Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Tachira (Extensión San Cristóbal), de 14 de Marzo de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

Parte Demandante: A.Z.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 3.788.846, propietario del Fondo de Comercio denominado INDUSTRIA NEVETACHIRA firma persona inscrito en el Registro de Comercio de esta circunscripción judicial en fecha 03 de Noviembre de 1976, bajo el numero 44, tomo 2-B y posterior modificación inserta en el mismo registro el fecha 02 de marzo de 1993 bajo el numero 44, tomo 6-B.

Apoderados de la Parte Demandante: abogado O.U., inscrito en el Inpreabogado bajo el número 13.989.

Parte Demandada: A.M.S., venezolana, mayor de edad, con Cédula de Identidad Nº 5.674.272, domiciliada en San Cristóbal, Estado Táchira.

Apoderados de la Parte Demandada: R.E.C., inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 7835.

Motivo de la Causa: NULIDAD DE DOCUMENTO

Expediente: 6149

CAPÍTULO I

PARTE NARRATIVA

DE LA DEMANDA

La parte demandante presenta libelo de demanda previo distribución en la que fue admitido por el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción judicial en fecha 21 de Junio de 2007, en la que expone:

1) Que desde hace 22 años ha venido ocupando un inmueble propiedad de la ciudadana: A.M.S. ya identificada consistente en un galpón para uso comercial ubicado en la avenida Libertador numero L-50 Parroquia San J.B.M.S.C.d. estado Táchira, donde se ha desarrollado su actividad INDUSTRIA NEVETACHIRA dedicada a la compra y venta de equipos de refrigeración comercial, industrial y domestica dando fiel cumplimiento en mi condición de arrendatario, suscribiéndose así ante la Notaria Publica Primera de San Cristóbal nuevo contrato de arrendamiento en fecha 07 de agosto de 1998 bajo el numero 79, tomo 153, se anexa marcado A.

2) Que de dicho contrato se estipulo en la CLAUSULA CUARTA: “ QUE EL PLAZO DE DURACIÓN DEL PRESENTE CONTRATO SERÁ DE UN AÑO, FIJO QUE PODRA SER PRORROGADO POR PERIODOS IGUALES DE UN AÑO A VOLUNTAD DE AMBAS PARTES, LO CUAL SIGNIFICA QUE SI UNA DE LAS PARTES CONTRATANTES NO QUISIERE HACER USO DE SU FACULTAD PARA PRORROGAR EL PLAZO DE DURACIÓN DE CONTRATO SOLO SE TOMARA COMO PLAZO DE DURACIÓN DE EL PLAZO FIJO EN ESTE CASO QUE LA PARTE QUE NO DESEE PRORROGAR DEBERÁ PARTICIPARLO A LA OTRA POR ESCRITO EN UN PLAZO NO MENOR DE 90 DÍAS ANTES DEL VENCIMIENTO DEL MISMO O DE CUALQUIERA DE LAS PRÓRROGAS. OCTAVA: EL PRESENTE CONTRATO COMENZARA A REGIR DESDE EL 01 DE JULIO DE 1998 INDEPENDIENTEMENTE DE LA FECHA DE SU NOTA DE AUTENTICACIÓN CORRESPONDIENTE “.

3) Que en fecha 16 de julio de 2004 fue citado urgentemente por la ciudadana A.M.S. a la Notaria Pública Quinta, que luego de explicarme la obligación y conveniencia de firmar en ese mismo momento dicho acuerdo so pena de dar por terminado dicho contrato y proceder a mi desalojo, y se vio en la imperiosa necesidad de firmar dicho acuerdo tal como lo hizo en ese momento ante al Notaria Pública Quinta la cual anexa marcada B.

4) Que de la cláusula octava del contrato de arrendamiento de fecha 07 de agosto de 1998 comenzó a regir desde el 01 de julio de 1998 ocurriendo su vencimiento anual el 01 de julio de cada año.

5) Que en la cláusula segunda de dicho acuerdo de fecha 16 de julio de 2004 se convino: “QUE LAS PARTE CONVIENEN EN QUE A PARTIR DEL 01 DE JULIO DE 2004 EL LAPSO DE TRES AÑOS QUE COMO PRÓRROGA LEGAL ESTABLECE EL ARTICULO 38.... EN VIRTUD DE QUE LA ARRENDATARIA HA OCUPADO EL INMUEBLE POR MAS DE 10 AÑOS ESTE PLAZO CONCLUIRA EL DIA 01 DE JULIO DEL AÑO 2007 FECHA EN LA QUE ARRENDATARIA DEBERÁ ENTREGAR EL INMUEBLE LIBRE DE PERSONAS Y BIENES”.

6) Que de la cláusula tercera del acuerdo de fecha 16 de julio de 2004 se estipuló el canon mensual de arrendamiento que resulta excesivo en sus incrementos, desconociéndose lo estipulado en la Cláusula segunda del contrato de fecha 7 de agosto de 1998.

7) Que por todo lo expuesto demanda a A.M.S. ya identificada para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal en la Nulidad absoluta del acuerdo contenido en el documento suscrito por vía de autenticación entre el demandante en su condición de arrendatario y la demandada ya identificada, otorgado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal de fecha 16 de julio de 2004. Que como consecuencia de la declaratoria de nulidad de dicho acto de fecha 16 de julio de 2004 se mantiene incólume el contrato de arrendamiento celebrado entre nosotros el 07 de agosto de 1998, con las variaciones que resulte de la aplicación de la nueva ley de arrendamiento hoy vigente. En pagar las costas del presente juicio. Estimo la demanda en Bs. 5.000.000,oo equivalentes hoy en día a 5.000 BF.

8) Como fundamento del derecho que se basa la pretensión señala los artículos 7, 14, 33 y 38 del la ley de arrendamiento Inmobiliario.

DE LA REFORMA DE LA DEMANDA.

En fecha 17 de Septiembre de 2007 la parte demandante asistido de abogado presentó escrito de Reforma de la Demanda en la que en su parte final expone: Primero: En la nulidad absoluta del acuerdo contenido en el documento suscrito por vía de autenticación entre su persona en su condición de arrendatario y la demandada, otorgado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal de fecha 16 de julio de 2004, inserto bajo el número 78, tomo 133, folios 176 al 177. SEGUNDO: Que como consecuencia de la nulidad que se mantenga incólume el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 07 de agosto de 1998 otorgado por ante Notaria Pública Primera de San C.E.T. de fecha inserto bajo el numero 79, tomo 153 con las variaciones que resulten de la ampliación de la nueva ley de arrendamiento inmobiliarios hoy vigente. TERCERO: En pagar las costas y costos de la presente juicio. Estimo la demanda en Bs. 5.000.000,oo, el objeto de la presente pretensión es lograr la declaratoria nulidad absoluta del acuerdo contenido en el documento otorgado en fecha 16 de julio de 2004. Señala el contrato de arrendamiento marcado A y del acuerdo contenido en el documento señalado marcado B. Señala como fundamento de derecho los artículos 7, 33, 38, 39 y 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.

En fecha 17 de Septiembre de 2007, el Juzgado Tercero de Municipios de esta circunscripción judicial ADMITIÓ la reforma de demanda, presentada por la parte demandante.

DE LA CITACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA.

En fecha 03 de octubre del año 2007, mediante escrito suscrito por el Alguacil del Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, expuso que no logró citar a la ciudadana SOTO A.M., ya que no fue posible su ubicación a pesar de buscarla en reiteradas oportunidades.

En fecha 10 de octubre de 2007 mediante diligencia suscrita por el Abg. O.U., actuando con el carácter acreditado en autos, solicitó que se practique la citación de la demandada por medio de carteles conforme a lo previsto en el Código de Procedimiento Civil.

En fecha 08 de noviembre de 2007 mediante diligencia suscrita por la ciudadana A.M.S., asistida por el Abogado R.E.C. inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 7835, expuso que se da por citada en la presente causa incoada en su contra.

DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Con escrito de fecha 12 de noviembre de 2007, la parte demandada la ciudadana A.M.S., ya identificada, asistida por el Abg. R.E.C., procedió a dar contestación a la demanda en los siguientes términos:

1. - Rechazó la pretensión del actor por la cual solicita sea declarado nulo el acuerdo suscrito conforme documento autenticado ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, el 16 de julio del 2004, bajo el Nº 78, Tomo 133; señalando que la relación arrendaticia se inició el 05 de agosto de 1993, contrato celebrado a tiempo determinado por seis (6) meses prorrogable por períodos iguales a voluntad conjunta de las partes. Que bajo la vigencia del tercer y último contrato, las partes contratantes, es decir, la parte actora y la demandada en esta causa, en fecha 16 de julio de 2004, suscribieron ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, bajo el Nº 78, Tomo 133, el denominado ACUERDO; con el objeto de reglar el tratamiento que habrían de darse a la prórroga legal llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, convinieron que fuera el 1 de julio de 2007 la fecha en que concluyera el lapso de duración convencional de ese Contrato, al establecer que la prórroga legal operaba al día siguiente, el 2 de julio del 2007 en que empezaba hasta cumplirse los 3 años de dicha prórroga, citando los artículos 1133, 1159 y 1160 del Código Civil.

2. - Rechazó que las condiciones establecidas en el ACUERDO sean leoninas, lesivas a sus derechos como Arrendatario, para justificar su solicitud de nulidad, porque este fue producto de un convenio lícito y determinado en el cual el consentimiento de la contraparte al celebrarlo no fue producto del error ni arrancado con violencia o sorprendido por dolo, para hacer así posible esta solicitud de nulidad según lo dispuesto en el artículo 1146 del Código Civil. Señala también los artículos 1357, 1359 y 1360 referentes al pleno valor probatorio de los instrumentos públicos presentados por la contraparte, aludiendo así al propósito deliberado del inquilino de celebrar libre de aprehensión dicho ACUERDO.

3. - Rechazó la pretensión del actor para que sea declarado nulo dicho Acuerdo, por lo que esa solicitud deberá ser desechada por ser manifiestamente contraria a derecho con la correspondiente condenatoria en costas.

   DE LA RECONVENCIÓN

   En fecha 12 de noviembre de 2007, con escrito presentado por la ciudadana A.M.S., debidamente asistida de abogado, reconviene de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO contra el inquilino A.Z.M., titular de la cédula de identidad Nº 3.788.846 y de este domicilio, propietario del Fondo de comercio INDUSTRIA NEVETACHIRA; para que convenga o en su defecto sea condenado en los siguientes términos:

1. En realizar la entrega del inmueble arrendado, libre de personas y bienes, perfectamente pintado y en buenas condiciones de conservación y mantenimiento.

2. En pagar la suma de CUATRO MILLONES SETECIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.725.000) a razón de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000) diarios por cada día de retardo en la entrega del inmueble, calculado desde el 1 de julio de 2007 hasta el 12 de noviembre del 2007.

3. En pagar a razón de TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 35.000) por cada día de retardo en la entrega del inmueble calculados desde el 13 de noviembre del 2007 hasta la definitiva entrega del mismo.

4. En pagar las costas y costos del presente juicio.

5. Que estima esta reconvención en la suma de NUEVE MILLONES SETECIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 9.725.000, oo).

   INCOMPETENCIA DEL TRIBUNAL A-QUO

   Mediante decisión de fecha 12 de noviembre de 2007, el Juzgado Tercero de los Municipios San Cristóbal y Torbes de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, SE DECLARA INCOMPETENTE en razón de la cuantía, para seguir conociendo la presente demanda de nulidad de documento.

   A tal efecto, SE DECLINA la competencia en el Juzgado de Primera Instancia en lo civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira.

   AVOCAMIENTO

   En fecha 03 de diciembre de 2007, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, SE AVOCA al conocimiento del presente asunto.

   ADMISIÓN DE LA RECONVENCIÓN

   Mediante auto de fecha 16 de enero de 2008, SE ADMITE la reconvención propuesta por el Abg. R.E.C., inscrito en el I.P.S.A Nº 7835, actuando con el carácter de apoderado Judicial de la parte demandante reconviniente A.M.S..

   CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN

   Con escrito de fecha 25 de enero de 2008, el demandado reconvenido ciudadano A.Z.M., ya identificada, asistido por el Abg. O.U., procedió a dar contestación a la reconvención en los siguientes términos:

1. Rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la reconvención que por cumplimiento de contrato, se incoara en este juicio, por cuanto la misma procede solo cuándo el inquilino continué ocupando el inmueble al vencimiento del término fijo o de su prórroga señalado en su contrato.

2. Rechazó la reconvención que por cumplimiento de contrato de arrendamiento ha propuesto la demandada reconvincente, por lo que debe ser declarada sin lugar por ser manifiestamente contraria a derecho con la correspondiente imposición de pago de las costas.

   DE LAS PRUEBAS

   En fecha 01 de febrero de 2008, el abogado O.U., apoderado judicial del ciudadano A.Z.M., propietario del Fondo de Comercio INDUSTRIAS NEVETACHIRA, presento por ante este Tribunal escrito de Promoción de Pruebas, en los siguientes términos:

1. De conformidad con lo previsto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con las disposiciones 1.395 ordinal 1º y 1.397 del Código Civil, alegó presunción legal que el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios atribuye a los actos hechos en fraude de esta disposición.

2. Promovió Exhibición de Documentos privados que tiene la parte demandada que contienen los contratos de arrendamiento prorrogables de fecha 01 de agosto de 1984 y 01 de agosto de 1988.

3. Alegó a favor del demandante el mérito y valor probatorio que se deriva de lo expresado en forma contradictoria y falsa, en el punto DEL DERECHO (f.41 del expediente) de su escrito de contestación a la demanda; así mismo promovió los efectos que se derivan de lo expresado por la demandada en su escrito de contestación de la demanda en el punto de CONCLUSIONES 2do aparte (f.42).

4. Promovió el mérito y valor probatorio que se deriva de la confesión en que incurrió la demandada en su escrito de contestación de la demanda 1er aparte del F.41 del expediente.

5. Promovió el valor, alcance y efecto que se deriva del artículo 7º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   En fecha 12 de febrero de 2008, la demandada, asistida por el abogado R.E.C., presentó escrito de promoción de pruebas en la siguiente manera:

1. Promovió Plena Prueba Documental según lo establecen los artículos 1357, 1159 y 1160 del Código Civil, de lo siguiente:

   1. El acompañado marcado “A” al escrito de contestación a la demanda, autenticado ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, el 05 de Agosto de 1993, bajo el Nº 52, Tomo 14.

   2. El acompañado marcado “B” al escrito de contestación a la demanda, autenticado ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, el 01 de noviembre de 1994, bajo el Nº 158, Tomo 210.

2. Promovió Plena Prueba Documental del documento autenticado ante la Notaria Primera de San Cristóbal el 7 de agosto de 1998, bajo el N 79, Tomo 153, conforme a los efectos señalados en los artículos 1159, 1160 y 1264 del Código Civil.

3. Promovió Plena Prueba Documental que se desprende del documento autenticado ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, el 16 de julio del 2004, bajo el Nº 78, Tomo 133.

4. Promovió Documental de dos comunicaciones dirigidas por mi representada al demandante A.Z.M., de fechas 07-06-2005 y 21-06-2006 en que le notifica que de acuerdo al Convenio suscrito el 16-07-2004 ante la Notaria Quinta de San Cristóbal, bajo el Nº 78, Tomo 133, el canon a partir del 01 de julio de los años 2005 (2do convenio) y 2006 (3er convenio) respectivamente era el establecido en dicho convenio.

   CONCLUSIONES

   En fecha 18 de febrero el Abg. R.E.C., actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana A.M.S., ya identificada, presentó escrito de conclusiones donde señala lo siguiente:

1. Que motiva la presente causa, a que el actor A.Z.M. pretende sea declarado Nulo el Acuerdo suscrito por él junto a la ciudadana A.M.S..

2. Que de los documentos promovidos tanto por la parte actora como por la parte demandada, se evidencia de las actas procesales que los hechos contenidos en cada uno de ellos son admitidos expresamente por las partes en este proceso.

3. Que el Acuerdo impugnado como nulo, no es tal, como se evidencia de autos, pues constituye una Modificación al Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal el 7 de agosto de 1998, bajo el Nº 79, Tomo 153.

4. Que el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en beneficio o protección del arrendatario y como derecho irrenunciable, la denominada prórroga legal, que en el caso que nos ocupa tal como se desprende de los documentos promovidos, le es aplicable al inquilino la prórroga que señala el literal d) de esa norma, o sea de un plazo máximo de tres (3) años por contar la relación arrendaticia más de diez (10) años.

5. Que no ha existido renuncia, disminución y menoscabo del derecho del arrendatario a tenor de lo que establece el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

6. Que es procedente el reclamo de la ciudadana A.M.s. para que el inquilino proceda a cumplir con dicho Acuerdo, haciendo entrega del inmueble arrendado como el pago de los daños y perjuicios por el retardo en esa entrega, lo cual solicitó así se declare con la correspondiente condenatoria en costas.

7. Rechazó que haya pretendido confundir e incluso engañar con sus alegatos contenidos en el escrito de contestación de la demanda, se comprenderá que se trata de un simple error material el la redacción de dicho escrito.

   CAPÍTULO II

   PARTE MOTIVA DE LA SENTENCIA

   DELIMITACIÓN DE LA LITIS

   La pretensión de la parte actora en la presente causa tiende a la declaratoria de nulidad absoluta del acuerdo contenido en el documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 16 de julio de 2004, inserto bajo el No. 78, Tomo 133, folios 176-177, y consecuentemente se mantenga incólume el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 07 de agosto de 1998, otorgado ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, Estado Táchira, inserto bajo el No. 79, Tomo 153, fundamentando su acción en los artículo 7, 14, 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

   Por su parte la demandada, en resistencia a la pretensión de la parte actora, alega que las partes celebraron un acuerdo que constituye una adición a lo convenido en la cláusula cuarta del tercer contrato, al considerar que el 01 de julio de 2007 venció la última prorroga que convencionalmente acordaron, y que a partir del día siguiente operaría de pleno derecho la prorroga legal de tres años en consideración a que el lapso convencional de duración fue superior a los diez años.

   Rechaza que las condiciones establecidas en el acuerdo sean leoninas, lesivas a sus derechos como arrendatario, porque fue producto de un convenio lícito y determinado en el cual el consentimiento de la contraparte al celebrarlo no fue producto del error ni arrancado con violencia o sorprendido por dolo.

   De igual forma procedió a reconvenir a la parte actora para que realice la entrega del inmueble arrendado y pague la suma de dinero por éste señalada por cada día de retardo en la entrega del inmueble.

   Planteada como quedó la controversia es deber del órgano jurisdiccional, valorar las pruebas aportadas a los fines de determinar si existen vicios que den lugar a la nulidad absoluta invocada.

   DE LAS NULIDADES

   Con relación a las nulidades el profesor Maduro Luyando señala, que la nulidad absoluta surge como figura jurídica en función de la protección del interés público o las buenas costumbres; asimismo, expresa que la nulidad de los contratos es la consecuencia de un defecto en su formación que lo hace ineficaz o insuficiente para producir efectos jurídicos perseguidos por las partes, y podemos decir que existe nulidad absoluta, cuando un contrato no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la Ley, bien porque carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto o causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres.

   Conforme a la definición dada, existen varios tipos de nulidad absoluta, a saber, 1) por objeto ilícito; 2) por causa ilícita; 3) por ausencia de consentimiento; y 4) por norma imperativa o prohibitiva de la ley.

   En este orden de ideas, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, respecto a la nulidad absoluta del contrato señaló:

   …Es principio general y universal del derecho contractual la autonomía de la voluntad de las partes, entendiéndose como tal que éstas son libres para crear, modificar, reglamentar o extinguir sus relaciones jurídicas de carácter contractual (…) No obstante, esa libertad contractual no es limitada y en consecuencia las partes o un tercero pueden solicitar ante el órgano jurisdiccional su nulidad si contraviene las leyes de la República, el orden público o las buenas costumbres, y es la intensidad de la sanción de nulidad junto con la intención de la norma sustantiva imperativa o prohibitiva violada la que distingue entre la nulidad absoluta y la nulidad relativa del contrato, pues mientras unas están dirigidas a la protección del orden público o la salvaguarda de las buenas costumbres, otras están destinadas a amparar a uno de los contratantes o un particular que por hallarse en situación especial, la ley mira con particular simpatía…

   Por consiguiente la nulidad absoluta es la sanción aplicable a la inobservancia de alguna norma imperativa o prohibitiva de la Ley, los intereses del orden público o las buenas costumbres y a menos que la misma ley indique que es otra la sanción aplicable o que ello surja de la finalidad que persigue

   (Sentencia de la Sala de Casación Civil de fecha 15-11-2004)

   Ahora bien, el acuerdo cuya nulidad se demanda tuvo por objeto la modificación del contrato de arrendamiento original, sin que el demandante haya debidamente señalado al Tribunal la causal en la que fundamenta su pretensión, pues solo indica violación del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario e incumplimiento de la cláusula cuarta del primigenio contrato de arrendamiento, por lo que está Juzgadora infiere que la pretendida nulidad absoluta invocada se encuentra dentro de la llamada nulidad absoluta por norma imperativa o prohibitiva de la ley.

   En este sentido tenemos que, con respecto al presunto menoscabo de los derechos que le asisten como arrendatario al aquí demandante, esta Sentenciadora observa que, si bien es cierto a través del acuerdo por él suscrito y cuya nulidad se persigue a través de la presente acción, se modificó el contenido del primigenio contrato de arrendamiento, no es menos cierto que con su rúbrica convalidó el mismo, pasando a ser complemento de éste último, tal y como se desprende del vuelto del documento contentivo del mencionado acuerdo, en donde se lee: “El presente documento se tiene como parte integrante e indivisible del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes aquí identificadas, en fecha 07 de agosto de 1998, por ante la Notaria Pública Primera, de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, autenticado bajo el No. 79, Tomo 153”.

   Es así como, estando perfectamente permitido entre las partes la modificación de los acuerdos por ellas celebrados por mutuo consentimiento, y estando plasmado dicho consentimiento a través de sus rúbricas en el documento autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, corresponde a continuación analizar las condiciones requeridas para la existencia del contrato.

   En el contrato ha de existir una relación directa entre la voluntad privada de cada una de las partes y la ley como guardadora de los intereses comunes. Es el ordenamiento jurídico el que marca los requisitos para que el contrato tenga existencia legal. El artículo 1141 del Código Civil señala que hay contrato cuando concurren los siguientes requisitos.

1. Consentimiento de las partes.

2. Objeto cierto que sea materia del contrato

3. Causa lícita.

1. - La capacidad para contratar y el consentimiento contractual

   1. Capacidad para contratar - Para que los sujetos intervinientes en el contrato puedan celebrarlo validamente han de tener plena capacidad de obrar, a sensu contrario no podrán prestar consentimiento los menores no emancipados ni los incapacitados. Ha de señalarse que la capacidad se presume y la incapacidad ha de ser declarada por sentencia judicial. No hay acuerdo sobre las consecuencias de contratos realizados por no capaces. El Tribunal Supremo considera que los contratos realizados bajo incapacidad absoluta son nulos mientras que los realizados por menores no emancipados o por incapacitados parciales llevaría a la anulabilidad del contrato. Hay casos especiales en que la ley prohíbe expresamente a algunas personas celebrar contratos.

   2. Consentimiento contractual - Establece que el consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato. En el consentimiento hay 3 etapas:

   B.1 - La voluntad interior e individual de cada una de las partes contratantes.

   B.2 - La declaración que cada contratante realiza y que posibilita que el otro contratante conozca su voluntad.

   B.3 - Un momento en que la voluntad de ambas partes contratantes coincide, que es donde nace el contrato.

   Es nulo el consentimiento prestado en las siguientes situaciones:

1. Por error - el error supone una divergencia entre la voluntad interna y la declarada. Invalida el contrato cuando es determinante de la voluntad prestada y cuando recae en algún elemento esencial del contrato.

2. Por efecto de la violencia física (vis absoluta) - ya que representa una falta absoluta de voluntad.

3. Por intimidación - Ya que produce una coacción en el animo o el espíritu del otro contratante. Hay intimidación cuando se inspira temor racional y fundado de sufrir un mal inminente en personas o bienes.

4. Por dolo - Cuando con palabras o maquinaciones se induce a la otra parte a celebrar el contrato que sin ellas no hubiera hecho. Una de las partes actúa con ánimo de engañar a la otra.

   Por ultimo se puede dar el consentimiento tácito sin que medie declaración, sea oral o escrita. Esta modalidad se entenderá prestada cuando el sujeto que así actúe realice actos inequívocos que pongan de manifiesto su voluntad.

2. - El objeto del contrato: requisitos

   Podemos llamar objeto a las cosas o servicios que son materia respectivamente de las obligaciones. Los requisitos que ha de reunir un objeto son:

1. - Que el objeto sea real o posible, es decir que cuando se celebre el contrato exista o pueda llegar a existir.

2. - Que el objeto sea lícito

3. - Que el objeto sea determinado; si fuera una cosa que no pueda confundirse con otras de su especie.

3. - La causa del contrato: sus significados y funciones

   La causa es la razón o fin del contrato. Algunos autores la definen como el hecho que explica y justifica la creación de una obligación por acuerdo de las partes.

   Hay varias teorías de la causa.

1. - Punto de vista objetivo (derecho francés) - Es la adoptada por el derecho español. Para esta teoría se prescinde del móvil que impulsa a las partes, considerando como causa la función que cumple el contrato en relación con las prestaciones de las partes.

2. - Punto de vista subjetivo

3. - Punto de vista mixto.

   La causa ha de existir, ha de ser lícita y veraz.

   De forma que, de conformidad con lo anteriormente expuesto, no habiendo probado ni alegado la parte demandante la existencia de vicios del consentimiento que permitieran calificar de viciado el acuerdo celebrado entre las partes objeto de la pretensión, o que hubiera sido víctima de violencia viéndose obligado a suscribir el mismo, pues el demandante contaba evidentemente con la opción de negarse a suscribir el mismo, éste se encuentra revestido de validez en virtud del consentimiento voluntario otorgado por el demandante al momento de otorgar el mismo, no pudiendo pretenderse la nulidad del mismo por la supuesta violación de las cláusulas contenidas en el mismo contrato que fue objeto de modificación a través del acuerdo que es objeto de la acción, el cual, como ya se mencionó anteriormente es válido entre las partes, además de que en éste último se dio cumplimiento a lo pautado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concediéndole al arrendatario la prorroga legal que le correspondía en virtud del tiempo que tiene como inquilino.

   PRUEBAS

1. - Del folio 04 al 07, corre inserto contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 07 de agosto de 1998, el cual fue agregado en copia certificada, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado por la contraparte en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigno, confiriéndosele el valor probatorio que señala el artículo 1363 del Código Civil, haciendo plena fe que las partes celebraron un contrato de arrendamiento que empezaría a regir a partir del 01 de julio de 1998, tal y como se desprende de la cláusula octava, sin dejar lugar a dudas que las prorrogas sucesivas iniciaban el 01 de julio de cada año subsiguiente, aun y cuando su autenticación se haya realizado con posterioridad; que la duración sería de un año fijo que podría ser prorrogado por períodos iguales a voluntad de las partes, y que si alguna no quisiere hacer uso de la prorroga lo notificaría por escrito en un plazo no menor de 90 días.

2. - Del folio 09 al 11 corre inserto acuerdo autenticado por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, en fecha 16 de julio de 2004, el cual fue agregado en copia certificada, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y que de conformidad con el análisis realizado en la sección anterior “DE LAS NULIDADES”, al carecer de vicios en el consentimiento, contenido causa y objeto lícito, se tiene como fidedigno, confiriéndosele el valor probatorio que señala el artículo 1363 del Código Civil, haciendo plena fe que los ciudadanos A.M.S. y A.Z.M., este último en nombre y representación como único propietario del Fondo de Comercio INDUSTRIA NEVETACHIRA, suscribieron un acuerdo bajo las cláusulas allí establecidas y que modificaba y a su vez pasaba a ser parte integrante indivisible del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 07 de agosto de 1998, por ante la Notaría Pública Primera de la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira, autenticado bajo el No. 79, Tomo 153.

3. - Del folio 47 al 49, corre inserto documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de San Cristóbal, en fecha 05 de agosto de 1993, el cual fue agregado en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y al no haber sido impugnado en la oportunidad legal correspondiente, se tiene como fidedigno, confiriéndosele el valor probatorio que señala el artículo 1363 del Código Civil, haciendo plena fe que la relación arrendaticia que vincula a las partes data desde el año 1993.

4. - Del folio 66 al 69, corren insertos contratos de arrendamiento de la Inmobiliaria S.M., los cuales no valora ni aprecia este Juzgado, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, pues al emanar de un tercero ajeno a la presente causa, debió ser ratificado en su contenido.

5. - A los folios 78 y 79 corren insertas comunicaciones de fechas 21 de junio de 2006 y 07 de junio de 2005, las cuales al no haber sido impugnadas en la oportunidad legal correspondientes por la contraparte, se tienen como fidedignas, confiriéndoseles el valor probatorio que señala el artículo 1371 del Código Civil, y hacen plena fe que el arrendatario entró en conocimiento de su contenido en fechas 21/06/2006 y 08/06/05 respectivamente.

   PRETENSION RECONVENCIONAL

   En escrito de contestación de la demanda presentado por la parte demandada, procede a reconvenir a la parte actora, en virtud a que, por una parte, en la cláusula segunda del contrato o acuerdo suscrito el 16 de julio de 2004, la arrendataria se obligó a realizar el día 01 de julio de 2007, la entrega del inmueble libre de personas y bienes, perfectamente pintado y en buenas condiciones de conservación y mantenimiento; y que así mismo, en aplicación de la cláusula tercera de éste último y en la novena del contrato autenticado en fecha 07 de agosto de 1998, siendo que desde el 01 de julio de 2007 hasta el 12 de noviembre de 2007 han transcurrido ciento treinta y cinco (135) días de retardo en la entrega del inmueble a razón de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES DIARIOS, la arrendataria adeuda CUATRO MILLONES SETECIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 4.725.000,oo), más los días que transcurran desde esa fecha hasta la definitiva entrega del inmueble totalmente desocupado.

   Por su parte el demandante reconvenido, en escrito de contestación a la reconvención, rechaza la misma, por cuanto la misma procede, a su decir, sólo cuando el inquilino continúe ocupando el inmueble al vencimiento del término fijo o prorroga señalada en el contrato. Que no es verdad que este en mora en la entrega del inmueble, porque habiéndose prorrogado el contrato de arrendamiento en fecha 07 de agosto de 1998, por aplicación de lo previsto en la cláusula octava del contrato de fecha 07 de agosto de 1998, y al no haber manifestado la arrendadora con la debida antelación y por escrito su voluntad de no prorrogarlo, es evidente su vigencia para la fecha. Que si bien es cierto que la arrendataria en fecha 16 de julio de 2004 otorgó por ante la Notaria documento contentivo de un acuerdo en cuya cláusula segunda convino en entregar a la arrendadora el inmueble objeto del contrato, y en la prorroga de tres años que le corresponde, no es menos cierto que dicho acuerdo es inexistente y nulo.

   Ahora bien, de conformidad con los términos expresados por la parte demandante reconvenida para repeler la propuesta reconvencional interpuesta, es evidente que yerra al afirmar que el acuerdo suscrito en fecha 16 de julio de 2004 es inexistente y nulo, puesto que el mismo representa, por el contrario a lo expuesto, su voluntad de modificar el primigenio contrato de arrendamiento suscrito con la arrendadora, pues de que otra forma podría interpretar esta Juzgadora que haya suscrito el mismo, siendo que en el presente caso no se evidencia que el representante de la arrendataria se encontrara de alguna forma inhabilitado para suscribirlo, además de no haber demostrado violencia, dolo o error en su conformación.

   En conclusión, no pudiendo pretender la parte demandante reconvenida evadir la obligación por ella asumida en el documento autenticado en fecha 16 de julio de 2004 por ante la Notaria Pública Quinta de San Cristóbal, Estado Táchira, y así como en el contrato de arrendamiento suscrito por las partes autenticado en fecha 07 de agosto de 1998, es forzoso para esta sentenciadora declarar con lugar la pretensión reconvencional propuesta, con el consecuente pago de los conceptos demandados y así se decide.

   CAPÍTULO III

   PARTE DISPOSITIVA DE LA SENTENCIA

   Por los razonamientos de hecho, de derecho y doctrinarios antes expuestos, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO TÁCHIRA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO

SIN LUGAR LA DEMANDA interpuesta por el ciudadano A.Z.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 3.788.846, propietario del Fondo de Comercio denominado INDUSTRIA NEVETACHIRA firma personal inscrito en el Registro de Comercio de esta circunscripción judicial en fecha 03 de Noviembre de 1976, bajo el numero 44, tomo 2-B y posterior modificación inserta en el mismo registro el fecha 02 de marzo de 1993 bajo el numero 44, tomo 6-B, en contra de la ciudadana A.M.S., venezolana, mayor de edad, con Cédula de Identidad Nº 5.674.272, por nulidad de documento.

SEGUNDO

CON LUGAR LA RECONVENCIÓN interpuesta por la ciudadana A.M.S., venezolana, mayor de edad, con Cédula de Identidad Nº 5.674.272 contra el ciudadano A.Z.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 3.788.846, propietario del Fondo de Comercio denominado INDUSTRIA NEVETACHIRA.

TERCERO

Se le ordena a la parte demandante reconvenida ciudadano A.Z.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 3.788.846, propietario del Fondo de Comercio denominado INDUSTRIA NEVETACHIRA, la ENTREGA INMEDIATA del inmueble arrendado, libre de personas y bienes, perfectamente pintado y en buenas condiciones de conservación y mantenimiento.

CUARTO

Se le condena a la parte demandante reconvenida ciudadano A.Z.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 3.788.846, propietario del Fondo de Comercio denominado INDUSTRIA NEVETACHIRA, a pagar la suma de CUATRO MILLONES SETECIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 4.725.000,oo) o su equivalente en bolívares fuertes, esto es la suma de CUATRO MIL SETECIENTOS VEINTICINCO BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 4.725,oo), a razón de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,oo) o TREINTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 35,00) diarios por cada día de retardo en la entrega del inmueble, calculado desde el 01 de julio de 2007 hasta el 12 de noviembre de 2007.

QUINTO

Se le condena a la parte demandante reconvenida ciudadano A.Z.M., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V- 3.788.846, propietario del Fondo de Comercio denominado INDUSTRIA NEVETACHIRA, a pagar la suma de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,oo) o TREINTA Y CINCO BOLIVARES FUERTES (Bs.F. 35,00), por cada día de retardo en la entrega del inmueble calculados desde el 13 de noviembre de 2007 hasta la definitiva entrega del inmueble.

SEXTO

Se condena en costas a la parte demandante reconvenida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, notifíquese, regístrese y déjese copia para el archivo del Tribunal.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en San Cristóbal, a los catorce (14) días del mes de marzo del año dos mil ocho.

Abg. D.B.C.Q.

Juez Temporal

Abg. Margiore Rojas Alarcón

Secretaria

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las tres y veintinueve minutos de la tarde (3:29 pm), dejándose copia certificada de la misma, para el archivo del Tribunal.

Abg. Margiore Rojas Alarcón

Secretaria

Exp. 6149