Decisión nº 520 de Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de Carabobo (Extensión Valencia), de 27 de Octubre de 2005

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

VISTOS CON INFORMES DE LAS PARTES

DEMANDANTE: A.J.R.T..

CEDULA DE IDENTIDAD: V-2.839.149.

APODERADO JUDICIAL: A.E.B. y M.N..

INPREABOGADO: Nros. 4.143 y 94.806 respectivamente.

DEMANDADO: ASOCIACIÓN CIVIL PORTAL DE MAÑONGO.

REPRESENTANTE LEGAL: J.D.L.T.D.M., carácter de Presidenta.

CEDULA DE IDENTIDAD: V-3.751.639.

ABOGADO ASISTENTE: IGNACIO BELLERA M.

INPREABOGADO: N° 94.999.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

N° EXPEDIENTE: 17.245.

Se inicio el presente juicio el 10 de febrero de 2002 por demanda interpuesta por el abogado en ejercicio A.E.B., en su carácter de apoderado judicial del ciudadano A.J.R.T., venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V-2.839.149 contra la ASOCIACIÓN CIVIL PORTAL DE MAÑONGO, en la persona de su presidente, ciudadana J.D.L.T.D.M., venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad V-3.751.639 por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

El 15 de abril de 2002 se le dio entrada bajo el Nº 17.245.

El 18 de abril de 2002 se admitió y se ordenó el emplazamiento de la accionada.

El 06 de junio de 2002 el actor presentó escrito de reforma del libelo de la demanda.

El 11 de junio de 2002 se admitió la reforma del libelo de la demanda.

El 13 de marzo de 2003 se dio por citada la demandada.

El 07 de abril de 2003 se dio contestación a la demanda y se reconviene.

El 15 de mayo de 2003 por auto el tribunal declara inadmisible la reconvención propuesta.

El 21 de mayo de 2003 la accionada asistida de abogado apeló de la decisión que antecede, siendo ratificada el 08 de octubre de 2003.

El 09 de octubre de 2003 el tribunal oyó la apelación propuesta en un solo efecto.

El 27 de octubre de 2003 la parte accionada asistida de abogado y el actor presentaron escrito de prueba, siendo agregados el 28/10/2003.

El 06 de noviembre de 2003 el tribunal libro oficio al Juzgado Distribuidor Superior en lo Civil, Mercantil, Transito de esta Circunscripción Judicial con las copias certificadas a los fines de la apelación.

El 17 de noviembre de 2003 el tribunal admitió los escritos de pruebas presentados por las partes.

El 21 de enero de 2004 el apoderado judicial de la parte actora solicitó el avocamiento a la causa de la Juez.

El 17 de marzo de 2004 se agregaron al expedientes las resultas del Juzgado Superior en el cual se ordeno la nulidad del auto de inanmisibilidad de la reconvención y ordena la reposición de la causa a dicho estado.

El 03 de mayo de 2004 se admitió la reconvención propuesta por la accionada.

El 04 de mayo de 2004 el apoderado judicial abogado A.E.B.B., sustituyó el poder que le fuera conferido en la abogado M.N.R., reservándose su ejercicio.

El 10 de mayo de 2004 el reconvenido presentó escrito de contestación a la reconvención.

El 09 de junio de 2004 la parte accionada presentó escrito de pruebas y el 31 de mayo lo hizo la actora, los cuales fueron agregados el 15/06/2004 y admitidos el 28/06/2004.

El 22 de septiembre de 2004 la apoderado judicial de la accionante presento escrito de informes, y la accionada presentó sus observaciones el día 27 de octubre del mismo año.

El 22 de febrero de 2005 el apoderado judicial de la actora solicitó sea dictada sentencia.

Estando en la oportunidad procesal para decidir esta Juzgadora lo hace en los siguientes términos:

ALEGATOS DEL ACCIONANTE.

Adujo en el libelo y en la reforma como hechos:

1. Que es miembro asociado de la Asociación Civil Portal de Mañongo IV bajo el Nº 41 y por tanto copropietario de la parcela y de la obra que tiene iniciada y concluida la Asociación según se evidencia de documento privado suscrito por las partes el 02/03/99 ( consignado “B”). Que en dicho documento se precisa al inmueble así: A) la parcela esta distinguida con la letra y números 1/C-11-12 y ubicada en la calle No. 01 de la urbanización ciudad Jardín de Mañongo municipio Naguanagua estado Carabobo. B) La parcela fue adquirida según documento protocolizado por ante la oficina subalterna de Registro de los municipios Naguanagua y San Diego en fecha 30 de septiembre de 1998, bajo el Nº 14, tomo 14, folios 1 al 3 protocolo 1ero. C) la parcela se encuentra inscrita en el departamento de catastro de la Alcaldía del municipio Naguanagua bajo Nº 6785. D) la obra fue aprobada por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Alcaldía del municipio Naguanagua estado Carabobo. E) Se trata de un conjunto residencial denominado Portal de Mañongo IV, conformado por dos (02) torres A y B, cada una de 33 apartamentos y un Pent-House, para un total de 68 unidades de vivienda.

2. Que consta en el documento de asociación (el marcado B) que la Asociación se obligó a venderle , en calidad de asociado, un apartamento del Conjunto Residencial Portal de Mañongo IV a su precio de costo y el Asociado (actor), una vez concluido el conjunto residencial tiene el derecho a que la Asociación le venda el apartamento, siempre que haya cumplido a cabalidad con el cronograma de aportes. considerados éstos como parte de pago del apartamento; que el saldo del valor total lo cancelaría el asociado, bien de su propio peculio o mediante crédito hipotecario. (según acta constitutiva, cláusulas 16 y 17). Que el precio básico sería la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 29.400.000,oo), el cual podría variar de acuerdo a los parámetros que rigen el mercado (costo de mano de obra y materiales) excluidos gastos financieros. Respecta a forma de pago inicial consta en el libelo las fechas y montos de cada aporte. Que el pago de saldo restante y los gastos financieros, si los hubiere, serían convenidos en el transcurso de la construcción de la obra, así como cualquier disminución o aumento del costo de la edificación. Que en comunicación de fecha 10 de febrero de 1999 dirigida al Ing. M.M. (marcada B1) consta que el actor propuso un plan de pagos, propuesta que fue recibido y aceptada por el referido ciudadano. Que el plan de pagos fue cumplido a cabalidad por el actor.

3. Que consta en comunicación privada de 25 de junio de 1999 (marcada “C”), dirigida a la Asociación, que seleccionó en su carácter de asociado N° 41 (según lo establece la cláusula décima-séptima de los estatutos de la Asociación) el apartamento ubicado en la torre A distinguido con el Nº B-7-3.

4. Del contrato de opción de compra. Que el actor (asociado) y la Asociación celebraron un contrato de opción de compra (marcado D). Que con la celebración del contrato el actor seleccionó otro apartamento: el B-6-3 (según cláusula segunda).Que de la cláusula segunda del contrato se evidencia que el actor se comprometió en adquirir un inmueble (apartamento), concluida la construcción y cumplida todas las condiciones contenidas en el contrato. Que en la cláusula tercera se estableció el precio básico mínimo de venta del bien inmueble, el cual sería, hasta el 30 de junio de 2001, de CUARENTA MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICUATRO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 40.824.759,oo), precio que pagaría el asociado (actor) a la Asociación de la siguiente manera: a) Bs. 35.837.000,oo que pagó el promitente por concepto de aportes efectuados b) el saldo restante, es decir, la suma de Bs. 4.987.759,oo debía pagarse hasta la fecha tope de 30 de junio de 2001, y que de no hacerlo se cargarían intereses sobre ese monto a partir de 01 de julio de 2001 hasta la fecha de cancelación total.

   Señala el actor en capitulo denominado del cumplimiento de sus obligaciones contractuales:

1. Que ha dado cumplimiento a sus obligaciones en los términos, condiciones y plazos establecidos en el contrato de opción de compraventa como de Asociación. Que en la cláusula tercera del contrato se estableció el precio básico del inmueble, hasta el 30 de junio de 2001, en la cantidad de CUARENTA MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICUATRO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 40.824.759,oo). Que canceló antes del vencimiento del término la citada suma según se evidencia de legajo de recibos acompañados con sus respectivos depósitos bancarios efectuados en la cuenta corriente N° 032190032175 de la Asociación Civil Mañongo IV, los cuales comprenden tanto el pago de la inicial como las cuotas fijas y, pagos extras, (marcados E) y de estado de cuenta actualizado expedido por la Asociación Civil EL PORTAL DE MAÑONGO IV, donde consta que realizo su ultimo pago el 11 de junio de 2001

2. Que el documento de compra venta se protocolizó después de haberse admitido la presente demanda y de haberse decretado una medida de prohibición de enajenar y gravar oficiada al Registrador Subalterno el 18/04/02, la cual –dice- no fue acatada y por ende no se estampó la nota marginal a pesar de haberla recibido el 22 de abril de 2002 (según anexo O).

3. Que tal circunstancia lo que ha hecho es ratificar los serios daños que se le han ocasionado porque si bien es cierto le fue entregado el apartamento por documento publico otorgado el 17 de mayo de 2002 (se anexa R), no obstante, se le impusieron unas carga contractual que le correspondía a la Asociación como fueron: hipoteca general; intereses (previstos en el capitulo primero, numeral 2 del documento de venta) y comisión equivalente al tres (3%) sobre el monto total del préstamo. Que el precio de venta estipulado en el contrato de opción de compra-venta fue de CUARENTA MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICUATRO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 40.824.759,oo), los cuales –reitera- pago oportunamente, lo cual implicaba que la vendedora debía previamente liberarlo de la hipoteca general, mediante el pago de la alícuota correspondiente mas los intereses, y vender pura y simple dicho apartamento como fue establecido en la opción de compraventa. Que se le impuso una carga pasiva que le correspondía a la vendedora y por ello -dice- “...se vio en la imperiosa necesidad para no perder la totalidad del dinero pagado en que el Banco acreedor de la vendedora por ser el ente financiero que posee la hipoteca de primer grado privilegiado, esto es CORP BANCA, C.A., en el capitulo primero de dicho documento en el No 1 que dice Monto del Préstamo: Corp Banca le confiere un crédito hipotecario por la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.00,oo) en la cual dice que dicho dinero lo recibe en efectivo a su entera y cabal satisfacción el cual es destinado íntegramente a pagar parte del precio de compra venta del inmueble a que se refiere la primera parte de este documento”. Que es falso que haya recibido dinero para pagar el precio, pues en el documento definitivo de compraventa la vendedora le vende en la cantidad de CUARENTA MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICUATRO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 40.824.759,oo) y en el mismo documento declara haberlo recibido del comprador en dinero efectivo y a su satisfacción, y a continuación declara (el actor) que acepta la venta que se le hizo por dicho documento en los términos expuestos. Que en el documento definitivo de compra venta quedó plasmado el precio acordado por la compradora y la vendedora; que es el mismo monto establecido en el documento de opción de compra, de modo que -dice- la vendedora en acuerdo con el Banco introduce una modalidad ajena a su voluntad y no pactada ni convenida con la Asociación Civil Portal de Mañongo IV. Que el Banco dice recibir (en el documento definitivo de venta) la cantidad de DOCE MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON CUARENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 12.564.981,47), para ser abonada a mayor deuda, y por ello procede a liberar de la hipoteca especial y convencional al apartamento B6-3, tipo 1 del piso 6, planta tipo “A” de la Torre “B” del conjunto Residencial Portal de Mañongo IV. Que en el documento definitivo de compraventa se constituyó a favor del Banco anticresis e hipoteca convencional de primer grado por la cantidad de VEINTINUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 29.900.000,oo) sobre el referido apartamento. Que en del documento definitivo de compraventa (según el numeral 3 del capitulo segundo) se le obligó a contratar una póliza de seguros de Vida hasta por la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 13.000.000,oo), así como a contratar, a favor del Banco, una póliza de seguros que cubra dicho inmueble de los riesgos de incendio, terremotos, temblor de tierra, daños por agua, inundaciones por la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y TRES MILTRESCIENTOS CINCUENTA Y SIETE BOLIVARES ( Bs. 44.363.357,oo), desde el momento de la protocolización del documento y además de otras cláusulas leoninas que están en el texto.

   Petitorio.

1. El cumplimiento del contrato en el sentido que la demandada asuma para sí la liberación previa de la alícuota correspondiente a la hipoteca general que tiene constituía a favor CORP BANCA, Banco Universal. Con fundamento en el artículo 1488 del Código Civil.

2. Indemnización por daños y perjuicios, de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, toda vez que se le impuso una carga pasiva obligándolo a convertirse en deudor de Corp Banca C.A. Banco Universal por ser éste acreedor financiero de la vendedora y ser deudor de la suma de TRECE MILLONES DE BOLIVARES adicionales del precio de venta pactado. Que también se le impuso la carga de cancelar un monto por concepto de comisión equivalente al 3% del total del crédito, a suscribir pólizas de seguro de vida y de riesgo inmobiliario durante un lapso de diez años. Que habiendo cumplido sus obligaciones y para no perder su dinero fue coaccionado para que aceptara una obligación pasiva que le correspondía a la asociación civil Portal de Mañongo IV. Que en consecuencia, demanda en tales conceptos la suma de VEINTINUEVE MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 29.900.000,oo).

3. Que le sea indexado el monto del capital pagado, a través de una experticia complementaria del fallo.

4. Las costas y costos del juicio.

   Fundamentos.

   Fundamenta su acción en el artículo 1167, 1488 del Código Civil.

   DEFENSAS DEL ACCIONADO

   En su escrito de contestación a la demanda, el accionado rechazó en forma genérica la demanda en todo y cada una de sus partes, por ser inciertos los hechos alegados e infundados el derecho que se alega en su contra. Sin embargo, establece como hechos ciertos y no controvertidos los siguientes:

1. Que es cierto que en documento privado de fecha 02 de marzo de 1999 se obligó con el ciudadano A.J.R. a venderle un apartamento en el conjunto residencial Portal de Mañongo IV de acuerdo a los estatutos de la Asociación a su precio de costo que para ese entonces el precio básico estimado del inmueble era de VEINTINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS MIL (Bs. 29.400.00,oo), precio que podría variar de acuerdo a las reglas del mercado y que el mismo no incluirá ningún tipo de gastos financieros. Cita el demandado la forma de pago de manera detallada (en los mismos términos que lo hizo el actor en el libelo)

2. Que es cierto que suscribió contrato de promesa bilateral de venta con el demandante donde se obligó a venderle un apartamento tal como lo establece la cláusula segunda..

3. Que es cierto que se estableció en la cláusula tercera del contrato de opción de compraventa el precio mínimo del inmueble por la cantidad de CUARENTA MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICUATRO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 40.837.759,oo), donde el accionante se comprometió a cancelar TREINTA Y CINCO MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 35.837.000,oo) por un lado, y el monto restante, es decir, Bs.4.987.759,oo, para ser cancelado hasta el 30 de junio del 2001.

4. Que es cierto que la parcela de terreno donde esta ubicado el inmueble constituido por dos edificios denominados Residencias el portal de Mañongo IV fue adquirido por documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro de los municipios Naguanagua y San Diego el 30 de septiembre de 1998 bajo el N° 14, tomo 14, tomo 03, folios 1 a 3 protocolo 1°. .

5. Que es cierto que se comprometió a construir (lo cual hizo –dice- ) un conjunto residencial denominado Residencias Portal de Mañongo IV, conformado por dos torres constituida cada una por 33 apartamentos y un pent-house.

6. Que es cierto que suscribió un contrato de opción a compra con el accionante, donde se estipularon catorce cláusulas. Que solo admite la suscripción del contrato, más no los efectos, ni las obligaciones contraídas por las partes, ya que eso –dice- constituye el debate de fondo del proceso.

   Por otra parte el demandado rechaza por inciertos y falsos los siguientes hechos:

7. Que es falso que haya incumplido con la obligación bilateral de compra-venta estipulada con el ciudadano A.J.R.T., ya que dentro de las catorce cláusulas de la opción se deja claro en la cláusula segunda lo que sigue: “ Se ha resuelto en inscribir el presente contrato de manera previa con la finalidad de que una vez cumplida todas las condiciones el contenidas el promitente adquiera el inmueble por documento protocolizado en la respectiva Oficina Subalterna del Registro...”, Que mas adelante, en la cláusula sexta dice lo siguiente: “El termino máximo fijo e improrrogable establecido entre ambas parte para la consecución y otorgamiento de créditos hipotecarios de primer grado por parte del Banco para la adquisición del inmueble es de cuatro meses a partir del 08 de marzo de 2.001, fecha de la última Asamblea Extraordinaria de Asociación; si dentro de dicho termino por razones imputables a EL PROMITENTE no se ha otorgado dicho crédito, la Asociación se considerará liberada de la obligación contraída por este documento, no pudiendo éste por esta causa accionar judicialmente en contra de la asociación, y así lo declara aceptar EL PROMITENTE”..”.

8. Que rechaza y contradice que el demandante haya cumplido con los términos, condiciones y plazos previstos en el contrato de opción a compra-venta.

9. Que rachaza y niega que al accionante se le haya ocasionado daños y perjuicios por no ocupar su apartamento objeto del contrato, pues en ninguna cláusula del contrato se establece una fecha para la entrega del inmueble y que por el contrario se estipulo que una vez cumplidas con las obligaciones contenidas en el contrato el promitente adquirirá el inmueble por ante la Oficina Subalterna de Registro.

10. Que rechaza y contradice que haya puesto una carga pasiva de tres (03%) sobre el monto total del préstamo, y es eso que niega que haya causado daños y perjuicios por la cantidad de Bs. 29.900.000,oo dado que esa situación se previno entre ambas partes en la cláusula octava.

11. Que niega que haya incurrido en retardo en la ejecución del contrato.

12. Que rachaza que el accionante haya efectuado su último pago en fecha 11 de junio del año 2001. Monto que en todo caso –dice- no concuerda con el último monto estipulado en el contrato el cual fue de cuatro millones novecientos ochenta y siete mil setecientos cincuenta y nueve.

13. Que rechaza que tenga que pagar intereses indemnizatorios sobre el monto total de Bs. 41.857.482,00, por considerarlo un exabrupto y una real injusticia.

14. Que rechaza que el monto pautado de la venta haya sido por un monto fijo de CUARENTA MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICUATRO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 40.824.759, oo) y que la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 13.000.000,oo), o sea, la comisión equivalente del tres (3%) del total del crédito por seguro de vida y riesgo inmobiliarios sean conceptos adicionales, toda vez –dice- que el precio básico mínimo por escrito se dejó asentado que podría variar de acuerdo a los parámetros que rigen el mercado (costo de obra y materiales) y que además no se incluía ningún tipo de gasto financiero.

    El demandado rechazó la estimación de la demanda hecha por el actor en Bs. 100.000.000,oo.

    DE LA RECONVENCIÓN

    Adujo el demandado reconviniente:

1. Que suscribió con el reconvenido, ciudadano A.J.R.T., contrato de opción de compra-venta en forma privada, uno el 02 de marzo de 1999 y el segundo sin fecha. Que en el primero de los referidos contratos se estableció en una de sus cláusulas la obligación de entregarle el inmueble pero sin fecha tope para ello.

2. Que se estableció como precio básico mínimo de venta CUARENTA MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICUATRO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 40.824.759,oo) hasta el 30 de junio de 2001.

3. Que se estableció que la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL BOLÍVARES ( Bs. 35.837.000,oo), sería cancelada por el comprador a través de los aportes y que un ultimo pago por un monto de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE (Bs. 4.987.759,oo), seria cancelado como fecha tope el 30 de junio de 2001, situación que no ocurrió, -dice- pues el reconvenido hizo sus aportes de la forma que de seguida detalla: el 11/02/99, Bs. 1.000.000,00; el 04/03/99, Bs. 4.000.000,00; el 07/04/99, Bs. 3.000.000,00; el 08/06/99, Bs. 1.430.000,00; el 07/09/99, Bs. 1.430.000; el 07/12/99, Bs. 4.000.000,00; el 08/02/00, Bs. 1.990.000,00; el 02/05/00, Bs. 1.990.000,00; el 03/10/00, Bs. 1.990.000,00; el 24/12/00, Bs. 8.570.000,00; el 12/02/01, Bs. 1.300.000,00; el 03/03/01, Bs. 1.140.000,00; el 11/06/01, Bs. 4.000.000,00 (que hasta esa fecha se han realizado trece (13) depósitos); y un último depósito el 01/12/01 de Bs. 6.017.482.

4. Que para el 11 de junio del 2001 el ciudadano A.J.R.T. había cancelado la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES OCHOCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 35.840.000,00), o sea, mediante trece (13) depósitos que se hicieron según planillas Nros. 18845124, 13929467, 13414824, 13203984, 13929988, 13614369, 31843104, 2506704, 7469964, 11660005, 14209027, 15739625, 18357485 respectivamente. Que todos los depósitos fueron realizados al Banco Corpbanca C.A.

5. Que de lo expuesto se infiere que a la fecha tope al 30 de junio de 2001 el actor no había cumplido con su pago en la totalidad. Que en este punto se debe señalar el contenido de la cláusula 6ta de la opción que expresa: “... el término máximo fijo improrrogable establecido por las partes para la consecución y otorgamiento de crédito hipotecario de primer grado por la parte de (sic) Banco, para la adquisición del inmueble es de cuatro (4) meses contados a partir del 08 de marzo de 2001, fecha de última asamblea extraordinaria de asociados”. Que de lo expuesto se lee que en contrato se estipuló un tope para el otorgamiento del crédito: el 08/03/01, y que fue en diciembre del 2001 que el actor canceló a la reconviniente un último pago para alcanzar la suma de Bs.41.857.482,00.

6. Que para el momento de demandar el actor tenia tiempo de estar incumpliendo sin motivos justificables, lo que hace que no tenga -dice- responsabilidad civil en atención al principio de autonomía de voluntad de las partes, según lo establecido en la cláusula octava del contrato...

7. Que es claro que no se estableció fecha tope para la entrega del inmueble por registro, pero por el contrario si estableció fecha para el pago, así como para mantener el precio (cláusula tercera de junio del 2001), estableciéndose también la variabilidad del precio del inmueble por factores de mercado, y que cuyo precio no incluía costos de tipo financiero.

8. Que el ciudadano J.A.R.T. incurrió en los efectos jurídicos de los artículos 1167 y 1271 ambos del Código Civil, por la no cancelación a tiempo de los aportes, acarreando también daños materiales que se traducen en intereses por retardo en el tramite del crédito por causa imputable al accionante reconvenido.

9. Que el ciudadano J.A.R.T. es deudor de intereses sobre la cantidad de Bs. 4.984.759,00 dado que la referida cantidad fue cancelada seis (6) meses después del tiempo tope convenido.

10. Que los intereses de la cantidad de Bs. 4.984.759,00 calculados a la rata de intereses del mercado entre el mes de junio del 2001 hasta el mes de diciembre del 2001 arroja la cantidad de Bs. 1.032.723,00.

    Fundamentos.

    Fundamentó su acción en los artículos 1.159 al 1.168, 1264 al 1.277 del Código civil y en los artículos 338, 340 y 365 del Código de Procedimiento Civil.

    Petitorio.

    Que sea condenado a pagar por daños y perjuicios la cantidad de UN MILLÓN TREINTA Y DOS MIL SETECIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES (Bs. 1.032.723,00) mas los intereses de mora calculados desde el mes de junio de 2001 hasta la fecha que se haga efectivo el pago del dinero.

    Que le sea indexada la suma total a pagar calculada desde el mes de junio de 2001 hasta la fecha efectiva, mediante una experticia complementaria del fallo.

    DEFENSAS DEL ACCIONANTE RECONVENIDO

    Adujo:

1. Que niega los hechos esgrimidos en la reconvención por tratar de unos supuestos que no fueron convenidos.

2. Que ratifica todo lo expuesto en la demanda, en especial el cumplimiento de su parte en lo referente a los pagos, pues canceló CUARENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 41.857.482,oo), lo cual se traduce en el fiel cumplimiento de sus obligaciones.

3. Que no es cierto que haya incurrido en atraso alguno y mucho menos que el Banco (acreedor hipotecario) le cobrara a la demandada intereses por el supuesto retardo ya que no consta ningún documento emanado del banco con tal afirmación.

4. Que no es cierto que en el contrato de opción de compra venta la variabilidad del precio del inmueble por factores de mercado y que tampoco es cierto que el precio no incluía costos por gastos de tipo financiero. Que todo ello corrobora que no es cierto que este incurso en la violación de los artículos 12781 y 1167 del Código Civil por lo que no ha causado daños materiales alguno. Es decir, no es verdad que causó el pago de intereses, como tampoco incurrió en retardo alguno es la tramitación de su documento de compraventa así como la consecución de un préstamo.

5. Que como consecuencia de lo expuesto no existe incumplimiento culposo ya que una causa extraña a él, como lo fue la hipoteca general del inmueble y la falta de liberación oportuna, (por cuanto la demandada no pago la alícuota correspondiente al apartamento vendido), es la razón verdadera del incumplimiento de parte demandada.

6. Que no es cierto que la protocolización definitiva del documento de compra venta estuviera condicionada al ultimo pago efectuado por el ciudadano J.A.R.T. ya que el precio fijado contractualmente fue honrado oportunamente.

7. Que, en consecuencia, no es cierto que J.A.R.T. sea deudor de intereses sobre la cantidad de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 4.984.759,00); que se calculo erróneamente a la rata del interés del mercado arrojando la cantidad de UN MILLÓN TREINTA Y DOS MIL SETECIENTOS VEINTITRÉS BOLÍVARES (Bs. 1.032.723), constituyendo esto una usura pues –dice- la reconviniente no es un ente financiero sino una Asociación Civil sin fines de lucro, por lo tanto, no puede cobrar tales intereses por no tener cualidad para ello. En igual sentido rechaza la indexación.

8. Que insiste en hacer valer la estimación de la demanda en la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 100.000.000,oo)

   DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

   En atención a lo expresado corresponde ahora valorar el material probatorio presentado a los autos por las partes, partiendo del principio fundamental en materia de pruebas que es, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación (artículo 1354 del Código Civil). Entonces, siendo la carga de la prueba un imperativo del propio interés de cada parte, a éstas le corresponde probar sus respectivas proposiciones de hecho y de actos jurídicos.

   Pruebas del demandado.

   El accionado en la oportunidad de pruebas invocó el merito favorables de los autos específicamente el que se desprende de:

   1. el documento de opción de compra venta, con el objeto de probar los acabados que iban a tener el inmueble al momento de su entrega y lo relativo al precio acordado por la partes que era a titulo referencial y que podría sufrir variaciones de acuerdo a los parámetros que rigen el mercado y además que no incluyen ningún tipo de gasto financiero.

   2. el recibo emitido por la Asociación Civil Portal de Mañongo IV, folio 37 del cuaderno principal, con el objeto de probar que el accionante no realizó el ultimo aporte en junio de 2001.

   3. los estados de cuenta emitido por la Asociación Civil Portal de Mañongo IV (folio 38 del cuaderno principal), con el objeto de esclarecer el desenvolvimiento del pago de los aportes y las fechas en que fueron efectuados los mismos ante la Asociación Civil el cual ratifica en forma precisa el inclumplimento por parte del ciudadano J.A.R.T. del plan de pago establecido por la partes.

   4. el acta constitutiva de la Asociación Civil Portal de Mañongo IV, con el fin de esclarecer en forma precisa que el mencionado documento configuro la normativa para la incorporación y desenvolvimiento como asociado de A.C. Portal de Mañongo IV, del ciudadano J.A.R.T., de acuerdo con lo establecido en su capitulo II “DE LOS AGRAMIADOS O ASOCIADOS Y SUS APORTES”. Igualmente contempla en el capitulo III todo lo relativo al “FUNCIONAMIENTO Y ADMINISTRACIÓN” donde se establece en la sección I “DE LAS ASAMBLEAS”, cláusula vigésima que la suprema autoridad de la Asociación Civil es llevado a cabo por la asamblea de asociados y sus decisiones son de cumplimiento obligatorio por parte de los asociados a demás de estar facultada por la cláusula vigésima sexta literal “c” para tomar decisiones acerca de la enajenación o gravamen de los bienes propiedad de la asociación. Que la sección II “DE LA JUNTA DIRECTIVA” de la cláusula vigésimo cuarta literal “g” numeral 3, expresa la facultad que tiene el Presidente de la Junta Directiva de llevar a cabo los tramites de créditos hipotecarios para la construcción de las viviendas objeto de la asociación

   Pruebas del accionante

   El accionante por su parte promovió el merito favorable de los autos de los cuales -dice- se desprende: 1) su cualidad de co-propietario tanto de la parcela como de la obra iniciada por la A.C. Portal de Mañongo IV, según: documento privado suscrito por las partes el 02 de marzo de 1999 (folio 17 marcado B). 2) Que la Asociación Civil Portal de Mañongo IV se obligo a venderle en calidad de asociado un inmueble (apartamento) del conjunto residencial PORTAL DE MAÑONGO IV por un precio básico de VEINTINUEVE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 29.400.000,oo), 3)Que cumplió a cabalidad su cronograma de aportes establecidos por la Asociación considerados como parte de pago del apartamento, según consta en las actas del expediente.

   Como prueba documental, promueve contrato de opción de compra-venta, suscrito por las partes de cuyas cláusulas se evidencia: la superficie, ubicación y los acabados internos y externos en que se entregaría el inmueble en cuestión, que el promitente adquiriría el inmueble por documento protocolizado, que el precio básico mínimo del del inmueble hasta el 30 de junio de 20001 fue de la cantidad de CUARENTA MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICUATRO MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE BOLÍVARES (Bs. 40.824.759,00); que el promitente pagaría a la asociación de la siguiente manera: Bs. 35.837.000,00 como aporte del promitente y el salto restante, para la cancelación de la venta definitiva del inmueble, la cantidad de 4.487.759,00.

   Que pago en su totalidad, antes del vencimiento del termino, la cantidad de 41.827.482,00, según se evidencia de Depósitos bancarios los cuales comprenden tanto el pago inicial como las cuotas fijas y pagos extras, es decir los quince (15) recibos con sus respectivas planillas de deposito bancario (marcado E) así como estado de cuenta actualizado expedido por la asociación civil Portal de Mañongo IV, en el cual –dice- se evidencia que efectuó su último pago el 11 de junio del 2001.

   Se observa que todo el material probatorio aportado por ambas partes son documentos que fueron acompañando tanto con la demanda como con la contestación, que en el lapso de pruebas, no hubo propiamente promoción de prueba alguna sino la ratificación de las contenidas en los autos con la consabida expresión del “meritos favorables de los autos”. En consecuencia, esta Juzgadora procede a examinarlas partiendo del principio de la comunidad de la pruebas. Así se decide.

   Respecto al contrato de opción de compra venta suscrito por las partes, no obstante no tener fecha cierta, ambas partes lo reconocieron y lo alegaron como medio de prueba, por lo que produce pleno valor probatorio. Así se decide. En cuanto a recibo emitido por la Asociación Civil Portal de Mañongo IV, ( que corre al folio 37) y a estados de cuenta emitido por la Asociación Civil Portal de Mañongo IV (folio 38), produce pleno valor probatorio, pues fue reconocido por el demandado. Así se decide. En cuanto al acta constitutiva de la Asociación Civil Portal de Mañongo IV, por tratarse de un documento publico, el mismo produce pleno efecto por no haber sido impugnado. Así se decide.

   Respecto a documento privado suscrito por las partes el 02 de marzo de 1999 (folio 17) el mismo produce pleno valor probatorio por cuanto no fue impugnado.

   Respecto a quince (15) recibos de pago (23 a 37) suscritos por la Asociación Civil Portal de Mañongo IV por cuanto no fue impugnado produce pleno valor probatorio. Así se decide.

   CONSIDERACIONES PREVIAS

   Del valor de la demanda

   En la presente causa la parte actora estimó la demanda en la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,oo), estimación esta que fue rechazada por “exacerbada” en el acto de contestación, sin indicar la parte demandada una nueva estimación. Ante tal controversia el Tribunal procede a resolver el asunto.

   Ha establecido nuestro m.T. (en sentencia de 23 de junio del 2003, de la Sala Político Administrativa) acogiendo a su vez el criterio que esta materia adoptó la Sala de Casación Civil el 2 de febrero del 2000 (expediente Nº 99-417) lo siguiente: que el rechazo pura y simple por parte del demandado de la estimación de la demanda no es suficiente, pues por interpretación del artículo 38 del CPC además de agregar el elemento exigido, como lo es lo reducido o lo exagerado de la estimación debe, necesariamente, alegar un hecho nuevo el cual debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la norma. En consecuencia si nada prueba el demandando en este único supuesto queda firme la estimación hecha por el actor.

   En el caso de auto el demandado rechazó la estimación por exagerada, pero no planteo la estimación que a su juicio era la adecuada, así como tampoco ejerció actividad probatoria.

   En consecuencia, tratándose de un rechazo entendido como puro y simple, el Tribunal declara firme la estimación hecha por el actor, por la suma de cien millones de bolívares y así se decide.

   CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

   En cuanto a la demanda principal.

   Analizada la demanda y su reforma así como la contestación y valoradas las pruebas promovidas por las partes esta Juzgadora concluye lo siguiente:

   La parte demandada acepto como cierto la convención que celebró con el actor, en el sentido de que el ciudadano A.J.R.T. es asociado en la Asociación Civil Portal Mañongo IV, en que se comprometió en venderle un apartamento en el citado conjunto residencial por un precio mínimo de CUARENTA MILLONES OCHOCIENTOS VEINTICUATRO MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 40.837.759,oo). Reconoce igualmente que el accionante pagó la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES OCHOCIENTOS TREINTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 35.837.000,oo, por lo que tales hechos al no ser controvertidos no son objeto de análisis por el Tribunal. Así se decide.

   Por el contrario rechazó 1) que la parte actora haya pagado el saldo de Bs.4.987.759,oo, en el lapso convenido en el contrato, es decir, hasta el 30 de junio de 2001, a los efectos de que se mantuviera el precio mínimo estipulado; 2) que el último pago lo haya realizado el 11 de junio del año 2001. Dice que dicho monto (el pagado el 11/06/01) no concuerda con el último monto estipulado en el contrato de cuatro millones novecientos ochenta y siete mil setecientos cincuenta y nueve. Ante tal rechazo este Tribunal observa: Consta en autos que el actor pago, efectivamente, la cantidad de CUARENTA Y UN MILLONES OCHOCIENTOS CINCUENTA Y SIETE CUATROCIENTOS OCHENTA Y DOS BOLIVARES, según recibos de pagos que corren a los folios 23 al 37. Sin embargo de los mismos instrumentos consignados por el actor se constata que el último pago fue realizado en fecha 01 de diciembre de 2001, mediante cheque 02-48356151 del Banco CITIBANK por la cantidad de Bs. 3.500.000,oo donde señala que dicho pago es por concepto de “abono de cuenta” lo que hace concluir a esta Juzgadora que el saldo de Bs.4.987.759,oo, no se pagó en el lapso tope convenido en el contrato de opción, es decir, hasta el 30 de junio de 2001.

   Por otra parte, al examinar el estado de cuenta emitido por A.C. PORTAL MAÑONGO IV (folio 38) se evidencia que su contenido no es preciso para probar lo que con él pretende el actor, esto es, que el último pago convenido lo realizó el 11/06/01, pues en dicho instrumento no se determina con claridad cuales pagos realizó efectivamente. Así, en dicho instrumento aparecen unas casillas denominadas APORTES y CUOTAS -entre otras- en donde se señalan una serie de montos pagados por el actor pero que al sumarlos dan cantidades diferentes. Esto, aunado a la existencia del citado recibo de fecha 01/12/01(que corre al folio 37) crea serias dudas, por lo que dicho instrumento (estado de cuenta) se desecha a los efectos de probar que el actor realizó su último pago el 11 de junio del año 2001. En consecuencia, se desestima el argumento de que el actor cumplió con sus obligaciones contractuales en los términos convenidos. Así se decide.

   En cuanto a la pretensión del actor de ser indemnizado por los daños y perjuicios causados por las cargas contractuales de hipoteca, intereses y comisión del tres por ciento, que –dice- le fueron impuestas en el documento definitivo de venta, con fundamento en el artículo 1167 del Código Civil la misma es improcedente por las siguientes razones. El documento de opción de compra venta señala en la cláusula tercera que:

   .. La fecha tope para cancelar el saldo restante para completar el precio básico mínimo de venta, es el día 30 de Junio del 2.001, en caso que no efectué la cancelación antes de esta fecha, se cargarán intereses sobre este monto a partir del 1º de junio del 2.001, hasta la fecha de cancelación total. Este valor comprenden la cancelación tanto de los aporte ordinarios como de la parte que le corresponde EL PROMITENTE cancelar del crédito a corto plazo (crédito para la construcción) que le concedió a la ASOCIACIÓN, CORP BANCA, C.A., BANCO UNIVERSAL..

   .

   Igualmente prevé, en la cláusula quinta, que la ASOCIACION gestionará ante el banco un crédito hipotecario a largo plazo a favor del PROMITENTE para la adquisición del inmueble. Se señala que esa gestión la hará la ASOCIACIÓN “en caso de que lo necesite”.

   Si bien no consta en autos argumentos relativos a la necesidad de requerir el crédito bancario, ello se desprende, tácitamente del hecho cierto de la firma del documento definitivo de venta, ante la oficina Subalterna de Registro Público de los municipios Naguanagua y San Diego del estado Carabobo, el 17 de mayo de 2002, el cual quedo anotado bajo el número 8, folio 1 al 9, protocolo primero, tomo 14 , pues allí el ciudadano A.J.R.T. aceptó la venta en los términos expuestos y declaró que CORP BANCA C.A le había otorgado un préstamo por la cantidad de TRECE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 13.000.000,oo), que dicho dinero lo recibió en dinero efectivo a su entera y cabal satisfacción para destinarlo íntegramente a pagar parte del precio de la compraventa del inmueble; que se obligó a invertir la totalidad del préstamo para la adquisición del inmueble antes identificado y finalmente que se obligó a pagar al banco la cantidad recibida en préstamo y los intereses devengados sobre saldos deudores en el plazo de diez (10) años. Se desprende también del texto del documento que la negociación fue consentida por la cónyuge del comprador ciudadana Y.M.M.D.R. venezolana, mayor de edad titular de la cedula de identidad N° 1.608.476.

   Ahora bien, respecto a esta declaración el actor alegó como defensa que había aceptado las referidas cargas contra su voluntad, que lo hizo para no perder su dinero; que se vio en la imperiosa necesidad de hacerlo, y que fue coaccionado a aceptar una obligación pasiva que le correspondía a la asociación civil Portal de Mañongo IV. No obstante, en la oportunidad de pruebas no demostró ni el estado de necesidad, ni vicio alguno en el consentimiento otorgado por él en el citado documento definitivo de venta, por el contrario, el documento contentivo del consentimiento que aduce viciado ha adquirido el valor probatorio de documento público por no haber sido impugnado. Por lo tanto, mal puede pretender indemnización respecto a una modalidad (pago de un crédito hipotecario) que fue aceptado por él en documento público Así se decide.

   Respecto a la Reconvención.

   De los términos de la reconvención se concluye que la Asociación Civil Portal de Mañongo IV pretende ser indemnizada por el retardo que dice hubo en el trámite del crédito convenido por las partes en el contrato de opción de compraventa. Que la indemnización está referida a los intereses que se produjeron como consecuencia del retardo en el tramite del crédito, pues afirma que el retardo es imputable al ciudadano J.A.R.T..

   Los argumentos para tal conclusión son que el saldo a deber por el actor de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y NUEVE (Bs. 4.987.759,oo), no fue cancelado en la fecha tope convenida, es decir, el 30 de junio de 2001, sino seis meses después. Cita como fundamento la cláusula sexta del contrato de opción.

   Ante tales argumentos se deben hacer las siguientes precisiones:

   Se desprende de la cláusula quinta del contrato de opción de compraventa que LA ASOCIACIÓN gestionaría sin ser esa actuación de obligante cumplimiento para ella en lo que respecta al contrato, un crédito hipotecario a largo plazo a favor de EL PROMITENTE para la adquisición del inmueble, en caso de que éste lo necesite; y al efecto se establecen unas obligación a cargo de EL PROMITENTE como sería la de entregar en un termino máximo de siete días (contados a partir del otorgamiento del contrato) los recaudos necesarios que exija o no el Banco para el otorgamiento del respectivo crédito.

   Luego la cláusula sexta señala

   ... el término máximo fijo improrrogable establecido por las partes para la consecución y otorgamiento de crédito hipotecario de primer grado por la parte de (sic) Banco, para la adquisición del inmueble es de cuatro (4) meses contados a partir del 08 de marzo de 2001, fecha de la última Asamblea Extraordinaria de Asociados.; si dentro de dicho término, por razones imputables a el PROMITENTE, no se le ha otorgado dicho Crédito, LA ASOCIACIÓN se considerará liberada de la obligación contraída por este Documento, no pudiendo éste por esta causa Accionar judicialmente en contra de LA ASOCIACIÓN y así lo declara aceptar EL PROMITENTE.....

   (subrayado y negrita de esta funcionaria)

   De la interpretación concatenada de las citadas cláusulas se infiere que si por razones imputables al PROMITENTE COMPRADOR no fuere otorgado el crédito en el lapso estipulado de cuatro meses, contados a partir de 08/03/01, la ASOCIACIÓN quedaría liberada de la obligación de tramitarlo. No prevé la cláusula obligación alguna para EL PROMITENTE de pagar intereses (moratorios) por el retardo. Luego, si la ASOCIACIÓN prosiguió con los trámites para el otorgamiento del crédito a pesar del retardo, es evidente que tal actuación la hizo a motu proprio. En consecuencia, no puede imputarse al actor el pago de unos intereses por retraso en el tramite del crédito, ya que tal obligación no fue prevista en el contrato. Así se decide.

   DECISIÓN

   Con fundamento a lo expuesto este Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la circunscripción Judicial del estado Carabobo en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara: 1) SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano A.J.R.T., contra la ASOCIACIÓN CIVIL PORTAL DE MAÑONGO, ya identificados por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. 2) SIN LUGAR la reconvención intentada por la ASOCIACIÓN CIVIL PORTAL DE Mañongo contra el ciudadano A.J.R.T. por indemnización. Así se decide.

   Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta circunscripción judicial, en Valencia a los 24 días del mes de octubre de año 2005. A los 194 años de la Independencia y 145 de la Federación.

   La Juez Temporal

   Abg. T.E.F.A.

   La Secretaria

   Abg. Alba Narváez Riera .