLLOS 3006, C.A., me solicitará a la Dirección que indico al pie de la presente en un plazo máximo de siete (7) días continuos contados a partir de la publicación de OFERTA PUBLICA, mi comparecencia para la firma del contrato definitivo de reservación (opción de Compra – Venta). Si transcurrido los TREINTA (30) días contados a partir de la Publicación de la OFERTA PUBLICA, no he comparecido para la firma del referido contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta, deberán considerar mi intención de comprar, por lo que DESARROLLO 3006, C.A., podrá disponer del inmueble objeto de la presente negociación. DESARROLLOS 3006, C.A., podrá descontar la cantidad equivalente al 20%, del precio de venta; de las cantidades entregadas, a titulo de cuota inicial referidos en las Letras “A, B, C y D”, como resarcimiento por los daños causados por mi incumplimiento, así mismo esta penalización del 20% calculado sobre el precio de venta, será aplicada por DESARROLLOS 3006, C.A., la cual podrá ser deducida de las cantidades entregadas por mi como por aportes cancelados como cuota inicial, se aplicará si DESISTO DE LA OPERACIÓN DE COMPRAVENTA aquí planteada. Convengo que la recepción de la cantidad que la recepción de la cantidad que se entrega con la presente comunicación no implica aceptación, de mi oferta por parte de DESARROLLOS 3006, C.A.

   De la trascripción que antecede se evidencia que en principio la ÚNICA OBLIGADA EN DICHO DOCUMENTO, ES LA DEMANDANTE esto es, la ciudadana A.S.F., quién es la persona que manifiesta que pagará la inicial de ONCE MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 11.700.000,ºº), en el modo en que lo determina en el documento, que solicitará un crédito a una entidad financiera para pagar el saldo del precio del inmueble, y que acepta suscribir el contrato de promesa bilateral en el plazo de la oferta que hará la demandada, es decir, la demandante es QUIEN MANIFIESTA A LA DEMANDADA LAS CONDICIONES EN LAS CUALES MANIFIESTA SU DESEO DE ADQUIRIR EL INMUEBLE, por lo que solo la demandante asume obligaciones en dicha manifestación unilateral de voluntad, tanto así, que en el espacio destinado a la firma de la demandada, se señala expresamente “recibido para su tramitación: p/Desarrollos 3006 C.A.” de todo lo cual se concluye que efectivamente lo celebrado fue una PROMESA UNILATERAL DE COMPRA, que en efecto, es un CONTRATO PRELIMINAR que en todo caso, a lo único que obligaba a las partes, era a la celebración de un contrato futuro.

   Asimismo, promovió la actora con el libelo, originales de recibos y letras de cambios, de las cuales se desprende la cancelación de diversas cuotas establecidas en el mencionado documento de OFERTA DE COMPRA, pagos hechos por la demandante y los cuales no fueron negadas por la demandada, por lo cual quedan exentos de prueba.

   Durante el lapso probatorio, el representante de la demandante invocó el valor probatorio de los “anexos presentados al libelo”, los cuales fueron valorados supra, en consecuencia se omite todo pronunciamiento al respecto.

   PRUEBAS DE LA DEMANDADA:

   La parte demandada promovió con el escrito de contestación, documento privado marcado “A” (folio 54), de fecha 23 de Junio de 2003, en el cual la demandante ratifica haber efectuado los pagos por las cantidades mencionadas y rescinde del contrato celebrado en fecha 20 de Agosto de 2002, aceptando la retención legal prevista, dicho documento no fue desconocido en su contenido ni en su firma, en la oportunidad legal correspondiente, por lo que de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, adquiere carácter de documento privado reconocido, con dicho instrumento queda demostrado que la demandante depositó la suma de Bs. 5.266.000,00, por concepto de reserva de un apartamento y que debido a los atrasos en la construcción de la edificación, manifestó su voluntad de dejar sin ningún efecto la negociación relativa a la futura compra del apartamento en el edificio monterrey suites.

   La demandada igualmente con el escrito de contestación promovió, (folios 55 al 57) copia fotostática simple de documento publico, dicho instrumento es apreciado de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se desprende que la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA CONELICA, C.A., a través de la persona de su Presidente, ciudadano V.J.P.G., liberó una hipoteca de primer grado sobre dos parcelas, identificadas como MANZANA D y MANZANA G, no indicándose ningún otro dato de dichas parcelas, y como quiera que la oferta de compra cuya nulidad se demanda, se refiere a un inmueble a construirse en la PARCELA C DE LA URBANIZACIÓN MONTESERINO, se concluye que se trata de parcelas de terreno DISTINTAS a la parcela donde se construiría el inmueble objeto de la negociación, es decir, los apartamentos MONTERREY SUITES.

