Decisión de Juzgado Primero Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 22 de Febrero de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

197º y 149º

PARTE ACTORA: A.A.L.R.O., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 6.973.717.-

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ZURKA MORON CAMPOS y O.R.B., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 16.283 y 23.305, respectivamente.-

PARTE DEMANDADA: INVERSIONES CMN, C.A., sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, en fecha 27 de diciembre de 1.990, bajo el Nº 37, tomo 109-A-Pro.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: D.F.R., S.F.R. y G.I.Q., inscritos en el Inpreabogado bajo los Números 53.096, 22.827 y 69.522, respectivamente.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

I

Se inició el presente procedimiento por acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta que interpusiera el ciudadano A.A.L.R.O., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES CMN, C.A.

Admitida la demanda, en fecha 26 de abril de 2.005, luego del correspondiente proceso de distribución, se ordenó el emplazamiento de la empresa demandada en la persona de su presidente, ciudadano COSIMO SPINOLA, a objeto de que dentro de los 20 días de despacho siguientes a la constancia en autos de su citación, diese contestación a la demanda. Librándose la compulsa el 27-4-2005.

No habiendo sido posible la citación personal de la demandada, se acordó la misma por carteles, compareciendo en fecha 27-2-2007, la ciudadana D.F.R., consignando poder qur acredita su representación, dándose por citada en nombre de la accionada.

En la oportunidad de llevarse a cabo la contestación a la demanda, la representación de la demandada opuso cuestiones previas, las cuales fueron declaradas sin lugar en la oportunidad de ley, procediendo a contestar el fondo de la demanda dentro del lapso correspondiente, reconviniendo a la parte actora.

Admitida la notificación y ordenada la notificación de las partes, el apoderado actor dio contestación a la reconvención.

Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, agregándose y admitiéndose oportunamente.

En fecha 13-12-2007 la parte demandada reconviniente presentó informes. No hubo observaciones.

II

Estando el tribunal dentro del lapso previsto en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil, para dictar sentencia, procede a ello, conforme lo dispuesto en el artículo 12 eiusdem, previas las siguientes consideraciones:

D E L A P R E T E N S I Ó N D E L A P A R T E A C T O R A

La parte actora fundamentó su demanda sobre la base de los siguientes argumentos:

Que en el mes de diciembre de 2004, acordó con la sociedad mercantil Inversiones CMN C.A., la negociación de un bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con las siglas C-21, situado en la segunda planta de la Torre o Cuerpo “A” que forma parte del conjunto residencial vacacional P.R. 1, Municipio Vargas del estado Vargas; que el precio pactado fue la cantidad de $USA 47.000,00; que de acuerdo a lo convenido, para garantizar la negociación, se acordó un pago del 10% del precio, a través de una transferencia bancaria a la cuenta que la ciudadana M.S. mantiene en la institución bancaria Caja Madrid, (Caja de Ahorro TE DE P.d.M.) identificada con los números y letras IBAN ES4220382743922000000455; que en fecha 29-12-2.004, se realizó la transferencia acordada de $USA 4.700,00.

Que en virtud de la buena fe demostrada por el comprador y por la falta de documento que sirviera de marco a la negociación, en el mes de marzo de 2.005, se suscribió un contrato de opción de compraventa, con la hoy demandada, a través del cual ésta se comprometía venderle y él a comprarle el inmueble antes descrito. Que el precio de la venta se pactó en la cantidad de $USA 47.000,00, lo que al cambio oficial para la fecha resultaba en la cantidad de Bs. 90.240.000,00, a la tasa de Bs. 1.920 por cada dólar de los Estados Unidos de Norteamérica, pagaderos de contado a la fecha del otorgamiento definitivo de la venta ante la oficina subalterna de registro. Que igualmente se pactó la entrega de $USA 4.700,00 que al cambio oficial al momento de la celebración del contrato es la cantidad de Bs. 9.024.000,00, en calidad de arras, mediante el depósito en cuenta bancaria a nombre de la ciudadana M.C.S..

Que se convino en que el vendedor entregaría el inmueble libre de todo gravamen, además de todos los documentos y solvencias requeridas por la oficina subalterna competente para el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, como también las solvencias de condominio y luz. Que envió el documento de venta definitiva para su revisión, en el que se estableció un lapso de 45 días continuos, contados a partir del recibo de las arras, para el otorgamiento del documento definitivo de venta y la vendedora no le suministró los recibos contentivos de solvencias y registro de información fiscal para poder presentar el correspondiente documento definitivo de venta ante la oficina de registro correspondiente.

Que en fecha 04 de marzo de 2.004, le solicitó a la Notaria Pública que notificara a la vendedora que por cuanto habían trascurrido los 45 días convenidos para la ejecución de la opción de compraventa; y, no obstante las múltiples gestiones realizadas para se le entregaran los recaudos para poder introducir el documento definitivo de compraventa, le concedía 5 días hábiles continuos contados a partir de esa notificación para que formalmente le haga entrega de las solvencias y registro de información fiscal al abogado que lo representa en la dirección indicada.-

Que aceptan la prórroga de 15 días hábiles continuos contados a partir de la notificación que le efectuare la Notaria, para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa ante la oficina subalterna de registro correspondiente.

Que habiendo trascurridos los 5 y 15 días hábiles continuos antes mencionados procede a demandar a la sociedad INVERSIONES CMN C.A., para que convenga o en defecto de ello sea condenada en el cumplimiento del contrato, el pago de honorarios los cuales estima en Bs. 30.000.000,00 y las costas del juicio. Finalmente estima la demanda en la cantidad de BS. 120.000.000,00. Solicita medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento acciona.

D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A D E M A N D A

En la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte demandada fundamentó su defensa sobre los siguientes términos:

Señala que el plazo de vigencia del contrato es de 45 días continuos contados a partir del recibo de las arras, previstos en la cláusula sexta del contrato de opción de compraventa, y en virtud de que las arras fueron recibidas el 29 de diciembre de 2.004, los 45 días vencieron el 12 de febrero de 2.005, fecha en la cual expiró la opción de venta, por lo que niega rechaza y contradice la improcedente demanda intentada en su contra. Acepta como un hecho cierto que se haya suscrito el contrato de opción de venta que señala la parte actora y que el precio convenido es el señalado por la parte actora, así como su forma de pago. Asimismo acepta como un hecho cierto que la transferencia acordada y mencionada por la parte actora se efectuó en fecha 29-12-2.004, así como el hecho que una vez recibidas las arras, remitió el precontrato de venta definitivo a la parte actora de conformidad con lo previsto en la cláusula sexta del contrato.

Que es cierto que en el contrato de opción de compraventa se estableció un plazo de 45 días continuos contados a partir de la recepción de las arras, dentro del cual debía producirse la protocolización del documento definitivo de compraventa, sin que el mismo se haya prorrogado por mutuo acuerdo de las partes.

Niega que la parte actora le haya enviado el documento de venta definitivo para su revisión.

Arguye que la notificación efectuada por la parte actora a través de una Notaría Pública, constituye una exposición unilateral de unos hechos a los cuales pretende el accionante darle apariencia de legalidad, de cuya actuación sólo se puede extraer la fecha cierta en la cual se efectuó. Que el poder con que dice actuó su cónyuge a los efectos de la notificación se otorgó una vez vencidos los 45 días establecidos para la vigencia de la opción de compraventa.

Solicita que la demanda se declare sin lugar y reconviene al actor.

D E L A R E C O N V E N C I Ó N

La parte demandada reconviniente formula su demanda reconvencional en los siguientes términos:

Señala que no incumplió el contrato cuyo cumplimiento se demanda. Que la parte actora entregó la cantidad acordada como arras el 29-12-2004, remitiendo la accionada el contrato de opción, comenzando a correr los 45 días a partir del recibo de las arras, agotándose íntegramente el 12-2-2005. Que a consecuencia de la inundación que se presentó en el estado Vargas a principios del año 2005 el actor manifestó que la zona se había desvalorizado, sumiéndose en el más absoluto silencio. Que el poder otorgado por el demandante para la adquisición del inmueble fue otorgado luego de vencidos los 45 días previstos en el contrato de opción, no estando obligada la vendedora, a vender el inmueble objeto de este juicio. Que es incuestionable que la parte actora incurrió en el incumplimiento del contrato de opción de compraventa, razón por la cual demanda la resolución del contrato y la extinción de éste, con la consecuente retención de las cantidades dadas en arras.

Estima la reconvención en la cantidad de 9.040.000,00.-

Solicita que la parte actora sea condenada al pago de las costas procesales.-

D E L A C O N T E S T A C I Ó N A L A R E C O N V E N C I Ó N

Por su parte, el apoderado del demandante reconvenido, procedió a dar contestación a la reconvención interpuesta en contra de su mandante, en los siguientes términos:

Niega que haya incumplido con las obligaciones establecidas en el contrato de opción de compraventa.

Señala que el actor pagó la cuota inicial convenida, cantidad esta que seria imputada al precio, debiendo cancelarse el saldo a la fecha del otorgamiento del documento definitivo de venta.

Que para que pudiera presentar el documento definitivo de venta a la oficina de registro subalterna, la parte demandada, vendedora en este caso, debía haberle entregado todos los recaudos y solvencias, las cuales no fueron nunca gestionadas para ser entregadas al comprador a los efectos de la presentación ante la oficina subalterna de registro correspondiente.

Que de las bases del precontrato de compraventa se entraña la voluntad de las partes de vender el inmueble objeto de este juicio, quedando pendiente la protocolización del documento definitivo de compraventa.

Finalmente solicita se declare sin lugar la reconvención y con lugar la demanda, con la expresa condenatoria en costas de la demandada.

En el lapso de pruebas la demandada reconviniente hizo valer los documentos cursantes a los autos y promovió la testimonial del ciudadano C.A.R.S.. La parte actora reconvenida promovió prueba de informes. En la oportunidad de admitirse las pruebas se comisionó a un tribunal de municipio para la evacuación de la testimonial y se libró oficio al jefe de la Oficina de Rentas Municipales de la Alcaldía del estado Vargas, a los fines de la prueba de informes.

III

Establecida como ha quedado la ordenación procesal de los actos fundamentales de esta litis, el tribunal observa:

Aduce la parte actora reconvenida que en el mes de diciembre de 2.004, celebró un acuerdo de opción de compraventa con la demandada reconviniente, mediante el cual, ésta se comprometía a venderle un bien inmueble constituido por el apartamento distinguido con las siglas C-21, situado en la segunda planta de la Torre o Cuerpo “A” que forma parte del conjunto residencial vacacional P.R. 1, Municipio Vargas del estado Vargas, y que vencido el lapso de 45 días continuos siguientes a la entrega de las arras convenidas en el contrato, y de los 5 días y 15 días hábiles continuos otorgados mediante notificación autentica realizada por él a la demandada para que ésta le entregara las solvencias y registro de información fiscal, requeridos por la oficina de registro, la misma no cumplió con tales obligaciones.

Al argumento anterior se opuso la parte demandada reconviniente alegando que ha sido la parte actora quien no cumplió con lo establecido en el contrato y que el plazo convenido de mutuo acuerdo había vencido, y por lo tanto fue la parte actora reconvenida la que no dio cumplimento a la obligación contractual de comprar en el plazo convenido.-

Al respecto este tribunal observa:

Los artículos 1.133, 1.159, y 1.491, 1.487 y 1.488 del Código Civil, establecen lo siguiente:

Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir un vínculo jurídico”.

Articulo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.

Artículo 1.491: “Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario”.

Artículo 1.487: “La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador”.

Artículo 1.488: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”.

De manera que, de acuerdo al articulo 1.159 de Código Civil, supra transcrito, los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, en consecuencia deben cumplirse tal como fueron contraídos.

Ahora bien, de conformidad con lo previsto en los artículos los 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil le corresponde a las partes demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho; de tal manera que, de la lectura del contenido del contrato o promesa bilateral de compraventa que sirve de fundamento a la presente acción cuya existencia, naturaleza y contenido se tiene reconocido y como fidedignas de conformidad con lo establecido en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido impugnado por la parte a quien se le opuso. Por el contrario la parte demandada también hace uso de su valor probatorio, lo que deja fuera del debate probatorio los hechos jurídicos contenidos en dicho documento; tales como: la existencia del contrato, su naturaleza, identidad de las partes, objeto de la relación convencional, vigencia y las obligaciones de las partes. Así se establece.

Del mencionado instrumento, que cursa inserto a los folios 9 al 12 del presente expediente, se desprende que en la clausula primera el propietario, parte demandada reconviniente en el presente juicio, concede el derecho exclusivo de adquirir el inmueble mencionado en esa cláusula, al optante, hoy parte actora reconvenida, para que éste, en el lapso de 45 días continuos, contados a partir del recibo de las arras vía transferencia bancaria, según lo convenido en la Cláusula Sexta del mismo contrato, lo adquiriera en el precio y forma de pago convenido.

De la lectura del contrato, se observa que en ninguna parte se estableció la manera en que las partes procederían al cumplimiento de sus respectivas obligaciones en lo atinente a la elaboración del documento definitivo; sin embargo si se estableció en la Cláusula Cuarta que la hoy parte demandada reconviniente, entregaría el inmueble libre de todo gravamen, además de los recaudos y solvencias requeridos por la oficina subalterna de registro para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa, así como las solvencias de luz y condominio para el momento de la protocolización.

Así las cosas, si bien es cierto que la parte actora reconvenida no estaba obligada al pago de los gastos de protocolización del documento de venta en la Oficina Subalterna de Registro competente, sin que se le hubiere suministrado, por ejemplo las solvencias municipales y Registro de Información Fiscal, no puede pasar por alto este tribunal el hecho de que de acuerdo a la propia manifestación de la parte actora reconvenida, y de la notificación que efectuara la Notaria Pública Primera del Municipio Sucre del Estado Miranda, que cursa inserta a los folios que van desde el 13 al 15 del presente expediente, al cual de conformidad con lo previsto en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le reconoce todo el valor de prueba por no haber sido cuestionado de ninguna forma, no fue sino hasta el 04 de marzo de 2.005, cuando la parte actora, a quien se le había otorgado la opción de compraventa del inmueble de autos, pretendió mediante un acto unilateral modificar los términos del contrato, estableciendo una prórroga no convenida mutuamente entre las partes, contraviniendo lo acordado por los contratantes en la última parte de cláusula sexta del contrato, evidenciándose que para esa fecha, 04-03-2.005, ya había vencido con creces el plazo de los 45 días siguientes a la fecha en que se efectuó la transferencia de las arras, 29 de diciembre de 2.004, los cuales vencieron el día 12 de febrero de 2.005. Así se decide.-

Este hecho se encuentra además demostrado, sin lugar a dudas, de la manifestación que hace la parte actora reconvenida, cuando expresa en el particular primero de la notificación que hace a través de Notario Publico que: “…, por cuanto trascurrieron los cuarenta y cinco (45) días convenidos para la ejecución del Precontrato de Opción de Compraventa señalado en este escrito, y no obstante las múltiples gestiones realizadas para que se me entreguen los recaudos contentivos de las solvencias, registro de información fiscal (RIF) y demás recaudos del PROMITENTE VENDEDOR ..., “.- (cursiva, negrilla y subrayado del tribunal).-

Por otra parte cabe mencionar que la circunstancia de la fecha del depósito o transferencia de las arras convenidas, $USA 4.700,00, se encuentra relevado de pruebas, en virtud de que es una hecho admitido por ambas partes en el presente proceso, según manifestaciones efectuadas en el libelo de la demanda y en el escrito de la contestación-reconvención, de modo que las pruebas traídas a los autos a fin de demostrar este hecho, carecen de objeto ante la admisión de este hecho como cierto. Así se establece.

No hay pruebas en los autos, salvo la notificación ya evaluada, de que la parte actora reconvenida haya hecho en tiempo oportuno la solicitud de recaudos a la parte demandada reconvenida ni haya procedió, por lo menos, a presentar para la revisión el documento definitivo de venta, de acuerdo a los requisitos exigidos por la Oficina de Registro Inmobiliario en cuya jurisdicción está ubicado el inmueble objeto del contrato.-

De manera que, si la parte actora reconvenida hubiese cumplido con esta obligación, hacia nacer los presupuestos necesarios para que surgiera la obligación a cargo de la parte demandada reconviniente, de presentar los recaudos y documentos que a pesar de no haberse establecido la manera en que las partes procederían a darle cumplimiento, constituyen sin lugar a dudas obligaciones del vendedor, como lo son la participación al fisco nacional de la venta de inmueble, la entrega de la solvencia municipal del impuesto del derecho de frente, la cédula catastral del inmueble, la declaración de vivienda principal y otros a requerimiento de la correspondiente oficina de registro inmobiliario, las cuales en principio, como ya se mencionó, son a cargo del vendedor. Adicionalmente cabe mencionar que de acuerdo a la declaración del ciudadano C.A.R.S., a quien por su edad, profesión y no haber incurrido en contradicción se le otorga credibilidad, la parte actora ordenó la tramitación de la documentación necesaria para materializar la venta definitiva. Así se decide.

Como consecuencia de lo antes expuesto, no estando los méritos procesales a favor de la parte actora, de conformidad con lo previsto en lo artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, se desestima la pretensión de la parte actora reconvenida. Así se decide.-

Por lo que respecta a la reconvención planteada por la parte demandada reconviniente, este tribunal establece que por efecto de la declaratoria sin lugar de la acción de cumplimiento de contrato ejercida por la parte actora, debido a que el incumplimiento del contrato de opción de compraventa fundamento del presente juicio devino del incumplimiento del comprador (actor), opera en derecho la penalidad convenida por las partes, y en consecuencia queda a favor de la parte demandada reconviniente la cantidad de $USA 4.700,00 entregados en calidad de arras, conforme lo previsto en la cláusula quinta del contrato y se declara RESUELTO el referido contrato. Así se decide.-

IV

En fuerza de los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Primero de Primera instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:

PRIMERO

SIN LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de opción de compra venta que interpusiera el ciudadano A.A.L.R.O., en contra de la sociedad mercantil INVERSIONES CMN, C.A., ambas partes identificadas al inicio de este fallo.

SEGUNDO

CON LUGAR la reconvención que interpusiera la sociedad mercantil INVERSIONES CMN, C.A., en contra del ciudadano A.A.L.R.O.. Como consecuencia de la declaratoria con lugar de la reconvención se declara:

1. RESUELTO EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES CMN C.A., y el ciudadano A.A.L.R.O..

2. Quedan en beneficio de la parte demandada reconviniente, sociedad mercantil INVERSIONES CMN C.A., los $USA 4.700,00 recibidos en calidad de arras.

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente litis.

Publíquese. Regístrese y déjese copia en el copiador de sentencias llevado por el Tribunal.-

Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los veintidós (22) días del mes de febrero del año dos mil ocho. Años 197º de la Independencia y 149º de la Federación.

La Juez.

M.R.M.C.

La Secretaria.

Norka Cobis Ramírez.

En la misma fecha de hoy 22-2-2008, siendo la 1:00 p.m., previo el anuncio de ley se registró y publicó la anterior sentencia.

La Secretaria.

Exp. 41.731