Decisión nº 073-A-13-4-12 de Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de Falcon, de 13 de Abril de 2012

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y T.D.L.C.J.

DEL ESTADO FALCÓN

EXPEDIENTE Nº: 5143.

OFERENTE: ALIDANES J.C.L., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-11.766.505.

APODERADO JUDICIAL: M.N.L.J., abogado, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 146.275.

OFERIDO: O.R.L.P., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-2.858.913.

APODERADOS JUDICIALES: J.C.A.S. Y V.C.O.G., abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 39.248 y 178.700, respectivamente.

MOTIVO: OFERTA REAL DE PAGO Y DEPÓSITO.

I

Suben a esta Superior Instancia las presentes actuaciones en virtud de la apelación ejercida por el ciudadano O.R.L.P., asistido por el abogado F.J.G.C., contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial del estado Falcón, en fecha 9 de agosto de 2011, mediante la cual declaró procedente y válida la oferta real de pago efectuada por el ciudadano ALIDANES J.C.L. y el depósito efectuado a favor del apelante.

Cursa a los folios 1 al 12, escrito contentivo de solicitud de oferta real de pago y depósito, presentado en fecha 13 de julio de 2010, por el ciudadano ALIDANES J.C.L., asistido por el abogado M.N.L.J., a favor del ciudadano O.R.L.P.. Alega el oferente que el día 25 de enero de 2008, aceptó la oferta de venta que le hizo el ciudadano O.R.L.P., cuyo objeto es la vivienda signada con el N° 21, de la segunda etapa del Conjunto Residencial El Placer, ubicada en la Puerta Maraven, jurisdicción de la Parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón, cuya parcela de terreno tiene un área de doscientos setenta y ocho metros cuadrados con setenta y cinco decímetros (268,75 M2); que en fecha 17 de julio de 2009, formalizó el contrato de compraventa que tuvo por objeto la adquisición de la mencionada vivienda unifamiliar a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.474 del Código Civil, con las comunidades conyugales constituidas por los ciudadanos M.A.G.R. y R.B.d.G., O.R.L.P. y M.B.R.d.L., mayores de edad, cónyuge el primero con la segunda y el tercero con la cuarta, venezolanos los tres primeros, titulares de las cédulas de identidad Nos. V-9.581.200, V-9.927.903, V-2.858.913 y E-591.681, respectivamente, actuando los cónyuges hombres en sus propios nombres y obrando como apoderados de sus respectivas cónyuges mujeres, quienes asumieron en el contrato la denominación de su verdadero carácter como los Propietarios y atribuyéndosele a su persona la denominación de El Optante, contrato que fue formalizado, regido y controlado por Resolución N° 110 de fecha 8 de junio de 2009, dictada por el Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda, publicada en Gaceta Oficial N° 39.197 del 10 de junio de 2009, la cual rige para viviendas por construirse, cuyas estipulaciones sobre el precio convenido, forma de pago, pago del saldo deudor y oportunidad para la tradición legal del inmueble vendido mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad conforme a lo previsto en el artículo 1.488 del Código Civil, debidamente registrado a tenor de lo requerido por el numeral 2° del artículo 1.920 eiusdem, fueron plasmadas en las cláusulas segunda, tercera, cuarta y octava del referido instrumento de compraventa; fijándose el precio total de la vivienda en la cantidad de doscientos cuarenta mil bolívares (240.000,00 Bs.); que pagó como inicial o pago parcial de dicho precio la cantidad de setenta y dos mil bolívares (72.000,00 Bs.) quedando un saldo deudor del precio de compraventa por la cantidad de ciento sesenta y ocho mil bolívares (168.000,00 Bs.), monto que se obligó a cancelar en su totalidad mediante cheque de gerencia durante la vigencia del lapso fijado correspondiente a noventa (90) días contados a partir de la fecha de la firma del documento privado, estableciéndose como lapso para el registro o protocolización definitivo del contrato treinta (30) días siguientes contados a partir del pago de los montos dinerarios fijados y estipulados en la cláusula segunda como precio total e invariable del inmueble objeto de la compraventa; que además de la cuota inicial fijada y pagada del precio de compraventa, amortizo la cantidad de veintiséis mil bolívares (26.000,00 Bs.) el día 13 de agosto de 2009; que del precio total estipulado en doscientos cuarenta mil bolívares (240.000,00 Bs.) que ha pagado a Los Propietarios la cantidad de noventa y ocho mil bolívares (98.000,00 Bs.), quedando un saldo deudor de ciento cuarenta y dos mil bolívares (142.000,00 Bs.), cantidad que no ha pagado fundado en el artículo 1.167 del Código Civil; que el contrato de compraventa formalizado de marras es leonino y contrario a sus derechos e intereses de asegurar la efectividad en la adquisición de una vivienda; que ha sido incumplido descaradamente por los Propietarios y contempla estipulaciones contractuales que se contradicen y privilegian los derechos de éstos lo cual constituye motivo suficiente para demandar judicialmente bien a la ejecución de dicho contrato o bien a la resolución del mismo, dado que habiéndoles cancelado el saldo deudor del precio de compraventa en el lapso estipulado en el instrumento no pudieron cumplir con la formalidad registral de la oficina de Registro Público respectiva, toda vez que la vivienda por no haber sido culminada su construcción carece de cédula o permiso de habitabilidad conforme lo exige la Ordenanza sobre Construcción, Arquitectura y Urbanismo del Municipio Carirubana del estado Falcón; además carece de la inscripción catastral, requisito que exige el numeral 3° del artículo 47 de la Ley de Registro Público y del Notariado para su protocolización; que la urbanización El Placer donde está ubicado el inmueble no dispone de documento que regule el uso de las áreas comunes y de urbanismo que debe preceder a la protocolización de cada documento de compraventa sobre las viviendas; que carece de la expedición de la solvencia municipal para la protocolización del documento de compraventa como lo exige la respectiva Ordenanza Municipal y el artículo 99 de la Ley de Registro Público y del Notariado; que Los Propietarios no han pagado el monto determinado en la planilla de pago del anticipo de impuesto sobre la renta como lo exige dicho artículo y la correspondiente Ley de Impuesto sobre la Renta; que fundado en el artículo 6 de la Resolución N° 110; acudió ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a Bienes y Servicios (INDEPABIS) a denunciar su caso habitacional, reservándose pedir ante el Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Vivienda en coordinación con el Banco Nacional de la Vivienda y Hábitat, su intervención en la construcción que se hace en el conjunto residencial El Placer; que las motivaciones anteriores le otorgan el derecho de acudir a sede administrativa y judicial en resguardo de sus derechos e intereses en la compraventa de la vivienda celebrada con los Propietarios y por cuanto éstos rehúsan a recibir el monto del saldo deudor del precio de compraventa de ciento cuarenta y dos mil bolívares (142.000,00 Bs.) bajo el alegato que la vivienda la tienen vendida a un tercero, no obstante, que la vivienda aún no está totalmente construida, es su voluntad evitar un eventual litigio y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.306 del Código Civil, en concordancia con los artículos 819 y 820 del Código de Procedimiento Civil, recurre al procedimiento de oferta real y de depósito a favor de los Propietarios, en virtud del cual ofrece y pongo a disposición de los copropietarios, las comunidades conyugales formadas por los ciudadanos M.A.G.R. y R.B.d.G., O.R.L.P. y M.B.R.d.L., la cantidad de ciento cuarenta y dos mil bolívares (142.000,00 Bs.), mediante cheque de gerencia N° 43907956, emitido en fecha 12 de julio de 2010 por BANESCO consignado en original, a favor del copropietario comunero O.R.L.P., a tenor de la parte in fine del artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, monto que es el saldo deudor del precio de compraventa cuyo objeto es la vivienda aún no culminada, la cual se formalizó mediante el referido instrumento privado de fecha 17 de julio de 2009.

Riela al folio 26 y 27, auto de fecha 20 de julio de 2010, en donde el Tribunal de la causa, admite la solicitud y acuerda trasladarse y constituirse en la dirección señalada por el oferente a fin de efectuar la oferta real de pago y depósito.

Mediante diligencia de fecha 27 de julio de 2010, el ciudadano ALIDANES J.C.L., asistido de abogado indica nueva dirección y solicita al Tribunal que realice el traslado acordado a los fines de evitar que se frustre el objeto de la solicitud de la oferta real y de depósito (f. 28); en consecuencia, por auto de esa misma fecha el Tribunal provee lo solicitado (f. 29), y se traslada y constituye en la dirección señalada por el oferente, en la cual levanta un acta en donde hace constar que no se pudo llevar a cabo la oferta real de pago, porque nadie respondió al llamado que se realizó en el inmueble. (f. 30 al 32).

Cursa al folio 36, diligencia de fecha 21 de octubre de 2010, mediante la cual el ciudadano ALIDANES J.C.L., indica nueva dirección y solicita al Tribunal que fije otra oportunidad para que se traslade y constituya en la misma, a objeto de notificar al ciudadano O.R.L.P..

Riela al folio 37, diligencia de esa misma fecha 21 de octubre de 2010, mediante la cual el ciudadano ALIDANES J.C.L. confiere poder apud acta al abogado M.N.L.J..

Por auto de fecha 29 de octubre de 2010, el Tribunal acuerda fijar nuevamente su traslado y constitución a los fines de notificar al oferido; asimismo acuerda tener al abogado M.N.L.J. como apoderado judicial de la parte oferente. (f. 38).

En fecha 12 de noviembre de 2010, el Tribunal se traslada y constituye en la dirección indicada por el oferente, en compañía de su apoderado judicial, a los fines de practicar la oferta real de pago al ciudadano O.R.L.P., quien se dio por notificado y rechazó el ofrecimiento realizado reservándose el lapso que prevé la ley para la exposición de rigor, en consecuencia, se levanta el acta de la actuación practicada. (f. 39 al 45).

Por auto de fecha 23 de noviembre de 2010, el Tribunal de la causa de conformidad con el artículo 823 del Código de Procedimiento Civil, y con vista al acta levantada en fecha 12 de noviembre de 2010, ordena el depósito de la cantidad ofrecida a favor del ciudadano O.R.L.P., en la cuenta corriente N° 0007-0113-11-0000000826 de la entidad bancaria Banfoandes, correspondiente al Tribunal; ordenando asimismo la citación del mencionado acreedor para que comparezca dentro de los tres (3) días siguientes a la constancia en autos de su citación, para que exponga los alegatos que considerare conveniente hacer contra la validez de la oferta ofrecida y del depósito efectuado. (f. 46 y 47).

En fecha 19 de enero de 2011, el Alguacil del Tribunal consigna boletas de citación firmada por el ciudadano O.R.L.P.. (f. 53).

Riela a los folios 54 y 55, escrito presentado en fecha 20 de enero de 2011, por el ciudadano O.R.L.P., asistido por el abogado F.J.G., en donde alega que de conformidad con lo establecido en la cláusula primera del documento de opción de compraventa el inmueble es de su propiedad y del ciudadano M.G., lo cual consta en la protocolización del documento de parcelamiento de los inmuebles; que la urbanización El Placer cuenta con todos los documentos públicos de propiedad, parcelamiento y los permisos de habitabilidad correspondiente; que la cláusula tercera establece el tiempo de vigencia del contrato de opción a compra que era de noventa (90) días contados a partir de la fecha 17 de julio de 2009, y la cláusula cuarta establece las sanciones por el incumplimiento del contrato, por lo que el ciudadano ALIDANES J.C.L. pretende una oferta real extemporánea, que el recibo de pago de fecha 13 de agosto de 2009, por la cantidad de veintiséis mil bolívares (26.000,00 Bs.) según cheque N° 0009655 del Banco Confederado fue devuelto el día 13 de agosto de 2009, al ser depositado en el Banco Caroní, lo que hace la oferta inválida de conformidad con el artículo 1.307 ordinal 3° del Código Civil; que ratifica el carácter del documento de opción de compraventa, el cual fue incumplido por el ciudadano ALIDANES J.C.L.; que ratifica que la urbanización El Placer cuenta con permisología que emana de la Alcaldía del Municipio Autónomo Carirubana del estado Falcón con sede en Punto Fijo, siendo falso su incumplimiento; que acudió formalmente a las citaciones libradas por el INDEPABIS y el ciudadano ALIDANES J.C.L. no asistió; que consta de la cláusula tercera y de la fecha de la oferta que el contrato se venció a los noventa (90) días de una fecha 17 de julio de 2009; y de la cláusula cuarta se evidencia que el referido ciudadano perdió su derecho de opción a compra sobre el inmueble descrito en el contrato y el derecho de celebrar el contrato definitivo de compraventa, devolviéndosele el monto por él erogado con el descuento previsto en la referida cláusula, que solicita la condenatoria en costas y por otro lado solicita de conformidad a lo establecido en el artículo 824 del Código de Procedimiento Civil y 1.307 del Código Civil sea declarada improcedente e inválida la oferta real de pago y depósito.

Riela a los folios 59 al 129, escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos presentado el 31 de enero de 2011, por el abogado M.N.L., en su carácter apoderado de la parte oferente; y mediante auto de fecha 2 de febrero de 2011, el Tribunal de la causa las admite cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva, fijando oportunidad para la prueba de inspección judicial promovida y librando los oficios pertinentes con respecto a las pruebas de informes requeridas (f. 130 al 132).

Del folio 139 al 171, cursa escrito contentivo de promoción de pruebas con anexos consignado por el ciudadano O.R.L.P., asistido por el abogado F.J.G.; las cuales fueron admitidas salvo su apreciación en la definitiva por el Tribunal de la causa, mediante auto de fecha 4 de febrero de 2011. (f. 173).

En fecha 9 de febrero de 2011, el abogado M.N.L., en su carácter apoderado de la parte oferente consigna escrito complementario de reformulación de la prueba de inspección judicial, la cual fue admitida mediante auto de fecha 2 de febrero de 2011. (f. 176 al 178).

Por auto de fecha 14 de febrero de 2011, el Tribunal de la causa fija nueva oportunidad para la práctica de la inspección judicial promovida por la parte oferente. (f. 179).

Cursa del folio 181 al 186, escrito complementario de promoción, aporte e invocación de las pruebas, consignado por el abogado M.N.L., en su carácter apoderado de la parte oferente en fecha 15 de febrero de 2011; el cual es agregado por el Tribunal de la causa por auto de esa misma fecha, admitiendo las pruebas promovidas como instrumento público e instrumento legalmente reconocido cuanto ha lugar en derecho salvo su apreciación en la definitiva (f. 187).

En fecha 16 de febrero de 2011, fue evacuada por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón la prueba de inspección judicial promovida por la parte oferente. (f. 188).

En fecha 9 de marzo de 2011, el Tribunal de la causa acuerda agregar a los autos oficio N° OMC-C.E-040-2011, de fecha 1 de marzo de 2011, emanado de la Oficina de Catastro de la Alcaldía de Carirubana, con motivo de la prueba de informes requerida por la parte oferente (f. 192).

Mediante diligencia de fecha 24 de marzo de 2011, el abogado M.N.L., en su carácter apoderado de la parte oferente, solicita al Tribunal que ratifique los oficios librados el día 2 de febrero de 2011, atinentes a las pruebas de informes promovidas en su escrito de promoción de pruebas así como también solicita la ratificación del oficio N° 4600-126 de fecha 4 de febrero de 2011, remitido al Banco Caroní, referente a la prueba de informe promovida por la parte oferida. (f. 193).

Al folio 194, riela diligencia suscrita en fecha 31 de marzo de 2011, por el abogado M.N.L., mediante la cual solicita al Tribunal que ordene el decaimiento de la prueba de informes del Banco Caroní promovida por la parte oferida debido a la falta de impulso para su evacuación.

Riela al folio 195, auto de fecha 1 de abril de 2011, mediante el cual el Tribunal de la causa ordena ratificar los oficios indicados por el abogado M.N.L., en virtud de no haberse recibido respuesta alguna.

Por auto de fecha 8 de abril de 2011, el Tribunal de la causa da por recibido y ordena agregar al expediente oficio N° 335-2011-199 de fecha 15 de febrero de 2011, procedente del Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, con motivo de la prueba de informes requerida por la parte oferente. (f. 201).

Cursa al folio 203, auto de fecha 27 de abril de 2011, mediante el cual el Tribunal de la causa acuerda agregar a los autos oficio N° OMC-C.E-060-2011, de fecha 14 de abril de 2011, emanado de la Oficina de Catastro de la Alcaldía de Carirubana, en donde reiteran la información solicitada con motivo de la prueba de informes requerida (f. 203).

Mediante diligencia de fecha 27 de abril de 2011, el abogado M.N.L. actuando con el carácter acreditado en autos, desiste de la prueba de informes promovida por ante la oficina del Ministerio de Obras Públicas y Viviendas en virtud que no se ha dado respuesta alguna (f. 204).

En fecha 13 de mayo de 2011, el Tribunal de la causa acuerda agregar a los autos oficio N° OPUR-C.E-120-2011 de fecha 10 de mayo de 2011, emanado de la Oficina de Planificación U.R. de la Alcaldía de Carirubana, con motivo de la prueba de informes requerida por la parte oferente. (f. 206).

Mediante auto de fecha 3 junio de 2011, la abogada Y.M.S., en virtud de haber sido designada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia en el cargo de Jueza Provisoria del Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, se aboca al conocimiento de la presente causa, y ordena la notificación de las partes de acuerdo a lo establecido en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil. (Véanse folios 208 y 209).

En fecha 8 de junio de 2011, el Alguacil del Tribunal de la causa consigna boleta de notificación debidamente firmada el abogado M.N.L.. (f. 213).

Al folio 215, riela diligencia de fecha 8 de julio de 2011, mediante la cual el Alguacil del Tribunal consigna boleta de notificación debidamente firmada por el ciudadano O.R.L.P..

En fecha 9 de agosto de 2011, el Tribunal de la causa declaró procedente y válida la oferta real de pago efectuada por el ciudadano ALIDANES J.C.L. y el depósito efectuado a favor del ciudadano O.R.L.P.. (Véanse folios 216 al 225).

Mediante diligencia de fecha 29 de septiembre de 2011, el ciudadano O.R.L.P. asistido por el abogado F.J.G.C., apela de la decisión definitiva dictada en fecha 9 de agosto de 2011. (f. 235).

Mediante auto de fecha 13 de octubre de 2011, el Tribunal a quo, oye la apelación en ambos efectos y ordena la remisión del expediente a este Tribunal Superior (Véanse folios 238 y 239), mediante oficio Nº 4600-1253, de fecha 16 de noviembre de 2011 (f. 243).

Este Tribunal Superior da por recibido el expediente en fecha 9 de diciembre de 2011, y fija el lapso establecido en los artículos 516 y 517 del Código del Código de Procedimiento Civil, para presentar informes (f. 244); los cuales fueron consignados por las partes en fecha 26 de enero de 2012 (f. 248 al 251).

Corre inserto del folio 254 al 256, escrito de observaciones a los informes, presentado en fecha 13 de febrero de 2012, por el abogado M.N.L. en su carácter de apoderado judicial de la parte oferente.

Riela al folio 257, diligencia de fecha 27 de marzo de 2012, mediante la cual el ciudadano O.R.L.P., confiere poder apud acta amplio y suficiente a los abogados J.C.A.S. y V.C.O.G..

Siendo la oportunidad para decidir, esta juzgadora lo hace previa las siguientes consideraciones

II

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO

Pruebas aportadas por la parte oferente:

1. - Copias fotostáticas simples de los siguientes recibos de pago a favor del ciudadano ALIDANES J.C.L.: a) de fecha 25 de enero de 2008, por la cantidad de quince mil bolívares (15.000,00 Bs.), en cheque N° 17124408 del Banco Banesco, b) de fecha 25 de febrero de 2008, por a cantidad de ocho mil bolívares (8.000,00 Bs.) en cheque N° 39129836 del Banco Banesco; c) de fecha 1 de marzo de 2008, por la cantidad de tres mil bolívares (3.000,00 Bs.) en cheque N° 29129883 del Banco Banesco; d) de fecha 28 de abril de 2008, por la cantidad de cuatro mil bolívares (4.000,00 Bs.) en cheque N° 29129902 del Banco Banesco; e) de fecha 27 de mayo de 2008, por la cantidad de cuarenta y dos mil bolívares (42.000,00 Bs.) en cheque N° 41026546 del Banco Banesco; todos por concepto de abono de la inicial de la vivienda N° 21 de la segunda etapa del conjunto residencial El Placer, ubicado en Puerta Maraven (f. 13 al 17). Para valorar estos documentos, se observa que los mismos son copias fotostáticas de documentos privados simples, que no entran en la categoría de los documentos privados que pueden producirse en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es decir, no son documentos privados reconocidos ni tenidos legalmente por reconocidos, razón por la cual no producen prueba alguna, por lo que se desechan.

2. - Copia fotostática simple del instrumento privado de formalización de la compraventa de fecha 17 de julio de 2009, y denominado contrato de opción a compra, suscrito entre el oferente u optante ciudadano ALIDANES CALLES y los propietarios ciudadanos M.A.G.R. y O.R.L.P., quienes actúan en su propio nombre y en representación de sus cónyuges R.B.D.G. y M.B.R.D.L. respectivamente, para la adquisición de la vivienda unifamiliar N° 21 de la segunda etapa del conjunto residencial El Placer; estableciendo en la cláusula segunda lo siguiente: “El precio de la venta del indicado inmueble es de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F. 240.000,00) de los cuales fue pagado por EL OPTANTE la cantidad de SETENTA Y DOS MIL BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F. 72.000,00) como inicial; queda restando CIENTO SESENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES FUERTES EXACTOS (Bs.F. 168.000,00) que serán cancelados en su totalidad mediante Cheque de gerencia durante la vigencia de esta opción a compra.” Y en la cláusula tercera: “El lapso de vigencia o duración de esta opción, es de noventa (90) días, contados a partir de la fecha de la firma de este documento…”; igualmente se establece como fecha de culminación de la obra el día 31 de diciembre de 2009 (f. 18 al 20). Esta copia fotostática simple de documento privado que se tiene legalmente por reconocido, en virtud que fue promovido su original por el ciudadano O.L.P. (f. 140 al 142) y no fue desconocido; se tiene como fidedigno de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, para demostrar las condiciones en las cuales contrataron las partes.

3. - Copia certificada de denuncia N° FAL000520/10 formulada en fecha 1° de julio de 2010 ante el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS) por el ciudadano ALIDANIS J.C., con ocasión del incumplimiento del anterior contrato, y mediante el cual consigna cheque de gerencia N° 0439 43907956 de Banesco, por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES, a favor de O.L., de fecha 12 de julio de 2010 (f. 22 al 24). Con estas copias certificadas de documentos públicos administrativos, se demuestra que en la fecha indicada el oferente realizó la mencionada denuncia por ante dicho órgano administrativo, consignado la cantidad de dinero que estimó adeudaba a los propietarios oferentes del inmueble en cuestión.

4. - Copia de recibo de pago de fecha 13 de agosto de 2009, firmado por el oferido en el cual hace constar que recibe del ciudadano ALIDANES J.C.L. la cantidad de veintiséis mil bolívares (26.000,00 Bs.) en cheque N° 00096551 del Banco Confederado, por concepto de abono de la inicial de la vivienda N° 21 de la segunda etapa del conjunto residencial El Placer, ubicado en Puerta Maraven, y además declara que el mencionado ciudadano ha cancelado hasta la fecha la cantidad de noventa y ocho mil bolívares (98.000,00 Bs.). (f. 21). Este instrumento, al igual que los anteriores recibos, por ser copia fotostática de documento privado simple, no reconocido ni tenido legalmente por reconocido, que no entran en la categoría de los documentos privados que pueden producirse en juicio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no se le concede ningún valor probatorio, por lo que se desecha.

5. - Legajo de copias certificadas del expediente signado con el N° 9618 de la nomenclatura llevada en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del T.d.l.C.J. del estado Falcón, con sede en Punto Fijo, contentivo del juicio que por Resolución de Contrato de Opción a Compra interpusieron en su contra los ciudadanos M.A.G.R. Y R.B.D.G., O.R.L.P. Y M.B.R.D.L., con el cual pretende demostrar la vigencia de la negociación pactada, en virtud que el referido procedimiento fue desistido con posterioridad a la admisión de la presente oferta real y de depósito, permaneciendo la acción hasta que prescriba (f 68 al 128). A estos documentos judiciales se les concede pleno valor probatorio, de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil para demostrar la existencia del aludido juicio, mediante el cual los mencionados ciudadanos demandan en fecha 13 de julio de 2010, la resolución del contrato de opción a compra suscrito entre las partes en fecha 17 de julio de 2009, que es el mismo en el cual se fundamenta la presente solicitud de oferta real de pago y depósito, igualmente se demuestra que fundamentan esa demanda en el incumplimiento por parte del ciudadano ALIDANES CALLES de la cláusula tercera del contrato, e indican que “el precio convenido de la venta del inmueble objeto de la opción a compra-venta fue de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 240.000,00), de los cuales el ciudadano ALIDANES CALLES, canceló la suma de bolívares SETENTA Y DOS MIL (Bs. 72.000,00) en fecha 17 de Julio del año 2.009 y el remanente faltante diferencia o resto de bolívares CIENTO SESENTA Y OCHO MIL (Bs. 168.000,00) serían cancelados mediante cheque de gerencia durante la vigencia de la Opción a compra que a tenor de lo señalado en la Cláusula Tercera del Contrato, tenía un lapso de vigencia o duración de noventa (90) días), contados a partir de la fecha de la firma de este documento por lo que el mismo se vencería el 23 de Noviembre del año 2.009…”; demostrándose también que la demanda fue desistida, y debidamente homologada por el tribunal de la causa.

6. - Promueve prueba de Inspección Judicial de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, para que el Tribunal de la causa se traslade y constituya en la segunda etapa del conjunto residencial El Placer, ubicada en el sector Puerta Maraven en la vivienda unifamiliar N° 21, objeto de la presente oferta real de pago y depósito. Evacuada en fecha 16 de febrero de 2011, por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de la Circunscripción Judicial del estado Falcón (f. 188); el Tribunal dejó constancia de los siguiente: Primero: que en la vivienda no se encuentran instaladas las puertas, ventanas, cerámicas, los baños no tienen piezas sanitarias colocadas, no encuentran instalados, el cableado eléctrico, ni brekers, así mismo se evidenciaron que las sayas de las cañerías abiertas. Segundo: que dentro del inmueble objeto de la inspección se encuentran pacas de cemento, cabillas, bloques, movimientos de tierras, paredes levantadas de bloque sin frisar, en l aparte posterior y lateral de la vivienda, modificaciones en la parte interior así como adecuaciones en albañilería. Tercero: que no pudo constatar lo solicitado en el particular Cuarto: deja constancia que existe red eléctrica en el sector, mas la vivienda no posee servicio eléctrico, ni de cloaca. Quinto: que las calles no están terminadas, existe red eléctrica. Sexto: que el inmueble no se encuentra habitado. Con esta inspección judicial el oferente pretende demostrar que no está concluida la construcción del mencionado inmueble, y que por lo tanto la misma no es habitable, hecho éste que resulta impertinente a los fines de la oferta y el depósito, en virtud que no estamos en presencia de un procedimiento por cumplimiento o resolución del contrato de opción a compra por incumplimiento de alguna de las cláusulas.

7. - Promueve prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para que se les requiera información sobre los hechos litigiosos a las siguientes instituciones: 1) Alcaldía del Municipio Carirubana del estado Falcón, Oficina de Planificación U.R. (OPUR), 2) Ministerio del Poder Popular para las Obras Públicas y Viviendas (MOPVI), sector Falcón y 3) Oficina de Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón de la ciudad de Punto Fijo. Una vez recibidas las correspondientes resultas, se observa: En cuanto a la primera, se recibió oficio N° OMC-C.E-040-2011 de fecha 1 de marzo de 2011 (f. 191), emanado de la Oficina de Catastro de la Alcaldía de Carirubana, donde informa que en su base catastral se encuentran inscritas tres manzanas que conforman la Urbanización El Placer, presentando cada una de ellas su nomenclatura catastral, y a medida que se van efectuando las ventas se les adjunta la ficha catastral de la parcela a enajenar, la cual fue reiterada posteriormente mediante oficio N° OMC-C.E-060-2011 (f. 202); el segundo fue agregado a los autos oficio N° OPUR-C.E-120-2011, de fecha 10 de mayo de 2011, emanado de la Oficina de Planificación Rural Alcaldía de Carirubana, con respecto a la inscripción del conjunto residencial donde se encuentra ubicado el inmueble objeto de la oferta real de pago y depósito, informando que si aparece inscrito a nombre de O.L. y M.G., Lote D-9, parcela 9-20 de permiso de construcción N° 150-2006; y con respecto a la habitabilidad lo están buscando en los archivos, debido a que es una data de hace más de 5 años y los archivos fueron mudados. Y en relación a la tercera, mediante oficio N° 335-2011-199 de fecha 15 de febrero de 2011, procedente del Ministerio del Poder Popular para Relaciones Interiores y Justicia, Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, informa que las datas mencionada corresponden al Conjunto Residencial El Placer. (f. 201). Con estas pruebas, evacuadas de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se demuestra que los propietarios del inmueble ofrecido en venta si cumplen con toda la permisología necesaria para poder vender el mismo.

8. - Documento de Parcelamiento y Construcción de la Urbanización El Placer, segunda etapa, protocolizado en la Oficina de registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 18 de junio de 2009, inscrito bajo el N° 3, folio 16 del tomo 19 del protocolo de transcripción del año 2009.

   Pruebas de la parte oferida:

1. - Original el documento suscrito en fecha 17 de julio de 2009, denominado contrato de opción a compra (f. 140 al 142), el cual fue anteriormente valorado.

2. - Documento de Parcelamiento y Construcción de la Urbanización El Placer, protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Carirubana del estado Falcón, en fecha 18 de junio de 2009, inscrito bajo el N° 3, folio 16 del tomo 19 del protocolo de transcripción del año 2009, y sus respectivos planos (f. 154 al 167). Este documento público, surte plena prueba de conformidad con el artículo 1357 del Código Civil para demostrar que los propietarios del inmueble dado en opción a compra, cumplieron el requisito de protocolización del documento de parcelamiento respectivo. Por otra parte se observa que el oferente mediante escrito (f. 181 al 186), promueve también este documento a los fines de demostrar que el mismo es un documento de parcelamiento y no de construcción, lo cual de la lectura del mismo se observa que ciertamente este instrumento contiene el parcelamiento del lote de terreno N° 921; igualmente lo promueven para demostrar que los vendedores empezaron a vender las parcelas y viviendas sin construir antes del cumplimiento de este requisito, lo que se demuestra con la comparación de los recibos de pago acompañados, a los cuales no se les concedió ningún valor probatorio; así como pretende demostrar otros hechos relacionados con la identificación y linderos del inmueble objeto de opción, lo cual resulta impertinente al asunto que se debate a través del presente procedimiento.

3. - Promueve C.d.V.U. de fecha 25 de mayo de 2009, emanada de la Oficina de Planificación U.R. de la Alcaldía del Municipio Carirubana del estado falcón, con sede en Punto Fijo (f. 168 al 171). Con este documento público administrativo se demuestra que para el Registro de Parcelamiento de la Urbanización El Placer, el mismo se ajusta a lo permisazo ante esa oficina, de acuerdo al permiso de construcción otorgado.

4. -. Promueve prueba de informes a las entidades bancarias Banco Caroní y Banco Confederado, a los fines de demostrar que el cheque N° 00096551, emitido por el ciudadano ALIDANES J.C.L., por la cantidad de veintiséis mil bolívares (26.000,00 Bs.), no fue hecho efectivo por su persona. Prueba ésta que no obstante ser admitida y providenciada, no fueron recibidas las resultas.

   En el presente caso se observa que el ciudadano ALIDANES J.C.L., a través del presente procedimiento ofrece y pone a disposición de los copropietarios, las comunidades conyugales formadas por los ciudadanos M.A.G.R. Y R.B.D.G., O.R.L.P. Y M.B.R.D.L., la cantidad de CIENTO CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (142.000,00 Bs.), a favor del copropietario comunero O.R.L.P., por concepto del saldo deudor del precio de compraventa cuyo objeto es la vivienda signada con el N° 21, de la segunda etapa del Conjunto Residencial El Placer, ubicada en la Puerta Maraven, jurisdicción de la Parroquia Punta Cardón, Municipio Carirubana del estado Falcón, la cual se formalizó mediante instrumento privado de fecha 17 de julio de 2009.

   Establece el ordinal 3° del artículo 1307 del Código Civil, los requisitos para la procedencia de la oferta real, los cuales deben ser concurrentes:

   Para que el ofrecimiento real sea válido es necesario:

   1. Que se haga al acreedor que sea capaz de exigir, o a aquel que tenga facultad a recibir por aquel.

   2. Que se haga por persona capaz de pagar.

   3. Que comprenda la suma integra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento.

   4. Que el plazo esté vencido si se ha estipulado a favor del acreedor.

   5. Que se haya cumplido la condición bajo la cual se ha contraído la deuda.

   6. Que el ofrecimiento se haga en el lugar convenido para el pago, y cuando no haya convención especial respecto al lugar del pago, que se haga en la persona del acreedor, o en su domicilio, o en el escogido para la ejecución del contrato.

   7. Que el ofrecimiento se haga por ministerio del Juez.

   En el presente caso, se observa en primer lugar, que el ofrecimiento se hace al ciudadano O.L., indicando el oferente lo siguiente: “… que el ofrecimiento se haga en el comunero O.L., antes identificado y en la dirección arriba señalada, o en la que en la oportunidad del traslado señalaré al Tribunal. Finalmente solicito que el presente escrito sea admitido y sustanciado conforme a derecho y sean debidamente notificadas las referidas comunidades conyugales oferidas en el comunero O.L.”; no -obstante que el mismo manifiesta que contrató con las comunidades conyugales compuestas por los ciudadanos M.A.G.R. Y R.B.D.G., y O.R.L.P. Y M.B.R.D.L., y tal como se evidencia del contrato de opción a compra acompañado, y que dio origen a la presente oferta de pago, en el cual se evidencia que los contratantes fueron los ciudadanos M.A.G.R. y O.R.L.P., quienes actuaron en su propio nombre y en representación de sus cónyuges R.B.D.G. y M.B.R.D.L. respectivamente; por lo que siendo así y no constando en autos que el ciudadano O.R.L.P. sea apoderado de los ciudadanos M.A.G.R. y R.B.D.G., se concluye que el oferido no tiene facultad para recibir por el resto de los contratantes, solo por una de ellos, a saber por su cónyuge M.B.R.D.L.; siendo así no se cumple con el primer requisito.

   En relación al tercer requisito, tenemos que la oferta se hace por la cantidad de CIENTO CUARENTA Y DOS MIL BOLÍVARES (Bs. 142.000,00), y en el contrato se estableció que el remanente del precio era la cantidad de CIENTO SESENTA Y OCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 168.000,00); al respecto se observa que aduce el oferente que había pagado a los propietarios la cantidad de VEINTISEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 26.000,00), por lo que ofreció el monto antes indicado; pero es el caso que al haber sido negado este hecho por el oferido, tenía la carga procesal de demostrar dicho pago a tenor de lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y por cuanto la copia fotostática simple del recibo promovido al efecto no le fue concedido ningún valor probatorio, se concluye que no ofreció la suma íntegra de dinero debida, por lo que tampoco cumple con éste requisito.

   Por otra parte, se observa que es jurisprudencia reiterada que no procede la utilización del procedimiento que ha invocado el oferente para debatir en el mismo sobre la existencia o causas que deben servir de fuentes de la obligación, la nulidad del contrato o su resolución, o cualquier otro argumento que vaya más allá de la disposición del oferente de pagar una deuda que dice existir, y ser exigible y de los cuestionamientos del oferido sobre la no concurrencia de algunos de los presupuestos esenciales a la oferta que se le hace; tal como ocurre en el presente caso, que no se trata de una simple deuda, sino del monto entregado como parte de inicial para la compra de un inmueble, es decir, es una obligación nacida de un contrato, lo que obliga al juez a su interpretación, lo que hace improcedente la oferta real, cuya finalidad es permitirle al deudor obtener la liberación de una obligación con su acreedor mediante este procedimiento especial, con el subsiguiente depósito de la suma debida, cumpliendo estrictamente con las condiciones y requisitos previstos en los artículos 1306 y 1307 del Código Civil; y no como se pretende en este caso, hacer cumplir un contrato preexistente.

   El procedimiento de oferta real se ha estatuido para que el deudor, cuyo acreedor se rehúsa a obtener el pago, pueda efectuar el mismo, a los fines de liberarse de la obligación y de esta forma impedir el correr de intereses de mora en su contra caso de tratarse de cantidades líquidas de dinero así como de los efectos negativos que la morosidad acarrea en virtud del incumplimiento de la obligación.

   El procedimiento de oferta real y depósito, constituye una vía eficaz para evitar la mora del deudor y, asimismo, para colocar en mora al acreedor, mas no para lograr el cumplimiento de un contrato.

   Tiene por objetivo este procedimiento, la entrega de un bien en dinero o en especie, mueble o inmueble, corporal o incorporal, en donde se dejará constancia únicamente de la entrega de ese bien al acreedor o a la persona que tenga el derecho a recibirla según la relación jurídica que exista entre el oferente y acreedor en cada caso concreto.

   En este sentido, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 13 de junio de 2007 dictada en el expediente N° 2005-000649 estableció lo siguiente:

   En efecto, con el pago oferido por parte de la deudora, se lograría que el acreedor cumpla su obligación de vender y, en consecuencia, cumpla igualmente con la condición estipulada por ambas partes al contraer la obligación, que obliga al acreedor a firmar el documento de venta definitivo ante el Registro Subalterno, para poder recibir el pago.

   Como puede apreciarse, con el empleo de esta figura no se busca únicamente que se declare la validez y se deje constancia del pago de la cuota inicial de determinado inmueble -lo que debería representar la única pretensión y el único objetivo del procedimiento- sino que se logra algo que va más allá, el cumplimiento de la obligación que dio lugar al pago.

   Esta situación, a juicio de la Sala, se presenta precisamente por estar la obligación bajo la cual se contrajo la deuda, condicionada y, en consecuencia, al no estar cumplida esta condición, la oferta sería inviable e inválida.

   …omissis…

   En relación con este punto, relativo a las condiciones en la oferta, el Doctor J.M.O., señala lo siguiente:

   “…Si al ofrecimiento se le imponen “condiciones extrínsecas” a la naturaleza de la obligación, o sea, dirigidas a obligar al acreedor a aceptar modalidades extrañas a su derecho de obtener el cumplimiento exacto de la obligación de su deudor, la oferta deberá reputarse improcedente”.(J.M.O.. El Pago. Universidad Católica A.B.. Caracas, 2000).

   …omissis…

   De acuerdo con las anteriores criterios doctrinales, al haber considerado el juzgador que podía tenerse como válida la oferta, no obstante que no estaba cumplida la condición bajo la cual se contrajo la deuda y obligación, infringió el numeral 5° del artículo 1.307 del Código de Procedimiento Civil.

   En efecto, si el acreedor tuviera un derecho legítimo para negarse a firmar o vender el inmueble, por la sencilla razón de que pudiera considerar que el deudor incumplió el contrato, y deseara invocar la cláusula penal, perdería sentido este procedimiento, por cuanto en otro juicio, se declararía que el deudor incumplió el contrato y, tendría entonces el acreedor que devolver lo recibido y, en consecuencia, la venta que se obligó protocolizar estaría viciada de nulidad.

   En atención al anterior criterio jurisprudencial, y como quedó establecido supra, que en el presente caso además de no cumplirse con los requisitos establecidos en los ordinales 1° y 3° del artículo 1.307 del Código Civil, los cuales deben ser concurrentes para la procedencia de la oferta real; a través del presente procedimiento lo que se persigue es el cumplimiento de un contrato de opción a compra, y visto que el oferido rechazó la misma aduciendo el incumplimiento por parte del optante, hoy oferente, lo cual no es materia a dilucidar a través de este procedimiento, es por lo que la presente oferta real de pago resulta inválida; en tal virtud la sentencia apelada debe ser revocada, y así se decide.

   III

   DISPOSITIVA

   En consecuencia, por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del estado Falcón, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO

CON LUGAR la apelación ejercida por el ciudadano O.R.L.P., asistido por el abogado F.J.G.C., mediante diligencia de fecha 29 de septiembre de 2011.

SEGUNDO

INVÁLIDA la presente OFERTA REAL DE PAGO, realizada por el ciudadano ALIDANES J.C.L. a favor del ciudadano O.R.L.P..

TERCERO

Se REVOCA la sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Carirubana de esta Circunscripción Judicial del estado Falcón, de fecha 9 de agosto de 2011, mediante la cual declaró procedente y válida la oferta real de pago efectuada por el ciudadano ALIDANES J.C.L. y el depósito efectuado a favor del apelante.

CUARTO

Se condena en costas al oferente de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Regístrese, publíquese inclusive en la página web, déjese copia y bájese el expediente al Tribunal de origen en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior, en la ciudad de S.A.d.C., a los veinticuatro (13) días del mes de abril de dos mil doce (2012). Años: 201º de la Independencia y 153º de la Federación.

LA JUEZA TEMPORAL,

(FDO)

Abg. A.H.Z..

LA SECRETARIA TEMPORAL,

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Nota: La anterior decisión se dictó y publicó en su fecha 13/4/12, a la hora de las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.), conforme a lo ordenado en la sentencia anterior. Conste. Coro. Fecha Ut-Supra.

LA SECRETARIA TEMPORAL,

(FDO)

Abg. YELIXA TORRES BRIZUELA.

Sentencia N° 073-A-13-4-12.-

AHZ/YTB/patricia.-

Exp. Nº 5143.-

ES COPIA FIEL Y EXACTA A SU ORIGINAL.