Decisión nº 211-D-03-12-12 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 3 de Diciembre de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y T.D.L.C.J.

DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº 5354.-

DEMANDANTE: A.J.S.D.L., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.494.183.

APODERADOS JUDICIALES: R.O.P.S., M.D.L.Á.C.L.R., L.V.G. y D.C.F., abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 108.693, 121.823, 132.792 y 101.838, respectivamente.

DEMANDADA: MATERIALES RODRÍGUEZ Y SÁNCHEZ, firma mercantil debidamente inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 11 de septiembre de 1996, inserto bajo el Nº 14, tomo 5-A, representada por la ciudadana E.J.A.D.S., venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.362.714.

APODERADOS JUDICIALES: M.B.C. y Y.P.S., abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 44.817 y 82.885, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida por la abogada Y.P.S., en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil MATERIALES RODRÍGUEZ Y SÁNCHEZ, de la sentencia definitiva de fecha 10 de octubre de 2012, dictada por el Juzgado Primero del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, con motivo del juicio de DESALOJO, seguido por la ciudadana A.J.S.D.L., contra la firma mercantil MATERIALES RODRÍGUEZ Y SÁNCHEZ, C.A.

Cursa a los folios 1 al 3, escrito de demanda presentado en fecha 30 de abril de 2012, ante el Juzgado Distribuidor del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial, por la ciudadana A.J.S.D.L., asistida por la abogada R.O.P., contra la firma mercantil MATERIALES RODRÍGUEZ Y SÁNCHEZ, C.A. Anexos que van del folio 4 al folio 26.

Expone la accionante lo siguiente: a) que es propietaria de un inmueble constituido por un galpón y su respectivo terreno, ubicado en la calle Falcón, ente calle Flores y Chevrolet de la ciudad de Coro, Municipio M.d.e.F., tal como consta del documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de Valencia, estado Carabobo, en fecha 1 de junio de 2001, inserto bajo el Nº 32, Tomo 95, y que posteriormente fue protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio M.d.e.F., en fecha 27 de febrero de 2002, bajo el Nº 23, folios 191 al 197, protocolo primero, Tomo quinto, primer trimestre del año respectivo; b) que en los últimos años el mencionado inmueble estuvo bajo el uso y disfrute de su hermano J.R.S. para el funcionamiento de la firma mercantil MATERIALES RODRÍGUEZ Y SÁNCHEZ, C.A., pero que a la muerte de su hermano en noviembre del año pasado, su esposa, ciudadana E.J.A.D.S., asumió la presidencia de dicha sociedad, conviniendo ambas de manera verbal que ella siguiera haciendo el uso del inmueble, pero bajo la figura del arrendamiento, estableciendo un canon de arrendamiento en la cantidad de cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 42.000,00) mensuales, pagaderos los últimos días del mes; c) que la representante de la sociedad mercantil MATERIALES RODRÍGUEZ Y SÁNCHEZ, C.A., no ha pagado ni un canon de arrendamiento, por lo que adeuda los meses noviembre y diciembre de 2011 y de enero a abril de 2012, encuadrando dicho retraso en el literal a del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la arrendataria pierde el derecho a la prórroga legal, de conformidad con el artículo 38 eiusdem; d) que en reiteradas oportunidades ha solicitado la desocupación amigable del inmueble, por cuanto se ve en la necesidad de establecer una fuente de ingreso económico propio para su subsistencia y la de su familia, se ve en la necesidad de ocuparlo para uso propio, lo cual también está establecido en el literal b del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por todo lo antes expuesto demanda a la sociedad mercantil MATERIALES RODRÍGUEZ Y SÁNCHEZ, C.A., por desalojo de inmueble arrendado de conformidad con los literales a y b del mencionado artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, más los daños y perjuicios por el retardo del cumplimiento de su obligación calculados en la cantidad de cincuenta y dos mil bolívares (Bs. 52.000,00), estimando la demanda en la cantidad de setenta y dos mil bolívares.

En fecha 4 de mayo de 2012, el Tribunal Primero del Municipio Miranda de esta Circunscripción Judicial, Tribunal a quien por distribución le correspondió conocer de la causa, admite la demanda y ordena la citación de la sociedad mercantil demandada (f. 27).

En fecha 14 de mayo de 2012, la ciudadana A.J.S.D.L., confiere poder apud acta a los abogados R.O.P.S., María de los Á.C., L.V.G. y D.G.C.F., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 108.693, 121.823, 132.792 y 101.838, respectivamente (f. 28).

Cursa al folio 32, diligencia de fecha 31 de mayo de 2012, suscrita por el Alguacil del Tribunal a quo, mediante la cual devuelve la compulsa con la orden de comparecencia, por cuanto no pudo citar a la parte demandada.

Mediante diligencia de fecha 4 de junio de 2012, la abogada L.G., en su carácter de apoderada de la parte demandante, solicita la citación cartelaria de la demandada, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (f. 38).

Por auto de fecha 5 de junio de 2012, el Tribunal acuerda la citación cartelaria de la demandada, y ordena la fijación de cartel en la morada de ésta y dos carteles a publicarse en dos diarios de esta localidad, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil (f. 40).

Riela al folio 44, acta de fecha 11 de junio de 2012, suscrita por la secretaria del Tribunal a quo, mediante la cual deja constancia de su traslado a la morada de la demandada, a los fines de la colocación del cartel de citación.

Mediante diligencia de 13 de junio de 2012, la abogada R.P., consigna dos ejemplares periodísticos en donde consta la publicación de cartel de citación de la demanda (f. 45).

En fecha 10 de julio de 2012, la abogada R.P., en su carácter de apoderada de la parte demandante, solicita la designación de un defensor de oficio para la sociedad mercantil demandada (f. 50); y por auto de fecha 12 de julio de 2012, el Tribunal a quo, provee de conformidad, designando como defensor de oficio a la abogada Y.P.S. (f, 51); quien notificada, presentó su excusa por no poder aceptar el cargo al cual fue designada (f. 55).

Mediante diligencia de fecha 20 de julio de 2012, la parte demandante, solicita nueva designación de defensor ad litem para la demandada (f. 56); designando, el Tribunal de la causa, a la abogada Glomelys Arias (f. 57), quien notificada, aceptó el cargo en fecha 31 de julio de 2012, prestando el juramento de ley (f. 62).

En fecha 1 de agosto de 2012, la ciudadana E.A.D.S., en su carácter de presidenta de la sociedad mercantil MATERIALES RODRÍGUEZ Y SÁNCHEZ, C.A., se da por citada de la demanda incoada en contra de la mencionada sociedad mercantil y confiere poder apud acta a los abogados M.B.C. y Y.P.S., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 44.817 y 82.885, respectivamente (f. 63).

Riela del folio 79 al 83 del expediente, escrito presentado en fecha 3 de agosto de 2012, por la abogada Y.P., mediante el cual da contestación a la demanda, conviniendo como hechos ciertos que su representada ocupaba el mencionado local comercial, constituido por un galpón y el terreno donde se encuentra enclavado, desde ha dieciséis (16) años y que la ciudadana A.S.D.L., es la propietaria del mismo, desde el año 2001; pero que era falso que ésta posea el carácter de arrendataria, que hayan convenido de manera verbal a r.d.l.m. del ciudadano J.R.S., que siguiera con el uso del inmueble, pero bajo la figura de arrendamiento, así como el canon de arrendamiento, por la cantidad de cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 42.000,00) mensuales; por lo que es falso que adeude canon alguno; que todo ello era falso, porque tanto el local como la sociedad mercantil MATERIALES RODRÍGUEZ Y SÁNCHEZ, C.A., son bienes pertenecientes a un mismo núcleo familiar del cual todos se han beneficiado, hasta la propia demandante, quien posee la cualidad de propietaria, por decisión de su hermano, hoy difunto J.R.S., quien en su oportunidad decidió que ésta fungiera como titular en el documento de venta; que han venido ocupando por más de quince años el inmueble, fungiendo como poseedor legítimo del mismo, hasta el 15 de diciembre de 2011, fecha en que se decidió el cierre temporal del comercio, hasta tanto los herederos finiquiten la partición de herencia del de cujus J.R.S., por lo que los alegatos esgrimidos por la demandante eran inexistentes y en ningún caso correspondían con la realidad de los hechos; que en virtud de lo alegado la demandante no podía pretender el desalojo bajo la figura de un arrendamiento inexistente configurándose de esa forma la falta de cualidad tanto de la demandante como de la demandada, motivo por el cual promovían la misma como defensa perentoria.

Por auto de fecha 6 de agosto de 2012, el Tribunal a quo, fija fecha y hora para el acto conciliatorio; y llegada la misma, se dejó constancia de la incomparecencia de la parte demandada (f. 85-86).

Cursa del folio 87 al 88 de del expediente, escrito presentado por la abogada R.P., en su carácter de apoderada de la parte demandante, en el que promueve pruebas, a saber: 1) testimoniales de los ciudadanos J.G.G.P. y M.N.A.; y 2) posiciones juradas de la demandada, a través de su representante estatutario, a ser absueltas recíprocamente.

Por auto de fecha 14 de agosto de 2012, el Tribunal de la causa, admite las pruebas promovidas por la demandante y fija fecha y hora para la evacuación de los testigos; y con respecto a las posiciones juradas ordena la citación de la demandada (f. 90-91).

En fecha 19 de septiembre de 2012, tuvo lugar la declaración del testigo J.G.G.P. (f. 98-99).

Cursa del folio 100 al 101 de del expediente, escrito presentado en fecha 18 de septiembre de 2012, por los abogados Y.P. y M.B., en sus caracteres de apoderados de la parte demandada, en el que promueve pruebas, a saber: 1) testimoniales de los ciudadanos W.F. y E.P.; y 2) prueba de informes a Hidrofalcón, Corpoelec y a la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio M.d.e.F..

Por auto de fecha 19 de septiembre de 2012, el Tribunal a quo, admite las pruebas promovidas por la parte demandada, fijando fecha y hora para la declaración de los testigos promovidos y librando oficios Nros 2510-550, 2510-551 y 2510-552 a Hidrofalcón, Corpoelec y a la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio M.d.e.F., a los fines de la prueba de informes (f. 102-105).

En fecha 20 de septiembre de 2012, tuvo lugar el acto de posiciones juradas de la parte demandada; y en fecha 21 de septiembre de 2012, la absolvió la contraparte (f. 109-114).

Riela a los folios 115 al 117, acta de fecha 24 de septiembre de 2012, contentiva de la declaración del testigo W.R.F.G., promovida por la parte demandada.

Cursa del folio 119 al 123, escrito de informes, presentado por la parte demandante, a través de su apoderada, abogada L.G..

En fecha 10 de octubre de 2012, el Tribunal de la causa, dicta sentencia definitiva, declarando parcialmente con lugar la demanda (f. 125 al 132).

Mediante diligencia de fecha 11 de octubre de 2012, la apoderada de la demandada, abogada Y.P.; interpone apelación contra la sentencia definitiva (f. 133).

En fecha 6 de noviembre de 2012, el Tribunal a quo, ordena agregar a los autos el oficio emanado de la empresa Hidrofalcón (f. 134-135).

Al folio 137, riela auto de fecha 20 de noviembre de 2012, mediante el cual el Tribunal de la causa oye en ambos efectos la apelación ejercida por la parte demandada, y ordena remitir el expediente a este Tribunal de Alzada.

Este Tribunal Superior da por recibido el presente expediente en fecha 13 de noviembre de 2012, y fija el procedimiento de segunda instancia para el juicio breve, según el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, sin informes (f. 139).

Siendo la oportunidad para decidir, esta alzada lo hace previa las siguientes consideraciones:

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

En el presente caso, la actora alega que es propietaria de un inmueble constituido por un galpón y su respectivo terreno, ubicado en la calle Falcón, ente calle Flores y Chevrolet de la ciudad de Coro, Municipio M.d.e.F., que en los últimos años el mencionado inmueble estuvo bajo el uso y disfrute de su hermano J.R.S. para el funcionamiento de la firma mercantil MATERIALES RODRÍGUEZ Y SÁNCHEZ, C.A., pero que a la muerte de su hermano en noviembre del año pasado, su esposa, ciudadana E.J.A.D.S., asumió la presidencia de dicha sociedad, conviniendo ambas de manera verbal que ella siguiera haciendo el uso del inmueble, pero bajo la figura del arrendamiento, estableciendo un canon de arrendamiento en la cantidad de cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 42.000,00) mensuales, pagaderos los últimos días del mes; pero que no ha pagado ni un canon de arrendamiento, por lo que adeuda los meses noviembre y diciembre de 2011 y de enero a abril de 2012; igualmente que por cuanto se ve en la necesidad de establecer una fuente de ingreso económico propio para su subsistencia y la de su familia, se ve en la necesidad de ocuparlo para uso propio; por lo que demanda a la sociedad mercantil MATERIALES RODRÍGUEZ Y SÁNCHEZ, C.A., por desalojo de inmueble arrendado de conformidad con los literales a y b del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, más los daños y perjuicios por el retardo del cumplimiento de su obligación calculados en la cantidad de cincuenta y dos mil bolívares (Bs. 52.000,00), estimando la demanda en la cantidad de setenta y dos mil bolívares. Por su parte, la apoderada judicial de la empresa demandada conviene en que su representada ocupaba el mencionado local comercial, desde hace dieciséis (16) años y que la ciudadana A.S.D.L., es la propietaria del mismo, desde el año 2001; pero que niega que ésta posea el carácter de arrendataria, que hayan convenido de manera verbal a r.d.l.m. del ciudadano J.R.S., que siguiera con el uso del inmueble, pero bajo la figura de arrendamiento, así como el canon de arrendamiento, por la cantidad de cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 42.000,00) mensuales; por lo que es falso que adeude canon alguno; que han venido ocupando por más de quince años el inmueble, fungiendo como poseedor legítimo del mismo, hasta el 15 de diciembre de 2011, fecha en que se decidió el cierre temporal del comercio, hasta tanto los herederos finiquiten la partición de herencia del de cujus J.R.S., por lo que los alegatos esgrimidos por la demandante eran inexistentes y en ningún caso correspondían con la realidad de los hechos; que en virtud de lo alegado la demandante no podía pretender el desalojo bajo la figura de un arrendamiento inexistente configurándose de esa forma la falta de cualidad tanto de la demandante como de la demandada, la cual promueve como defensa perentoria.

A los fines de demostrar sus respectivos alegatos, las partes promovieron las siguientes pruebas en primera instancia:

Pruebas promovidas por la parte demandante:

1. - Copia fotostática simple de certificación de la tradición legal y documentos de compra venta del inmueble ubicado en la calle Falcón de la ciudad de Coro, Municipio M.d.e.F., de un área de dieciséis metros con quince centímetros (16,15 m), por setenta metros con setenta centímetros (70,70 m) de fondo, cuyos linderos son: Norte: dieciséis metros con quince centímetros (16,15 m), que es su frente, calle Falcón; Sur: catorce metros con noventa centímetros (14,90 m), que es su fondo, con solares de las casas propiedad de V.C. y A.L.; Este: en setenta metros con siete centímetros (70,07), con construcción de A.A. (Médano Motors); y Oeste: en setenta metros con setenta centímetros (70,70 m), Edificio Pegazzo, propiedad de Francisco y P.C.; y en el que se señala que el mismo fue adquiridos por la ciudadana A.J.S., por venta que le hizo el ciudadano G.A.R., tal como consta del documento protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Municipio M.d.e.F., en fecha 27 de febrero de 2002, bajo el Nº 23, folios 191 al 197, protocolo primero, Tomo quinto, primer trimestre del año respectivo; que el ciudadano G.A.R. lo adquirió por venta que le hizo el ciudadano Ó.A.R.; que éste lo adquirió por venta que el hizo el ciudadano G.R.R.; y que éste lo adquirió por venta que el hizo la Alcaldía del Municipio M.d.e.F. (f. 5-14). Estas copias fotostáticas por cuanto no fueron impugnadas, se tienen como fidedignas de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con las que se demuestra que el inmueble objeto del litigio es propiedad de la demandante de autos.

2. - Testimoniales de los ciudadanos J.G.G.P. y M.N.A., las cuales habiendo sido admitidas y providenciadas por el tribunal de la causa, solo el primero de los nombrados declaró al tenor del interrogatorio que se le formuló de la siguiente manera: (f. 98-99).

   - J.G.G.P.: que la ferretería Materiales Rodríguez y Sánchez esta ubicada diagonal al Indio Manaure, que conoció de vista, trato y comunicación al señor J.S., que conoce a la señora A.S., que la relación que tenían A.S. y J.S. era de familia y de trabajo, que tiene conocimiento de esos hechos porque trabajaba con el señor José y se la pasaba ahí y hablaban sobre cosas, que sabe que el señor J.S. falleció, que su relación con el era de trabajo, que los herederos del señor Sánchez es su hija y la esposa, que el local donde funciona materiales Rodríguez y Sánchez es propiedad de la señora A.S., que luego de la muerte del señor Sánchez, el iba hacia allá y escuchaba hablar a los trabajadores de cómo se iba a pagar el alquiler, que la ferretería estuvo trabajando hasta los último días de noviembre después de la muerte del señor José.

   A la declaración de este testigo, por cuanto denota tener conocimiento de los hechos controvertidos por haber trabajado en la empresa con sede en el local objeto del litigio, se le concede valor probatorio de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

3. - Posiciones juradas de la demandada a ser absueltas recíprocamente (f. 109-114).

   E.J.A.d.S.: que si es cierto que la señora A.S. es propietaria de un inmueble ubicado entre la calle Falcón y Chevrolet; que si es cierto que la empresa Materiales Rodríguez y Sánchez funciona en un inmueble propiedad de la señora A.S.; que si es cierto que la sociedad mercantil Rodríguez y Sánchez es presidida por su persona, que no es cierto que entre Materiales Rodríguez y Sánchez y la señora Alicia se celebró un contrato verbal; que no es cierto que el contrato de arrendamiento inició en el mes de noviembre de 2011; que no es cierto que el canon establecido fue de cuarenta y dos mil bolívares mensuales; que no es cierto que la empresa desde el mes de noviembre no ha cancelado monto alguno, establecido como canon de arrendamiento; que si es cierto que la empresa Materiales Rodríguez y Sánchez sigue ocupando el inmueble arrendado.

   De las anteriores deposiciones, no se observa que la representante de la demandada haya incurrido en confesión.

   En cuanto a las posiciones de la demandante, se observa que a la ciudadana A.J.S.d.L.: le fueron formuladas solo dos preguntas: 1) “Diga la testigo como es cierto que la empresa Materiales Rodríguez y Sánchez ha funcionado en el local comercial de su propiedad ubicado en la calle Falcón de la ciudad de Coro estado Falcón, bajo la figura de posesión”, y habiéndose opuesto a ello la abogada asistente de la actora, el Tribunal a quo instó a responder, lo cual hizo de la siguiente manera, que ella estuvo trabajando allí, que ella era empleada de ahí, y que es cierto que funcionaba ahí; 2) “ Diga la testigo como es cierto que usted no posee relación arrendaticia con la empresa Materiales Rodríguez y Sánchez sobre el local comercial de su propiedad ubicada en la ciudad de Coro estado Falcón”; a esta posición también se opuso la abogada asistente aduciendo que la misma contiene una afirmación y una negación, y que no es concreta la pregunta; sin embargo el tribunal de la causa instó a responder. Al respecto observa esta alzada que ciertamente esta última posición es equívoca, puesto que tiende a confundir a la parte al preguntar si es cierto un hecho negativo. Sobre este particular, establece el artículo 409 del Código de Procedimiento Civil que los hechos acerca de los cuales se exija la confesión deberán expresarse en forma asertiva, en términos claros y precisos, esto a los fines que el absolvente sin dudas ni equívocos sepa qué es lo que se le pregunta; por lo que las preguntas capciosas y equívocas son inadmisibles por razones de lealtad y probidad procesal; por otra parte, ha establecido la doctrina que por cuanto las preguntas de esa naturaleza esconde el hecho real que se quiere averiguar, si no se formulan en la forma indicada por la norma, colocaría al absolvente en situación de indefensión. En consecuencia, y por cuanto quien aquí decide, observa que las preguntas formuladas no cumplen con los parámetros establecidos en la referida norma, por ser capciosas y equívocas, que tienden a confundir a la parte, es por lo que no les concede ningún valor probatorio.

   Pruebas promovidas por la parte demandada:

1. - Testimoniales de los ciudadanos W.R.F.G. y E.P., las cuales habiendo sido admitidas y providenciadas por el tribunal de la causa, solo el primero de los nombrados declaró al tenor del interrogatorio que se le formuló de la siguiente manera: (f. 115-117)

   - W.R.F.G.: que conoce de vista, trato y comunicación a la señora E.A.d.S., que conoce de vista, trato y comunicación a la señora A.S., que conoce a E.A.d.S. porque el trabajaba en el banco y ahí la conoció como cliente, que laboró en la empresa Materiales R.S., que no recuerda desde cuando, y hasta el 15 de diciembre que fue cuando se cerró la ferretería, que entró en el mes de octubre de 2011 posterior a la muerte del señor J.S. cuando lo contrató la señora Enma como administrador, que en ningún momento emitió pagos por conceptos de arrendamiento, que en una oportunidad la señora Enma le dijo que le preguntara que como se iba hacer para los pagos de alquiler a favor de la ciudadana A.S., pero que la señora Alicia le dijo que no, que ella lo arreglaba después con el abogado de la señora Enma. Seguidamente la representación judicial de la parte demandada paso a la repregunta y el testigo declaró lo siguiente: que no esta casado con la sobrina de la señora E.A.d.S., que sus funciones exactas eran mas que todo trabajo administrativo, que es Bachiller en Ciencia y Bachiller en Ciencia Financiera, que no recuerda la fecha exacta cuando empezó, que no recuerda la fecha de la oportunidad cuando habló con la señora A.S. en la oficina de la ferretería y ella le indicó que los pagos de los alquileres se resolverían luego con los abogados.

   A la anterior declaración se le concede valor probatorio de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto el testigo demostró tener conocimiento de los hechos controvertidos por haber trabajado como administrador en la empresa que funciona en el local objeto del litigio.

2. - Prueba de informes a Hidrofalcón, Corpoelec y a la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio M.d.e.F.; solo consta respuesta de la empresa Hidrofalcón, mediante oficio de fecha 10 de octubre de 2012 (f. 134), agregada a los autos en fecha 6 de noviembre de 2012, es decir, después de haberse dictado sentencia definitiva; más sin embargo esta prueba nada aporta al esclarecimiento de los hechos, por cuanto no fue un hecho controvertido que la empresa demandada ocupe el local comercial objeto del litigio.

   A.c.f.l. pruebas aportadas al proceso, procede esta alzada a pronunciarse sobre el punto previo:

   DE LA FALTA DE CUALIDAD

   Opuesta como fue la excepción de falta de cualidad activa aduciendo la representante legal de la demandada I.C.G., que es falso que la demandante posea el carácter de arrendataria, que hayan convenido de manera verbal a r.d.l.m. del ciudadano J.R.S., que siguiera con el uso del inmueble, pero bajo la figura de arrendamiento, así como el canon de arrendamiento, por la cantidad de cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 42.000,00) mensuales, por lo que opone la falta de cualidad activa y pasiva; se observa que en los casos como el de autos donde se demanda el desalojo de un inmueble, ésta acción solo puede ser ejercida por el propietario del inmueble dado en arrendamiento o por la persona autorizada para ello; y solo podrá ser demandada la persona en cuyo favor se de en arrendamiento la cosa, es decir, es necesario demostrar la relación arrendaticia entre las partes, para otorgarles la cualidad de arrendador y de arrendatario. En este sentido, el Tribunal a quo, mediante la sentencia definitiva apelada de fecha 10 de octubre de 2012, se pronunció de la siguiente manera:

   PUNTO PREVIO

   ... Establecidos estos conceptos, se observa en el presente caso, que la parte demandante por ser propietaria del inmueble objeto de la controversia, posee la suficiente cualidad para accionar la presente acción, tal como se evidencia en el documento de compra-venta consignado con el libelo de la demanda, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio M.d.E.F., de fecha 27 de febrero de 2002, anotado bajo el N° 23, folios 191 al 197, del Protocolo Primero, Tomo Quinto, Primer Trimestre del mismo año, de esta manera, la demostración de poseedora legitima o arrendataria corresponde ser demostrado en tal caso es en el fondo de la presente acción, no siendo esta la etapa procesal para dirimir dicho argumento. En consecuencia, dicho lo anterior se declara SIN LUGAR la defensa de la parte demandada de falta de cualidad del actor, Así se decide.

   Vista la decisión anterior, observa esta alzada que fue declarado que la actora si tiene cualidad para demandar por haber demostrado ser la propietaria del inmueble, y en cuanto a la cualidad de arrendataria de la empresa demandada indicó que lo haría conjuntamente con el pronunciamiento de fondo; al respecto tenemos que la cualidad la tiene quien es verdaderamente titular de la acción; por lo tanto la cualidad se origina de la norma legal que la establece o de la cláusula contractual reguladora de la relación jurídica que se pretende sostener. El artículo 140 del Código de Procedimiento Civil, establece la regla de la legitimación ad causam, mediante la cual, solo aquel quien se pretende titular de un determinado derecho puede hacerlo valer en juicio, es decir, está referido a la cualidad o interés de la persona para intentar la acción.

   En el presente caso, la parte demandante sostiene que en los últimos años el inmueble objeto del litigio estuvo bajo el uso y disfrute de su hermano J.R.S. para el funcionamiento de la firma mercantil MATERIALES RODRÍGUEZ Y SÁNCHEZ, C.A., pero que a la muerte de su hermano, su esposa ciudadana E.J.A.D.S., asumió la presidencia de dicha sociedad, conviniendo ambas de manera verbal que ella siguiera haciendo el uso del inmueble, pero bajo la figura del arrendamiento, estableciendo un canon de arrendamiento en la cantidad de cuarenta y dos mil bolívares (Bs. 42.000,00) mensuales, y que por cuanto no ha pagado ni una sola mensualidad de arrendamiento, demanda el desalojo; por lo que, de demostrarse tal hecho, esto le daría la cualidad para accionar en la presente causa, y a la empresa accionada, cualidad para ser demandada; en tal sentido, habiendo sido opuesta su falta de cualidad, sobre ella recae la carga procesal de probar que está legitimada para intentar la presente acción.

   Ahora bien, con las pruebas testimoniales aportadas al proceso por ambas partes, a saber, de los ciudadanos J.G.G.P. y W.R.F.G., quienes trabajaron en la empresa demandada, se demostró el alegato de la parte actora que luego del fallecimiento del otrora representante legal de la demandada, el decujus J.R.S., entre la ciudadana E.J.A.D.S., actuando con el carácter de representante de la sociedad mercantil MATERIALES RODRÍGUEZ Y SÁCHEZ, C.A., y la ciudadana A.J.S.D.L. pactaron un arrendamiento sobre el local comercial donde se encuentra establecida la mencionada empresa mercantil, es decir, fue demostrada la relación arrendaticia existente entre las partes, hecho éste que le da la cualidad tanto activa como pasiva a ambas partes, y así se decide.

   En virtud de la decisión anterior, se procede a verificar la procedencia de la acción intentada, pronunciándose el Tribunal a quo de la siguiente manera:

   En el presente caso tenemos que, la parte actora sustento en la necesidad que tiene de establecer una fuente de ingreso económico propio para su subsistencia y la de su familia, siendo dicho inmueble con el que cuenta, por tal motivo señala el motivo de ocuparlo para uso propio, de esta forma a juicio de esta sentenciadora, y de conformidad con los criterios tanto doctrinales como jurisprudenciales anteriormente referidos, no es suficiente prueba para que proceda el desalojo de conformidad con el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, puesto que en el iter procesal no hubo probanzas que demostraran efectivamente la real necesidad de ocupar el inmueble por parte de la accionada, ya que solo se limitaron a demostrar la falta de pago de la arrendataria, obviando presentar en el presente proceso probanzas que de verdad llevarán a la convicción de quien aquí suscribe la situación por la cual la actora requiere ocupar el mismo.

   En conclusión, por cuanto los hechos narrados y probados por la parte actora no se encuentran subsumidos en los supuestos de hecho para la procedencia del literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resulta forzoso para esta Juzgadora no declarar procedente la causal referente a la necesidad, y así se decide.

   Por todos los razonamientos expuestos en el presente fallo, con especial atención y acatamiento a lo dispuesto en los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al Juez a interpretar las Instituciones Jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el Sistema de Derecho, y que persiguen hacer efectiva la Justicia; y con vista a toda las pruebas analizadas y valoradas, inevitablemente este Órgano Jurisdiccional, debe declarar parcialmente con lugar la demanda por los motivos antes señalados. Así se establece.-

   De la anterior decisión se colige que la acción fue declarada parcialmente con lugar, por haberse demostrado la falta de pago de los cánones de arrendamiento, mas no así la necesidad de ocupar el inmueble por parte de la propietaria arrendadora.

   Ahora bien, en el presente caso observa esta alzada que la actora demandó el desalojo del inmueble arrendado fundamentándose en el artículo 34 literal a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece:

   Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

   1. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.

   2. En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.

   …

   Aplicando la anterior norma al caso de autos, se colige que para la procedencia del desalojo de acuerdo a las causales invocadas, deben demostrarse los siguientes hechos: en primer lugar debe demostrarse la existencia del contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, y en el presente caso se observa que la demandante alegó la existencia de un contrato verbal por tiempo indeterminado, el cual conforme al principio de comunidad de la prueba, y como quedó establecido supra, se demostró con las testimoniales de ambas partes. En segundo lugar, debe demostrarse la causal invocada como es la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, hechos éstos que en virtud de la contradicción en la contestación de la demanda, produjeron la inversión de la carga de la prueba, correspondiendo demostrar a la parte demandada que había cumplido con su obligación como es el pago de las mensualidades de arrendamiento, a tenor de lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, al establecer que quien pretenda que ha sido libertado de una obligación debe probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, pero es el caso que la parte accionada no demostró el pago alegado, por el contrario con el testigo por ella promovido, éste siendo el administrador de la empresa demandada, manifestó que nunca había emitido pagos por concepto de arrendamiento, es por lo que la misma debe prosperar, y así se decide.

   En relación a la segunda causal, relativa a las necesidad del propietario para ocupar el inmueble o su pariente consanguíneo dentro del segundo grado; se observa que no fue demostrada la necesidad invocada, pues no fue traído a los autos ningún medio probatorio que demostrara la necesidad que tiene la actora propietaria del inmueble arrendado de ocupar el mismo, que según ha indicado la jurisprudencia, dicha necesidad de ocupación debe estar en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil o firma personal, la cual fuera propiedad de quien pretenda ocupar el inmueble. En consecuencia, sin esta prueba no puede proceder la acción intentada basada en esta causal, pues debe aparecer justificada la necesidad de ocupación con preferencia del ocupante actual, lo que como se indicó, no fue demostrado. En tal virtud, la sentencia recurrida debe ser confirmada, y así se decide.

   III

   DISPOSITIVA

   En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

SIN LUGAR la apelación ejercida por la abogada Y.P.S., en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil MATERIALES RODRÍGUEZ Y SÁNCHEZ, de la sentencia definitiva de fecha 10 de octubre de 2012, dictada por el Juzgado Primero del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, mediante diligencia de fecha 11 de octubre de 2012.

SEGUNDO

Se CONFIRMA la sentencia definitiva de fecha 10 de octubre de 2012, dictada por el Juzgado Primero del Municipio Miranda de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, mediante la cual declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la presente acción de DESALOJO, intentada por la ciudadana A.J.S.D.L., contra la sociedad mercantil MATERIALES RODRÍGUEZ Y SÁNCHEZ, C.A. En consecuencia, se condena a la demandada a desalojar y entregar a la demandante el inmueble constituido por un galpón y su respectivo terreno, ubicado en la calle Falcón, ente calle Flores y Chevrolet de la ciudad de Coro, Municipio M.d.e.F.; totalmente desocupado tanto de personas como de bienes, y así se decide.

TERCERO

Declarada con lugar la demanda de desalojo de inmueble fundamentada en la causal prevista en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la sociedad mercantil MATERIALES RODRÍGUEZ Y SÁNCHEZ, C.A. no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 40 ejusdem; y en consecuencia, deberá proceder de manera inmediata a la entrega material del inmueble antes identificado.

CUARTO

Se condena en costas a la parte recurrente de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de S.A.d.C., a los tres (3) días del mes de diciembre de dos mil doce (2012). Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL

(FDO)

Abg. A.H.Z..

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 3/12/12, a la hora de las tres de la tarde (3:00 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Sentencia N° 211-D-03-12-12.

AHZ/YTB/patricia.

Exp. Nº 5354.

ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.