Decisión nº PJ0242007000058 de Juzgado Primero del Municipio Heres de Bolivar, de 5 de Junio de 2007

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Heres

Ciudad Bolívar, cinco de junio de dos mil siete

197º y 148º

ASUNTO : FP02-V-2007-000197

N de Resolución: PJ02420007000058

PARTE ACTORA: A.K.M., venezolano, mayor de edad, con domicilio en Ciudad Bolívar, Estado Bolívar, titular de la Cédula de Identidad N° 5.556.393.-

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: L.G.M., L.L.R., Abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos 99.210, 99.212, de este domicilio, según consta poder general que corre en copias certificadas al folio 17.-

PARTE DEMANDADA: L.R.M.G., venezolano, mayor de edad, y de este domicilio, con domicilio en Ciudad Bolívar, Municipio Heres del Estado Bolívar, titular de la cédula de identidad N° V- 3.023.087.-

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Dres J.R. REAL GAMARDO Y H.R.S.A., abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A., bajo los Nos. 30.309 113.736, según Poder Especial que corre al folio 46.-

PRETENSION

Los hechos

 Que en fecha 01-04-2003, arrendó al hoy demandado un local comercial de su propiedad, el inmueble está ubicado en la planta baja del Edificio por Fin, Calle Maturín N° 19 Parroquia Catedral del Municipio autónomo Heres, Ciudad Bolívar-Estado Bolívar.-

 Que en el mencionado local funciona la empresa Restaurant y Cervecería SANARI C.A, a través de un contrato de arrendamiento privado , que se acompaña marcado “A”.-

 Que en el mencionado contrato arriba señalado se estableció taxativamente en la Cláusula Sexta “la duración del contrato será de un (01) año, contado a partir de la fecha 01-04-2003, prorrogable automáticamente por iguales periodo, salvo en el caso de que una de las partes avise a la otra antes del vencimiento su decisión de no prorrogar el contrato”.-

 Que no existiendo manifestaciones de ninguna de las partes se ha venido prorrogado progresivamente teniendo la misma vigencia; de igual forma establece en su Clausula Novena “ En todo lo no previsto en el presente contrato se aplicaran las disposiciones pertinente en materia inquilinaria; y supletoriamente el derecho común, uso y costumbre locales.-

 Que lo cierto es que el señor L.R.M.G., se encuentra insolvente en dos cánones de arrendamiento correspondiente a los meses Diciembre 2006 y Enero de 2007, de los cual acompaña recibo insolutos marcados “C,D”.-

 Que los meses suman la cantidad de Bs. 901.943,36, ya que el monto de los canones de arrendamiento es de Bs. 450.971,68, de acuerdo a la regulación de canon de arrendamiento solicitada por su persona ante la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, contentivo en el expediente N°:R-03-06 y determinado mediante Resolución N° 083-2006, de fecha 07-11-2006, habiendo sido notificado el arrendatario, tal como se desprende de la copia certificada de la Boleta de Notificación la cual fue firmada por el Ciudadano L.R.M.G. y que acompaña marcada “B”.-

 De lo antes expuesto se evidencia claramente que el demandado ha faltado a su obligación que tiene como arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento en tiempo útil y como si no fuera suficientemente la gran falta ya mencionada el arrendatario se niega a aceptar la regulación del canon de arrendamiento que fue determinada por la División de Asesoria Jurídica e Inquilinaria de la Alcaldía del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar.-

EL DERECHO

Fundamenta su acción en los artículos 1.167, 1.592, 1.585, 1586 del Código Civil, y el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario

ADMISION.

En fecha 27-02-2007, se admite cuanto ha lugar en derecho y de acuerdo a la norma establecida en los artículo 34 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se ordenó anotarla en el Registro de Causas respectivo y se emplazó a la parte demandada Ciudadano L.R.M.G., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.023.087, y de este domicilio; para que comparezca por ante este Juzgado al (2do.) día de Despacho siguiente después de citada, entre las horas comprendidas de 8:30 a.m. a 3:30 p.m., a dar contestación a la presente demanda,.- Se libro Compulsa y libelo de la demanda y junto con el auto de comparecencia al pié de la misma se ordena entregar al Alguacil encargado de practicar la citación acordada.

3. -DE LA CITACION

   En fecha 12-03-2007, el alguacil Accidental de este Juzgado O.J.P., Consigno en este acto la Boleta de Citación, por cuanto se trasladó a la dirección acordada en varias oportunidades sin lograr ser atendido por nadie, siendo imposible lograr la citación correspondiente.-

   En fecha 16-03-2007, este Juzgado ordena librar Cartel de Citación por carteles de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-

   En fecha 23-03-2007, la parte actora consigna por ante este Juzgado dos ejemplares El Bolivarense y el Progreso donde fueron publicado Cartel de Citación establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil a los folios 33 y 34.-

   En fecha 27-04-2007, y al folio 43, la secretaria de este Juzgado LOYSI M.A., hace constar que el 25-04-2007, siendo la 1:15 de la tarde fue fijada en la dirección acordada cartel de citación a la parte demandada, donde cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.-

4. - DE LA CONTESTACION:

   Al folio 49 del presente asunto estando en su lapso legal la parte demandada procede a contestarla y lo hace en lo siguiente términos:

    Ciertamente su representado f.C.d.A. con el Hoy Demandante en fecha 01-04-2003, sobre un inmueble descrito en el libelo de la demanda.-

    Dicho contrato de arrendamiento firmado por demás en forma y bajo la modalidad privada es decir temiendo efecto única y exclusivamente entre las partes contrastantes.-

    Que el canon de arrendamiento convenido entre el Demandante y su conferente fue en principio de Bs. 220.000,oo mensuales , los cuales se obliga su patrocinado a pagar dentro de los 5 primero días al vencimiento de cada mes (ABRIL, MAYO y JUNIO 2003) y los meses subsiguientes su poderdante cancelaría un canon de Bs. 400.000,oo siempre siguiendo los lineamiento consecutivamente.-

    El contrato de Arrendamiento se venia reconduciendo o prorrogado como quedo establecido en la Cláusula Sexta del referido instrumento Privado.-

    En primer terminó y en segundo termino, debo señalar que presume y supone el arrendador que su representado esta obteniendo jugosas ganancia, con las ventas que allí se realizan por los productos que allí se expenden y es cuando el demandante de autos va hasta el negocio de su mandante y de una forma le propone que firmara un nuevo contrato de arrendamiento, pero llevando el canon de arrendamiento a Bs.1.000.000.oo, mensuales, los cuales de lógica su representado rechazó de pleno derecho, puesto que el aumento planteado, si se quiere iba a hacer de 100% puesto que el último canon fue regulado por la Alcaldía del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, en fecha 07-11-2006 y el cual quedó establecido en Bs. 450.971,68

    La negativa del accionante de no recibirle los pagos de los cánones de arrendamiento (Diciembre 2006 y Enero 2007 a su representado era con la firme y maliciosa intención de ejercer esta acción tan temeraria, puesto que al ver su ideas truncada cuando recurre ante la división de Asesoria Jurídica e inquilinaria de la Alcaldía de Municipio Autónomo Heres solicitando la regulación de los cánones de arrendamiento y en dicha decisión emanada de dicho organismo administrativo le aumentaron o reajustaron Bs. 51.000,oo .-

    Que cuando el demandante maliciosamente explana en su libelo de demanda la insolvencia arrendaticia de su conferente en dos cánones de arrendamiento (diciembre 2006-Enero 2007 si fijamos la atención en la fecha en que el Organismo administrativo dictó resolución fijó el canon de arrendamiento en la cantidad arriba señalada, que fue en fecha 07-11-2006, según expediente R-03-06 y determinado Resolución 083-2006.-

    Por todos lo antes expuesto es que rechazó, negó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho los alegatos presentados por el accionante en este procedimiento y dejando claro ante este Juzgado que su poderdante nunca tuvo la intención de caer en INSOLVENCIA ARRENDATICIA, porque lo que quiere la parte demandante es sorprender la BUENA FE, de esta sentenciadora, como sorprender BUENA FE de su representado con tan maliciosa temeraria demanda en su contra.-

5. - DE LA PRUEBAS:

   PARTE DEMANDANTE

   Estando en la oportunidad legal y lo hace en lo siguientes términos:

   CAPITULO PRIMERO

   MERITO FAVORABLE DE LOS AUTOS

   Promueve y hace valer el merito favorable que emana de los autos que conforma el presente expediente y de acuerdo al principio de la comunidad de la prueba aquellas promovida por la parte demandada que favorezcan a su poderdante.-

   CAPITULO SEGUNDO

    Promueve y hace valer y se opone a la parte demandada el contrato de arrendamiento privado, que fue acompañado con el libelo de la demanda marcada con la letra “A” a fin de demostrar la relación arrendaticia y la vigencia del contrato.-

    Promueve y hace valer y se opone a la parte demandada los recibos insolutos que fueron consignados con el libelo denla demanda marcada con la letra C Y D correspondiente a los meses de Diciembre de 2.006, y Enero de 2.007 al presente expediente correspondiente a los meses de Febrero y Marzo de 2007, y el recibo insolutos del mes de Abril el cual consigno marcado con la letra “G”, a fin de demostrar su atraso y deuda pendiente que no fueron cancelado en su debida oportunidad tal como lo establece la ley de Arrendamiento Inmobiliario y demostrar su insolvencia.-

    Promueve y hace valer y se opone a la parte demandada, copia certificada de la boleta de notificación debidamente firmada por el Ciudadano L.R.M.G. , expedida por la División de Asesoria Jurídica e Inquilinaria de la Alcaldía del Municipio Heres del Estado Bolívar, con la respectiva decisión tomada por este órgano Administrativo, a fin de demostrar tanto la relación arrendaticia como el aumento del canon de arrendamiento debidamente autorizado por la División de Asesoria Jurídica e Inquilinaria.-

    Promueve y hace valer, copia simple del recibo de agua, marcada “H” correspondiente al establecimiento comercial a fin de demostrar su insolvencia con los servicios público.

    Promueve y hace valer, recibo de solvencia municipal, en el se establece como titular del derecho de propiedad al Ciudadano A.K.M. el cual consta en autos.-

   PARTE DEMANDADA:

   Al folio 57 la parte demandada consigna escrito de prueba y lo hace en los siguientes Términos:

   Capitulo l

   Promueve todo el merito favorable de los autos en cuanto favorezcan a su representado y se le de todo el valor probatorio en la definitiva.-

   Capitulo l l

   Promueve a todo evento la notificación hecha a su poderdante a requerimiento de la parte demandada en procedimiento de Regulación de Inmueble llevado a cabo por la División de Asesoria Jurídica e Inquilinaria de la Alcaldía del Municipio Autónomo Heres del Estado Bolívar, de fecha 30-08-2006, e igualmente escrito de la referida solicitud por parte del Ciudadano A.K.M. plenamente identificado en autos.

   Así mismo promueve es este mismo acto Boleta de Notificación que se hace en la persona del ciudadano Dr. L.F.C., mediante resolución N° 083-2006 de fecha 07-11-2006.-

   Finalmente promuevo con el N°1 y N°2 recibos de pago hechos por parte de su representado al ciudadano A.K.M. demandante de autos hasta por la cantidad de Bs. 1.230.000,oo por concepto de arrendamiento correspondiente a los meses de AGOSTO, SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE DEL 2006 y UN MES DE AGUA y un segundo recibo a favor del demandante hasta por la cantidad de Bs. 2.100.000,oo, con cheque del Banco Industrial N° 89951668, por concepto de pago de arrendamiento de los meses de ENERO FEBRERO, M.A.M., JUNIO Y JULIO DEL 2006, recibos por el profesional del derecho A.C.R. a nombre del demandante.-

   Capitulo l l l

   Promueve las testimoniales de los ciudadanos M.J. SIFONTES, CASARES RINCONES M.A. Y LEON M.E.R. (ya todos identificados).-

   PRONUNCIAMIENTO PREVIO:

   De la revisión exhaustiva de los autos, siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente asunto; Es preciso realizar el análisis de algunas situaciones que se explicaran en lo adelante por cuanto esta juzgadora observa. En el caso que nos ocupa el libelo de la demanda se encuentra confuso, la actora establece situaciones de hecho y de derecho que hacen entender que existe una relación arrendaticia con el ciudadano L.R.M.G. , demandado , que no ha cumplido con el pago de dos cánones de arrendamientos, ni el pago de los servicios, expresándose en el escrito libelar que interpone DEMANDA DE RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR INCUMPLIMIENTO ante esta situación y por así entenderlo el tribunal admitió la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento y ordenó la citación al ciudadano antes mencionado; sin embargo, del análisis efectuado al escrito libelar y el expediente en general se puede observar que no se encuentra definido, no se determinó con precisión cual es la acción, existe una mezcla entre el desalojo y la resolución del contrato, aun cuando expresamente señala el actor la RESOLUCION DEL CONTRATO, sin embargo la fundamenta en la normativa dirigida a accionar el DESALOJO, ACCIONES éstas que NO PUEDEN COEXISTIR , siendo frecuente en la practica la confusión de ellas. Así tenemos que El contrato de Arrendamiento puede ser objeto de resolución ex articulo 1.167 del Código Civil por motivo de incumplimiento, tal como acontece con cualquier otro contrato sinalagmático o bilateral , con la diferencia en cuanto al tipo de relación, especialmente en orden con el tiempo de su duración , dado que en la relación arrendaticia para ponerle termino a la misma , debido a su incumplimiento, puede ser por tiempo determinado, a plazo fijo o de duración indeterminada, siempre que en esta ultima el motivo conducente a la resolución no se encuentre dentro de las taxativas causas del articulo 34 de la LAI, pues de ser así la demanda será solo de DESALOJO, como así lo contempla la norma “ Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales(…) .” desprendiéndose del libelo de la demanda y demás actas procésales que la acción interpuesta se fundamenta en las causales establecidas en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios(LAI) con indicación de incumplimiento de las cláusulas contractuales que hacen pensar en una resolución del contrato, enfocando el actor su actividad probatoria en las causales de desalojo ya indicadas, debiendo tomar en cuenta la exclusión del derecho de resolución en los contratos verbales o por escrito por tiempo indefinido, cuando el motivo es alguno de los contemplados en el articulo 34 de LAI; puede por otra parte apreciarse que es tal la confusión del escrito libelar que en el petitorio se centra en la entrega inmediata del inmueble libre de personas y cosas, como si se tratara solo de una entrega material o una resolución de contrato de comodato, situación que indica que el objeto principal es conseguir la devolución del inmueble a su propietario , sin embargo es necesario accionar correctamente de acuerdo a lo establecido en la norma, por otra parte también se observa que aun con la situación presentada en el escrito de demanda y el auto de admisión la parte demandada no advirtió en su oportunidad, en su defensa. Estando así las cosas, no puede esta juzgadora dejar pasar desapercibido tal situación que conllevaría a una subversión del proceso, aun cuando es aplicable en cualquiera de las dos acciones el procedimiento breve, la normativa que las regula , los efectos y las causas son distintas; por lo cual ante esta situación no debió admitirse la demanda; Pues bien teniendo claro que la acción resolutoria es el derecho que tienen cualquiera de las partes contratantes de poner termino al contrato, a través de la resolución del mismo; El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner termino al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la ley, Existiendo diferencias de éste con la resolución del contrato por cuanto esta se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo determinado e indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el articulo 34 de la LAI( G.G.Q.; Tratado de Derecho Arrendaticio inmobiliario, Volumen I 2003, pp135 y 171 ) No puede dejarse pasar por alto tan significantes situaciones que se desprende del estudio del expediente, aun cuando no se dijo nada por parte de la defensa, tomando como correcto la acción propuesta, que al momento de su estudio para la sentencia respectiva arroja la situación antes mencionada, se puede apreciar entonces, en el caso que nos ocupa que la única situación clara es que el demandante desea terminar la relación arrendaticia con el arrendatario y que tiene causales por los cuales puede terminar la relación arrendaticia, de acuerdo a los alegatos explanados en su escrito libelar, pero sin embargo no es esta la oportunidad de resolverlo por cuanto ante el escenario de no tener definida la acción es forzoso concluir en la IMPROCEDENCIA DE LA ACCION, Así se decide

   En fuerza de lo antes expuesto este Juzgado del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara IMPROCEDENTE LA ACCION PROPUESTA.-

   Publíquese, Regístrese y Déjese copia.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero del Municipio Heres del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar a los cinco (05) Días del Junio del año 2007.- 196° DE LA INDEPENDENCIA y 147° DE LA FEDERACION.-

   LA JUEZA TEMPORAL

   DRA. MERLID FIGUEREDO.

   LA SECRETARIA

   ABG. LOYSI MERIDA.

   Publicada en esta misma fecha conste que se dio cumplimiento a lo ordenado, siendo las 3:10 P.M.-

   LA SECRETARIA

   ABG. LOYSI MERIDA.