Decisión de Juzgado Segundo de los Municipios Tovar, Zea Guaraque y Chacón de Merida, de 9 de Noviembre de 2007

Fecha de Resolución 9 de Noviembre de 2007
EmisorJuzgado Segundo de los Municipios Tovar, Zea Guaraque y Chacón
Número de Expediente659-2007
PonenteYamileth Mora Ramirez
ProcedimientoCumplimiento De Contrato De Arrendamiento

Exp. N° 659-2007.

Sentencia Definitiva.

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE.

JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACON DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA

197° Y 148°

DEMANDANTE: L.A.M.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.296.644, domiciliado en la ciudad de Bailadores, Municipio Rivas D.d.E.M. y hábil.

APODERADA JUDICIAL: Abogada C.A.R.V., titular de la cédula de identidad N° V-8.082.326, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.900, domiciliada en la ciudad de Tovar, Estado Mérida.

DEMANDADA: N.S.G.D.Z., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.470.830, domiciliada en la ciudad de T.E.M. y hábil.

APODERADOS JUDICIALES: Abogados J.D.C.G. y L.E.Z., titulares de las cédulas de identidad N° 3.574.134 y 4.699.980, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 17-597 y 31.965 y domiciliados en esta ciudad de T.E.M..

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

ALEGATOS DEL DEMANDANTE:

El presente juicio se inicia mediante demanda presentada por el ciudadano L.A.M.C., asistido por la abogada C.A.R.V., inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 39.900 y admitida en fecha seis de Agosto del 2007, en la que alega que:

• En fecha: 20 de Septiembre del 2000 por ante la Notaría pública de Tovar , estado Mérida bajo el N° 89, Tomo 22 celebró contrato de arrendamiento de un bien inmueble de su propiedad a tiempo determinado por el lapso de dos(02) años con la ciudadana N.S.G.d.Z., consistente en una casa para habitación ubicada en la Urbanización EL Valle, Casa N° 12 Parroquia El Llano, Municipio T.E.M., constante de tres habitaciones, tres baños, sala, cocina, comedor. Dicho contrato comenzó a regir en fecha 30 de Julio del 2000 por lo que su vencimiento ocurrió en fecha 30 de Julio del 2002 rigiendo un canon mensual por concepto de arrendamiento por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo), estableciéndose en este que para la desocupación del referido inmueble objeto del contrato de arrendamiento, no era necesaria ningún tipo de desocupación o desahucio.

• Alega, que no obstante a que el contrato de arrendamiento a que se hace referencia comenzó a regir en fecha 30 de Julio del 2000, la relación arrendaticia entre ambas partes, comenzó en fecha 01 de Septiembre de 1995, mediante contrato de arrendamiento otorgado por ante la citada oficina notarial de Tovar en fecha 16 de Agosto de 1995, bajo el N° 67, Tomo 32, por lo que al suscribir el contrato de arrendamiento a tiempo determinado por dos (02) años en fecha 20 de Septiembre del 2000 se estableció que para la desocupación del inmueble no era necesario que mediara notificación alguna pero quedaba entendido que el término del contrato improrrogable y luego de vencida la prórroga legal la cual según el artículo 38 literal “d” de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios sería de tres (03) años, por cuanto la relación arrendaticia ha tenido una duración de once (11) años y once (11) meses y que la entrega del referido inmueble debió verificarse en fecha 30 de Julio del 2005 luego de vencida la PRORROGA LEGAL.

Continúa señalando que: La ARRENDATARIA, ha manifestando su dificultad para encontrar una nueva casa que le sirva de asiento a ella y su grupo familiar y que le otorgó por escrito prórroga legal suscrita por ambas partes en las que se hace la salvedad que en ningún momento dicha prórroga puede considerarse como renovación del contrato de arrendamiento.

Alega que en misiva de fecha 01 de Junio del 2006 que recibió la citada ARRENDATARIA se le notificaba que el contrato de arrendamiento suscrito entre ambas partes no sería renovado por más tiempo y se procedía a rescindir el mismo, y que EL ARRENDADOR decidió colocar en venta el inmueble objeto del contrato de arrendamiento ofertándoselo en la suma de OCHENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 80.000.000,oo) teniendo un lapso de vigencia de noventa (90) días consecutivos contados a partir de la fecha de dicha misiva (01 de junio de 2006) en el entendido que si pasado dicho lapso LA ARRENDATARIA no manifestaba por escrito su deseo de adquirir el inmueble, EL ARRENDADOR (Propietario) quedaba libertado de la obligación de mantener la oferta por más tiempo pudiendo ofrecerlo a cualquier tercero interesado en adquirirlo, respuesta que nunca dio a conocer LA ARRENDATARIA, por escrito.

Establece además, el actor que:

en fecha 02 de Diciembre del 2006 se firmó un convenio entre ambas partes (ARRENDADOR Y ARRENDATARIA) que como muy bien se expresa en el texto del mismo se trato de un convenio destinado a prorrogar convencionalmente la prórroga legal ya vencida sin que dicho convenio pueda interpretarse o dársele el carácter de renovación de contrato alguno LA ARRENDATARIA reconoció que la PRORROGA LEGAL que se le había otorgado estaba totalmente vencida ya que de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 38 , literal d) cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogaría por un máximo de tres (3) años, es decir, que dicha PRORROGA LEGAL había vencido en fecha 30 de Julio del 2005 de donde se desprende que la referida PRORROGA LEGAL se había venido prorrogando por lo cual la ciudadana N.S.G.D.Z. acepta prorrogar convencionalmente conmigo la ya vencida PRORROGA LEGAL hasta el día 31 de Julio del 2007, fecha en la que debía entregar el inmueble cedido en arrendamiento totalmente desocupado de personas y cosas…

… y que la citada ARRENDATARIA no ha demostrado su voluntad de desocupar el inmueble, antes bien alega a su favor una nueva prórroga legal que no se ha establecido ni legal ni convencionalmente.

…Que convinieron en que la ARRENDATARIA pagaría a partir del mes siguiente de la firma del citado convenio, es decir, Enero de 2007 hasta el 31 de Julio de 2007 como canon de arrendamiento mensual la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo) mientras durara LA PRORROGA CONVENCIONAL de la PRORROGA LEGAL., obligación que igualmente ha incumplido la referida RRENDATARIA ya que sólo cancela la suma de DOSCIENTOS CUARENTA MIL (Bs. 240.000,oo) mensuales, conviniendo igualmente que en la fecha convenida , es decir, 31 de julio de 2007 LA ARRENDATARIA debería entregar el inmueble objeto del contrato de Arrendamiento totalmente desocupado de personas y de cosas a su propietario (Luis A.M.C.), así como totalmente solventes todos los servicios públicos o privados tal y como los recibió al inicio de la relación arrendaticia haciendo especial énfasis en que si vencido el plazo (31 de Julio de 2007) otorgado convencionalmente como prórroga a la prórroga legal ya vencida LA ARRENDATARIA no ha entregado el inmueble a su propietario totalmente desocupado de personas y de cosas, este podrá solicitar judicialmente la inmediata desocupación de dicho inmueble solicitando el secuestro del mismo.... tal como lo establece la Ley y así fue aceptado por LA ARRENDATARIA

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Continúa alegando que:

En vista de que la prórroga convencional de la prórroga legal venció en fecha 31 de Julio del 2007… acudo a su noble oficio para DEMANDAR como en efecto formalmente demando a la ciudadana N.S.G.D.Z., venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad N° 4.470.830, domiciliada en la ciudad de Tovar, estado Mérida y hábil quien funge como ARRENDATARIA del inmueble de mi propiedad para que de CUMPLIMIENTO a su obligación de entregarme totalmente desocupado el inmueble cedido en arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal o que a ello sea condenado por el Tribunal, tal y como lo establece el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…

Solicitó, de conformidad con lo dispuesto en el precitado artículo 39 ejusdem y por así haberlo convenido la propia ARRENDATARIA en el convenio ya referido se DECRETE MEDIDA DE SECUESTRO sobre el inmueble cedido en calidad de arrendamiento a la ciudadana N.S.G.D.Z. y ordene el depósito de dicho inmueble en mi persona L.A.M.C., como propietario y arrendador de dicho inmueble. Estimó la demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000) y señaló como domicilio procesal la calle 6 esquina carrera 2 oficina N° 1 El Añil T.E.M..

CITACION DE LA DEMANDADA

En fecha 25 de Septiembre de 2007, se hizo constar en el expediente haberse cumplido con la formalidad esencial de citación de la ciudadana N.S.G.D.Z., en la que se le fijó el lapso de comparecencia para el segundo día de Despacho siguiente a dicha fecha para dar contestación a la demanda.

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:

Por su parte la demandada N.S.G.D.Z., a través de sus apoderados judiciales, dio contestación a la demanda en los siguientes términos: (folios 33,34 y 35).

Como defensa previa opone la cuestión previa prevista en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el Artículo 340, alegando que la parte demandante olvidó señalar los linderos del inmueble y además no transcribió los contratos a que se refiere a lo largo de su escrito de demanda… Y que el libelo debe reunir todos los elementos a que se ha referido el demandante, caso contrario se le estaría violando el derecho a la defensa al demandado.

Como contestación al fondo de la demanda expuso lo siguiente:

A todo evento y de conformidad con lo establecido en el Artículo 35 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia con lo estatuido en los Artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, procedemos a dar contestación al fondo de la demanda, en los términos siguientes:

PRIMERO: convenimos en que nuestro mandante inició la relación arrendaticia el primero de septiembre de 1995. En que renovó el contrato de arrendamiento el 15 de Octubre de 1996 por un año más y por último renovó dicho contrato por dos (02) años más y se inició el 30 de Julio del año 2000, venciendo dicho contrato el 29 de Julio del 2002. Todos los Contratos establecían que eran improrrogables, pero en la práctica todos se prorrogaron, por lo que la cláusula era sólo de estilo y no de manifestación seria de voluntad.

SEGUNDO: negamos rechazamos y contradecimos todos y cada uno de los alegatos hechos por la parte demandante. Negamos rechazamos y contradecimos la falaz afirmación de que nuestra patrocinada ha hecho uso de la prórroga legal a que se contrae el artículo 38 del Decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos Inmobiliarios. Este alegato no es cierto, al vencimiento del último contrato escrito no se le dijo que no se le iba a renovar el contrato, el arrendador le dijo, es decir verbal, que continuase haciendo uso del inmueble, en calidad de arrendamiento, inclusive le aumentó el canon de arrendamiento, lo cual tiene como consecuencia que operó la renovación del contrato. Es decir, que en este momento existe entre el arrendatario y nuestro cliente un contrato a tiempo indeterminado, lo cual hace imposible que esta demanda prospere.

TERCERO: Negamos, rechazamos y contradecimos que el contrato celebrado entre el arrendatario y nuestra poderdante, mediante el cual prorrogaron convencionalmente la prórroga legal, tenga validez alguna. En efecto ciudadana Juez, al estudiar, en el Código Civil, los requisitos de validez de los contratos, nos encontramos con cuatro (04) elementos requeridos para la validez de los mismos, a saber,1)La capacidad de los contratantes, 2)EL consentimiento, 3) El objeto de los contratos y 4)La causa de los contratos. EL Artículo 1155 del citado Código establece: “El objeto del contrato debe ser posible, licito, determinado o determinable”. En el caso que nos ocupa, la prórroga de la prórroga vemos que el objeto es doble .Uno de los objeto un contrato de arrendamiento a tiempo determinado en uno a tiempo determinado y en fraude a la ley convertirlo no sólo determinado, sino de plazo vencido y sin prórroga legal y el otro objeto es el aumento del canon de arrendamiento, hecho este que es ilícito a todas luces, ya que ha violado el decreto presidencial mediante el cual se congelan los cánones de arrendamiento. Por lo tanto este contrato de prórroga es nulo de nulidad absoluta, no es anulable, es NULO. Se reputa como no escrito, no existente, al igual que todos los que suscribieron a partir del momento en que se dictó el primer Decreto Presidencial congelando o prohibiendo el incremento de los cánones de arrendamiento. De todos estos hechos narrados tanto por la parte demandante, como por la nuestra, es que debe este tribunal sentenciar declarando que no existe ese contrato de prórroga de la prórroga y que la relación existente entre el arrendador y nuestra representada, es la de un arrendamiento que tuvo su inicio en un contrato escrito a tiempo determinado pero que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por no ser válidos, es decir, nulos, los contratos suscritos con posterioridad al Decreto Presidencial mediante el cual se prohibía incrementar los cánones de arrendamiento a los inquilinos que estaban y están disfrutando de un contrato de arrendamiento, para ese momento.

Pero no sólo es lo que hemos narrado hasta el momento, cuando se suscribe el contrato de fecha 20 de Septiembre de 2002, se estableció como canon de arrendamiento, por la cantidad de cincuenta mil bolívares y el mismo rigió hasta enero del 2004, en esta fecha celebraron, nuestra mandante y su arrendador, un nuevo contrato de arrendamiento verbal y a tiempo indeterminado y sube el canon de arrendamiento a ciento veinte mil bolívares mensuales, este nuevo canon estuvo vigente hasta el mes de Febrero de 2007, donde nuevamente es incrementado a doscientos cuarenta mil bolívares mensuales.

Alega la demandada de autos que esto es una novación de contrato, no una prórroga legal

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DE LA RECONVENCION

Propone además la demandada reconvención en los siguientes términos:

PARTE A: Declara el ciudadano L.A.M.C. , arrendador del inmueble que le diese en arrendamiento a nuestra representada, que la relación arrendaticia se inició en el mes de septiembre de 1995 y que la misma se ha ido renovando a través de los años, con sus respectivos aumentos de canon de arrendamiento. Que una vez vencido el contrato a tiempo determinado, la ciudadana N.S.G.D.Z., continúo ocupando el inmueble y pagando los cánones de arrendamiento, inclusive los ilegales aumentos a dicho canon de arrendamiento. También declara que constituyó una “prórroga convencional” a una supuesta prórroga legal y que esa “prórroga convencional” se plasmó en el documento que ha acompañado al libelo de demanda. Es de hacer notar dicho documento es un contrato, para poder definirlo por lo que realmente es, pero además debemos señalar que tal contrato es NULO, ya que el mismo no es lícito; no es lícito en virtud de estar violando un Decreto Presidencial mediante el cual se prohíbe el aumento de los cánones de arrendamiento.

En consecuencia ese contrato de prórroga es nulo, así como todos aquellos contratos que fueron realizados posterior al decreto inicial de fecha 30/11/2007 (sic). En consecuencia todos los contratos que se han suscrito desde el vencimiento del contrato de fecha de 2004, (sic) son nulo, no anulables. Es decir, que nuestra mandante ha disfrutado desde el de de 2004 (sic) de un contrato indeterminado y mal puede decirse que ha hecho uso de una prórroga legal, ya que nunca ha sido notificada de que el no se renovaría el mismo. Siempre ha operado la tácita reconducción del contrato de arrendamiento.

PARTE B: También confiesa el ciudadano A.M. que ha aumentado los cánones de arrendamiento, lo cual es cierto y nuestra representada ciudadana N.S.G.D.Z., los ha pagado sin chista,..

Vale decir, que nuestra patrocinada ha pagado más de lo que debía y se ha hecho acreedora de un reintegro de sobre alquileres, tal como lo dispone el Artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estos pagos se evidencian de depósitos hechos a favor del ciudadano A.M., en el Instituto financiero SOFITASA, Banco Universal, depósitos estos que acompañó al presente escrito marcado con los números 1 al 37, respectivamente.

Señala que por todo lo expuesto anteriormente demanda, al ciudadano L.A.M.C., para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal, en reconocer: Primero: que es nulo el contrato celebrado entre las partes es el mismo donde se establece una prórroga legal. Segundo: En que operó la novación, en tres oportunidades. Tercero: en restituir la cantidad de CUATRO MILLONES CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs 4.040.000,oo) por concepto de reintegro de sobre alquileres, cantidad esta que se obtiene de la sumatoria de los cánones pagados por nuestra mandante posteriores al Decreto mediante los cuales se prohíben aumentar los mismos, desde el 27 de Febrero de 2004, a razón de setenta mil bolívares mensuales, monto de el sobrealquiler, hasta enero de 2007, monto que asciende a la cantidad de dos millones quinientos veinte mil bolívares (Bs. 2.520.000,00), ambos meses inclusive y desde el mes de Febrero de 2007 hasta agosto de 2007, a razón de ciento noventa mil bolívares mensuales, monto de sobrealquiler , la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 1.520.000,oo). Cuarto: la indexación del dinero calculado a la rata establecida por el Banco Central de Venezuela sobre cada una de las sumas mensuales que se le han cobrado por concepto de sobrealquiler. Quinto: Las costas y costos del presente proceso, las cuales dejamos al sabio criterio del tribunal.

Solicitaron al tribunal que de conformidad con lo establecido en los párrafos primero y segundo del Artículo 588 ordene mantener en el inmueble a la ciudadana N.S.G.D.Z., identificada en autos, pagando solamente la cantidad de cincuenta mil bolívares, cantidad esta que es la misma que regía para el momento del congelamiento de canon de arrendamiento.

DE LA CONTESTACION A LA RECONVENCION:

Estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la Reconvención propuesta por la parte demandada con ocasión de la Contestación de la Demanda y admitida por este Tribunal en fecha 27 de Septiembre de 2007 la formuló el actor en los siguientes términos:

CAPITULO I. SUBSANACION DE LA CUESTION PREVIA:

La Cuestión Previa opuesta por la parte accionada, No obstante, hechas algunas observaciones, fue subsanada por el actor, de la siguiente manera:

“El inmueble consistente en un lote de terreno y la casa sobre él construida que forma parte de un conjunto de viviendas denominado “Conjunto Residencial El Valle”, construido en el sitio denominado la Quebrada Arriba, dentro del perímetro de la ciudad de Tovar, municipio Tovar, estado Mérida. Dicha parcela o lote de terreno tiene un área de ciento veinte metros cuadernos (120mts2) le corresponde un porcentaje inseparable de la propiedad del mismo de de cinco enteros con cincuenta y cinco centésimas por ciento (5,55%) sobre las cosas y cargas comunes del conjunto y sus linderos son NORTE: en doce metros (12mts) con la parcela 14; SUR: en doce metros (12mts) con la parcela N° 10; ESTE: en diez metros (10mts) con terrenos sucesión Cruz V y otros. OESTE: en diez metros (10mts) con calle principal del Conjunto Residencial El Valle. Dicho inmueble, es decir, la casa cedida en arrendamiento a la demandada le pertenece a mi poderdante según documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Tovar y Zea del estado Mérida en fecha 26 de Junio de 1992, N° 37, Protocolo Primero , Tomo 7, segundo Trimestre.

CAPITULO II: CONTESTACION A LA RECONVENCION:

Procedió el actor a dar contestación a la reconvención, rechazando, negando y contradiciendo tanto en los hechos como en el Derecho “la falaz y mal formulada reconvención propuesta” en su contra.

Para contestar la PARTE A, alega que en ningún párrafo del libelo de demanda se le dio nombre de “CONTRATO” a la prórroga suscrita con la demandada; que “Si la parte demandada quería bautizar el instrumento contentivo de dicha prórroga suscrita por ambas partes, aceptada y convenida por las mismas debió ser un poco más explícita y darle el nombre apropiado escudriñando en el amplio m.d.D., es decir, que se trata de un instrumento contentivo de un acuerdo suscrito por ambas partes para que no se violara por la aquí demandada como había sucedido en anteriores oportunidades, el valor de las palabras y de esa manera dar fin a tantas prórrogas verbales que se le habían otorgado”.

Que en el libelo de demanda se señaló que “se trató de un convenio destinado a prorrogar convencionalmente la prórroga legal ya vencida sin que dicho convenio pueda interpretarse o dársele el carácter de renovación de contrato alguno, en el cual la ARRENDATARIA reconoció que la PRORROGA LEGAL que se le había otorgado estaba totalmente vencida ya que de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 38, literal d) cuando la relación arrendaticia haya tenido una relación de diez (10) años o más , se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años, es decir, que dicha PRORROGA LEGAL había vencido en fecha 30 de julio del 2005 de donde se desprende que la referida PRORROGA LEGAL se había venido prorrogando por lo cual la ciudadana N.S.G.D.Z. , acepta prorrogar convencionalmente conmigo la ya vencida PRORROGA LEGAL hasta el día 31 de Julio del 2007, fecha en la que debía entregar el inmueble cedido en arrendamiento totalmente desocupado de personas y cosas.....”

Alega que, si la demandada no estuvo de acuerdo con el referido convenio, en el que se fijaba la desocupación y entrega del inmueble cedido en arrendamiento, no debió firmarlo porque nadie la constriño a ello, sino que fue como se ha dicho un acuerdo de voluntades entre ambas partes el cual debe respetarse y dársele todo su valor jurídico ya que hace plena prueba entre las partes; que no fue tachado ni desconocido por la demandada en su Contestación de Demanda tal como lo dispone el Artículo 443 del Código de Procedimiento Civil

Continúa señalando que la demandada expresa que todos los contratos que se han suscrito desde el vencimiento del contrato de fecha ------ y de--- de 2004 son nulos o anulables, en virtud de un supuesto “DECRETO PRESIDENCIAL”, mediante el cual se prohíbe el aumento de los cánones de arrendamiento, pero no dán más datos, ni número de Decreto ni fecha ni el número de Gaceta Oficial en la cual fue publicado; que manifiesta la reconvimiente que “....ese contrato de prórroga es nulo, así como todos aquellos contratos que fueron realizados posterior al Decreto inicial de fecha 30/11/2007 , fecha que como usted verá ni siquiera a llegado ya que sólo estamos en fecha 08 del mes 10 del 2007 ; Que los posibles incrementos del canon de arrendamiento se debieron a un convenio de mutuo acuerdo entre arrendador y arrendataria, por lo que si la arrendataria no estuvo de acuerdo con los mismos debió iniciar un procedimiento de regulación por ante la autoridad competente que resolviera fijar el canon.

PARTE B. De igual manera admitió que la arrendataria ha pagado en las fechas que ella ha creído conveniente los cánones de arrendamiento; que ella ha venido depositando voluntariamente en el Banco SOFITASA sin presión de ningún tipo. De igual manera le citó lo que establece el Artículo 38 en su parte final de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “ Durante el lapso de la prórroga legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerían vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.

Que por lo anteriormente explanado rechazó, negó y contradijo que el convenio suscrito entre las partes en fecha 02 de Diciembre del 2006 viole algún Decreto presidencial ya que no se estableció de cual Decreto se trataba, por lo tanto no es un convenio o acuerdo ilegal, sino un reflejo de la absoluta voluntad de las partes intervinientes.

CAPITULO III: RECHAZO AL PETITORIO:

En este capítulo alega el actor lo siguiente:

PRIMERO

Rechazó, negó y contradijo que el acuerdo celebrado entre las partes en fecha 02 de Diciembre del 2006 y por el cual se prorrogó la prorroga legal ya vencida sea nulo, ya que no se trató de un contrato sino de un convenio suscrito por ambas partes de común acuerdo como se denominó en el libelo de demanda, y que por no haber sido tachado o impugnado por la parte demandada en la contestación de la demanda, debe dársele todo su valor jurídico así como debe dársele todo su valor jurídico a todas y cada una de las cláusulas establecidas, ya que el silencio de la parte trae como consecuencia el reconocimiento del instrumento privado tal como lo establece el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

SEGUNDO

Rechazó, negó y contradijo que haya operado una supuesta “novación” en virtud que el aumento del canon de arrendamiento establecido en el convenio suscrito por ambas partes y por el cual se prorrogó la prórroga legal ya vencida, está permitido por la Ley cuando en el Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

TERCERO

Rechazó, negó y contradijo que su poderdante deba restituir la cantidad de CUATRO MILLONES CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs. 4.040.000,oo) por concepto de reintegro de sobrealquileres (Sic) que la demandada supuestamente pago posteriores los Decretos mediante los cuales se prohíbe aumentar los mismos. En primer lugar por lo ambigua y mal formulada ya que no se entiende que fue lo que quiso decir la reconvincente… En segundo lugar, de conformidad con los Artículos 50 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios todo cuanto se cobre en exceso del canon máximo establecido por los organismos competentes, quedará sujeto a repetición, siempre y cuando dichos inmuebles estén sometidos a regulación . De igual manera el Artículo 60 Ejusdem dispone que el reintegro se referirá a los sobrealquileres (Sic) cobrados desde la fecha se iniciación del contrato hasta la fecha de la regulación que resultare definitivamente firme,... En último término, si como consecuencia de la relación arrendaticia alguien debe y no ha cumplido con su obligación en el contrato de arrendamiento es la arrendataria quien debió entregar el inmueble el día 31 de Julio del 2007, tal como lo asumió en el convenio suscrito en fecha 02 de Diciembre del 2006, ya que la prórroga legal venció en dicha fecha e igualmente no ha pagado los cánones acordados en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo)

CUARTO

En nombre de mi representado niego, rechazo y contradigo que mi defendido debe pagar indexación alguna calculada a la rata establecida por el Banco Central de Venezuela sobre cada una de las sumas mensuales que supuestamente se le han cobrado a la arrendataria por concepto de sobre alquiler en virtud de las razones formuladas en le numeral precedente y por la otra porque la arrendataria manifiesta que se le ha cobrado de más, pero no afirma haberlos pagado.

QUINTO

Rechazó, negó y contradijo que su poderdante daba pagar unas supuestas costas y costos del presente proceso y que dejan al criterio del tribunal.

Solicitó se declare sin lugar la reconvención propuesta en virtud que no se estimo dicha reconvención y no sabemos y este tribunal es competente por la cuantía.

Rechazo rotundamente que el tribunal ordene mantener en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento a la demandada en base a lo dispuesto en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En fecha 9 de Octubre del 2007, diligenció la apoderada judicial de la parte demandante y consignó copia fotostática de la sentencia emanada del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda de fecha 12 de Julio del 2004, expediente N° 22.646., que declaró inadmisible la reconvención en virtud de la falta de estimación de la misma.

PUNTO PREVIO

DE LA CUESTION PREVIA

En la oportunidad de la contestación de la demanda, la demandada de autos opuso, como defensa previa, la cuestión previa prevista en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que no estaban llenos en el libelo los requisitos que indica el Artículo 340, por cuanto la parte demandante olvidó señalar los linderos del inmueble y además no transcribió los contratos a que se refiere a lo largo de su escrito de demanda, y que el libelo debe reunir todos los elementos a que se ha referido el demandante, caso contrario se le estaría violando el derecho a la defensa al demandado.

En el acto de la contestación a la reconvención propuesta por la demandada de autos, dicha cuestión previa, fue subsanada por el actor, estableciendo la identificación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que es objeto de la presente controversia, en los términos siguientes: “El inmueble consistente en un lote de terreno y la casa sobre él construida que forma parte de un conjunto de viviendas denominado “Conjunto Residencial El Valle”, construido en el sitio denominado la Quebrada Arriba, dentro del perímetro de la ciudad de Tovar, municipio Tovar, estado Mérida. Dicha parcela o lote de terreno tiene un área de ciento veinte metros cuadernos (120mts2) le corresponde un porcentaje inseparable de la propiedad del mismo de de cinco enteros con cincuenta y cinco centésimas por ciento (5,55%) sobre las cosas y cargas comunes del conjunto y sus linderos son NORTE: en doce metros (12mts) con la parcela 14; SUR: en doce metros (12mts) con la parcela N° 10; ESTE: en diez metros (10mts) con terrenos sucesión Cruz V y otros. OESTE: en diez metros (10mts) con calle principal del Conjunto Residencial El Valle. Dicho inmueble, es decir, la casa cedida en arrendamiento a la demandada le pertenece a mi poderdante según documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Tovar y Zea del estado Mérida en fecha 26 de Junio de 1992, N° 37, Protocolo Primero , Tomo 7, segundo Trimestre”.

En consecuencia, este Tribunal declara subsanada de esta manera la cuestión previa opuesta en a contestación de la demanda.

DE LOS TERMINOS EN QUE QUEDO PLANTEADA LA CONTROVERSIA

Corresponde a esta juzgadora, establecer cuales hechos han sido convenidos expresamente por las partes, y por tanto quedan fuera del debate probatorio; y cuales hechos han quedado controvertidos.

Así pues, de la contestación de la demanda se evidencia claramente que la demandada de autos conviene expresamente en

- que se inició la relación arrendaticia el primero de septiembre de 1995; mediante contrato de arrendamiento otorgado por ante la citada oficina notarial de Tovar en fecha 16 de Agosto de 1995, bajo el N° 67, Tomo 32.

- que se renovó dicho contrato de arrendamiento el 15 de Octubre de 1996 por un año más y luego por dos (02) años más a partir del 30 de Julio del año 2000, venciendo dicho contrato el 29 de Julio del 2002.

De igual forma se evidencia del folio 78, en el acto de contestación a la reconvención propuesta, que el actor ha admitido expresamente que la demandada de autos ha pagado los cánones de arrendamiento, mediante depósitos bancarios, no señalando expresamente a quien pertenece dicha cuenta.

En consecuencia los demás alegatos, es decir; si se trata de un contrato a tiempo determinado, y se ha vencido la prorroga legal o si ha ocurrido novación de dicho contrato, y el mismo se ha convertido en un contrato a tiempo indeterminado, así como el hecho de la nulidad a legada del convenio celebrado entre las partes, mediante el cual se concede un plazo adicional a la prorroga legal, constituyen los hechos controvertidos, que conforme al debate probatorio deben ser decididos en esta sentencia.

DE LA MEDIDA PROVISIONAL DECRETADA

En fecha 15 de Octubre del 2007, el tribunal de conformidad con el Artículo 585 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, decretó medida de secuestro sobre la cosa arrendada consistente en una casa para habitación familiar ubicada en la Urbanización El Valle, casa N° 12 de la Parroquia El Llano, Municipio T.d.E.M.. Estando dentro del lapso para sentenciar, se requirió el cuaderno de medidas al juzgado ejecutor comisionado, a los fines de tener conocimiento de las resultas del acto de secuestro, en caso de haberse practicado, pero estando en el último día para sentenciar no había sido recibido en este juzgado, por lo que se difirió por el lapso de dos (2) días de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Dicho cuaderno fue recibido en fecha ocho (08) de noviembre de 2007, sin que se haya practicado la medida preventiva de secuestro decretada por este juzgado.

DE LAS PRUEBAS

Abierto a pruebas el presente juicio, la parte demandada hizo uso de su derecho de promover las siguientes:

“Primero: Promuevo los documentos que anexó al escrito contentivo de la contestación de la demanda y de la reconvención, los cuales fueron marcados con los números 1 al 37, ambos inclusive. Esta prueba tiene por objeto constatar o evidenciar que existió novación del contrato de arrendamiento y, que además se pago sobrealquileres, hecho este que prueba el derecho de mi mandante a exigir el reembolso de lo pagado en exceso.

Segundo

Promuevo la prueba de informes contenida en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia pido al Tribunal oficie al Instituto Financiero SOFITASA, Banco Universal, con la finalidad de que dicho ente informe al Tribunal sobre los depósitos efectuados por mi mandante en el mencionado ente, que hemos consignado en el escrito de contestación de la demanda y reconvención, mismos que fueron agregados al mencionado escrito de demanda y reconvención. Igualmente solicito se diga a quien o a quienes pertenece la cuenta que aparece señalado en esos depósitos. La finalidad de esta prueba es demostrar que depósitos consignados con los números 1 al 37 fueron efectivamente realizados.

La parte actora promovió las pruebas siguientes:

UNICA: DOCUMENTAL: En virtud que la presente demanda trata específicamente de un juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE LA PRORROGA LEGAL en Contrato de Arrendamiento, y lo que se debe probar es el hecho del vencimiento de la PRORROGA LEGAL otorgada a LA ARRENDATARIA la cual venció en fecha 31 de Julio de 2007 promuevo y reproduzco el valor y merito jurídico del convenio privado suscrito en fecha 02 de Diciembre de 2006 entre mi representado L.A.M.C. y la demandada N.S.G.d.Z. como instrumento fundamental de la acción el cual fue presentado con el libelo de la demanda y que corre inserto al folio 16 del presente expediente y que anexo en copia fotostática simple convenio mediante el cual la accionada admite que ha sido beneficiada por varias prórrogas legales y acepta hacerle entrega del inmueble arrendado a su propietario, es decir, mi poderdante en fecha 31 de Julio del 2007 una vez vencida la prórroga allí establecida y, en caso de no cumplir su obligación acuerda que se solicite el secuestro del referido inmueble.

Las pruebas promovidas fueron admitidas según autos de fechas 15 y 18 de Octubre del 2007 respectivamente, venciendo el lapso para promover y evacuar pruebas el 24 de Octubre de 2007.

Vistas las pruebas promovidas pasa de seguida esta juzgadora a hacer el respectivo análisis de estas:

La parte actora y reconvenida, promovió como única prueba, una documental consistente en un convenio privado, suscrito en fecha 02 de Diciembre de 2006 entre los ciudadanos L.A.M.C. y N.S.G.d.Z., ambos identificados plenamente, que en original obra al folio 16 del presente expediente.

Se trata de un documento privado, que fue presentado con la demanda, y que por tanto la parte demandada debió manifestar formalmente si lo reconocía o negaba, en el acto de la contestación de la demanda, lo que no fue hecho, por lo que en consecuencia, se da por reconocido dicho instrumento, todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.364 del Código Civil. Por tanto siendo un documento privado reconocido, tiene entre las partes y frente a terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material, mientras no se pruebe lo contrario, a quienes obliga directamente de su contenido; (Artículos 1363 del Código Civil). Así se decide.

Consta en dicho documento privado reconocido, que en fecha 02 de Diciembre del 2006 convinieron ambas partes en prorrogar convencionalmente la prórroga legal ya vencida sin que dicho convenio pueda interpretarse o dársele el carácter de renovación de contrato alguno. En dicha convención, acuerdo o contrato, se estableció que el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos era un contrato a tiempo determinado; que la prorroga legal estaba totalmente vencida por cuanto había comenzado desde el 31 de julio de 2002, además, ambas partes aceptan prorrogar convencionalmente la prorroga legal hasta el día 31 de Julio del 2007, fecha en la que debía entregar el inmueble cedido en arrendamiento totalmente desocupado de personas y cosas, y solvente todos los servicios públicos o privados tal y como los recibió al inicio de la relación arrendaticia; así como aceptan también a partir del mes siguiente de la firma del citado convenio, hasta el 31 de Julio de 2007 el canon de arrendamiento mensual sería la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,oo).

Observa esta juzgadora que en este documento privado reconocido, se realizan varias manifestaciones de voluntad, cuyo cumplimiento es obligatorio entre las partes. Así pues, la prorroga legal, siendo materia de orden público, no podría ser disminuida por convenio entre las partes, pero nada obsta para que la misma sea ampliada, pues esto no menoscaba el derecho del arrendatario.

En este orden de ideas, si se ha reconocido por ambas partes, que la prorroga legal le ha sido concedida a la arrendataria y que se encuentra vencida, y habiendo el arrendador concedido, una extensión de dicha prorroga, a cuyo término debía desocuparse el inmueble, mal puede decir ahora que ese convenio es nulo y que hubo novación del contrato de arrendamiento, para evitar su cumplimiento.

La parte demandada y reconviniente promovió

Primero

los documentos que anexó al escrito contentivo de la contestación de la demanda y de la reconvención, los cuales fueron marcados con los números 1 al 37, ambos inclusive.

Se trata de treinta y cinco comprobantes de depósitos bancarios originales y uno en copia fotostática, hechos por la demandada de autos, ante el banco SOFITASA a la orden del ciudadano A.M., en la cuenta corriente N° 01370025760001070381, por montos de ciento veinticinco mil bolívares, (Bs. 125.000), ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000) y doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000).

Pretende la demandada reconviniente, probar con estos comprobantes de depósito bancario, que existió novación del contrato de arrendamiento y, que además se pago sobre alquileres.

Se trata esta prueba de documentos privados, cuyo contenido ha sido admitido expresamente, por el actor reconvenido, por tanto se tiene como plena prueba que la demandada de autos ha pagado las cantidades en ellos establecidas, por concepto de pago de cánones de arrendamiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

Sin embargo, tal y como ha sido expresado, no fue reclamado por el actor, la falta de pago de dichos cánones, es decir este punto no es objeto del litigio. Y en la reconvención propuesta, se alega que se ha producido novación del contrato de arrendamiento, por el aumento de los cánones de arrendamiento.

Establece el artículo 1.314 del Código Civil, cuando se verifica la novación, a saber:

1° Cuando el deudor contrae para con su acreedor nueva obligación en sustitución de la anterior, la cual queda extinguida.

2° Cuando un nuevo deudor se sustituye al anterior dejando el acreedor a éste libre de su obligación.

3° Cuando, en fuerza de nueva obligación, un nuevo acreedor se sustituye al anterior, quedando libre el deudor para con éste.

Y el artículo 1315 ejusdem establece como requisito indispensable la voluntad de efectuar la novación, (animus novandi), pues la misma no se presume.

De las normas señaladas, se que para que haya novación debe existir el animus novandi, pero además debe producirse un cambio en el objeto o la sustitución de uno de los sujetos de la relación contractual.

De las actas del proceso no ha quedado evidenciado ninguno de los elementos necesarios para que se produzca una novación de la relación arrendaticia, pues el objeto del contrato se ha mantenido, así como siguen siendo los mismos los sujetos intervinientes en la misma.

Lo que a criterio de esta juzgadora ha ocurrido, es que convencionalmente se ha ido aumentando el canon de arrendamiento, siendo la última modificación evidente la establecida en el convenio celebrado entre ambas partes, para extender el plazo de la prorroga legal y analizado previamente.

Al respecto, cabe señalar que, el Artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado.” (omissis) y el último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, establece que: “Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

Por tanto, esta prueba promovida para demostrar la existencia de novación del contrato de arrendamiento no es suficiente para llevar al convencimiento de quien juzga, de haberse verificado la misma, pues no existen en actas, otros elementos que demuestren que se encuentran llenos los requisitos para que se produzca. Por tanto se desecha esta prueba. Así se decide.

Segundo

Promovió la prueba de informes contenida en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, pidiendo que el Tribunal oficie al Instituto Financiero SOFITASA, Banco Universal, con la finalidad de que dicho ente informe al Tribunal sobre los depósitos efectuados para que se diga a quien pertenece la cuenta que aparece señalada en esos depósitos. La finalidad de esta prueba es demostrar que depósitos consignados con los números 1 al 37 fueron efectivamente realizados.

Obra al folio noventa y nueve (99) del expediente, informe enviado por el Banco SOFITASA Banco Universal, de fecha, 22 de Octubre de 2007, mediante la cual expresa que la cuenta N° 01370025760001070381 pertenece a L.A.M.C. y que fue aperturaza en el año 1997.

Los hechos que se pretenden probar por este medio probatorio, es decir a quien pertenece la cuenta y que la demandada de autos ha pagado los cánones de arrendamiento a través de depósitos hechos en dicha cuenta, han quedado fuera del debate probatorio por cuanto fueron admitidos expresamente por el actor reconvenido en el acto de contestación a la reconvención propuesta. Así se decide.

DEL FONDO

Del debate probatorio, tal y como ha sido analizado, se evidencia que el lapso establecido en el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y objeto del presente litigio, se encuentra vencido, así como también lo está la prorroga legal que en el presente caso es de tres años, y la prorroga convencional que le fuera concedida a la demandada de autos, según lo explanando por ambas partes en el convenio privado reconocido en esta causa, que obra al folio dieciséis (16). La parte demandada no logró probar nada que le favoreciera con respecto alos hechos alegados por ella, por lo que en consecuencia, debe esta juzgadora declarar con lugar la demanda y sin lugar la reconvención propuesta. Así se decide.

DECISION

De acuerdo con las anteriores consideraciones, éste Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA, que por cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, como consecuencia del vencimiento de la prorroga legal y convencional establecida por las partes, intentó el ciudadano L.A.M.C., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 3.296.644, domiciliado en la ciudad de Bailadores, Municipio Rivas D.d.E.M. y hábil, asistido de la Abogada C.A.R.V., titular de la cédula de identidad N° V-8.082.326, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 39.900, domiciliada en la ciudad de Tovar, Estado Mérida, en contra de la ciudadana N.S.G.D.Z., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 4.470.830, domiciliada en la ciudad de T.E.M. y hábil sobre un inmueble de su propiedad, consistente en un lote de terreno y la casa sobre él construida que forma parte de un conjunto de viviendas denominado “Conjunto Residencial El Valle”, signada con el N° 12, Parroquia El Llano, Municipio T.E.M., constante de tres habitaciones, tres baños, sala, cocina, comedor, construido en el sitio denominado Quebrada Arriba. Dicha parcela o lote de terreno tiene un área de ciento veinte metros cuadernos (120mts2) y sus linderos son NORTE: en doce metros (12mts) con la parcela 14; SUR: en doce metros (12mts) con la parcela N° 10; ESTE: en diez metros (10mts) con terrenos sucesión Cruz V y otros. OESTE: en diez metros (10mts) con calle principal del Conjunto Residencial El Valle. Dicho inmueble, le pertenece al actor según documento Protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Tovar y Zea del estado Mérida en fecha 26 de Junio de 1992, N° 37, Protocolo Primero, Tomo 7, segundo Trimestre. SEGUNDO: SIN LUGAR LA RECONVENCION propuesta por la ciudadana N.S.G.D.Z. contra el ciudadano L.A.M.C., ya identificados, por nulidad de documento y por novación del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demandó en esta causa. TERCERO: En consecuencia se ordena LA ENTREGA del inmueble que está ocupando en calidad de Arrendataria la demandada y anteriormente descrito. CUARTO: Se condena en costas a la demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS TOVAR, ZEA, GUARAQUE Y ARZOBISPO CHACON DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO MERIDA, en Tovar, a los nueve (09) días del mes de noviembre del año Dos Mil Siete. Años. 197° de la Independencia y 148° de la Federación. PUBLIQUESE Y REGISTRESE.

Déjese copia en el copiador de sentencias de éste Tribunal, de conformidad con lo establecido en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA JUEZ

ABG. YAMILETH MORA RAMIREZ

LA SECRETARIA:

ABG. MAYOLY VEGA

En esta misma fecha y siendo las 09:00 A.M. se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia debidamente certificada en el archivo del Tribunal a los fines indicados por el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

LA SECRETARIA:

MAYOLY VEGA