Decisión de Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de Nueva Esparta, de 26 de Abril de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

El Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta.-

200° y 152°

Expediente Nº 23.944

1. IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES.-

   I.1 PARTE DEMANDANTE: Ciudadana A.C.T.D., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-15.976.291, domiciliada en la ciudad de Porlamar, Municipio M.d.e.N.E..

   I.2 APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: ciudadanos O.N.N., NEVIS R.T., O.J.N.R., y NIOMAR NARVÁEZ RODRÍGUEZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 2.169.989, 2.18.827, 16.335.948 y 11.144.001, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 63.925, 10.019, 121.439 y 63.924, respectivamente, domiciliado en la Calle L.C. Nº 44 de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro Estado Nueva Esparta.

   I.3 PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PROMOCIONES LAS MARITES II, C.A., domiciliada en Porlamar, Municipio Mariño., debidamente inscrita en el Registro Mercantil de esta Circunscripción Judicial, bajo el Nro. 37, Tomo 16-A, de fecha 05-04-2.006, representada por el ciudadano E.A.C., venezolano, mayor de edad titular de la cedula de identidad Nº V- 7.744.0.46, con domicilio en las oficinas de la Urbanización Promociones Las Marites II, c.a., Avenida J.B.A., Municipio G.d.E.N.E..

   I.4 APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados H.P., MIROLAND LAREZ y P.B., inscritos en el Inpreabogado Nº 65.557, 86.956 y 82.742, respectivamente.

2. MOTIVO DEL JUICIO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DAÑOS Y PERJUICIOS.-

3. BREVE RESEÑA DE LAS ACTAS Y FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN.-

   Se inicia el presente juicio por demanda de RESOLUCIÒN DE CONTRATO DAÑOS Y PERJUICIOS, presentado por la ciudadana A.C.T.D., ya identificada, asistida de abogado, en virtud de que la empresa propietaria vendedora ha obtenido un enriquecido en menoscabo de los derechos de la actora ocasionándole un daño en virtud que se ha visto privada del disfrute de la vivienda contratada.

   En fecha 29-01-2.009, por distribución es asignada la presente demanda a este Juzgado.

   En fechas 11-02-2009, comparece por ante este Tribunal el abogado O.N.N., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y mediante diligencia, consignó recaudos.

   En fecha 17-02-2009, este Tribunal admite la presente demanda, por cuanto considera que la misma no es contraria al orden público a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley.

   Mediante diligencia de fecha 05-03-2.009, el abogado O.N., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consigna las copias simples del libelo de la demanda y su auto de admisión para la elaboración de la compulsa de citación, y pone a disposición del Alguacil los medios y recursos necesarios para la practica de la misma.

   En fecha 14-6-2.006, comparece por ante este Tribunal el Alguacil de este Despacho y, manifiesta haber recibido los medios necesarios para la práctica de la citación ordenada.

   En fecha 10-03-2009, se libró compulsa de citación ordenada en el auto de admisión de fecha 17-02-2009.

   En fecha 13-03-2009, comparece por ante este Tribunal el abogado O.N.N., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y, mediante diligencia deja constancia que le proporcionó los emolumentos y los medios necesarios al alguacil para que se practique la citación, a los fines legales pertinentes.

   En fecha 13-03-2009, comparece el Alguacil de este Tribunal y dejó constancia en el presente expediente que el abogado O.N. le proporcionó los medios exigidos en al ley con el objeto de realizar las diligencias pertinentes a la citación de la parte demandada.

   En fecha 11-7-2.006, comparece por ante este Tribunal el ciudadano alguacil de este Despacho quien consignó compulsa por no poder localizar al representante de la parte demandada.

   En fecha 20-04-2.009, el abogado O.N.N., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó la citación de la parte demandada por carteles; siendo librados los mismos, en fecha 28-04-2009.

   En fecha 08-05-2.009, el abogado O.N., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, retiró el cartel de citación acordado.

   En fecha 20-05-2.009, el abogado O.N.N., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó las publicaciones del cartel de citación, a los fines legas consiguientes.

   En fecha 04-06-2009, la secretaria Abg. C.L., dejó constancia que en fecha 02-06-2009, se trasladó, siendo las 4:00 horas de la tarde a la oficina de la Urbanización Promociones las Marites II, C.A., Av. J.B.A., Municipio G.d.E.N.E., a los fines de fijar cartel de citación en el domicilio de la sociedad Mercantil Promociones Las Marites II, C.A, en la persona de su representante E.A.C., de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 13-07-2009, el abogado O.N.N., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó al Tribunal se le designe defensor judicial a la parte demandada, en el presente expediente.

   En fecha 17-07-2009, este Tribunal dictó auto mediante el cual designa a la abogada en ejercicio C.L.S., como defensora judicial de la parte demandada, a quien se ordena notificar para que comparezca por ante este Tribunal al tercer (3er) día de despacho siguiente a que conste en autos su notificación, a dar su aceptación o excusa, y en el primero de los casos preste el juramento de ley.

   En fecha 12-01-2010, el abogado O.N.N., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, solicitó a la jueza de este despacho, el avocamiento al conocimiento de la presente causa.

   En fecha 14-01-2010, comparece el Alguacil de este Tribunal y consignó constante de un (1) folio útil boleta de notificación debidamente entregado y firmado por al abogada C.S..

   En fecha 19-01-2010, este Tribunal dictó auto mediante el cual la Jueza de este despacho, Dra. C.B.M., se avocó al conocimiento de la presente causa, y de conformidad con el primer (1er) aparte del artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, se fija un lapso de tres días (3) de despacho siguientes, para que cualquiera de las partes intervinientes en este proceso, ejerzan el derecho consagrado en el mencionado artículo.

   En fecha 20-01-2010, compareció la abogada C.L.S., a al sede de este despacho a los fines de dar aceptación a la designación de defensora judicial en la presente causa, la cual estando presente acepto y juro cumplir fielmente con las obligaciones inherentes al cargo.