   Abierto el lapso legal para promover pruebas, la demandada promovió copia simple de instrumento publico, (folios 68 al 70) el cual es apreciado de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y del mismo se evidencia que en fecha 08/08/2001 se realizó venta entre DESARROLLOS 3006, C.A. y la Sociedad Mercantil CONSTRUCTORA CONELICA, C.A., a través de la persona de su Presidente, ciudadano V.J.P.G., de tres parcelas de terreno, distinguidas así: MANZANA “C”, MANZANA “D”, Y MANZANA “G”, ubicadas en el Desarrollo denominado “Urbanización Los Colores, Municipio San D.d.E. Carabobo…” la denominada MANZANA C tiene un area de 3.535,71 mts.2, siendo sus linderos: NORTE: con lindero norte de la urbanización, SUR: con manzana 12 (zona verde), ESTE: calle norte-sur 3 de la urbanización y OESTE: calle norte sur 2 de la urbanización. De lo que se desprende que la demandada es la propietaria de la parcela de terreno donde se proyectó construir el inmueble denominado MONTERREY SUITES. De todo lo cual se concluye que no se trata de la misma parcela donde se construiría la urbanización MONTERREY SUITES ya que aquella se construiría en la urbanización MONTESERINO, INTERCOMUNAL SAN DIEGO, ESTADO CARABOBO.

   De igual manera promueve copia simple de documento administrativo, (folio71) el cual no fue tachado ni impugnado en otra forma de derecho, por lo que al mismo se le concede valor probatorio por merecer fe en su contenido, por emanar de funcionario publico con competencia para ello, y del mismo se desprende que la demandada DESARROLLOS 3.006 C.A., en fecha 14/10/2002, mediante resolución Nro. 226-02, y habiendo presentado un proyecto que se adecuaba a las variables urbanas fundamentales del Municipio San diego, se le concedió autorización de inicio de obra, es decir, permiso de construcción, dicho permiso es obtenido por la demandada en fecha 14 de octubre de 2002, es decir, 1 mes y 24 días después de celebrado el contrato cuya nulidad se demanda, y durante el transcurso de ese tiempo la demandante tal y como se desprende de las facturas y letras de cambio que constan a los autos, ya había efectuados pagos respectivos a la oferta de compra, 1) Bs. 1.000.000,00 en fecha 20/08/2002. 2) Bs. 1.000.000,00 en fecha 30/08/02. Y 3) Bs. 250.000,00 el 19/09/02, de lo que se concluye que PARA LA FECHA DE CELEBRACIÓN DEL CONTRATO, Y DE LOS PRIMEROS PAGOS EFECTUADOS POR LA DEMANDANTE, LA ACCIONADA NO HABÍA OBTENIDO EL PERMISO DE CONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE.

   Promovió marcado “C” (folios 72 y 73) copia fotostática simple de instrumento privado, el cual no fue promovido de conformidad con lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, POR LO QUE AL MISMO NO SE LE CONCEDE VALOR PROBATORIO, al respecto se ha pronunciado la casación venezolana en los siguientes términos:

   ...La inclusión del artículo 431 en la reforma del Código de Procedimiento Civil vigente desde 1987, tuvo por objeto aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contienden en él, no se rigen por los principio de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en el juicio en el cual no sean parte los otorgantes de tales documentos privados, ellos deben ser traídos al juicio como una mera prueba testimonial, no siéndoles atribuibles mas valor que el que pueda resultar de su ratificación por el tercero al cual se le presente como un simple auxilio de precisión, para que entienda mejor lo que se le pregunta. Esta misma circunstancia nos dice que no tiene ninguna relevancia que lo reconocido por el testigo sea el origen del supuesto documento privado o una simple copia, pues la propia naturaleza de esta llamada por algunos escritores de Derecho ‘prueba ilustrativa’, que no pretende tener por sí misma, hace irrelevante la manera como el hecho documentado reconocido por el testigo le haya sido presentado...

   (Subrayado de la Sala) (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, 26 de septiembre de 2003- RC Nº 01-696).

   Más recientemente, en sentencia número 281, de fecha 18 de abril del año 2006 la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia expresó:

   …el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil….

