Decisión nº 2011-909 de Juzgado del Municipio Maneiro de Nueva Esparta, de 5 de Diciembre de 2011

Al desalojo completamente libre de personas y cosas, los inmuebles anteriormente descritos, constituidos por un terreno y la bienhechuria sobre el mismo construida, ubicada en la calle J.M. de la ciudad de Pampatar, Estado Nueva Esparta, cuyos linderos son los siguientes: Norte: que es su frente, con la calle J.M.; Sur: con terrenos de la sucesión Indriago Rodríguez; Oeste: con terreno que es o fue de la sucesión Haller.--------------------------------------

A hacerme entrega de los inmuebles arrendados y aquí especificados, en forma inmediata, sin plazo alguno y totalmente desocupados de objetos y personas.------------------------------------------------------------------------------------

6. - Que a los efectos de la cuantía, estima la presente demanda en la cantidad de Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00), equivalente a 27,27 unidades tributarias.------------------------------------------------------------------------------------------------

7. - Que de conformidad con lo establecido en el artículo 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, solicita el secuestro del bien objeto de esta demanda. ------

   De la contestación: ----------------------------------------------------------------------------------

   En la oportunidad de dar contestación a la demanda el accionado debidamente asistido de abogados dieron contestación a la demanda, de conformidad con lo establecido en el articulo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 883 del código de Procedimiento Civil, en los siguientes términos: ------------------------------------------------------------------------------

   “Que niego, rechazo y contradigo la demanda interpuesta por el ciudadano A.J.I.R., suficientemente identificado en el exordio del presente escrito, en mi contra, por cuanto los hechos señalados por la parte actora en el libelo de demanda, son falsos, han sido objetos de manipulación y tergiversación, y el derecho invocado no es aplicable a la situación real existente entre las partes.-----------------------------------------------------------------------------------------

   Que he celebrado un contrato de arrendamiento con el ciudadano A.J.I.R., ampliamente identificado en el exordio de este escrito, cuyo objeto es el bien inmueble que se constituye por un terreno y la bienhechiría sobre el mismo ubicado en el domicilio de nuestro cliente; (...) Este particular hecho lo estimo como no controvertido y por lo tanto no ahondaré sobre el mismo.-------------------------------------------------------------------------------------------------

   Que también es cierto que aquel contrato fue establecido por un tiempo determinado de dos años, encontrándose en la actualidad de manera indeterminada… y que en la cláusula “tercera” del contrato se fijaba el canon de arrendamiento en doscientos bolívares-fuertes- (Bs. 200,00) como también se establecía que la falta de pago de dos o mas mensualidades, daría derecho al arrendador para requerir a su elección la resolución.------------------------------------

   Que no obstante lo anterior, a lo que se concretará el debate probatorio en esta causa es al sedicente alegato de mora que se me achaca, pues ha de tenerse presente que HE PAGADO correctamente los cánones comprendidos “entre el primero (1º) de abril al treinta (30) de abril del {Sic.} 2009, del primero (1º) de mayo al treinta y uno (31) de mayo del {Sic.} 2009; del primero (1º) de junio al (30) de junio del {Sic.} 2009”.-----------------------------------------------------------------------

   Que para que no haya confusiones, ya que este será el único punto controvertido en el expediente, los meses de abril y mayo fueron pagados por adelantado mediante el mecanismo de consignaciones y el mes de junio se pagó.-

   Que constituye causal de resolución, pues expresamente se convino en que la causal de resolución sólo prosperaría ante la falta de pago de dos (2) mensualidades. De igual manera, encontrándonos en el marco de un contrato a tiempo indeterminado, no prospera la causal de desalojo basada en la mora del arrendatario, sino en el caso de encontrarse atrasado en el pago de dos (2) mensualidades, lo cual se encuentra previsto en el primer aparte del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así pues, por mandato legal y contractual, el leve retraso en el pago de un solo canon de arrendamiento, no constituye causal de desalojo.---------------------------------------------------------------------

   Que solicita que la demanda incoada por la Sociedad Mercantil A.J.I.R., anteriormente identificado, sea declarada SIN LUGAR en la definitiva con todos los pronunciamientos.-----------------------------------

   Planteado de este modo los términos del disenso, este Tribunal observa: Que en el lapso de Pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho. ------------------------

   De la naturaleza de la acción: -------------------------------------------------------------------

   Es necesario para este Juzgador, antes de analizar las pruebas aportadas por las partes, en su oportunidad legal, determinar que la pretensión explanada por la actora en su libelo de demanda no sea contraria a derecho, presumiendo que una vez verificado debe producir como consecuencia jurídica inmediata que la demanda incoada deba prosperar en derecho. ------------------------------------------------

   Antes de determinar la naturaleza de la presente acción, es necesario establecer el inicio de la relación arrendaticia que une a las partes en esta acción, ya que la parte demandante pretende el desalojo por falta de pago de canon de arrendamiento, conforme a lo establecido en el articulo 34 literal “a”, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, basándose en la celebración de un contrato escrito a partir del 1º de julio de dos mil cinco (2005), por un tiempo de dos (2) años con el ciudadano L.H.G.F.; cuyo objeto el bien inmueble constituido por un Terreno y la bienhechuría sobre el mismo construida de aproximadamente de ochenta metros (80mts) de superficie, solo con el carácter de local comercial, ubicado en la calle J.M. de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado nueva Espata; cuyos linderos son los siguientes: Norte: que es su frente, con la calle J.M.; Sur: con terrenos de la sucesión Indriago Rodríguez; Este: con terrenos de la sucesión Indriago Rodríguez, y Oeste: con terreno que es o fue de la sucesión Haller; según se evidencia de contrato de arrendamiento que acompaña marcado “A”, (…).--------

   No obstante, en la contestación de la demanda que hiciera la parte demandada en el uso de su derecho a la defensa, ope legis por un particular a los fines de probar su alegato de la existencia de una relación arrendaticia con la parte actora ciudadano A.J.I.R., considero este punto no controvertido, es decir, reconoce la relación arrendaticia con el arrendador.----------

   Este instrumento no fue impugnado por el ciudadano L.H.G.F., en su condición de accionado en esta causa conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en la oportunidad legal respectiva, es por que el referido contrato de arrendamiento se tiene como fidedigno y este Tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.370 del Código Civil para acreditar que el ciudadano A.J.I.R. dio en arrendamiento al ciudadano L.H.G.F., según el contrato que se analiza suscrito en fecha 01-07-2005, un inmueble constituido por un terreno y la bienhechuría sobre el mismo construida de aproximadamente de ochenta metros (80mts) de superficie, sólo con el carácter de ser usado como local comercial, ubicado en la calle J.M. de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Espata; que el canon de arrendamiento se establece desde el primero (1º) de julio de 2005 hasta el treinta y uno (31) de siembre del año 2005, se establece un canon mensual de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000,00), en la actualidad ciento cincuenta bolívares (Bs. 150,00), y el treinta de junio del dos mil siete (2007), el lapso establecido para este contrato, se conviene un canon de arrendamiento de doscientos mil bolívares (Bs. 200.00,00), en la actualidad doscientos bolívares (Bs. 200,00) pagaderos en forma mensual adelantada los primeros cinco (5) días de cada mes; entendiéndose que la falta de pago de dos mensualidades dará derecho a el arrendador para pedir a su elección la resolución, cumplimiento del presente contrato o la desocupación contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que las partes pactaron que el plazo de este contrato es de dos (2) años, contados a partir del día primero (1º) de julio del alo dos mil cinco (2005), lapso que podrá ser prorrogado de común acuerdo entre las partes o de conformidad con la Ley inquilinaría. ASI SE DECLARA. -----------------------------------

   En atención a dicha declaratoria, el instrumento aquí analizado adquirió pleno valor probatorio, a tenor de lo pautado en el Artículo 1363 del Código Civil. ASI SE ESTABLECE. --------------------------------------------------------------------------------

   Al encontrarse documentada la alegada relación arrendaticia, se lee en su Cláusula Cuarta lo siguiente: “El plazo” de manera expresa se establece y así lo acepta el arrendatario, que el plazo de duración de este contrato será de dos (2) años fijos, contados a partir del 1º de julio del año dos mil cinco (2005). Ahora bien al establecer en la mencionada cláusula la fecha de inicio y de su conclusión, todo lo cual conduce a concluir que el contrato objeto de la controversia es un contrato con determinación de tiempo, el cual al haber permanecido el arrendatario, una vez vencido el termino de duración y haber transcurrido la prorroga legal, en el inmueble se convirtió en un contrato sin determinación de tiempo, es decir, que operó la tacita reconducción, es por ello que se determina, que las partes se encuentran relacionadas por un contrato de arrendamiento privado, desde el primero (1º) de julio de 2005. ASI SE DECLARA. --------------------------------------------

   El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece: -----------

   Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales

   …--------------------------------------

   a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamientocorrespondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…. --------------

   (Omissis)…

   Ciertamente, como sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las causales reguladas en dicha norma especial. --------------------------------------------------------------

   En lo que respecta a ciertas normas inquilinarías y determinados aspectos que resultan fundamentales en el régimen arrendaticio, debe este Juzgador establecer previamente, lo siguiente: ------------------------------------------------------------

   De conformidad con lo establecido en el Código Civil, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. ------------------------------------------

   En el caso bajo estudio, ambas partes las vincula una relación arrendaticia, en virtud de un contrato privado que las mismas suscribieron el primero (1º) de Julio de 2005, con una duración de dos (2) años fijos a partir del 01-07-2005, quedando así probado en autos la relación arrendaticia existente entre ambas partes.-----------------------------------------------------------------------------------------------------

   Es decir, que vencido el tiempo previsto contractualmente y expirada la prórroga legal, se dejó al inquilino con consentimiento del uso, goce y disfrute de la cosa arrendada, se transformó en un contrato sin determinación en cuanto a su duración.--------------------------------------------------------------------------------------------------

   Establecida la naturaleza de la convención bilateral, debe afirmarse que efectivamente la acción procesalmente idónea para obtener la pretensión deducida, es la consagrada en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con fundamento en una de las causales consagradas en dicha norma legal. ASÍ SE DECIDE. ---------------------------------------------------------------------

   Conforme a las normas distributivas de la carga de la prueba, consagrada en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.----------------------------------------------------------------------------------------- ------

   Pruebas de la parte actora: -----------------------------------------------------------------------

   Pruebas promovidas con el libelo de la demanda: --------------------------------------

1. - Contrato de arrendamiento (f. 3 y 4) privado celebrado entre el ciudadano A.J.I.R. en su condición de arrendador y el ciudadano L.H.G.F., en su condición de arrendatario en fecha 01-07-2005, que tiene por objeto un Terreno y las bienhechurías sobre él construidas de aproximadamente de ochenta metros (80mts) de superficie, solo con el carácter de local comercial, ubicado en la calle J.M. de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Espata. Dicho contrato fue suficientemente analizado por este Tribunal en la sección denominada “De la naturaleza de la acción”, por lo que se considera inoficioso un nuevo pronunciamiento respecto de dicho instrumento. En consecuencia, este Tribunal ha a.y.v.d. prueba promovida por la parte demandante en la presente causa judicial. ASÍ SE DECLARA. ---------------------------------------------------

   En la Etapa probatoria la parte actora promovió: -----------------------------------------

1. - Fundamentándose en el principio de la comunidad de la prueba establecido en el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, promovió las copias certificadas producidas por la parte demandada y que corresponde a depósitos de cánones de arrendamiento, para demostrar que los cánones de arrendamiento consignados obedecen a la cualidad de arrendataria de la sociedad Frutería El Guácharo y no consignadas por el arrendatario-demandado (…) --------------------------------------------

2. - Expediente Nro. 09-1601, contentivo de la solicitud de certificación de cánones de arrendamiento realizada ante este Tribunal por el ciudadano A.J.I. en fecha 16-07-2009, por la cual solicita que se certifique: Si ante este Tribunal se ha realizado la consignación de los cánones de arrendamiento correspondiente a los períodos comprendidos del primero (1º) de Abril al treinta (30) de Abril; del primero (1º) de Mayo al treinta y uno (31º) de Mayo; del primero (1º) de Junio al treinta (30) de Junio y del primero (1º) de Julio al treinta y uno (31) de Julio del dos mil nueve (2009); única y exclusivamente como persona natural, por el ciudadano H.G.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número 4.895.164; en condición de arrendatario a favor del ciudadano A.J.I., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número 4.051.691, en su condición de arrendador, según contrato intuito personae realizado como partes de un contrato de arrendamiento. El Secretario de este Tribunal en fecha 16-07-2009, certifica: QUE DE LA REVISIÓN DE LOS LIBROS DIARIOS Y DE REGISTROS LLAVADOS EN EL ARCHIVO DE ESTE TRIBUNAL NO EXISTE NINGUN EXPEDIENTE DE CONSIGNACIÓN QUE HAYA REALIZADO EL CIUDADANO L.H.G.F., VENEZOLANO, MAYOR DE EDAD, TITULAR DE LA CÉDULA DE IDENTIDAD NRO. 4.895.164, A FAVOR DEL CIUDADANO A.J.I., VENEZOLANO, MAYOR DE EDAD, IDENTIFICADO CON LA CÉDULA DE IDENTIDAD NRO. 4.051.691.- CERTIFICACIÓN QUE SE EXPIDE A SOLICITUD DE PARTE INTERESADO Y POR ORDEN DEL CIUDADANO JUEZ, EN LA CIUDAD DE PAMPATAR, A LOS DIECISEIS (16) DÍAS DEL MES DE JULIO DEL AÑO 2009.- Este documento se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil para demostrar que el ciudadano A.J.I., asistido de abogado en fecha 15-07-2009, solicitó a este Tribunal certificara, si ante este se ha realizado la consignación de los cánones de arrendamiento correspondiente a los períodos comprendidos del primero (1º) de Abril al treinta (30) de Abril; del primero (1º) de Mayo al treinta y uno (31º) de Mayo; del primero (1º) de Junio al treinta (30) de Junio y del primero (1º) de Julio al treinta y uno (31) de Julio del dos mil nueve (2009); única y exclusivamente como persona natural, por el ciudadano H.G.F., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número 4.895.164; en condición de arrendatario a favor del ciudadano A.J.I., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad número 4.051.691, en su condición de arrendador, según contrato intuito personae realizado como partes de un contrato de arrendamiento. Procediendo a dar respuesta este Tribunal a la solicitud presentada por el ciudadano A.J.I.. ASI SE DECLARA.---------

   Pruebas de la parte demandada en la etapa probatoria: -------------------------------

   .- Invoca el mérito favorable de los autos en todo aquello que le favorezca. Particularmente, dado el principio de la comunidad de la prueba, promuevo el documento de arrendamiento consignado por la honorable representación judicial de la parte actora, que expone las obligaciones contraídas por mi poderdante. Dicho contrato fue suficientemente analizado por este Tribunal en la sección denominada “De la naturaleza de la acción”, por lo que considera inoficioso un nuevo pronunciamiento respecto de dicho instrumento. En consecuencia, este Tribunal ha a.y.v.d. prueba promovida por la parte demandada en la presente causa judicial. ASI SE DECLARA. --------------------------------------------

   .- Copia certificada del expediente signado con el Nro. 07-299 emanada del Tribunal del Municipio Maneiro de consignación de cánones de arrendamiento, es decir, del Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, referente a las consignaciones arrendaticias efectuadas a nombre del ciudadano A.J.I.R., constante de 121 folios útiles y que cursan desde el folio 23 al folio 146, ambos inclusive; este Tribunal señala que dichas copias tienen un valor indubitable; por cuanto en ellas además de la certificación que hizo el secretario al pie, aparece el decreto del Juez que lo ha autorizado para su expedición, tal como lo pauta el artículo 112 del Código de Procedimiento Civil; y que viene remitido de lo contemplado en el artículo 1.384 del Código Civil que establece que, los traslados y las copias o testimonios de los instrumentos públicos o de cualquier otro documento autenticado hacen fe, si los ha expedido el funcionario competente con arreglo a las leyes; y por cuanto dicho instrumento no fue tachado ni impugnado por la parte actora, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, conforme a lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.------------------------------------------------------------

   MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR- --------------------------------

   De conformidad con lo previsto en el ordinal Cuarto (4°) del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Juzgado de Municipio a establecer los motivos de hecho y de derecho en base a los cuales fundamenta la presente decisión, a cuyo efecto observa:---------------------------------------------------------------

   Conforme lo dispone el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, no pudiendo revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, normativa que debe ser adminiculada con lo dispuesto en el artículo 1.264 eiusdem, que dispone expresamente que “las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención. Por tanto, en opinión de quien decide, el principio fundamental de los contratos es el CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES CONTRAÍDAS POR LOS CONTRATANTES en los términos y condiciones asumidas en las mismas, por disposición del artículo 1.264 del Código Civil.--------------------------------

   Y el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: --------

   Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales

   …

   a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…. -----------------------------------

   (omissis)…

   Ciertamente, como sólo puede demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las causales reguladas en dicha norma especial. --------------------------------------------------------------

   En este sentido, se tiene que la pretensión de la actora se sustenta en la falta de pago por parte de su arrendatario, de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses del Primero (1º) de Abril de 2009 al 30 de Abril de 2009, del Primero (1) de Mayo de 2009 al 31 de Mayo de 2009, y del Primero (1) de Junio de 2009 al 31 de Junio de 2009, es decir, los meses de abril, mayo y junio de 2009, cada uno a razón de doscientos bolívares con cero céntimos (Bs. 200,00), pagaderos en forma mensual adelantada los primeros cinco (5) días de cada mes (…) Cláusula Tercera del primigenio contrato de arrendamiento celebrado por ambas partes en fecha 01-07-2005, donde el arrendatario se obliga a pagar dentro de los cinco primeros días de cada mes.------------------------------------

   No obstante, la parte demandada en su escrito de contestación a la pretensión de la actora, adujo en un punto del escrito de contestación a la demanda denominado ANTECEDENTES (…) que ha de tenerse presente que HE PAGADO correctamente los cánones comprendidos entre el “primero (1º) de abril al treinta (30) de abril del {Sic} 2009, del primero (1º) de mayo al treinta y uno (31) de mayo del {Sic} 2009; del primero (1º) de junio al (30) de junio del {Sic} 2009”. Asimismo, adujo que los meses de abril y mayo fueron pagados por adelantado mediante el mecanismo de consignaciones y el mes de junio se pagó constituye causal de resolución, pues expresamente se convino en que la causal de resolución sólo prosperaría ante la falta de pago de dos (2) mensualidades. Que de igual manera, encontrándose en el marco de un contrato a tiempo indeterminado, no prospera la causal de desalojo basada en la mora del arrendatario, sino en el caso de encontrarse atrasado en el pago de dos (2) mensualidades, lo cual se encuentra previsto en el primer aparte del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así pues, por mandato legal y contractual, el leve retraso en el pago de un solo canon de arrendamiento, no constituye causal de desalojo. ------------------------------------------------------------------------------------

   Planteado lo anterior, se obliga a quien decide a tenor de lo previsto en el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario, realizar las siguientes consideraciones de hecho y de derecho, a los fines de estimar la tempestividad o no de las referidas consignaciones arrendaticias, realizadas por el demandado a favor del actor por lo cual, el apoderado de la parte demandada consignó copia certificada del expediente de consignación signado con el número 07-299 nomenclatura de este Tribunal del Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta, para ilustrar el criterio de este Tribunal sobre los hechos narrados su escrito de contestación y demostrar el cumplimiento de las obligaciones de su mandante para con el arrendador, este Juzgado lo hace de la forma que sigue: ------------------

   Establece el artículo 51 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial Nº 36.845, de fecha 7 de diciembre de 1999; cuya vigencia comenzó a partir del primero (1°) de enero de 2000, y permaneciendo la misma en plena vigencia en la Disposición Transitoria Tercera de la Nueva Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial Extraordinaria Nº 6.053, de fecha 12 de noviembre de 2011, en lo siguiente:----------------------------------------------------------

   Articulo 51.- Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, DENTRO DE LOS QUINCE (15) DÍAS CONTINUOS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE LA MENSUALIDAD.- (fin de la cita).- (Subrayado y negrillas de este Juzgado).--------------------------------------------

   Como de la Interpretación de este articulo 51 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por la Sala Constitucional con ponencia del Magistrado Pedro Rafael Rondón Haaz, de fecha 5 de abril de 2009, ordenada su publicación en Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela, se fija la Interpretación Constitucional del referido articulo, acordando que los Tribunales que apliquen el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido que el vencimiento de la mensualidad a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes.-----------------

   “(…) Esta norma ha dado lugar a criterios disímiles de interpretación por parte de los Tribunal es de instancia; para algunos, el cómputo de los quince días comienza cuando transcurre el último día del mes calendario que corresponda al canon de cuyo pago se trate y, para otros, comienza una vez que ha transcurrido el último día de la oportunidad que las partes hayan convenido para el pago.

   Esta disparidad de criterios crea gran inseguridad jurídica en los justiciables, lo cual es observado por esta Sala con gran preocupación, ya que la escogencia de una u otra interpretación atañe directamente a la garantía constitucional de acceso a la justicia de los particulares pues, como lo afirma el acto de juzgamiento que es objeto de la pretensión de autos, el arrendador sólo dispone de la posibilidad de instaurar su demanda cuando el arrendatario se encuentre en mora en el pago de dos o más cánones mensuales.

   En criterio de la Sala, cuando la norma hace alusión al lapso de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente, al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no está expresamente prohibida en la ley, ni es contraria al orden público, razón por lo que entra dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, sin que exista ninguna de las limitantes a la libertad de contratación; en cambio, la interpretación según la cual ese lapso de gracia debe comenzar a contarse, siempre, desde el último día de cada mes calendario, con independencia de la oportunidad de vencimiento de la mensualidad que hubiere sido libremente pactada, irrespeta esa legítima autonomía de la voluntad en cuanto hace inútil esta estipulación a pesar de que goza de cobertura legal y, además, viola la garantía de acceso a la justicia del arrendador, quien debe tolerar el retraso del arrendatario por un lapso más largo que el que hubiere sido convenido. En forma paralela, el arrendatario se ve beneficiado, sin causa legal, por una prolongación del lapso para la consignación; así, si, como es común, se hubiere convenido el pago por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes a cada mes, en vez de que disponga de hasta el día veinte para la consignación, disfrutaría de veinticinco días del mes en curso más quince días del mes siguiente para el cumplimiento con su obligación contractual de pago del canon arrendaticio, a pesar de haber acordado libre y legítimamente aquella forma de pago (mensualidades adelantadas).

   Como es natural, si no se hubiere pactado expresamente la oportunidad del vencimiento de las mensualidades, se entenderá que éstas vencen el último día de cada mes calendario y que el lapso a que se contrae el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios empieza a correr desde entonces.

   Así, esta Sala Constitucional considera que los argumentos que fueron formulados por los peticionantes constituyen fundamentación suficiente para la procedencia de la presente revisión, pues la interpretación que, de manera errada, hizo el Juzgado Superior Séptimo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios –y comparten otros Tribunal es-, afecta directamente la garantía de acceso a la justicia de los particulares que reconoce expresamente el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, con el agravante de que, como fue señalado supra, no hay uniformidad entre los Tribunal es de instancia a este respecto, con la consecuente lesión a la seguridad jurídica.

   Como consecuencia de todo lo antes expuesto y, en virtud de que esta Sala considera que la revisión de la sentencia de autos es necesaria para la uniformidad de la interpretación jurisprudencial acerca del alcance de la garantía de acceso a la justicia de los arrendadores cuyos co-contratantes incumplan su deber de pago oportuno de los cánones de arrendamiento, declara que ha lugar a la revisión de autos.

   Con sujeción al criterio que se expresó, en protección de las garantías de acceso a la justicia y seguridad jurídica, los Tribunal es que apliquen el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo interpretarán en el sentido de que el “vencimiento de la mensualidad” a que se refiere como punto de partida del lapso para la consignación del canon ante un Tribunal de Municipio es, en primer lugar, el vencimiento que hubiere sido convencionalmente fijado y, en su defecto, el último día de cada mes calendario. Así se decide.”(…)

   De la norma legal y de la Jurisprudencia antes transcritas observa este Juzgado de Municipio, que la intención del legislador patrio, tanto en el derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas como en el promulgado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no fue otra sino la de permitirle al arrendatario la posibilidad de acudir ante la autoridad jurisdiccional para consignar el monto correspondiente a la pensión de arrendamiento vencida, en virtud de rehusarse expresa o tácitamente el arrendador, a recibir dicho pago. Lo que se evidencia que hizo el arrendatario según se desprende del escrito de contestación de la demandada en el punto de denominado ANTECEDENTES, en donde el demandado declara: No obstante lo anterior, a lo que se concretará el debate probatorio en esta causa es al sedicente de mora que se me achaca, pues ha de tenerse presente que HE PAGADO correctamente los cánones comprendidos “entre el primero (1°) de abril al treinta (30) de abril del {Sic} 2009, del primero (1°) de mayo al treinta y uno (31) de mayo del {Sic.} 2009; del primero (1°) de junio al (30) de junio del {Sic.} 2009”; que para que no haya confusiones, ya que éste será el único punto controvertido en el expediente, los meses de abril y mayo fueron pagos por adelantado mediante el mecanismo de consignaciones y el mes de junio se pagó (…).---------------------------

   Asimismo, en palabras del Dr. J.G. (“Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”; enero 2001. Pág. 37), la consignación la prevé la Ley para “proteger al inquilino contra un arrendador que esté buscando una vía expedita para resolver el contrato y se haga el desentendido a la hora de cobrar el alquiler. También cuando el dueño quiere cobrar un alquiler por encima del regulado”.--------------------

   Tal consignación conforme se infiere del artículo trascrito como de la doctrina y Jurisprudencia, debe hacerse, inexorablemente, “DENTRO DE LOS QUINCE DÍAS CONTINUOS SIGUIENTES AL VENCIMIENTO DE LA MENSUALIDAD”; es decir, que el arrendatario no debe depositar mensualidades atrasadas en más de quince (15) días vencido el plazo previsto en el contrato de arrendamiento, en el caso en estudio el contrato de arrendamiento suscrito por las partes y en donde establecieron las cláusulas por las que debían regirse para el pago del alquiler. Esto equivale a decir, que si en un contrato de arrendamiento -lo que es en este caso- se fija como plazo de vencimiento para que tenga lugar el pago de la pensión de arrendamiento donde la arrendataria se obliga a pagar con toda puntualidad durante los primeros cinco (5) días de cada mes al arrendador, la fecha que toma este Juzgador para determinar la tempestividad o no de las referidas consignaciones arrendaticias, es el día cinco (5) de cada mes, y es precisamente a partir del día inmediato siguiente a éste que comenzará a correr el lapso de quince (15) días para que el arrendatario proceda a consignar la pensión de arrendamiento ante la autoridad jurisdiccional, por ejemplo el mes de abril, el día 20-04-2009; el mes de mayo el día 20-05-2009; y el mes de junio el día 20-06-2009, lo cual deberá hacer dentro del señalado lapso (los 5 días contractuales más los 15 días continuos legales) y, de esta forma, se tendrá la consignación efectuada tempestivamente y consecuencialmente, solvente al arrendatario en el pago de su obligación, de lo contrario, es decir, pasados los quince (15) días, se declarará la extemporaneidad de la consignación y la insolvencia del arrendatario.

   Por su parte, el autor G.G.Q. (“Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”. Tomo I. Pág. 440.), sostiene que la consignación inquilinaria puede entenderse como una forma excepcional de pago judicial, ya que, no se trata de una oferta para dar lugar a un contrato, sino que la consignación constituye un medio de excepción establecido por el legislador en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehusare recibir el pago del alquiler; en cuyo caso la Ley concede al arrendatario el derecho de consignarlo en los términos del artículo 51, antes citado. -------------------------------------------------------

   Asimismo, vierte el mencionado autor en la señalada obra, que la consignación podrá efectuarse dentro de los quince (15) días continuos siguientes a la fecha en que debe hacerse el pago al accipiens. Sin embargo, la misma (consignación) deberá hacerse dentro del indicado lapso de aspirar el arrendatario que la misma no sea extemporánea por lo demorada. Señalando además, que se trata de un “tiempo legal”, debido a que corresponde a la Ley su fijación, no obstante que puede privar el convencional cuando éste se fija en beneficio del arrendatario. Este plazo es aplicable ex jure a cualquier contrato de arrendamiento independientemente de su duración, por remisión directa de los artículos 14 y 1.611 del Código Civil, y especialmente en el artículo 51 del nuevo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. --------

   En igual sentido se ha pronunciado el autor E.D.N.A. (“El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano”. Editorial Vadell Hermanos. Pág., 252); cuando señala que para que proceda este derecho de consignar el canon por ante un Juzgado de Municipio, es menester que el arrendador se haya rehusado y que de alguna manera haya impedido, expresa o tácitamente que se le haga el pago, “con lo cual inmediatamente nace en el patrimonio jurídico del arrendatario el derecho de hacer una consignación en un lapso de quince (15) días consecutivos al vencimiento de la mensualidad”. La consignación se efectuará por ante un Juzgado de Municipio de un Tribunal con competencia territorial, con relación al inmueble que una, a las partes en el contrato.---------------------------------- ----------------------------------------------------------------

   Aclarado lo anterior, se destaca la necesidad de verificar si efectivamente las consignaciones arrendaticias efectuadas por la parte demandada en la causa y traídas al proceso previa su certificación, para demostrar su solvencia de los canon de arrendamiento reclamados en la pretensión del actor (folios 23 al 146), y a las cuales se le confirió valor probatorio a tenor de lo previsto en los artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil, en su debida oportunidad, se efectuaron de manera tempestiva, es decir, dentro del lapso previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues de tal determinación surgirá de manera clara y categórica, el estado de solvencia o no del arrendatario para con los cánones de arrendamiento de los meses de abril, mayo y junio del 2009, reclamados como insolutos por la parte actora, y como consecuencia de ello, en principio, la procedencia o no de la pretensión de desalojo interpuesta. -------------------------------

   Ahora bien, quien decide observa, que el folio 119, que pertenece a la copia certificada del expediente de consignación traído a los autos por el demandado a través de su representante legal, trata de un escrito recibido por el secretario de este despacho, en fecha 29 de abril de 2009, el cual es del siguiente tenor:----------

   Yo, L.H.G.F., venezolano, mayor de edad, identificado con la Cédula de Identidad Nro. V-4.895.164, procediendo en este acto en mi carácter de arrendatario de un inmueble constituido por un (1) terreno y las bienhechurías sobre el construidas, el cual se encuentra ubicado en la calle J.M. de la Ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta donde actualmente funciona la empresa denominada FRUTERIA EL GUACHARO, C.A; y el pago por pensión mensual de arrendamiento de dicho inmueble es la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00). Ahora bien, es el caso que el arrendador del referido inmueble ciudadano A.J.I.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.051.691, no ha acudido a la dirección del inmueble arrendado a cobrarme la mensualidad correspondiente a los meses de ABRIL y MAYO del presente año 2009, motivo por el cual ocurro por ante su competente autoridad, con el debido respeto y la venia de estilo, a objeto de consignar de conformidad a las previsiones de los artículos 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.400,00), a razón de DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 200,00), cada uno.- Igualmente solicito al este Tribunal se sirva notificar al ciudadano A.J.I.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 6.198.938, domiciliado en la siguiente dirección: Calle J.M., casa S/N, de color Guayaba, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta. Juro la urgencia del caso y pido que se habilite todo el tiempo necesario para la práctica de la misma

   .------------------------------------------------------------------------------------------

   En el folio 129 de la Certificación del expediente de consignaciones traído a los autos, se observa escrito de consignación de los meses de junio y julio del 2009, recibido en el Tribunal en fecha 2 de julio de 2009, donde se expresa lo siguiente:-------------------------------------------------------------------------------------------------

   Yo, L.H.G.F., venezolano, mayor de edad, identificado con la Cédula de Identidad Nro. V-4.895.164, procediendo en este acto en mi carácter de arrendatario de un inmueble constituido por un (1) terreno y las bienhechurías sobre el construidas, el cual se encuentra ubicado en la calle J.M. de la Ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta donde actualmente funciona la empresa denominada FRUTERIA EL GUACHARO, C.A; y el pago por pensión mensual de arrendamiento de dicho inmueble es la cantidad de DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00), ahora bien, es el caso que el arrendador del referido inmueble ciudadano A.J.I.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 4.051.691, no ha acudido a la dirección del inmueble arrendado a cobrarme la mensualidad correspondiente a los meses de JUNIO Y JULIO del presente año 2009, motivo por el cual ocurro por ante su competente autoridad, con el debido respeto y la venia de estilo, a objeto de consignar de conformidad a las previsiones de los artículos 51 y siguiente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cantidad de CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs.400,00), cada uno.- Igualmente solicito al este Tribunal se sirva notificar al ciudadano A.J.I.R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 6.198.938, domiciliado en la siguiente dirección: Calle J.M., casa S/N, de color Guayaba, Municipio Maneiro del Estado Nueva Esparta. Juro la urgencia del caso y pido que se habilite todo el tiempo necesario para la práctica de la misma

   .---------------

   Así las cosas, y sentado lo anterior como premisa base para determinar la tempestividad o extemporaneidad de las consignaciones realizadas por el demandado, observa este Juzgado del Municipio Maneiro lo dispuesto en la cláusula “TERCERA” del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes en fecha 1° de julio de 2005, al cual se le confirió valor probatorio en la causa a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.363 del Código Civil, en su debida oportunidad como demostrativo de la relación arrendaticia existente entre las partes contendientes de la presente litis; que dispuso: --------------------------------- (SIC)”… TERCERA: El canon de arrendamiento se establece en la forma siguiente: desde el inicio de este contrato, es decir, desde el primero (1º) de Julio de 2005 hasta el treinta y uno (31) de Diciembre del año 2005, se establece el canon mensual de ciento cincuenta mil bolívares (BS 150.000,00),y desde esta fecha hasta el treinta de Junio de dos mil siete (2007), lapso establecido para este contrato, se convierte en un canon de arrendamiento de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) pagaderos en forma mensual adelantada los primeros cinco (5) días de cada mes, entendiéndose que la falta de pago de dos o más mensualidades, dará derecho al “Arrendador” para pedir a su elección la resolución, cumplimiento del presente contrato o la desocupación contemplada en la “Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”.-------------------------------------------------------

   De lo que se infiere, que “el Arrendatario” debía de cancelar los cánones de arrendamiento por mensualidades adelantadas, es decir, en los primeros cinco (5) días del inicio de cada mes, o de manera de ejemplo, el mes de abril, debía ser cancelado dentro de los primeros cinco días del mismo mes de abril y no por mes disfrutado, pero el mismo debía ser consignado dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del término pactado para el pago de la mensualidad, que según el contrato celebrado por ambas partes, ocurría los primeros cinco (5) días de cada mes, es decir, las consignaciones arrendaticias deben hacerse dentro de los primeros veinte (20) días del mes de abril de 2009, el de mayo, dentro de los primeros 20 días del mes de mayo de 2009; el de junio, dentro de los primeros 20 días del mes de junio de 2009. La parte demandada realizó la consignación arrendaticia correspondiente al mes de abril de 2009, el día 29 de abril del 2009, nueve (9) días después del término señalado en el contrato y en la ley especial. La de mayo del año 2009, el mismo día veintinueve (29) de abril del 2009, es decir, antes de que comenzara la obligación del pago, que como se dijo, es dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes más el término legal de quince (15) días si la arrendataria hacia uso del término de consignación. Y el mes de junio de 2009, el día dos (02) de julio del año 2009, esto es, diez días después de su vencimiento, es decir, realizó extemporáneamente la consignación de los meses de abril, mayo y junio del 2009. En consecuencia, deben declararse extemporáneas las consignaciones y por ende, insolvente al arrendatario en las pensiones de arrendamiento de los meses de abril, mayo y junio de 2009. ASÍ SE DECIDE.--------------------------------------------------------------------------------------------------

   Consignaciones arrendaticias donde se evidencian que los meses que se describen, es decir, Abril, mayo y junio del año 2009, como insolutos por la parte actora de las cancelaciones de los cánones de arrendamiento, obligación que asumió el arrendatario a pagar con toda puntualidad, durante los primeros cinco (5) días de cada mes, cláusula tercera del contrato de arrendamiento convenida entre ambas partes, se efectuaron fuera del lapso legal previsto por el artículo 51 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para considerarse tempestivas las mismas, toda vez que fueron realizadas de forma extemporánea, bien porque fueron efectuadas en oportunidades posteriores al vencimiento de los quince (15) días calendarios siguientes al vencimiento de cada mensualidad, a raíz de la cláusula tercera del contrato realizada por ambas partes, o de forma anticipada, esto es, antes de que se cumpliera el supuesto de hecho contenido en el mencionado artículo 51.------------------------------------------------------------------------------

   A manera de reforzar lo anterior, al demandado le correspondía cancelar el canon de arrendamiento los primeros cinco (5) días de cada mes, según lo convenido por ambas partes en el contrato de arrendamiento establecido en la cláusula tercera, de fecha 01-07-2005, y que este Tribunal le concedió todo valor probatorio en su debida oportunidad, más los quince (15) días que establece la Ley, le correspondía hacer las consignaciones arrendaticias a la arrendataria los días 20 de aquel mes que el arrendador se rehusare a recibirlo; en este caso concreto el 20 de abril; el 20 de mayo y el 20 de junio de 2009 y no como lo hizo; el 29 de abril de 2009, nueve (9) días después del término contractual y legal permitido; la de mayo de 2009 con extrema anticipación al punto –como se expresó- que no había nacido la obligación cuando se efectuó la consignación y junio de 2009, que se consignó vencido con creces el término convencional de los cinco (5) días pactados más los quince (15) días que otorga el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En consecuencia, deben ser consideradas las consignaciones arrendaticias de los meses de abril, mayo y junio inválidas e ineficaces para tener por solvente al arrendatario dado su extemporaneidad. ASI SE DECIDE.---------------------------------------------------------------------------------------------

   El artículo 51 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece un plazo, para la consignación del canon de arrendamiento, para que el inquilino no incurra en Mora. Tal como se observa del expediente de consignación, se observa que a los folios 119 al 122, se dio por recibida el día 29-04-2009, consignación de los meses abril y mayo del año 2009, y por auto de la misma fecha 29 de abril del 2009, fue admitida. En los folios 129 al 132, se dio también por recibida la consignación en fecha 02-07-2009, de los meses de junio y julio de 2009, y por auto de fecha 03-07-2009 fue admitida. En su oportunidad el Tribunal la admitió y se ordeno la notificación al beneficiario, lo cual llena los extremos previstos en el artículo 56 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Es decir, que se considera al arrendatario en estado de insolvencia de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Abril, Mayo y Junio del año 2009, por extemporáneas. Así se decide. -----------------------------------

   -DISPOSITIVO-

   En fuerza en los fundamentos de hecho y de derecho precedentes, este Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, declara: --------------------------------------------------

CON LUGAR la acción de Desalojo, ejercida por el ciudadano A.J.I.R., en contra del ciudadano L.H.G.F., ambos plenamente identificados.-----------------------------------------

Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora, sin plazo alguno, el bien inmueble constituido por Un Terreno y las bienhechurías sobre el mismo construidas de aproximadamente de ochenta metros (80mts) de superficie, sólo con el carácter de local comercial, ubicado en la calle J.M. de la ciudad de Pampatar, Municipio Maneiro del Estado Nueva Espata; cuyos linderos son los siguientes: Norte: que es su frente, con la calle J.M.; Sur: con terrenos de la sucesión Indriago Rodríguez; Este: con terrenos de la sucesión Indriago Rodríguez, y Oeste: con terreno que es o fue de la sucesión Haller; según se evidencia de contrato de arrendamiento que acompaña marcado “A”,. …….

Se condena en costas a la parte accionada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.------------------------------------------------------------------------------------

Por cuanto la presente decisión se dictó fuera del lapso legal previsto en la ley, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes.-------------------------------

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los cinco (05) días del mes de diciembre de dos mil once (2011). Años 201º de la Independencia y 152º de la Federación.----------------------------------------------------------------------------------

EL JUEZ,

Dr. J.G.P.

El Secretario,

NOTA: En esta misma fecha (05/12 /2011) siendo las dos de la tarde (2:00 p.m.), se registró y publicó la anterior sentencia bajo el Nro.2011-909.-

El Secretario,

Abg. P.M.G.M..-

Exp.2009-1529.-

Sentencia: Definitiva.