Decisión de Juzgado Septimo de Municipio de Caracas, de 1 de Junio de 2007
| Fecha de Resolución | 1 de Junio de 2007 |
| Emisor | Juzgado Septimo de Municipio |
| Ponente | Mauro Guerra |
| Procedimiento | Resoluciòn Contrato Arrendamiento |
ASUNTO: AP31-V-2007-000130
El juicio por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentado por el ciudadano L.A.G.G., titular de la cédula de identidad N° 3.723.428, representado judicialmente por los abogados C.E.M.C. y L.J.B.R.P., inscritos en el Inpreabogado bajo los números 85.027 y 97.037, en ese orden, contra la ciudadana T.G.D.R., titular de la cédula de identidad N° 6.052.580, representada judicialmente por el abogado A.J.S.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 32.551, se inició mediante escrito de demanda distribuida el 14 de marzo de 2007, admitido el 15 de ese mismo mes y año y reforma incoado el 20 de igual mes y año, admitido el 21 de marzo de 2007.
En el escrito de demanda y su reforma, la parte actora alegó que el 15 de noviembre de 2005, la anterior propietaria ciudadana L.E.G.T., celebró contrato de arrendamiento con la demandada sobre el apartamento distinguido con el N° 1, ubicado en la Planta Baja del edificio Cajigal, situado en la avenida Cajigal de la urbanización San B.d.D.C., que compró en fecha 08 de diciembre de 2006.
Que la arrendataria estaba obligada a destinar el inmueble para vivienda y habitación familiar y cualquier cambio de destino, tenía que ser aprobado por el arrendador por escrito. Que la arrendataria ha venido incumpliendo con el contrato desde hace aproximadamente un año, cuando hizo público y notorio la prestación del servicio de masajes en el inmueble de manera reiterada y continua, permitiendo la visita de personas ajenas y extrañas al inmueble.
Que sobre la base de esos hechos y conforme a lo dispuesto en las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y del Código Civil, demanda a la arrendataria a los fines que convenga o sea condenada en la resolución del contrato de arrendamiento y en consecuencia en el desalojo del inmueble y al pago de las costas procesales.
En fecha 18 de abril de 2007, el Alguacil dejó constancia de haber citado a la demandada, aunque se negó a firmar el recibo correspondiente y, en fecha 23 de abril contestó a la pretensión de la parte actora.
En efecto, negó y rechazó de manera genérica los hechos alegados por la parte actora. Aceptó que en fecha 15 de noviembre de 1994, suscribió el contrato de arrendamiento con la anterior propietaria sobre el inmueble objeto del litigio. Que en el mes de junio, la antigua propietaria, le ofreció en venta el inmueble, a la cual renunció por no haber podido cumplir con lo requerido dentro del lapso estipulado.
Que en el mes de diciembre de 2006, se enteró que la citada ciudadana había vendido el inmueble al ciudadano L.A.G.G., pero en virtud de su negativa a recibir el pago de los cánones, hizo las consignaciones arrendaticias en el Tribunal respectivo. Que en ese mismo mes se dirigieron a la Dirección de Inquilinato donde le informaron que tenía derecho a la prórroga legal de tres años.
Negó y rechazó lo aseverado por la actora respecto a que hubiese cambiado el destino al inmueble ocupado distinto al de vivienda… “dado que la actividad que realizo para subsistir y poder mantener a mi menor hija es el de masajista, lo cual no es una actividad que genere molestias con los vecinos del edificio, ni tampoco que la misma este reñida con las buenas costumbres, esta actividad la realizo desde que llegue al edificio, la cual nunca en ningún momento representa ni representó molestia.
Que lo que está prohibido es instalar o usar en el inmueble máquinas industriales u otros artefactos que produzcan ruidos, trepidaciones o emanaciones nocivas o molestas, no depositar o permitir el depósito de materiales inflamables, explosivos o malolientes, o cosas que por su volumen o peso puedan afectar los pisos paredes o demás estructuras…. Es decir el contrato no establece por ninguna parte que yo no pueda atender a mis clientes en el inmueble…”, que además viene haciendo desde antes que el nuevo propietario adquiriese el inmueble, actividad además conocida por la anterior propietaria arrendadora, desde el primer día en que arrendó el inmueble, quien la recomendaba como buena realizadora del trabajo. Que ese trabajo tampoco se opone a lo dispuesto en el documento de condominio.
De lo expuesto por las partes, se puede destacar que la existencia de la relación arrendaticia no es un hecho controvertido, como tampoco lo constituye el hecho que la arrendataria realiza en el inmueble trabajo como masajista, quedando al órgano jurisdiccional calificar si ese hecho constituye o no por parte de la arrendataria un incumplimiento a la relación arrendaticia, en cuanto signifique o no un cambio de uso del inmueble arrendado, o, si hay evidencia en el expediente que la parte arrendataria original o sobrevenida, a pesar de una prohibición en ese sentido, haya manifestado de algún modo su consentimiento en que la arrendataria ejerciese ese trabajo dentro del inmueble arrendado.
Antes de conocer el mérito del asunto, no deja pasar por alto el Tribunal que la parte demandada contestó a la pretensión al segundo día después de constar en autos la citación practicada por el Alguacil, pero sin esperar la actuación de la Secretaria a tenor de lo dispuesto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Sin embargo, de acuerdo a lo sentenciado por el Tribunal Supremo de Justicia en sus Salas de Casación Civil y Constitucional, que en casos de oscuridad o dudas debe tenerse como oportunamente contestada la demanda, en aras de la garantía del derecho a la defensa, toda vez que ello es un elemento de orden público; siendo además que la actuación del Alguacil cumplió su fin cuando la parte demandada se enteró del juicio intentado en su contra y ejerció su derecho a la defensa cuando contestó a la pretensión de la actora, debe tenerse que la contestación ocurrió oportunamente.
De acuerdo a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento, la arrendataria se obligó a “destinar el inmueble que le ha sido arrendado para vivienda y habitación familiar y cualquier cambió de destino tendrá que ser aprobado por LA ARRENDADORA por escrito”
Esta cláusula la establecieron las partes originarias en el contrato de arrendamiento, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al haber sido traspasado la propiedad por venta hecha al hoy actor, el nuevo propietario estaba obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados. De la misma manera, la arrendataria, debió seguir ocupando el inmueble en su condición de tal, asumiendo frente al nuevo propietario arrendador, las mismas obligaciones ya pactadas, a menos que por mutua voluntad hubiesen decidido modificarlas, de acuerdo a las formalidades legales.
Por otro lado, de acuerdo a la cláusula tercera del último contrato celebrado, se tiene que la duración era por un año improrrogable, contados a partir del 15 de noviembre de 2005, con vencimiento al 15 de noviembre de 2006, que a su vencimiento, inmediatamente, empezaba a correr la prórroga legal. Siendo que la parte produjo copia certificada de documento público relativo a un contrato de arrendamiento celebrado con la antigua propietaria arrendadora en fecha 14 de diciembre de 1994, el cual se valora conforme a lo dispuesto en el artículo 1384 del Código Civil en concordancia con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, mereciendo fe respecto a su contenido, se tiene que la prórroga legal era por tres (3) años, de acuerdo a lo dispuesto en el literal “d” del artículo 38 de la Ley especial sobre la materia.
En este sentido, cursa en autos Constancia emitida por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, donde hace constar que la demandada recibió asistencia jurídica y que al vencimiento del contrato le correspondía una prórroga legal de tres años, siempre que estuviese cumpliendo con sus obligaciones. Tal instrumento merece fe al Tribunal dado que se trata de un documento público administrativo, a pesar que la decisión de si corresponde o no la prórroga legal a la demandada, es una situación que compete a la soberanía del órgano jurisdiccional, quien apreciará los hechos en el caso concreto.
Este derecho del arrendatario a la prórroga legal, en los contratos a tiempo determinado como el de autos, nace de pleno derecho al vencimiento del lapso contractual, dado que en estos contratos, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1599 del Código Civil, concluyen en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.
En tal sentido, al vencimiento del lapso contractual, esto es el 15 de noviembre de 2006, empezó a correr la prórroga legal, tiempo en el cual, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, permaneciendo vigente las mismas condiciones y estipulaciones pactadas en el contrato original.
Por ello, durante la vigencia de la prórroga legal, rigen para las partes las mismas obligaciones asumidas originalmente, salvo que por medio del principio de la autonomía de la voluntad, y de acuerdo a lo previsto en el artículo 1133 eiusdem, hubiesen decidido modificar sus obligaciones. En el caso de autos, en el específico hecho en que se fundamenta la pretensión, la arrendataria sólo podía cambiar el uso del inmueble arrendado mediante aprobación por escrito del arrendador.
No obstante, la rigurosidad de lo establecido en el contrato para permitir el cambio de uso del inmueble arrendado, lo importante es que exista de alguna manera, expresa o tácita, la voluntad del arrendador de consentir que la arrendataria usara la cosa arrendada para un uso distinto al previamente establecido; para lo cual, se requiere algún medio de prueba.
En este caso, la parte demandada alegó que la anterior arrendadora, conocía del cambio dado a la cosa arrendada o, que realizaba en el mismo trabajos como masajista hasta el punto que la recomendaba como persona y como buena realizadora de ese trabajo. Para acreditar tal hecho, produjo documento privado, consistente en constancia de fecha 31 de enero de 2007, firmada por la ciudadana G.C.C., en representación de la Junta de Condominio del edificio en que se encuentra ubicado el apartamento arrendado, a través de la cual hizo constar que conoce a la hoy demandada y que la antigua propietaria, la recomendaba como buena masajista, el Tribunal no le otorga ningún valor probatorio a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que se trata de instrumento privado emanado de terceras personas ajenas al juicio y no fue ratificado mediante la prueba testimonial.
Igual suerte corre los documentos privados marcados “B” y “7” relativos a constancia de fecha 18 de diciembre de 2006, donde aparece un sello de la Junta de Condominio del edificio Cajigal, pero sin firma, por lo cual no se puede establecer su autoría y carta de fecha 30 de abril de 2007, enviada a este Tribunal por la ciudadana C.G.K..
De la misma manera, la parte demandada promovió los testimonios de quince testigos, que luego de su admisión, sólo tres rindieron su declaración, pero tal evacuación se hizo fuera del lapso a que se refiere el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil y en virtud que en el sistema Venezolano rige el principio de preclusión procesal según el cual, vencido una etapa del proceso, se pasa a la siguiente, sin poder reabrir los ya cerrados, deben desecharse tales testimonios por resultar totalmente extemporáneos.
A los fines de probar que el uso que le estaba dando a la cosa arrendada, se ajustaba a lo estipulado en el documento de condominio, la parte demandante produjo copia simple del documento de condominio del edificio en que se encuentra ubicado el apartamento arrendado, que se aprecia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil dado que no fue impugnado. En dicho documento se aprecia que efectivamente, los apartamentos que conforman el edificio podían ser destinados a viviendas, oficinas, despachos de profesionales y locales de comercio.
Sin embargo, ello no significa que los arrendatarios, una vez que los propietarios le hayan dado un uso particular, puedan a su antojo cambiarlo indistintamente a cualquiera de dichas posibilidades, sino que, los propietarios en uso de los atributos del derecho a la propiedad, podían destinarlos a cualquiera de los usos permitidos por el documento de condominio, pero una vez determinados mediante un contrato, el arrendatario se ve obligado a respetarlo.
De la misma manera, la parte actora promovió dos publicaciones de prensa a los fines de demostrar que la demandada promocionaba por esa vía su actividad de masajista. Dichas publicaciones de conformidad con lo dispuesto en el artículo 432 eiusdem, se desechan del proceso y no se les otorga ningún valor probatorio, toda vez que no se corresponde con aquellos actos que la propia ley ordena publicar. Además, resultan impertinentes, toda vez que la realización del trabajo como masajista en el inmueble arrendado no es un hecho controvertido.
Por otra parte, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1592 del Código Civil, el arrendatario tiene dos obligaciones principales: “1° Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse según las circunstancias”. De allí que, el artículo 1593 eiusdem, señala: “Si el arrendatario emplea la cosa para un uso distinto de aquel a que se le ha destinado o de modo que pueda venirle perjuicio al arrendador, éste puede, según las circunstancias, hacer resolver el contrato”.
Por ello, el arrendatario no sólo debe pagar la pensión de arrendamiento, sino de servirse de la cosa como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato. Este buen padre de familia, “…es un tipo abstracto de individuo que debe estar adornado de ciertas cualidades, presumidas comunes y de orden general, singularmente en el cuidado y administración de cosas o en el trato o atención de personas necesitadas de amparo (Guillermo Cabanellas, Diccionario enciclopédico de derecho usual).
El buen padre de familia es aquella persona abstractamente considerada normalmente diligente y prudente, el hombre que cumple con sus obligaciones, normalmente precavido, vive en un ambiente social, según los tiempos y los hábitos.
En este caso concreto, la arrendataria debió usar el inmueble para el uso determinado en el contrato: esto es, vivienda y no para uso distinto como es la de usarlo como lugar para prestar sus servicios como masajista, escapando al Tribunal la calificación que se le pueda atribuir a ese trabajo, que por noble que sea, significa cambiarle el uso a la cosa arrendada y sólo sobre ello, interesa tal calificación.
En efecto, no consta en autos que las partes, ni la arrendadora original si el sobrevenido por la venta del inmueble, haya consentido en el cambio de uso dado al inmueble, como lo confiesa la demandada, pues si bien es cierto que las partes en virtud de la autonomía de la voluntad, en cualquier momento pueden modificar las convenciones pactadas, ello debe ser mediante ese concurso de voluntades. Por ello, si como dice la parte demandada, la antigua arrendadora consintió en el cambio de uso, ello debió quedar manifestado de manera escrita, sólo así, el nuevo propietario podía conocer esa voluntad y en consecuencia, respetarla como una estipulación con vigencia en el contrato que por el hecho de la venta le fue cedido.
Siendo que los contratos constituye ley entre las partes, que sólo puede cambiarse o modificarse mediante el concurso de la voluntad de ellas; que deben ejecutarse de buena fe y las obligaciones en ellos asumidas deben ejecutarse exactamente como han sido contraídas, quedando habilitada legalmente, una de ellas, para instar la resolución contractual, cuando la otra no cumple con su obligación, pretensión expresamente reconocida en este tipo de contratos, resulta imperativo para el Tribunal acordar la petición resolutoria solicitada, sin que valga como excepción el hecho que dentro del inmueble arrendado viva una adolescente.
En efecto, no desconoce el Tribunal el derecho de los adolescentes de vivir en una vivienda digna, segura, higiénica y salubre, pero ello constituye una obligación de los padres, garantizado por el Estado a través de políticas públicas, pero nunca excusa para incumplir con las obligaciones pactadas en uso de la autonomía de la voluntad y sobre materias disponibles.
Respecto a la petición de pago de la suma de cinco millones (Bs. 5.000.000), por concepto de honorarios de abogados, resulta improcedente, toda vez que este concepto como parte de las costas procesales tiene establecido un procedimiento para su reclamación.
En fuerza de los razonamientos que anteceden, este Juzgado actuando en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de Resolución de Contrato intentado por el ciudadano L.A.G.G. contra la ciudadana T.G.D.R.. SEGUNDO: Se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de noviembre de 2005 entre la anterior arrendadora L.E.G.T. y la hoy demandada. TERCERO: Se CONDENA a la demandada a hacerle entrega a actor y nuevo propietario arrendatario, la cosa arrendada, constituida por el apartamento distinguido con el N° 1, ubicado en la Planta Baja del edificio Cajigal, situado en la avenida Cajigal de la urbanización San Benardino, Municipio Libertador del Distrito Capital.
No hay condenatoria en costas, dado que la parte demandada no resultó totalmente vencida, de acuerdo a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y regístrese.
Notifíquese del presente fallo a las partes, de acuerdo a lo dispuesto en los artículos 233 y 251 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, en el Distrito Metropolitano de la ciudad de Caracas. Los Cortijos primero (1º) de junio de dos mil siete (2007). Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
EL JUEZ
MAURO JOSÉ GUERRA
LA SECRETARIA
ELOISA BORJAS
En esta misma fecha, siendo las 10:32 a.m, se publicó el anterior fallo.
LA SECRETARIA
ELOISA BORJAS
