Decisión de Juzgado Superior Primero Civil, Mercantil, Transito, Trabajo y Protección del Adolescen de Tachira, de 30 de Junio de 2009

Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Tránsito,

Bancario y Protección del Niño y del Adolescente

Circunscripción Judicial del Estado Táchira

Demandante: L.A.J.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. V- 1.520.431, de este domicilio.

Apoderados de la Parte Demandante: abogado R.A.A.U., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-10.033.586, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 55.008; de este domicilio.

Demandada: Sociedad Mercantil Fitness Club c.a, domiciliada en la ciudad de San Cristóbal, Estado Táchira e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, en fecha 02 de diciembre de 1988, bajo el N° 19, tomo 49-A. representada por el ciudadano G.J.G.A., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.675.547, en su carácter de presidente de la mencionada empresa.

Apoderado de la parte demandada: abogados María de los Á.G.V. y G.J.G.G., venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos V-12.403.151 y 14.502.197, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos 81.104 y 97.421, respectivamente.

Motivo: Cumplimiento de contrato. Apelación de la decisión de fecha 25 de mayo de 2009, dictada por el juzgado cuarto de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de esta Circunscripción Judicial, que declara parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento.

El ciudadano R.A.A.U., demanda en nombre y representación del ciudadano L.A.J.R. el cumplimiento de contrato de arrendamiento de fecha 04 de mayo de 2005, firmado por los ciudadanos R.A.A.U. con Fitness Club C.A. por ante la notaría pública tercera de San Cristóbal jurisdicción del Estado Táchira anotado bajo el N° 64, tomo 64, de los libros de autenticaciones llevados por la mencionada notaria, alegando que la cláusula tercera del mencionado contrato, obliga a entregar el inmueble, ya identificado, el día 30 de junio de 2007, libre de personas y bienes; que dicha cláusula establece que dentro del lapso de duración del contrato se encuentra incluida la prórroga legal, la cual fue aceptada por ambas partes y, habiendo disfrutado de la misma, no se puede invocar la aplicación de una nueva prórroga. Que la empresa Fitness Club ha incumplido reiteradamente la cláusula segunda del contrato que establece el cánon mensual de arrendamiento; que vistas las manifestaciones de cobro de los mismos sin que se hicieran efectivos, la parte demandada procedió a realizar la consignación de cánones por ante el juzgado primero de los municipios San Cristóbal y Tórbes, según expediente N° 532 de fecha 02 de Abril, la cual fue mal efectuada y a su decir, carece de carácter legal. Fundamentando su demanda en el contrato de arrendamiento de fecha 04 de mayo de 2005, inserto bajo el N° 64, tomo 64 de la notaria pública tercera de San C.E.T., en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.354 del Código de Procedimiento Civil, para que se cumpla el mismo y convenga en la entrega material del inmueble objeto del litigio libre de personas y de bienes. (fs. 01 al 05).

En fecha 18 de octubre de 2007, el juzgado cuarto de primera instancia en lo civil mercantil y tránsito del Estado Táchira admitió la demanda interpuesta y ordenó se emplace a la sociedad mercantil Fitness Club C.A en la persona de su presidente G.J.G.A.. (f. 15)

En fecha 15 de abril de 2009, mediante diligencia se presentó en el tribunal a-quo el ciudadano G.J.G.A. y confirió poder apud-acta a los abogados María de los Á.G.V. y G.J.G.G.. (f. 69)

En fecha 17 de abril de 2009, mediante escrito el abogado G.J.G.G., contestó la demanda en la presente causa alegando que el arrendador valiéndose de una posición de fortaleza pretende desconocer derechos sociales irrenunciables como la prórroga legal, sobre el inmueble objeto del litigio que ocupa ininterrumpidamente desde el 01 de abril de 1989. Que en un principio la empresa Fitness Club, fue arrendataria del antiguo propietario “Inversiones y Construcciones S.A” (INCASA), que existen pruebas que los sustentan. Que en fecha 05 de abril de 1999, fue notificado de que el arrendador primigenio, es decir, “inversiones y construcciones s.a” había vendido el local B3-01 (inmueble objeto del litigio) al ciudadano L.A.J.R. y por tanto el cánon de arrendamiento debía pagarse a favor del mismo, quien adquirió según documento protocolizado por ante la oficina subalterna del segundo circuito de los Municipios San C. delE.T., en fecha seis (06) de marzo de 1998, bajo el N° 15, tomo 10, protocolo 1. En relación al nuevo propietario expone que no siempre emitía recibos de pago y que tampoco facilitaron documentos contractuales, sin embargo, declara tener pruebas que demuestran dicha relación arrendaticia. Que lamentablemente el arrendador maquinando arrebatar el inmueble objeto de la presente causa y desconociendo derechos del inquilino, valiéndose de una posición de ventaja y desconociendo el contrato suscrito por su apoderado R.A.A.U., obligó a Fitness Club C.A. a suscribir un contrato de arrendamiento donde se desconoce el derecho de prórroga legal, la cual, es obligatoria para el arrendador y que a su decir, tiene derecho por los años previos como inquilina del local objeto del litigio. Que el arrendador utilizando excusas empezando el año 2007, esquivó el recibimiento de los cánones de arrendamiento y mensualidades de condominio, motivos por los cuales la demandada se vio en la obligación de consignar dichas cantidades ante el tribunal de municipio correspondiente, tal como consta en el expediente 532 del juzgado primero de los municipios San Cristóbal y Torbes, las cuales se han consignado hasta la presente fecha. Que el contrato de arrendamiento autenticado por ante la notaría pública tercera del Estado Táchira, bajo el N° 64, tomo 64 que la parte actora usa como fundamento de la demanda no es la verdadera contratación entre las partes, sino el intento de cercenar el derecho de prórroga legal del demandado. Que el demandante aseveró según lo establecido en la cláusula tercera del mencionado contrato que debía entregar el inmueble para el 30 de junio de 2007, lapso que incluía la prórroga legal correspondiente, que por tanto se evidencia la actitud de la parte demandante de hacer renunciar al derecho de prórroga legal lo cual es nulo. Que la parte demandante alega que se ha incumplido reiteradamente con la cláusula segunda del contrato de arrendamiento referido al pago de los cánones ya que la consignación realizada por ante el juzgado de municipios, es según lo asevera la parte demandante, mal efectuada y carente de legalidad. Que el demandante realizó una mezcla de pretensiones incompatibles y se contradice al solicitar el pago de cánones de arrendamiento, ya que dicho pago implicaría la continuación de la relación arrendatícia y por tanto la demanda debe ser declarada sin lugar. Alega además, que la parte demandante, al fundamentarse en la supuesta insolvencia, debió demandar la resolución del contrato por incumplimiento del mismo y que a todo evento niega, rechaza y contradice, que dichas consignaciones hayan sido mal efectuadas.(f. 84 al 93).

En fecha 12 de mayo de 2009, la abogada H.H.M., co-apoderada judicial de la parte demandante promovió pruebas en la presente causa. (f. 147).

En fecha 13 de mayo de 2009, el abogado G.J.G.G. co-apoderado de la parte demandada promovió pruebas en la presente causa. (f. 148 al 229)

El a-quo en decisión de fecha 25 de mayo de 2009, declaró parcialmente con lugar, la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta por el ciudadano R.A.A.U., con el carácter de co-apoderado del ciudadano L.A.J.R., contra la empresa mercantil Fitness Club C.A y ordenó la entrega inmediata del inmueble; decisión que apeló la representación judicial de la parte demandada, en diligencia de fecha 26 de mayo de 2009 (f. 250); es oída en ambos efectos y remitido el expediente al juzgado superior distribuidor (f. 251). Recibió esta alzada en fecha 08 de junio de 2009 (f. 253).

El Tribunal para decidir observa:

Se contraen las presentes actuaciones a la apelación interpuesta por la representación de la parte demandada, contra la decisión dictada por el juzgado cuarto de primera instancia en lo civil, mercantil y del tránsito de esta circunscripción judicial de fecha 25 de mayo de 2009, que declara parcialmente con lugar la demanda de cumplimiento de contrato, interpuesta por el ciudadano R.A.A.U., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 10.033.586 en nombre y representación del ciudadano L.A.J.R., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.520.431 contra la empresa mercantil Fitness club c.a.

Así las cosas, corresponde a esta alzada analizar y valorar los medios de prueba en la presente causa:

Pruebas promovidas por la parte demandante:

1. - Copia certificada del documento autenticado por ante la notaría pública primera de San C.E.T., inserta bajo el N° 44, tomo 129 de fecha 03 de noviembre de 2000, contentivo de poder especial otorgado por el ciudadano L.A.J.R. al ciudadano R.A.A.U., el cual no fue impugnado y por tanto lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código del Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil Venezolano y hace plena fe, entre las partes y con respecto de terceros que el ciudadano L.A.J.R. otorgó poder especial al ciudadano al ciudadano R.A.A.U.. Así se decide.

2. - Copia certificada de contrato autenticado por ante la notaría pública tercera del municipio San Cristóbal y Torbes, anotado bajo el N° 64, tomo 64, de fecha 04 de mayo de 2005, de los libros de autenticaciones llevados por dicha notaría, contentivo de contrato de prórroga legal suscrito entre el ciudadano R.A.A.U. y la empresa Fitness club, el cual no fue impugnado y por tanto lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código del Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil Venezolano y hace plena fe, entre las partes y con respecto de terceros que el ciudadano R.A.A.U. y la empresa Fitness club celebraron contrato de prórroga legal. Así se decide.

3. - Mérito favorable de los autos en todo aquello que lo favorezca. Al respecto, esta alzada tomando en consideración a la jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo de Justicia, afirma que el mismo no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, tal como lo ha establecido en sentencia de fecha 30 de julio de 2002, dictada por la Sala Político-Administrativa que señala:

   Respecto al mérito favorable de los autos promovidos como prueba por los apoderados de la parte demandada, se observa que dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide.

   (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, O.P.T., Tomo 7, Año 2002, página 567).

   Acogiéndose al criterio jurisprudencial antes trascrito, esta juzgadora no le confiere ningún valor probatorio al mérito favorable de los autos, invocado por la parte demandante en su escrito de promoción de pruebas. Así se decide.

   Pruebas promovidas por la parte demandada:

   La parte demandada en la contestación de la demanda promovió las siguientes pruebas:

1. - Contrato de arrendamiento de fecha 1 de enero de 1995, suscrito entre la sociedad mercantil Inversiones Y Construcciones S.A y el gimnasio Fitness Club, cuyo objeto de contrato es un inmueble conformado por un local comercial, identificado con el N° B3-01, ubicado en el edificio 3, del centro comercial paseo la villa, el cual no fue impugnado, y por tanto lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código del Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil Venezolano y hace plena fe, entre las partes y con respecto de terceros que la sociedad mercantil inversiones y construcciones s.a y el gimnasio fitness club, celebraron contrato de arrendamiento cuyo objeto fue un inmueble conformado por un local comercial, identificado con el N° B3-01 ubicado en el edificio 3 del centro comercial paseo la villa, cuya vigencia fue desde el 1 de enero de 1995 hasta el 31 de diciembre 1995. Así se decide.

2. - Contrato de arrendamiento de fecha 11 de enero de 1996, suscrito entre la sociedad mercantil Inversiones y Construcciones S.A y el Gimnasio Fitness Club, cuyo objeto de contrato es un inmueble conformado por un local comercial, identificado con el N° B3-01, ubicado en el edificio 3, del centro comercial paseo la villa, el cual no fue impugnado, y por tanto lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código del Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil Venezolano y hace plena fe, entre las partes y con respecto de terceros que la sociedad mercantil inversiones y construcciones s.a y el gimnasio fitness club, celebraron contrato de arrendamiento cuyo objeto fue un inmueble conformado por un local comercial, identificado con el N° B3-01, ubicado en el edificio 3, del centro comercial paseo la villa, cuya vigencia fue desde el 1 de enero de 1996 hasta el 31 de diciembre 1996. Así se decide.

3. - Comprobante de ingreso emitido por la empresa Inversiones y Construcciones (INCASA) signado con el N° 2135, de fecha 30 de abril de 1996, donde consta que recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de treinta y dos mil quinientos Bolívares (32.500 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de abril de 1996; esta alzada observa la disposición del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil:

   Artículo 444.- La parte contra quien se produzca en juicio un instrumento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, deberá manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ya en el acto de la contestación de la demanda, si el instrumento se ha producido con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes a aquél en que ha sido producido, cuando lo fuere posteriormente a dicho acto. El silencio de la parte a este respecto, dará por reconocido el instrumento.

   Así las cosas, en la presente causa, la parte demandada promovió como prueba el comprobante de ingreso anteriormente mencionado, que corre inserto en el expediente (f. 123) el cual en virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debió ser reconocido o negado por la parte contra quien se produjo; sin embargo, luego de examinadas las actas que componen el presente expediente, no se desprende de los autos tal ratificación o negación; en consecuencia, es forzoso para este Tribunal, tener como reconocido el mencionado instrumento privado, y en virtud de artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil venezolano, hace plena prueba que la empresa Inversiones y Construcciones (INCASA) en fecha 20 de mayo de 1996, recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de treinta y dos mil quinientos Bolívares (32.500 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de abril de 1996. Así se decide.

4. - Comunicación de fecha 22 de noviembre de 1996, emitida por la empresa Inversiones y Construcciones S.A, a la empresa Fitness Club del cual se evidencia la ratificación del nuevo canon de arrendamiento, el cual en virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debió ser reconocida o negada por la parte contra quien se produjo; sin embargo, luego de examinadas las actas que componen el presente expediente, no se desprende de los autos tal ratificación o negación; en consecuencia, es forzoso para este Tribunal, tener como reconocido el mencionado instrumento privado, y en virtud de artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil venezolano, hace plena prueba que la empresa Inversiones y Construcciones (INCASA), en fecha 22 de noviembre de 1996, comunicó a la empresa Fitness club, que el nuevo cánon de arrendamiento del local B3-01, a partir del 1ro de noviembre de 1996, fue fijado por la cantidad de 100.000 Bolívares, mas los gastos ocasionados por condominio. Así se decide.

5. - Comprobante de ingreso emitido por la empresa Inversiones y Construcciones (INCASA) signado con el N° 3197, de fecha 31 de enero de 1998, donde consta que recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de cien mil Bolívares (100.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de enero de 1998, el cual en virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debió ser reconocida o negada por la parte contra quien se produjo; sin embargo, luego de examinadas las actas que componen el presente expediente, no se desprende de los autos tal ratificación o negación; en consecuencia, es forzoso para este Tribunal, tener como reconocido el mencionado instrumento privado, y en virtud de artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil venezolano, hace plena prueba que la empresa Inversiones y Construcciones (INCASA) en fecha 20 de febrero de 1998, recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de cien mil Bolívares (100.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de enero de 1998. Así se decide.

6. - Comprobante de ingreso emitido por la empresa Inversiones y Construcciones (INCASA) signado con el N° 3195, de fecha 31 de diciembre de 1997, donde consta que recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de cien mil Bolívares (100.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de diciembre de 1997, el cual en virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debió ser reconocida o negada por la parte contra quien se produjo; sin embargo, luego de examinadas las actas que componen el presente expediente, no se desprende de los autos tal ratificación o negación; en consecuencia, es forzoso para este Tribunal, tener como reconocido el mencionado instrumento privado, y en virtud de artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil venezolano, hace plena prueba que la empresa Inversiones y Construcciones (INCASA) en fecha 15 de enero de 1998, recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de cien mil Bolívares (100.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de diciembre de 1997. Así se decide.

7. - Comprobante de ingreso emitido por la empresa Inversiones y Construcciones (INCASA), de fecha 17 de marzo de 1999, donde consta que recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de cien mil Bolívares (100.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de febrero de 1999, el cual en virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debió ser reconocida o negada por la parte contra quien se produjo; sin embargo, luego de examinadas las actas que componen el presente expediente, no se desprende de los autos tal ratificación o negación; en consecuencia, es forzoso para este Tribunal, tener como reconocido el mencionado instrumento privado, y en virtud de artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil venezolano, hace plena prueba que la empresa Inversiones y Construcciones (INCASA) en fecha 17 de marzo de 1999, recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de cien mil Bolívares (100.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de febrero de 1999. Así se decide.

8. - Comunicación de fecha 05 de abril de 1999, emitida por la empresa Inversiones y Construcciones S.A, a la empresa Fitness Club, en la que consta que se informó de la venta de inmueble, el cual en virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debió ser reconocida o negada por la parte contra quien se produjo; sin embargo, luego de examinadas las actas que componen el presente expediente, no se desprende de los autos tal ratificación o negación; en consecuencia, es forzoso para este Tribunal, tener como reconocido el mencionado instrumento privado, y en virtud de artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil venezolano, hace plena prueba que la empresa Inversiones y Construcciones (INCASA), en fecha 05 de abril de 1999, comunicó a la empresa Fitness club, la venta del local B3-01, ubicado en el centro comercial paseo la villa, al ciuddano L.A.J.R.. Así se decide.

9. - Copia fotostática simple de contrato de venta suscrito entre la empresa Inversiones y Construcciones S.A. y el ciudadano L.A.J.R. protocolizado por ante la oficina subalterna del segundo circuito de registro público del Municipio San C. delE.T., de fecha 06 de marzo de 1998, el cual no fue impugnado y por tanto lo valora de conformidad con el artículo 429 del Código del Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.359 del Código Civil Venezolano y hace plena fe, entre las partes y con respecto de terceros que la empresa Inversiones y Construcciones S.A. dió en venta al ciudadano L.A.J.R., un local comercial distinguido con el N° B3-01, etapa b del centro comercial paseo La Villa . Así se decide.

10. - Recibo de pago emitido por el ciudadano L.A.J.R., de fecha 31 de Octubre de 1999, donde consta que recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de cien mil Bolívares (100.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de octubre de 1999, el cual en virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debió ser reconocida o negada por la parte contra quien se produjo; sin embargo, luego de examinadas las actas que componen el presente expediente, no se desprende de los autos tal ratificación o negación; en consecuencia, es forzoso para este Tribunal, tener como reconocido el mencionado instrumento privado, y en virtud de artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil venezolano, hace plena prueba que el ciudadano L.A.J.R. en fecha 31 de octubre de 1999, recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de cien mil Bolívares (100.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de octubre de 1999. Así se decide.

11. - Recibo de pago emitido por el ciudadano L.A.J.R., de fecha 27 de abril de 2000, donde consta que recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de cien mil Bolívares (100.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de marzo de 2000, el cual en virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debió ser reconocida o negada por la parte contra quien se produjo; sin embargo, luego de examinadas las actas que componen el presente expediente, no se desprende de los autos tal ratificación o negación; en consecuencia, es forzoso para este Tribunal, tener como reconocido el mencionado instrumento privado, y en virtud de artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil venezolano, hace plena prueba que el ciudadano L.A.J.R. en fecha 27 de abril de 2000, recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de cien mil Bolívares (100.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de marzo de 2000. Así se decide.

12. - Recibo de pago emitido por el ciudadano L.A.J.R., de fecha 26 de diciembre de 2000, donde consta que recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de cien mil Bolívares (100.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de noviembre de 2000, el cual en virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debió ser reconocida o negada por la parte contra quien se produjo; sin embargo, luego de examinadas las actas que componen el presente expediente, no se desprende de los autos tal ratificación o negación; en consecuencia, es forzoso para este Tribunal, tener como reconocido el mencionado instrumento privado, y en virtud de artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil venezolano, hace plena prueba que el ciudadano L.A.J.R. en fecha 26 de diciembre de 2000, recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de cien mil Bolívares (100.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de noviembre de 2000. Así se decide.

13. - Recibo de pago emitido por el ciudadano L.A.J.R., de fecha 29 de noviembre de 2001, donde consta que recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de doscientos mil Bolívares (200.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de octubre de 2001, el cual en virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debió ser reconocida o negada por la parte contra quien se produjo; sin embargo, luego de examinadas las actas que componen el presente expediente, no se desprende de los autos tal ratificación o negación; en consecuencia, es forzoso para este Tribunal, tener como reconocido el mencionado instrumento privado, y en virtud de artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil venezolano, hace plena prueba que el ciudadano L.A.J.R. en fecha 29 de noviembre de 2001, recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de doscientos mil Bolívares (200.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de octubre de 2001. Así se decide.

14. - Recibo de pago emitido por el ciudadano L.A.J.R., de fecha 04 de julio de 2003, donde consta que recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de doscientos mil Bolívares (200.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de junio de 2003, el cual en virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debió ser reconocida o negada por la parte contra quien se produjo; sin embargo, luego de examinadas las actas que componen el presente expediente, no se desprende de los autos tal ratificación o negación; en consecuencia, es forzoso para este Tribunal, tener como reconocido el mencionado instrumento privado, y en virtud de artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil venezolano, hace plena prueba que el ciudadano L.A.J.R. en fecha 04 de julio de 2003, recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de doscientos mil Bolívares (200.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de junio de 2003. Así se decide.

15. - Recibo de pago emitido por el ciudadano L.A.J.R., de fecha 04 de noviembre de 2004, donde consta que recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de doscientos mil Bolívares (200.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de septiembre de 2004, el cual en virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debió ser reconocida o negada por la parte contra quien se produjo; sin embargo, luego de examinadas las actas que componen el presente expediente, no se desprende de los autos tal ratificación o negación; en consecuencia, es forzoso para este Tribunal, tener como reconocido el mencionado instrumento privado, y en virtud de artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil venezolano, hace plena prueba que el ciudadano L.A.J.R. en fecha 04 de noviembre de 2004, recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de doscientos mil Bolívares (200.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de septiembre de 2004. Así se decide.

16. - Recibo de pago emitido por el ciudadano L.A.J.R., de fecha 20 de junio de 2005, donde consta que recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de doscientos mil Bolívares (200.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de febrero de 2005, el cual en virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debió ser reconocida o negada por la parte contra quien se produjo; sin embargo, luego de examinadas las actas que componen el presente expediente, no se desprende de los autos tal ratificación o negación; en consecuencia, es forzoso para este Tribunal, tener como reconocido el mencionado instrumento privado, y en virtud de artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil venezolano, hace plena prueba que el ciudadano L.A.J.R. en fecha 20 de junio de 2005, recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de doscientos mil Bolívares (200.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de febrero de 2005. Así se decide.

17. - Nota de presa publicada en el “Diario La Nación”, de fecha 01 de abril de 1989, cuerpo C, páginas C4 y C5, que contiene información de la apertura del local, sobre la cual esta alzada observa las disposición establecida en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, que dice:

    “Artículo 432. Las publicaciones en periódicos o gacetas, de actos que la ley ordena publicar en dichos órganos, se tendrán como fidedignas, salvo prueba en contrario.

    En este sentido y, en virtud de artículo 432 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil venezolano, hace plena prueba de que en fecha 01 de abril de 2009, el Gimnasio Finess Club publicó en el Diario “La Nación”, de fecha 01 de abril de 1989, cuerpo C, páginas C4 y C5 su apertura. Así se decide.

18. - Copia (de comprobante) de cheque signado con el N° 97087055, por concepto de pago de cánon de arrendamiento del local comercial B3-01 correspondiente al mes de junio de 2003, el cual, debió ser reconocido o negado por la parte contra quien se produjo; en virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, luego de examinadas las actas que componen el presente expediente, no se desprende de los autos tal ratificación o negación; en consecuencia, es forzoso para este Tribunal, tener como reconocido el mencionado instrumento privado, y en virtud de artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil venezolano, hace plena prueba que el ciudadano L.A.J.R. en fecha 04 de noviembre de 2004, recibió de la empresa Fitness club, cheque signado con el N° 97087055 por la cantidad de doscientos mil Bolívares (200.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de junio de 2003. Así se decide.

19. - Recibo de pago emitido por el ciudadano L.A.J.R., de fecha 15 de octubre de 2003, donde consta que recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de doscientos mil Bolívares (200.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de septiembre de 2003, el cual en virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debió ser reconocida o negada por la parte contra quien se produjo; sin embargo, luego de examinadas las actas que componen el presente expediente, no se desprende de los autos tal ratificación o negación; en consecuencia, es forzoso para este Tribunal, tener como reconocido el mencionado instrumento privado, y en virtud de artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil venezolano, hace plena prueba que el ciudadano L.A.J.R. en fecha 15 de octubre de 2003, recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de doscientos mil Bolívares (200.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de septiembre de 2003. Así se decide.

20. - Recibo de pago emitido por el ciudadano L.A.J.R., de fecha 05 de junio de 2003, donde consta que recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de doscientos mil Bolívares (200.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de mayo de 2003, el cual en virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debió ser reconocida o negada por la parte contra quien se produjo; sin embargo, luego de examinadas las actas que componen el presente expediente, no se desprende de los autos tal ratificación o negación; en consecuencia, es forzoso para este Tribunal, tener como reconocido el mencionado instrumento privado, y en virtud de artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil venezolano, hace plena prueba que el ciudadano L.A.J.R. en fecha 05 de junio de 2003, recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de doscientos mil Bolívares (200.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de mayo de 2003. Así se decide.

21. - Recibo de pago emitido por el ciudadano L.A.J.R., de fecha 14 de marzo de 2005, donde consta que recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de doscientos mil Bolívares (200.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de diciembre de 2004, el cual en virtud del artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, debió ser reconocida o negada por la parte contra quien se produjo; sin embargo, luego de examinadas las actas que componen el presente expediente, no se desprende de los autos tal ratificación o negación; en consecuencia, es forzoso para este Tribunal, tener como reconocido el mencionado instrumento privado, y en virtud de artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1363 del Código Civil venezolano, hace plena prueba que el ciudadano L.A.J.R. en fecha 14 de marzo de 2005, recibió de la empresa Fitness club, la cantidad de doscientos mil Bolívares (200.000 Bs.), por concepto de alquiler del local N° B3-01, correspondiente al mes de diciembre de 2004. Así se decide.

22. - Copia certificada del expediente de consignación de cánones de arrendamiento signado con el N° 532, que cursa por ante el juzgado primero de los municipios San Cristóbal y Torbes, el cual por ser un documento autorizado por un juez con las solemnidades legales tal como lo establece el artículo 1367 del Código Civil en concordancia con los artículos 1363 Ejusdem y 429 del Código de Procedimiento Civil hace plena prueba que el ciudadano G.J.G.A. en su carácter de presidente de Fitness Club C.A, realizó consignaciones arrendaticia a favor del ciudadano L.A.J.R. por ante el juzgado primero de los municipios San Cristóbal y Torbes del Estado Táchira. Así se decide. En relación a la extemporaneidad de los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, y abril del año 2007, esta alzada se pronunciará en la oportunidad correspondiente, si hay lugar a ello. Así se establece.

    Así las cosas, esta alzada pudo constatar del acervo probatorio presentado por la partes que el ciudadano R.A.A.U., en nombre y representación del ciudadano L.A.J.R. y la empresa Fitness club celebraron contrato del cual se desprende lo siguiente:

    …TERCERA: el plazo de duración del presente contrato es de QUINCE (15) MESES fijos, contado a partir del PRIMERO de ABRIL de 2006, por lo que el mismo queda terminado el TREINTA (30) de JUNIO de 2007, en cuya fecha EL ARRENDATARIO deberá entregar totalmente desocupado de personas y bienes el inmueble arrendado, sin mas avisos y trámites, ya que el lapso de duración es imprórrogable y nunca podrá operar la tácita reconducción. El arrendatario, acepta que la vigencia del contrato corresponde a la prórroga legal la cual es aceptada por ambas partes, por lo que al vencimiento del contrato EL ARRENDATARIO, no podrá invocar la aplicación de dicha prórroga legal…

    Como puede apreciarse, en el contrato de fecha 04 de mayo de 2005, inserto bajo el N° 64, tomo 64, por ante la notaría pública tercera de San Cristóbal, su cláusula tercera, regula la vigencia del contrato y que la misma contempla e incorpora la prórroga legal. De allí que, resulta indispensable para esta alzada, verificar que el contenido de la cláusula tercera, en desarrollo del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, no transgrede normas de orden público que son de ineludible aplicación en materia de arrendamientos, y a tales efectos, esta alzada observa, la disposición contenida en el artículo 7 del Decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece:

    ARTÍCULO 7. Los derechos que la presente ley establece para beneficiar a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.

    Al respecto el autor G.G.Q., en su Obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” nos ilustra en cuanto al Orden Público Inquilinario como derecho irrenunciable de los arrendatarios, de la siguiente manera:

    “2.1 EL ORDEN PÚBLICO INQUILINARIO

    En el ámbito jurídico, el orden público tiene especial importancia por tratarse de ese conjunto de normas obligatorias que tutelan un interés o beneficio que la ley concede, como expresión del equilibrio en la sociedad y con fundamento en la necesidad de resguardo y protección de los derechos. De allí no es de extrañar que en el artículo 7º, L.A.I, se someta a protección los derechos que la misma establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y los revista de la irrenunciabilidad, declarando como nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos. Se trata de un orden público inquilinario de protección que no podemos entender como absoluto, sin que gravite en el ejercicio de los derechos protegidos dentro de la necesaria relatividad inquilinaria que surge del indispensable equilibrio en el cumplimiento de la obligaciones recíprocas; pues las normas inquilinarias no son absolutamente irrenunciables ya que, si el arrendatario no ejercita su derecho puede extinguirse el mismo por el transcurso del tiempo, tal como ocurre en el caso de la aceptación de la oferta regulada por el parágrafo único del artículo 44, LAI; o la prescripción de la acción del reintegro a que se refiere el artículo 62 ejusdem; así como otros tantos ejemplos que pueden suministrarse.

    Tanto la doctrina como la jurisprudencia se ocupan permanentemente de insistir en la prevalencia de ese orden público. Para BETTI no es más que el conjunto de “todas las normas de interés público que exigen observancia incondicional y no son derogables por disposiciones privadas; en tanto que también constituye el interés general de la sociedad que sirve de garantía a los derechos particulares y a sus relaciones recíprocas” (CSJ, sentencia del 20 de noviembre de 1991)

    2.2 EL ORDEN PÚBLICO DE PROTECCIÓN INQUILINARIA

    El “orden público inquilinario” vendría a ser el conjunto de las normas dictadas en protección del arrendatario (orden público de protección) y cuya violación genera la nulidad relativa sólo invocable por el mismo, aunque en otras situaciones especiales la actuación de oficio como ocurre en el caso dispuesto en el parágrafo segundo ex artículo 32 L.A.I, que se refiere a la regulación del cánon máximo a cobrar. No obstante, habrá casos también en que procede la nulidad absoluta. En efecto, el orden público a que se refería el artículo 18 de la derogada ley de Regulación de Alquileres no podía significar la nulidad del contrato de arrendamiento en donde se violara cualquier norma de tal rango, sino que se traducía en la supresión del hecho ilegal y la aplicación de una sanción que la misma ley establecía de modo específico para el caso concreto, pues como se observa del artículo 29 de dicha ley, la falta de la fijación del alquiler máximo a cobrar por el arrendador no se sancionaba con la nulidad del contrato sino con el “reintegro de lo cobrado en exceso”, luego de establecido el cánon máximo que podía cobrarse y según la liquidación que efectuare el órgano regulador”.

    Conviene igualmente señalar, que entre los derechos irrenunciables regulados por el decreto con fuerza de ley de Arrendamientos inmobiliarios, se encuentra el derecho a la prórroga legal, estipulado en el artículo 38 y siguientes del mencionado instrumento legal, razón por la cual, es deber de esta alzada, verificar en la presente relación arrendaticia, que el contrato de prórroga legal suscrito por las partes, esté en consonancia con el derecho irrenunciable establecido en el artículo 38 Ejusdem, el cual establece:

    Artículo 38. En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articulo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prórrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

    a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prórrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

    b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prórrogará por un lapso máximo de un (1) año.

    c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prórrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

    d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prórrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

    Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del cánon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

    En el presente caso, tal como se desprende de la publicación de periódico, “Diario La Nación”, cursante a los autos, de fecha 01 de abril de 1989, cuerpo C, páginas C4 y C5, así como de los términos estipulados en el contrato de arrendamiento de fecha 01 de enero de 1995, suscrito por las partes en la presente causa, considera esta alzada en virtud del artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, que existen indicios trascendentes, los cuales no fueron desvirtuados y crean en esta juzgadora la convicción de que la parte demandada Fitness Club C.A, ha sido inquilina en el local B3-01D, ubicado en la segunda etapa del centro comercial paseo la villa, por un tiempo superior a los 10 años. En consecuencia, en la presente causa resulta aplicable el literal D del artículo 38 del decreto con rango y fuerza de ley de arrendamientos inmobiliarios, el cual dispone de una prorroga legal de 3 años máximos Así se establece.

    De lo anterior, se colige que las disposiciones establecidas por las partes en las cláusulas segunda y tercera del contrato de arrendamiento de fecha 04 de mayo de 2005, bajo el N° 64, tomo 64, por ante la notaria pública tercera de San Cristóbal, debieron estar en consonancia con lo dispuesto en el artículo 38 del decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes transcrito, en virtud de que, cualquier disposición contractual que vaya en contra de dicha norma, la cual es de orden público y está concebida por el legislador para proteger y beneficiar a los arrendatarios, será nula de acuerdo a lo establecido en el artículo 7 Ejusdem, reproducido ut supra, tal como puede constatarse de los autos al verificar que en la cláusula TERCERA transcrita con anterioridad, se estipuló que: “…el plazo de duración del presente contrato es de QUINCE (15) MESES fijos, contado a partir del PRIMERO de ABRIL de 2006, por lo que el mismo queda terminado el TREINTA (30) de JUNIO de 2007, en cuya fecha EL ARRENDATARIO deberá entregar totalmente desocupado de personas y bienes el inmueble arrendado…”.

    Resulta evidente, que la voluntad de las partes en la cláusula tercera del contrato respecto a la “prórroga legal”, fue de quince (15) meses, constituyendo dicha disposición a criterio de esta juzgadora, en consonancia con lo establecido en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, doctrina y jurisprudencia alusiva al respecto, un agravio al derecho a la prórroga legal, derecho irrenunciable del inquilino, razón por la cual, establecido como está en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que los derechos otorgados a los arrendatarios son irrenunciables, resulta forzoso para esta alzada declarar la nulidad de la cláusula tercera del contrato de fecha 04 de mayo de 2005, suscrito por los ciudadanos R.A.A.U., en nombre y representación del ciudadano L.A.J.R. con la empresa Fitness Club C.A., pues la mencionada cláusula menoscaba, deteriora y atenta contra el artículo 38 del decreto con fuerza de ley de arrendamiento Inmobiliario, en consecuencia y con fundamento en el artículo 6 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 7 del decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.

    En tal sentido, considera necesario esta juzgadora; tomar en cuenta la doctrina establecida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 3 de mayo de 2005, expediente No 04-1009, señaló que:

    “…el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuándo se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público. (…Omissis…) A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aun una autoridad (…Omissis…). Cuando los afectados por las decisiones han sido partes en el juicio donde se constatan los hechos contrarios al orden público, y ellos son generadores de esos hechos, el derecho a la defensa y al debido proceso no se les está cercenando si de oficio el juez cumpliera con la función tuitiva del orden público, ya que es la actitud procesal de las partes las que con su proceder denota la lesión del orden público, entendido éste como el “…Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales, por afectar centralmente la organización de ésta, no pueden ser alteradas por voluntad de los individuos…” (Diccionario Jurídico Venezolano D & F, pág. 57). La ineficacia de esas condiciones fundamentales generaría el caos social…”(Subrayado de la Sala)…”.

    En consecuencia, y siendo un deber ineludible velar por el cumplimiento de las normas relativas al orden público y restaurar cualquier situación que atente contra la misma, resulta forzoso precisar que el lapso de duración del contrato de fecha 04 de mayo de 2005 inserto bajo el N° 64, tomo 64, autenticado por ante la notaria pública tercera de la ciudad de San Cristóbal, en el cual se pretendió regular la prórroga legal, es de tres (03) años, contados a partir del primero de abril de 2006 hasta el 31 de mayo del año 2009. Así se decide.

    Así las cosas, se evidencia de autos que el apoderado de la parte demandante abogado R.A.A.U., introdujo por ante el juzgado distribuidor de primera instancia en lo civil mercantil y transito de la circunscripción judicial del Estado Táchira, el 20 de septiembre de 2007, la presente demanda, fecha en la que aún no estaba vencida la prórroga legal, en la presente relación arrendaticia, en tal virtud resulta aplicable ante esta situación la disposición del artículo 41 del decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece:

    Artículo 41. Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto¬Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

    Así las cosas, resulta evidente que la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento la prórroga legal, incoada el 20 de septiembre de 2007, se realizó mucho antes del vencimiento de la misma es decir al 31 de mayo de 2009, razón por la cual dicha pretensión, no incurre en la previsión establecida en el artículo 41 del decreto ley de arrendamientos inmobiliarios, y por tanto, es forzoso para esta alzada, declarar sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal. Así se decide

    Por otro lado, se desprende del libelo de demanda, que la representación del ciudadano L.A.J.R., alega el incumplimiento en la cancelación de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2007, pretendiendo hacer ver que hubo incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamientos, cuando el arrendador convalidó los pagos realizados por el arrendatario, durante todos los años de la relación arrendaticia, pues el mismo (arrendador) nunca solicitó la entrega del inmueble en el transcurso de dicho contrato por el supuesto incumplimiento en la cancelación de los mencionados cánones, mas aún, pretendió mediante un contrato de supuesta prórroga legal, dar culminación a la relación por cumplimiento del término establecido para la entrega del inmueble, aunado al hecho de que la parte demandada consignó sus cánones de arrendamiento por ante el tribunal primero de los municipios San Cristóbal y Torbes de esta Circunscripción judicial, razón por la cual no quedó demostrado el supuesto incumplimiento de pago señalado por el apoderado del demandante. Así se decide. En virtud de lo expuesto le es forzoso a esta juzgadora, declarar con lugar la apelación interpuesta por la representación de la empresa Fitness Club C.A., tal como se hará en forma expresa, positiva y precisa en la dispositiva del presente fallo. Así se resuelve.

    En mérito de las anteriores consideraciones y con fundamento en las disposiciones legales expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, decide: