Decisión nº 131 de Juzgado Superior en lo Civil, Contencioso y Administrativo de Barinas, de 23 de Marzo de 2006
| Fecha de Resolución | 23 de Marzo de 2006 |
| Emisor | Juzgado Superior en lo Civil, Contencioso y Administrativo |
| Ponente | Freddy Josue Duque Ramirez |
| Procedimiento | Cumplimiento De Contrato |
Exp. N° 5877-05
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CIVIL Y CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DE LA REGIÓN DE LOS ANDES
IDENTIFICACION DE LAS PARTES
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano A.D.J.V.R., venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 8.148.418.
APODERADOS JUDICIALES: Abogados A.A.R. y A.M.M., venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. 14.933.963 y 12.199.536 e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 88.542 y 88.548 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos J.L.G.D. y L.D.V.R.T., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.926.055 y 6.563.439, respectivamente.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA CO-DEMANDADA L.D.V.R.T.: Abogado O.J.G.M., venezolano, titular de la cédula de identidad Nº14.092.692 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 98.394.
APODERADOS JUDICIALES DEL CO-DEMANDADO J.G.D.: Abogados L.R.C., L.Q.R. y N.C., inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 20.740, 96.599 y 60.671 respectivamente.
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
La presente causa se recibió en este Tribunal Superior en virtud de las apelaciones interpuestas por la abogada L.Q.R., co-apoderada judicial de la parte demandada, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, en la demanda de Cumplimiento de Contrato de Venta con Pacto de Retracto intentada por el ciudadano A.D.J.V.R. en contra de los ciudadanos J.L.G.D. y L.D.V.R.T..
En el libelo de la demanda el ciudadano A.V.R., debidamente asistido de abogado, expone que según contrato de compra-venta con pacto de retracto convencional, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio B. delE.B., en fecha 02-07-1999, asentado bajo el Nº 09, folios 18 al 20 del Protocolo Primero, Principal y Duplicado, Tercer Trimestre del año 1999, que el ciudadano J.L.G.D. y su esposa ciudadana L.D.V.R.T., le vendieron con pacto de retracto convencional, un inmueble consistente en una casa para habitación familiar, techada de platabanda, pisos de granito, paredes de bloque, constante de cuatro habitaciones, dos salas de baño, un comedor, una cocina, lavadero, dos porches, un patio interno, jardines en todo su contorno, dotada de los servicios de agua por cañería, luz eléctrica y cercada en sus contornos con rejas de hierro y paredes de bloque, ubicado en la calle 4, cruce con Carrera 5 de la población de Barinitas, Municipio B. delE.B., fomentado sobre una parcela de terreno que le sirve de asiento a la casa, con una superficie de 992 mts2, comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Fondo o casa que es o fue de F.G.; SUR: Calle en medio y casa que es o fue de E.B.; ESTE; Calle en medio y casa que es o fue de G.B. y OESTE; Casa que es o fue de E.G., que dicho terreno también se incluye en la venta, que le pertenece a los vendedores según documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio B. delE.B. en fecha 28-08-1956, registrado bajo el Nº 17, que la precio de dicha venta fue por la cantidad de DOCE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 12.750.000,oo) los cuales entregó en dinero efectivo y de curso legal a los vendedores al momento de la celebración del contrato; que en el contrato de venta con pacto de retracto se estableció un lapso de seis meses contados a partir de la firma del documento para que los vendedores rescataran el inmueble vendido.
Continúa exponiendo que en virtud de haber transcurrido sobradamente el lapso de seis meses para que los vendedores ejercieran el retracto convencional pactado y en vista que han sido infructuosas todas las gestiones efectuadas con el fin de lograr el cumplimiento por parte de los vendedores de sus obligaciones derivadas del referido contrato, en incumplimiento del mismo, en consecuencia, considera, que surge su derecho de demandar el cumplimiento del contrato. Que en el referido contrato consta que si el vendedor no rescata los inmuebles vendidos, la venta se convierte en pura y simple, debiendo el vendedor hacer la tradición de los inmuebles vendidos al comprador.
Agrega que los vendedores no han cumplido con las obligaciones que asumieron en dicho contrato, que por lo tanto no pueden recuperar el inmueble, por haber transcurrido el lapso para la restitución , que por tal razón en su condición de comprador adquiere irrevocablemente de pleno derecho la propiedad del inmueble objeto de la venta, de conformidad con el articulo 1536 del Código Civil; invoca a su favor los artículos 1159, 1160, 1167 y 1264 del Código Civil.
Finaliza exponiendo que interpone la presente demanda a objeto de que los vendedores convengan o a ello sean condenados por el Tribunal en lo siguiente: dar fiel cumplimiento al contrato de compra-venta con pacto de retracto y en consecuencia se le haga entrega formal sin plazo alguno del inmueble objeto de la venta constituido por una casa de habitación familiar y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra edificada. Estima la demanda en la cantidad de Bs. 12.750.000,oo.
En fecha 18-01-2005 el abogado O.J.G.M., actuando con el carácter de defensor judicial de la ciudadana L.D.V.R.T., presentó escrito de contestación a la demanda ante el Juzgado de la causa, en el cual niega, rechaza y contradice la demanda incoada contra su representada, alegando que no es cierto que el ciudadano A.V.R. haya hecho contacto con su representada con la finalidad de lograr el cumplimiento del contrato, que de las actas procésales no se evidencia no se evidencia ningún comunicado por parte del mismo dirigido a su representada; que tampoco es cierto que su representada se haya negado en hacer el rescate o en hacer la tradición legal del inmueble dado en venta, que no consta en las actas procésales gestión alguna para el cumplimiento de la pretensión del actor; que no es cierto que su representada le adeude al demandante las costas derivadas de la presente acción, al no haber intentado las gestiones personales previas en aras del cumplimiento del referido contrato. Solicita que la demanda se declare sin lugar.
La abogada L.Q.R., apoderada judicial del ciudadano J.L.G.D., presentó escrito de contestación a la demanda en el cual negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, alegando que la negociación celebrada entre su representado y su cónyuge con el accionante, fue un préstamo a interés por la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,oo) celebrándose el contrato bajo la modalidad de venta con pacto de retracto por exigencias del prestamista para garantizar su préstamo, con intereses por encima de la tasa legal, que en el plazo de seis meses debería pagarse la cantidad estipulada en el documento; que en reiteradas oportunidades su representado y sus apoderados trataron de conciliar con el accionante para restituirle el precio establecido en el documento de venta, pero que se negó aduciendo que esa no era la cantidad que correspondía y que tenían que reintegrarle mínimo Bs. 25.000.000,oo; que es cierto que no se ha ejercido el retracto, pero también es cierto que el demandante, con excepción de la presente demanda y la anterior que fue declarada extinguida, tampoco ha ejecutado el contrato y por lo tanto considera, que no puede pretender adquirir irrevocablemente de pleno derecho la propiedad del inmueble objeto de la venta.
Señala que el comprador debe demandar la ejecución del contrato para poder adquirir esa cualidad de propietario irrevocable, conforme al articulo 1536 del Código Civil; que para establecer el equilibrio y la igualdad entre las partes, así como el derecho a la defensa y el resguardo de los bienes, puede el vendedor, en razón de la demanda que interpone el comprador, ejercer el retracto, que habiendo sido la venta por la cantidad de Bs. 12.750.000,oo, en nombre de su representado ejerce el retracto sobre el inmueble vendido y a tales efectos manifiesta consignar cheque de gerencia Nº 00001217 a nombre del Tribunal por el monto de Bs. 12.750.000,oo de fecha 03 de febrero de 2005, para que se declare la resolución del contrato y la liberación de las obligaciones establecidas, a favor de su representada por haber ejercido el derecho de retracto.
Afirma que el inmueble ya mencionado es el único patrimonio de su representado y de su grupo familiar, que teniendo un valor real por encima del monto establecido en el contrato de compra con pacto de retracto, mal puede el demandante apropiarse del mismo por la irrisoria cantidad, por tal motivo pide se declare sin lugar la demanda y se declare ejercido el retracto convencional, declarándose extinguida la obligación que tiene y en consecuencia su representado es el único y exclusivo propietario del inmueble vendido. Posteriormente procedió a reconvenir al demandante por resolución de contrato, para que convenga y en caso contrario sea declarado por el Tribunal en que su representado ha ejercido el derecho de retracto y que en consecuencia reciba la cantidad de dinero correspondiente ya consignada, que en razón de ese ejercicio del derecho de retracto su representado es el único y exclusivo propietario del inmueble descrito, a otorgar a su representado el documento correspondiente a la liberación de la obligación y extinción de la misma y a que queda resuelto el señalado contrato de compra venta.
Los abogados A.A.R. y A.M.M., apoderados judiciales del ciudadano A.V.R., presentó escrito de contestación a la reconvención en el cual negamos, rechazamos y contradecimos todos y cada uno de los hechos alegados por el reconviniente, alegando que es falso que su representado haya realizado al reconviniente un préstamo a interés por Bs. 6.000.000,oo, que su mandante no tiene como actividad comercial la del préstamo de dinero. Niega, rechaza y contradice que el valor real y actual del inmueble sea para el momento de la contratación diez veces por encima del valor del supuesto préstamo.
Que las partes realizaron un contrato de venta con pacto de retracto el cual, conforme al articulo 1534 del Código Civil, es un pacto de venta que se efectúa bajo una condición resolutoria y bajo las condiciones contractuales suscritas por las partes.
Continúa exponiendo que conforme al articulo 1167 del Código Civil se puede reclamar la ejecución o resolución del contrato si una de las partes no ejecuta la obligación; rechaza la consignación dineraria efectuada ante el Juzgado de Primera Instancia, por estarse efectuando fuera del tiempo útil convenido para ello, que aún extendiendo el término al lapso de cinco años a que se refiere el articulo 1535, para el caso que se hubiese estipulado lapso alguno, igualmente se estaría efectuando fuera del lapso correspondiente (5 años, 1 mes y 1 día); que no puede configurarse la propiedad exclusiva a favor del demandado, ya que conforme al articulo 1536 del Código Civil, surge como efecto del retracto fallida la condición, que el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho; que tampoco puede pretenderse la resolución del contrato, por cuanto no está configurada la situación legal que prevé el articulo 1.167 del Código Civil a favor del demandado de autos, para que éste opte en la pretendida reconvención por la resolución del contrato.
Hace mención del articulo 1544 del Código Civil, alegando que de tal articulo se pone de manifiesto la obligación del retrayente de pagar o reembolsar los gastos y costos de la venta, solicita se declare sin lugar la reconvención interpuesta.
Finalmente solicita que se declare sin lugar la Reconvención interpuesta por el co-demandado ciudadano J.L.G.D. y se declare con lugar la demanda por cumplimiento de contrato de venta con pacto de retracto interpuesta.
En fecha 07-03-2005 el Abogado A.M.M., apoderado judicial del ciudadano A.D.J.V.R. presentó escrito ante el Tribunal de la causa, en el cual promovió el mérito favorable de los autos, especialmente el que surge del escrito libelar y del escrito de contestación a la reconvención, promovió documento público contentivo de venta con pacto de retracto celebrado por su representado, en su condición de comprador con los ciudadanos J.L.G.D. y L.D.V.R.T., en su condición de vendedores con pacto de retracto; promueve asimismo posiciones juradas formuladas al absolvente ciudadano J.L.G.D. en acto celebrado en fecha 17-02-2005; así como la confesión en que incurrió el ciudadano J.L.G.D. en todas las posiciones juradas, con motivo del acto de posiciones juradas celebrado el 17-02-2005.
Por su parte, la abogada L.Q.R., apoderada judicial del ciudadano J.L.G.D., promovió los siguientes testigos F.J.G., JULIO VILLALTA, M.Q..
El abogado A.A.R. presentó escrito de informes en el cual alega que la abogada L.Q. presentó escrito de contestación a la demanda consignando de manera extemporánea cheque de gerencia del Banco de Venezuela a nombre del Juzgado de Primera Instancia por un monto de Bs. 11.700.000,oo, pretendiendo erróneamente ejercer el retracto sabiendas que había transcurrido íntegramente el lapso contractual previsto para ello; que asimismo el co-demandado no cumplió lo dispuesto en los artículos 1534 y 1544 del Código Civil, al no reembolsar el precio de la venta mas los gastos y costos de la venta, que por tal razón no puede prosperar el ejercicio del derecho de retracto que intenta hacer valer. Agrega que en la oportunidad en la cual se le estamparon las posiciones juradas al demandado reconviniente, el cual no compareció al acto, quedando confeso en las posiciones juradas, de conformidad con lo previsto en el articulo 412 del Código de Procedimiento Civil, que por tal razón el demandado reconviniente admitió de manera contundente que celebró contrato de venta con pacto de retracto con su representado.
Expone que en escrito de contestación a la demanda, el abogado O.G.M., defensor judicial de la co-demandada L.D.V.R.T., se niega a la entrega material del inmueble, no obstante haber cumplido su conferente con todas las obligaciones en su condición de comprador derivadas del referido contrato.
Seguidamente expone que de las pruebas promovidas por la parte demandada se evidencia que existe un contrato de venta con pacto de retracto que reúne todos los requisitos exigidos en el ordenamiento jurídico, que del mismo se infiere la voluntad inequívoca de las partes de celebrar contrato de venta bajo la modalidad de pacto de retracto convencional sobre el referido inmueble. En cuanto a la testimonial de la ciudadana M.Q., considera que la misma debe ser desechada y no puede ser apreciada por el Tribunal, alegando que al dar respuesta a la segunda pregunta que le fue formulada, manifestó que no conocía al ciudadano A.D.J.V.R.; que asimismo dicha ciudadana en el acto de declaración se refiere a un ciudadano de nombre V.V., que desconoce a dicho ciudadano y no tiene vinculación alguna con el juicio en referencia, que la testigo se contradice en sus dichos.
DE LA SENTENCIA APELADA
El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas declaró sin lugar la reconvención por resolución de contrato de venta con pacto de retracto propuesta por el co-demandado ciudadano J.L.G.D. en contra del ciudadano A.D.J.V.R. y declaró CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA CON PACTO DE RETRACTO intentada por el ciudadano A.D.J.V.R. en contra de los ciudadanos J.L.G. y LUCINA DEL VALLE R.T., bajo el siguiente fundamento:
.... omissis......
En el presente caso, se evidencia del contenido del documento de venta con pacto de retracto cuyo cumplimiento se pretende, que el vendedor ciudadano J.L.G.D., con el consentimiento expreso de su cónyuge ciudadana L. delV.R.T., se reservó el derecho de rescatar el inmueble –propiedad de la comunidad conyugal- vendido bajo tal modalidad, en un plazo de seis (06) meses contados a partir de la firma del mismo por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio B. delE.B., el cual fue debidamente protocolizado el 02 de julio de 1999.
(...)
Por otra parte, cabe precisar que el co-demandado reconviniente quedó confeso en todas y cada una de las posiciones estampadas por el actor reconvenido en la oportunidad legal correspondiente, en razón de lo cual considera esta sentenciadora que no habiendo ejercido oportunamente los vendedores el derecho de rescatar el inmueble vendido bajo tal modalidad dentro del plazo contractualmente estipulado, a saber, seis meses contados a partir del 02 de julio de 1999, ello mediante el pago del precio de la venta mas los gastos y costos de la misma a que se contrae el articulo 1544 del Código Civil, es por lo que resulta forzoso declarar la procedencia de la demanda de cumplimiento o ejecución del contrato intentada, y por vía de consecuencia, el comprador ciudadano A. deJ.V.R., ha adquirido irrevocablemente la propiedad del inmueble objeto de litigio, a tenor de lo estipulado en el articulo 1536 del Código Civil...
En fecha 21-12-2005 el abogado L.R.C. presentó escrito de informes ante este Tribunal Superior en el cual alega que su representado J.L.G.D. reconvino al demandante y consignó cheque de gerencia por un monto de Doce Millones Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 12.750.000,oo), que es el monto del precio de la venta con pacto de retracto, con el cual se simula lo que en realidad fue un préstamo a interés. Agrega que por lo general aquellas personas que prestan dinero con intereses usureros y que exigen que el prestatario les ponga en garantía algún bien, ya sea mediante la modalidad de venta con pacto de retracto o de venta pura y simple, y aprovechándose de esta circunstancia logran el objetivo de cobrar tasas de interés por encima de la legalmente establecida; que la testigo M.Q. declaró que la negociación realizada entre demandante y demandado lo fue de un préstamo y que a exigencias del demandante se le dio en venta el inmueble objeto de la demanda, mediante pacto de retracto convencional, que dicha declaración no fue desvirtuada en forma alguna; que además el demandante señaló al Tribunal una cuenta bancaria donde se le depositó el cheque de gerencia consignado con su representado, y tal hecho configura la aceptación de dicho pago y por ende el ejercicio del derecho de retracto, que no puede pretenderse que el demandante se quede con la cantidad de dinero y con el inmueble a la vez, que habiendo recibido el dinero, resulta claro que aceptó el retracto ejercido por su mandante. De conformidad con el articulo 520 del Código de Procedimiento Civil solicita que se ordene practicar experticia de avalúo al inmueble para determinar su valor real.
El abogado A.A., co-apoderado judicial de la parte actora, alega que resulta impertinente la practica de experticia solicitada por el co-demandado J.L.G., por cuanto se pretende promover un medio probatorio que no fue anunciado en su debida oportunidad y es ajeno a la cuestión jurídica controvertida. Solicita se deseche el pedimento formulado por la parte demandada en su escrito de informes, al plantear que se cite al demandante para que manifieste cual es la naturaleza del negocio, aclarando de donde se origina el monto por el cual se hace la venta.
Agrega que es falso que su representado haya aceptado el pago hecho mediante cheque de gerencia, por cuanto en el escrito de contestación a la reconvención negaron, rechazaron y contradijeron la extemporánea consignación dineraria efectuada junto al escrito de contestación a la demanda, que el cheque de gerencia fue elaborado a nombre del Tribunal, el cual ordenó abrir una cuenta bancaria en el Banco Industrial de Venezuela.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
A los fines de decidir la presente causa este Tribunal debe hacer algunas consideraciones previas tendentes a determinar la naturaleza y la utilidad que se le ha dado a este tipo de contratos y en tal sentido la doctrina ha hecho algunos adelantos en materia de Ventas con Pacto de Retracto, así el jurista J.A.G. en su libro Contratos y Garantías ha dicho que en nuestro medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de retro o de rescate era muy utilizada con fines de garantía. Así era frecuenta que el prestatario en vez de constituir una hipoteca, vendiera al prestamista un inmueble por la suma requerida (a veces, por una suma mayor para comprender así los intereses), reservándose el derecho de recuperar el inmueble mediante el reembolso de su “precio y de los gastos señalados por la Ley”. Esa operación tenía una serie de ventajas para las partes, imposible de lograr bajo la forma de préstamo hipotecario: 1º Para el prestamista presentaba las siguientes ventajas: A) eludía la prohibición del pacto comisorio, de modo que si el prestatario no cumplía con su obligación, el prestamista adquiría irrevocablemente la propiedad sin necesidad de seguir ningún procedimiento judicial; B) podía burlarse la limitación legal de la tasa de interés al fijar como precio de rescate una suma determinada que en realidad representaba el capital del préstamo más los intereses calculados a la tasa deseada; y C) evitaba la necesidad de entablar procedimientos de ejecución. 2º A su vez, para el prestatario, la operación tenía también sus ventajas: A) limitaba su responsabilidad por incumplimiento al valor de la cosa vendida; B) ponía los riesgos de la cosa a cargo del prestamista; C) le permitía obtener con las misma cosa mayor crédito que si la ofrecía como garantía (p.ej.: La hipotecaria).
Pero precisamente porque con una aparente venta sub-retro el prestamista en particular y el acreedor en general pueden obtener una garantía que les permite burlar preceptos de orden público, es necesario advertir que si en un caso concreto puede demostrarse que una aparente venta sub-retro tiene la finalidad de constitución de garantía, procede declarar la nulidad del contrato. A su vez se consideran indicios de que la venta sub-retro constituye un préstamo con garantía: el hecho de que el precio de la venta sea vil; el establecimiento de precio de rescate superior al precio de la venta; la circunstancia de que el vendedor permanezca como arrendatario de la cosa vendida, especialmente si el monto del “canon” es proporcional al interés, y el hecho de que el comprador haya realizado muchas compras sub-retro.
Así las cosas, quien aquí juzga ha mantenido de manera reiterada el criterio de que las ventas sub-retro de no configurarse los presupuestos por los cuales este Juez evidencie una alteración al orden público la debe declarar con lugar pero si de las actas procesales se evidencia una alteración al orden público debe declararlas sin lugar.
Delimitado lo anterior y haciendo un análisis exhaustivo de las actas procesales se evidencia que la parte accionante demanda el cumplimiento del Contrato de Compra-Venta con pacto de retracto convencional, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio B. delE.B., en fecha 02 de julio de 1999, asentado bajo el Nº 09, folios 18 al 20, del protocolo primero, principal y duplicado , tercer trimestre y en consecuencia le haga entrega formal sin plazo alguno, del inmueble objeto de la venta constituido por una casa para habitación familiar y la parcela de terreno sobre la cual se encuentra edificada, construida con techo de platabanda, pisos de granito, paredes de bloques, constantes de cuatro habitaciones, dos salas de baño, un comedor, cocina, un lavadero, dos porches, un patio interno, jardines en todos los contornos, dotada de los servicios de agua, cañería, luz eléctrica y cercada en sus contornos con rejas de hierro y paredes de bloques, ubicada en la Calle 4, cruce con Carrera 5 de la población de Barinas, Municipio B. delE.B., con los siguientes linderos: NORTE: fondo o casa que fue de F.G.; SUR: Calle en medio y casa que fue de G.B. y OESTE: Casa que es o fue de E.G., cuya parcela pertenece a A.D.J.V.R.. De los alegatos esgrimidos por la parte demandada se afirma que la negociación celebrada bajo la modalidad de pacto de retracto fue por exigencia del prestamista para garantizar su préstamo, con intereses por encima de la tasa legal, por lo que en el plazo de seis meses debería pagarse la cantidad estipulada en el documento; que se ve allí la verdadera intención del accionante, de apropiarse del inmueble por un precio irrisorio, siendo incierto lo dicho por él, a la página 3 del libelo de la demanda en la parte final, en el sentido de que han sido infructuosas las gestiones tendientes a obtener la restitución del precio pactado, por cuanto en reiteradas oportunidades tanto la persona del demandado como sus apoderados trataron de conciliar con el accionante, para restituirle el precio establecido en el documento de venta, a lo cual se negó siempre aduciendo que esa no era la cantidad que correspondía y que tenían que reintegrarle, mínimo de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs.25.000.000,oo). De igual manera ejerció su derecho de retracto sobre el inmueble vendido, y a tales efectos consignó en el acto de la contestación a la demanda en un folio útil cheque de Gerencia No 00001217 a nombre de ese Tribunal por el señalado monto de DOCE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.12.750.000,oo) de fecha 03 de febrero de 2005 emitido por el Banco Central de Venezuela y Reconviene solicitando la Resolución del Contrato y se declare la liberación de las obligaciones establecidas en el mismo ya que lo cierto es que la negociación realizada entre ellos, fue un préstamo a interés y que el monto a pagar al prestamista es la señalada cantidad, garantizándosele la misma, mediante la figura del contrato de venta con pacto de retracto y apropiarse el accionante de un inmueble que tiene un valor real, tanto en el momento en que se hizo la negociación como actualmente muy por encima de ese monto de Bs.12.750.000,oo.
Efectivamente este Tribunal pudo constatar la buena fe del accionante al depositar el Cheque de Gerencia por la Cantidad de DOCE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.12.750.000,oo) y por el cual el Tribunal a quo ordenó la apertura de la cuenta a nombre de la parte accionada quien simplemente manifestando rechazo no apelaron del auto que ordenó aperturar la cuenta prestando su patrocinio para entregar la cédula de Identidad y permitir el deposito del dinero a su nombre, prueba esta que este Tribunal valora como instrumento cierto de la buena fe que tuvo el accionante al cancelar su obligación y la presunción legal de aceptación por parte de la parte demandante al no apelar del auto que ordenó el deposito del dinero ofertado a una cuenta a su nombre.
Al folio 103 se observa la prueba de posiciones juradas donde se citó a la parte demandante ciudadano A. deJ.V.R. para absolverlas y no habiéndolo hecho, por la no asistencia ni el codemandado J.L.G.D. ni su apoderado se declaró desierto el acto. Tal prueba no aporta nada al proceso. Al folio 104 consta el acta de posiciones juradas ordenadas evacuar para absolverlas el Ciudadano J.L.G.D. y no habiendo comparecido el obligado a absolverlas la parte demandada procedió a estamparlas sin su presencia tal como lo prevé el Código de Procedimiento Civil, Tal prueba de conformidad con la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 18-12-2003, con relación a la inconstitucionalidad de la misma, se pronunció que no existe tal inconstitucionalidad, no obstante dejó sentado el criterio de que la no asistencia al acto fijado para absolver las posiciones o para quien, compareciendo, no conteste las preguntas, debe haber una consecuencia: La aceptación, salvo prueba en contrario de lo que constituya el objeto de las posiciones, lo que significa que tal confesión, como la valoró el a-quo, está hecha en forma errónea, ya que el Juez debía, dada la no asistencia a absolver las posiciones juradas, revisar de los demás indicios y pruebas aportadas al proceso, si existía algún elemento que permita la no aplicación de la aceptación de las posiciones estampadas al mediar una prueba en contrario, unida al resto de las pruebas aportadas en el juicio y de autos se evidencia una declaración testimonial que se valora más adelante en este fallo, la cual desvirtúa junto a otros indicios, que también serán valorados a lo largo del presente fallo que conllevan a este Juzgador desechar la prueba de posiciones juradas estampada como confesión por su no asistencia y así se decide.
Al folio 158 consta prueba Testimonial de la Ciudadana M.Q. de la cual este Tribunal valora como prueba de los hechos alegados por la demandada ya que sus dichos son contestes y no son contradictorios al demostrar que la parte demandante es prestamista; que el préstamo fue por la cantidad de Seis Millones de bolívares; que fue por exigencia del demandante que le diera en garantía el inmueble ubicado en la Calle 4 con Carrera 5 de esa población de Barinas sobre el préstamo, bajo la modalidad de pacto de retracto como única opción y que el documento se haría a nombre del hijo del Sr. V.V. de nombre A.V.; de que a pesar de que el préstamo era por Seis Millones de Bolívares (Bs.6.000.000,oo), le exigió igualmente que el documento se hiciera por Doce Millones Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.12.750.000,oo) por considerar que en el se comprendía lo prestado además los intereses y lo que se pudiera ocasionar en caso de demandarse en razón de dicha negociación; que el demandado J.L.G.D. en varias oportunidades le ofreció el pago de los Doce Millones Setecientos Cincuenta Mil Bolívares y el Sr. Valletri se negó a recibirlo, manifestándole que se comunicaría con Alexis y que al ofrecerlo a este ultimo también se negó a recibirlo. Tal declaración este Tribunal diciente del criterio de valoración dado por el a quo por cuanto que considera que sus dichos son contestes y no son contradictorios y que aportan conocimientos al juez para tomar en consideración los argumentos que lleven a la convicción de este sentenciador sobre la naturaleza y utilidad del Contrato de Retroventa celebrado entre las partes.
Este Tribunal comparte el criterio del a quo que en cuanto a la valoración de las pruebas del demandante contentiva del mérito favorable de autos se observa que al haber sido promovida en forma genérica, sin señalar las actuaciones a las que se refiere, resulta inapreciables. Y en cuanto a los escritos no constituyen un medio de pruebas en sí mismo susceptibles de valoración pues, los argumentos allí esgrimidos deben ser demostrados en la etapa procesal respectiva. En cuanto al documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio B. delE.B., en fecha 02 de julio de 1999, asentado bajo el Nº 09, folios 18 al 20, del protocolo primero, principal y duplicado, tercer trimestre, el cual se valora como documento público.
Una vez valorada las pruebas y dejando sentado los criterios por los cuales se determina la naturaleza y utilidad del Contrato de Retroventa celebrado entre las partes este Tribunal entra a analizar la Reconvención Propuesta:
DE LA RECONVENCIÓN:
Este tribunal observa que la parte demandada interpone formal reconvención en contra de la parte demandante donde solicita la Resolución del Contrato de Retroventa, así tenemos que el Artículo 1159 del Código Civil señala que los Contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Y el Artículo 1167 ejusdem establece que el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
De tal manera que al observarse que la parte demandada Reconvino en demandar la Rescisión del Contrato quien aquí juzga no comparte el criterio del a quo al declarar sin lugar la reconvención, ya que tenía que entrar a analizar si el contrato suscrito por las partes era un verdadero contrato de préstamo a interés o si por el contrario se trataba de un contrato de venta con pacto de rescate.
Así tenemos que el Artículo 1534 del Código Civil, establece que el retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el Artículo 1544. Es nula la obligación de rescatar que se imponga al vendedor.
Tenemos que el retracto convencional es un pacto agregado a la venta, en cuya virtud el vendedor se reserva la facultad de adquirir la cosa vendida, mediante la restitución del precio y reembolso de los gastos y pagos legítimos, hechos con ocasión de la venta, por reparaciones necesarias y por aquellas que aumentaron el valor de la cosa. En el fondo como lo afirma el Dr. J. deJ.M.R. en su libro La Invalidez y la Eficacia de los Actos Jurídicos y sus Aspectos en el Código Civil Venezolano, en el fondo la venta con pacto de retracto, no es otra cosa que una venta bajo condición resolutoria potestativa, cuyo cumplimiento se remite al libre arbitrio del vendedor, sin necesidad de una declaración especial del comprador y aún contra la voluntad de éste. Si en cambio, la obligación de rescatar es impuesta al vendedor por el comprador, ello desnaturaliza el verdadero fin de la institución, que considera desde el aspecto económico viene a ser una operación de crédito. Y así tenemos que el propietario que se ve abrumado por deudas, y ante el inminente peligro de perder su propiedad, encuentra en el retracto convencional, un medio de procurarse el valor íntegro de la cosa, al mismo tiempo que conserva la esperanza de que la cosa pueda volver a ser suya, en el plazo que concede la Ley, y una vez pasada la crisis que lo obliga a hacerse premiosamente de dinero. Si la Ley permitiera que el comprador impusiera al vendedor la obligación de rescatar la cosa, no sería un retracto convencional o una venta bajo condición resolutoria, sino que vendría a ser un préstamo a interés con reserva de la cosa objeto de la negociación, y de ahí, que el Código considere esta obligación como enteramente nula.
Es por eso, a criterio de este sentenciador, que el vendedor que se encuentre en esta situación debe permitírsele el derecho a la defensa y demostrar en juicio que se trata de un verdadero préstamo a interés y no de una venta, por lo que el vendedor bajo esta figura puede en justicia invocar válidamente esta teoría.
Es esa la razón por la cual de operarse la rescisión del contrato el único recurso que le queda al comprador es el ejercicio judicial de las acciones que le incumben, es decir, el cobro de bolívares.
En razón de lo expuesto se hace necesario precisar el concepto de los actos anulables los cuales vienen caracterizados porque en ellos se dan todas los elementos necesarios para la existencia del acto. En un sentido técnico en el ámbito del derecho, es aquél que sufre un vicio, que configura una irregularidad estructural, que le priva de su existencia jurídica, aunque lo pueda tornar ineficaz, en caso de que la parte a quien perjudica intente la impugnación procedente.
Como quiera que se trata de una imperfección menos grave en el acto, ellos son perfectamente válidos y surten todos los efectos jurídicos, hasta tanto las partes interesadas, no pidan su anulación, o quieran ellas mismas considerarlo como válido, mostrando su aquiescencia expresa o tácita, pues con ello no se contraría la Ley, por existir aquí un interés exclusivamente privado.
Así las cosas, la parte puede solicitar la anulabilidad del contrato por estar incurso en lo que la doctrina llama error de derecho, el cual produce la anulación de un contrato cuando ha sido la causa única o principal. Así tenemos, que existe esta circunstancia cuando una de las partes cree hacer una venta y la otra por el contrario cree se le hace un préstamo de dinero o una donación. Algunos autores, entre ellos Josserand y nuestro comentarista patrio Dominicci, consideran tales actos como inexistentes o viciados de nulidad radical, pero a criterio de este juzgador el acto es anulable y no nulo de nulidad absoluta y el juez no puede pronunciarse de oficio sino a instancia de parte, porque los acto nulos no pueden convalidarse por el trascurso del tiempo, nunca pueden convertirse en válidos y eficaces, pero es de observar con relación a este punto que aunque el término nulidad ha sido erróneamente empleado en vez del de anulabilidad que es preciso, sólo se refiere aquí a los contratos anulables.
Los Códigos anteriores a 1916, son más precisos en esta materia y emplean el término anulación. Así tenemos que el correspondiente año de 1986 del que fue comentarista el ilustre Dominicci, en su Artículo 1269, dice así: “En los casos en que una disposición de la Ley no dispusiera otra cosa, la acción para pedir la rescisión o anulación dura cinco años”. El Código de 1922, derogado por el del año 1972, empleaba los términos de nulidad y rescisión, y el del último año citado y el actual del año 1982, solo el de nulidad suprimiendo el de rescisión. Tal supresión ha sido muy justificada, ya que el término sobraba, pues hoy los términos anulación y rescisión son sinónimos, y éste último cabe dentro del concepto de la anulabilidad. Se distingue de ella como la especie del género. En este sentido se puede definir los actos o contratos rescindibles, como los actos o contratos anulables, por haber un perjuicio pecuniario para alguien, aunque sea para uno de los contratantes.
El Código de manera clara establece desde cuándo comienza a contarse esa prescripción. Además, hay que tener presente que el término de cinco años a que se refiere la presente acción es exclusiva de las convenciones, pues en los demás casos rigen las prescripciones creadas especialmente por la Ley, o las ordinarias de que se tratan los Artículos 1952 y siguientes.
Ahora bien, examinando en su conjunto la rescisión, es la manera de poder obtener los contratantes y aún los terceros, personas interesadas, la reparación de los perjuicios que les cause un contrato. La rescisión como lo afirma M.R. al igual que la nulidad, hace ineficaz el contrato; pero la ineficacia, por causa de nulidad es más absoluta, mira al interés público o el respeto de la legalidad, se basa en un vicio del contrato que no desaparece por un acto posterior que lo purifique; mientras que la rescisión es motivada no precisamente por una ilegalidad, sino por un perjuicio; mira, por consiguiente el interés privado y supone una ineficacia más relativa, puesto que es libre el perjudicado de exigirla o dejar sin realizar acto alguno para que el contrato quede subsistente.
La lesión es, el perjuicio que una parte sufre al celebrar un negocio jurídico a raíz de la desproporción entre las prestaciones.
La lesión en el antiguo derecho era de tipo objetivo, pues sólo estudia el desequilibrio entre prestaciones, sin tener en cuenta las circunstancias personales que determinaron la celebración del contrato.
En este criterio fue aceptada la institución por el Código Civil francés y los que en él se inspiraron. Se habla de la lesión objetiva por oposición a la lesión subjetiva elaborada modernamente por la doctrina jurídica.
La Lesión objetiva merece fundados reparos. El desequilibrio entre prestaciones muchas veces puede ser el resultado de situaciones totalmente ajenas a un aprovechamiento o a ventajas injustas obtenidas por la parte beneficiada, pues puede responder a factores realmente queridos por las partes. Sin embargo se sostiene en defensa de la lesión objetiva, que en caso de extrema desproporción entre las prestaciones emergentes del contrato, los jueces deben tener la facultad de reajustar o rescindirlo en homenaje a los principios de moralidad y de buena fé de los negocios jurídicos, salvo que el demandado pruebe el animus donandi o justifique de otra manera razonable el desequilibrio de las prestaciones.
La lesión subjetiva exige, para su procedencia, una acentuada desproporción entre las prestaciones, sin fijar previamente el quantum, y requiere que la parte beneficiada haya explotado la necesidad de la otra. De modo que la sola desproporción no es suficiente si no concurren las circunstancias admitidas.
Dentro de la posición subjetiva pura, la rescisión por lesión, es un remedio dado a una persona colocada en situación de inferioridad, atacada en su derecho por hecho ilegítimo que comete la contraparte. El Derecho positivo deja al Juez la determinación de si ha habido o no lesión frente al caso concreto. No constituye un vicio del consentimiento, ya que la víctima de la lesión obra con perfecta voluntariedad, pero actúa constreñida por la necesidad.
En nuestra legislación la acción rescisoria, es materia excepcional, de derecho estricto, y, por consiguiente, sólo tiene aplicación en los casos expresamente determinados por la Ley. Y es así, que tiene especial aplicación en materia de partición y en la venta como en el caso de marras.
Dice el Artículo 1350 del Código Civil, que “la rescisión por causas de lesión no pueden intentarse aún cuando se trate de menores, sino en los casos y bajo las condiciones especialmente expresadas en la Ley”.
Dicha acción, en los casos en que se admite, no produce efecto respecto de los terceros que han adquirido derechos sobre los inmuebles, con anterioridad al registro de la demanda por rescisión.
Los casos en que expresamente se admite la rescisión por causa de lesión en nuestra ley, son los siguientes: en materia de venta según lo previsto en el Artículo 1496 del Código Civil, que dice: “El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato...”
La decisión de los Tribunales declarando la rescisión del acto, viene a ser un remedio, pues presupone la reparación del perjuicio sufrido. El plazo para el ejercicio de esta acción no queda al libre arbitrio de las partes, sino que tiene que ser ejercida dentro del término legal, el cual por analogía se aplica el Artículo 1346 del Código Civil, es decir, Cinco años. La razón de ello radica en que los actos rescindibles, como lo hemos asentado antes, son una especie de los actos anulables, y que en el derecho moderno anulación y rescisión, son términos sinónimos; y así se pueden definir los actos o contratos rescindibles, como los actos o contratos anulables por causa de lesión. Por lo tanto lo que predomina en los actos rescindibles es el concepto de lesión, de un perjuicio pecuniario para alguien.
Aplicando la rescisión como un remedio o reparación de un perjuicio sufrido, tiene un carácter subsidiario y no puede aplicarse sino en último extremo cuando carezca el perjuicio de otro medio legal para lograr dicha reparación. Aún así, es menester que la acción se interponga dentro del plazo legal; que el que la interponga pueda devolver todo lo que por su parte haya recibido por razón del contrato que ha de quedar sin efecto, y que las cosas objeto de dicho contrato no se hayen ya en poder de terceras personas, que no hubieren procedido de mal fé. En este último caso, no siendo posible la rescisión, podrá acudirse a la correspondiente reclamación de daños y perjuicios, contra el causante de la lesión y el incumplimiento de sus obligaciones.
Ahora bien, dicho lo anterior y haciendo una revisión de la Resolución solicitada por la parte reconviniente podemos decir, que la Resolución de un contrato bilateral no sólo procede por las causas reguladas por los contratantes en el texto mismo del contrato sino también las contempladas en la Ley, y siendo materia de orden público, las que regulen las mismas, el mismo puede resolverse si existe una causa que subvierta el orden público, situación en las cuales la Resolución Convencional no puede producir efecto alguno en todo lo que viole aquellas disposiciones. Ello ocurre en aquellos casos que en la práctica constante se da en materia de Contratos con Pacto de Retroventa donde en el fondo lo que existe es un verdadero Contrato de Préstamo a interés y el Juez debe entrar a regular el orden público el cual es inderogable por las partes.
Así pues tal como lo afirmamos supra en una aparente venta sub-retro el prestamista en particular y el acreedor en general pueden obtener una garantía que le permita burlar preceptos de orden público.
En el caso que nos ocupa se puede observar del Contrato anexo al expediente y debidamente valorado como instrumento público que efectivamente se otorgó un contrato bajo la forma de una venta con pacto de rescate y cuyo precio a criterio de este sentenciador es vil porque es un hecho notorio que un inmueble ubicado en el casco urbano de Barinitas específicamente en la calle 4, cruce con Carrera 5, de la Población de Barinitas, Municipio B. delE.B. con una superficie de novecientos noventa y dos metros cuadrados de terreno constituida por una casa familiar techada de platabanda, pisos de granito, paredes de bloque de cuatro habitaciones, dos salas de baño, un comedor, una cocina, lavadero, dos porches, un patio interno, jardines en todo su contorno, dotada de servicios de agua por cañería, luz eléctrica y cercada en sus contornos con rejas de hierro y paredes de bloque, tal como aparece especificado en el escrito libelar y como consta del documento protocolizado del contrato objeto de la presente controversia y debidamente valorado como instrumento público, tenga el valor irrisorio especificado en dicho contrato. Por otra parte el establecimiento del precio de rescate superior al precio de venta, el cual según la declaración testimonial de M.Q. y que este Tribunal valoró como prueba conteste de que el préstamo fue por la Cantidad de Seis Millones de Bolívares (Bs.6.000.000,oo) solicitando un precio de rescate de Doce Millones Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.12.750.000,oo) superior al precio de venta; la declaración que la Testigo M.Q. declara que el comprador es prestamista; la circunstancia de que el vendedor permanece en posesión del bien vendido, todos estos indicios llevan a la convicción de este sentenciador que no se trata de un Contrato de Venta con Retracto sino de un verdadero préstamo a interés.
En razón de lo expuesto este Tribunal debe declarar la resolución del contrato en virtud de la protección al orden público ya que con el mismo se está ocasionando una lesión al demandado por el desequilibrio entre las prestaciones mutuas establecidas en el contrato por el aprovechamiento o la ventaja injusta obtenida por el demandante en la negociación objeto del presente proceso judicial que termina con una extrema desproporción entre las prestaciones emergentes de la negociación por cuanto que el demandante a través del contrato bajo la forma de retroventa se encuentra explotando la necesidad del demandado teniendo este sentenciador que rescindirlo en homenaje a los principios de moralidad y de buena fé de los negocios jurídicos, pero no obstante tratándose de un préstamo a interés tal como concluyó este Juzgador debe ordenarse la entrega del dinero depositado de buena fe por la parte demandada al demandante y así se decide.
D E C I S I Ó N
En merito de las anteriores consideraciones este Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Los Andes Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide:
Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por el Ciudadano GONZALEZ DIAZ J.L..
Se declara CON LUGAR la Reconvención propuesta por el co-demandado Ciudadano GONZALEZ DIAZ J.L. contra el Ciudadano A.D.J.V.R. del contrato realizado bajo la forma de Retro Venta protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio B. delE.B., en fecha 02 de julio de 1999, asentado bajo el Nº 09, folios 18 al 20, del protocolo primero, principal y duplicado, tercer trimestre.
Se declara SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato interpuesta por el Ciudadano A.D.J.V.R. en contra de GONZALEZ DIAZ J.L. Y LUCINA DEL VALLE RODRÍGUEZ.
Se declara Resuelto y sin efecto el Contrato realizado bajo la forma de Retracto Convencional protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio B. delE.B., en fecha 02 de julio de 1999, asentado bajo el Nº 09, folios 18 al 20, del protocolo primero, principal y duplicado, tercer trimestre, entre los Ciudadanos A.J. VALLETRI, GONZALEZ DIAZ J.L. Y LUCIANA DEL VALLE RODRÍGUEZ, para lo cual deberá oficiarse a la Oficina Subalterna de Registro Inmobiliario respectivo para que estampe la nota correspondiente.
Se le ordena al Tribunal a quo la autorización para que la parte demandante A.D.J.V.R. pueda movilizar el dinero depositado por la parte demandada a la parte demandante constituida por la Cantidad de DOCE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.12.750.000,oo), ya que le corresponden conforme la motivación del presente fallo.
Queda revocado el fallo apelado.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo.
Publíquese, regístrese y expídanse las copias de ley.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Los Andes, en Barinas a los veintitrés (23) días del mes de marzo de 2006. Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
EL JUEZ TITULAR,
fdo
FREDDY DUQUE RAMÍREZ
LA SECRETARIA,
fdo
BEATRIZ TORRES MONTIEL
