Decisión nº 065 de Juzgado Superior Tercero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Niño y del Adolescen de Tachira, de 16 de Mayo de 2008

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR TERCERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

198° y 149°

DEMANDANTE: A.Z.M., titular de la cédula de identidad N° 3.788.846, propietario del fondo de comercio denominado “INDUSTRIA NEVETACHIRA”

DEMANDADA: A.M.S., titular de la cédula de identidad N° 5.674.272.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE:

Abg. O.U., Inpreabogado N° 13.989.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA:

Abg. R.A.E.C., titular de la cédula de identidad N° 2.454.658, Inpreabogado N° 7835.

MOTIVO: NULIDAD DE DOCUMENTO-RECONVENCIÓN (APELACIÓN DE LA DECISIÓN DE FECHA 14 DE MARZO DE 2008).

En fecha 2 de mayo de 2008, se recibió, previa distribución, el presente expediente procedente del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, con motivo de la apelación interpuesta por el abogado O.U., apoderado de la parte demandante reconvenida, en fecha 10 de abril de 2008, contra la decisión dictada por ese Tribunal en fecha 14 de marzo de 2008, en la que se declaró: 1) Sin lugar la demanda interpuesta por el ciudadano A.Z.M., propietario del Fondo de Comercio denominado Industria Nevetáchira, firma personal inscrita en el Registro de Comercio de esta Circunscripción Judicial en fecha 03 de noviembre de 1976 bajo el N° 44, Tomo 2-B y posterior modificación inserta en el mismo registro el 02 de marzo de 1993, bajo el N° 44, Tomo 6-B en contra de la ciudadana A.M.S., por nulidad de documento. 2) Con lugar la reconvención interpuesta por la ciudadana A.M.S., contra el ciudadano A.Z.M., propietario del Fondo de Comercio denominado Industria Nevetáchira. 3) Ordenó a la parte reconvenida, ciudadano A.Z.M., propietario del Fondo de Comercio denominado Industria Nevetáchira, la entrega inmediata del inmueble arrendado, libre de personal y bienes, perfectamente pintado y en buenas condiciones de conservación y mantenimiento. 4 Condenó a la parte demandante reconvenida ciudadano A.Z.M., propietario del Fondo de Comercio denominado Industria Nevetáchira, a pagar la suma de Cuatro Millones Setecientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 4.725.000,00), a razón de

Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,00) o Treinta y Cinco Bolívares Fuertes (BsF. 35,00) diarios por cada día de retardo en la entrega del inmueble, calculado desde el 01 de julio de 2007 hasta el 12 de noviembre de 2007. 5) Se condenó a la parte demandante A.Z.M., propietario del Fondo de Comercio denominado Industria Nevetáchira, a pagar la suma de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,00) o Treinta y Cinco Bolívares Fuertes (Bs.F. 35,00) por cada día de retardo en la entrega del inmueble calculado desde el 13 de noviembre de 2007 hasta la definitiva entrega del inmueble. 6) Condenó en costas a la parte demandante reconvenida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

En la misma oportunidad de recibo 2 de mayo de 2008, este Tribunal le dio entrada y el curso legal correspondiente.

En fecha 8 de mayo de 2008, el abogado R.E.C., apoderado de la ciudadana A.M.S., presentó ante esta Alzada escrito en el que solicitó sea ratificada la sentencia que ha sido objeto de la apelación por la contraparte con la correspondiente condenatoria en costas.

En fecha 13 de mayo de 2008, el abogado O.U., apoderado del ciudadano A.Z.M., presentó ante esta Alzada escrito en el que hizo un recuento de lo ocurrido en el expediente y solicita se declare con lugar la demanda de nulidad absoluta del acuerdo firmado entre las partes y sin lugar la reconvención propuesta por la arrendadora demandada, con los demás pedimentos solicitados en el libelo de la demanda.

Estando en término para decidir, se pasa hacerlo previa relación de los recaudos que conforman el presente expediente.

En fecha 18 de junio de 2007, el ciudadano A.Z.M., propietario del fondo de comercio denominado “Industria Nevetáchira”, asistido por el abogado O.U., presentó escrito de demanda ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, en el que demanda a la ciudadana A.M.S., para que en su carácter de arrendadora convenga o en su defecto sea condenada y así lo declare en: 1) la nulidad absoluta del acuerdo contenido en el documento suscrito por vía de autenticación entre su persona en su condición de arrendatario y la demandada A.M.S., otorgado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira en fecha 16 de julio de 2004, inserto bajo el N° 78, Tomo 133, folios 176-177. 2) Como consecuencia de la declaratoria de nulidad de dicho acto de fecha 16 de julio de 2004, se mantenga incólume el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos en fecha 07 de agosto de 1998, otorgado ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserta bajo el N° 79, Tomo 153 con las variaciones que resulten de la aplicación de la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliario. 3) pagar las costas del presente juicio. Alega que desde hace 22 años ha venido ocupando un inmueble propiedad de la ciudadana A.M.S., donde ha desarrollado su actividad comercial con su firma personal denominada Industria Nevetáchira, suscribiendo un nuevo contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal el 07 de agosto de 1998, bajo el N° 79, Tomo 153, donde estipuló “que el plazo de duración del presente contrato será de un (1) año fijo que podrá ser prorrogado por periodos iguales de un año a voluntad conjunta de ambas partes…”. Que en fecha 16 de julio de 2004, fue citado por la ciudadana A.M.S., a la Notaría Quinta de San Cristóbal, para firmar un documento so pena de dar por terminado el contrato de arrendamiento y al desalojo, que según la cláusula octava del contrato de arrendamiento del 07 de agosto de 1998, la arrendadora permitió la prórroga contractual por un año a partir del 01 de julio de 2004 hasta el 01 de julio de 2005, como en efecto ocurrió, todo en aplicación de lo estipulado por las partes contratantes en la cláusula cuarta de dicho contrato y que habiendo cobrado aplicación su derecho adquirido a la renovación o extensión automática, que estando vigente la relación arrendaticia, mal podía suscribir acuerdo contentivo de condiciones leoninas lesivas a sus derechos como arrendatario; que en la cláusula segunda del acuerdo de fecha 16/07/2004, convino en que a partir del 01 de julio de 2004, comenzaría a correr el lapso de tres años que como prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así mismo en la cláusula tercera estipulo el canon de arrendamiento del inmueble para el primer año, en la cantidad de ochocientos mil bolívares (Bs. 800.000,00) para el segundo año sería por la cantidad de un millón cuarenta mil bolívares (Bs. 1.040.000,00) y para el tercer año sería por la cantidad de Un Millón Trescientos Cincuenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 1.352.000,00). Que por cuanto dicho acuerdo suscrito entre ellos implica renuncia, disminución y menoscabo a sus derechos que le asisten como arrendatario a tenor del artículo 7° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la demanda en la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00). Fundamentó la demanda en los artículos 7, 14, 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Anexo al libelo presentó los contratos de arrendamiento a los cuales hizo mención.

Auto de fecha 21 de junio de 2007, por el que el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, admitió la demanda, acordando la citación de la ciudadana A.M.S., a fin de dar contestación a la demanda.

En fecha 17 de septiembre de 2007, el ciudadano A.Z.M., asistido por el abogado O.U., presentó escrito de reforma de la demanda, en la que dice que desde el día 01 de agosto de 1984, suscribió contrato privados con la administradora “Inmobiliaria S.M.”, en fechas agosto de 1984 y agosto de 1988 y contratos autenticados con la propietaria en fechas agosto de 1993, agosto de 1998, y acuerdo suscrito en julio de 2004, que ha venido ocupando un inmueble propiedad de la ciudadana A.M.S., donde ha desarrollado su actividad comercial, dando fiel y estricto cumplimiento a su condición de arrendatario. Que en fecha 16 de julio de 2004, después de haberse prorrogado automáticamente el contrato firmado ante la Notaría Primera de San Cristóbal, fue citado urgentemente por la ciudadana A.M.S., a la Notaría Publica Quinta para firmar un documento, so pena de dar por terminado el contrato a su vencimiento y proceder a su desalojo, vencimiento que según ella ocurriría el próximo 07 de agosto de 2004, que ante dicha propuesta y estando en la necesidad en mantenerse como inquilino de dicho inmueble aceptó la condiciones del acuerdo, que según la cláusula octava del contrato de arrendamiento del 07 de agosto de 1998, comenzó a regir desde el 01 de julio de 1998, ocurriendo así su vencimiento anual el 01 de julio de cada año y no desde la fecha de autenticación. Que la dualidad de fechas hizo que la arrendadora permitiera la prórroga contractual por un año más contado a partir del 02 de julio de 2004, hasta el 01 de julio de 2005, todo en aplicación de lo estipulado por las partes contratantes en la cláusula cuarta de dicho contrato, al haber cobrado aplicación su derecho adquirido a la renovación o extensión automática de dicho contrato, que mal podía entonces suscribirse dicha acuerdo contentivo de condiciones leoninas lesivas a sus derechos como arrendatario; que la cláusula segunda del acuerdo de fecha 16 de julio de 2004, establece que las partes convienen en que a partir del día 01 de julio de 2004, comenzará a correr el lapso de tres años que como prórroga legal establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos, en virtud de que la arrendataria “a”(sic) ocupado el inmueble por mas de diez años, este lapso concluirá el día primero de julio de 2007, fecha en que la arrendataria deberá realizar la entrega del inmueble libre de personas y bienes. Hizo mención a los artículos 38, 39 y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario. Dice que por cuanto el acuerdo suscrito por la arrendadora y su persona implica renuncia, disminución y menoscabo de sus derechos que le asisten como arrendatario y los cuales son irrenunciables a tenor del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y siendo que por disposición expresa demanda a la ciudadana A.M.S., para que en su carácter de arrendadora, convenga o en su defecto sea condenada y así lo declare el juez en: 1) La nulidad absoluta del acuerdo contenido en el documento suscrito por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal en fecha 16 de julio de 2004, bajo el N° 78, Tomo 133 folios 176 al 177. 2): Que como consecuencia de la declaratoria de nulidad de dicho acto de fecha 16 de julio de 2004, se mantenga incólume el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos el 07 de agosto de 1998, inserto bajo el N° 79, tomo 153 con las variaciones que resulten de la aplicación de la nueva Ley de arrendamientos inmobiliarios. 3) Pagar las costas y los costos del presente juicio. Estimó la demanda en la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00). Fundamentó la demanda en los artículos 7, 33, 38, 39 y 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Auto de fecha 17 de septiembre de 2007, por el que el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, admitió en cuanto a derecho la demanda, acordando emplazar a la ciudadana A.M.S., para que compareciera ante ese despacho el segundo día a dar contestación a la demanda.

A los folios 29 al 38 corren actuaciones relacionadas con la citación de la demandada.

En fecha 08 de noviembre de 2007, la ciudadana A.M.S., asistida por el abogado R.E.C., otorgo poder apud-acta al abogado asistente

En fecha 12 de noviembre de 2007, el abogado R.E.C., apoderado de la ciudadana A.M.S., presentó escrito en el que dio contestación a la demanda. Rechazó la pretensión del actor por la que solicita se declare nulo el acuerdo suscrito conforme documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal el 16 de julio de 2004, bajo el N° 78, Tomo 133. Dice que la relación arrendaticia de su poderdante con el actor A.Z.M., se inicia el 05 de agosto de 1993, conforme documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal bajo el N° 52, Tomo 141, que esta relación fue renovada 14 meses y 25 días después, es decir el 1 de noviembre de 1994, según documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, bajo el N° 158, Tomo 210, con una duración de seis meses con la prórroga de un plazo igual, y que no fue sino después de 3 años 2 meses y 27 días, el 7 de agosto de 1998, que celebraron el tercer contrato a tiempo determinado, autenticado ante la Notaría Primera de San Cristóbal, bajo el N° 79, Tomo 153. Que bajo la vigencia del tercer y último contrato, las partes en fecha 16 de julio de 2004, suscribieron ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, bajo el 78, Tomo 133 un acuerdo que se trata de un convenio adicional al contrato de arrendamiento, en virtud del que se establece que a partir del 1 de julio de 2004, comienza a regir el lapso de tres años que como prórroga legal establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de que la arrendataria ha ocupado el inmueble por más de diez años. Hizo mención a los artículos 1.133, 1.159 7 1.160 del Código Civil. Rechazó que las condiciones establecidas en el acuerdo sean leoninas, lesivas a sus derechos como arrendatario, para justificar su solicitud de nulidad, porque eso fue producto de un convenio lícito y determinado en el que el consentimiento de la contraparte al celebrarlo no fue producto del error ni arrancado con violencia o sorprendido por dolo, para hacer así posible esta solicitud de nulidad según lo dispuesto en el artículo 1.146 del Código Civil; dijo que era tan cierto el deliberado propósito del inquilino de celebrar dicho acuerdo que en la cláusula tercera establecieron el régimen del monto que habría de regir para el canon de arrendamiento para los tres años, indicándose en dicho acuerdo que se tenga como parte integrante e indivisible del Contrato de Arrendamiento (3ero) suscrito por las parte el 07 de agosto de 1998, ante la Notaría Primera de San Cristóbal, bajo el N° 79, Tomo 153. Rechazó la pretensión del actor para que sea declarado nulo dicho acuerdo, por lo que esa solicitud debería ser desechada por ser manifiestamente contraria a derecho con la correspondiente condenatoria en costas.

De conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvino por cumplimiento de contrato contra el inquilino A.Z.M., propietario del Fondo de Comercio Industrias Nevetáchira, dice que conforme las cláusulas segunda y tercera del Contrato o acuerdo suscrito por las partes el 16 de julio de 2004, ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, bajo el N° 78, tomo 133, la arrendataria se obligó a realizar el día primero de julio de 2007, la entrega del inmueble libre de personas y bienes perfectamente pintada y en buenas condiciones de conservación y mantenimiento, siendo esa fecha la de vencimiento de la prórroga legal de tres años y llegada la fecha en que se introdujo la demanda no ha dado cumplimiento a la misma. Y según lo establecido en la cláusula tercera del acuerdo constituyó un conjunto indivisible y así mismo establecieron en la cláusula novena que la falta de cumplimiento de las cláusulas del contrato, la arrendataria se comprometía a pagar a la arrendadora los daños y perjuicios a los que hubiere dado lugar su incumplimiento sin que tuviese que probar la existencia de los mismos y a desocupar el inmueble sin más demora, conviniendo que por cada día de retardo en la desocupación la arrendataria debería cancelar la suma de treinta y cinco mil bolívares diarios por concepto de daños y perjuicios. Y por cuanto desde el 1 de julio de 2007 hasta el 12 de noviembre de 2007, han transcurrido ciento treinta y cinco días de retardo en la entrega del inmueble a razón de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00) queda a deber la arrendataria la suma de Cuatro Millones Setecientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 4.725.000,00) . Y por cuanto el inquilino no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado, es lo que hace procedente la acción de cumplimiento consagrada en el artículo 1.167 del Código Civil, conjuntamente con los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil. Reconvino al ciudadano A.Z.M., propietario del Industrias Nevetáchira, por cumplimiento del acuerdo suscrito el 16 de julio de 2004, ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, bajo el N° 78, Tomo 133 parte integrante del Contrato, el 07 de agosto de 1998, por ante la Notaría Pública de San Cristóbal, autenticado bajo el N° 79, Tomo 153 para que convenga en 1) En realizar la entrega del inmueble arrendado, libre de personas y bienes, perfectamente pintado y en buenas condiciones de conservación y mantenimiento. 2) En pagar la suma de Cuatro Millones Setecientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 4.725.000,00) a razón de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,00) diarios por cada día de retardo en la entrega del inmueble calculado desde el 1 de julio de 2007 hasta el 12 de noviembre de 2007. 3) En pagar a razón de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,00) por cada día de retardo del inmueble calculados desde el 13 de noviembre de 2007 hasta la definitiva entrega del mismo. 4) En pagar las costas y costos del presente juicio.

En fecha 12 de noviembre de 2007, el Tribunal Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, se declaró incompetente en razón de la cuantía, para seguir conociendo la demanda de nulidad de documento, intentada por el ciudadano A.Z.M., propietario del Fondo de Comercio Industrias Nevetáchira, contra la ciudadana A.M.S. y declinó la competencia en el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

Auto de fecha 21 de noviembre de 2007, por el que el Juzgado de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción Judicial, conforme al artículo 69 del Código de Procedimiento Civil, declaró definitivamente firme el fallo de incompetencia en razón de la materia y acordó remitir la presente causa al Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución.

Auto de fecha 03 de diciembre de 2007, por el que el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dio por recibido el presente expediente y se abocó al conocimiento del asunto.

Auto de fecha 16 de enero de 2008, por el que el a quo, admitió en cuanto ha lugar en derecho la reconvención propuesta por el abogado R.E.C., de conformidad con lo establecido en el artículo 888 del Código de Procedimiento Civil, fijando el segundo día siguiente a que conste en autos la notificación del demandado reconvenido, ciudadano A.Z.M., a fin de que comparezca a dar contestación a la reconvención propuesta.

Diligencia de fecha 22 de enero de 2008, por el que el abogado R.E.C., con el carácter acreditado en autos, solicitó que la notificación del reconvenido se practique de acuerdo a lo acordado por este Tribunal, como también en la persona del abogado O.U., apoderado y facultado para ello.

Diligencia de fecha 23 de enero de 2008, por la que el abogado O.U., apoderado del ciudadano A.Z.M., en la que se dio por notificado en nombre de su representado a los fines de la contestación a la reconvención, todo de conformidad con lo previsto en el auto de fecha 16 de enero de 2008.

En fecha 25 de enero de 2008, el abogado O.U., apoderado del ciudadano A.Z.M., propietario del fondo de comercio denominado “Industria Nevetáchira, “presento” escrito en el que dio contestación a la reconvención propuesta por la ciudadana A.M.S. en el que rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la reconvención que por cumplimiento de contrato incoara contra su representado, por cuanto la misma procede solo cuando el inquilino continúe ocupando el inmueble al vencimiento del término fijo o de su prórroga; que no es verdad que su representado para esa fecha esté en mora con la “Arrendadora” en la entrega del inmueble que desde hace 22 años ocupa como inquilino, mediante relación arrendaticia con la inmobiliaria S.M., quien llevó la administración del galpón, porque habiéndose prorrogado automáticamente en fecha 02 de julio de 2004 por aplicación de lo previsto en la cláusula octava del contrato de fecha 07 de agosto de 1998, al no haber manifestado la arrendadora con la debida antelación y por escrito su voluntad de no prorrogarlo, que es evidente para la fecha y en lo adelante hasta que la arrendadora en cualquiera de sus prórrogas diera cumplimiento a lo estipulado en la cláusula cuarta, y que el arrendatario tendría la facultad de hacer uso de dicha prórroga o renunciar, todo de conformidad a lo previsto en los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que estando vigente dicha relación arrendaticia, mal podía la arrendadora exigirle a su representado la entrega del inmueble objeto del contrato y el pago de la cantidad de cuatro millones setecientos veinticinco mil bolívares (Bs. 4.725.000,00) o cuatro mil setecientos veinticinco bolívares fuertes, por concepto de mora en la entrega de dicho inmueble como tampoco puede exigirle a su representado el pago de treinta y cinco mil bolívares, por retardo en la entrega del inmueble a partir del 13 de noviembre de 2007. Dijo que si bien era cierto que su representado en fecha 16 de julio de 2004 por vía de autenticación bajo el N° 78, tomo 133 otorgó ante el Notario Público Quinto de San Cristóbal, documento contentivo de un acuerdo en cuya cláusula segunda convino en entregar a la arrendadora el inmueble objeto del contrato el día 01 de julio de 2007, también convino en que la prórroga de tres años que le corresponde, se iniciaría a partir del día 01 de julio de 2004, no es menos cierto que dicho acuerdo aun estando contenido en instrumento público es inexistente y nulo al estipularse allí cláusulas violatorias del espíritu, razón y propósito del decreto y dado el carácter tuitivo, tendiente a la protección de el arrendatario como débil jurídico, hizo posible la intervención del estado Venezolano para limitar ese principio de autonomía de la voluntad de que habla la demandada reconviniente, pues de lo contrario estaría abierta la vía para el fraude a la ley, pudiendo estipular en los contratos de arrendamientos cláusulas violatorias como ha ocurrido en el presente acuerdo. Solicitó sea declarado sin lugar la reconvención propuesta por ser manifiestamente contraria a derecho con la correspondiente imposición del pago de las costas.

En fecha 01 de febrero de 2008, el abogado O.U., apoderado del ciudadano A.Z.M., presentó escrito en el que promovió las siguientes pruebas: De conformidad con lo previsto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con loas disposiciones 1.395 ordinal 1° y 1.397 del Código Civil, alegó la presunción legal que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios atribuye a los actos hechos en fraude. A todo evento promovió la exhibición de documentos a objeto de demostrar que su representado desde el 1° de agosto de 1984 ocupa en calidad de arrendatario y en forma ininterrumpida el inmueble objeto del presente juicio. Alegó a favor de su representado el mérito y valor probatorio que se deriva de lo expresado por la demandada en forma contradictoria y falsa en el punto del derecho; el mérito y valor probatorio que se deriva de la confesión en que incurrió la demandada en su escrito de contestación de la demandada al reconocer que el acuerdo suscrito por las partes contratantes en fecha 16 de julio de 2004, se realizó estando vigente el contrato de fecha 07 de agosto de 1998; el valor, alcance y efecto que se deriva del artículo 7° de la Ley de otorgamiento de dicho acuerdo, al hacerle creer a su representado que el contrato de arrendamiento vencía el 7 de agosto de 2004, cuando en realidad ya se había prorrogado automáticamente.

Auto de fecha 06 de febrero de 2008, por el que el a quo admitió las pruebas promovidas por el abogado O.U.. En cuanto a la prueba promovida en el capítulo primero, ordenó citar a la ciudadana A.M.S., para que comparezca a exhibir los documentos privados a los se contrae dicho capitulo.

En fecha 12 de febrero de 2008, el abogado R.E.C., apoderado especial de A.M.S., presentó escrito en el que promovió las siguientes pruebas: Capítulo primero, plena prueba documental; 1) documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 05 de agosto de 1993, bajo el N° 52, Tomo 14, en el que se comprueba el inició de la relación arrendaticia en fecha 5 de agosto de 1993. 2) Documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 01 de noviembre de 1994, bajo el N° 158, Tomo 210 que comprueba la continuidad de la relación arrendaticia, documentos estos que no fueron impugnados por la contraparte. Capitulo Segundo: Documento autenticado ante la Notaría Pública Primera de San Cristóbal, el 07 de agosto de 1998 bajo el N° 79, Tomo 153, con lo que se comprueba que la parte de la duración contractual arrendaticia comprendida entre el 05 de agosto de 1993, hasta el 30 de junio de 2004, fecha de la quinta y última prórroga transcurrieron 10 años y 10 meses, lo que hizo que al arrendatario beneficiario de pleno derecho de la prórroga legal por un lapso de tres años dispuesto en el literal “d” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Capítulo Tercero: Documento autenticado ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, el 16 de julio de 2004, bajo el N° 78, Tomo 133. Dice que no existe fundamento legal para la nulidad de ese convenio, pues el tiempo acordado para la prórroga legal de tres años, tuvo su origen con el lapso de 10 años de relación arrendaticia que exige la ley para que opere de pleno derecho a favor del arrendador y en pleno uso de la facultad de ambas partes, modificaron el curso del contrato inicial, conviniendo que en adelante el tiempo a transcurrir por tres años, operaría como de la prórroga que la ley concede al inquilino. Y en razón de tenerse ese convenio como parte integrante del contrato señalado, es aplicable lo preceptuado en la cláusula noventa del mismo que establece el pago de la indemnización reclamada por retardo en la desocupación del inmueble arrrendado. Capítulo Cuarto: Promovió dos comunicaciones dirigidas por su representada al demandado A.Z.M., de fecha 07/06/2005 y 21/06/2006, en el que le notifica que de acuerdo al convenio suscrito el 16/07/2004, el canon de arrendamiento a partir del 01 de julio de 2005 y 2006 era el establecido en dicho convenio. Escritos que opuso a su firmante, A.Z.M., con el fin de comprobar que el convenio ha sido cumplido exactamente por las partes durante tres años y es ahora después de uso el inmueble y pagar el canon establecido para ese lapso cuando concluye la relación contractual; que el inquilino se niega a la entrega del inmueble, alegando una pretensa e injustificada como inexistente nulidad de dicho convenio.

En fecha 13 de febrero de 2008, oportunidad fijada para que la ciudadana A.M.S., compareciera ante ese Juzgado a exhibir los documentos privados y no habiendo comparecido la mencionada ciudadana, el tribunal de conformidad con lo previsto en el cuarto aparte del artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, tiene como exactos los documentos tal como aparecen de las copias presentadas por el solicitante.

Auto de fecha 13 de febrero de 2008, por el que el a quo admitió las pruebas promovidas por el abogado R.E.C., por cuanto las mismas no son manifiestamente ilegales, ni impertinentes a reserva de su apreciación en la definitiva.

En fecha 18 de febrero de 2008, el abogado R.E.C., apoderado de la ciudadana A.M.S., presentó escrito de conclusiones escritas en el que dice que no ha existido ninguna renuncia, disminución y menoscabo del derecho del arrendatario a tenor de lo establecido en el artículo 7 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, pues el acuerdo cuya nulidad se demanda, fue celebrado por ambas partes, como una modificación al contrato de arrendamiento que antecede y sin menoscabar, ni disminuir el beneficio legal que le establece la Ley al arrendatario, solicitó que dicha pretensión fuera declarada sin lugar con la correspondiente condenatoria en costas; que además es perfectamente válido porque no adolece de vicio alguno que signifique su nulidad, que es procedente el reclamo de su representada para que el inquilino proceda a cumplir con dicho acuerdo, haciendo entrega del inmueble arrendado así como el pago de los daños y perjuicios por el retardo en esa entrega; solicitó sea declarado sin lugar la demanda con la correspondiente condenatoria en costas. Rechazó que haya pretendido confundir e incluso engañar con sus alegatos contenidos en el escrito de contestación a la demanda.

Auto de fecha 20 de febrero de 2008, por el que el a quo, difirió la sentencia por un lapso de cinco días de despacho.

Decisión dictada en fecha 14 de marzo de 2008, en la que declaró 1) Sin lugar la demanda interpuesta por el ciudadano A.Z.M., propietario del Fondo de Comercio denominado Industria Nevetáchira, firma personal inscrita en el Registro de Comercio de esta Circunscripción Judicial en fecha 03 de noviembre de 1976 bajo el N° 44, Tomo 2-B y posterior modificación inserta en el mismo registro en fecha 02 de marzo de 1993, bajo el N° 44, Tomo 6-B en contra de la ciudadana A.M.S., por nulidad de documento. 2) Con lugar la reconvención interpuesta por la ciudadana A.M.S., contra el ciudadano A.Z.M., propietario del Fondo de Comercio denominado Industria Nevetáchira. 3) Ordenó a la parte demandante reconvenida, ciudadano A.Z.M., propietario del Fondo de Comercio denominado Industria Nevetáchira, la entrega inmediata del inmueble arrendado, libre de personas y bienes, perfectamente pintado y en buenas condiciones de conservación y mantenimiento. 4) Condenó a la parte demandante reconvenida ciudadano A.Z.M., propietario del Fondo de Comercio denominado Industrias Nevetáchira, a pagar la suma de Cuatro Millones Setecientos Veinticinco Mil Bolívares (Bs. 4.725.000,00) o su equivalencia en bolívares fuertes, esto es, la suma de Cuatro Mil Setecientos Veinticinco Bolívares Fuertes (BsF. 4.725,00) a razón de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,00) o Treinta y Cinco Bolívares Fuertes (BsF. 35,00) diarios por cada día de retardo en la entrega del inmueble, calculado desde el 01 de julio de 2007 hasta el 12 de noviembre de 2007. 5) Condenó a la parte demandante reconviniente a pagar la suma de treinta y cinco mil bolívares (Bs. 35.000,00) o treinta y cinco bolívares fuertes (Bs,F, 35,00) por cada día de retardo en la entrega del inmueble calculados desde el 13 de noviembre de 2007 hasta la definitiva entrega del inmueble. 6) Condenó en costas a la parte demandante reconviniente de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Diligencia de fecha 10 de abril de 2008, por la que el abogado O.U., apoderado del ciudadano A.Z.M., apeló de la decisión dictada en fecha 14 de marzo de 2008.

Auto de fecha 17 de abril de 2008, por el que el a quo, oyó en ambos efectos la apelación interpuesta por el abogado O.U., en fecha 10 de abril de 2008, contra la decisión dictada en fecha 14 de marzo de 2008, acordando remitir el expediente al Juzgado Superior distribuidor, siendo recibido en esta alzada en fecha 02 de mayo de 2008, habiéndosele dado curso legal en esta misma fecha.

El Tribunal para decidir observa:

La presente causa llega a esta Alzada por apelación propuesta por la representación de la parte demandante reconvenida contra el fallo del a quo proferido en fecha catorce (14) de marzo de 2008 que declaró sin lugar la demanda de nulidad intentada por el ciudadano A.Z.M. contra la ciudadana A.M.S.; con lugar la reconvención que por cumplimiento de contrato intentara la ciudadana A.M.S. contra el ciudadano A.Z.M.; condenó al ciudadano A.Z.M. a entregar el inmueble arrendado libre de personas y de cosas pintado y en prefectas condiciones de conservación y mantenimiento y a su vez condenó el pago de la cantidad de Cuatro Mil Setecientos Veinticinco Bolívares Fuertes (Bs.F.4.725,00) por retardo en la entrega del inmueble desde el día 01 de julio de 2007 hasta el día 12 de noviembre de 2007; y condenó a pagar la cantidad de Treinta y Cinco Bolívares Fuertes (Bs.F. 35,00), por cada día de retardo en la entrega del inmueble, condenó en costas y, por último, ordenó notificar a las partes.

Cumplidas las notificaciones ordenadas, el apoderado de la parte demandante reconvenida, interpuso apelación siendo oído el recurso en ambos efectos, ordenándose su remisión al Tribunal Superior correspondiéndole por sorteo a este Juzgado donde se le dio entrada y se fijó el décimo día de despacho para dictar sentencia.

MOTIVACIÓN.

Expuesta así la controversia que conoce este sentenciador y luego del correspondiente estudio y análisis de las actas, debe revisarse el fallo recurrido y en este sentido, aprecia quien juzga que el a quo cumplió con las partes y etapas propias del proceso así como de la sentencia, referidas a la parte narrativa, lo que se refiere a la enunciación probatoria, su correspondiente análisis y conclusiones; la motivación y el dispositivo.

De lleno en la resolución del asunto sometido a apelación, se tiene que el presente caso el demandante reconviniente pretende se declare la nulidad del documento suscrito por las partes en fecha 16 de julio de 2004, ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, bajo el 78, Tomo 133, acuerdo que se trata de un convenio adicional al contrato de arrendamiento, y en el que se estableció que a partir del 1 de julio de 2004, comenzaría a regir el lapso de tres años que como prórroga legal establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón de que la arrendataria ha ocupado el inmueble por más de diez años y en el que además se estableció el aumento del canon de arrendamiento que regiría para el transcurso de esos tres años.

A su vez la demandada reconviene por cumplimiento de contrato por la entrega del inmueble y demanda el pago de cantidades de dinero por la demora en la entrega del mismo de conformidad con la cláusula penal establecida en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 7 de agosto de 1998.

En el caso que se resuelve, el a quo subsumió la situación de la cláusula pactada por las partes en el contrato de arrendamiento y a su vez en el acuerdo firmado por las partes pero que forma parte del contrato suscrito con anterioridad con la situación de hecho, es decir, el hecho de que las partes convinieron en la entrega del inmueble para el día en que venciera la prórroga legal de tres años que correspondía al inquilino por haber permanecido por mas de 10 años como arrendatario tal como fue establecido en el contrato por ambos suscrito de conformidad con los artículos 1133,1141,l1142,1146,1159,1160,1264 del Código Civil que establecen:

“Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.141.- Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:

1º Consentimiento de las partes;

2º Objeto que pueda ser materia de contrato; y

3º Causa lícita.

Artículo 1.142.- El contrato puede ser anulado:

1º Por incapacidad legal de las partes o de una de ellas; y

2º Por vicios del consentimiento.

2º. De los Requisitos para la Validez de los Contratos

Artículo 1.146.- Aquel cuyo consentimiento haya sido dado a consecuencia de un error excusable, o arrancado por violencia o sorprendido por dolo, puede pedir la nulidad del contrato.

Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.

Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.

De los artículos anteriores se infiere que es obligación de las partes al momento de suscribir un contrato cumplirlo en los mismos términos y condiciones que fueron pactados; en este caso, al haberse configurado el supuesto del transcurso de los tres años es responsabilidad de una las partes, específicamente el inquilino, entregar el inmueble en buenas condiciones así como lo fue el pago de los cánones vencidos y aceptado por el arrendatario, el mismo debe ceñirse a lo pactado y dar cumplimiento a su obligación, por lo que mal podría ahora luego de que firmó y manifestó su consentimiento de forma pura, simple y libremente, alegar que tal acuerdo lo perjudica y lesiona sus derechos sin probarlo aunado al hecho de que no se le está vulnerando ningún derecho pues le fue concedido el plazo máximo establecido en la ley por tener más de diez años ocupando el inmueble, por otro lado, no probó haber vicios en el consentimiento al momento de suscribir el acuerdo que forma parte del contrato de arrendamiento y menos aún pretender la nulidad del mismo cuando ha gozado del inmueble, pagado lo que en el mismo acuerdo se estipuló y menos aún cuando ya transcurrieron los tres años allí señalados. Así se establece.

Este juzgador observa que la sentencia recurrida fue debidamente motivada y puede constatarse que la misma estudia punto por punto los alegatos explanados, dándole a cada uno un razonamiento lógico y conclusivo de los motivos por los que decide el juzgador de esa manera, de modo pues, encuentra este juzgador que la sentencia se encuentra suficientemente motivada y ajustada a derecho. Así se determina.

Una vez vista la sentencia recurrida, encuentra este juzgador que el a quo en su motivación acogió el criterio en cuanto a que se trata de un contrato a tiempo determinado por estar establecido así en el pacto celebrado por las partes en fecha 16 de julio de 2004, de lo que se deduce la intención de las partes de dar por terminado el contrato luego de que transcurrieran los tres años de prórroga legal; estableciendo como duración hasta el 01 de julio de 2007 entre otras estipulaciones.

En este caso, fue pactado por las partes que la manera de terminación del contrato sería al vencerse el término acordado; al haberse configurado el supuesto, es decir, el transcurso del tiempo y de haberse vencido la prórroga legal, se configura la posibilidad de demandar la rescisión del contrato y la consecuente entrega del inmueble en virtud del principio de que lo contratos son ley entre las partes y los mismos deben ser cumplidos exactamente como han sido contraídos, todo en consonancia con el principio de autonomía de las partes al momento de celebrar la transacción y a la cual se obligaron. Así se determina.

Por otra parte se tiene que el artículo 1.159 del Código Civil, reconoce a las voluntades particulares la potestad de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen. En otros términos, las partes contratantes determinan libremente y sin intervención de la ley, los contratos que ellas celebran; y lo hacen según sus intereses particulares. En materia contractual debe tenerse como un principio, que la mayor parte de las disposiciones legales son supletorias de la voluntad de las partes, esto es, dirigidas tan solo a suplir el silencio o la insuficiencia de previsión de las partes. Se reconoce ese poder que tienen las partes, de operar la aniquilación de un precedente contrato celebrado entre ellas y al reconocerse en este caso la voluntad de ambas partes de poner fin al contrato al cumplir el término convenido, pues se estaría utilizando simplemente un derecho que el propio contrato ha reconocido y que, como tal, es válido dentro de los límites en que opera lícitamente la autonomía de la voluntad de las partes.

En el caso que se resuelve, se comparte el criterio de ejercer la acción de cumplimiento del contrato celebrado lo que deviene de la obligación de las partes al momento de suscribir un contrato, cumplirlo en los mismos términos y condiciones que fue pactado. En este caso, cumplido el término y vencido los tres años de prórroga legal, trae como consecuencia la declaratoria sin lugar del recurso de apelación interpuesto y la consecuente confirmatoria del fallo proferido por el a quo. Así se decide.

En relación a la nulidad del convenio celebrado entre las partes y que forma parte del contrato de arrendamiento cabe en este punto hacer mención a que la parte demandante alegó que tal documento contenía condiciones leoninas y lesivas a su derecho como arrendatario, sin embargo no es así porque visto que el mismo aceptó los términos y condiciones en que fue suscrito hasta el punto de aceptar y pagar el incremento del canon allí estipulado para cada año y al haber dejado transcurrir el tiempo íntegro establecido, igualmente hace concluir a este sentenciador que la pretensión del accionante no tiene fundamento alguno pues fue suscrito y aceptado tal acuerdo de manera libre, voluntaria y sin apremio. Así se decide.

Consecuentemente le corresponde al demandante reconvenido proceder a entregar el inmueble libre de cosa y personas en el buen estado en que lo recibió y además cancelar el importe establecido por cláusula penal por cada día en que utilizó el inmueble luego del vencimiento de la prórroga legal hasta la entrega del mismo a su propietaria. Así se decide.

Por los razonamientos antes expuestos este Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el abogado apoderado de la parte demandante, en fecha 10 de abril de 2008, contra la decisión dictada en fecha 14 de marzo de 2008 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial.

SEGUNDO

CONFIRMA el fallo apelado, dictado por el a quo el 14 de marzo de 2008.

TERCERO

De conformidad con el artículo 281 del CPC se condena en costas del recurso por haber sido confirmado el fallo apelado.

Queda así CONFIRMADA la decisión recurrida.

Publíquese, regístrese, déjese copia certificada para el archivo del Tribunal y bájese el expediente en su oportunidad legal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, Bancario y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los dieciséis días del mes de mayo de dos mil ocho (2008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

El Juez Titular,

Abg. Miguel José Belmonte Lozada

La Secretaria,

E.C.M.P..

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión siendo la 11:05 a.m., se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

Exp. N° 08-3118

MJBL/ecmp.