Decisión nº PJ0132010000026 de Juzgado Decimo Septimo de Municipio de Caracas, de 9 de Marzo de 2010

El presente juicio se inició por demanda de DESALOJO interpuesta por el abogado en ejercicio L.O.L., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 108.187, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano L.A.C.M., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 3.885.587, parte actora en el presente juicio, en contra del ciudadano L.C.O., mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 2.966.191. La referida demanda fue estimada en la cantidad de UN MIL SEISCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES FUERTES (BS F 1.650,00).

En fecha 05 de marzo de dos mil nueve, este Juzgado admitió la pretensión, ordenándose la citación de la parte demandada a los fines que compareciera por ante este Tribunal al segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a objeto de dar contestación a la demanda. En fecha 20-03-2009, se libró la compulsa de citación a la parte demandada, y en fecha 20 de Mayo de 2009, la Secretaría de este Juzgado dejó constancia de haberse cumplido con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.

El Tribunal mediante auto de fecha 21/05/2009, excitó a las partes para un acto conciliatorio, el cual no se llevó a cabo por cuanto ninguna de las partes compareció ni por si, ni por medio de apoderado alguno.

En fecha 22 de mayo de 2009, compareció el demandado y actuando en su propio nombre y representación, consignó escrito de cuestiones previas, contestó la demanda y reconvino a la parte actora.

Mediante auto de fecha 22 de Mayo de 2009, se admitió la reconvención propuesta por la parte demandada.

En fecha 25 de Mayo de 2009, el apoderado judicial de la parte actora Negó, rechazó y contradijo tantos en los hechos como en el derecho la cuestión previa opuesta por el demandado en su escrito de contestación. Así mismo, en fecha 26 de Mayo de 2009, el apoderado judicial de la parte actora dio contestación a la reconvención propuesta por la parte demandada.

Siendo la oportunidad para la promoción de pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho. En consecuencia, mediante auto de fecha 03 de junio de 2009, este Juzgado negó el merito favorable de los autos promovido por el apoderado judicial de la parte actora, se fijó el Quinto día de despacho, a las 2:00 p.m., a los fines de llevar a la práctica la inspección Judicial promovida por la representación judicial de la parte actora, la cual se practicó en fecha 26 de Junio de 2009.

II

ANALISIS DE LAS PRUEBAS

En primer lugar, este Juzgado debe analizar todas y cada una de las pruebas traídas a juicio por las partes, dando así cumplimiento con el deber de exhaustividad a que se contrae el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, lo cual se hace de la forma que sigue:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

La parte actora acompaña a su libelo de la demanda, los siguientes instrumentos: 1) Original de documento poder otorgado por el ciudadano L.A.C.M., titular de la cédula de identidad N° 3.885.587 a los abogados en ejercicio L.O.L., C.M.B., R.T.L. y GUISTAVO M.A., inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 108.187, 44.849, 41.157 y 3.129 respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública Séptima del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de Enero de 2009, anotado bajo el No. 23, Tomo 03, de los Libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaría (f 9 y 10).

2) Original del documento de Compra-venta, del inmueble identificado como Apartamento N° 0404, ubicado en el piso cuatro (4) del edificio denominado Residencias “SOFIA”, ubicado en la Urbanización P.V., Segunda Etapa del Sector Valle Abajo, entre Petare y El Encantado, en Jurisdicción del hoy denominado Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, a nombre del ciudadano L.A. CALDERA, titular de la cédula de identidad N° 3.885.587, protocolizado por ante LA Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Miranda, en fecha 20 de junio de 1993; bajo el No. 25, Tomo 24, Protocolo Primero. (f 11 al 15).

3) Original de contrato de arrendamiento celebrado por los ciudadanos: L.A.C.M. y el ciudadano L.C.O., sobre el inmueble objeto del juicio, autenticado por ante la Notaría Cuadragésimo Tercero del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de Agosto de 2003, bajo el Nro. 34, Tomo 09, de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaría. (f 16 al 18).

4) Original de contrato de arrendamiento celebrado por los ciudadanos: L.A.C.M. y el ciudadano L.C.O., sobre el inmueble objeto del juicio, autenticado por ante la Notaría Cuadragésimo Tercero del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 18 de Agosto de 2004, bajo el Nro. 75, Tomo 16, de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaría. (f 19 al 21). 5) Original de documento privado suscrito por el ciudadano L.A.C.M., dirigido al ciudadano L.C.O., mediante el cual se le participa la prórroga legal que establece el artículo 38 en su literal B de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios a partir del 12 de Agosto de 2005 hasta el día 12 de Agosto de 2006, (f 22).

6) Original de contrato de arrendamiento celebrado por los ciudadanos: L.A.C.M. y el ciudadano L.C.O., sobre el inmueble objeto del juicio, autenticado por ante la Notaría Cuadragésimo Tercero del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de Noviembre de 2006, bajo el Nro. 46, Tomo 66, de los libros de autenticaciones llevado por esa Notaría. (f 23 al 25).

7) Copia simple de acuse de recibo de telegrama N° 3363 remitido por L.C.M. a nombre de L.C.O., enviado por el Instituto Postal Telegráfico (Ipostel) de fecha 06 de Noviembre de 2008 (f 26) 8) Copia certificada del acta de nacimiento del ciudadano M.A., hijo del ciudadano ALFREDO CALDERA MACHADO, C.I. N° 3.855.587 y de la ciudadana L.G.C., C-I- N° 6.376.252, emanada de la Primera Autoridad Civil de la Parroquia San Juan, Departamento Libertador del Distrito Federal, signada con el N° 477 inserta en el folio 120 del Libro 20 de Inserciones del año 79 (f 27).

8) Copia certificada del acta de nacimiento de la ciudadana L.A., hija del ciudadano M.A.C.C., C.I. N° 14.016.149 y la ciudadana M.M.L.P., C.I. N° 12.833.207, emanada de la Primera Autoridad Civil de la Parroquia El Junquito, Municipio Libertador del Distrito Federal, signada con el N° 563, inserta en el Libro de Registro Civil de Nacimiento correspondiente al folio 282 del año 2001. (f 28).

9). Original de constancia de reclusión del ciudadano CALDERA C.M.A., titular de la cédula de identidad N° 14.016.149, emanada por el Departamento de Consultoría Jurídica del Internado Judicial “LOS TEQUES” (f 29)

10) Original de Declaración Jurada de no poseer vivienda, de la ciudadana M.M.L.P., titular de la cédula de identidad N° 12.833.207, autenticada por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 24 de Noviembre de 2008, inserta bajo el N° 06, Tomo 165, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. (f 30y31).

Los documentos antes mencionados no fueron tachados o impugnados por la parte demandada, por lo cual este Tribunal les atribuye pleno valor probatorio dentro del proceso, y en consecuencia los aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.-

De estos instrumentos se desprende que la parte actora confirió mandato al abogado que ejerce su representación en juicio, e igualmente se desprende que la parte actora es la propietaria del inmueble objeto de la pretensión de desalojo, constituido por un apartamento distinguido con el No. 404, ubicado en el piso cuarto del Edificio denominado Residencias “SOFIA”, ubicado en la Urbanización P.V., Segunda Etapa del Sector Valle Abajo entre Petare y El Encantado, en jurisdicción del hoy denominado Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda.

Así mismo, el Tribunal evidencia de los documentos antes valorados, que entre las partes se perfeccionó un contrato de arrendamiento cuya naturaleza temporal se determinará más adelante.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

1) Copia fotostática de la resolución de los Despachos de Industrias Ligeras y Comercio 0194 y del Ministerio de Infraestructura N° 109 de fecha 14 de Noviembre de 2006. (f 106 y 107), a la cual este Juzgado aprecia conforme lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.-

III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Analizadas como han sido las pruebas aportadas por la parte actora, este Tribunal debe necesariamente entrar a conocer y decidir con respecto a si la pretensión de desalojo deducida en el juicio encuentra tutela jurídica en las normas que rigen el caso específico y la materia inquilinaria, en tal sentido este Juzgador observa lo siguiente:

Alega la parte actora en su libelo de demanda:

Que consta de documento de fecha 20 de junio del 2003, registrado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda, signado con el N° 25, Tomo 24, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del 2003, que su representado es propietario de un inmueble distinguido con el N° 0404, ubicado en el piso cuatro (4) del Edificio denominado Residencias “Sofía”, Urbanización P.V., Segunda Etapa del Sector Valle Abajo, entre Petare y El Encantado, en Jurisdicción del Hoy denominado Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda.

Que por documento anotado el día 12 de agosto de 2003 en los libros de autenticaciones llevados por la Notaría Pública Cuadragésimo Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el N° 34, Tomo 9, su representado celebró un contrato por medio del cual cedió en arrendamiento el inmueble antes señalado al ciudadano L.C.O., titular de la cédula de identidad N° 2.966.191, donde igualmente se incluía un puesto de estacionamiento distinguido con el número Uno (PE-1).

Que según la cláusula tercera del contrato, se fijó como canon de arrendamiento mensual la suma de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES, cuyo equivalente hoy son TRESCIENTOS TREINTA BOLIVARES FUERTES (BS F 330,00) y que la cláusula cuarta enuncia que el contrato tenía una duración de SEIS (6) meses contados desde el 12 de agosto del 2003, pudiendo ser prorrogado dicho lapso.

Que al término del contrato inicial, su mandante y el ciudadano L.C.O., celebraron un segundo contrato, donde se mantenía el mismo canon de arrendamiento (Cláusula Tercera) y en la cláusula CUARTA se estableció una duración de dicho contrato de seis (6) meses contados a partir del 12 de Agosto del 2004, el contrato fue debidamente autenticado en fecha 18 de agosto del 2004, por ante la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 75, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina Pública.

Que por acuerdo, su representado expresó a EL ARRENDATARIO su voluntad de dar por terminada la relación contractual la cual finalizaría el 12 de agosto del 2005 y se le concedería un año (1) de prórroga legal para que desalojara el inmueble, concluyendo dicha prórroga el día 12 de agosto del 2006. Acuerdo que fue debidamente aceptado por EL ARRENDATARIO.

Que transcurrida la prórroga legal concedida, su mandante y el ciudadano L.C.O., convinieron en celebrar un nuevo contrato de arrendamiento autenticado en fecha 27 de noviembre del 2006 en la Notaría Pública Cuadragésima Tercera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el N° 46, Tomo 66 de los Libros de Autenticaciones allí llevados. Que en la cláusula Cuarta del referido contrato se estableció una duración de un (1) año fijo contados desde el día 12 de Noviembre de 2006. Se estableció en la Cláusula Quinta que el canon de arrendamiento en los primeros seis meses sería de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (BS 600.000,00) que equivalen al día de hoy a SEISCIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS F 600,00) y de allí en adelante el canon mensual ascendería a SETECIENTOS MIL BOLIVARES (BS 700.000,00) que actualmente equivalen a SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS 700,00).

Que por otra parte, en la Cláusula Décima Primera del mencionado contrato ambas partes estuvieron de acuerdo en que al suscribir dicho contrato quedaba nulo y sin ningún valor cualquier otro documento anterior que hubiere sido suscrito por el inmueble. Que por cuanto al expirar el tiempo fijado en el contrato a que hace referencia anteriormente, el arrendatario quedó en posesión de la cosa arrendada, se tiene que dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado, tal como lo dispone el artículo 1600 del Código Civil Venezolano.

Que es el caso que su mandante tiene la imperiosa necesidad de dar por concluida la relación arrendaticia que mantiene con el ciudadano L.C.O. y que éste le haga entrega del apartamento antes señalado, libre de personas y cosas, debido a que su nieta L.A.C.L. y la madre de la menor, ciudadana M.M.L.P., C I 12.833.207, se encuentran en la necesidad de ocuparlo, pues no tienen techo propio donde vivir decentemente, pues dicha menor y su progenitora se alojan temporalmente en la casa de la madre de M.M.L.P., quien reiteradamente le ha pedido se mude prontamente a otra parte.

Que en fecha 26 de Noviembre de 2008, el arrendatario se comunicó con su oficina y le fue planteada la necesidad de su mandante sobre la entrega del apartamento para que lo ocupe su nieta, pero hasta la fecha no han tenido ninguna respuesta.

Que la necesidad apremiante que tiene la nieta de su mandante de ocupar en compañía de su progenitora el apartamento signado con el N° 0404, ubicado en el piso 4 del edificio “SOFIA”, se ve agravada, en virtud de que su señor padre M.A.C.C., según constancia de reclusión, de fecha 17 de noviembre de 2008, se encuentra detenido en el Retén e Internado Judicial “Los Teques” Estado Miranda, donde ingresó en fecha 7 de agosto del 2008, permanece privado de su libertad y está a la orden del Juzgado Cuarto de Control del Estado Vargas, según expediente N° WWP01-P-2008-004108 y por tal situación no se encuentra en condiciones de cubrir una vivienda digna para su hija. Igualmente, la necesidad que tiene la nieta de su mandante de ocupar el apartamento propiedad de su abuelo, es inminente y se ve agravada debido a que su señora madre M.M.L.P., no posee vivienda propia donde pueda dar albergue seguro a su menor hija, nieta de su mandante, y ello se evidencia de la Declaración Jurada de No poseer vivienda, de fecha 24 de noviembre del 2008, autenticada por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador, anotada bajo el N° 06, Tomo 165 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Oficina.

Que por las razones antes señaladas su representado lo ha instruido para que, de conformidad con las normas sustantivas y adjetivas citadas, acude ante la autoridad judicial, con el fin de demandar en su nombre a el arrendatario, L.C.O., titular de la cédula de identidad N° 2.966.191, para que convenga o en su defecto así sea condenado por el Tribunal, en: PRIMERO: Desocupar y entregar el inmueble arrendado, libre de personas y de bienes, previo el cumplimiento del plazo improrrogable establecido en el Parágrafo Primero del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. SEGUNDO: Pagar a el arrendador L.A.C., por vía de indemnización de daños y perjuicios causados por el uso del inmueble y la privación de la percepción de los frutos civiles a que el Arrendador tenía derecho, la suma de SETECIENTOS BOLIVARES (BS 700,00) por cada uno de los meses que vayan venciendo desde el momento en que se produzca su citación a juicio hasta que se produzca la sentencia definitiva y la entrega material del inmueble. Solicitando igualmente que el pago de las sumas de dinero indicadas, sea acordado ordenando la correspondiente indexación de la moneda.

Fundamentó su pretensión en los artículos 33 y literal “b” del artículo 34 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Llegada la oportunidad para la contestación de la demanda, la parte demandada actuando en su propio nombre y representación ejerció su derecho a la defensa alegando lo siguiente:

Que estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda antes de contestar al fondo de la controversia procedió de conformidad con lo dispuesto en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ordinal Undécimo a oponer la Cuestión Previa, basada en el primer supuesto a que se contrae dicha norma, y sea decidida como punto previo al fondo de la controversia la Inadmisibilidad de la demanda por cuanto la misma no debe ser admitida de conformidad al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece. “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…” Ya que ha demostrado fehacientemente que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo determinado que desde el 12 de Agosto del 2003 hasta el 18 de Mayo de 2009 tiene una duración de mas de cinco (5) años.

Sostiene el demandado, que por considerar la existencia de un contrato por tiempo determinado, tal como lo explana el actor en la demanda el día 12 de Agosto de 2003, celebraron contrato de arrendamiento con una duración de seis meses prorrogables contados desde la fecha supra indicada según la Cláusula Cuarta, sin que se cumpliera el plazo de prórroga el arrendador presentó nuevo contrato de arrendamiento en el cual, violando disposiciones de orden público como son las contenidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios especialmente la contenida en su artículo 38 literal a.

Admite el demandado, que efectivamente originalmente suscribió el documento que se anexa marcado “C” (f 16 al 18), con respecto al documento anexado “D” (f 19 al 21), lo negó rechazo y contradijo su eficacia en el juicio ya que el mismo fue suscrito violando el artículo 38 literal a. Negó rechazó y contradijo la pretendida justificación del instrumento que se anexa marcado “E” (f 22) ya que igualmente se produjo durante la prórroga legal violando igualmente el artículo 38 literal A de la Ley de la Materia Arrendaticia.

Que además de utilizar el mismo argumento de la necesidad que tiene su nieta de ocupar el inmueble, al momento que acepte la modificación del canon de arrendamiento se olvidó dicho pedimento al suscribir un nuevo contrato que anexó marcado “F” ( f 23 al 25).

Que ese contrato demuestra fehacientemente la existencia del Contrato por tiempo determinado y al haber aumentado el canon de arrendamiento de TRECIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (BS 330.000,00) a SEISCIENTOS MIL BOLIVARES MENSUALES (BS 600.000,00), durante los primeros seis meses y a SETECIENTOS MIL BOLIVARES (BS 700.000,00), los siguientes suma que se mantiene hasta la presente fecha, que representa actualmente la suma de SETECIENTOS BOLIVARES FUERTES (BS F 700,00), contraviniendo los decretos del Ejecutivo Nacional que congelan los alquileres de los inmuebles señalados en el artículo 1 de la Ley, y violentando el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual acarrea su nulidad y la obligación del arrendador de reintegrar lo cobrado de más.

Negó y contradijo igualmente la pretendida nulidad de los contratos suscritos anteriormente especialmente el convenido el día 12 de Agosto de 2003, que se viene prorrogando hasta la presente fecha.

Alega así mismo la parte demandada, que respecto al pedimento de que la actora necesita el inmueble para darlo en vivienda a su nieta es un argumento recurrente en busca del aumento del monto del alquiler ya que durante la vigencia de la relación arrendaticia fue requerido por el demandante manifestándole que si quería seguir como inquilino tenia que firmar un nuevo contrato con un canon de arrendamiento mayor a lo que se negó argumentándole que ante tal presión no volvería a suscribir nuevo contrato pues tal aumento violatorio de los Decretos de Congelación de alquileres dictados por el ejecutivo Nacional pues dicho argumento ilegal se revertiría en su contra al finalizar el contrato de arrendamiento.

Negó, rechazó y contradijo que el motivo de la demanda sea la necesidad de ocuparlo su nieta ya que ese argumento lo utilizó el arrendador tal como lo afirmó en el documento que acompañó marcado “E” (f 22), solamente para buscar el aumento del canon de arrendamiento, de igual manera el arrendador es propietario de otro inmueble que habita con su esposa en la Urbanización La Quebradita II Bloque 7 Apto 04-05, Urbanización Artigas de la Parroquia San M.D.C., y tal como lo evidencian los contratos autenticados aportados por el demandante la relación arrendaticia se ha mantenido por cinco años, por lo que la prorroga legal es de dos años.

De igual manera la parte demandada, reconvino a la parte actora para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal a reintegrar a su persona la suma de DIEZ MIL CIENTO TREINTA BOLIVARES FUERTES (BSF 10.130,00), por concepto de suma pagada demás en la cancelación de los cánones de arrendamiento devengados por el inmueble.

DE LA CUESTIÓN PREVIA

Pues bien, habiendo examinado el Tribunal la forma como quedaron establecidos los hechos controvertidos en este proceso, pasa quien decide a emitir pronunciamiento con respecto a la cuestión previa opuesta, lo cual hace en la forma que sigue:

Opone la parte demandada, la cuestión previa contenida en el ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, alegando la demandada que el contrato de arrendamiento que une a las partes es a tiempo determinado y que por tanto, de acuerdo al artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la pretensión deducida es inadmisible.

Así las cosas, el Tribunal observa que ciertamente, en fecha 12 de agosto de 2003, se perfeccionó entre las partes un contrato de arrendamiento sobre el inmueble suficientemente identificado en autos, el cual se pactó a tiempo determinado, prorrogándose de forma expresa por las partes.

Así mismo, consta en autos que la última prórroga acordada y documentada fue el día 27 de noviembre de 2006, estableciendo los contratantes que el vínculo locativo tendría una duración de un año fijo contado desde el día 12 de noviembre de 2006 (cláusula cuarta).

En la misma cláusula se estipuló que al vencimiento de dicho plazo el contrato se consideraría prorrogado sin necesidad de notificación alguna, estableciéndose que, no obstante lo anterior, si al vencimiento del término inicial de duración del contrato se hiciere efectivo el cobro de una pensión mensual de arrendamiento, este se consideraría prorrogado por un año más.

Pues bien, no existiendo en autos prueba de que alguna de las partes hubiere comunicado a la otra su deseo de prorrogar el contrato por periodos anuales, en la cual además se hubiere pactado un nuevo canon de arrendamiento que regiría en la prórroga convencional, es por lo que este Juzgador considera que en el caso de autos, hubo una prórroga automática o sucesiva de la relación contractual la cual inició el día 12 de noviembre de 2007 y feneció el 12 de noviembre de 2008.

En este sentido, quien sentencia considera que, de acuerdo a la convenido por las partes en el documento bajo análisis y que riela a los folios 23 al 25 del expediente, si éstas no suscribían prorrogas de la relación arrendaticia mediante las cuales, además, acordaran sobre el monto del canon de arrendamiento, el contrato se prorrogaría por un años más, después del vencimiento natural del contrato, a saber, 12 de noviembre de 2007.

Por ende, siendo así las cosas, al no haberse celebrado nuevo contrato después de la fecha antes indicada, no hay duda que operó la renovación por un año más (cláusula cuarta) del contrato, y fenecido este año adicional, a saber, el 12 de noviembre de 2008, sin que se hubiere notificado la voluntad del arrendador de no prorrogar el referido contrato, el mismo se convirtió de tiempo determinado a tiempo indeterminado, razón por la cual, este Juzgador considera que la cuestión previa opuesta no puede prosperar en derecho y así se decide.-

DE LA RECONVENCIÓN

Alega la demandada que en el documento suscrito por los litigantes en fecha 27 de noviembre de 2006 (f.23 al 25), la parte actora aumentó el canon de arrendamiento inicialmente estipulado entre las partes y que dicho aumento resulta violatorio de los decretos emitidos por Ejecutivo Nacional congelando los alquileres.

Por su parte, la actora reconvenida señaló en su contestación a la reconvención que salvo mejor criterio, la misma, al versar sobre regulación o aumento de alquiler debió ventilarse por ante la Dirección de Inquilinato, señalando que el demandado reconviniente se limitó a no ejercer el derecho que le consagra el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, absteniéndose de solicitar la regulación del canon de arrendamiento.

En efecto, en fecha 18 de mayo de 2004, mediante resolución del Ministerio de la Producción y el Comercio, el Ejecutivo Nacional acordó mantener en todo el Territorio Nacional los montos de los cánones de arrendamiento establecidos para el 30 de noviembre de 2002, a ser cobrados por concepto de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda, por haberse declarado el arrendamiento de éstas como servicio de primera necesidad. Esta resolución ha venido prorrogándose hasta la presente fecha por parte de las autoridades del Ejecutivo Nacional con competencia en la materia.

Por lo tanto, si en el caso de autos la relación arrendaticia comenzó en fecha 12 de agosto de 2003, estipulándose un canon de arrendamiento mensual que ascendía a la cantidad de trescientos treinta bolívares fuertes (Bs.F. 330,oo), en criterio de este sentenciador, tal canon de arrendamiento nació congelado, lo cual implica que, en las renovaciones siguientes del contrato de arrendamiento no podía haberse estipulado un aumento del mismo.

Ahora bien, de las actas procesales que conforman el expediente, el Tribunal observa que en fecha 27 de noviembre de 2006, las partes suscribieron la última prórroga del contrato de arrendamiento, estableciendo como canon de arrendamiento la suma de seiscientos bolívares fuertes (Bs.F.600,oo) como pensión para los primeros seis meses y la cantidad de setecientos bolívares fuertes (Bs.F.700,oo) para los seis meses siguientes.

Al respecto, este Juzgador considera que habiéndose declarado el alquiler de inmuebles destinados a vivienda como servicio de primera necesidad, y siendo dicha materia de orden público no le está dado a los particulares relajar las disposiciones que en ese sentido han dictado los órganos competentes; por ende, no podían las partes contratantes convenir en un aumento del canon de arrendamiento, pues ello contravino expresamente las disposiciones que en esta materia ha venido dictando de forma reiterada el Ejecutivo Nacional.

Es por ello que el Tribunal considera que la parte actora cobró indebidamente la cantidad que resulta de la diferencia entre Bs.F. 330,00 que fue el canon inicialmente pactado, y la cantidad de Bs.F. 600, para los primeros seis meses de la ultima prorroga documentada y la cantidad de Bs.F.700,oo; estipulada para los seis meses siguientes de esa última prorroga.

En ese sentido, el Tribunal considera que habiéndose convertido el contrato a tiempo indeterminado, y por cuanto consta en autos que el inquilino ha seguido ocupando el inmueble objeto de la pretensión de desalojo y no habiéndose alegado ni demostrado la falta de pago de cánones de arrendamiento, desde el día 27 de noviembre de 2006, hasta la fecha en que se interpuso la reconvención, a saber, 22 de mayo de 2009, no cabe duda para este Juzgador en cuanto a que la parte demandada pagó los cánones de arrendamiento en la forma convenida en el último contrato suscrito, razón por la cual, este Tribunal concluye que la demandada ha pagado indebidamente sobrealquileres no permitidos por la ley, por lo cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el inquilino tiene derecho a repetir todo cuanto ha pagado en exceso.

Por ende, este Juzgador considera que en el caso bajo análisis la reconvención propuesta debe declararse procedente en derecho y como consecuencia de ello, debe condenarse a la parte actora reconvenida para que pague a la demandada reconviniente, la suma de diez mil ciento treinta bolívares fuertes (Bs.10.130,00), equivalentes a la diferencia existente entre el canon de arrendamiento inicialmente pactado y los montos que por este concepto se estipularon en el ultimo contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (f.23 al 25), y que van desde el mes de diciembre de 2006 hasta el mes de mayo de 2009, teniendo en cuenta que el monto que debía pagar el inquilino por concepto de canon de arrendamiento asciende a la cantidad de trescientos treinta bolívares fuertes (Bs.F.330,oo) mensuales y así se decide.-

DEL MÉRITO DE LA PRETENSIÓN

Resuelta como ha sido la pretensión reconvencional, corresponde a este Juzgador pronunciarse con relación al mérito de la pretensión principal deducida en juicio.

Así las cosas, este Tribunal debe ahora determinar si en el caso bajo estudio se ha configurado el supuesto de hecho a que se contrae el literal “b” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual, a saber, establece lo siguiente:

Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

b) en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo

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Según la norma antes transcrita, el desalojo del inmueble arrendado procede, entre otras cosas, cuando el propietario del inmueble objeto del contrato, tenga necesidad de ocuparlo.

Entonces, lo primero que debe probar el accionante es su condición de propietario del inmueble objeto de la pretensión de desalojo, la cual ha quedado demostrada en este proceso.

En segundo lugar, la parte actora debe demostrar el vínculo consanguíneo que lo une a la persona para cuyo disfrute aspira obtener el inmueble.

Al respecto, el Tribunal observa que riela a los folios 27 y 28 del expediente, copias certificadas de las actas de nacimiento del ciudadano M.Á.C., de la cual se evidencia que el prenombrado ciudadano es hijo del accionante, e igualmente se evidencia del acta de nacimiento de la ciudadana L.A. (f. ), que a su vez la prenombrada menor de edad es hija del ciudadano M.Á.C., antes mencionado.

Por ende, en criterio de este Juzgado, la parte actora demostró fehacientemente en el juicio que la menor de edad que lleva por nombre L.A. es su nieta, y por tanto, descendiente en segundo grado de consanguinidad, cumpliendo así con la prueba de otro de los extremos de procedencia de la pretensión interpuesta.

Finalmente, corresponde a la actora probar la necesidad que tiene su pariente consanguíneo de ocupar el inmueble; y en este sentido quien juzga considera que la necesidad puede entenderse como un conjunto de circunstancias fácticas, reales y determinadas que rodean la vida de un ser humano, en un momento específico de su existencia, según las cuales se le impone a ese particular individuo la obtención de algún bien material de la vida, imprescindible para satisfacer uno o varios requerimientos inmanentes al desarrollo adecuado y natural de la propia la vida humana.-

Así por ejemplo, existen momentos de la vida en que un individuo no necesariamente tiene que contar con una vivienda propia, pues puede vivir con sus padres o alojado con algún pariente o amigo; y se dan casos en que personas comienzan estudios en alguna ciudad distinta a su lugar natal y entonces muchas veces se acude a un familiar, quien usualmente presta el apoyo y la colaboración para con su pariente, brindándole el alojamiento requerido.

Pero caso distinto es cuando una pareja, por ejemplo, contrae matrimonio, en ese específico caso, las circunstancias que rodean a esos individuos son radicalmente distintas y en ese momento sobrevienen requerimientos materiales para satisfacer necesidades inmanentes al ser humano, como lo es tener una vivienda para poder desarrollar cabalmente la unión matrimonial.

En este sentido, el Tribunal observa que consta en autos (f.29) que el hijo del accionante está recluido en el Internado Judicial de Los Teques, circunstancia que obviamente le impide materialmente proveer a su hija de los bienes y recursos necesarios para subsistir digna y adecuadamente.

Así mismo, este Tribunal en fecha 26 de junio de 2009, siendo la una y diez de la tarde (1:10 p.m.) de ese día se trasladó y constituyó en el apartamento No. 1501, ubicado en el piso 15 de las Residencias Libertador, ubicadas en la calle 10 de Pro-Patria, Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas, a objeto de practicar la inspección judicial promovida por la parte actora.

En ese acto se hizo presente, tal y como consta del acta que riela a los folios 109 al 111 de este expediente, el abogado en ejercicio R.T., identificado en autos, actuando en su condición de apoderado judicial de la parte actora no compareciendo la parte demandada ni por si ni por medio de apoderado alguno.

Allí el Tribunal dejó constancia que en el inmueble donde se constituyó habitaban las ciudadanas M.M.L., C.I. No. 12.833.207, junto con sus dos menores hijas, su madre la Señora S.P. y la ciudadana S.L., dejando constancia el Tribunal que el referido inmueble constaba de tres habitaciones y que en una de ellas pudo constatar la existencia de ropa y enseres personales femeninos así como prendas de vestir de niñas.

De las pruebas evacuadas en el presente juicio, y en particular de la inspección judicial realizada en fecha 26 de junio de 2009, la cual se aprecia conforme lo establecido en el artículo 1.428 del Código Civil, este Juzgador concluye que la parte actora ha demostrado que su pariente consanguíneo en segundo grado (nieta) requiere habitar el inmueble propiedad de su abuelo, para desarrollar su vida en condiciones más idóneas y adecuadas para un menor de edad.

Es por ello que este Juzgador considera que en el presente juicio la pretensión de desalojo interpuesta debe necesariamente declararse procedente en derecho y así expresamente se decide.-

III

DISPOSITIVO

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Décimo Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por virtud de la autoridad que le confiere la Ley, declara: