Decisión de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de Merida (Extensión Mérida), de 2 de Mayo de 2005

Valor y mérito jurídico de las actas procesales.

Confesión ficta. Solicitó del Tribunal se tenga por confesa a la parte demandada, en virtud de que en su contestación a la demanda, no dio cumplimiento en lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, ya que solamente se limitó a hacer una exposición sutil y fuera de lo alegado en el libelo de la demanda.

Testimonial de los ciudadanos Eduins Yovagnny G.O., R.M. e I.C., venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad Nros. 10.899.738, 3.001.947 y 8.086.608, respectivamente, domiciliados en el Municipio Tovar y civilmente hábiles.

ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS

Por auto de fecha 14 de enero de 1999 (folio 39), el Juzgado a-quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandante y fijó el tercer día de despacho siguientes, para oír la declaración de los testigos promovidos.

DILIGENCIA DE TRANSACCIÓN

A los folios 41 y 42, corre agregada diligencia de fecha 19 de enero de 1999, mediante la cual comparecen el abogado S.J.P., en su carácter de apoderado de la parte demandante y el abogado R.E.Z.M., apoderado de la parte demandada, exponiendo dar por terminado el presente juicio en los siguientes términos: “Primero: Damos por terminado el presente juicio; Segundo: la demandada, no cancelará ninguna clase de deuda, costas y costos; Tercero: La demandada: Entrega el bien inmueble objeto del presente juicio libre de toda posesión precaria que obstentaba; Cuarto: Queda terminada cualesquier relación contractual; Quinto: Los bienes señalados en el acta de secuestro le serán entregados a la parte demanda; Sexto: Las partes suscribientes de la transacción, solicitan muy respetuosamente del ciudadano Juez sirva impartir la homologación al convenimiento y haga entrega de las llaves del inmueble. Es todo”. El Juzgado a-quo por auto de fecha 28 de enero de 1999, visto el escrito de transacción, lo homologa de acuerdo a lo establecido en el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil.

Al folio 45 aparece diligencia suscrita por la parte demandada, asistida por la abogada G.E.B., inscrita en el IPSA bajo el Nº 36.779, mediante la cual consigna la revocatoria del poder otorgado al abogado R.E.Z., para que no realice ningún acto en el expediente y por no estar conforme con las actuaciones hechas por él en el presente juicio.

Al folio 43 corre auto del Juzgado a-quo de fecha 22 de enero de 1999, mediante el cual el Tribunal declara sin lugar el escrito presentado por la ciudadana demandada, asistida por la abogada G.E., en el cual solicitaban se deje sin ningún efecto ni valor jurídico, la transacción realizada por los abogados S.J.P. y R.E.Z., en fecha 19 de enero de 1999, decisión que fue apelada por la demandada, en diligencia de fecha 28 de enero de 1999 (folio 51). Por auto de fecha 24 de mayo de 1999 (folio 60), el Juzgado a-quo, oyó en ambos efectos.

DECISIÓN SOBRE LA APELACIÓN INTERPUESTA

El Juzgado de Alzada, para la época, Juzgado de los Municipios Tovar, Zea y Guaraque de esta Circunscripción Judicial, en decisión de fecha 12 de agosto 1999 (folios 66 y 67), declaró con lugar la apelación interpuesta por la parte demandada y en consecuencia, nula y sin efecto ni valor jurídico alguno, la transacción realizada por los abogados S.J.P. y R.E.Z., en fecha 19 de enero de 1999 y ordenó la continuación del proceso.

PROMOCIÓN DE PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

En escrito de fecha 23 de noviembre de 1999, la parte demandada, asistida por la abogada en ejercicio G.E.B. (folios 101 y 102), promovió las siguientes pruebas:

Valor y mérito de las actas procesales.

Inspección Judicial en la Sindicatura del Municipio Tovar, en el expediente de fecha 26 de junio de 1996.

Inspección judicial en el local comercial, ubicado en la carrera cuarta entre calles 4 y cinco Nº 4-46 de la ciudad de Tovar.

Copia debidamente certificada del expediente donde consta la solicitud de regulación como la resolución emanada de la Sindicatura Municipal.

Cuarenta y tres recibos correspondientes a los canones de arrendamiento del local.

ADMISIÓN DE LAS PRUEBAS

Por auto de fecha 24 de noviembre de 1999 (folio 153), el Juzgado a-quo admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.

Para resolver sobre lo planteado esta Alzada, observa:

Luego de realizar un análisis de las actas que conforman el expediente, se determina que la controversia presentada entre las partes, se circunscribe al hecho de que la parte demandante, acciona por resolución de contrato de arrendamiento contra la parte demandada, en virtud del incumplimiento de ésta, en el pago puntual de los canones de arrendamiento, alegato esgrimido en el libelo de la demanda, en el cual, la parte demandante señala que el canon mensual de arrendamiento verbal, era de cincuenta mil bolívares mensuales, de acuerdo a la resolución de la Sindicatura Municipal de Tovar, en fecha 25 de septiembre de 1996, habiéndose convenido que el atraso en el pago de dos mensualidades consecutivas de arrendamiento, por parte de la arrendataria, ocasionaría de pleno derecho la resolución del contrato de arrendamiento verbal y ocurrió que la arrendataria adeudaba la cantidad de seis meses de alquiler, señalando además la parte demandante que el inmueble ha sufrido un deterioro parcial y se le han ocasionado múltiples daños, incumpliendo así con las dos obligaciones principales que corresponden a la arrendataria como son, la de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos, no dando cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 1159, 1160, 1167, 1592, 1594, 1597 y 1615 del Código Civil.

En contraposición la parte demandada, en su contestación de la demanda, rechaza y contradice la acción incoada en su contra, tanto en los hechos como en el derecho, expresando, que es cierto la existencia del contrato de arrendamiento entre ellas, pero no así, los demás argumentos y apartándose del objetivo principal de la contestación, ofrece al demandante, adquirir en compra el inmueble objeto del juicio y manifiesta que se encuentra solvente en el pago de los alquileres.

El objeto principal que debe resolver esta Alzada, es determinar si, efectivamente la parte arrendataria se encontraba solvente o no para el momento de la introducción y admisión de la demanda de autos, o si por el contrario se encontraba en estado de insolvencia, lo cual dará, como resultado declarar la acción intentada por los demandantes, con lugar o sin lugar, según el caso.

A tal fin, esta Alzada procede a realizar el análisis de las pruebas promovidas por las partes.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE

Valor y mérito jurídico de las actas procesales.

Las actas procesales que conforman el expediente, no son objeto de valoración como pruebas, por cuanto las pruebas promovidas deben ser analizadas y valoradas individualmente y no en su conjunto.

Confesión ficta. Solicitó del Tribunal se tenga por confesa a la parte demandada, en virtud de que en su contestación a la demanda, no dio cumplimiento en lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, ya que solamente se limitó a hacer una exposición sutil y fuera de lo alegado en el libelo de la demanda.

Esta Alzada observa que la parte demandada dio contestación a la demanda, en escrito presentado en fecha 16 de diciembre de 1998 (vuelto del folio 26), rechazando y contradiciendo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho y alegando encontrarse solvente con el pago de los canones de alquiler. En consecuencia, habiendo la parte demandada dado contestación a la demanda de autos, en la fecha señalada, el alegato de confesión ficta realizado por la parte demandante, es totalmente improcedente. Así se decide.

Testimonial de los ciudadanos Eduins Yovagnny G.O., R.M. e I.C., venezolanos, mayores de edad, con cédulas de identidad Nros. 10.899.738, 3.001.947 y 8.086.608, respectivamente, domiciliados en el Municipio Tovar y civilmente hábiles.

No aparece en los autos que los testigos promovidos por la parte demandante, no obstante haber sido admitida dicha prueba y fijado día y hora para tomar declaración de los mismos, la parte demandante, no realizó el impulso procesal debido y en consecuencia, dichos testimonios no fueron aportados en la presente causa.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

Valor y mérito de las actas procesales.

No constituye en nuestro ordenamiento jurídico, las actas procesales, prueba alguna que pueda ser objeto de valoración, en virtud de que los medios probatorios, deben ser analizados por el sentenciador, en forma individual y autónoma.

Inspección Judicial en la Sindicatura del Municipio Tovar, en el expediente de fecha 26 de junio de 1996.

El día 25 de noviembre de 1999, el Juzgado a-quo se trasladó y constituyó en la sede de la Sindicatura Municipal de la ciudad de Tovar, a objeto de practicar la Inspección Judicial, solicitada por la parte demandada, dejándose constancia de los siguientes hechos:

1) De la existencia en el archivo del Municipio, del Expediente de fecha 26/06/1996, mediante el cual, el ciudadano A.E.S., con cédula de identidad Nº 1.703.273, solicita por ante la Sindicatura, la regulación del inmueble, ubicado en la carrera 4ª Nº 4-46 de la ciudad de Tovar.

2) Dejó constancia el Tribunal que al revisar el expediente, se observa que no aparece la respectiva notificación a la arrendataria del citado local comercial, ciudadana Amal Darwich de El Deval.

3) Que en dicho expediente, aparece constancia de la Resolución dictada por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Tovar, de fecha 24/09/1996, mediante la cual dicho organismo declaró que el local comercial referido, está exento de regulación por su valor superior a los doscientos veinticinco mil bolívares, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley de Regulación de Alquileres.

4) El Tribunal dejó constancia de que no aparece avalúo del citado local comercial, como tampoco el nombre de los peritos avaluadores.

5) No aparece la notificación de la ciudadana Amal Darwich de El Deval, por la Sindicatura de Tovar, mientras que si aparece la notificación efectuada por la Sindicatura Municipal, al solicitante de la regulación A.E.S..

De la anterior inspección judicial se desprende en forma evidente que, en ningún momento la ciudadana demandada de autos, fue notificada de la resolución dictada por la Sindicatura Municipal de la ciudad de Tovar, referida a que el inmueble o local comercial que ocupa, fue objeto de exoneración, en cuanto a la fijación del canon de alquileres, en virtud de ser superior su valor, a la cantidad de doscientos veinticinco mil bolívares (Bs. 225.000.00). En tales condiciones, no habiendo sido notificada de dicha Resolución, la arrendataria no estaba obligada a pagar el canon de arrendamiento de cincuenta mil bolívares mensuales, que le estableció el propietario-arrendador del inmueble, limitándose su obligación a continuar el pago en forma puntual, por la suma de diez mil bolívares mensuales, por concepto de alquiler.

Inspección Judicial en el local comercial, ubicado en la carrera 4ª entre calles 4 y 5 Nº 4-46 de la ciudad de Tovar.

En fecha 25 de noviembre de 1999, el Juzgado a-quo se constituyó en el inmueble ubicado en la carrera 4ª, entre calles 4 y 5 Nº 4-46, de la ciudad de Tovar, con el fin de practicar inspección judicial solicitada, dejando constancia de los siguientes hechos:

1) Que existe un local comercial en la carrera 4ª, entre calles 4 y 5 Nº 4-46.

2) Que el citado local comercial forma parte del inmueble distinguido con el Nº 4-71, ubicado en la carrera 4ª de Tovar.

3) Que en dicho local comercial, funciona un negocio denominado, Taller de Joyería Kartier, dedicado a la reparación de joyas.

4) Que el mencionado taller pertenece al ciudadano V.V..

De la anterior inspección judicial se evidencia que el local objeto del presente juicio, se encuentra ubicado en la carrera 4ª entre calles 4 y 5 Nº 4-46 de la ciudad de Tovar y que a su vez forma parte del inmueble distinguido con el Nº 4-71, donde funciona el taller de joyería Kartier. En concepto de esta Alzada, la citada inspección judicial, nada aporta a los hechos que se averiguan en el presente juicio, los cuales tienen por finalidad, determinar la insolvencia o no de la parte demandada, en el pago de los canones de arrendamiento. Así se decide.

Copia debidamente certificada del expediente donde consta la solicitud de regulación como la Resolución emanada de la Sindicatura Municipal.

Se trata de la copia certificada, expedida por la Sindicatura de la Alcaldía del Municipio Tovar, de fecha 13 de octubre de 1999, donde aparece en fecha 25 de septiembre de 1996 que la Sindicatura Municipal, fijó como canon máximo de arrendamiento mensual del inmueble ubicado en la carrera 4ª Nº 4-71, de la ciudad de Tovar, la cantidad de cincuenta mil bolívares y en fecha 24 de septiembre de 1996 se estableció en la dirección de Ingeniería Municipal, que el inmueble ubicado en la carrera 4ª Nº 4-46 de la ciudad de Tovar, esta exento de regulación y se acepta el canon de arrendamiento establecido por el propietario. Tal Resolución no fue legalmente notificada a la parte demandada.

Cuarenta y tres recibos correspondientes a los canones de arrendamiento del local.

La parte demandada consignó en el expediente la cantidad de cuarenta y tres recibos correspondientes a los canones de arrendamiento del local comercial, que fueron pagados desde el mes de junio de 1996, hasta el mes de octubre de 1999, canones que fueron consignados por ante el Juzgado de los Municipios Tovar, Zea, Guaraque de esta Circunscripción Judicial.

En opinión de esta Alzada, la insolvencia o no, por parte de la arrendataria en el pago de los canones de arrendamiento, no es demostrable consignando todos los recibos de pago que ha realizado desde que se inicio el contrato verbal de arrendamiento, por cuanto se debe demostrar en el debate probatorio, es el pago puntual de los canones de arrendamiento que corresponden a lo demandado, es decir el pago de los últimos seis meses, tal como específicamente lo reclama, la parte demandante en su libelo que consiste en exigir el pago de los últimos seis meses anteriores a la introducción de la demanda por ante el Juzgado a-quo y los cuales corresponden a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 1998. Las consignaciones de los canones de arrendamiento que se hacen por ante los Juzgados competentes, deben ajustarse a lo previsto en el artículo 5 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, lo cual estaba vigente en el momento en que fueron realizadas las mismas. Según dicho precepto legal, el arrendatario deberá consignar el canon de arrendamiento, cuando el arrendador se niegue a recibir su pago, dentro de los quince días siguientes al vencimiento del mes correspondiente.

De los autos se desprende que el día 23 de mayo de 1995, se convino entre las partes, demandante y demandada, la realización de un contrato verbal de arrendamiento, sobre el local comercial, objeto del presente juicio y en atención a ello, los días 23 de cada mes, se cumple o se vence y se hace exigible el pago del canon de arrendamiento. En consecuencia, los quince días de que habla el Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, se cuentan a partir del día 24 de cada mes, inclusive, concluyendo dicho lapso el día ocho del mes subsiguiente. A partir de tal fecha o día, el arrendatario que no paga el correspondiente canon o no hace la respectiva consignación en el Tribunal, cae evidentemente en el estado de insolvencia.

La presente causa se circunscribe a determinar si la parte demandada realizó los pagos de arrendamiento correspondientes a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 1998, en forma puntual, ya que la parte demandante en el libelo de demanda, aduce la falta de pago de dichos canones. A los folios 138 al 144, corren agregadas las constancias emitidas por el Juzgado de los Municipios Tovar, Zea y Guaraque de esta Circunscripción Judicial, en los cuales se observa lo siguiente:

1) El día 28 de abril de 1998, la arrendataria pago el canon de arrendamiento correspondiente al mes de marzo de 1998, siendo este pago extemporáneo, en virtud de haber transcurrido más de quince días para realizarlo, luego de su vencimiento.

2) El día 18 de mayo de 1998, la arrendataria pago el canon de alquiler, correspondiente al mes de abril de 1998, siendo igualmente este pago extemporáneo, en virtud de haber transcurrido más de quince días para realizarlo, luego de su vencimiento.

3) El día 16 de junio de 1998, la arrendataria, pago el canon de arrendamiento, correspondiente al mes de mayo de 1998, siendo igualmente extemporáneo, por haber transcurrido más de quince días para realizarlo, luego de su vencimiento.

4) El día 14 de julio de 1998, la arrendataria, pago el canon correspondiente al mes de junio de 1998, habiendo sido realizado dentro del término legal.

5) El día 14 de agosto de 1998, la arrendataria, pago el canon correspondiente al mes de julio de 1998, habiendo sido realizado dentro del término legal.

6) El día 21 de octubre de 1998, la arrendataria, pago el canon de arrendamiento correspondiente al mes de agosto de 1998, siendo evidente su extemporaneidad, en virtud de haber transcurrido más de quince días para realizarlo.

7) El día 4 de noviembre de 1998, la arrendataria pago el canon de arrendamiento correspondiente al mes de septiembre de 1998, igualmente en forma extemporánea, por haber transcurrido más de quince días para realizarlo.

De lo anteriormente transcrito se evidencia con toda claridad que, al momento de introducir la demanda por el accionante, la arrendataria se encontraba en estado de insolvencia, por cuanto, para esa fecha 08 de octubre de 1998, adeudaba dos meses de alquiler, lo cual configura la causal indicada en el contrato de arrendamiento señalado, en el que las partes acordaron que el atraso en el pago de dos mensualidades consecutivas del canon de arrendamiento, por parte de la arrendataria, ocasionaría de pleno derecho, la resolución del contrato de arrendamiento verbal.

El hecho de consignar extemporáneamente los canones de arrendamiento anteriormente citados, configura en contra de la arrendataria la causal establecida en el artículo 5 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas, razón suficiente, para que esta Alzada declare con lugar la demanda incoada por los ciudadanos A.E.S. y A.J.S.d.M., contra la ciudadana Amal Darwich de Eldaval.

El artículo 1167 del Código Civil, establece lo siguiente: “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

El artículo 1592 ejusdem, establece: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias. 2. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.

Los preceptos legales anteriormente transcritos, constituyen el fundamento jurídico para accionar, ante el incumplimiento en que incurra alguna de las partes que intervienen en un contrato, ya que por tratarse de convenios necesariamente bilaterales, cada una de las partes está obligada para con la otra a realizar alguna contraprestación. Así mismo en el caso específico de los contratos de arrendamiento, la principal obligación del arrendatario es pagar puntualmente, los canones de arrendamiento, esto es tal como se disponga en la convención contenida en el respectivo contrato, ya sea verbal o por escrito.

En virtud de haber demostrado la parte accionante, la insolvencia de la arrendataria en el pago de los alquileres vencidos en los meses de abril, mayo, agosto y septiembre de 1998, los cuales fueron consignados por ante el Juzgado de los Municipios Tovar, Zea y Guaraque de esta Circunscripción Judicial, en forma evidentemente extemporánea, es forzoso para esta Alzada la declaratoria con lugar de la acción incoada y confirmar, aunque por otros motivos, la decisión emanada del Juzgado a-quo.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida con sede en esta ciudad de Tovar, actuando como Tribunal de Alzada, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA CON LUGAR la demanda incoada por los ciudadanos A.E.S. y A.J.S.d.M., contra la ciudadana Amal Darwich de Eldaval, por falta de pago de cánones de arrendamiento y en consecuencia, declara resuelto el contrato de arrendamiento verbal realizado entre ambas partes, en fecha 23 de mayo de 1995 y CONDENA a la demandada a hacer entrega en forma inmediata a la parte actora del inmueble o local comercial, ubicado en la carrera 4ª entre calles 4 y 5 Nº 4-46, integrante del inmueble señalado con el Nº 4-71, de la ciudad de Tovar, Municipio Tovar, Estado Mérida. Se DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada, condenándose a ésta, al pago de las costas procesales. Se CONFIRMA, aunque por otras razones, la sentencia dictada por el Juzgado Subrogado de los Municipios Tovar, Zea Guaraque y Arzo.C.d.E.M., de fecha 2 de mayo de 2001.

Notifíquese a las partes la presente decisión y una vez cumplidos los lapsos de ley, bajese el expediente al Tribunal de la Causa.

Publíquese y déjese copia.

Dado, sellado y firmado en el despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Mérida con sede en esta ciudad de Tovar, dos (02) de mayo de dos mil cinco (2005).-

El Juez,

I.G.R.

La Secretaria,

Abg. S.C..