Decisión nº 1385 de Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de Barinas, de 5 de Junio de 2006

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL Y MERCANTIL DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BARINAS

Barinas, 5 de Junio de 2.006

195º y 147º

Exp. Nº 1.348-05

PARTE DEMANDANTE: S.A.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.715.120

APODERADO JUDICIAL: Abg. J.J.R.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 67.478.

PARTE DEMANDADA: N.E., G.R. y J.F., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.923.180, V-6.728.968 y V-11.713.897 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES: Abg. C.A.Q.S. y Abg. J.D.M.V., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 44.265 y 114.631, respectivamente.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO

Se inicia la presente causa por demanda de Retracto Legal Arrendaticio, interpuesta en fecha 31 de mayo de 2.005, por ante éste Juzgado, por el ciudadano S.A.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.715.120, domiciliado en Ciudad Bolivia Municipio Pedraza del Estado Barinas, debidamente asistido por el Abogado en ejercicio J.J.R.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 67.478, contra los ciudadanos: N. delC.E.G., G.I.R.H. y J.R.F.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.923.180, V-6.728.968 y V-11.713.897 respectivamente, y de este domicilio. Alega la parte demandante:

“Que en fecha 15 de Diciembre de 1.998, celebró un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con la ciudadana N. delC.E.G., anteriormente identificada, en donde la mencionada ciudadana le dio en calidad de arrendamiento un local comercial de su exclusiva propiedad, ubicado en la Avenida 4ta. entre calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, signado con el Nº 8, cuyos linderos generales son: NORTE: Con solar y casa de Pompillo León; SUR: Con la Avenida 4; ESTE: Casa de habitación del Señor S.Z.; y OESTE: Local Nº 6, propiedad de C.L.; y siendo los linderos particulares los siguientes: NORTE: Con mejoras que son o fueron de N.E.; SUR: Avenida 4ta; ESTE: Con mejoras que son o fueron de N.E.; y OESTE: Casa de habitación del señor S.Z.; Que fijaron el último canon de arrendamiento en la cantidad de Ciento Veinte Mil Bolívares (Bs. 120.000,00) mensuales, los cuales fueron cancelados de manera puntual y correcta, encontrándose solvente en dichos pagos hasta la presente fecha; Que la relación arrendaticia entre ambos, se desarrolló de manera armoniosa y sin ningún tipo de problemas, hasta el punto de manifestarle a la arrendadora querer comprarle el local arrendado en caso de que llegare a venderlo un día; Que desde hace días han hecho acto de presencia en el local comercial descrito anteriormente, unos ciudadanos de nombre G.I.R.H. y J.R.F.C., manifestando que ellos eran los nuevos dueños del mencionado local, y que en lo sucesivo serán los nuevos arrendadores y que ya habían protocolizado la documentación respectiva por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios P. yS. del Estado Barinas: Que les hizo saber a los mencionados ciudadanos, que buscaría a la Señora N.E. para que le explicara tal situación, lo cual ha sido imposible; Que debido a lo sucedido se dirigió al Registro Público de Pedraza Estado Barinas, en fecha 18 de Mayo de 2.005, con la finalidad de revisar los Libro de Registro Inmobiliarios que para tal fin lleva dicha oficina, encontrándose con la sorpresa de que había un documento de compra venta anotado bajo el Nº 31, del Protocolo Primero, Tomo Cuarto, Principal y Duplicado, Folios 93 al 94, Segundo Trimestre del año 2.005, de fecha 28 de Abril de 2.005, en el que la ciudadana N. delC.E.G. es la vendedora, y los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C. son los compradores; Que el local donde se encuentra arrendado, es parte de dicha venta; Que se puede deducir que el local comercial arrendado fue vendido por la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00); Que él siempre ha estado en la disposición de comprar el mencionado local, de acuerdo al precio que fijara la arrendadora, circunstancias que fueron obviadas por esta ciudadana; Que en diversas oportunidades le manifestó a la señora N.E. que le vendiera el local donde se encuentra arrendado, intención que todavía persiste, debido a que tiene varios años alquilado allí, y que además la Ley le concede el privilegio de poder adquirir ese local con prioridad a otras personas ajenas a la relación arrendaticia; Que en la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su Artículo 42 expresa lo siguiente: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”; Que en conclusión, está seguro de que cumple a cabalidad con los requisitos exigidos por la Ley Inquilinaria, en cuanto al derecho de Preferencia Ofertiva que tiene para la adquisición del local comercial que ocupa en calidad de arrendatario; Que la ciudadana N. delC.E.G., en ningún momento dio cumplimiento a lo establecido en el Artículo 44 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues procedió a enajenar el inmueble suficientemente descrito, sin realizar previamente la manifestación de voluntad de vender, para verificar si estaba interesado o no en adquirir el local comercial que le dio en calidad de arrendamiento; Que por lo antes expuesto es que procede a demandar a la ciudadana N. delC.E.G., en su carácter de vendedora, y a los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C., en su carácter de compradores; Señaló domicilio procesal; Fundamentó la demanda en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 42, 43, 44, 47 y 48 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 1.533 y 1.546 del Código Civil; y 174, 274 y 433 del Código de Procedimiento Civil; Estimó la demanda en la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,00), más las costas y costos del proceso”.

En fecha 02 de Junio de 2.005, se realizo distribución de causas, correspondiéndole su conocimiento a éste Tribunal, dándosele entrada en fecha 06 de Junio de 2.005.

En fecha 08 de Junio de 2.005, se dictó auto admitiendo la demanda, emplazándose a los demandados para dar contestación a la misma, al segundo (2º) día de despacho siguiente a la última citación más un día que se les concedió como término de distancia, comisionándose al Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, para la citación de la parte demandada.

En fecha 30 de Junio de 2.005, diligenció el ciudadano S.A.M., ya identificado, debidamente asistido por el Abogado en ejercicio J.J.R.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.478, otorgándole poder apud acta al mencionado profesional del derecho.

En fecha 06 de Julio de 2.005, diligenció el Abogado J.J.R.Q., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, solicitando se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar el inmueble.

En fecha 07 de Julio de 2.005, el Tribunal dictó medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre el inmueble identificado en el libelo y objeto de la demanda, haciéndose la respectiva participación al Registrador Inmobiliario de los Municipios P. yS. del Estado Barinas.

En fecha 11 de Julio de 2.005, diligenciaron los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C., en su carácter de parte demandada, confiriéndole poder apud acta a los Abogados en ejercicio Anglie C.F.T. y M.J.F.C., inscritos en el Inpreabogado bajos los Nros. 89.450 y 103.688.

En fecha 14 de Julio de 2.005, se recibió de parte del Juzgado del Municipio Pedraza de ésta Circunscripción Judicial, comisión de citación, debidamente cumplida.

En fecha 21 de julio de 2.005, la codemandada, ciudadana N. delC.E.G., debidamente asistida por el Abogado en ejercicio Jameiro J.A.P., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 110.680, presentó escrito de contestación de la demanda, mediante el cual a todo evento niega, rechaza y contradice, parcialmente los hechos, el derecho, y la estimación de la demanda, por no ser serio, ni cierto, ni verdadero lo alegado en el libelo, y puntualmente señaló:

Que es cierto que en fecha 28 de Abril del 2.005, hizo una venta de un local comercial de su exclusiva propiedad, a los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C., ubicado en la Avenida cuarta entre calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza Estado Barinas; Que dicha venta la hizo ejerciendo su derecho pleno de propiedad contemplado en el Artículo 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, así como en el Artículo 545 del Código Civil; Que es cierto que con el ciudadano S.A.M., existía un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; Que en fecha 18 de Febrero del 2.005, visitó el local comercial de su propiedad y se hizo acompañar de ciudadanos, a quienes en su debido momento promoverá como testigos, y oyeron de voz inteligible del ciudadano S.A.M., quien le propuso Ocho Millones de Bolívares para comprar el Local N° 8, y que la forma de pago sería en dos partes, pero ella mantuvo la oferta de Diez Millones de Bolívares, precio justo y razonable por la ubicación del inmueble; Que para el 15 de Marzo del mismo año, ya habían transcurrido los 15 días consecutivos que se le da al arrendatario que pretende ejercer la preferencia ofertiva, y éste no respondió a la oferente, que por lo tanto a partir de esa fecha, ella quedó en libertad de vender su inmueble, y es en fecha 28 de Abril cuando hace dicha venta a los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C.; Que por lo antes expuesto a todo evento niega, rechaza y contradice en cuanto a que no se le haya ofrecido el inmueble que posteriormente fue enajenado; Que en cuanto al folio 2, donde el demandante invoca el derecho de adquirir con preferencia ante cualquier tercero, el local, por tener más de dos años como arrendatario, éste ciudadano no llegó a consolidar el derecho que lo hiciera acreedor de la preferencia ofertiva, ya que ofreció un monto menor al que aspiraba; Que en cuanto al folio 3, el arrendatario no reúne las condiciones que estipula el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para ser acreedor del retracto legal arrendaticio; Que en cuanto al folio 4, como se trata de una venta global, debe aplicarse lo establecido en el artículo 49 de la ley especial en la materia; Señaló domicilio procesal

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En fecha 21 de Julio de 2.005, los Abogados M.J.F.C. y Anglie C.F.T., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 103.688 y 89.450 respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de los codemandados, ciudadanos: G.I.R.H. y J.R.F.C., presentaron escrito de contestación a la demanda, en los siguientes términos:

Que niegan, rechazan y contradicen los hechos, el derecho y la estimación de la presente demanda; Que desconocen si en fecha 15 de diciembre de 1.998, el ciudadano S.A.M., haya celebrado un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con la ciudadana N. delC.E.G., sobre el local comercial antes identificado; Que no es cierto que al mencionado ciudadano se le haya negado el derecho de preferencia; Que es cierto que la ciudadana N. delC.E.G., a estado ofertando desde hace un año, la venta de dos locales comerciales a dicho inquilino y demás vecinos de otros locales, y ninguno manifestó la intención de adquirirlos; Que es cierto que sus mandantes han hecho acto de presencia en el mencionado local, manifestando que son los nuevos dueños del mismo, y que en lo sucesivo serían los nuevos arrendadores; Que el arrendatario además de no reunir las condiciones necesarias para tener derecho de preferencia y de establecer una nueva relación arrendaticia, la cual reconoce al momento en que acepta el aumento del canon y consigna los mismos por ante el Tribunal de Municipio a nombre de los nuevos propietarios, se evidencian tres cosas: 1. Reconocimiento tácito de los nuevos propietarios, quienes son sus mandantes; 2. La existencia de un acuerdo verbal, referido al nuevo contrato de arrendamiento, el cual aceptó con los actuales y únicos propietarios, y 3. Que no existe violación alguna referida al derecho de preferencia

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En fecha 21 de Julio de 2.005, diligenció el Abogado J.J.R.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.478, solicitando al Tribunal, se hiciera un cómputo de los días de despacho transcurridos desde el día 15 de Julio de 2.005 hasta el día 20 de Julio de 2.005, acordándose tal solicitud por auto de fecha 25 de Julio de 2.005.

En fecha 25 de Julio del año 2.005, se dictó auto agregando los escritos de contestación de la demanda, presentados por la parte demandada.

En fecha 26 de Julio de 2.005, diligenció el Abogado en ejercicio J.J.R.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.478, solicitando al Tribunal, tener como no opuestos los escritos de contestación por ser presentados de manera extemporánea por tardíos.

En fecha 26 de Julio de 2.005, el Abogado en ejercicio J.J.R.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.478, en su carácter de apoderado de la parte demandante, presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 26 de Julio de 2.005, la ciudadana N. delC.E.G., en su carácter de parte codemandada, debidamente asistida por el Abogado en ejercicio J.D.M.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 114.631, presentó escrito de promoción de pruebas.

En fecha 27 de Julio de 2.005, el Tribunal dictó auto, acordando agregar los escritos presentados, y admitiendo las pruebas presentadas por las partes demandante y codemandada.

En fecha 28 de Julio de 2.005, los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C., asistidos por el Abogado en ejercicio J.D.M.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 114.631, presentaron escrito de promoción de pruebas, siendo acordado agregarse al expediente y admitirse las pruebas, por auto de fecha 28 de Julio de 2.005.

En fecha 05 de Agosto de 2.005, el Abogado en ejercicio J.J.R.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 67.478, en su carácter de apoderado de la parte demandante, presentó escrito complementario de promoción de pruebas, siendo acordado agregarse al expediente y admitido en la misma fecha.

En fecha 28 de Septiembre de 2.005, diligenció la ciudadana N. delC.E.G., asistida por el Abogado en ejercicio C.A.Q.S., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 44.265, otorgándole poder apud acta al Abogado asistente y al Abogado en ejercicio J.D.M.V., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 114.631.

De la manera como ha sido planteada la demanda y la contestación de la misma dada por las partes que integran el litisconsorcio pasivo, concluye quien aquí juzga que la misma versa sobre si la ciudadana: N.D.C.E.G., hizo la oferta de venta al ciudadano que se encuentra alquilado en el local objeto de la presente demanda y si por su parte el demandante reúne las condiciones y requisitos para hacerse acreedor la preferencia ofertiva establecida en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, hechas estas consideraciones, establece ésta juzgadora que de conformidad con lo establecido en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, que consagran el principio de la carga de la prueba, le corresponde a cada una de las partes probar sus dichos o afirmaciones, por lo que quien aquí decide, procede a analizar los elementos probatorio traídos a los autos para determinar si cada una de las partes cumplió con la carga procesalmente impuesta Y así se decide.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

1. Ratifica el valor probatorio que tiene el libelo de la demanda (folios 1 al 7 ambos inclusive). El libelo de la demanda no constituye prueba, puesto que en él, se vierte la pretensión del demandante las cuales deben ser probadas a lo largo del proceso, por lo tanto no se le da ningún valor probatorio. Y así se decide.

2. Ratifica el valor probatorio que tiene el documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios P. yS. del Estado Barinas anotado bajo el Nº 31 del Protocolo Primero, tomo cuarto (4), folio 93 al 94 Fte, Principal y Duplicado, Segundo Trimestre del Año 2005, de fecha 28 de Abril de 2005 agregado al libelo de la demanda. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo emana de un funcionario público en ejercicio de sus funciones. Y así se decide.

   DE LAS TESTIMONIALES

   Promovieron al ciudadano: BULLY GERGI GIAGTZIDAKIS GUERRERO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 10.174.601, quien rindió su declaración en fecha 20 de Septiembre del año 2005 y de las preguntas efectuadas por su promovente se evidencia que señala: Que conoce de vista, trato y comunicación al demandante; Que sabe que este se dedica a la venta de CD; Que tiene como tres años alquilado en el local objeto de la demanda. A las repreguntas de la contraparte señala: Que no tiene ningún interés en las resultas del juicio. Aún cuando el presente testigo no se contradijo en su declaración, este Tribunal no aprecia sus dichos dado que de ellos no emergen elementos que conlleven a probar el hecho controvertido, por lo tanto no se le otorga ningún valor probatorio. Y así se decide.

   Promovieron al ciudadano: C.A.R.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-17.357.099 el cual rindió su testimonial en fecha 20 de Septiembre del año 2005, el cual señala: Que conoce de vista, trato y comunicación al Señor Simón; Que conoce a la Señora Nancy; Que sabe y le consta que el demandante esta alquilado desde hace aproximadamente siete (7) años; Que no tiene ningún interés en el local arrendado. Observados y analizados los dichos de este ciudadano concluye esta juzgadora que no puede otorgársele ningún valor probatorio dado a que en ningún momento aporta elementos que contribuyan a esclarecer los puntos controvertidos en la presente demanda. Y así se decide.

   Promovieron al ciudadano: F.Y. DIAZ SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 9.363.360, el cual rindió su testimonio en fecha 20 de Septiembre del año 2005, quien a preguntas de su promovente contestó: Que conoce de vista trato y comunicación tanto al demandante como a la demandada N.E.; Que el señor S.M. se dedica a la venta de CD; Que de igual manera le consta que el Señor Simón tiene un local alquilado por la Señora Nancy; Que tiene como aproximadamente siete (07) años alquilado allí. A las repreguntas del Abogado Asistente de la co-demandada, ciudadana N.E., contestó: Que conoce desde hace aproximadamente 10 años a la señora N.E.; Que le consta que el demandante esta alquilado en ese local porque en varias ocasiones estando comprando CD llegó la señora por el pago del arrendamiento; Que vive desde hace 26 años en Pedraza. A las repreguntas efectuadas por el Abogado Asistente de los ciudadanos: G.I.R. y J.F. respondió: Que no recuerda quien construyó el local ocupado por el señor S.M.; Que observó que la construcción fue realizada en el año 1996; Que conoce la parte interior del local que hoy día ocupa el ciudadano S.M.. A las repreguntas del Abogado respondió: Que tiene conocimiento de que lo que existe en el solar posterior al local ocupado por el Ciudadano S.M. es hierbas y monte, pero que no recuerda hace cuanto tiempo lo observó. Luego de analizadas las deposiciones del presente testigo no se le otorga ningún valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto se observa que se contradice en sus dichos y que nada aporta a esclarecer los hechos controvertidos. Y así se decide.

   DE LA INSPECCION JUDICIAL

   De conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil solicita que se traslade y constituya el Tribunal en la localidad de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas a los efectos de realizar Inspección Judicial en el local signado con el Nº 08, ubicado en la Avenida 4, entre calles 8 y 9. Inspección que fue realizada por este Tribunal, en fecha 1º de Agosto del año 2005, constituyéndose en el sitio indicado por el demandante, dejando constancia este Tribunal de lo siguiente: Que se encuentra ubicado en la localidad de Ciudad Bolivia Pedraza, específicamente en la avenida 4, entre calles 8 y 9, local signado con el Nº 8; Que el local esta constituido por un salón, paredes de bloques, techo de platabanda (tabelones), piso de cemento, un portón Santamaría, una puerta de hierro individual, una puerta en la parte de atrás de hierro, un baño. Se toman impresiones fotográficas. A través de ésta inspección, se pudo constatar la existencia del inmueble objeto de la demanda y de su ubicación y de las características de su construcción lo cual fue percibido directamente por quien aquí decide por lo tanto se le da pleno valor probatorio. Y así se decide.

   DE LAS PRUEBAS DOCUMENTALES:

   Anexa marcados con las letras “A”, “B” y “C” copias simples de los recibos de pago del Servicio de Energía Eléctrica emitido por la Compañía Anónima Electricidad de los Andes (CADELA). Se observa que son copias de recibos de energía eléctrica de la cuenta Nº 01-2605-124-4622-2, a los que no se les concede valor probatorio, pues no aportan elementos para dilucidar el punto debatido en la presente causa, cual es, si se verificó o no, la preferencia ofertiva a que hace referencia el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.

   Anexa copia certificada del expediente Nº 06-2005 de la nomenclatura llevada por el Juzgado del Municipio Pedraza del Estado Barinas, el cual hace referencia a las consignaciones de los cánones de arrendamiento del local comercial signado con el Nº 08, correspondiente a los pagos realizados entre el 15 de Mayo y 15 de Junio del año 2005 y el comprendido entre el día 15 de Junio al 15 de Julio del año 2005, consignaciones efectuadas a nombre de los co-demandados: G.I.R.H. Y J.R.F.C.; copias éstas que por tratarse de actuaciones realizadas por un órgano jurisdiccional competente, se les concede pleno valor probatorio. Y así se decide.

   PRUEBAS DE INFORMES

   A través de la cual se solicitó al Servicio Autónomo Municipal de Administración Tributaria (SAMAT), adscrito a la Alcaldía del Municipio Pedraza Estado Barinas con la finalidad de que se informe todo lo relacionado con la patente de industria y comercio suscrita por el ciudadano: S.A.M., con ésa oficina Tributaria; con lo cual se demuestra que el ciudadano S.A.M. es poseedor de una Patente de Industria y Comercio relacionada con la actividad comercial a la cual esta dedicado, y la cual desarrolla en el local objeto del litigio, y que efectivamente se encuentra alquilado en el mismo; pero es el caso que son contestes los testigos y los co-demandados en señalar que el precitado ciudadano es inquilino del local Nº 08, por lo tanto no forma parte de los hechos controvertidos, en consecuencia con la presente prueba en nada se contribuye a esclarecer el punto controvertido que forma parte de la presente demanda. Y así se decide.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA CO-DEMANDADA

   N.D.C.E.G.:

   Promueve Informes de conformidad con lo establecido en el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando se oficie a la Oficina de CADELA, filial de Cadafe, con sede en Ciudad Bolivia Pedraza a los efectos que informe a éste Tribunal, si allí aparece una Cuenta Cliente Nº 01-2605-1224-0807 y si la referida cuenta se encuentra asignada al local comercial Nº 08, de la Avenida 4 entre calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas. Solicita de igual manera que se pida información a la mencionada Oficina si el usuario de energía eléctrica correspondiente al local comercial antes señalado, paga dicho servicio público al día, manteniéndose solvente o si mantiene algún saldo pendiente. Que informe si actualmente se encuentra disfrutando del servicio eléctrico y envíe copia fotostática certificada de los recibos, estado de cuenta o cualquier otro instrumento que soporte su respuesta, concerniente a los particulares requeridos en el Informe lo cual fue solicitado según oficio Nº 590 de fecha 27 de Julio del año 2005, resultas fueros recibidas por este Juzgado, y en la cual se pueden observar que la referida cuenta se encuentra asignada al local comercial Nº 08 y local Nº 07, ubicado en la avenida 4 entre calle 8 y 9, que los usuarios mantienen una deuda pendiente con dicho organismo, que en ningún momento se han presentado y que actualmente disfrutan de la energía eléctrica de manera ilegal tomándola de otro punto. Informe que fue requerido a solicitud de parte dentro del lapso legal correspondiente a la promoción de pruebas, y que básicamente consiste en ahondar en los hechos controvertidos los cuales son útiles para perfeccionar el conocimiento de los hechos. Considera quien aquí decide que por tratarse de un Informe que emana de una dependencia pública y por cuanto los hechos aquí expuestos guardan relación con el litigio se les da pleno valor probatorio. Y así de decide.

   Promueve como Informe de conformidad a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, oficiar al ciudadano: B.C., en su condición de Prefecto del Municipio Pedraza, con sede en Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, a fin de requerir la siguiente información:

1. - Que informe si por ante esa oficina pública compareció la ciudadana: N.D.C.E.G. con la finalidad de citar a dos (02) ciudadanos para ofrecer en venta unos locales comerciales ubicados en la Avenida 4 entre calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, a los efectos de que informe si los dos ciudadanos citados acudieron oportunamente a la citación y si manifestaron ser los inquilinos de la señora N. delC.E.G. y envíe copia certificada del acta o convenio levantada al efecto. Respuesta que fue recibida por este Tribunal según oficio Nº 10, de fecha 09 de Agosto del año 2005, en el cual se informa que la ciudadana N.D.C.E.G., compareció para ofrecer en venta un local comercial asignado con el Nº 08 al ciudadano: S.A.M., el cual manifestó que era inquilino de la señora Nancy pero que no tenia intención de comprar el local porque no tenia la cantidad de dinero que la señora Nancy pedía por el inmueble y que no se levantó ninguna acta convenio, por cuanto el ciudadano S.A.M. se retiro de la Prefectura negándose a firmar y señala que estaban de testigos las ciudadanas: C.Y.P. y Y.L.. Se le concede valor probatorio, por tratarse de actuaciones verificadas por ante un funcionario público con competencia para dar fé acerca los hechos sobre los cuales se le solicitaron informes. Y así se decide.

   Promueve, de conformidad con lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, las testimoniales de las ciudadanas: Y.Y. PADILLA Y C.Y. LEAL RUIZ.

   Rindiendo su declaración la ciudadana: C.Y. LEAL RUIZ, extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº E-82.294.384, quien a preguntas formuladas por su promovente respondió: Que conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana: N. delC.E. y a los Ciudadanos P.C. y S.M.; Que fue a la Prefectura para dar en acción de compra los locales números 7 y 8 y que el precio establecido fue la cantidad de Diez Millones de Bolívares por cada local; Que el día que la señora Nancy le ofreció los locales a los ciudadanos antes mencionados se encontraban presentes: ella, el Prefecto, el Secretario, Yajaira Padilla, Pedro y Simón, y que de igual manera escuchó cuando los inquilinos señalaron que no estaban interesados en comprarlos. A repreguntas del Abogado de los co-demandados tales como si es propietaria de un inmueble colindante con los locales siete y ocho, propiedad de los ciudadanos G.R. y J.F. respondió: Que si es propietaria de los locales cuatro, cinco y seis, y que el local seis colinda en toda la extensión con el de la señora Griselia y Jairo, y que no hay una vía de acceso a los locales antes mencionados porque el local seis colinda en toda su extensión; Que sabe y le consta que existen una mejoras construidas en el solar que es parte integrante del inmueble donde se encuentran edificados los locales 7 y 8, y que la vía de acceso a la construcción edificada es el frente de los locales. Por cuanto el testigo fue conteste en sus afirmaciones y no se contradijo en sus dichos, haciendo referencia a los hechos controvertidos, dando fe a través de sus dichos del ofrecimiento en venta de los locales comerciales objeto del presente litigio al demandante, éste Tribunal le concede pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LOS CO-DEMANDADOS:

   G.I.R. Y J.R.F.C.:

   Reproducen el valor probatorio que se deriva del documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro de los Municipios Autónomos P. yS. del Estado Barinas, anotado bajo el Nº 31, Protocolo Primero, Tomo IV, folio 93 al 94 fte , Principal y Duplicado, Segundo Trimestre, de fecha 28 de Abril del año 2005. Se le concede valor probatorio para comprobar su contenido como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el mismo emana de un funcionario público en ejercicio de sus funciones. Y así se decide.

   Solicitan Inspección en el local signado con el Nº 08, ubicado en la localidad de Pedraza, en la avenida 4, entre calles 8 y 9, la cual fue admitida por éste Tribunal, y evacuada en fecha 1º de Agosto del año 2005, dejándose constancia de los siguientes particulares: Que el inmueble se encuentra ubicado en la dirección antes señalada; Que el local objeto de la inspección esta constituido por paredes de bloque, techo de platabanda, (tabelones), piso de cemento, un portón Santamaría, una puerta de entrada individual con hierro, una puerta en la parte trasera de hierro; Que al lado se encuentra constituido por un único salón y un baño; Que en la parte posterior del local se encuentra un solar el cual es común con otro local comercial, y en el mismo se encuentra una edificación constituida por cuatro salones, divididos por paredes de bloques, cabillas y cemento, la cual no es habitable para el momento de la inspección; Que la edificación que se encuentra en la parte de atrás del local se encuentra constituida formando una sola unidad con cuatro divisiones hechas con paredes de bloques, siendo sus linderos: NORTE: Con solar y casa de Pompillo León; SUR: Con la Avenida 4; ESTE: Con casa de habitación familiar del Señor S.Z.; y, OESTE: Con local Nº 6, propiedad de C.L.. Por cuanto el objeto de la inspección judicial es la verificación de hechos materiales susceptibles sensorialmente y tratar de acreditar hechos y el estado de las cosas para determinar circunstancias concernientes a la cosa litigiosa, es decir, para verificar hechos materiales, características, señales, su estado actual, manifestaciones externas de cualquier cosa, se pudo constatar al realizar la presente inspección, la existencia del local objeto de la presente demanda y de la existencia de una construcción que forman parte del inmueble dado en venta y que los linderos son los expuestos en el documento publico promovido para dar fe de la existencia de los mimos y que el inmueble forma parte de un todo indivisible por lo tanto se le da pleno valor probatorio a lo observado a través de la inspección practicada. Y así se decide.

   Promueve prueba de Informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del código de Procedimiento Civil, consistente en oficiar al Juzgado del Municipio Pedraza de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, con sede en Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, a fin de requerir información si por ante ese Despacho se encuentra un expediente que contiene el procedimiento consignatario solicitado por el ciudadano S.A.M. a favor de los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C., y que si en el referido expediente aparece consignada una suma de dinero por concepto de cánones de arrendamiento de un local comercial ubicado en la Avenida 4ta. entre calles 8 y 9, de ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas y que remita copia certificada del expediente consignatario. Al efecto, se recibió por ante éste Tribunal, en fecha 11 de Agosto de 2.005, oficio Nº 168, emanado del Juzgado del Municipio Pedraza del ésta Circunscripción Judicial, en el que informa a éste Juzgado que cursa por ante ése Tribunal, expediente Nº 06-2005, contentivo del procedimiento de consignación de canon de arrendamiento, cuyas partes son: S.A.M. (consignante) y G.I.R.H., J.R.F.C. (beneficiarios). También informa a éste Juzgado, que han sido consignados dos cheques de gerencia emanados de Banfoandes C.A., ambos por la cantidad de Bs. 120.000,oo, por concepto de pago de arrendamiento de los períodos comprendidos entre las fechas 15-05-2005 al 15-05-2005, el primero, y 15-06-2005 y 15-07-2005, el segundo; que ambos cheques por concepto de arrendamiento del local comercial signado con el Nº 08, ubicado en la Avenida 4ta. entre calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza, Estado Barinas, cuyos beneficiarios son G.I. roblesH. y J.R.F.C.. Se remitieron copias certificadas del expediente de consignación. Éste Juzgado observa, que se trata de actuaciones realizadas por ante y un órgano jurisdiccional con competencia para conocer de las mismas, por lo que se les concede valor probatorio para verificar los hechos allí contenidos. Y así se declara.

   Ahora bien, de las pruebas supra analizadas, se desprende que ciertamente el demandante, ciudadano S.A.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-11.715.120, ocupa el inmueble objeto de la presente demanda en condición de arrendatario y de igual manera quedó demostrado y aceptado por la demandada N. delC.E., que en fecha 28 de Abril del 2.005, hizo la venta de un local comercial de su exclusiva propiedad, a los ciudadanos G.I.R.H. y J.R.F.C., ubicado en la Avenida 4ta., entre calles 8 y 9 de Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza Estado Barinas.

   En cuanto al Retracto Legal Arrendaticio, establece el artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, define la preferencia ofertiva como el derecho que tiene el arrendatario, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en condición de arrendatario. Aparte de lo expuesto es necesario establecer que por su parte el articulo 43 ejusdem, señala que el derecho consagrado a favor del arrendatario, es un derecho personal y en consecuencia, las pretensiones que de él emanan, luego de cumplidos los requisitos establecidos en la propia norma, están sujetas a la prescripciones de las pretensiones personales y debe cumplir con los requisitos requeridos, como lo es tener mas de dos años como arrendatario en la cosa arrendada, estar solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento y satisfacer las aspiraciones del propietario en cuanto al precio o cualquier otra modalidad de la negociación, como sería la exigencia de ser pagado completamente de contado. De lo expuesto anteriormente, se desprende que la falta de alguno de los referidos requisitos no hará al arrendatario acreedor a la preferencia ofertiva, con lo cual se evidencia que dichos requisitos deben ser concurrentes. Así las cosas, se desprende de las pruebas ut supra analizadas y valoradas que ciertamente la ciudadana N.D.C.E.G., cumplió con lo preceptuado en el citado articulo, tal como se desprende de la información traída a los autos mediante prueba de informes promovida y admitida oportunamente por este Tribunal, como lo es el informe enviado por el ciudadano: B.C., en su condición de Prefecto del Municipio Pedraza, con sede en Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, el cual, concordado con el testimonio de la Ciudadana: C.Y. LEAL RUIZ, extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº E-82.294.384, se evidencia que el demandante no estuvo interesado en adquirirlo en la oportunidad que le fuere ofrecido.

   Ahora bien, por su parte el articulo 49 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: “El retracto legal Arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”. En el caso de autos, quedó demostrado que el inmueble objeto de la venta, forma parte global de la totalidad del inmueble, lo cual quedó demostrado con los documentos públicos traídos a autos y a los cual, se les otorgó pleno valor probatorio, siendo verificados los linderos con la inspección realizada.

   Al respecto, éste Juzgado considera oportuno referir el criterio jurisprudencial emanado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 12 de Abril de 2.005, con ponencia de la Magistrada Isbelia P. deC., en el expediente Nº AA20-C-2003-000290, que señala lo siguiente:

   “(omissis) En el caso que se estudia, el juez superior consideró, como lo señala también el recurrente, que el local comercial número 17-B forma parte de una propiedad mayor, constituida por un inmueble dividido en tres locales comerciales ubicados en la Avenida Baralt, Norte 6, Esquinas de Llaguno a Piñango de la ciudad de Caracas, el cual, como se observa de las actas fue fraccionado para lograr ventajas económicas y comerciales sin llegar a la situación de la Ley de Propiedad Horizontal.

   Al respecto, la Sala, en fallo del 18 de octubre de 1999 (Comercial Robert`s C.A. c/ S.N.R.E.K.), estableció que para la fecha de promulgación del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas (27 de septiembre de 1947), no existía en Venezuela el actual régimen de propiedad horizontal, por lo cual resultaba legalmente imposible la venta de, por ejemplo, apartamentos, que si bien fuesen individualizables, formasen parte de un edificio. Promulgada la Ley de Propiedad Horizontal, tal posibilidad se dio, y para integrar correctamente la disposición al ordenamiento jurídico vigente, hay que considerar que la norma no es aplicable si previamente no se registró un documento de condominio que permitiese la venta individual del apartamento, oficina, o la porción de un edificio asimilable a las enumeradas en el referido parágrafo.

   Lo anterior significa que conforme a lo establecido en el artículo 1.546 del Código Civil, no puede ser reconocido un derecho preferente al arrendatario si el inmueble vendido lo fue en su totalidad y no individualmente, como ocurrió en el presente caso, según lo estableció la recurrida.

   En efecto, el artículo 1.546 del Código Civil expresa que:

   ...El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho sólo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo...

   .

   Similar disposición aparece contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente (21 de octubre de 1999), que en su artículo 49 establece “...el retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forma parte la vivienda, oficina o local arrendado...”.

   (omissis)

   De esta manera, encuentra la Sala que el derecho de preferencia resulta procedente cuando se trata de un inmueble destinado al uso familiar, de habitación o bien al comercio o industria (artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas vigente al momento de instaurar la demanda). Sin embargo, el retracto legal arrendaticio no rige si el propietario pretende enajenar el inmueble individualmente, y en el caso que se estudia, tanto la recurrida como el formalizante reconocen que la propietaria pretende la venta global del inmueble del cual forma parte integrante el bien arrendado (artículo 1.546 del Código Civil), con lo cual se cae por su propio peso el derecho preferente que alega el actor en el libelo de la demanda.

   Dicho con otras palabras, aun cuando el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas dispone que el accionado tiene derecho de preferencia a adquirir el inmueble que arrendó para el ejercicio del comercio o industria, de conformidad con el artículo 1.546 del Código Civil dicho arrendatario no tendrá derecho a solicitar su retracto legal si el propietario o dueño realizó la venta global o total del mismo, tal como ocurrió en el presente caso. (Cursivas y negrillas del Tribunal)

   Criterio éste, que comparte quien aquí juzga y por lo que en consecuencia, y fundamentado en los argumentos de hecho y de derecho precedentemente expuestos, este Tribunal llega a la conclusión que la presente demandada no puede prosperar. Y así se decide.

   Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, éste Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, decide en los siguientes términos:

PRIMERO

Se declara SIN LUGAR la demanda de Retracto Legal Arrendaticio, intentada por el ciudadano S.A.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.715.120, asistido por el Abogado en ejercicio J.J.R.Q., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 67.478, contra los ciudadanos: N. delC.E.G., G.I.R.H. y J.R.F.C., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.923.180, V-6.728.968 y V-11.713.897, respectivamente.

SEGUNDO

Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

TERCERO

Se ordena notificar a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la misma se dicta fuera del lapso establecido en la ley.

Publíquese, regístrese y expídanse las copias de ley.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Barinas, a los cinco (05) días del mes de Junio de dos mil seis. Años: 195º de Independencia y 147º de Federación.

LA JUEZ TEMPORAL

Abg. Yriana Díaz Peña

LA SECRETARIA

Abg. M.S.

En la misma fecha se ordenó registrar y publicar la presente decisión, siendo las 2 y 15 de la tarde. Conste,

LA SECRETARIA

Abg. M.S.