Decisión de Municipios Jose Feliz Rivas Y Jose Rafael Revenga de Aragua, de 27 de Abril de 2011

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS J.F.R. Y J.R.R. DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ARAGUA.

EXPEDIENTE N° 4016-10.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE OBLIGACION LEGAL DE ENTREGA DEL INMUEBLE ARRANDADO.-

PARTE ACTORA: A.T.A.D.F..

APODERADO JUDICIAL: Abg. L.F.M.E., Inpreabogado N° 47.020.-

PARTE DEMANDADA: F.M.B.H..-

-I-

Se inicia el presente procedimiento mediante demanda interpuesta por la ciudadana A.T.A.D.F., venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-2.027.893 y de este domicilio, asistida por el ABG. L.F.M.E., Inpreabogado N° 47.020, por CUMPLIMIENTO DE OBLIGACION LEGAL DE ENTREGA DE INMUEBLE ARRENDADO; contra el ciudadano F.M.B.H., venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-4.401.527 y de este domicilio. Admitiéndose en fecha 04 de Noviembre de 2010, mediante auto cursante al folio 16, ordenándose la citación de la parte demandada.-

En fecha 11 de Noviembre de 2011, la parte Actora, al folio 17, confirió Poder Apud Acta al ABG. L.F.M.E., antes identificado y mediante diligencia cursante al folio 18, dejó constancia de consignar los fotostatos requeridos para la compulsa y de hacer entrega al Alguacil de los emolumentos necesarios para la práctica de la citación de la parte Demandada.-

En fecha 19 de Noviembre de 2010, según consta al folio 19, se libró compulsa y se le entregó al alguacil para la práctica de la citación.-

En fecha 08 de Diciembre de 2010, el Alguacil titular de este Juzgado, al folio 20, consignó la compulsa (folios 21 al 31), por cuanto no pudo localizar al demandado.-

En fecha 28 de Enero de 2011, mediante auto cursante al folio 33, a solicitud de la parte Actora (folio 32), se ordenó la citación de la parte Demandada mediante carteles.-

En fecha 24 Febrero de 2011, mediante diligencia cursante al folio 35, consignó las publicaciones del cartel de citación (folios 35 y 37).-

En fecha 02 de Marzo de 2011, la Secretaria de este Tribunal, al folio 38, dejó constancia de haber fijado el Cartel de Citación en la puerta del inmueble ubicado en la Urbanización Las Mercedes, casa N° 01, Sector 05, vereda 34, La Victoria, Estado Aragua.-

En fecha 25 de Marzo de 2011, mediante diligencia cursante al folio 39, la parte Demandada se dio por notificado.-

En fecha 29 de Marzo de 2011, la parte demandada, mediante escrito cursante al folio 40, dio contestación a la demanda.-

En fecha 06 de Abril de 2011, la parte Actora, mediante escrito cursante al folio 41, promovió pruebas, siendo providenciadas en fecha 07 de Abril de 2011, mediante auto cursante al folio 42.-

Llegada la oportunidad para decidir este Juzgador lo hace de la siguiente manera:

-II-

DE LA PRETENSIÓN DEDUCIDA

De la revisión del libelo de demanda se evidencia que la pretensión de la parte actora ciudadana A.T.A.D.F., asistida por el ABG. L.F.M.E., antes identificados, es de CUMPLIMIENTO DE OBLIGACION LEGAL DE ENTREGA DE INMUEBLE ARRENDADO, acordada mediante Instrumento autenticado por ante la Notaría Pública de La Victoria, Estado Aragua, en fecha 08 de Abril de 2010, anotado bajo el N° 41, Tomo 29 de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría; cuyo objeto es un inmueble ubicado en la parte alta de la casa, distinguida con el Nro. 01, del sector 05, vereda 34, Urbanización Las Mercedes, La Victoria, Municipio J.F.R.d.E.A., construida sobre un Lote de terreno que mide CIENTO OCHO METROS CUADRADOS CON VEINTICINCO CENTIMETROS CUADRADOS (108,28 m2), y comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con casa número 03, vereda 34 de La Urbanización, mediante una línea recta determinada así: Partiendo del punto L-1 de Coordenadas Norte 117,03 y Este 112,30, con rumbo SE 78°35´36” y distancia de 17,44 metros se llega al punto L-2; ESTE: Con vereda 34 de la Urbanización (su frente) mediante una línea recta determinada así: partiendo del punto L-2 con rumbo SW 10°23´14” y distancia de 6.21 metros se llega al punto L-3; SUR: Con Canal que lo separa de la vereda 47 en la Urbanización, mediante una línea recta determinada así: Partiendo del Punto L-3 con rumbo NW 78°32´32” y distancia de 17.47 metros se llega al punto L-4; y OESTE: Con casa número 02 de la Calle 07 de la Urbanización, mediante una línea recta determinada así: Partiendo del Punto L-4 con rumbo NE 10°36´09” y distancia de 6.20 metros se llega al punto L-1 donde se cierra el polígono, el cual le pertenece según documento protocolizado por ante la Subalterna de Registro del Distrito Ricaurte del Estado Aragua del Estado Aragua, en fecha 08 de Noviembre de 2.000, anotado bajo el N° 11, folios 67 al 72, Protocolo Primero, Tomo 5°, Trimestre 4° y de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Ribas, Revenga, S.M., Bolívar y T.d.E.A., en fecha 18 de Marzo de 2004, anotado bajo el N° 49, folios 332 al 337, Protocolo Primero, Tomo 16, Primer Trimestre; incoada contra el ciudadano F.M.B.H., venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-4.401.527, tal como se colige del libelo, aduce que celebró en fecha 01 de Octubre de 2008, contrato de arrendamiento privado con el demandado, por el inmueble antes identificado, cuya duración era de seis (6) meses, iniciado el 01 de Octubre de 2008 culminando el 30 de Marzo de 2009, el cual podría ser objeto de prorrogas por voluntad de ambas partes, al menos de que una de ellas diere aviso a la otra por escrito por lo menos con dos (2) meses de anticipación al vencimiento, en razón de lo cual el contrato es a tiempo determinado; que en fecha 29 de Enero de 2009, le comunicó al Demandado su voluntad de no renovar el contrato, para que una vez vencido el contrato comenzará a correr la prorroga legal que finalizaría el 01 de Abril de 2010; que vencida la prorroga legal el Demandado incumplió con su obligación de entregar el inmueble, manifestándole que no tenía para donde irse, que él tenía pendiente un juicio de desalojo sobre un inmueble de su propiedad, por lo que le requirió un “(…)plazo de gracia(…)” de seis (6) meses, para hacerle entrega total y definitiva del inmueble, en razón de lo cual suscribieron “(…)una transacción extrajudicial(…)”, en la cual le concedió el plazo solicitado; y que una vez vencido el “(…)plazo de gracia(…)” incumplió con la obligación de entrega del inmueble. Fundamentando su pretensión en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264 y 1269 del Código Civil, artículos 38, 39 y 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se establece.-

Del escrito de Demanda y Contestación se desprende que el demandado niega, rechaza y contradice lo alegado por la parte Actora, aduciendo que la relación arrendaticia se inició en fecha 01 de Octubre de 2005 y no en fecha 01 de Octubre de 2008, y que el contrato “notariado” denominado “acción de plazo de gracia” es carácter simulativo, ya que en el mismo se señala el pago de un importe por la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.600,00), por lo que dicha relación es de carácter Arrendaticia, el cual dio inició a una nueva relación arrendaticia a partir del 8 de Abril de 2010, fecha en la “(…)protocoliza(…)” sic, el instrumento por ante la Notaría Pública de La Victoria. En razón de lo cual los hechos controvertidos quedaron limitados a demostrar la parte Actora, La Obligación Legal del Demandado de Entrega del inmueble arrendado, de conformidad con lo pautado en el artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y el demandado a demostrar la existencia del antiguo contrato de arrendamiento. Y así se establece.-

-III-

DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Cursa a los folios 06 y 07, Contrato de Arrendamiento Privado, celebrado entre las partes en la presente Causa, que al no haber sido desconocido por la parte a quien se lo opuso en la oportunidad legal correspondiente, se valora como documento legalmente reconocido. De cuyo contenido se desprende que las partes celebraron contrato de arrendamiento cuyo objeto es un inmueble ubicado en la Planta Alta, distinguido con el N° 01, sector 5, vereda N° 34, Urbanización Las Mercedes, Municipio J.F.R.d.E.A., cuya duración era de seis (6) meses, contado desde el día 01 de Octubre de 2008 al 30 de Marzo de 2009, el cual podía ser prorrogado por voluntad de las partes, al menos que una de ellas, con por lo menos 2 meses de anticipación, diere aviso a la otra por escrito de su voluntad de no prorrogarlo, siendo el canon de arrendamiento acordado por la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs.300,00), pagaderos por mensualidades vencidas, los dos últimos días de cada mes. Y así se valora.-

Cursa al folio 8, Comunicación emitida por la parte Actora, ciudadana A.T.A.D.F., antes identificada, dirigida a la parte demandada, ciudadano F.M.B.H., antes identificado, que al no haber sido desconocido por la parte a quien se lo opuso en la oportunidad legal correspondiente, se valora como documento legalmente reconocido. De cuyo contenido se desprende que la parte Actora comunicó a la parte Demanda, su voluntad de no querer renovar el contrato de arrendamiento, en razón de lo cual a partir del día 31 de Marzo de 2010, comenzaría a transcurrir la prorroga legal de un (1) año, la cual culminaría el día 01 de Abril de 2010 y que durante la prórroga el canon de arrendamiento se mantendría en la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs.300,00) mensuales. Y así se valora.-

Cursa a los folios 9 al 13, ambos inclusive, instrumento autenticado por ante la Notaría Pública de La Victoria, Estado Aragua, en fecha 08 de Abril de 2010, anotado bajo el N° 41, Tomo 29° de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, que se valora como documento privado reconocido por autenticación, De cuyo contenido se desprende se trata de un contrato celebrado por las partes en la presente Causa, cuyo objeto era otorgar un plazo de seis (6) para la entrega de un inmueble ocupado por el Demandado en razón de un contrato de arrendamiento cuya prórroga legal culminó el día 01 de Abril de 2010, fijándose una mensualidad por la cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs.600,00) mensuales pagaderos durante los cinco primeros días subsiguientes al vencimiento. Y así se valora.-

No existiendo ninguna otra prueba que este juzgador haya de valorar.

-IV-

MOTIVA

Es preciso antes de juzgar sobre el fondo realizar algunas consideraciones relacionadas con la especial materia inquilinaria, a saber:

El litigante actor en materia arrendaticia, tiene como primera labor la calificación del contrato de arrendamiento, vale decir, debe precisar claramente si se está en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, en el caso que el contrato sea verbal, siempre será a tiempo indeterminado; una vez calificado el contrato, deberá escoger su pretensión, en este sentido si el contrato es a tiempo indeterminado deberá escoger la pretensión de desalojo, si encuentra que el supuesto de hecho evidenciado se subsume en los supuestos de hecho contenidos en la norma del artículo 34 del mencionado Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ahora bien si el contrato es a tiempo determinado, podrá demandarse su cumplimiento o resolución dependiendo si ha vencido el término arrendaticio y su prorroga legal; o si ha dejado de cumplir alguna de las obligaciones contractuales, respectivamente.-

En consecuencia, en el presente caso estamos en presencia de un contrato que inició a tiempo fijo o determinado, cuya duración era de seis (6) meses, contado desde el día 01 de Octubre de 2008 al 30 de Marzo de 2009, el cual podía ser prorrogado por voluntad de las partes, al menos que una de ellas, con por lo menos 2 meses de anticipación, diere aviso a la otra por escrito de su voluntad de no prorrogarlo, es así como ha quedado comprobado que la parte actora manifestó su voluntad de no querer renovar el contrato de arrendamiento, en razón de lo cual a partir del día 31 de Marzo de 2010, comenzaría a transcurrir la prorroga legal de un (1) año, la cual culminaría el día 01 de Abril de 2010, no obstante el instrumento cursante al folio 09 al 13, lejos de tenerse como una transacción extra judicial tal como lo ha denominado la parte actora, constituye un verdadero contrato de arrendamiento, celebrado entre las partes en la presente causa, cuya duración era de seis (6) meses contados a partir del día 08 de abril de 2010, lo cual no puede tenerse como un plazo de gracia (según lo manifestaron las partes en el documento autenticado), es decir, que el contrato de arrendamiento en cuestión vencía en fecha 7 de Octubre de 2010, dando lugar a la concesión de la prórroga legal a la que hace referencia el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que dispone:

Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:

a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.

c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.

d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Por lo que, este juzgador evidencia que para el momento de la interposición de la demanda 02 de Noviembre de 2010, la relación arrendaticia se encontraba aún dentro del lapso previsto por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para la prórroga legal, motivo por el cual al momento de interponer la demanda no había nacido la acción de cumplimiento, máxime cuando la accionante no aduce ningún incumplimiento en las cláusulas contractuales.

Ahora bien en relación al contrato notariado de fecha 08 de Abril de 2010, en el que se concedió un plazo de gracia de seis (6) meses, es preciso acotar que las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son irrenunciables e irrelajables por convenio entre particulares, de tal forma que el artículo 7 ejusdem dispone: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.” Por lo que, al establecerse en el convenio notariado que la arrendataria iba a disfrutar de un plazo de gracia violando las normas atinentes a la concesión de la prórroga legal, trae como consecuencia que la arrendadora no puede fundarse en dicho acuerdo para exigir la entrega del inmueble, sino que es preciso entender dicho plazo como un nuevo contrato que da derechos al inquilino a la prórroga legal a que hace referencia el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38.

En consecuencia el acuerdo antes referido es parcialmente nulo conforme al precitado artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con el artículo 38 ejusdem, en cuanto a la denominación plazo de gracia y en lo relacionado al particular quinto contenido en el mismo, debiendo en consecuencia desechar las pretensiones del actor, por encontrarse fundadas en un convenio que contraria disposiciones legales de orden público. Y así se declara.

En consecuencia, lo procedente es declarar SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE OBLIGACION LEGAL DE ENTREGA DEL INMUEBLE ARRENDADO. Y así se Declara.-

-V-

DISPOSITIVA

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado de los Municipios J.F.R. y J.R.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, con sede en La Victoria, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIÓN LEGAL DE ENTREGA DE INMUEBLE ARRENDADO incoada por la ciudadana A.T.A.D.F., venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-2.027.893 y de este domicilio, asistida por el ABG. L.F.M.E., Inpreabogado N° 47.020, contra el ciudadano F.M.B.H., venezolano, titular de la cédula de identidad N° V-4.401.527 y de este domicilio. SEGUNDO: Por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte Actora.

Se deja constancia que la presente decisión se dictó dentro de término.

Dado. Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios J.F.R. y J.R.R. de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua, a los veintisiete (27) días del mes de Abril del año dos mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 152° de la Federación. Regístrese, Publíquese.-

El Juez temporal,

Abg. C.E.C.H.

La Secretaria,

Abg. I.G.O.A.

En esta misma fecha se publicó la anterior Sentencia, siendo las 3:20 p.m.-

La Secretaria,

Abg. I.G.O.A.

CCH/ioa

Exp. 4016-10.