   En consecuencia, de conformidad con los criterios anteriormente expuestos, no se le concede valor probatorio alguno a los recaudos que rielan a los folios 72 y 73.

   Igualmente durante el lapso probatorio la demandada solicitó se oficiara a la C.A. ELECTRICIDAD DE VALENCIA, lo cual fue acordado por el Tribunal en fecha 29 de abril de 2004, mediante oficio Nro. 754, a dicho oficio se recibió respuesta de la mencionada empresa en fecha 14/05/2004 (folio 79), del mismo se evidencia que la demandada DESARROLLOS 3.006 C.A. tramitó la solicitud de factibilidad de prestación de servicio eléctrico para el Conjunto Residencial MONTERREY SUITES, en fecha 02/10/2000, que se generó un contrato signado con el Nro. 1039911 y que en los actuales momentos cuenta con servicio de energía eléctrica.

   PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:

   En cuanto a la NULIDAD del contrato invocada por la demandante como fundamento de su pretensión se observa que, los artículos 1.141 y 1.142 del Código Civil, enuncian las condiciones de existencia de los contratos y sus requisitos de validez. En efecto, son condiciones de existencia del contrato el consentimiento, el objeto y la causa; mientras que los requisitos de validez vienen dados por la capacidad de las partes y la ausencia de vicios de consentimiento. Ninguna de estas causas fue invocada por la parte actora en su libelo, quién se limitó a alegar, como fundamento de su pretensión anulatoria, el incumplimiento de las exigencias establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, la demandante no alegó ni vicios del consentimiento ni falta de capacidad, ni ausencia de los elementos existenciales del contrato relativos al objeto y a la causa, sino que únicamente alegó las causas relativas a las violaciones a la Ley de Propiedad H.p.l. tanto, en aplicación del principio de congruencia según el cual el Juez debe resolver solo sobre lo alegado en el libelo y la contestación, el tribunal desechará cualquier argumento de nulidad NO FORMULADO EN EL LIBELO tales como el planteado por la demandante en la contestación a la reconvención relativo al presunto dolo en que habría incurrido la demandada o al presunto error al que fue inducida la actora y así se decide.

   Al analizar el instrumento consignado por la demandante contentivo del contrato cuya nulidad demanda, se concluyó que el mismo NO CONTENÍA UNA NEGOCIACIÓN DE COMPRA VENTA, SINO ÚNICAMENTE UNA PROMESA UNILATERAL DE COMPRA manifestada por la demandante. Es precisa la opinión del Dr. J.L.A.G. en este sentido, cuando distingue entre una modalidad y otra, conforme al siguiente criterio: “Como se sabe, el contrato preliminar es un contrato que sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; y es unilateral o bilateral según se obliguen a celebrar el futuro contrato una de las partes o ambas. Los principales contratos preliminares de la venta son la promesa unilateral de venta, la promesa unilateral de compra y la promesa bilateral de venta.”; por lo que puede deducirse que el convenio que aquí se a.s.t.e. de una “promesa unilateral de compra”, la cual en palabras del mismo autor es “…el contrato por el cual una parte se obliga a comprarle a otra, sin que esta se obligue a venderle…es un contrato consensual, no traslativo…la obligación de comprar está sujeta a condición (“si la otra parte quiere vender”) pero la promesa unilateral de comprar no constituye una venta condicional, toda vez que en el momento de perfeccionarse la promesa una de las partes no ha consentido en la venta.” (AGUILAR GORRONDONA, J.L.. “Derecho Civil IV. Contratos y Garantías”, 6° Edición, 1.987, páginas 168 y 169).

   De modo pues que, en el caso de autos, tal como magistralmente lo afirma nuestro insigne civilista, no existe un contrato traslativo de propiedad, es decir, no existe una venta, sino únicamente la promesa unilateralmente expresada por la demandante de comprar el inmueble que se encontraba en construcción, en los términos y condiciones que la propia demandante fijó en su promesa unilateral, y la cual fue firmada por la demandada en señal de recibo “para su tramitación”.

   La demandante alega la nulidad del contrato celebrado con la demandada, alegando que el mismo viola las disposiciones contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal, por haberse celebrado la negociación sin antes haberse otorgado el documento de condominio.

   Las normas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal invocadas por la actora son:

   Artículo 26. Antes de proceder a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna del Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales…OMISSIS…

   Artículo 34. El contrato por el cual se enajena a título oneroso un apartamento es anulable a solicitud del adquirente cuando se establezca para éste la obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación. La misma sanción civil acarreará la estipulación de que el adquirente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable antes de la protocolización del correspondiente título.

   Parágrafo Único. Sin embargo se podrá recibir todo o parte del precio o el adquiriente se podrá obligar por letras de cambio u otros documentos negociables, antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación, y aun cuando el inmueble esté hipotecado, únicamente si se cumple cualquiera de los requisitos siguientes:

   1. Que quien recibe todo o parte del precio en dinero o en instrumentos negociables, sea el propietario del terreno donde el edificio se va a construir y que destine dichos fondos a financiar la construcción.

   2. Que se haya otorgado el documento de condominio correspondiente o se hayan obtenido los permisos de construcción respectivos.

   3. Que el propietario del inmueble, en los términos que establezca el documento, constituya garantía fiduciaria para responder de la devolución de las cantidades recibidas y los daños y perjuicios que su incumplimiento pudiera ocasionar.

      En caso de celebrarse el convenio de arras previsto en el artículo 1.263 del Código Civil, éstas no podrán exceder del porcentaje del precio del apartamento objeto de la negociación que fija el Reglamento, y siempre que de cumplimiento a lo establecido en los literales anteriores. El propietario debe fijar un plazo para cumplir su obligación de transferir la propiedad de lo vendido;

   4. Que quien recibe todo o parte del precio del inmueble, objeto del contrato, en dinero o en instrumentos negociables, pague al adquiriente intereses, a las tasas corrientes en el mercado inmobiliario institucional, sobre las cantidades recibidas.

      Artículo 37. Las disposiciones anteriores se aplicarán sin perjuicio de la denominación que las partes dan al contrato, así como también a las promesas de venta y a los arrendamientos con opción de compra. (Subrayado del Tribunal).

      Artículo 44. El enajenante que reciba todo o parte del precio antes del otorgamiento a que se refiere el artículo 34 de esta Ley, será castigado con prisión de cinco (5) a veinte (20) meses, a instancia del adquirente. La misma sanción se aplicará al enajenante en el caso de recepción del pago en letra de cambio u otro documento negociable por el cual se haya obligado al adquiriente frete al enajenante o a un tercero en razón de la enajenación siempre que dicho pago ocurra antes del respectivo otorgamiento, o sin haber observado el cumplimiento de cualquiera de los requisitos establecidos en el Parágrafo Único del artículo 34.

      De las normas copiadas se infiere que los vendedores de inmuebles regidos por la ley de propiedad h.t. expresamente prohibido establecer a los adquirentes la obligación de pagar todo o parte del precio antes de que se otorgue el correspondiente documento registrado de enajenación. La misma sanción civil acarreará la estipulación de que el adquirente se obligue por letra de cambio u otro documento negociable antes de la protocolización del correspondiente título.

      Como ÚNICAS excepciones a dicha regla, es decir, a la sanción de NULIDAD de dichas operaciones, el legislador contempla cuatro situaciones: A) Que el vendedor sea propietario del inmueble donde se construirá el inmueble, B) Que haya obtenido los correspondientes permisos de construcción, C) Que constituya caución suficiente a favor de los adquirentes y D) Que convenga pagarles intereses a los adquirentes por las sumas recibidas.

      En el caso de autos, la demandada se excepciono alegando que era propietaria del terreno donde se construiría MONTERREY SUITES Y QUE HABÍA OBTENIDO EL PERMISO DE CONSTRUCCIÓN.

      Siendo estas las defensas de la accionada, correspondía a esta demostrarlas, a lo cual se observa que con las pruebas promovidas la demandada no logró demostrar ser la propietaria de la parcela de terreno donde se construiría MONTERREY SUITES ya que el terreno cuyo documento de propiedad aporto a los autos, es distinto al terreno donde se construiría MONTERREY SUITES y el permiso de construcción lo obtuvo un mes y 24 días después de haber celebrado la negociación con la parte actora, de lo cual se evidencia que la demandada no logro demostrar las alegadas causales de excepción establecidas en el PARÁGRAFO ÚNICO del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se decide.

      Dado que el legislador impone la sanción de nulidad a los contratos de compra venta, así como a las OFERTAS DE VENTA (lo que engloba a las de venta) en las que el vendedor reciba todo o parte del precio del inmueble o se obligue mediante letras de cambio ANTES de que se protocolice el documento de COMPRA VENTA, que fue exactamente lo sucedido en el caso de autos, y como quiera que la demandada no logro encontrarse dentro de ninguno de los supuestos de excepción consagrados en el parágrafo único de la norma que impone la nulidad de dichas negociaciones, la pretensión anulatoria debe prosperar en derecho como en efecto se declarara nula y sin efecto jurídico alguno, la negociación de promesa de compra celebrada entre la demandante y la actora y así se declara.

      Es de advertir que la nulidad consagrada en la Ley de Propiedad Horizontal, tal como lo alego la demandante, perseguía frenar los abusos que se cometían con las promesas de vender inmueble, recibiendo todo o parte del precio del mismo, sin que los vendedores tuvieran luego como responder a los adquirentes defraudados, por no ser los propietarios del inmueble, por lo tanto, las nulidades que dicha ley consagra SON DE ORDEN PUBLICO lo cual implica que NADA que puedan hacer los particulares puede tener por virtud la de CONVALIDAR las situaciones viciadas que la ley consagra, por lo tanto, a pesar de que la demandante manifestó su voluntad de dejar sin efecto la negociación, ello no puede ser considerado como una convalidación del negocio nulo, pues por el contrario, la demandante solo manifestó así su rechazo a la negociación cuya nulidad posteriormente demando.

      En cuanto a la reconvención, la misma se basa en la cláusula penal establecida en la negociación cuya nulidad fue declarada con anterioridad, por lo que mal podría declararse procedente la pretensión de cumplimiento de una cláusula del contrato que ha sido declarado nulo y sin efecto jurídico alguno, por lo que la reconvención propuesta NO ES PROCEDENTE EN DERECHO y así se declara.

      Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara

      1) CON LUGAR la demanda por NULIDAD DE NEGOCIACIÓN DE PROMESA DE COMPRA, incoada por la ciudadana A.S.F., contra la Sociedad Mercantil DESARROLLOS 3.006, C.A., en la persona de sus Representantes Legales, ciudadanos L.V.D. y J.M.U.. En consecuencia, se declara NULA y sin efecto alguno, la negociación de promesa de compra celebrada en fecha 20 de agosto de 2002 entre la demandante y la accionada DESARROLLOS 3006 C.A.

      2) Se condena a la demandada DESARROLLOS 3006 C.A. a pagar a la demandante A.S.F. las siguientes cantidades de dinero: A) Bs. 5.266.667,00 por concepto de devolución de las sumas pagadas por la actora a la demandada, B) Procedente la corrección monetaria de la suma antes señalada esto es, Bs. 5.266.667,00 a lo cual se ordena practicar experticia complementaria del fallo en la cual los expertos emplearan como IPC inicial el de la fecha de presentación del libelo y como IPC final el del mes anterior a la fecha del informe de los expertos. C) Que la demandada devuelva a la actora, las 18 letras de cambio restantes, aceptadas por esta con motivo de la negociación declarada nula y no pagadas oportunamente.

      3) SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN incoada por la Sociedad Mercantil DESARROLLOS 3006 C.A. contra la ciudadana A.S.F..

      4) Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

      Publíquese y déjese copia.

      Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los Dos (02) días del mes de Abril del año Dos mil Siete (2.007).

      Años: 196° de la Independencia y 148° de la Federación.

      La Juez Titular,

      (Fdo.)

      Abog. Roraima Bermúdez G.

      La Secretaria Titular,

      (Fdo.)

      Abog. E.C.d.V..

      En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 3:25 minutos de la tarde.

      La Secretaria Titular,

      (Fdo.)

      Abog. E.C.d.V..

      Exp. N° 16.518

      Certifico que la copia que antecede es traslado fiel y exacto de su original, a la cual se contrae, de cuya exactitud doy fe, certifico y expido, de conformidad con lo establecido en los artículos 111 y 112 del Código de Procedimiento Civil. Valencia, 02 de Abril de 2007.-

      La Secretaria Titular,

      Abog. E.C.d.V..

      EXPEDIENTE N°: 16.518

      MOTIVO: NULIDAD DE VENTA

      DEMANDANTE: A.S.F..

      DEMANDADO: SOCIEDAD MERCANTIL DESARROLLOS 3.006, C.A.

      DECISIÓN: SENTENCIA DEFINITIVA

      CON LUGAR LA DEMANDA

      FECHA: 02 de Abril de 2.007

      JUEZ TITULAR: RORAIMA BERMÚDEZ GONZÁLEZ.

      JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.