Decisión de Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 23 de Noviembre de 2009

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. Nº 2.759-2.009.-

Motivo: DESALOJO.-

La presente litis se inicia cuando el ciudadano L.A.B.R., venezolano, mayor de edad, ingeniero, viudo, titular de la Cédula de Identidad Nº 1.641.564, debidamente representado por la abogada RASMIN DIAZ SOCORRO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 52.005, domiciliados en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, incuó formal demanda contra el ciudadano R.J.C.M., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.041.881, domiciliado en esta ciudad y Municipio Autónomo Maracaibo del Estado Zulia, con motivo del DESALOJO.-

Admitida como fue la demanda por éste Juzgado en fecha 04 de Agosto de 2.009, se ordenó la citación del demandado R.J.C.M., en fecha 27 de Octubre de 2.009, el Alguacil diligencio informando haber citado al ciudadano R.J.C.M., quedando a partir de esta fecha emplazado para el acto de la contestación a la demanda, y a tal efecto en fecha 29 de Octubre de 2.009, el accionado presentó su respectivo escrito de contestación de demanda, abierto el juicio a pruebas ambas partes promovieron sus probanzas las cuales fueron admitidas por el Tribunal en fechas 11 y 16 de Noviembre del presente año, y siendo la oportunidad legal para sentenciar en la presente causa el Tribunal lo hace previa las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora que en fecha Ocho (08) de Junio de 1.999, cedió en calidad de arrendamiento al demandado un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por Un (01) Town House, ubicado en el Conjunto Residencial La s.F. quinta Etapa, signado con el Numero 83A-60, ubicado en el sector denominado Cumbres de Maracaibo, en Jurisdicción de la parroquia R.L.d.M.M. del estado Zulia, según consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, anotado bajo el Nº 26, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones.

Continua exponiendo la parte actora que es el caso, que en la Cláusula Quinta del Referido Contrato de Arrendamiento se estableció que la cantidad a cancelar por canon mensual es de DOSCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 200,oo), que el arrendatario pacto cancelar los días treinta (30) de cada mes contados a partir de la fecha cierta de la firma de dicho contrato por mensualidades vencidas, pactándose contractualmente que la falta de pago de una (1) sola de las cuotas arrendaticias en el término convenido dará derecho al Arrendador a optar entre pedir la resolución del contrato por el término estipulado. Sin embargo, con ocasión de la prorroga de la cual ha sido objeto el referido contrato de arrendamiento, el mismo se ha incrementado hasta alcanzar la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. f. 500,00) mensuales. En la Cláusula Tercera se estipulo que la duración del mismo es de un (1) año contados a partir del 31 de mayo de 1.999; mientras que en la Cláusula Décima Segunda refiere que la falta de pago de una (1) de las cuotas relativas al canon de arrendamiento en la fecha convenida, o el cumplimiento de alguna de las cláusulas del contrato será causal suficiente para pedir la resolución del contrato y exigir la inmediata desocupación del inmueble, intentando las acciones a que diere lugar obligándose igualmente al pago de los gastos judiciales o extrajudiciales a que diera lugar por los mismos motivos.

Asimismo alega el demandante, que el demandada se encuentra sin empleo fijo desde hace un tiempo y debido a este inconveniente los pagos son a destiempo, cancelando los cánones arrendaticios con cheques que rebotan y no pueden ser cobrados hasta tanto haya disponibilidad en la cuenta a la que pertenecen, por lo que agrega constante de dos (2) folios útiles cheque personalizado del ciudadano RICARDO J CARRIZO MANZANERO del Banco Provincial Cuenta Corriente Nº 0108-0059-53-0100231117, cheque Nº 00001805, Agencia Maracaibo 5 de Julio, de fecha dos (2) de junio de 2009, a favor del ciudadano L.B. por la cantidad de QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 500,00) con Notificación de Cheque Devuelto presentado en la oficina Maracaibo la Limpia, fecha 10/07/2009, cuya devolución se da por Girar sobre fondos no disponibles/diferidos, motivo por el cual el accionado se encuentra insolvente y pese a las diligencias personales realizadas para obtener los pagos, estas han sido inútiles hasta el punto de adeudar para la fecha Tres (03) meses, específicamente los meses de Mayo, Junio y Julio aunado al hecho de estar insolventes con HIDROLAGO, al punto de adeudar para la fecha la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS TRENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 2.633,94), y no tiene conocimiento hasta la fecha si los conceptos referidos a ENELVEN y CANTV, están solventes, por lo que agrega constante de de tres (03) folios útiles, Estado de Endeudamiento, relación hasta el 27/06/09, emitido por HIDROLAGO, con sello húmedo adeudados, desde Junio/1.999, fecha que ya habitaba el inmueble el demandado, mientras que los pagos recibidos durante el año pasado y en curso los ha realizado a destiempo por el mismo motivo ya referido.

Alude la demandante que en el presente caso el accionado, incumple con las Cláusulas referidas al cancelar a destiempo, el canon de arrendamiento. En este orden de ideas y de conformidad a lo establecido en el Artículo 1.592 del Código Civil.-

De la misma forma alega la actora que el demandado le impide accesar al interior del inmueble objeto del presente contrato en franca violación a sus derechos como propietario del mismo, sin embargo puede observarse en el exterior del mismo que se encuentra en mal estado, falto de pintura, descascarándose el friso, con los pisos exteriores reventados el garaje sucio causándole serios deterioros al mismo, tanto en paredes, puertas y pisos, amen de la falta de mantenimiento, del que ha sido objeto como son la limpieza, pintura, y reparaciones generales que deben hacérsele en determinado momento y a los cuales está obligado el arrendatario de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.596 y 1.597 del Código Civil.-

Alega igualmente el accionante que según se desprende de lo expuesto, el accionado se encuentra en el inmueble en flagrante violación del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios específicamente en las causales A) y E).

De la misma manera alega el actor que por todo lo antes expuesto es que demanda por DESALOJO al accionado para que convenga o en su defecto sea constreñido por el Tribunal en dar por terminado el contrato de arrendamiento celebrado, en virtud de lo se ordene la inmediata desocupación y desalojo del inmueble, la cancelación de los momentos adeudados por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, la cantidad Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. 1.500) por concepto de cánones vencidos a razón de QUINIENTOS Bolívares Fuertes (Bs. 500) cada uno, y por vencerse, a la cancelación de los adeudado a HIDROLAGO la cantidad de Dos Mil Seiscientos Treinta Y Tres Bolívares Fuertes con Noventa y Cuatro Céntimos (Bs. F. 2.633,94) y los conceptos referidos a ENELVEN Y CANTV de estar insolventes, el pago de los intereses que se ha generado desde el día que se causaron hasta el día en que efectivamente sea cancelada la suma adeudada conforme al Articulo 27 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, el pago de las indemnizaciones de Ley que correspondan por los daños ocasionados al inmueble, así como la correspondiente condenatoria en costas y el pago de los honorarios profesionales caudados

Por su parte el demandado niega, rechaza, y contradice la demanda presentada por el actor íntegramente tanto en los hechos como el derecho, que de ellos se pretende deducir, por ser absolutamente falsos e inciertos, con la única excepción de que en efecto reconoce que en fecha 08 de Junio de 1.999 el Sr. Boscán le cedió en calidad de arrendamiento, un inmueble de su única y exclusiva propiedad constituido por un TOWHOUSE ubicado en el conjunto Residencial La S.F., V Etapa, signado con el Nº 82 A-60, ubicado en el sector Cumbres de Maracaibo.

De igual modo Niega, rechaza, y contradice que se encuentre sin empleo fijo desde hace un tiempo y debido a este supuesto inconveniente ente los pagos son supuesta y negadamente a destiempo, cancelando los cánones arrendaticios, con cheques que rebotan y no pueden ser cobrados hasta tanto haya disponibilidad en la cuenta a la que pertenecen, lo cierto es que desde Agosto del año 2.008, presta sus servicios en el Instituto de Investigaciones Tecnológicas, y anteriormente en Occilab C.A., donde trabajó durante Diez años, de manera permanente, y muy por el contrario ha cumplido con todas sus obligaciones como arrendatario, realizando de manera puntual, el pago mensual del canon de arrendamiento desde mayo de 1.999 hasta la actualidad, es decir, ha sido un arrendatario que ha cumplido cabalmente con sus obligaciones por mas de Diez años.

Niega, rechaza, y contradice de la misma forma que se encuentre en situación de insolvencia y que el demandante haya realizado diligencias personales para tener el pago del canon de arrendamiento, siendo las mismas inútiles al punto de supuesta y negadamente adeudar hasta la fecha de introducción de la presente demanda los meses de Mayo, Junio y Julio, del año 2.009, lo cierto es que, tal como se as indicado, desde el año 1.999, ha cumplido cabalmente con sus obligaciones como arrendatario.

Alude el demandado que el demandante no ha realizado ningún tipo de diligencia para obtener el pago de los cánones de arrendamiento, muy por el contrario se ha negado ha recibir los pagos en reiteradas oportunidades, razón por la cual, de acuerdo con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (LAI), he consignado los cánones correspondientes a los meses de Julio, Agosto y Septiembre.

Igualmente niega rechaza y contradice la parte demandada estar insolvente, con la empresa HIDROLAGO, al punto de adeudar la cantidad de DOS MIL SEISCIENTOS TREINTA Y TRES BOLIVARESCON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 2.633,94).

Asimismo niega categóricamente que pueda tener deudas por los conceptos de servicios a ENELVEN Y CANTV, cuestión que demostrara en la etapa procesal pertinente.

De mismo modo niega rechaza y contradice la parte demandada que los pagos realizados el año pasado y este año no se han realizado a destiempo y que por tal motivo incumpla con cláusula alguna referida a destiempo en el pago de arrendamiento. Por cuanto tal y como ha indicado es el arrendador quien se ha negado a recibir los pagos correspondientes a los últimos seis (06 meses de este año, toda vez que siempre ha estado en la disposición de cumplir con sus obligaciones como arrendador, razón por la cual ha consignado, de acuerdo con lo establecido en el Artículo 51 de la LAI, las cantidades correspondientes a los cánones de arrendamiento. Por otra parte, siempre ha realizado los pagos íntegros de las cantidades correspondientes, al canon durante toda la relación arrendaticia, por más de Diez (10) años, en tal sentido no ha incumplido cláusula alguna en relación a pagos en destiempo.

Asimismo niega rechaza y contradice la parte demandada, que impida el acceso al interior del inmueble objeto de la presente demanda, en violación a los derechos del demandante, como arrendador y que desde el exterior del mismo se observa que se encuentra en supuesto y negado mal estado, falto de pintura, descascarándose el friso, daños en los pisos exteriores, garajes sucios causando supuestos y negados deterioros en daños y paredes, puertas y pisos. Lo cierto es, que desde la fecha en que su familia y él comenzaron ha habitar el inmueble arrendado por el demandante se ha cumplido con el mantenimiento en buen estado del mismo, realizando todas las reparaciones que han sido necesarias, además realizó el arreglo de todos los pisos internos del mismo, en tal sentido, sólo se han producido los deterioros causados por el paso del tiempo, y el normas uso del inmueble por mas de Diez (10) años.

Niega rechaza y contradice el accionado que se encuentre en el inmueble en flagrante violación del Artículo 34 de la LAI, bajo causal alguna y mucho menos bajo las causales a) y e) del referido artículo. Lo cierto es que tal como el propio demandante alego en su libelo de demanda, han mantenido por mas de Diez (10) años sin problemas alguno una relación arrendataria, cumpliendo con todas las obligaciones como arrendatario, pagando mensualmente al canon de arrendamiento y manteniendo el inmueble en perfecto buen estado.

Asimismo niega rechaza y contradice la parte demandada, que adeude al demandante la cantidad de CUATRO MIL CIENTO TREINTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS DE BOLIVAR, (Bs. 4.133,94), equivalentes a (75,16) UT aproximadamente, ni cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamiento, y deudas con HIDROLAGO, ni por concepto alguno, lo cierto es que he cumplido con todas mis obligaciones como arrendatario, realizando correctamente el pago del canon y de los servicios públicos esenciales para su habitabilidad y el bienestar de su familia.

De la misma manera niega rechaza y contradice la parte demandada, que adeude al demandante la cantidad de Mil Quinientos Bolívares Fuertes (Bs. 1.500) por concepto de cánones de arrendamiento meses Mayo, Junio, Julio a razón de QUINIENTOS Bolívares Fuertes (Bs. 500) cada uno. Lo cierto es que el demandante se ha negado ha recibir los pagos del canon de arrendamiento, por lo cual he tenido la necesidad de consignar los pagos correspondientes a los meses de Julio, Agosto y Septiembre.

Del mismo modo niega rechaza y contradice el demandado, que adeude el pago de intereses conforme con lo establecido en el artículo 27 de la LAI, toda vez que ha pagado mensualmente los cánones de arrendamiento por mas Diez (10) años, además tal y como ha señalado reiterativamente es el demandante el quien se ha negado ha recibir las cantidades correspondientes al canon de arrendamiento.

Niega, rechaza y contradice la defensora judicial, que su representado adeude el pago de indemnización alguno por supuestos y negados daños y perjuicios causados al inmueble. Tal y como ha indicado el inmueble se encuentra en buenas condiciones pues personalmente me he encargado de realizar todas las reparaciones menores y mantenimiento necesarios para el bienestar de mi familia y evitar el deterioro del inmueble mas allá del normal deterioro por el uso del mismo.

Asimismo niega rechaza y contradice la parte demandada, que adeude el pago de honorarios profesionales causados por la presente demanda y costas procesales.

DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1. - Promueve recibos de pago en original de alquileres no cancelados correspondientes a los meses de Mayo a Noviembre del año 2.009, cada uno por la cantidad de Bs. F. 500,oo, los mismos por emanar de la parte promovente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.378 del Código Civil, no hacen fe en favor de quien los ha escrito. Así se Decide.-

2. - Promueve original de Inspección Judicial realizada por el Juzgado Sexto de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, la cual fue evacuada y es estimada en todo su valor probatorio, por cuanto la misma fue realizada por este órgano de justicia que merece fe, por lo que es apreciada por esta Juzgadora. Así se Decide.-

3. - Promueve original de comprobantes y facturas de pago cancelados a HIDROLAGO por concepto de servicios de agua, adeudados por el demandado, los mismos serán valorados por este Juzgado en la parte motiva. Así se Decide.-

4. - Promueve copia simple del documento de propiedad autenticado por ante la Notaría Pública Octava de Maracaibo, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

1. - Promueve recibo de consignación original, este medio probatorio no fue tachado de falso por la contraparte, en tal sentido se estima en todo su valor probatorio, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, concatenado con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil Venezolano. Así se Decide.-

2. - Promueve original de factura de pago de la empresa C.A. Hidrológica del Lago, la misma será valorada por este Juzgado en la parte motiva. Así se Decide.-

3. - Promueve recibo de pago de la empresa C.A. Energía Eléctrica de Venezuela, el mismo por emanar de tercero debió ser ratificada durante desarrollo del juicio, por medio de la prueba de información, para así tener valor probatorio en el proceso, en consecuencia por cuanto la misma no fue ratificada este Juzgado lo desecha y no los valora de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de procedimiento Civil. Así se Decide.-

4. - Promueve estado de cuenta corriente del Banco provincial, los mismos por emanar de la parte promovente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.378 del Código Civil, no hacen fe en favor de quien los ha promovido, por cuanto los mismos están referidos a una cuenta perteneciente al demandado. Así se Decide.-

5. - Promueve fotografías del inmueble objeto del litigio, las mismas por emanar de la parte promovente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.378 del Código Civil, no hacen fe en favor de quien los ha escrito. Así se Decide.-

6. - Promueve fotografías del inmueble objeto de litigio, las mismas por emanar de la parte promovente de conformidad con lo establecido en el artículo 1.378 del Código Civil, no hacen fe en favor de quien los ha escrito. Así se Decide.-

   MOTIVACION PARA DECIDIR

   Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas orinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

   Una vez analizadas las actas procesales que conforman el presente juicio esta Juzgadora considera necesario analizar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia existente entre las partes y al respecto trae a colación a Dr. G.Q., en su Libro denominado Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, página 101 y siguientes, hace referencia de a existencia del arrendamiento sin necesidad de escritura y señala lo siguiente:

   … “El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado” cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido en posesión, y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal. En efecto, como la relación arrendaticia puede aparecer por el solo consentimiento internarte, sin necesidad de escrituración alguna, ese hecho concurrente de voluntades podría determinar allí mismo una dirección precisa, pero de difícil prueba. En ese concepto hacemos referencia únicamente a la relación arrendaticia inmobiliaria, escriturada o no; pero que de ser verbal la misma tiene más vinculación con el contrato “por tiempo indeterminado”, dejando la relación arrendaticia “determinada” para el acto escriturado, debido a la dificultad probatoria de ésta si no se ha previamente documentado. No quiere significarse la imposibilidad probatoria de la relación determinada, sino que la propia Ley exige en determinados casos que aquella sea por escrito, como en el caso del artículo 4º del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de viviendas, que se refiere al derecho preferente arrendaticio en beneficio del arrendatario para continuar ocupando el inmueble, siempre que tenga suscrito contrato a plazo fijo. Al respecto nos remitimos a la página 664 y siguientes de nuestro libro “La Resolución del Contrato”. La “indeterminación temporal” no consiste en falta de tiempo, sino por el contrario existe un tiempo, pero impreciso o incierto en orden a su límite cuántico, toda vez que las partes no han precisado la extensión del mismo, aun cuando no tiene lugar, bajo ninguna forma o modalidad, la perpetua ilimitación, pudiendo emerger la misma luego de una precisa determinación temporal cuando las partes han acordado una duración determinada y luego de vencida la misma se vuelve indeterminada como acontece con la tácita reconducción, o por causa de la imprevisión de las partes que no fijaron la duración del contrato al momento de celebrarlo. En el concepto que hemos anotado se observa dos momentos precisos: el “tiempo inicial” que siempre se conoce, pues no puede existir el contrato de arrendamiento sin un punto de partida, o el comienzo de la relación arrendaticia bajo un tiempo insurgente, que es el propio tiempo la oportunidad en que empieza a sucederse el hecho temporal arrendaticio; o el nacimiento de la “duración del contrato” como hecho temporal interpartes regulado por el Derecho. Es el momento preciso o el punto de partida específico y concreto en el tiempo, demostrativo que en determinada fecha tiene o ha tenido lugar el inicio de un espacio de tiempo para el arrendatario y el arrendador; y el “tiempo indeterminado de conclusión”, sin final preciso o aparente, que no se conoce anticipadamente el momento e su término, conclusión o agotamiento, o el temporal que se extingue como llegada a la conclusión del término iniciado. Es como la incógnita de la extinción del inicio que ha transcurrido y que no se llega todavía a su final, pero que la Ley se ocupa para que su relación no sea perpetua y aporta la solución para concluir la duración indefinida, mediante el instituto de la “desocupación o desalojo” en los términos del artículo 1º del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de vivienda (regulado ahora por el artículo 34 de LAI, como “desalojo” únicamente); o debido a la voluntad de las partes, cada una dentro de una especificidad formal que puede dar lugar a esa determinación; o por otros medios concluye antes de la precariedad arrendaticia. No obstante, se toma en consideración, para no caer en equívocos, que la “indeterminación del tiempo” no es indeterminación de la prestación, puesto que la del arrendador (proporcionar el goce y disfruto de la cosa), como la propia del arrendatario (pagar el canon arrendaticio en la forma establecida en el contrato) están perfectamente definidas. Nos referimos, de modo específico, únicamente a “indeterminación de la duración”. Corresponde al Juez calificar el contrato. No obstante, algunos supuestos fácticos pueden contribuir al respecto: a. Cuando las partes celebran el contrato, por lo general fijan el tiempo de su duración. Sólo de modo excepcional (la tácita reconducción) y la imprevisión de los contratantes, contribuye a que ese tiempo quede indeterminado. En cambio, si la relación ha surgido de modo verbal, se observa ab initio una presunción iuris tamtum de indeterminación temporal. Por consiguiente se da una pluralidad de elementos conducentes a la calificación del contrato en cuanto a su indeterminación, y entre los mismos los más notables son la imprevisión de las partes al no prefijar la duración en el contrato escrito, así como la tácita reconducción insurgente por causa del vencimiento del tiempo previsto, bajo el tenor especialmente de los supuestos a que se refieren los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil que no han quedado tácitamente derogados por LAI (vid. Prórroga Legal); así como el propio hecho de la naciente relación verbis. B. Cuál es la destinación dada al inmueble objeto de aquella relación arrendaticia? Este hecho tiene importancia, porque no es lo mismo arrendar un inmueble para establecimiento mercantil o comercial o industrial, que un terreno o inmueble para la habitación. Es indudable que arrendar n inmueble para comercio pondría intentarse como la intención del arrendador se orienta hacia la durabilidad o cierta permanencia por razones económicas; en tanto que la habitación, por lo general, no tiene tal trascendencia e el tiempo debido también a motivos de naturaleza económicas y de orden familiar, no obstante que ámbito de regulación por parte de LAI es especifica al arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles a que se refiere el artículo 1º de la misma, con la observación de que la LAI indica qué inmuebles están sujetos a regulación (art 2º), los que están fuera del ámbito de su aplicación (art 3º), así como los excluidos a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento (art 4º) al igual que los inmuebles excluidos a los solos fines de la terminación arrendaticia (art 5º). C. En el contrato por tiempo indeterminado no existe una dimensión temporal determinada, fija, específica, concreta, establecida y limitada, para la duración de la relación arrendaticia. Si bien es cierto que allí, en el propio contrato, puede conocerse el inicio de esa relación, no obstante la indeterminación se encuentra en su duración. Aun cuando las partes conocen el momento de su inicio, sin embargo no conocen con exactitud el momento de su conclusión. Se observa, pues una indeterminación temporal conclusiva. d. Se trata de un contrato en el que la voluntad unilateral del arrendador puede ponerle término únicamente por alguna de las causa establecidas en LAI (arts 33 y 34), pues el artículo 1.615 del Código Civil ha quedado parcial y taxativamente derogado, pues la relación arrendaticia por tiempo indeterminado ahora no puede ponerse término o desearse libremente por el arrendador, pues para ello esta obligado a valerse de algunas de las causales establecidas en LAI 8arts 33 y 34). Es indudable que el artículo 1.615 del Código Civil continúa siendo soporte esencial para determinar que los contratos de arrendamientos pueden ser verbales o por escrito, en cuyo caso tal previsión continúa vigente en este aspecto. E. El contrato a tiempo indeterminado no pede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de LAI, no obstante que si lo será por motivos diferentes. F. El precio del arrendamiento puede ser impuesto por el arrendador dentro de los términos contenidos en la regulación expedida por el órgano regulador inquilinario, cando el inmueble está sujeto a regulación.”… (Subrayado del Tribunal).

   Asimismo esta Juzgadora considera necesario traer a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. G.G.Q., Volumen 1, que establece lo siguiente:

   Según la falta del pago de alquiler. La acción de desalojo del articulo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51 LAI).

   Con vista al pago por consignación.

   El desalojo del literal a) del articulo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de 15 días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (Art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falto de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los 15 días continuos siguientes a la mensualidad vencida (Art. 51 Ejusdem).

   Causales del desalojo judicial:

   Como en la acción de desalojo, regulada por el articulo 34 y siguientes de LAI, aparentemente no se indica de manera directa quien es el legitimado activo para su realización en la praxis judicial, podría interpretarse que solo el propietario del inmueble tiene el derecho a esa acción, como consecuencia de observarse que las siete causales, a que alude el articulo 34 Ejusdem guardan relación con la cualidad de propietario. …. (Omissis)….

   La falta de pago.

   Insolvencia inquilinaria y desalojo.

   Tratándose de la insolvencia inquilinaria, hacemos referencias directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas ( no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de insolvencia inquilinaria. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recurso económico, que impida que se le tenga por insolvencia. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del estado de pagar por aquel, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir; pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (Ord. 2°, Art. 1.592, CC).

   Falta de pago de dos mensualidades consecutivas.

   No es igual, en cuanto a las consecuencias, la falta de pago del arrendatario en un contrato por tiempo determinado, que en otro sin determinación de tiempo. En efecto, en el primer tipo de contrato, la falta de pago con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51, LAI) conduce, por lo general, a que el arrendador solicite la resolución del contrato y el cobro de los cánones insolutos y los que sigan hasta que se pueda celebrar otro contrato, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquel (Art. 1.616, CC); en tanto que cuando se esta en presencia de una relación verbal o por escrito a tiempo indefinido, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas (literal a, Art.34, LAI) para poder solicitar el desalojo, entendiéndose, como hemos observado, que no solo es suficiente el vencimiento de los dos meses para que, sin mas, proceda la acción de desalojo, sino que hayan transcurrido mas de quince días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes al tenor de lo previsto en articulo 51 de LAI (vid. Pago por consignación). (Omissis)....

   Desalojo y cobro de pensiones insolutas.

   Según el artículo 34 de LAI:

   Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas (….).

   Pareciera, entonces, que solo por el hecho del vencimiento de dos mensualidades consecutivas, si el arrendador tuviera interés de cobrar la suma de dinero correspondiente a esos dos meses y no solicitar el desalojo, no podría hacerlo.

   ¿Es ese el sentido de la citada norma?

   Por una parte, la falta de pago del arrendamiento en el contrato por tiempo determinado, dará lugar al cobro por el procedimiento breve ante el Tribunal competente según la Cuantía, pues la falta de pago del alquiler puede dar lugar a la acción de cobro de sumas insolutas, como acción derivada de la relación arrendaticia (articulo 33, LAI). En cambio, si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de duración indefinida, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado, si el arrendador tiene interés en intentar esa acción, por el caso contrario, es decir, de tener interés únicamente en el cobro de esas dos mensualidades impagadas, ¿No podrá actuar de esta manera sino únicamente por la vía del desalojo?. En el derogado del DLDV se llevo a contemplar la desocupación o desalojo cuando el arrendatario hubiese dejado de pagar el canon arrendaticio después de haber transcurrido 15 días consecutivos a contar de la fecha de vencimiento, y solo podía el arrendador solicitar esa acción a modo de protegerse al inquilino porque al mismo se concedía el derecho de consignar en el plazo de tres días, luego de notificado, en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos y si consignaba el procedimiento del desalojo, cesaba. Es más, de transcurrir esa plazo sin que el arrendatario pagara, el procedimiento continuaba, pero el demandado podía hacer cesar todos los efectos del proceso si antes del acto de contestación de la demanda consignaba en el Tribunal el monto de la deuda más las costas correspondientes a la mitad de una mensualidad. Esta disposición protectora fue suprimida en LAI, y ahora el arrendatario demandado no tiene oportunidad para pagar del modo indicado, pues una consignación que hiciere luego seria extemporánea por lo preclusiva y demorada, y no podría impedir el secuestro del inmueble conforme al numeral 7 del articulo 599 del Código de Procedimiento Civil. De manera que bajo el régimen de LAI no existe la protección que al arrendatario concedió el derogado DLDV en cuyo caso podría pensarse en que el arrendador no esta obligado a solicitar el desalojo si así no lo desea, ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, pues aquel beneficio para el inquilino ya no existe, y podría solicitar en su defecto el pago de las pensiones arrendaticias insolutas, en cuyo caso no se le pondría termino al contrato con la acción de desalojo, resultando de tal manera mas bien beneficiado el arrendatario, lo cual no ocurriría de actuarse con el desalojo y el subsiguiente secuestro del inmueble.

   Así como el arrendatario tiene la obligación de pagar el canon arrendaticio, asimismo el arrendador tiene la obligación de ser diligente en el cobro mismo, pues no puede aceptarse que el deudor inquilinario permanezca en la total incertidumbre ante su acreedor indiferente que no exige el pago del alquiler. La ley sanciona al arrendatario incumplí ente, pero también al arrendador poco diligente en el cobro de las pensiones insolutas. Al primero, mediante determinadas formas o modos de terminación de la relación contractual, o mediante la coerción a través del cumplimiento forzoso; en tanto que al segundo, con la pérdida de la acción en determinados casos, uno de estos es la extinción de su derecho de cobro por el transcurso de determinado tiempo.

   Ahora bien, existen circunstancias presumidas en la ley en las que el pago ha tenido lugar en el ámbito arrendaticio (“presunción iuris tantum). Una de las mismas consiste en considerar al arrendatario en estado de solvencia cuando este acredite el pago de las cantidades correspondientes a un periodo, al presumir pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario (articulo 1.296 CC); presunción que se da en los contratos de tracto sucesivo o cumplimiento periódico, en donde la obligación no se cumple de una vez, inmediatamente en toda su oportunidad temporal, sino en periodos concretos de tiempo, por lo general cortos.

   Excepción al principio de la presunción de pago la constituye la prueba en contrario, es decir, que esa presunción no es una prueba sino una conjetura o su posición desvirtuable, pues si fuese prueba entonces habría una contradicción en la Ley cuando el propia articulo 1.296 del Código Civil, nuestro legislador al establecer la presunción de pago fue terminante al hacerla depender de una prueba: La prueba en contrario; o como afirma SENTIS MELENDO, las presunciones legales no son pruebas sino normas que hacen referencia a como debe resolverse un determinado problema jurídico. (La Prueba, p. 130, Edic. Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1.978).

   Para RICCI, el motivo que tuvo el legislador para exigir la obligación por el transcurso del tiempo, lo constituye el deseo de evitar el peligro que el descuido o negligencia de los acreedores puedan producir las ruinas del deudor. Todos, en efecto comprenden, que si las prestaciones o sumas debidas en determinados períodos de tiempo son pagadas a su vencimiento, o a medida que en el acreedor nace el derecho a pedirlas en juicio, no hay daño para el deudor, el cual puede separar de sus rentas anuales la parte necesaria para pagar los alquileres, pero si el arrendador descuidase exigir los arrendamientos, o el acreedor no pidiese el pago de los intereses, no pidiese al deudor su pago, este, aprovechando la indolencia del acreedor, consumirá también aquella parte de sus ingresos destinados a hacer ente a sus obligaciones (Derecho Civil, Vol. 12, p. 228)

   . (Omissis)….

   Igualmente trae a colación este Juzgador lo dispuesto en el libro de, E.D.N.A., referido a El Nuevo derecho Inquilinario Venezolano, específicamente lo referido a la Institución del Desalojo, en las Normas de Derecho Positivo Venezolano, que establece “Los arrendamientos a tiempo indeterminado, ante la imposibilidad de terminar por “la expiración del término”, admiten una especial forma de terminación: la expresión de la voluntad unilateral de cualquiera de las partes, denominada de modo genérico como “desocupación”. En efecto, el artículo 1.615 del Código Civil, señala:

   Los contratos (….) sobre alquiler (….) es que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente el tiempo por cualquiera de la las partes (….)

   .

   Ahora bien, la terminación unilateral o desocupación imputable a la voluntad del propietario arrendador, se la denomina usualmente Desalojo, y el procedimiento para poner en marcha el Desalojo regulado por el Código Civil, es relativamente sencillo (requiere de una notificación y se dejan correr unos lapsos que varían según se trate de casas o de establecimientos comerciales o fabriles).

   Sin embargo, como ya se ha explicado, el Estado modifica la naturaleza de estas instituciones y dicta un cuerpo normativo especialísimo para modificar la regulación ordinaria del arrendamiento, y especialmente lo atinente al Desalojo. Esta Regulación-contenida en el Decreto Legislativo sobre el Desalojo de Vivienda-expresamente dispone:

   Artículo 1.- Sólo podrá solicitar y acordarse válidamente la desocupación de casa:

   a) Cuando haya dejado de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido quince días consecutivos a contar de la fecha del vencimiento. Toda demanda de desocupación deberá ser acompañada de la constancia del monto del alquiler expedido a ese efecto por la Comisión Nacional de Abastecimiento o la Delegación respectivamente. Introducida la demanda el Juez notificará, por medio por intermedio del Alguacil, a la persona demandada de que en el plazo de tres días deberá consignar en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos, con la mención expresa de que el pago hará cesar el procedimiento. Si no se encontrara al demandado el Alguacil fijará un Cartel de la notificación mencionada en las puertas del inmueble del cual se haya solicitado desocupación. Las diligencias practicadas a este efecto no causaran costas, impuestos, ni derecho alguno y se harán en papel común, sin estampillas.

   Transcurrido el plazo señalado en la parte anterior sin que el inquilino haya efectuado el pago correspondiente, continuará el procedimiento; pero el demandado podrá hacer cesar todos los efectos del juicio si antes del acto de la contestación de las costas, que en este caso no podrán exceder de la cantidad correspondiente a la mitad de una mensualidad del alquiler fijado al inmueble de que se trate. (Omissis)….

   En aplicación de la doctrina antes transcrita al presente proceso, esta Juzgadora observa que la presente relación arrendaticia está fundada en un contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, improrrogable que se inició en fecha 08 de Junio de 1.999, mediante contrato de arrendamiento, autenticado por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, anotado bajo el Nº 26, Tomo 37, de los Libros de autenticaciones; así mismo se aprecia que las partes establecieron en el contrato de arrendamiento, específicamente en su cláusula Tercera lo siguiente: “La duración del presente contrato es de un (01) año, contado a partir del 31 de mayo de 1.999, y no podrá ser prorrogado. Es convenido expresamente por las partes contratantes, la no existencia de la prorroga contractual” , por lo que el contrato de arrendamiento inició el 31 de Mayo de 1.999 y finalizó el 31 de Mayo de 2.000, a partir de esta fecha se inició la prórroga legal arrendaticia de seis meses, tal y como lo establece el literal a) del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, la cual finalizó el 31 de Noviembre de 2.000, de manera que habiendo continuado el demandado en el inmueble operó la tácita reconducción, convirtiéndose de esta forma el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.-

   Ahora bien, la parte accionante fundamente su acción en la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio y julio de 2.009, por parte del demandado y por cuanto la parte demandada alega haber cumplido con las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento fundamento de la presente demandada, específicamente el encontrarse solvente en el pago reclamado por el actor, este Tribunal a los fines de determinar tal alegato pasa a analizar el contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala lo que a continuación se transcribe:

   “…En tal sentido observa esta sala, que el procedimiento de resolución de contrato seguido en la causa que da origen a la presente acción de amparo, posee como fundamento el presunto estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año 1999 hasta el mes de de julio del año 2000. Siendo el caso que el demandado en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta bancaria que a tal fin había abierto el juzgado de municipio competente, que conocía de las consignaciones arrepticias que realizaba a favor del demandante, consignando a tales efectos en la etapa probatoria, los comprobantes correspondientes a los pagos efectuados en las condiciones ya indicadas. Siendo el caso, que el juzgador que dictó el fallo accionado en amparo, consideró que el arrendatario no se encontraba solvente, ya que incumplió -a su entender- con el procedimiento consignatario que debe seguirse ante el juzgado de municipio que conozca de la consignaciones. Al respecto, sostuvo que el pago estuvo mal efectuado por el arrendatario, por cuanto no bastaba que consignara en la cuenta bancaria del tribunal, si no que debía notificar al juzgado del pago realizado, de esta manera observó que no fue sino hasta el 4 de septiembre de 2000, cuando consignó los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre junio de 1999 y julio de 2000 por ante el juzgado de consignaciones, considerando en consecuencia que dicha consignaciones no fueron efectuadas como lo pauta la norma inquilinaria, tomándolas como no realizadas legítimamente y sin producir el estado de solvencia frente al arrendador. En este estado, estima conveniente esta sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor de arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago. En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia. Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne lo cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios. Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del deposito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuanto se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario. Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con la formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron; aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.”…(Subrayado del Tribunal).

   Sobre este aspecto, pauta el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:

   …“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal del municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.”…

   De acuerdo a la sentencia antes citada, quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de Consignaciones, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago. Pero, además quedó establecido por la Sala que dichos pagos deben ser cancelados cumpliendo con las formalidades que exige el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el entendido que deben ser consignadas dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad y ante el mismo Juzgado que conoció de la primera consignación.-

   En el caso que nos ocupa constata este Tribunal que efectivamente, tal como lo invoca la parte demandada lo siguiente: Primero: que la cancelación de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo y Junio de 2.009, se encuentran demostrados en los estados de cuenta consignados, al respecto observa esta Juzgadora que los estados de cuenta consignados fueron agregados por el accionado, tal y como antes se estableció, estos instrumentos están referidos a una cuenta cuyo titular es el demandado, aunado al hecho que si bien de la revisión de los mismos se desprende que de la cuenta fue debitada la cantidad de Bs. 500,oo, mal pudiera interpretarse que tal transacción esta referida a la cancelación de la obligación reclamada, por cuanto no existe certeza de la misma, de manera que habiendo esta Juzgadora desechado tales instrumentos por no merecer valor, los mismos no prueban el cumplimiento por parte del accionado de la obligación reclamada referida a la falta de pago de los meses de Mayo y Junio, en virtud de que la prueba promovida resulta genérica y por consiguiente no es la idónea para demostrar el estado de solvencia aludido, y por ningún circunstancia este Juzgado puede suplir defensa alguna al respecto. Así se Decide.- Segundo: que en fecha 11 de Noviembre de 2.009, realizó consignación de canon de arrendamiento por ante el Juzgado Undécimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, por la cantidad de Bs. 1.500,oo, correspondiente a los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2.009, la cual fue admitida por ese Tribunal en esa misma fecha, desprendiéndose de la misma que el demandado canceló tres (03) mensualidades de cánones de arrendamiento juntas, no cumpliendo de esta forma con el lapso establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir, que la consignación no fue efectuada dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la primera de las mensualidades vencidas, sino que por el contrario el arrendatario-demandado en autos, realizó la consignación de los cánones de arrendamiento correspondientes a tres meses que le adeuda al arrendador-demandante en el presente proceso, por lo que queda plenamente demostrado que el demandado pagó en forma extemporánea, pues conforme a lo pautado convencionalmente en el instrumento fundamental de la acción, le correspondía efectuar el pago los días 30 de cada mes, más los quince (15) días continuos que le otorga la ley especial, de manera que al rehusarse el arrendador a recibir el pago y por cuanto el arrendatario no depositó los cánones dentro de la oportunidad legal prescrita en la ley, es evidente que no logró demostrar la solvencia de la obligación que le imputa el actor, y como quiera que la presente acción se encuentra fundamentada en el literal a) del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la falta de pago de dos cuotas o canon de arrendamiento consecutivo, y habiendo quedado demostrado el estado de insolvencia de la parte demandada de los meses de Mayo, Junio y Julio de 2.009, por que si bien la consignación arrendaticia esta referida a la cancelación de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2.009, no habiendo el demandado probado la cancelación de los meses de Mayo y Junio de 2.009, la misma debe estar referida a la cancelación de éstos meses por cuanto si los mismos no han sido cancelados mal puede cancelar meses posterior sin el cumplimiento en el pago de los meses anteriores, y como quiera que la cantidad de meses dejados de cancelar por el demandado se encuentran dentro del presupuesto establecido en la disposición legal antes indicada, es por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada. Así se Decide.-

   Ahora bien, habiéndose establecido que la naturaleza de contrato de arrendamiento existente entre las partes es un contrato a tiempo indeterminado, por cuanto el mismo se inició el 31 de Mayo de 1.999 y finalizó el 31 de Mayo de 2.000, continuado el demandado en el inmueble operó la tácita reconducción, convirtiéndose de esta forma el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y no habiendo demostrado el demandado su estado de solvencia en cuanto a la obligación reclamada, se configura la falta de pago de tres mensualidades de canon de arrendamiento, por lo que es la razón por la cual la presente acción debe prosperar en derecho, por estar incursa la demandada en uno de los literales del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, requisito necesario para que prospere la acción de Desalojo. Así se Decide.-

   En conclusión, este Tribunal deja asentado que en el presente caso no fue un hecho controvertido la existencia de la relación arrendaticia invocada por la parte actora en el escrito libelar, ni las obligaciones y derechos que se derivan del convenio para ambas partes, generadas de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado; que la parte demandada no logró establecer en las actas procesales la excepción por excelencia proferida por nuestro M.T. ante la presunta falta de pago alegada por la parte accionante, ya que efectuó el pago de la obligación que le imputa la parte actora en forma extemporánea y fuera de los parámetros que establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual constituye el presupuesto procesal necesario para que la presente acción prospere conforme a lo establecido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, si bien la parte actora fundamente también su acción conforme al literal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aunque la presente causal no fue demostrada, habiéndose demostrado la primera de las causales, aún así es procedente el derecho invocado y así quedará establecido en forma expresa en la parte dispositiva de la presente sentencia.

   En consecuencia como la parte demandada logró demostrar la cancelación del pago del canon de arrendamiento de los meses de Mayo, Junio y Julio de 2.009, pero al mismo tiempo quedó demostrado el cumplimiento extemporáneo de esta obligación, es razón por la cual la presente acción ha prosperado en derecho, aunado a que la presente acción se encuentra fundada en un documento público constituido por el contrato de arrendamiento suscrito por las partes por ante la Notaría Pública Novena de Maracaibo, anotado bajo el Nº 26, Tomo 37, de los libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Así se Decide.-

   Ahora bien le corresponde a esta Juzgadora determinar la procedencia de los pedimentos de la parte demandante y al efecto los pedimentos de la actora se circunscriben a: PRIMERO: La entrega del inmueble arrendado anteriormente señalado, pedimento éste procedente por cuanto la parte demandada se encuentra incursa en la situación indicada en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, aunado al hecho de estar incursa en una de las causales taxativas establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que le da derecho a la parte accionante a pedir la entrega del bien inmueble objeto del contrato arrendaticio. Así Decide.-; SEGUNDO: la cancelación de la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,oo), a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), derivados de los cánones de arrendamiento insolutos, más aquellos que se sigan causando, respecto a este pedimento observa esta Juzgadora que en lo que respecta a la cancelación de los cánones de arrendamiento que se encuentran insolutos, es decir, los meses de MAYO, JUNIO y JULIO de 2.009, los mismos resultan procedentes, por cuanto es una obligación que la parte demandada debió cumplir a cabalidad conforme al contrato de arrendamiento suscrito; en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo, se aprecia del contrato de arrendamiento que las partes en la cláusula Décima Segunda establecieron que la falta de pago de sólo una (01) de las cuotas relativas al canon de arrendamiento en la fecha convenida o el incumplimiento e alguna de las cláusulas del presente contrato serán causa suficiente para pedir la resolución del contrato y exigir la inmediata desocupación del inmueble, intentando las acciones penales y civiles a que diere lugar, quedando el arrendatario obligado al pago integro de los cánones de arrendamiento que se hallaren por vencer hasta la total y completa devolución del inmueble y expiración del término del contrato, cantidades estas que se entenderán como indemnización de daños y perjuicios a favor de el arrendador, al respecto aprecia esta juzgadora que conforme a lo dispuesto en el artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las partes pueden establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida referida a la entrega del inmueble y como quiera que el demandado ha incumplido en su obligación tal conducta le da derecho a la parte accionante a pedir la cancelación de los cánones de arrendamiento que se sigan causando hasta la total entrega del inmueble. Así Decide.-; TERCERO: Cancelar la cantidad de DOS MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES BOLIVARES CON NOVENTA Y CUATRO CENTIMOS (Bs. 2.633,94), correspondiente a la cancelación del servicio de Hidrolago, al respecto se desprende de las actas procesales que el accionante consignó un estado de endeudamiento emanado de Hidrolago Maracaibo de fecha 27 de Junio de 2.009, pero al mismo tiempo en las actas riela recibo de pago de la empresa Hidrolago de fecha 03 de Noviembre de 2.009, dicho recibo no fue cuestionado por la parte demandada, y al resultar que el mismo es un instrumento administrativo que le merece fe a esta Juzgadora, se estima en todo su valor; sin embargo se aprecia del contrato de arrendamiento en su cláusula Décima Primera que el arrendatario antes de desocupar el inmueble, con ocasión a la terminación del contrato deberá presentar a el arrendador las solvencias que acrediten el pago de los servicios públicos inherentes al inmueble arrendado, ante esta manifestación de las partes aprecia esta Juzgadora que el monto reclamado en este pedimento referido a la cancelación del servicio de Hidrolago, resulta improcedente tal reclamación, primeramente por cuanto de las actas se aprecia la solvencia en el servicio público de hidrolago, y en segundo lugar el accionante conforme al contrato de arrendamiento que es ley entre las partes, tal cumplimiento debe ser exigido al momento de la entrega del inmueble, en donde tendrá que acompañar las solvencias en lo que respecta a los servicios públicos del mismo. Así Decide.-; CUARTO: la cancelación de los intereses moratorios legales generados durante el tiempo transcurrido por la falta de pago de cada canon de arrendamiento causado, al respecto la legislación aplicable a la materia, contempla en su artículo 27, la posibilidad de reclamar los intereses de mora causados en el pago de los cánones de arrendamiento, lo que hace al pedimento procedente mediante una experticia complementaria del fallo. Así Decide.-

   DISPOSITIVO DEL FALLO.

   Por todos los fundamentos antes expuesto éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO incoada por el ciudadano L.A.B.R. contra el ciudadano R.J.C.M., antes identificados, en consecuencia se condena al demandado a: Primero: entregar el bien inmueble constituido por Un (01) Town House, ubicado en el Conjunto Residencial La s.F. quinta Etapa, signado con el Numero 83A-60, ubicado en el sector denominado Cumbres de Maracaibo, en Jurisdicción de la Parroquia R.L.d.M.M. del estado Zulia, totalmente desocupado de personas y cosas y solvente en todos sus servicios. Segundo: Cancelar la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500,oo), a razón de QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 500,00), derivados de los cánones de arrendamiento insolutos, referidos a los meses de Mayo, Junio y Julio de 2.009, más aquellos que se sigan causando hasta la total entrega del inmueble; Tercero: cancelar de los intereses moratorios legales generados desde el 30 de Mayo de 2.009, mediante experticia complementaria del fallo, tomando en cuenta los índices inflacionarios acaecidos en el país, los intereses que devenguen los depósitos a plazo fijo en noventa (90) días, establecidos en el Banco Central de Venezuela, debiendo excluirse el tiempo en que el proceso se haya podido paralizar, por situaciones que estén fuera del control de las partes, referida al caso fortuito o fuerza mayor, y suspensión del proceso por las partes.-

   Así mismo se condena en costas, al ciudadano R.J.C.M., por haber sido vencido totalmente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

   PUBLIQUESE y REGISTRESE.

   Déjese copia certificada por secretaría de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y a los fines de los ordinales 3º y 9º del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.-

   Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, J.E.L. y San Francisco de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en Maracaibo a los Veintitrés (23) días del mes de Noviembre de 2.009. Años: 199º de la Independencia y 150º de la Federación.-

   La Juez.-

   ABOG. A.J.A.D.C..-

   La Secretaria.-

   ABOG. N.H.S.P.-

   En la misma fecha se publicó el presente fallo, siendo las Tres y Veinte (3:20 PM) de la tarde. La Secretaria.-

   ABOG. N.H.S.P.-