Decisión de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Transito y de Menores de Miranda, de 3 de Noviembre de 2010

Compete a esta Alzada conocer en segundo grado de jurisdicción vertical del recurso subjetivo de apelación interpuesto por el Abogado E.M.A., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante A.I.G.Y., ambos identificados, contra la sentencia dictada en fecha 23 de abril de 2010, por el Juzgado Segundo de Municipio del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara sin lugar la demanda incoada.

Por auto de fecha 10 de junio de 2010, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijó el décimo día siguiente para dictar sentencia, y, en fecha 07 de julio de 2010, se abocó al conocimiento de la presente causa, la Juez que con tal carácter suscribe la presente decisión, por lo que, encontrándose la presente causa en estado de sentencia, se procede a hacerlo en esta oportunidad bajo las consideraciones que de seguidas se esgrimirán.

Capítulo II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

La representación judicial de la parte demandante, entre otras cosas alegó:

Que en fecha 12 de febrero de 2001, su representado celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano M.P.P., identificado ut supra, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, sobre un inmueble constituido por un Local Comercial, ubicado en la Calle Miquilen Sur, No. 33, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, para ser destinado únicamente como Bar Restaurant y actividades a fines.

Que en la cláusula segunda del referido contrato, se estableció que la pensión mensual de arrendamiento, sería por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), hoy, trescientos bolívares fuertes (Bs. F 300,oo), que el arrendatario se obligaba a cancelar dentro de los cinco (5) días siguientes de cada mes vencido de arrendamiento, en las oficinas del arrendador, cuya dirección declaró conocer, quedando entendido que el incumplimiento en la puntualidad del pago del canon de arrendamiento sería considerado como incumplimiento.

Que consensualmente las partes con el transcurso de los años acordaron progresivamente de conformidad con lo dispuesto en la cláusula décima tercera del aludido contrato de arrendamiento, el aumento del canon de arrendamiento, siendo el vigente la cantidad de OCHOCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 864,00) mensuales, tal como, según alegó, lo confesó el arrendatario consignante en su solicitud y así lo ratifica.

Que cursa ante el Juzgado de Municipio donde se propuso la demanda, expediente de consignaciones distinguido con el No. 0201/1009, el cual acompañó a su libelo de demanda marcado con la letra “C”, donde se desprende que el arrendatario asistido por abogado, el día 05 de octubre de 2009, depósito en la cuenta del Tribunal en la Entidad Bancaria Banfoandes la cantidad de UN MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 1.935,36), de donde se constata, según alegó, la manifestación por parte del arrendatario del incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales al consignar extemporáneamente el canon de arrendamiento del mes de agosto de 2009, infringiendo lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato.

Que en otro orden de ideas, las partes acordaron en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento -entre otras cosas-, que el arrendatario se obligaba a entregar el inmueble en perfecto orden y estado en que lo recibió; en la cláusula octava, a que se obligaba a participar o notificar al arrendador a la brevedad posible, de todo tipo de daño o avería que sufriera el inmueble o su estructura general, y en caso de no hacerlo así, el arrendatario sería responsable por los daños que pudiera sufrir el inmueble por su negligencia o imprudencia al no participar con prontitud los daños o averías citadas.

Que el arrendatario durante todos los años que ha ocupado el inmueble objeto de arrendamiento, no ha cumplido con sus obligaciones legales y contractuales, con la finalidad de mantenerlo en buen estado de conservación y aseo, al extremo que en la actualidad existe un deterioro general en lo referente a los baños, pisos, techos y puertas, lo cual significa una infracción a las disposiciones contractuales arriba mencionadas y a los artículos 1.592, 1.596 y 1.597 del Código Civil.

Fundamentó su pretensión en los artículos 1.592 ordinal 2°, 1.559, 1.160 y 1.167 del Código Civil, y el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para luego concluir en que procede a demandar, la resolución del contrato, por el incumplimiento de las cláusulas segunda y sexta del contrato de arrendamiento; para que conviniera a los pedimentos o en su defecto sea condenado a ello por este Tribunal, a: PRIMERO: En convenir en la resolución del contrato de arrendamiento suscrito por las partes el 12 de enero del 2001, ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, quedando debidamente autenticado bajo el No. 5, Tomo 13 de los Libros respectivos llevados por dicha Notaría; SEGUNDO: En hacer entrega, libre de personas y cosas del inmueble arrendado arriba identificado; y TERCERO: En cancelar las costas y costos del presente juicio.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

Que el demandante A.I.G.Y., al haberle dado en oferta de venta al hoy demandado M.P.P., en fecha 17 de noviembre de 2009, conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, anuló la acción que por resolución de contrato de arrendamiento que intenta ahora, por la consignación extemporánea del mes de agosto del año 2009, pues, según alegó, con el ofrecimiento de venta posterior al mes de agosto de 2009, quedó anulada la fundamentación de la demanda con relación a la extemporaneidad del pago, por lo cual, solicitó se declarara sin lugar la demanda por ese respecto.

Que el ciudadano A.I.G.Y., no actuó de buena fe, al habérsele escondido al ciudadano M.P.P., para no cobrar el alquiler el día 06 de septiembre de 2009, y continuar escondido durante todo el mes de septiembre del año 2009, obligándole a consignar el alquiler del local objeto de esta demanda, como consta en el expediente de consignaciones signado con el No. 0201/1009.

Que rechaza y contradice a todo evento, la segunda fundamentación de la demanda, en la cual se señala textualmente: “el Arrendatario durante todos los años que ha ocupado el inmueble objeto de arrendamiento, no ha cumplido con sus obligaciones legales y contractuales, con la finalidad de mantenerlo en buen estado de conservación y aseo, al extremo que en la actualidad existe un deterioro general en lo referente a los baños, pisos, techos y puertas, lo cual significa una infracción a las disposiciones contractuales”, pues, según alegó, es lógico saber y determinar, que si el arrendatario no le diere conservación a un inmueble que data de mas de cien (100) años de construido, dicho inmueble estuviera ya en ruinas o simplemente no existiera porque se hubiera caído.

Que por todas las consideraciones y exposiciones expuestas, es por lo que rechaza y contradice a todo evento la presente demanda, solicitando respetuosamente se declare sin lugar, con la expresa condenatoria en costas.

Capítulo III

PRUEBAS APORTADAS A LOS AUTOS

PARTE ACTORA:

Conjuntamente con su libelo de demanda, acompañó las siguientes documentales:

Marcado con la letra “A” instrumento poder autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Autónomo Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, donde se acredita la representación judicial del Abogado actuante.

Marcado con la letra “B”, copia certificada del contrato suscrito entre las partes debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, el 12 de febrero de 2001, anotado bajo el No. 05, Tomo 13, el cual se aprecia al no haber sido impugnado por la parte a quien le fue opuesta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, no obstante no constituir ello un hecho controvertido. ASI SE DECIDE.

Marcado con la letra “C”, copias certificadas del expediente de consignación signado con el No. 0201/1009, de la nomenclatura interna del Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, las cuales se aprecian al no haber sido impugnadas por la parte a quien le fue opuesta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el hecho de que el demandado M.P.P., manifestara en su solicitud el 02 de octubre de 2009, la negativa del arrendatario a recibir los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2009, en razón de lo cual procedió a consignar el deposito efectuado el 05 de octubre de 2009 (Ver f. 30 pieza I). ASI SE DECIDE.

Marcado con la letra “D”, copias simples del documento de propiedad del inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento cuya resolución se solicita, las cuales se aprecian al no haber sido impugnadas por la parte a quien le fue opuesta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado el derecho de propiedad que le asiste a la parte actora M.P.P., sobre el inmueble arrendado. ASI SE DECIDE.

Abierta la causa a pruebas, la parte actora ejerció tal promoción mediante escrito presentado el 22 de marzo de 2010, promoviendo al efecto lo siguiente:

En el capítulo I, reprodujo del merito favorable de las actas procesales que favorezcan a su mandante -lo cual se reitera, no constituye un medio probatorio valido- y muy especialmente la copias certificadas del expediente de consignación signado con el No. 0201/1009, cuya valoración ya se emitió en párrafos anteriores. ASI SE DECIDE EXPRESAMENTE.

En el capítulo II, reprodujo en veintiún (21) folios útiles y marcadas con la letra “V”, originales de las actuaciones practicadas por el Tribunal de la causa el 22 de febrero de 2010, con ocasión a una inspección judicial solicitada por la parte actora, extrajudicialmente, sobre lo cual quien decide observa:

El artículo 1.429 del Código de Procedimiento Civil prevé la posibilidad de evacuar la prueba de inspección judicial antes del juicio para hacer constar el estado o las circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el tiempo, y el artículo 1.430 establece la obligación del Juez de estimar el mérito de dicha prueba. La doctrina y la jurisprudencia han señalado que la inspección judicial extra litem es procedente cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que pueden desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Es cierto que la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al Juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de las circunstancias esgrimidas, así lo acuerde.

Una vez cumplidos estos requisitos; la prueba debe considerarse promovida y evacuada válidamente, pues la inspección judicial no necesita ser ratificada en el proceso para que surta efectos probatorios, por cuanto hubo inmediación del Juez que aprecia por sus sentidos las circunstancias de una situación de hecho.

La no probanza de la última condición indicada, la necesidad de evacuarse dicha prueba antes del proceso, si afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida sólo es posible evacuarla para dejar constancia -se repite- de las circunstancias o estado de los lugares o cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde es producida, la prueba no puede ser apreciada.

Como consecuencia de lo expuesto, observa quien decide que dicha inspección extra litem fue solicitada pero posteriormente a que se introdujera la demanda el 27 de enero de 2010, de modo que, indefectiblemente su solicitud no estaba destinada a preconstituir una prueba con el temor de que desaparecieran las condiciones fácticas a ser probadas por el transcurrir del tiempo, por lo que, al no haberse cumplido con tal exigencia la inspección judicial debe ser desechada del proceso. ASI SE DECIDE.

En el capitulo III, promovió las testimoniales de los ciudadanos V.J.D.B.Y., J.G.G.C., GOVIS R.L.G. y M.C.U., con el objeto de demostrar el estado físico del local comercial objeto del arrendamiento, quienes fueron contestes en afirmar, a excepción del testigo GOVIS R.L.G., lo siguiente:

 V.J.D.B.Y., en la pregunta cuarta respondió: “Pude notar que el techo quien (sic) estaba cubierto con unas laminas metálicas, presumo, le falta gran parte de esas laminas permitiendo ver el techo superior ser lamina de asbesto cemento, lo que motiva un mal aspecto”.

 J.G.G.C., en la pregunta sexta respondió: “…el techo es de machihembrado de metal, faltando así varios machihembrados, ese viene siendo como un cielo raso, como le faltan piezas se ve la parte de arriba del techo que es de asbesto”.

 M.C.U. en la pregunta sexta respondió: “…en visto en la parte del techo varias aberturas….”

Dichas testimoniales, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, pueden apreciarse como prueba del deterioro en que se encuentra el techo del inmueble objeto del contrato, no obstante ello, la presente prueba deberá concordarse con las restantes promovidas, para lo cual quien decide, deja salvo a la libertad de apreciación que ostenta, para la parte motiva de esta sentencia. ASI QUEDA ESTABLECIDO.

PARTE DEMANDADA

Conjuntamente con la contestación de la demanda, y marcado con la letra “A”, la representación judicial de la parte demandada consignó copias simples de la solicitud de notificación efectuada por el ciudadano A.I.G.Y., parte demandante en el presente juicio, a fin de que se notificara al ciudadano M.P.P., el ofrecimiento en venta del inmueble y demás condiciones negóciales, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las cuales se aprecian al no haber sido impugnadas por la parte a quien le fue opuesta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado lo que de dicha solicitud emana. ASI SE DECIDE.

Ya en la fase probatoria, promovió la prueba de exhibición, a fin de que el demandante exhibiera el escrito original, por el cual, conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios le ofreció en venta a su mandante el mismo inmueble objeto de la presente demanda. Ahora bien, como quiera que esta Alzada le otorgó valor probatorio a las copias de la solicitud de notificación objeto de exhibición, resulta insubsistente emitir pronunciamiento alguno. ASI SE DECIDE.

A los fines de probar que la relación arrendaticia data de más tiempo del que señala el contrato, promovió tres recibos de pago de alquiler, marcados 1°, 2° y 3°, de fechas 31 de octubre de 1.995; 30 de noviembre de 1.995; y, 31 de mayo de 2000. Ahora bien, como quiera que el hecho controvertido lo constituye el incumplimiento de las cláusulas segunda, sexta y octava, referentes a la falta de pago, notificación sobre algún daño, y la entrega del inmueble en perfecto orden y estado, sin que sea menester establecer la temporalidad del contrato cuya resolución se demanda, se desecha en consecuencia dicha prueba. ASI SE DECIDE.

A los fines de probar que su mandante trato de ubicar al ciudadano J.I.G.Y., con la finalidad de cancelarle los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto y septiembre de 2009, promovió la testimonial del ciudadano F.C.C., de lo cual se observa:

La doctrina considera, en primer lugar que los únicos limites a la facultad de apreciación de la prueba de testigo dentro del contexto del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, son aquellas que resultan de las disposiciones legales expresas, tales como las precisan el monto de las obligaciones que pueden ser probadas por testigos, o exigen formalidades especificas o limitan la admisión de la prueba. Por lo demás la apreciación de la prueba de testigos deberá hacerse según las reglas de la sana critica, de lo que se sigue que el testimonio único pueda constituir plena prueba, siempre que después del cuidadoso análisis que impone la valoración de este medio probatorio, el Juez se encuentre convencido de que los hechos ocurrieron en la forma como lo ha narrado el declarante, por lo que, promovida y evacuada la prueba deberá concordarse con las restantes promovidas, para lo cual quien decide, deja salvo la libertad de apreciación al momento de emitir la decisión de merito. ASI QUEDA ESTABLECIDO.

Capítulo IV

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

Mediante decisión dictada en fecha 23 de abril de 2010, por el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

…De seguidas el Tribunal pasa a pronunciarse sobre el fondo de la controversia en los siguientes términos:

En la presente causa no ha sido objeto de controversia el hecho de que las partes se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento, así como tampoco el monto de los cánones de arrendamiento.,

Alega la parte actora que el arrendatario le adeuda los cánones de arrendamiento del mes de agosto de 2008 y para probarlo consigna copia certificada del expediente de consignaciones que cursa ante este Tribunal.

Por su parte el apoderado judicial de la parte demandada alega, que mal puede la parte actora alegar en la presente demanda el estado de insolvencia de su representado cuando anterior a ella le ofreció en venta el inmueble que ocupa, hecho que quedo plenamente demostrada en autos, por haber sido invocado el hecho notorio judicial. Y así se considera.-

La Ley de arrendamientos Inmobiliarios en el artículo 42, establece la preferencia ofertiva como el derecho que tiene el arrendatario de que se le ofrezca en venta, en primer lugar el inmueble que ocupa, pero para ello se requiere que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y que tenga más de dos años como arrendatario.

En el caso de marras, en fecha 18 de Noviembre de 2009, se procedió a practicar la Notificación Judicial de Venta; por lo tanto para esa fecha el ciudadano A.I.G.Y., quien es el propietario del inmueble y la persona que cobraba los alquileres, consideró que su arrendatario el ciudadano M.P., estaba al día en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo tanto mal puede a un poco más de dos meses a demandar la falta de pago. Y así lo considera el Tribunal.-

Para mayor abundamiento consta en el expediente de consignaciones que cursa ante este Tribunal, signado con el No. 0201/1009 en fecha 22 de Octubre del año próximo pasado, el abogado E.M.A., compareció ante la Secretaría del Tribunal exhibió la copia certificada del poder que le fue otorgado por el ciudadano A.I.G.Y. y procedió a solicitar copia certificada del expediente de consignaciones, por lo tanto para la fecha en que se la parte actora presenta la solicitud de Notificación Judicial de Oferta de Venta para la distribución, posterior admisión y practica, ya tenía conocimiento que el ciudadano M.P.P., había optado por el procedimiento de consignaciones arrendaticias. Y así lo considera el Tribunal.-

Como documento fundamental a la demanda, la parte actora acompañó copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, en fecha 12 de Febrero del año dos mil 2001, al cual no se le puede atribuir ningún valor probatorio ya que de una revisión de dicho documento se evidencia que la copia certificada, consignada se encuentra incompleta. Y así se decide.-

Ahora bien con respecto a la Inspección Extrajudicial y consignada por el apoderado judicial de la parte actora durante el lapso probatorio, no se le puede atribuir pleno valor probatorio debido a que la parte demandada no ejerció el control de la prueba, teniendo solo valor como indicio. Y así lo considera el Tribunal.-

Alego la parte actora que el ciudadano M.P., había incumplido con las obligaciones contraídas en la cláusula sexta y octava del contrato de arrendamiento, hecho que no puede ser verificado a través del contrato de arrendamiento, pues como se indicó con anterioridad el mismo fue consignado de forma incompleta y precisamente es la cláusula octava la que se encuentra incompleta. Y así lo considera el Tribunal.-

Durante el lapso probatorio la parte actora promovió la prueba de testigos, a fin de probar el deterioro del inmueble y todos los testigos fueron contestes al señalar que existe una abertura e un primer techo que permite ver el techo superior del local y el estado en que se encontraban los baños.

De acuerdo al Prof. E.J.C. en sentido jurídico procesal la pruebas es un método de averiguación y un método de comprobación y en materia civil, la prueba es averiguación, demostración, corroboración de la verdad o falsedad de las proposiciones formuladas en el juicio.

Por lo tanto, a través de las pruebas es la forma que tiene el juez, ajeno a los hechos sobre los cuales se tiene que pronunciar, el medio por el cual puede formarse su convicción; por lo tanto se puede concluir que las pruebas es el medio de verificación de las proposiciones que los litigantes formulen en el juicio, y en materia civil los litigantes están en la obligación de suministrar todos aquellos medios de prueba que sirvan convencer al juez sobre la veracidad de sus afirmaciones. Y así se considera.-

Los testigos evacuados en la presente causa han estado contestes al describir las condiciones de una parte del área del techo y de las condiciones del baño, sin embargo con ellos no queda plenamente demostrado en autos, la afirmación realizada por la parte actora en su escrito libelar, al indicar que existe un “…deterioro general en lo referente a baños, pisos, techos y puertas…” (Destacado del Tribunal). Y así lo considera el Tribunal.-

Al no poder precisar, quien suscribe, cuales fueron las obligaciones contractuales asumidas por el arrendador, debido a como ya se indicó el presente fallo, por estar incompleto el contrato de arrendamiento consignado se debe concluir que en la presente causa se ha configurado el supuesto jurídico del artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, es decir que no existe plena prueba de los hechos alegados en la demanda; en consecuencia la presente causa debe ser declarada sin lugar en el dispositivo del presente fallo. Y asís e decide…

(Fin de la cita)

Capítulo V

DE LOS ALEGATOS EN ALZADA

Mediante escrito presentado el 14 de junio de 2010, la representación judicial de la parte actora presentó escrito de alegatos, donde luego de narrar las diversas etapas del procedimiento procedió a solicitar se declarara con lugar su recurso de apelación, aduciendo al efecto dos denuncias a saber:

En primer lugar, denunció la infracción por falsa aplicación del artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de arrendamientos Inmobiliarios y falta de aplicación del artículo 51 eiusdem, aduciendo que la sentencia apelada colocó al demandado M.P. en un estado de solvencia arrendaticia no regulada ni establecida por la norma, por lo que, a su juicio, legisló sobre aspectos no previstos por el ordenamiento legal.

Que se demandó la resolución del contrato de arrendamiento, por haberse consignado extemporáneamente por tardío el canon de arrendamiento del mes de agosto de 2009, el día 05 de octubre de ese año, tal como se desprende de la planilla de depósito del banco Banfoandes, signada con el No. 14483009 del 05 de octubre de 2009.

En segundo lugar, denunció el recurrente el vicio de silencio de prueba del que adolece la sentencia apelada, pues, si bien la copia certificada del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, fue fotocopiada incorrectamente al extremo de que no se lee el contenido de la cláusula octava transcrita íntegramente en el libelo de demanda, dicho documento fue acompañado íntegramente en las copias certificadas del expediente de consignaciones No. 0201/1009.

Que el A quo incurrió en un grave y absoluto vicio de silencio de prueba, al ignorar por completo la copia del mencionado contrato.

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, consignó escrito de alegatos el 18 de octubre de 2010, donde luego de denunciar la injusticia del actor y su apoderado judicial en virtud de la presente demanda, invocó el hecho notorio judicial, solicitando además se confirme la decisión recurrida.

Capítulo VI

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El presente recurso se circunscribe -como ya se señalara- a impugnar la decisión dictada en fecha 23 de abril de 2010, por el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, que declarara sin lugar la demanda de resolución de contrato incoada por el ciudadano A.I.G.Y., contra M.P.P., ambos identificados.

Para resolver se observa:

Alegó la representación judicial de la actora en su escrito libelar, que en fecha 12 de Febrero de 2001, celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano M.P.P., identificado ut supra, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Calle Miquilen Sur, No. 33, Jurisdicción del Municipio Guaicaipuro del Estado Bolivariano de Miranda, estableciéndose en la cláusula segunda del referido contrato, que la pensión mensual de arrendamiento, sería por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), hoy, trescientos bolívares fuertes (Bs. F 300,oo), que el arrendatario se obligaba a cancelar dentro de los cinco (5) días siguientes de cada mes vencido de arrendamiento, en las oficinas de el arrendador, cuya dirección declaró conocer, quedando entendido que el incumplimiento en la puntualidad del pago del canon de arrendamiento sería considerado como incumplimiento.

Que consensualmente las partes con el transcurso de los años acordaron progresivamente de conformidad con lo dispuesto en la Cláusula Décima Tercera del aludido contrato de arrendamiento, el aumento en el canon de arrendamiento, siendo el vigente la cantidad de OCHOCIENTOS SESENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 864,00) mensuales, tal como, según alegó, lo confesó el arrendatario consignante en su solicitud.

Que cursa ante el Juzgado de Municipio donde propuso la demanda, expediente de consignaciones distinguido con el No. 0201/1009, el cual acompañó a su libelo de demanda marcado con la letra “C”, donde se desprende que el arrendatario asistido por abogado, el día 05 de octubre de 2009, depositó en la cuenta del Tribunal, en la Entidad Bancaria Banfoandes la cantidad de UN MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CINCO BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 1.935,36), de donde se constata la manifestación por parte del Arrendatario del incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales al consignar extemporáneamente el canon de arrendamiento del mes de Agosto de 2009, infringiendo lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato.

Que en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, el arrendatario se obligaba a entregar el inmueble en perfecto orden y estado en que lo recibió; y, en la cláusula octava, se obligaba a participar o notificar al arrendador a la brevedad posible, de todo tipo de daño o avería que sufriera el inmueble o su estructura general, y en caso de no hacerlo así, el arrendatario sería responsable por los daños que pudiera sufrir el inmueble por su negligencia o imprudencia a no participar con prontitud los daños o averías citadas.

Que el arrendatario durante todos los años que ha ocupado el inmueble objeto de arrendamiento, no ha cumplido con sus obligaciones legales y contractuales, con la finalidad de mantenerlo en buen estado de conservación y aseo, al extremo que en la actualidad existe un deterioro general en lo referente a los baños, pisos, techos y puertas, lo cual significa una infracción a las disposiciones contractuales arriba mencionadas y a los artículos 1.592, 1.596 y 1.597 del Código Civil, en virtud de lo cual procedió a demandar la resolución del contrato, por el incumplimiento de las cláusulas segunda y sexta del contrato de arrendamiento, con fundamento en los siguientes artículos:

Artículo 1.592 ordinal 2° del Código Civil: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:…2º. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”

Artículo 1.159 del Código Civil: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.160 del Código Civil: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Ahora bien, ante la pretensión de la parte actora, debido a las distintas posiciones que un demandado puede adoptar en el acto de contestación de la demanda, a saber: convenir absolutamente o allanarse a la demanda, en cuyo caso el actor queda exento de toda prueba; reconocer el hecho pero atribuyéndole distinto significado jurídico, correspondiendo al juez aplicar el derecho; contradecir o desconocer los hechos y, por tanto, los derechos que de ellos derivan, correspondiendo al actor toda la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones; reconocer el hecho con limitaciones porque opone al derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo, correspondiendo al demandado probar tales hechos, según sea el caso.

Observándose que en el presente caso, la representación judicial de la parte demandada al momento de efectuar la contestación, entre otras cosas procedió a esgrimir su defensa, fundamentado en un hecho impeditivo, cual es la actitud asumida por el actor, según la cual éste no se presentó más a cobrar el alquiler, ocultándose del arrendador, a quien mas de una vez fue a buscar a su casa de habitación; agregando además, un hecho extintivo de la acción de resolución, fundamentado en que, al haberse ofrecido a su mandante la venta de inmueble arrendado, de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, quedó anulada la fundamentación por considerársele solvente.

En tal sentido, los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, expresan:

...Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho de que ha producido la extinción de su obligación

.

...Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación

.

Las normas transcritas regulan la distribución de la carga de la prueba, y establecen con precisión que corresponde al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y trasladar la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, si bien reitera el artículo 1.354 del Código Civil, agrega que “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”, con lo cual consagra, de manera expresa, el aforismo reus in excipiendo fit actor, que equivale al principio según el cual, corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa.

En aplicación de estas consideraciones al caso concreto, quien decide observa que de acuerdo con lo establecido en la sentencia recurrida, el actor afirmó -entre otras cosas- un hecho negativo, el cual consiste en que el demandado no cumplió una obligación pactada en el contrato cuya resolución es pretendida, lo que fue negado en la contestación, sobre lo cual la recurrida estableció que al haberse practicado la notificación judicial de venta, en fecha 18 de noviembre de 2009, el ciudadano A.I.G.Y., quien es el propietario del inmueble y la persona que cobraba los alquileres, consideró que su arrendatario el ciudadano M.P., estaba al día en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo tanto mal podía a un poco más de dos meses demandar la falta de pago.

En efecto, la sentencia recurrida estableció:

…En el caso de marras, en fecha 18 de Noviembre de 2009, se procedió a practicar la Notificación Judicial de Venta; por lo tanto para esa fecha el ciudadano A.I.G.Y., quien es el propietario del inmueble y la persona que cobraba los alquileres, consideró que su arrendatario el ciudadano M.P., estaba al día en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo tanto mal puede a un poco más de dos meses a demandar la falta de pago. Y así lo considera el Tribunal..

De la precedente trascripción se evidencia que la recurrida, ponderó la improcedencia de la acción, referente a la falta de pago, por el hecho de que el arrendador, ofreció en venta el inmueble al arrendatario, y, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, tal ofrecimiento requiere que el arrendatario se encuentre solvente, posición que comparte esta Alzada, pues, dicho precepto legal otorga al arrendatario el derecho a la preferencia ofertiva, según el cual debe ofrecérsele en venta el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, agregando dicha norma que para ello debe encontrarse solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, ello debe considerarse, como un hecho extintivo de la insolvencia, y por ende de la acción de resolución de contrato por incumplimiento, ya que, su simple interposición -solicitud de notificación conforme al artículo 44 eiusdem- así lo demuestran. ASI SE DECIDE EXPRESAMENTE.

En otro orden de ideas, es oportuno advertir que constituye un principio de lógica formal y jurídica que toda negación de una negación constituye una afirmación. Por consiguiente, el demandado al alegar que no incumplió su obligación, lo que está expresando es que la cumplió y, por ende, le corresponde probar en este caso ese hecho impeditivo, que implícitamente está afirmando, para lo cual promovió la testimonial del ciudadano F.C.C., debiendo entonces señalarse, que los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil establecen, lo siguiente:

Artículo 507: “A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica.”

Artículo 508: “Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación...”.

De acuerdo con la primera norma, el sentenciador está obligado a aplicar la regla de la sana crítica o libre apreciación razonada a cualquier prueba en el proceso, cuando no “exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba”.

La doctrina patria ha establecido que a través de la sana crítica el sentenciador tiene libertad de apreciar las pruebas aportadas al juicio de acuerdo con la lógica y las reglas de la experiencia que, según su criterio personal, son aplicables en la valoración de determinada prueba. (Henríquez La Roche, Ricardo: Código de Procedimiento Civil. Tomo III. Ediciones Liber, Caracas 2004, p. 594 y ss.).

La disposición jurídica citada en segundo lugar, establece que para la apreciación de los testigos el sentenciador debe examinar la concurrencia de las deposiciones entre éstos y con las otras pruebas, estimar los motivos de su declaración, así como la confianza que le merece el testigo tomando en cuenta su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias, desechando al inhábil y aquél que no pareciera decir la verdad; por tanto, la referida disposición faculta ampliamente a los jueces para la apreciación de la prueba de testigos.

La estimación de la referida prueba implica para el sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues opera en él un acto de voluntad; de manera que en este contexto el juez es soberano y libre en su apreciación, siendo criterio de quien decide, que el juez está obligado a dar las razones para desechar la declaración del testigo, lo cual puede ocurrir: 1) cuando se trate de un testigo inhábil; y, 2) cuando el testigo pareciera no haber dicho la verdad, por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo aunque no hubiere sido tachado en el juicio.

Si bien es cierto que en el examen de la prueba testifical los jueces deben apreciar si las declaraciones concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y la confianza que le merezca el declarante por su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias; no lo es menos que en nuestro derecho el testigo único es idóneo para demostrar los hechos alegados en la demanda o contestación, siempre y cuando lo declarado le merezca fe y confianza al sentenciador y éste no sea inhábil para actuar en el proceso, lo que quiere decir que la valoración de la referida prueba queda al prudente arbitrio del juez.

Siendo ello así, se observa que el testigo promovido por la representación judicial de la parte demandada, ciudadano F.C.C., plenamente identificado en autos, manifestó que conocía al arrendador M.P.P.; que le constaba que el ciudadano A.G.Y., pasaba siempre a cobrar el alquiler vencido en el Restauran Regional; que desde el mes de agosto del año pasado el señor A.G.Y., no se presentó a cobrar mas el alquiler; que a mediados del mes de agosto acompañó al ciudadano M.P.P., a la casa de habitación del ciudadano A.G.Y., para tratar de localizarlo y pagarle el alquiler que no se había presentado a cobrar. Dicha declaración goza de confianza y credibilidad atendiendo a las características del testigo y a la ausencia de contradicción, enervando -al menos de manera presuntiva- el hecho negativo alegado por el actor, al adminicularse con el ofrecimiento en venta del inmueble al arrendatario, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario. ASI SE DECIDE.

Las consideraciones expuestas ponen de manifiesto la legalidad del pronunciamiento dictado por la juez de la recurrida, pues el demandado enervó el ejercicio de la acción, todo lo cual le correspondía, de conformidad con lo previsto en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil, y 1.354 del Código Civil.

En consecuencia de lo expuesto, la pretensión del actor con relación al incumplimiento de la cláusula segunda del contrato, resulta a todas luces improcedente, en virtud de los argumentos anteriormente expuestos. ASI SE DECIDE.

En cuanto al incumplimiento de las cláusulas sexta y octava, referentes a la notificación sobre algún daño, y la entrega del inmueble en perfecto orden y estado, como quiera que para demostrar tal hecho al actor sólo le asiste la prueba testifical, habida cuenta de haberse desechado la inspección judicial extra litem, es criterio de quien decide que, si bien dichas testimoniales fueron contestes en afirmar los daños existentes en el inmueble arrendado, por así haberlo observado a simple vista, dicha prueba requería ser adminiculada a otra prueba, dentro de los cuales figuraba -sin querer con esto infringir los artículos 15 y 395 procedimentales- precisamente la inspección judicial, o en su defecto la prueba de experticia, por lo que, la procedencia de la pretensión del actor en cuanto a la violación de las citadas cláusulas, resulta forzosamente improcedente. ASI SE DECIDE.

Por último, y en lo atinente al alegato de la recurrida, respecto al documento fundamental de la demanda, el cual, evidentemente se encuentra incompleto, a tenor de lo dispuesto en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, “Si el demandante no hubiere acompañado su demanda con los instrumentos en que la fundamenta, no se le admitirán a menos que haya indicado en el libelo o el lugar donde se encuentren, o sean de fecha posterior, o que aparezca, si son anteriores, que no tuvo conocimiento de ellos…”.

No obstante lo anterior, de una revisión exhaustiva de las actas que conforman el presente expediente, y muy especialmente de las pruebas acompañadas por el actor a su libelo de demanda, se evidencia que en las copias certificadas del expediente de consignación cursa íntegramente el contrato cuya resolución se demanda, con lo cual, pudo la recurrida suplir la deficiencia advertida. ASI QUEDA ESTABLECIDO.

En consecuencia, y en vista de las consideraciones anteriormente expuestas, debe este Juzgado Superior declarar SIN LUGAR el recurso subjetivo de apelación ejercido, y en consecuencia, se confirma en todas y cada una de sus partes, bajo las consideraciones expuesta en este fallo, la decisión dictada el 23 de abril de 2010, por el Juzgado Segundo del Municipio Guaicaipuro de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, con sede en Los Teques, tal como se declarará de manera expresa y positiva, en el dispositivo del presente fallo. ASÍ FINALMENTE SE DECIDE.

Capítulo VII

DECISIÓN

Por las razones que anteceden, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y de Protección del Niño, Niña y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: