Decisión de Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil sede en Puerto Ordaz de Bolivar (Extensión Puerto Ordaz), de 14 de Marzo de 2013

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y AGRARIO SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR

COMPETENCIA CIVIL.

Visto.

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

PARTE ACTORA: A.E.B., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No 2.928.238.

APODERADO JUDICIAL: W. CASTILLO TORO, abogado en ejercicio y de este domicilio, inscrito en el I.P.S.A., bajo el No 24.277.

PARTE DEMANDADA: LA TIENDA DEL PINTOR CHIRICA C.A., SOCIEDAD DE COMERCIO DE ESTE DOMICILIO, INSCRITA EN EL REGISTRO MERCANTIL DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR, BAJO EL NO. 31, TOMO A-13, FOLIOS 176 AL 180, EN FECHA 13-12-1.994.

APODERADOS JUDICIALES: J.R.C.G., E.L.C.B.Y.Z.E.R.S., ABOGADOS EN EJERCICIO Y DE ESTE DOMICILIO, INSCRITOS EN EL I.P.S.A., BAJO LOS NROS. 18.744, 45.373 Y 65.552.

JUICIO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

EXP. Nº 40.229

Las precedentes actuaciones suben a esta Alzada, provenientes del Juzgado Segundo de Municipio Caronì del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, con motivo de la Apelación interpuesta por el Abogado en ejercicio W. CASTILLO TORO, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, C.A.E.B., contra la decisión dictada por el Juzgado A-quo en fecha 13 de Agosto de 2007.

II

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

La demanda se presentó en fecha 15-10-2.004, por ante el Juzgado Distribuidor (Primero) del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar; distribuida la misma (folio 131), correspondió su conocimiento y decisión al Tribunal A-quo, por lo que por auto de fecha 27-10-2.004 se admitió la demanda, ordenándose el emplazamiento de la demandada, por los trámites del juicio breve inquilinario.

Mediante escrito presentado en fecha 04-11-2.004 (folios 134 al 139), la parte actora, asistida de Abogado, ratifica la solicitud de decreto de la medida cautelar peticionada en el libelo de la demanda; en tanto que según diligencia estampada por la misma parte en fecha 10-11-2.004 (folio 140), el Abogado W. CASTILLO TORO, ya identificado, consignó instrumento poder que le fuere conferido por la actora, dejando constar haber puesto a la orden del Alguacil del Tribunal A-quo los medios o recursos necesarios para la práctica de la citación de la empresa accionada, lo cual el precitado funcionario judicial dejó constar en autos, según actuación de fecha 18-11-2.004, la cual obra al folio 143 del expediente.

En fecha 10-01-2.004 (folio 144), el Alguacil del Tribunal A-quo deja constancia de la imposibilidad de citar a la empresa accionada en la persona de su representante legal, razón por la cual la representación judicial de la parte actora pide al Tribunal A-quo la citación por carteles de la demandada, según diligencia estampada en fecha 18-01-2.005 (folio 172), lo cual fue acordado por el Tribunal A-quo, según auto de fecha 25-01-2.005 (folio 172). Luego y cumplidas las formalidades atinentes a la citación por carteles –según se evidencia a los folios 175 al 194, mediante diligencia de fecha 30-06-2.005 (folio 145), la representación judicial de la parte actora pidió al Tribunal la designación de un defensor judicial a la parte demandada, pedimento éste que fue acordado por el Tribunal A-quo según auto de fecha 04-07-2.005 (folio 196), mediante la designación del Abogado N.B.B., quien fue debidamente notificado por el Tribunal A-quo según se evidencia de las actuaciones que rielan a los folios 198 y 199 del expediente y quien prestó juramento de Ley ante el Juez en fecha 20-07-2.005, según acta que obra al folio 200 de este expediente.

En fecha 21-09-2.005 (folios 207 al 211), comparece la parte demandada, representada por su co-apoderado judicial, A.E.L.C.B., ya identificado y presenta al Tribunal en 3 folios útiles, escrito de contestación a la demanda.

En fecha 26-09-2.005 (folios 216 al 232), la representación judicial de la parte actora presentó al Tribunal A-quo escrito de oposición a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada.

En fecha 27-09-2.005 (folios 248 al 251), la representación judicial de la parte actora presentó al Tribunal A-quo escrito de promoción de pruebas, en tanto que la parte demandada hizo lo propio en fecha 04-10-2.005, según se evidencia del escrito respectivo, el cual obra a los folios 254 y 255 de este expediente.

Mediante decisión interlocutoria de fecha 30-06-2.006 (folios 257 al 268), el Tribunal A-quo declaró SIN LUGAR la cuestión previa de falta de jurisdicción de este Tribunal para conocer del presente juicio, planteada por la demandada de conformidad con lo previsto en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Notificadas las partes de la decisión interlocutoria en cuestión, según se colige de las actuaciones practicadas por el Alguacil de este despacho judicial, las cuales obran a los folios 271 al 274 del expediente, mediante escrito presentado en fecha 26-07-2.006 (folios 275 al 278), la representación judicial de la parte actora promovió pruebas en el presente juicio, en tanto que la parte demandada, según actuación que obra al folio 280 y su vto., de este expediente, promovió pruebas en el presente juicio en fecha 03-08-2.006, probanzas estas que fueron providenciadas por el Tribunal A-quo cuanto ha lugar en derecho y salvo su apreciación en la definitiva según autos de fecha 01 y 03-08-2.006, respectivamente, los cuales obran a los folios 279 y 281, respectivamente, de este expediente.

En fecha 07-08-2.006 fueron declarados desiertos los actos de deposición de los ciudadanos E.S., J.J. ROJAS y N.J.S., testigos promovidos por la parte actora, según se evidencia de las actas judiciales que obran a los folios 283 al 285 de este expediente.

En fecha 10-08-2.006 (folio 286), mediante Certificación de Secretaria de este Tribunal se dejó constar que en fecha 09-08-2.006, precluyó el lapso común de promoción y evacuación de pruebas en el presente juicio.

Por auto de fecha 14-08-2.006 (folio 287), el Tribunal A-quo difirió el pronunciamiento de la sentencia de mérito, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

Posteriormente, en fecha 20-03-2.007 (folios 290 al 303), el Tribunal A-quo dictó sentencia en el cual declaró con lugar la cuestión previa de defecto de forma del libelo de la demanda, interpuesta por la demandada en contra de la actora, por haber hecho la acumulación prohibida a que alude el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, decisión que se ordenó notificar a las partes, librándose las boletas respectivas.

Notificadas las partes de la decisión en cuestión, según actuaciones que obran desde los folios 306 al 309, el Tribunal por auto de fecha 09-04-2.007, ordenó la apertura de una segunda pieza de este expediente, de conformidad con lo previsto en el artículo 25 del Código de Procedimiento Civil.

Luego y mediante escrito presentado en fecha 09-04-2.007 (folios 2 al 20, 2ª pieza), la parte actora, por intermedio de su representación judicial acreditada en autos efectúo formal subsanación de la cuestión previa que le fuera opuesta por la parte demandada en su oportunidad procesal, produciendo anexos escritos a dicha actuación judicial en 187 folios, que van desde el folio 21 al 207 de la 2ª pieza de este expediente.

Posteriormente y según diligencia de fecha 07-04-2.007 (folio 208, 2ª pieza), la representación judicial de la parte demandada ratifica la contestación de la demanda presentada en fecha 21-09-2.005 y que riela a los folios 207 al 211 de la 1º pieza; mientras que, por auto de fecha 25-07-2.007 (folios 210 al 212, 2ª pieza), el Tribunal A-quo declara debidamente subsanada por la parte actora la cuestión previa de defecto de forma del libelo de la demanda, planteada por la demandada de conformidad con lo previsto en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de procedimiento Civil, por haber hecho la parte actora la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem, decisión ésta que se ordenó notificar a las partes, las cuales fueron notificadas del contenido de la misma, según actuaciones que obran desde los folios 215 al 218 de la 2ª pieza del expediente.

Mediante sentencia definitiva que corre desde el folio 219 hasta el folio 242 del la 2ª pza, dictada en fecha 13 de Agosto de 2007, el Tribunal A-quo declaró Sin Lugar la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoado por el ciudadano ALFREN EPIFANIO BASTARDO contra el ciudadano LA TIENDA DEL PINTOR CHIRICA C.A.

Mediante diligencia de fecha 17 de Septiembre de 2007, que corre en el folio 243 de la 2ª pza, el Apoderado Judicial de la parte actora, Abogado en ejercicio W. CASTILLO TORO, apeló de la decisión dictada por el Tribunal A-quo.

Mediante auto de fecha 21 de Septiembre de 2007, el Tribunal A-quo, oyó la apelación en ambos efectos y ordenó remitir el expediente original al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, M. y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, a los fines de que conociera de la Apelación interpuesta por la parte actora contra la decisión definitiva dictada por ese Órgano Jurisdiccional en fecha 13/08/2007, remitiendo el expediente original al Juzgado de Alzada con el Oficio Nº 07-1536 de fecha 21 de Septiembre de 2007.

Las actuaciones consistentes del Expediente Original de la mencionada apelación, fueron recibidas por este Despacho el 17 de Octubre de 2007 y por auto de fecha 22 de Octubre de 2007, se le dio entrada y el curso de Ley. En consecuencia de conformidad con lo dispuesto en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fijo el Décimo (10) día de despacho siguiente a esa fecha, para dictar sentencia.

Mediante auto de 22 de Octubre de 2007, se ordeno cerrar la Segunda Pieza y aperturar la Tercera.

Mediante diligencia de fecha 12 de Mayo de 2009, compareció la parte actora ciudadano ALFREN EPIFANIO BASTARDO, solicitando el avocamiento a la presente causa. Mediante auto de fecha 20 de Mayo de 2009, la Juez Abg. E.F. se aboca al conocimiento de la causa y ordena la notificación de las partes, tal como consta en los folios 2, 3, 4 y 5 de la 3ª pza. Mediante diligencia de fecha 25 de Mayo de 2009, la parte actora se da por notificada del abocamiento. En fecha 07 de Julio de 2009 el Alguacil de este Tribunal deja constancia de haber notificado a la parte demandada.

Mediante escrito de fecha 28 de Julio de 2009, comparece el apoderado judicial de la parte actora abg. W. CASTILLO TORO, presentado su escrito de informe, siendo agregado por el secretario en la misma fecha.

Mediante auto de fecha 03 de Agosto de 2009, se ordeno efectuar cómputo de la reanulación de la causa, dejando constancia que el mismo venció el 22/07/2009.

Mediante diligencia de fecha 02 de Febrero de 2010, comparece la parte actora solicitando sentencia en la presente causa

Mediante auto de fecha 14 de Febrero de 2011, el Dr. JOSE SARACHE MARIN se abocó al conocimiento de la presente causa, ordenándose la notificación de las partes de dicho abocamiento.

Mediante diligencia de fecha 28 de Febrero de 2011, comparece la parte actora, solicitando la devolución de todos los originales consignados en el expediente. Por auto de fecha 02 de Marzo de 2011, el Tribunal acuerda devolver los originales consignados. en fecha 14 de Junio de 2011, la parte actora deja constancia de haber recibido las originales consignadas.

En fecha 19 de Marzo de 2012 el Alguacil de este Tribunal deja constancia de haber notificado a la representación judicial de la parte demandada.

Mediante escrito de fecha 27 de Julio de 2012, comparece la parte actora presentado alegatos. Siendo agregado por el secretario en esa misma fecha.

3. a este Juzgado de Alzada dictar sentencia en la presente causa, pasa a ello, previa las siguientes consideraciones:

III

LIMITES DE LA CONTROVERSIA

3.1. ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

El Abogado en ejercicio W. CASTILLO TORO, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ALFREN EPIFANIO BASTARDO, como alegatos en los cuales fundan su pretensión, en u escrito de subsanación de cuestiones previas, en el cual señala lo siguiente:

Que interpone formal demanda de Resolución de de contrato de arrendamiento con fundamento legal en los Artículos: 1.159, 1.160, 1.167, 1.601 y 1.616 del Código Civil, en contra de la Empresa” LA TIENDA DEL PINTOR CHIRICA, C.A , en su condición de Arrendataria.

Que la empresa arrendataria recibió los escritos de Desahucios, anexos y promovidos como pruebas Instrumentales; así como el expreso reconocimiento de haberlos efectivamente recibidos, que consta en la solicitud de preferencia inquilinaria, como nuevo instrumento, que es un cúmulo probatorio que amerita un cambio de opinión para señala, que el contrato de arrendamiento, es un contrato a tiempo determinado, clasificación básica de los contratos realizada en función del elemento central que lo distingue; que con solo observar el contenido de la Cláusula Segunda en la que las partes contratantes convienen de mutuo y común acuerdo, tanto en la duración de la relación arrendaticia, como la cláusula de Desahucio, en los siguientes términos: “…La duración de este contrato es de un (1) año fijo, contado a partir del 1 de Noviembre del año 1996, prorrogable automáticamente por periodos iguales, si con dos (2) meses de anticipación por lo menos al final del periodo o de sus prorrogas, una de las parte manifestare por escrito a la otra su voluntad de finalizar este contrato…”

Que en esta cláusula consta que las partes preestablecieron como Cláusula de Duración el Lapso de Un (01) año fijo, y como Cláusula de Desahucio pactaron que si con dos (02) meses de anticipación, por lo menos a la fecha 01/11/1997, una de las partes manifestaba por escrito a la otra la voluntad de finalizar el contrato de arrendamiento, el mismo sin mas formalidad concluía.

Que consta la promoción de Cuatro (04) Instrumentos de Desahucio, los cuales le fueron entregados a la demandada de la siguiente forma: Dos en forma anticipada, mediante escritos privados, firmados en original, y dos ratificando la finalización de la relación arrendaticia, mediante documentos autenticados con fe de públicos.

Que el primer desahucio fue recibido por la arrendaticia mediante documento privado firmado en original por ambas partes contratantes, en fecha 11/07/1997, este desahucio le permitió conocer por primera vez, con Tres (3) meses y veinte (20) días aproximadamente de anticipación a la fecha 01/11/1997, que el contrato de arrendamiento celebrado y definitivamente a tiempo determinado, y como tal, no era renovable y finalizaba como se había convenido.

Que el segundo desahucio fue recibido por la empresa arrendaticia mediante un segundo documento privado, firmado igualmente en original por ambas partes contratantes, en fecha 27/08/1997, segundo documento desahucio que le ratificaba la finalización del contrato de arrendamiento con dos (2) meses de anticipación, constando de manera expresa e indubitable la voluntad del arrendador de dar por finalizado el contrato de arrendamiento tal y como se había pactado, expresándole la no tolerancia de la posesión de los Locales dados en arrendamiento, con suficiente antelación al tiempo de finiquito del contrato de arrendamiento.

Que el tercer desahucio fue formalmente recibido por la arrendadora en fecha 27/08/1998, mediante documento autentico con fe de publico, a fin no le quedase ninguna duda que el contrato de arrendamiento había finalizado en la pasada fecha del 01/11/1997, y que su posesión no era ni pacifica, ni tolerada y que su mala fe en entregar los locales arrendados no era convalidar de ninguna manera. Que es en este momento, cuando la empresa arrendataria peticiono de mala fe una solicitud de preferencia inquilinaria, por ante la Alcaldía del Municipio Autónomo Caroní, Estado Bolívar en fecha 23/10/1998; solicitud en la que reconoce expresamente que recibió los tres (3) primero desahucios; y es también el momento en el que empezó a pagar el canon de arrendamiento mediante el procedimiento de consignación inquilinaria; recursos ejercidos de mala fe, como una forma unilateral, extracontractual y no consensuada para seguir ocupando los locales, después de haber finalizado el Contrato de Arrendamiento por efecto de estos desahucios. De una revisión de las actas procesales pudo constatar este Tribunal que en los folios 44 al 47 la notificación realizada por la notaria tercera de San Félix Estado Bolívar, en el folio 48 solicitud de regulación de alquiler realizada por la parte actora ciudadano A.B., y desde el folio 93 al 121 la resolución de la alcaldía que da respuesta a la regulación de alquileres solicitada.

Que el cuadro desahucio fue formalmente recibido por la arrendaticia mediante documento autenticado con fe de publico, en fecha 29/07/2004, no solo para reiterarle los dos desahucios anticipados y su ratificación, sino también para reiterarle que el arrendador propietario no tolera el acto unilateral de ocupación de los locales por un recurso ejercido al margen de toda estipulación contractual, en un contrato de arrendamiento insistentemente desahuciado. Que el último desahucio tiene la particularidad de que fue recibido por la ocupante desahuciada, después de haberse constatado en el expediente N.. 0082, tramitado por consignación inquilinaria, que la arrendataria había desacatado el pago legal, integro, total y oportuno del canon máximo regulado durante los meses consecutivos de mayo y junio, es decir por dos (2) veces de un total de cuatro (4) veces consecutivas; cánones máximos fijados a través del procedimiento de regulación inquilinaria, que emano la Resolución Inquilinaria Nro. 1364-A y que le fue formalmente notificada a la demandada en fecha 12/05/2004. Que este desacato se refiere a los meses consecutivos de mayo, junio, julio y agosto, durante los cuales la arrendadora no pago de manera legal, integra, total y oportuna cuatro (4) cánones máximos regulados, lo cual la constituye en mora y por lo tanto insolvente inquilinaria.

3.2. ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La representación judicial de la parte demandada, contesta el fondo de la demanda de la manera siguiente:

Niega, rechaza y contradice la demanda, tanto en los hechos como en el derecho por no asistirle ninguno de los alegatos explanados por la parte actora en el libelo de la demanda.

Que han procedido a efectuar las consignaciones arrendaticias del inmueble objeto de la presente acción, tal y como lo ha señalado el actor en su libelo de demanda, por lo que se encuentra totalmente solvente en el cumplimiento de la obligación.

Que su representada procedió a cumplir de manera voluntaria con la resolución administrativa que incrementa los cánones de arrendamiento luego que lo exigiera y de esta manera, no ejercieron el recurso contencioso administrativo de nulidad contra la resolución.

Que no puede considerarse que debe cumplirse el acto administrativo desde el propio momento que señala el actor, quedaron notificados de la resolución, por cuanto la notificación del acto se realizo de manera defectuosa en contravención a lo establecido en los articulo 72 y 73 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que se requeriría que la notificación contuviera un resumen de la decisión e indicar los recursos que proceden en contra de la misma, con expresión de los lapsos para ejercerlos y se procediera a publicar un resumen de la decisión, mediante simple aviso en uno de los diarios de mayor circulación de la localidad donde este ubicado el inmueble.

Que el actor procuro la publicación del cartel en uno de los diarios de menor circulación contrariando directamente la orden legal. Que es un hecho notorio y conocido que los diarios de mayor circulación de la ciudad son La Nueva Prensa y El Correo del Caroní, no El Guayanés.

DE LO ALEGADO EN ESTA ALZADA

Mediante escrito presentado en fecha 28/07/2009, el cual corre en los folios 10 al 17 de la 3ra Pza del presente expediente, comparece la representación judicial de la parte actora alegando lo siguiente:

Que reproduce el merito favorable de los tres (3) contratos de arrendamiento.

Que en la presente causa se observa la comisión de un concurso de vicios, los cuales inicia con el ocultamiento del análisis de tres (3) contratos de arrendamiento, que aparecen durante el curso de la relación arrendaticia entre las partes; que en dos oportunidades diferentes se han sometido a conocimiento jurisdiccional del mismo funcionario Judicial, y que se distinguen de la siguiente manera: “PRIMERO: Una primera acción por Resolución de Contrato en la que rebusco diferentes subterfugios legales para declararla extinguida, hecho del que posee conocimiento oportuno porque se consignaron copias que así lo prueban; SEGUNDO: UNA PREFERENCIA INQUILINARIA y su procedimiento de CONSIGNACION INQUILINARIA por medio de la cual se entiende prorrogado bajo las mismas condiciones el contrato inicial; TERCERO: Una SOLICITUD DE REGULACION INQUILINARIA, la cual pronuncio Administrativamente el aumento del Canon inicial; por lo tanto, deviene OTRO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, que se entiende realizado por efecto del acto Administrativo Regulatorio; además el Juez de la Causa oculta decidir que cada uno de LOS TRES (3) CONTRATOS FUERON OPORTUNA Y DEBIDAMENTE DESAHUCIADOS; quedando así evidenciado en forma fehaciente, que ha decidido en forma repetitiva a favor de quien no tiene la razón, una de tales formas es el UN FALSO SUPUESTO, el cual construye bajo la afirmación, con el cual esconde un interés metajuridico, disfrazado de animo docente la insinuación de que la acción que debió haberse incoado es el Cumplimiento de Contrato por Vencimiento del Termino; con lo cual comete simultáneamente otro Vicio: el de Inmotivacion de la Sentencia…”

Que a mayor y mejor abundamiento, se observa que el juez de la causa, tergiversa la regulación de vigencia temporal de cada uno de las tres (3) formas independientes de los señalados contratos de arrendamientos, ya que obvia analizar y decidir sobre las consecuencias de la acordada preferencia inquilinaria a favor de la arrendataria y sus consignaciones inquilinarias a favor de la arrendataria y sus consignaciones inquilinarias. Que invisibiliza el análisis de las consecuencias del primer retiro de tales consignaciones inquilinarias por parte del arrendador, lo cual tiene como efecto inmediato la renovación del contrato original de arrendamiento, y que silencia la decisión administrativa de Regulación de Cánones de Arrendamiento, que aumenta el canon inicial, haciendo emerger un nuevo contrato, con la misma duración, entro los elementos que lo constituyen.

Que la verdad verdadera es la existencia de estos contratos de arrendamientos, los cuales hacen que se prolongue en el tiempo el contrato inicial, y ellos es una verdad real porque coinciden los hechos con las pruebas que así lo demuestran, que en consecuencia, se evidencia que la sentencia impugnada esta motivada sobre argumentos extraídos fuera de lo alegado y probado en el expediente, en intereses ajenos a la justicia y a la función de juzgamiento.

Que en la Cláusula Décima Primera, se estableció una convención particular, que se refiere a: “… LA FALTA DE PAGO DE UNA O MAS PENSIONES DE ALQUILER DENTRO DEL PLAZO LEGAL…”, y una convención general, que comprenda o subsuma todas y cada una de las situaciones, supuestos o formas de incumplimiento, violación desconocimiento o transgresión, hasta el extremo de afirmar con exactitud, que abarca aun el interesado, por falso camino didáctico de “INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE L TERMINO”.

Que en la contestación de la demanda realizada por el arrendatario demandado, fija los extremos que ha de conocer y decidir el juez de la causa para decidir el asunto arrendaticio que le fue sometido a su conocimiento y funciones jurisdiccionales y consta que en ningún momento u oportunidad, la parte demandada alego tal incumplimiento por vencimiento del termino, la cual entonces se observa que es suplida para cometer dentro de este contexto el vicio de ultrapetita para desviar sus funciones por otros derroteros.

En escrito presentado en fecha 27/07/2012, la parte actora ratifica el contenido del escrito anteriormente valorado.

IV

DE LA SENTENCIA APELADA:

Observa este J. que el Tribunal Aquo procede a analizar los elementos probatorios consignados por las partes en este proceso, de la siguiente manera: en relación del instrumento arrendaticio auténtico que obra en autos (folios 37 al 40, 1º pieza), en particular de su Cláusula Primera, fue voluntad de las partes celebrar en fechas 26-12-1.996 y 31-01-1.997, respectivamente, un contrato en virtud del cual el hoy accionante (Arrendador) cedió en calidad de arrendamiento a la empresa LA TIENDA DEL PINTOR CHIRICA C.A., en su condición de arrendataria, ya identificados, un inmueble constituido por dos (2) locales comerciales ubicados en la Avenida Manuel Piar, Sector 11 de abril, local Nº 1 y 2, UD 132-162-06, del Municipio Caroní del Estado Bolívar, instrumento arrendaticio este que fue autenticado por ante las Notarías Públicas de Valencia, Estado Carabobo y San Félix del Estado Bolívar, en las referidas fechas y por lo que respecta a las firmas de los contratantes y cuyos datos de autenticación fueron señalados, convención arrendaticia ésta, ratificada en su valor probatorio por la parte actora, en el escrito de promoción de pruebas que presentara en fecha 27-09-2.005 (folios 248 al 251, 1º pieza) documento público este que al no haber sido objeto de reservas, impugnación ni tacha por la demandada, ese Tribunal le confiere al mismo el valor probatorio que le atribuyen los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil. Que la estipulación contractual referida a la temporalidad arrendaticia (Cláusula Segunda), que fue voluntad de las partes que dicho contrato tendría una duración de 1 año fijo, contado a partir del 1-11-1.996, prorrogable automáticamente por períodos iguales, salvo que con 2 meses de anticipación al final del periodo o de sus prórrogas, una de las partes no manifestare a la otra por escrito su voluntad de finalizar este contrato. Que de igual manera, consta de autos y tal y como así expresamente lo afirma la representación judicial de la actora accionante que en fecha 11-07-97, su mandante notificó en forma privada a la arrendataria demandada y conforme a lo estipulado en la preindicada Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento que obra en autos, su voluntad de no prorrogar mas la vigencia del contrato celebrado, notificación esta, la cual obra al folio 41, 1º pieza del expediente y que el Tribunal observa fue debidamente recibida en fecha 14-07-1.997 por la empresa accionada, según se constata del sello húmedo que calza la firma de recibido, no evidenciándose de las actas del proceso que la referida notificación de desahucio, opuesta como fue por la actora a la demandada, al haber sido acompañada al primitivo libelo, hubiere sido negada o desconocida por la empresa accionada en su oportunidad legal (contestación de la demanda), por lo que siendo esto así, es evidente para ese J. que el precitado documento privado (notificación), ante el silencio de la parte contra quien se opone en juicio (demandada), quien ha debido manifestar formalmente si lo reconoce o lo niega, ha quedado reconocido, ello en aplicación de lo previsto en los artículos 1.364 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. No quedándole dudas a ese J. que fue voluntad de las partes la de celebrar en la fecha indicada en autos, un contrato de arrendamiento a tiempo determinado de 1 año, contado a partir del 1-11-1.996 hasta el 1-11-1.997, prorrogable por períodos iguales, salvo que una de las partes manifestare por escrito con 2 meses de anticipación su voluntad de no prorrogarlo, pero como quiera que en fecha 14-07-97, esto es, con mas de 2 meses de anticipación al vencimiento del término de duración inicial del contrato de marras, fue voluntad del arrendador propietario notificar por escrito a la locataria accionada de su deseo de no prorrogar mas su vigencia, es evidente, a juicio de ese J. que dicho contrato de arrendamiento celebrado por las partes, a tiempo determinado de 1 año, expiró en fecha 1-11-1.997, concluyendo en la fecha aludida la relación arrendaticia que vincula a las partes en el instrumento arrendaticio que lo contiene.

Observa Tribunal Aquo que la parte actora yerra al incoar la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento, fundada la misma en el incumplimiento por parte de la arrendataria demandada de su obligación de pagar el precio arrendaticio de los meses de Mayo, Junio, J. y Agosto de 2.004, en base al canon de arrendamiento que fue regulado por la Alcaldía del Municipio Caroní del Estado Bolívar, actuando como órgano administrativo inquilinario, quien mediante Resolución Nº 1364-4, de fecha 10-02-2.004 y con motivo de la solicitud de regulación de alquileres propuesta por el propio actor –arrendador, en respuesta a la solicitud de derecho de preferencia inquilinaria presentada por la arrendadora accionada, resolvió aumentar el canon de arrendamiento inicialmente convenido contractualmente por las partes en la suma de Bs. 110.000,00 mensuales por los dos locales rentados, a la suma de Bs. 342.266,58, como canon de arrendamiento máximo a pagar por el local Nº 1 y por el local Nº 2, el canon de arrendamiento mensual fue regulado en la suma de Bs. 342.266,00, lo que arroja una diferencia no pagada por el inquilino, quien fue debidamente notificado de la decisión administrativa en cuestión, tal como se desprende de autos, de Bs. 242.266,58, por lo que respecta al local Nº 1 y por lo que respecta al local Nº 2, existe una diferencia mensual impagada de Bs. 242.266,00, expediente administrativo este contentivo de la solicitud de regulación de alquileres y Resolución Nº Nº 1364-4 antes referida, que bajo la forma de copia certificada fuere promovida anexa al libelo de la demanda, desde los folios 65 al 130, 1º pieza y que al no haber sido objeto de reservas, impugnación ni tacha por la demandada en su oportunidad legal, ese Tribunal le confiere a las mismas el valor que le atribuyen los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, por lo que concluye que las consignaciones inquilinarias efectuadas por la demandada en el expediente Nº 082, llevado por el Juzgado Tercero del Municipio Caroní del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar y las cuales acompaña a su escrito de subsanación de cuestiones previas, anexo marcado “E” (folios 33 al 207) en copias simples, fueron realizadas en forma ilegal, no íntegra, no total ni oportuna, por haber sido efectuadas en forma extemporáneas por retardadas y por un monto inferior al que fue establecido en la resolución administrativa aludida que regulo el precio arrendaticio, actas de expediente judicial señalado, que tratándose de copias simples de instrumentos públicos, al no haber sido objeto de impugnación por el adversario en su oportunidad legal, ese Tribunal tiene a las referidas copias del expediente judicial de consignaciones arrendaticias, como fidedignas, ello en aplicación de lo previsto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil.

Determinado el Tribunal Aquo que no es posible demandar la resolución por falta de pago de la diferencia de las pensiones de arrendamiento delatadas como no pagadas por el arrendador en forma íntegra, total y oportuna, de un contrato de arrendamiento que en orden a su temporalidad arrendaticia, ya que, dicho contrato celebrado por las partes a plazo fijo de 1 año, al termino de su duración inicial en la fecha indicada expiró, por lo que no estando vigente para la fecha en ocurrieron los hechos alegados en la demanda planteada y en el escrito que subsana la misma, el Decreto con R. y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que entre otros beneficios legales de acuerdo al principio de orden público de protección que preconiza este instrumento legal en su artículo 7 consagra hoy en día el instituto de la prorroga legal, nace para el arrendatario a la fecha de finalización del contrato su obligación de devolver la cosa arrendada, tal como así lo establece el artículo 1.594 del Código Civil, por lo que la acción idónea que ha debido incoar la parte actora demandante, a fin de obtener la satisfacción de su pretensión era la de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR EL VENCIMIENTO DEL TERMINO y en base a ello declara sin lugar la acción intentada.-

V

ARGUMENTOS DE LA DECISIÓN

Este Tribunal a los fines de decir la presente controversia observa que el objeto de la presente acción es de “resolución de contrato de arrendamiento, aduciendo para ello la falta de pago de los cánones de arrendamiento máximos regulados de los meses de MAYO, JUNIO, JULIO Y AGOSTO DE 2.004,”, ello se desprende de la petición del actor en su escrito de subsanación de cuestiones previas, ahora bien corresponde a este J. establecer el tipo de contrato que es objeto de este litigio al efecto tenemos que el primer contrato suscrito entre las partes se realizo el 26-12-96, donde se estableció en su cláusula segunda que la duración seria de un año fijo contado desde el 1-11-96, lo que indica que precluye el 1-11-97, señalándose que se prorrogaba automáticamente si no se notificaba con 2 meses de anticipación la intención de una de las partes de no continuar con el contrato, así mismo se evidencia de los autos que el 11-7-97, el actor notifico al demandado su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento (folio 41), documento aceptado reconocido por el demandado, al cual se le da pleno valor probatorio, posteriormente se notifica en fecha 27-8-97, que no se continuaría con el arrendamiento, y posteriormente en fecha 1-9-98 fue notificado nuevamente el arrendatario de la voluntad del arrendador de no continuar con el arrendamiento, es evidente que con la notificación de fecha 11-7-97, se dio por concluida la relación arrendaticia que feneció el 1-11-97, ahora bien a partir del día siguiente a este vencimiento correspondía la acción de cumplimiento de contrato por vencimiento del termino, ya que para ese año no estaba establecida la prorroga legal que nace a raíz de la promulgación de la ley de arrendamientos inmobiliarios, En fecha 23-10-98 el arrendatario solicita ante la Alcaldía del Municipio Caroní del Estado Bolívar, Oficina Municipal de Inquilinato, le fuere concedido el derecho de preferencia conforme al articulo 4 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda, 40 de la Ley de Regulación de Alquileres, emitiendo resolución nro 1.324, exp.032-97, de fecha 26-2-99, declarándose procedente tal petición, ahora bien, este procedimiento NO GENERA UN NUEVO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, solo otorga el derecho al inquilino que en caso del arrendador poner nuevamente en arrendamiento el inmueble debe preferir al inquilino que posee el derecho de preferencia a cualquier otro, sin embargo observa este J. que para el momento en que se toma la decisión por parte del ente municipal YA EL CONTRATO SE HABIA TRANSFORMADO A TIEMPO INDETERMINADO, ello por haber operado la tacita reconducción del contrato prevista en los artículos 1600 y 1615 del Código Civil, toda vez que una vez fenecido el contrato de arrendamiento en fecha 1-11-97, el arrendador no ejerció en contra del arrendatario las acciones tendientes a lograr la devolución del inmueble, permitiendo que este continuara ocupando el mismo, y aun mas, retirando los cánones de arrendamiento consignados en los tribunales en el año 1.998, y así expresamente se establece.-

Ahora bien en fecha 18-9-03, se recibe ante la Oficina Municipal de Inquilinato solicitud de regulación de Alquileres propuesta por el ciudadano E.B., arrendador de los inmuebles objeto de litigio, la cual fue decidida en fecha 10-2-04, y quedando notificadas a partir del día 12-5-04, es de hacer notar que la decisión del ente municipal en forma alguna genera un nuevo contrato de arrendamiento solo modifica lo relativo a la mensualidad o canon que debe cancelar el arrendatario quedando este establecido en la suma de bs. 342.266,00 (bsf.342,266), por cada local, para un total de Bs. 684.533,16, debiéndose cumplir con el pago de este canon de arrendamiento a partir del mes inmediato siguiente a la resolución es decir desde el mes de mayo de 2.004 que es donde se le notifico al arrendatario.-

consta en autos que la arrendataria en fecha 22-7-04, comenzó a consignar por ante el Tribunal 3ro del Municipio Caroní, el canon de arrendamiento de los locales arrendados a razón de Bs.110.000,00 (bsf.110,00), manifestando que no le habían recibido los cánones de arrendamiento de Diciembre 97, Enero a diciembre de 1.998, Enero a diciembre de 1.999, Enero a Diciembre de 2.000, Enero a Diciembre de 2.001, Enero a Diciembre de 2.002 y Enero a Diciembre de 2.003, y enero a junio de 2.004, continua consignado de esta manera hasta el 7-10-04, que es donde el arrendador comienza a dar cumplimiento a la decisión del órgano administrativo y empieza a consignar

Ahora bien alego el actor que el demandado incumplió con el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de MAYO, JUNIO, JULIO Y AGOSTO DE 2.004, observa este J. que cursa en autos la consignación inquilinaria hecha por el demandado, donde se observa que el mes de mayo de 2.004, fue cancelado el 15-6-04, el mes de Junio de 2.004, cancelado en fecha 22-7-04, el mes de JULIO fue cancelado en fecha 18-8-04, y el mes de agosto fue cancelado en fecha 21-9-2004, todos estos meses correspondientes al año 2004, ello a razón de bs.110.000,00 por mes, es evidente en consecuencia que el pago efectuado era en primer lugar extemporáneo por haberse realizado fuera de la oportunidad legal correspondiente conforme al articulo 51 de la ley de Arrendamientos Inmobiliario, así mismo se incumplió con el pago regulado por el ente administrativo de Bs. 684.533,16, evidenciándose así que efectivamente el actor estaba en lo cierto cuando acciona por la falta de pago oportuna e integra de los cánones de arrendamiento adeudados y ya descritos.-

Ahora bien en relación a la tipificación de la acción, observa este Tribunal que el Tribunal de la causa determinado efectivamente el incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento sin embargo determina que la acción debió ser la de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO, al haber errado en su interpretación, ya que dicho contrato efectivamente se transformo a tiempo indeterminado y mal podía el actor demandar el vencimiento del termino, ya que tal acción procede solo si el contrato es a tiempo determinado y así se establece.-

En el presente caso, tratándose de una demanda de Resolución de contrato de Arrendamiento, le corresponde a esta Sentenciadora entrar a analizar si la misma cumple o no con los requisitos establecidos en la Ley para proceder a su admisibilidad.

El artículo el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece:

Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…

Por su parte, el artículo 1.167 del Código Civil establece:

En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello

.

Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente e cualesquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…

En cuanto a la Acción Resolutoria y la Acción de Desalojo, Según G.G.Q. (2003) establece las siguientes diferencias:

1. Según la duración del contrato: La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem.

2. Según se admita o no el recurso de Casación. La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que LAI no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de LAI, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…).

3. De acuerdo con el motivo o causa. La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de LAI, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla cualquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador.

4. Según la falta de pago del alquiler. La acción de desalojo ex artículo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI)

5. Con vista al pago por consignación. El desalojo del literal a) del artículo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art. 51, eiusdem).

Considera necesario este J. traer a colación lo explanado por el Tribuna Superior en lo Civil, M., del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, en sentencia de fecha 3-2-11, EXP. N° 2067, relacionado con el juicio seguido por J.A.F. contra O.A.R.R., por resolución de contrato de arrendamiento donde se señala lo siguiente:

“…En este mismo orden de ideas, ésta Sentenciadora debe resaltar el contenido del artículo 1.159 del Código Civil, que establece:

Los contratos tiene fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley

.

De lo anterior, tenemos que siendo los contratos Ley entre las partes, cada una está obligada al cumplimiento de su obligación tal como se pacto al momento de su celebración; asimismo, el artículo 1.167 de la norma sustantiva Civil, establece lo siguiente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo…”

De lo antes analizado se desprende que la ley permite a las partes solicitar la resolución de un contrato, cuando una de las partes que lo suscribieron incumple con las obligaciones contraídas, en virtud de dicha disposición, la parte actora efectivamente demandó la resolución del contrato de arrendamiento, ante la supuesta falta de pago de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada. Sin embargo, de la naturaleza de la presente relación arrendaticia, se verifico que la misma es a tiempo indeterminado, como se desprende del contenido de la cláusula Cuarta la cual establece: “De la duración del contrato: El plazo de duración del presente contrato es de Seis (06) meses, contados a partir del 1 de octubre de 2003, fecha en que se iniciará la relación arrendaticia inquilinaria entre las partes contratantes, hasta el día 1 de marzo de 2004, fecha ésta la cual se da por terminado el presente contrato de arrendamiento. En vista de lo anterior, se entenderá que este contrato no tiene ni tendrá prorroga alguna después de vencido; sin embargo, podrá celebrarse un nuevo contrato siempre que “EL ARRENDADOR” proponga nuevas condiciones y cláusulas y éstas sean aceptadas por “EL ARRENDATARIO”, las cuales deberán ser señaladas y manifestadas por escrito, por lo menos con treinta (30) días previos a la fecha del vencimiento del presente contrato. Así mismo, si “EL ARRENDADOR” no propusiera nuevas condiciones se entenderá que no desea la realización de un nuevo contrato, ni prorroga, y si así lo entiende expresamente “EL ARRENDATARIO”. En caso de que no llegare a un acuerdo para un nuevo contrato queda entendido que “EL ARRENDATARIO” se obliga a desocupar dicho inmueble al vencimiento del término y entregarlo a “EL ARRENDADOR”…en caso de que…no desocupe el inmueble arrendado al vencimiento del término establecido en el presente contrato se entenderá el deseo…de acogerse a la prorroga legal de seis (06) meses a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”.(negrita, subrayado y cursiva de la alzada).-

De la cláusula parcialmente transcrita, se desprende que la duración del contrato de arrendamiento era por un tiempo determinado, es decir, desde el 01 de octubre de 2003, hasta el 01 de marzo de 2004, estableciendo entre otras cosas, la no prorroga del contrato, a menos que el arrendatario desee celebrar un nuevo contrato lo cual lo participará con treinta días (30) previos a la culminación del contrato, en caso de que no lo participe se entenderá que no desea continuar con la relación arrendaticia, y se entenderá que a partir de la culminación del contrato comenzaría a transcurrir la prorroga legal de seis (06) meses a que se refiere el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; en este sentido, se puede verificar que dicha prorroga comenzó a partir del 02 de marzo de 2004, ya que el arrendador no hizo la participación de renovar el contrato, por lo que ha transcurrido hasta la fecha de la interposición de la demanda tiempo suficiente para que el arrendatario hiciese entrega del inmueble, sin embargo, el arrendador ha dejado en el goce y disfrute de la cosa al arrendatario, convirtiéndose el contrato de marras en un contrato a tiempo indeterminado.-

Ahora bien, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece una prohibición de solicitar la resolución en los contratos de arrendamiento, que sean por tiempo indeterminado, tal como está contemplado en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone:

Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutiva…

(Cursiva, negrita y subrayado de la alzada).

A tenor de lo anterior, y habiéndose verificado que el contrato de arrendamiento que nos ocupa, es a tiempo indeterminado, quién decide considera oportuno traer a colación el criterio establecido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 24 de abril de 2002, en el expediente Nro. 02-0570, con ponencia del Magistrado Dr. P.R.H., donde señaló:

…Ahora bien, esta S. observa que la actividad probatoria de la parte demandada estuvo enfocada a demostrar que el contrato de arrendamiento que lo relacionaba con el demandante no era a tiempo determinado, sino a tiempo indeterminado, distinción importante para definir cuál era la acción procedente a incoar por parte del arrendado (…).

(…)En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

Por su parte, el demandado confeso sí cumplió con la demostración de la contrariedad a derecho de la demanda cuando argumentó que el contrato de arrendamiento objeto de la demanda no era por tiempo determinado, sino por tiempo indeterminado, este alegato fundamental ha tenido que ser apreciado por el Tribunal de la causa, pues éste tiene que verificar la procedencia de la acción escogida por el demandante antes de darle curso a la misma (…).

(…) En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiera percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…

(sic).

En este mismo orden de ideas, viene sosteniendo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 14 de octubre de 2005, con ponencia del Magistrado P.R.R.H., que al respecto señaló:

…La sentencia de primera Instancia declaró con lugar la pretensión con fundamento en que el Juez de la decisión contra la que se recurrió en amparo…incurrió en ultrapetita e incongruencia positiva en el fallo, en franco abuso de poder, puesto que el Juez estaba obligado a decidir conforme a lo alegado y probad en autos, incurriendo, como ya se dijo, en franca violación al principio del debido proceso y el derecho de defensa, al condenar a una de las partes en la resolución de contrato de arrendamiento, obviando la acción pretendida de desalojo en fundamento del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sobre cuyo punto no pudieron ejercer sus defensas, ni formular alegatos y pruebas…

Señala además dicho fallo que:

…Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que es ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica. En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de las defensas que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse…

Continúa dicho fallo:

…De lo precedente, la Sala concluye que el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito…no podía modificar la pretensión de la demandante en perjuicio de la demandada pues, con ese juzgamiento, no sólo se apartó de la letras del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil Adjetivo, sino que violentó los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la aquí demandante, razón por la cual se declara sin lugar la apelación que se ejerció, y en consecuencia, se confirma el fallo objeto de apelación…

Del anterior criterio jurisprudencial, parcialmente transcrito, el cual hace suyo esta J., a los fines determinar la procedencia o no del presente recurso, y en franco acatamiento al artículo 34 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario, que en su literal A, señala como causal de desalojo la falta de pago del canon arrendaticio, verificó que existiendo un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, tal como se comprobó en el caso de marras, lo procedente era intentar una acción de desalojo y no por resolución de contrato de arrendamiento, por cuanto existe un error en la calificación de la demanda que la hace inadmisible, en consecuencia la presente acción es improcedente, por cuanto le es imposible a ésta sentenciadora resolver el presente contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando el incumplimiento o el origen por el cual se intenta la demanda, está fundado en la falta de pago de canon de arrendamiento, siendo que por la naturaleza misma del contrato, la acción que tendría lugar en este caso seria la de desalojo. Y así se establece.-

Con base a lo expuesto, ésta Superioridad considera que el presente recurso de apelación se debe declarar sin lugar y por lo tanto, confirmar el fallo dictado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, M., del Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, de fecha 23 de junio de 2010. Así se decide…”.-

Así mismo en sentencia dictada por el Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, T. y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda, en juicio que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta la ciudadana E.O.M.A., en contra del ciudadano SIMÓN SEGUNDO ARZUAGA MENDOZA, exp. 11-7430, de fecha 15-2-11, se estableció lo siguiente:

“…En este estado, se considera entonces necesario revisar el Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes, a los fines de determinar su naturaleza, para lo cual se observa que:

En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. G.G.Q., sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia.” (Citado por J.L.V. en su obra: Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios .Editorial Sophytex, S.A. Caracas 2004. P.. 99).

En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto, de si la acción se encuentra fundamentada en un Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.

La doctrina ha clasificado los Contratos de Arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.

Los contratos a tiempo indeterminado, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovables o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.

Por su parte, en una sentencia de vieja data dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las siguientes consideraciones:

El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…

(Jurisprudencia Venezolana. R. &G.. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. P.. 405-407).

Ahora bien, los ciudadanos E.O.M.A. y SIMÓN SEGUNDO ARZUAGA MENDOZA suscribieron un Contrato de Arrendamiento, la primera en calidad de arrendadora y el segundo en calidad de arrendatario, sobre un bien inmueble constituido por una casa ubicada en la calle 19 de abril, sector M. de la Parroquia Higuerote, Municipio Brión del Estado Miranda, estableciéndose en la cláusula tercera del referido contrato la duración del mismo, indicándose clara y expresamente que la duración sería de seis (06) meses, contados a partir del día 1° de mayo de 2007, indicando expresamente que extinguido el lapso deberá hacerse entrega del inmueble.

Indica la actora en el escrito de demanda, que una vez vencido el lapso establecido en dicho contrato como duración de la relación contractual, el arrendatario hizo uso de la prórroga legal, que de conformidad con el artículo 38 de la Ley Especial que rige la materia, establece que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de seis (06) meses a un (01) año, se prorrogará por un lapso de seis (06) meses, es decir, dicha prórroga terminó en fecha 1° de noviembre de 2007, en la cual debió hacer entrega del inmueble arrendado, no haciendo lo propio.

Además de lo anterior, hace el señalamiento que, vencida la prórroga, el ciudadano SIMÓN SEGUNDO ARZUAGA MENDOZA, permaneció ocupando el inmueble, y que para el momento en que fue interpuesta la demanda había dejado de cancelar los cánones de arrendamiento desde el mes de octubre de 2008.

Ahora bien, se desprende del análisis del presente asunto que, desde la fecha en que culminó la prórroga legal, el arrendatario ha permanecido en el inmueble y, por otra parte, la arrendadora ha percibido el pago de los cánones de arrendamiento, desde la culminación de la prórroga hasta el mes de septiembre de 2008, pues lo que respecta al incumplimiento de pago, indica desde el mes de octubre del año 2008 hasta la fecha, lo que permite concluir a esta juzgadora que el contrato objeto de la demanda se indeterminó en el tiempo. Y ASI SE DECIDE.

En razón de lo expuesto, esta J. considera que, al determinar la naturaleza del contrato, en base a las razones anteriormente expuestas, el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.

Es de hacer notar que de la lectura del libelo de demanda, la parte actora intentó una demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, cuando dicha acción no es procedente en virtud de la naturaleza de la relación contractual, ya que debió demandar el DESALOJO y fundamentar su acción en algunas de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

Artículo 34:

Solo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo el contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera de las siguientes causales (…)

De la Ley en comento, puede claramente constatarse que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de Inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal como lo estableció en A., la Sala Constitucional de nuestro mas alto Tribunal de la República en sentencia No. 834, expediente No. 02-0570, de fecha 24 de abril de 2002, caso J.J.C.P., con ponencia del Magistrado D.P.R.R.H., donde entre otras cosas se señala que:

“(…) En efecto consta en el expediente que el demandante pretendía entre otras cosas que el demandado conviniera “... en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.”

…omissis…

(…) lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato.

Por otro lado, el tratadista G.G.Q., en su obra (tratado de derecho arrendaticio inmobiliario- volumen 1 – Pág. 184.), al interpretar el artículo 34 del vigente decreto inmobiliario, sostiene que “…El contrato a tiempo indeterminado no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trata de cualesquiera de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios…”

Igualmente, el Doctrinario Patrio, el Dr. HERMES HARTIN (Curso de Derecho Inquilinario-Ponencias-UCAV, 2000), quien ha manifestado de manera categórica que cuando se trata de contratos de arrendamientos a tiempo determinado, existen la acción de cumplimiento y la acción de resolución; pero, en el contrato a tiempo indeterminado o verbal por falta de pago, no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino, la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial, o lo que es lo mismo no existe en el mundo jurídico ninguna “Acción de Resolución de Contrato” que se fundamente en una de las causales típicas de desalojo; pues el ordenamiento jurídico venezolano solo contempla resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del código civil; caso diferente, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, que es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Por consiguiente, es evidente que la acción escogida por la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al intentar una acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, tal como consta del escrito inicial y no una acción de DESALOJO, siendo ésta la procedente en los contratos de tal naturaleza, por mandato expreso de la ley.

Ahora bien, dadas las explicaciones que anteceden, y de la aplicación de la normativa legal para la admisibilidad de la demanda, indica expresamente el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:

Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa...

Establecido lo anterior, a juicio de quien decide, debió el Tribunal A quo analizar detenidamente cada uno de los alegatos esgrimidos en el escrito de demanda y advertir la contradicción en que incurrió la actora al solicitar una acción que no es procedente en los contrato de naturaleza indeterminada y declarar la inadmisibilidad de la demanda in limine.

Por tal motivo, es forzoso para este Juzgado Superior declarar con lugar el recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada; NULA la sentencia dictada por el Juzgado de Municipio de los Municipios Brión y E.B. de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda que declaró CON LUGAR la demanda por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO, interpuesta por la ciudadana E.O.M.A. en contra del SIMÓN SEGUNDO ARZUAGA MENDOZA, en razón de lo anteriormente explicado y, en consecuencia INADMISIBLE la misma, por ser contraria a la esencia de la naturaleza jurídica de la acción y en consecuencia contraria a derecho. Y ASÍ SE DECIDE….”.-

Ahora bien en el presente juicio, se inicia este procedimiento en fecha 15-10-2004, es decir con la vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que entro en vigencia el 7-12-1999, gaceta oficial nro.36.845, ahora bien del análisis ya efectuado al contrato ha quedado demostrado que el mismo se transformo a tiempo indeterminado conforme a lo ya expuesto previamente, al mantenerse el demandado en el uso de la cosa, al ser un contrato a tiempo indeterminado solo podía demandarse por vía de DESALOJO, ya que estos contratos sin determinación de tiempo se rigen expresamente por el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en base a las causales del articulo 34 ejusdem, en este caso en concreto en el literal a de dicho articulo, ahora bien al escoger un procedimiento distinto al establecido en autos, se subvirtió el procedimiento, y el Tribunal de la causa debió declarar la INADMISION DE LA ACCION, ya que como ya se a explicado en este fallo, no es acumulable las acciones de resolución de contrato y desalojo, aunado a que son acciones que se excluyen entre si, y cada una depende de la naturaleza del contrato de arrendamiento en cuanto a su tiempo de duración, es decir si es determinado o indeterminado, por lo que al Tribunal aquo no verificar esta situación incurrió en error al no advertir que la acción intentada no era admisible para los contratos de naturaleza indeterminada, por lo que es forzado para este J. declarar NULA la sentencia dictada por el Tribunal de causa en fecha 13-8-2007, y declarar INADMISIBLE la acción de resolución de contrato incoada en este proceso y así se determinara en la dispositiva del fallo.-

VI

DISPOSITIVA

En mérito de todas las anteriores consideraciones, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, administrando justicia en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, conforme a lo dispuesto en los artículos 26, 49 ordinal 1ro, 253 y 257 de la Constitución Nacional, los artículos 12, 15, 242, 243 del Código de Procedimiento Civil, 33, 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264, 1.600 y 1.615 del Código Civil

Decide:

PRIMERO

DECLARA SIN LUGAR la Apelación interpuesta por el Apoderado Judicial de la parte demandada, Abogado en ejercicio W. CASTILLO TORO, plenamente identificado en el Capitulo I de este fallo, contra la sentencia dictada en fecha 13 de Agosto de 2007, por el JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO CARONÍ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLÍVAR en la presente causa.

SEGUNDO

En base a la fundamentación de esta alzada SE ANULA la sentencia definitiva apelada dictada en fecha 13 de Agosto de 2007, por el Juzgado Segundo de Municipio Caronì del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, en la cual declaró SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el ciudadano ALFREN EPIFANIO BASTARDO contra LA TIENDA DEL PINTOR CHIRICA C.A., ambas partes identificadas e autos.

TERCERO

Se declara INADMISIBLE por subversión del procedimiento, la demanda RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoara el ciudadano ALFREN EPIFANIO BASTARDO contra LA TIENDA DEL PINTOR CHIRICA C.A., IDENTIFICADOS EN ESTE FALLO.

CUARTO

No hay condenatoria en costas debido a la naturaleza del fallo.-

Por cuanto la presente decisión no se produce dentro del lapso correspondiente se ordena notificar a las partes de conformidad con lo dispuesto en los Artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense las respectivas boletas.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISIÓN, Y EN SU OPORTUNIDAD LEGAL REMÍTASE EL EXPEDIENTE ORIGINAL AL JUZGADO DE LA CAUSA.

DADO, FIRMADO Y SELLADO, EN LA SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL MERCANTIL Y AGRARIO SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO BOLIVAR. EN PUERTO ORDAZ, A LOS CATORCE (14) DIAS DEL MES DE MARZO DEL AÑO DOS MIL TRECE (2013).- AÑOS: 202º DE LA INDEPENDENCIA Y 153º DE LA FEDERACIÓN.-

EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. J.S.M..

EL SECRETARIO,

ABG. J.J.C..

PUBLICADA EN SU FECHA PREVIO ANUNCIO DE LEY, SIENDO LAS TRES HORAS DE LA TARDE (03:00 P.M).

EL SECRETARIO,

ABG. J.J.C.