   En fecha 27-01-2010, comparece por ante este Tribunal el ciudadano G.D., en su carácter de Director de la Sociedad de Comercio PROMOCIONES LAS MARITES II, C.A parte actora, debidamente asistido de abogado y consigna escrito de revocatoria de al defensora ad-litem y confiere poder apud-acta a los profesionales del derecho H.P., MIRORLAND LAREZ y P.B.. En esa misma fecha, la Secretaria de este Tribunal, dejó constancia que el poder que antecede fue otorgado en su presencia por el ciudadano G.D. y lo certifica de conformidad con el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 18-02-2010, la abogada MIRORLAND LAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en la oportunidad de dar contestación a la demanda, opuso cuestiones previas, conforme a lo establecido en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 08-03-2010, el abogado O.N.N., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contradijo la cuestión previa de los ordinales 6° y 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta por la parte demandada, de conformidad con lo preceptuado en los artículos 350 y 351 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 17-05-2010, este Tribunal declaró con lugar la cuestión previa contemplada en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con el defecto de forma de la demanda, opuesta por al abogada MIROLAND LAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, en consecuencia, se ordena a al actora subsanar los defectos u omisiones señalados en los términos y oportunidad que consagra el articulo 350 del Código de Procedimiento Civil; asimismo, declaro sin lugar la cuestión previa señalada en el numeral 7° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, relacionada con la existencia de una condición a plazo pendiente. Se ordenó la notificación de las partes.

   Mediante diligencia de fecha 24-05-2010, el abogado O.N., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora y consignó escrito subsanando las cuestiones previas, opuestas por la parte demandada, a los fines de ser agregados al presente expediente y surta sus efectos legales pertinentes.

   En fecha 30-07-2010, comparece el Alguacil de este Tribunal N.M. y consignó constante de un (1) folio útil boleta de notificación debidamente entregada y firmada por la abogada MIRORLAND LAREZ, apoderada judicial de la parte demandada.

   En fecha 03-08-2010, el abogado O.N.N., en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contradijo la cuestión previa de los ordinales 6° y 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta por la parte demandada, de conformidad con lo preceptuado en los artículos 350 y 351 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 11-08-2010, la abogada MIRORLAND LAREZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, consignó escrito de contestación de la demanda.

   En fecha 27-09-2010, el abogado O.N.N., en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas. En esa misma fecha la secretaria deja constancia que el escrito de pruebas promovido en esta misma fecha 27-09-2010, fue resguardado y será agregado una vez culmine el lapso de promoción de pruebas.

   En fecha 04-10-2010, comparece por ante este tribunal la abogada MIRORLAND LAREZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, consignó escrito de promoción de pruebas. En esta misma fecha la secretaria deja constancia que el escrito de promoción de pruebas fue resguardado y será agregado una vez culmine el lapso de pruebas.

   En fecha 13-10-2010, ser ordena agregar al presente expediente escritos de promoción de pruebas presentados por las partes; siendo admitidas por auto de fecha 18-10-2010.

   En fecha 27-10-2010, este Tribunal dictó auto, mediante el cual difiere el acto de inspección que estaba fijado para esa fecha, para el séptimo (7mo) día de despacho siguiente a la presente fecha, a las 10:00 horas de la mañana.

   En fecha 12-11-2010, se llevo a cabo la realización de Inspección judicial ordenada por auto de fecha 18-10-2010; siendo evacuado el único particular contenido en el escrito de promoción de pruebas.

   En fecha 26-01-2011, este Tribunal dictó auto, mediante el cual se aclara a las partes, que una vez vencido el lapso establecido en el articulo 511 del Código de Procedimiento Civil, la presente causa entro en etapa de sentencia a partir del día 15-09-2010.

   En fecha 31-01-2011, este Tribunal dictó auto mediante el cual acuerda expedir por secretaria el computo de los días de despacho transcurridos en este Juzgado desde el día 18-10-2010, exclusive, hasta el día 10-12-2010, inclusive y del día 13-12-2010 hasta el día 19-01-2011, ambos inclusive. En esa misma fecha se realizó el cómputo por secretaria.

   Por auto de fecha 31-01-2011, se declaró la nulidad del auto de fecha 26-01-2011, y se ordenó reponer la causa al estado de nuevo pronunciamiento, por auto separado, sobre la oportunidad procesal para dictar sentencia en el presente juicio.

   En fecha 31-01-2011, se dictó auto, en el cual se advierte a las partes intervinientes en el presente juicio que, el mismo entró en etapa de sentencia a partir del día 21-01-2011, inclusive, en atención a lo establecido en el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.

   En fecha 22-03-2011, se dictó auto mediante el cual se ordenó diferir el presente dispositivo del fallo de la sentencia, por un plazo de treinta (30) días continuos, contados a partir del día de despacho de hoy.

   FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN:

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

   Alega el abogado O.A., abogado de la ciudadana A.C.T.D., plenamente identificada parte actora; lo siguiente:

   Que consta de documento privado entre las partes, que su representada celebra contrato de COMPROMISO DE COMPRA VENTA con la sociedad Mercantil “PROMOCIONES LAS MARITES II, C.A”, domiciliada en Porlamar, Municipio Mariño, del Estado Nueva Esparta, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta en fecha 05 de abril del año 2006, bajo el Nº 37, Tomo 16-A; quien estuvo representada en ese acto por el ciudadano E.A.C., quien actuó en su condición de apoderado de dicha Sociedad Mercantil. Que el contrato de compromiso de compra venta comprendió la adquisición de la casa Nº 10-28 a construirse en el terreno del sector P10, del Sector o Manzana 10, del Desarrollo en la segunda etapa, Urbanización Las Marites, con acceso a al avenida principal, de la urbanización ubicada en la Avenida J.B.A.A. que conduce a la ciudad de Porlamar, con el Aeropuerto, Municipio G.d.E.N.E., en una parcela de terreno aproximadamente ciento ochenta (180) metros cuadrados, con un área de construcción de sesenta y dos (62) metros cuadrados, en un terreno de mayor extensión perteneciente a Promociones Las Marites II, según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Distrito Mariño (hoy Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Mariño) del Estado Nueva Esparta, en fecha 22 de julio de 1997, bajo el Nº 20, Tomo 7, Protocolo Primero y de documento de Parcelamiento, protocolizado en fecha 25 de marzo de 1998, bajo el Nº 12, Tomo 21, Protocolo Primero, Primer Trimestre del año 1998. Que se evidencia así que obviamente la intención y la causa de contratar de su representada fue la de adquirir exactamente dicha vivienda, en esa precisa ubicación, con esa superficie o área de la precitada vivienda. Que en el aludido contrato se establece en la CLÁUSULA CUARTA, el precio de la negociación por la cantidad de CIENTO CUATRO MIL OCHENTA Y UN BOLIVARES (Bs104.081,00), el cual fue concedido de la siguiente forma: COMO CUOTA INICIAL, la cantidad de Veinte Un Mil Ciento Ochenta y Un Bolívares (Bs. 21.181,00), pagados así: 1)La cantidad de Un Mil bolívares (Bs. 1.000,00), por adelanto ya recibido como reserva; 2) la cantidad de Trece Mil Trescientos Un Bolívares (Bs. 13.301,00), Compromiso de compra y venta; 3) La cantidad de Seis Mil Ochocientos Ochenta Bolívares (Bs. 6.880,00), será pagado por el propietario contratante en doce (12) cuotas mensuales de Quinientos Cincuenta y Seis Bolívares con 67/100 (Bs.556,67) cada una, con vencimiento, la primera de ellas, el 17 de marzo del 2007. Que igualmente en la CLAUSULA NOVENA de dicho contrato se pactó: “LA PROPIETARIA estima que la construcción de la casa, objeto de la presente negociación estará concluida aproximadamente entre el cuarto (4to) Trimestre del año 2007, plazo este que puede extenderse por seis (6) meses mas…………”. Que en forma puntual su representada cumplió con todas las obligaciones asumidas en el mencionado contrato de compromiso de compraventa, haciendo abonos parciales, al precio de la venta y los intereses de mora en la forma pactada. Que su representada no ha dejado de cumplir con las obligaciones contractuales asumidas, todas han sido cumplidas y, por el contrario quien ha incumplido ha sido la propietaria vendedora de quien lo único que su poderdante ha recibido son evasivas e incumplimiento de su obligación de entregarle la casa adquirida; así como tampoco ha recibido notificación de ninguna con respecto a los cambios en el cronograma y estructura del proyecto original, objeto de la contratación por ante las autoridades competentes, ni de la causa que han retardado la protocolización del documento definitivo de compraventa del bien descrito, a pesar de que su representado ha cumplido a cabalidad con los pagos acordados. Que la entrega del inmueble por parte de la propietaria no se realizó en el cuarto Trimestre del año dos mil diete (2007), fecha para la cual la propietaria debió haber obtenido toda la permisología y el correspondiente documento de condominio debidamente protocolizado; ni en la prorroga automática de seis (6) meses conforme a lo expresamente pactado en la cláusula contractual, ni han manifestado, hasta la presente fecha el motivo por el cual la propietaria, ha incumplido, con la promesa contraída en el documento de compromiso de compra venta, y la fecha han transcurrido mas de dos (2) años y aun mantiene la espera. Que al realizarse todos los pagos y al cumplir el comprador con todas sus obligaciones, es por lo que le correspondía a la propietaria vendedora cumplir las suyas, entre ellas entregarles el inmueble objeto de la negociación, tal y como fue contratado, es por lo que ha recibido instrucciones precisas de su representada, para reclamar judicialmente la resolución de dicho contrato, por las razones de haber cumplido todas sus obligaciones. Que no puede ser que esta situación se prolongue indefinidamente y mucho menos que ello se deba a hechos imputables a la propietaria. Que la negociación se hizo por el método de pre-venta sin estar concluida la construcción del desarrollo habitacional, la cual aun permanece en proyecto. Que es decir que al contratar su representado tenía la aspiración legitima de poder disponer de la casa para habitarla con su familia. Que su representada siempre tuvo interés en adquirir la casa habitacional, lo que se evidencia de las firmas de documentos de reserva y documento de opción o compromiso de compraventa, del cumplimiento de los programas de pagos pactados, haciendo todo lo requerido para la realización de la negociación, en espera de la notificación para acudir al registro inmobiliario, otorgar el documento definitivo de compraventa y recibir la casa habitacional, objeto de la negociación sin desistir de la negociación, realizando diversas diligencias en ese sentido. Que una cosa es la Cláusula Penal establecida en el contrato para el caso de incumplimiento de la propietaria, establecido en el artículo 1.274 Código Civil y, otra, los daños y perjuicios sufridos por la parte compradora ante el incumplimiento de la propietaria de entregarle la casa habitacional, como ha quedado establecido en el articulo 1.167 del Código Civil y verse así su representada privado de obtener sus legítimos derechos en la casa habitacional solicitada. Por otra parte, ya la contratación debe considerarse resuelto ante, el incumplimiento de la propietaria porque así también lo establece la Ley en su articulo 1.167 del Código Civil , por el tiempo que ha transcurrido y nunca el comprador podrá recibir el inmueble negociado por causas o motivos imputables a la vendedora propietaria y sin que estas deban responder por todos los daños y perjuicios ocasionados, a su representado que se ah visto privado, del disfrute de la vivienda contratada, ha quedado claramente expuesto, que al empresa propietaria vendedora, ha obtenido un enriquecido en menos cabo de los derechos de rango Constitucional de su representado de ocupar dicha vivienda con su grupo familiar y de usar, gozar, disfrutar y disponer de los bienes propios, tal como esta señalado en el articulo 115 de la Constitución de la republica Bolivariana de Venezuela, que garantiza los derechos que de conformidad con el articulo 334 de la constitución todo juez en el ámbito de su competencia, esta en la obligación de asegurarlo.

   Que por lo antes expuesto es que en nombre de su poderdante A.T.D., procediendo por sus propios derechos e intereses, de conformidad con lo establecido en el articulo 1.167 del Código Civil y demás disposiciones legales citadas en este libelo de demanda y siguiendo sus precisas instrucciones, demanda como en efecto lo hace a la Sociedad Mercantil PROMOCIONES LAS MARITES II, C.A, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este tribunal en lo siguiente: Primero: Como consecuencia del incumplimiento por parte de la demandada de su obligación de entregar a su representado oportunamente el inmueble adquirido, distinguido con el Nº 10-28, sector P10, de la urbanización Las Marites II, en la Avenida J.B.A.a. que comunica a la ciudad de Porlamar con el aeropuerto, en Jurisdicción del Municipio G.d.E.N.E., cuyos linderos generales aparecen en el DOCUMENTO DE ADQUISICION por parte de Promociones las Marites II, C.A, registrado el 22-07-97, bajo el Nº 20, tomo 7, Protocolo Primero y en el DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO registrado el 25-3-98, bajo el Nº 12, tomo 21 Protocolo Primero, ambos en la oficina subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.N.E. y los linderos particulares de la casa Nº 10-28, sector P10, objeto de la operación de Compromiso de Compraventa entre las partes, aquí se dan por reproducidas, y tiene dicha parcela de terreno un área de 180 metros cuadrados y 62, metros de construcción, con linderos particulares determinados en los planos iniciales utilizados para la tramitación de perisologías de construcción adelantadas por la propietaria Promociones Las Marites II, C.A, así como en el documento de parcelamiento registrado en fecha 25-03-1998, bajo el Nº 12, tomo 21, Protocolo Primero, Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Mariño, Estado Nueva Esparta, que aquí se dan por reproducidos….”. Segundo: En devolver o reintegrar a su representado la cantidad de VEINTIUN MIL CIENTO OCHENTA Y UNO BOLIVARES (Bs.21.181,00), monto cancelado por su representada, mas una cantidad equivalente al cinco por ciento (5%) del precio de venta de la casa por concepto de cláusula penal, según la Cláusula DECIMA, literal “C” del contrato compromiso de compraventa entre las partes, o sea la suma adicional de VEINTISIETE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 27.262,00)………………. Tercero: En pagar a su representado, en forma SUBSIDIARIA a la acción de resolución planteada, la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES (28.000,00), por concepto de los daños y perjuicios ocasionándoles al privarle del uso de la cosa objeto de la negociación . Cuarto: En pagar las costas y costos de este juicio. Solicitó se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble propiedad de la demandada constituido por documentó debidamente protocolizados en la Oficina Subalterna de Registro Público, (Ahora Registro Inmobiliario ), del Municipio Mariño, del Estado Nueva Esparta, en fecha 22 de Julio de 1.997, Nº 20, Tomo 7, Protocolo Primero, Tercer Trimestre de 1.997, y en fecha 25 de Marzo de 1.998, Nº 12, protocolo primero, Tomo 21 Primer Trimestre de 1.998, que son los mismos documentos citados por la vendedora propietaria en el contrato de compromiso de compraventa cuya resolución demanda, documento este con carácter de autentico y con los efectos probatorios que les asignan los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.

   ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

   Opuso Cuestiones Previas de conformidad con lo establecido en los ordinales 6° y 7° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la disposición contenida en el ordinal 7° del articulo 340 ejusdem.

   Que conviene parcialmente en la demanda que por resolución de contrato interpuso la ciudadana A.C.T.D., en contra de su representada, en tal sentido, conviene en la resolución del contrato de compromiso de compra-venta suscrito con la accionante en fecha 26 de febrero de 2007, el cual tenia como objeto final la venta de una (1) casa distinguida en el documento de parcelamiento con el Nº 10-28, ubicada en la manzana Nº 10 del desarrollo “Urbanización Las Marites”, situado en la Avenida J.B.A., sector Macho Muerto, Municipio G.d.E.N.E. y; en consecuencia, a reintegrar a la demandante la cantidad de bolívares Fuertes Veintiún Mil Ciento Ochenta y Uno con Cero Céntimos (Bs. F 21.181.,00), cancelados como cuota inicial del precio de venta pactado en el mencionado contrato ; mas la suma de bolívares fuertes cinco mil doscientos cuatro con cinco céntimos (Bs. F. 5.204,05), equivalente al cinco por cierto 5% del precio venta de la casa, por concepto de cláusula penal de acuerdo a lo establecido en el literal “C” de la cláusula Décima del Contrato de opción de compra venta, para un total a cancelar de Bolívares Fuertes Veintiséis Mil Trescientos Ochenta y Cinco con Cinco céntimos.

   Niega, rechaza y contradice que su representada deba cancelar a la parte actora la cantidad adicional, al monto pagado como cuota inicial, de veintisiete mil doscientos sesenta y dos con cero céntimos de bolívares fuertes (Bs. F. 27.262,00), la cual según la accionante, equivale al cinco por ciento (5%) del precio de venta de la casa, estipulado como cláusula penal conforme lo previsto en la cláusula decima, literal “C” del contrato de compromiso de compra venta; ya que de conformidad con lo establecido en la Cláusula Cuarta del citado contrato, el precio de venta definitivo convenido por las partes fue de bolívares ciento cuatro millones ochenta y un mil con cero céntimos (Bs. 104.081.000,00), de la familia de monedas anteriores, actualmente bolívares fuertes ciento cuatro mil ochenta y uno con cero céntimos (Bs. 104.081,00), y al realizar la operación aritmética de obtener el 5 % del referido monto este no arroja como resultado la suma señalada por la parte demandante, sino la cantidad de bolívares fuertes cinco mil doscientos cuatro con cinco céntimos (Bs. 5.204,05). Que niega, y rechaza que su representada deba ser condenada o convenir en pagar unos supuestos daños y perjuicios por la cantidad de bolívares fuertes veintiocho mil exactos (Bs. 28.000,00); puesto que de ser condenada por este juzgado solo resultaría procedente la aplicación de la cláusula décima literal c. Que en nombre de su representada se acoge y hace valer el contenido de la cláusula contractual precedentemente citada la cual obliga a su mandante en caso de imposibilidad de terminar la obra al reintegro de la cantidad entregada más un equivalente al 5% del precio de la casa. Que en este sentido, tal y como lo indicó anteriormente, su mandante asume la obligación de reintegrar la cantidad de bolívares fuertes veintiún mil ciento ochenta y uno con cero céntimos (Bs. 21.181,00), cancelados por la parte accionante como cuota inicial, mas el 5% del precio de venta de la casa, o sea el monto de bolívares fuertes cinco mil doscientos cuatro con cinco céntimos (Bs. 5.204,05), sin que la demandante pueda reclamar mas nada en razón del contrato de marras.

   Que a todo evento no puede prosperar en derecho la condenatoria por daños y perjuicios por no haberse indicado en el escrito libelar la especificación de estos y sus causas, que en efecto no se ha alegado ni probado la antijuricidad en la conducta del agente del daño; el hecho generador del daño imputable a la accionada bien sea por su intención, negligencia, imprudencia e impericia que provoca el daño surgiendo así la obligación de repararlo; asimismo, no fue alegada ni demostrada la relación de causalidad entre el daño y hecho generador, lo cual es carga exclusiva del actor.

   Que rechaza el pago de costas procesales por no aplicarse al caso de autos la teoría del vencimiento total. Solicitó que la presente demanda sea declarada sin lugar.

   VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES:

   De seguidas, el Tribunal pasa a analizar las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, y lo hace de la siguiente forma:

   PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE ACTORA:

   La parte actora conjuntamente con el libelo de la demanda, presentó las siguientes documentales como fundamento de su acción:

   Original de documento debidamente autenticado por ante al Notaria Pública de Pampatar el 05 de enero de 2009, anotado bajo el Nº 12, Tomo 46, de donde se infiere que la ciudadana A.C.T.D. en su condición de parte demandante en el presente juicio confirió Poder Especial amplio y suficiente cuanto en derecho se refiere a los ciudadanos O.N.N., NEVIS R.T.A., O.J.N.R. y NIOMAR NARVÁEZ RODRÍGUEZ, para que en forma conjunta , alternativa o separadamente la represente, sostengan y defiendan sus intereses, derechos y acciones en el presente juicio, quedan facultados los prenombrados para que en nombre y representación de dicha ciudadana, intentar, contestar demandas , darse por citados y notificados en asuntos que así lo requieran, oponer y contestar excepciones y reconvenciones, solicitar medidas preventivas y las ejecutivas a que hubiere lugar, invocar recursos ordinarios y extraordinarios, inclusive el de casación, convenir, desistir, transigir. Este Documento se valora de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar esa circunstancia. Así se decide.-

   Da por reproducido el contenido del documento fundamental, acompañado al libelo de la demanda con la letra “B”, es decir el documento privado de Compromiso de Compra-Venta del inmueble casa Nº 10-28 a construir en el terreno, del sector P10, del sector o manzana 10, del desarrollo en la segunda etapa, Urbanización las Marites, con acceso a al avenida principal, de la urbanización ubicada en la Avenida J.B.A.A. que conduce a la ciudad de Porlamar, con el Aeropuerto Municipio G.d.E.N.E., a, en una parcela de terreno de aproximadamente ciento ochenta (180) metros cuadrados, con un área de construcción de sesenta y dos (62) metros cuadrados, en un terreno de mayor extensión perteneciente a Promociones la Marites II. Se observa que dicho documento no fue impugnado ni atacado bajo ninguna forma de derecho, razón por la cual el Tribunal las aprecia y valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil para demostrar tal circunstancia. Así se decide.-

   -Original contentivo de estado de cuenta emitido por Promociones Las Marites II C.A., a nombre de la ciudadana A.C.T.D. de donde se refleja los movimientos y detalles del estado de cuenta sin IPC al 4 de agosto de 2008. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada conforme lo prevé el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y en consecuencia se le atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de publico, a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Así se decide.-

   -Original contentivo de estado de cuenta emitido por Promociones Las Marites II C.A., a nombre de la ciudadana A.C.T.D. de donde se refleja los movimientos y detalles del estado de cuenta sin IPC al 6 de marzo de 2008. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y en consecuencia se le atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de público, a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Así se decide.

   -Original contentivo de recibo Nº 003995 emitido en fecha 28 de abril de 2008, por Promociones Las Marites II C.A., a nombre de la ciudadana A.C.T.D., por la cantidad de doscientos bolívares (200.00) de donde se refleja por concepto de pago de cuenta a la opción de compra o mandato en referencia para adquisición del inmueble Nº 10-28, en el proyecto Urbanización Las Marites P10, Avenida J.B.A.M.G.E.N.E.. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil se tiene como fidedigno y en consecuencia se le atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de público, a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.-

   -Original contentivo de recibo Nº 003948, emitido en fecha 25 de marzo de 2008, por Promociones Las Marites II C.A., a nombre de la ciudadana A.C.T.D., por la cantidad de quinientos sesenta y seis bolívares con sesenta siete céntimos (566.67) de donde se refleja por concepto de pago de cuenta a la opción de compra o mandato en referencia para adquisición del inmueble Nº 10-28, en el proyecto Urbanización Las Marites, P-10, Avenida J.B.A.M.G.d.E.N.E.. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y, en consecuencia, se le atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de público, a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.-

   -Original contentivo de recibo Nº 003923, emitido en fecha 6 de marzo de 2008, por Promociones Las Marites II C.A., a nombre de la ciudadana A.C.T.D., de depósitos de dos cheques por la cantidad de quinientos cincuenta y siete bolívares (557.00) cada uno, total de pago mil ciento catorce bolívares (1.114,00), de donde se refleja por concepto de pago de cuenta a la opción de compra o mandato en referencia para adquisición del inmueble Nº 10-28, en el proyecto Urbanización Las Marites P10, Avenida J.B.A.M.G.E.N.E.. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y en consecuencia, se le atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de público, a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.-

   - Letra de cambio Nº 9, emitida en fecha 06-03-2008, por la cantidad de quinientos cincuenta y seis con sesenta y siete céntimos, a la orden de Promociones Las Marites II C.A. valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto a la ciudadana Tanachian Díaz A.C.. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

   -Letra de cambio Nº 10, emitida en fecha 06-03-2008, por la cantidad de quinientos cincuenta y seis con sesenta y siete céntimos (556.67), a la orden de Promociones Las Marites II C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto a la ciudadana Tanachian Díaz A.C.. A la presente letra se le da todo valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

   -Original contentivo de estado de cuenta emitido por Promociones Las Marites II C.A., a nombre de la ciudadana A.C.T.D., de donde se refleja los movimientos y detalles del estado de cuenta sin IPC al 6 de marzo de 2008. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada, conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y en consecuencia, se le atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de público, a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Así se decide.-

   -Original contentivo de recibo Nº 003922, emitido en fecha 06 de marzo de 2008, por Promociones Las Marites II C.A., a nombre de la ciudadana A.C.T.D., por la cantidad de quinientos cincuenta y seis bolívares con sesenta siete céntimos (556.67), de donde se refleja por concepto de pago de cuenta a la opción de compra o mandanto en referencia para adquisición del inmueble Nº 10-28, en el proyecto Urbanización Las Marites, P10, Avenida J.B.A.M.G.d.E.N.E.. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y en consecuencia, se le atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de público, a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.-

   -Letra de cambio Nº 11, emitida en fecha 06-03-2008, por la cantidad de quinientos cincuenta y seis con sesenta y siete céntimos (556.67), a la orden de Promociones Las Marites II C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto a la ciudadana Tanachian Díaz A.C.. A la presente letra, se le da todo valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

   -Original contentivo de recibo Nº 003517 emitido en fecha 19 de noviembre de 2007, por Promociones Las Marites II C.A., a nombre de la ciudadana A.C.T.D., por la cantidad de bolívares quinientos setenta mil con cero céntimos (Bs. 570.000,00), de donde se refleja por concepto de pago de cuenta a la opción de compra o mandato en referencia para adquisición del inmueble Nº 10-28, en el proyecto urbanización Las Marites P10, Avenida J.B.A.M.G.d.E.N.E.. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y en consecuencia, se le atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de público, a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.-

   -Original contentivo de estado de cuenta emitido por Promociones Las Marites II C.A., a nombre de la ciudadana A.C.T.D. de donde se refleja los movimientos y detalles del estado de cuenta sin IPC al 19 de noviembre de 2007. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y en consecuencia, se le atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de público, a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Así se decide.-

   -Original contentivo de recibo Nº 003375 emitido en fecha 24 de noviembre de 2007, por Promociones Las Marites II C.A., a nombre de la ciudadana A.C.T.D., por la cantidad de quinientos cincuenta y seis mil seiscientos sesenta y seis con cero céntimos (556.666,00), de donde se refleja por concepto de pago de cuenta a la opción de compra o mandato en referencia para adquisición del inmueble Nº 10-28, en el proyecto Urbanización Las Marites, P10, Avenida J.B.A., Municipio G.d.E.N.E.. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y en consecuencia, se le atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de público, a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.-

   -Letra de cambio Nº 07, emitida en fecha 24-09-2007, por la cantidad de quinientos cincuenta y seis mil seiscientos sesenta y siete con cero céntimos (556.667,00), a la orden de Promociones Las Marites II C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto a la ciudadana Tanachian Díaz A.C.. A la presente letra, se le da todo valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

   -Original contentivo de recibo Nº 003263 emitido en fecha 17 de agosto de 2007, por Promociones Las Marites II C.A., a nombre de la ciudadana A.C.T.D., por la cantidad de quinientos cincuenta y seis mil seiscientos sesenta y siete con cero céntimos (556.667,00) de donde se refleja por concepto de pago de cuenta a la opción de compra o mandato en referencia para adquisición del inmueble Nº 10-28, en el proyecto Urbanización Las Marites P10, Avenida J.B.A.M.G.E.N.E.. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y en consecuencia se le atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de público, a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.-

   - Letra de cambio Nº 06, emitida en fecha 17-08-2007, por la cantidad de quinientos cincuenta y seis mil seiscientos sesenta y siete con cero céntimos (556.667, 00), a la orden de Promociones Las Marites II C.A. valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto a la ciudadana Tanachian Díaz A.C.. A la presente letra se le da todo valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-.

   - Original contentivo de estado de cuenta emitido por Promociones Las Marites II C.A., a nombre de la ciudadana A.C.T.D. de donde se refleja los movimientos y detalles del estado de cuenta sin IPC al 17 de agosto de 2007. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada, conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y en consecuencia, se le atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de público, a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Así se decide.-

   - Original contentivo de estado de cuenta emitido por Promociones Las Marites II C.A., a nombre de la ciudadana A.C.T.D. de donde se refleja los movimientos y detalles del estado de cuenta sin IPC al 16 de julio de 2007. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y en consecuencia, se le atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de público, a tenor de lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil. Así se decide.-

   - Letra de cambio Nº 05, emitida en fecha 16-07-2007, por la cantidad de quinientos cincuenta y seis mil seiscientos sesenta y siete con cero céntimos (556.667, 00), a la orden de Promociones Las Marites II C.A. valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto a la ciudadana Tanachian Díaz A.C.. A la presente letra se le da todo valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

   -Original contentivo de recibo Nº 003153 emitido en fecha 16 de julio de 2007, por Promociones Las Marites II C.A., a nombre de la ciudadana A.C.T.D., por la cantidad de quinientos cincuenta y seis mil seiscientos sesenta y siete con cero céntimos (556.667,00), de donde se refleja por concepto de pago de cuenta a la opción de compra o mandato en referencia para adquisición del inmueble Nº 10-28, en el proyecto Urbanización Las Marites, P10, Avenida J.B.A., Municipio G.d.E.N.E.. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y en consecuencia, se le atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de público, a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.-

   -Original contentivo de recibo Nº 003094 emitido en fecha 22 de junio de 2007, por Promociones Las Marites II C.A., a nombre de la ciudadana A.C.T.D., por la cantidad de quinientos cincuenta y seis mil seiscientos sesenta y siete con cero céntimos (556.667,00), de donde se refleja por concepto de pago de cuenta a la opción de compra o mandato en referencia para adquisición del inmueble Nº 10-28, en el proyecto urbanización Las Marites, P10, Avenida J.B.A., Municipio G.d.E.N.E.. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y en consecuencia, se le atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de público, a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.-

   - Letra de cambio Nº 04, emitida en fecha 22-06-2007, por la cantidad de quinientos cincuenta y seis mil seiscientos sesenta y siete con cero céntimos (556.667, 00), a la orden de Promociones Las Marites II C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto a la ciudadana Tanachian Díaz A.C.. A la presente letra se le da todo valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

   -Original contentivo de recibo Nº 002998 emitido en fecha 18 de mayo de 2007, por Promociones Las Marites II C.A., a nombre de la ciudadana A.C.T.D., por la cantidad de quinientos cincuenta y seis mil seiscientos sesenta y siete con cero céntimos (556.667,00) de donde se refleja por concepto de pago de cuenta a la opción de compra o mandanto en referencia para adquisición del inmueble Nº 10-28, en el proyecto Urbanización Las Marites, P10, Avenida J.B.A., Municipio G.d.E.N.E.. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y en consecuencia, se le atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de público, a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se establece.-

   -Letra de cambio Nº 03, emitida en fecha 18-05-2007, por la cantidad de quinientos cincuenta y seis mil seiscientos sesenta y siete con cero céntimos (556.667, 00), a la orden de Promociones Las Marites II C.A., valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto a la ciudadana Tanachian Díaz A.C.. A la presente letra se le da todo valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

   -Original contentivo de recibo Nº 002 emitido en fecha 18 de mayo de 2007, por Promociones Las Marites II C.A., a nombre de la ciudadana A.C.T.D., por la cantidad de quinientos cincuenta y seis mil seiscientos sesenta y siete con cero céntimos (556.667,00), donde se refleja por concepto de pago de cuenta a la opción de compra o mandato en referencia para adquisición del inmueble Nº 10-28, en el proyecto Urbanización Las Marites, P10, Avenida J.B.A., Municipio G.d.E.N.E.. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y en consecuencia, se le atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de público, a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.-

   - Letra de cambio Nº 02, emitida en fecha 18-05-2007, por la cantidad de quinientos cincuenta y seis mil seiscientos sesenta y siete con cero céntimos (556.667, 00), a la orden de Promociones Las Marites II C.A. valor entendido que cargaran en cuenta sin aviso y sin protesto a la ciudadana Tanachian Díaz A.C.. A la presente letra se le da todo valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

   -Original contentivo de recibo emitido en fecha 18 de febrero de 2002, por Promociones Las Marites II C.A., a nombre de la ciudadana A.C.T.D., por la cantidad de bolívares un mil (Bs. 1.000.000,00), de donde se refleja por concepto de reserva inicial completa correspondiente a la casa identificada con el Nº 10-28, de la etapa octava, manzana Nº 10, parcela P10, de la Urbanización Las Marites, P10, Avenida J.B.A., Municipio G.d.E.N.E.. Dicho documento no fue impugnado por la parte demandada conforme lo prevé el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedigno y, en consecuencia, se le atribuye el valor probatorio de documento privado reconocido con fuerza de público, a tenor de lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se decide.-

   En la etapa probatoria promovió:

   - El mérito favorable a los autos. Sobre este particular es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en si, sino el resultado del análisis que hace el Juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Así se decide.-

   - Promovió Inspección Judicial donde se constituyó el Tribunal en fecha 12 de noviembre de 2010, y donde dejó constancia que en el sector o manzana 10 de la Urbanización Las Marites II, no existe construcción alguna. Esta prueba se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

   PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:

   El Apoderado Judicial de la parte demandada promovió el siguiente:

   -Reproduce el mérito favorable de los autos que beneficien a su representado.

   Sobre este particular es conteste la doctrina, pacífica y reiterada la jurisprudencia en establecer que el mérito favorable que arrojan las actas procesales no constituye un medio de prueba en si, sino el resultado del análisis que hace el Juzgador de los elementos de autos y de las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, las cuales una vez que sus resultas consten en autos pasan a formar parte del expediente y su resultado beneficia o no según el mismo a todos los intervinientes en el proceso. Así se decide.-

   Ahora bien, planteadas como han sido las controversias bajo estudio y analizadas las pruebas instrumentales incorporadas a las actas procesales que conforman el presente expediente, el Tribunal constata la plena verificación del cumplimiento de las distintas etapas previstas en este procedimiento, pasa a decidir el mérito de esta causas, previa las siguientes consideraciones:

   DEL NEGOCIO JURÍDICO INVOCADO

   Como quiera que la representación judicial de la parte actora ejerce la resolución de una promesa bilateral de compra venta y en vista que los apoderados judiciales de la parte demandada alegaron que convienen parcialmente en la demanda; y en consecuencia, el reintegro a la demandante de la cantidad de veintiún mil ciento ochenta y uno bolívares (Bs. 21.181,00), cancelados como cuota inicial del precio de la venta pactado en el citado contrato, más la suma de Bs. 5.204,05, equivalente al 5% del precio de la venta de la casa, por concepto de la cláusula penal establecido en el literal “C” de la cláusula décima del precitado contrato; para un total de Bs. 26.385,00.

   Ahora bien, la parte demandada, aunado a la negativa a pagar a la parte actora la cantidad adicional, al monto pagado como cuota inicial de Bs. 27.262,00, que según la accionante equivale al 5% del precio de venta de la casa, estipulado como cláusula penal conforme a la cláusula Décima, literal “C” del contrato en comento, ya que de acuerdo a lo previsto en la cláusula Cuarta, el precio definitivo de la venta, fue de Bs. 104.081,00; igualmente, aduce la improcedencia de la condenatoria por daños y perjuicios por no haberse indicado en el escrito libelar la especificación de los mismos y sus causas.

   Es necesario traer a los autos la Sentencia del 9 de marzo de 2010 (T.S.J.-Sala Político-Administrativa) (Sala Accidental), para aclarar los daños y perjuicios que:

   …Omissis…

   “En relación a los daños materiales la Sala Accidental precisa que no es reparable sino el perjuicio probado. Ésta regla, es la aplicación del Derecho común, que tiende o exige que sea el reclamante el que haga la prueba de su derecho. No es procedente la indemnización de daños y perjuicios, cuando el reclamante no acredita suficientemente la existencia de los mismos ni demuestra con datos exactos e irrefutables el porqué de la cuantía en que los fija. Y, ello es así, porque no puede convertirse el derecho a una indemnización en fuente de riqueza indebida o sin causa, con daño injusto del patrimonio del Estado que está obligado tan sólo al abono de lo debido, de lo justo.

   El resarcimiento debe consistir en la atribución de un valor pecuniario (relativo al dinero) que llene el vacío formado en el patrimonio de la víctima, de forma que dicho patrimonio quede en igual o similar situación a aquélla en que habría encontrado de no haberse producido el daño o la lesión de su derecho.

   Respecto a los daños materiales, la Sala Político Administrativa ha establecido que:

   están constituidos por perjuicios de tipo patrimonial, que la doctrina comúnmente divide en daño emergente y lucro cesante. Éstos consisten, bien en la pérdida experimentada en el patrimonio del acreedor, es decir, en los gastos médicos o de otra naturaleza en que éste pudo haber incurrido por las lesiones físicas o psicológicas que le ocasionó el daño (daño emergente) o en la utilidad que se le hubiere privado por el incumplimiento de la obligación (lucro cesante).

   De tal manera, que el reclamante de los daños materiales debe probar las lesiones actuales y ciertas sufridas, señalando expresamente cuál fue la disminución de su patrimonio, no pudiendo el Juez presumir tales daños económicos.

   (Sentencia N° 0622 de fecha 21 de mayo de 2008).

   Tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Patria han considerado que la promesa bilateral de compraventa es una convención recíproca que se realiza mediante un acuerdo contractual, que tiene por objeto la celebración de un futuro contrato de compraventa definitiva. Generalmente, en este tipo de negocio, el vendedor promete vender y el comprador, se obliga a comprar un bien mediante un precio determinado, pudiéndose exigir recíprocamente, en caso contrario, daños y perjuicios.

   En cuanto a las obligaciones del comprador tenemos que éste está obligado a pagar el precio del inmueble vendido, en el tiempo y lugar fijados en el contrato y, si no se hubiera fijado, en el tiempo y lugar en que se entregue el inmueble vendido. Con carácter general, se realiza de forma simultánea el pago del bien y la entrega del mismo. Sin embargo, la venta puede realizarse a crédito, es decir, que el pago se realiza en un momento posterior a la entrega, o en su defecto mediante pago anticipado, a saber, el precio se abona, al menos en parte, con anterioridad a la entrega de dicho bien, en el entendido de que, contra la recepción de cada uno de los referidos pagos, deben extenderse los correspondientes recibos, como constancia del pago de las respectivas porciones del precio de compra venta, siendo muy frecuente, prestar garantía para el cumplimiento de la obligación.

   Así entonces, en el caso bajo juzgamiento se observa del análisis de los hechos contenidos en el libelo y en el contrato de Promesa Bilateral de Compra-Venta, que en efecto ambas partes contrajeron obligaciones bilaterales, y que en primer lugar, correspondía a la demandada la obligación de concluir la construcción de la casa objeto de la presente negociación aproximadamente entre el cuarto trimestre del año 2007, plazo que podía ser extendido por 6 meses más; que el documento y/o parcelamiento (parcial o total) seria otorgado antes o después de la obtención de los respectivos permisos de habitabilidad o su equivalente, expedido por las autoridades competentes; posterior a eso se procedería a la protocolización del documento definitivo de compra venta, correspondiendo como obligación a los accionantes; efectuar el pago de la cuota inicial, de la manera pautada en la cláusula cuarta. Y visto que la parte demandada al momento de la contestación de la misma conviene en la resolución del referido contrato, en consecuencia, quien juzga considera que es procedente la pretensión de resolución de contrato y en consecuencia se declara resuelto el contrato suscrito en fecha 26-02-2007. Así se decide.

   En relación al pedimento de devolver o reintegrar la cantidad de veintiún mil Bolívares (Bs. 21.181,00), que pagó el promitente comprador en diferentes oportunidades establecidas en el contrato, por concepto de inicial de la opción a compraventa celebrada, más la cantidad equivalente al 5% del precio de venta de la casa por concepto de cláusula penal, según la cláusula décima, literal “C” del precitado contrato, equivalente a la cantidad de Bs. 5.204,05, lo que arroja un total de Bs. 26.385, 00, se acuerda de conformidad, en virtud de que el contrato fue resuelto y por lo tanto se considera que los hechos se han retrotraído al estado de que jamás hubieren existido, volviendo las partes a la misma situación en que estaban y que deban devolverse mutuamente sus prestaciones recibidas, así se resuelve.

   En relación a la suma reclamada por indemnización de daños y perjuicios, se observa que ambas partes acordaron en el contrato una cláusula penal en la cláusula décima, literal “C”, la cual establece: “…Si por razones imputables a LA PROPIETARIA, no se pudiere lograr la presente negociación en las condiciones estipuladas, LA PROPIETARIA se obliga al reintegro total de los montos recibidos de EL PROMINENTE, más una cantidad equivalente al 5% del precio de LA CASA por concepto de cláusula penal, no teniendo EL PROMINENTE más nada que reclamar por éste ni por ningún otro motivo.”; visto que en la cláusula antes transcrita, se estableció que el prominente no tenía mas nada que reclamar por ese ni por ningún otro motivo, y en razón de que el único pago que podía ser reclamado según el contrato en comento, ya fue acordado en el particular anterior, este Tribunal, declara que dicho petitorio es improcedente. Así se decide.

   DSIPOSITIVA.-

   En fuerza de las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: