Decisión de Juzgado Décimo de los Municipios Maracaibo, Jesús Enrique Lossada y San Francisco de Zulia, de 7 de Febrero de 2011

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DÉCIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA.

Exp. N° 3092-2010.-

Motivo: DESALOJO.-

La presente litis se inicia cuando el ciudadano A.D.J.V., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.330.829, debidamente representado por el profesional del derecho O.M., inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 29.237, domiciliados en el Municipio San Francisco y Maracaibo del Estado Zulia, respectivamente, incuó formal demanda de conformidad con lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, contra el ciudadano EMILVE J.A., venezolano, mayor de edad, titular de las Cédula de Identidad N°. 10.916.826, debidamente representado por el abogado C.B., inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 21.349, domiciliados en el Municipio San F.d.E.Z., con motivo del Juicio por DESALOJO

Admitida como fue la demanda por este Juzgado en fecha 21 de junio de 2.010, se ordenó la citación del demandado ciudadano EMILVE J.A.; en fecha 2 de julio de 2.010 el Alguacil estampó diligencia informando haber citado al demandado, por lo que en fecha 9 de Julio de 2.010 la parte demandada asistido de abogado, presentó escrito de contestación a la demanda, e interpuso reconvención, la cual en fecha 13 de julio de 2010, este Tribunal admitió, de manera que en fecha 15 de julio la parte actora-reconvenida presentó escrito de contestación a la reconvención, abierto el lapso probatorio ambas partes presentaron sus respectivas probanzas las cuales fueron admitida por el Tribunal en fechas 20 y 21 de Julio de 2.010, evacuadas como fueron todas las probanzas en fecha 22 de Noviembre de 2.010 el Tribunal dictó auto ordenando la notificación de las partes para la apertura del lapso para sentenciar, en fecha 24 de Enero de 2.011 el Alguacil del Tribunal estampó diligencia informando haber notificado a las partes para la apertura del lapso para sentenciar, en fecha 31 de Enero del presente año el Tribunal dictó auto difiriendo la sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, dentro del lapso para sentenciar este Tribunal lo hace previas las siguientes consideraciones:

DEL CONTRADICTORIO

Alega la parte actora-reconvenida que celebró contrato verbal de arrendamiento, con “… el ciudadano EMILVE J.A., (…) sobre un inmueble de –(su)- propiedad, ubicado en el Barrio Carabobo, Sector 1, parcela No. 9, No. 176-78, Av. 49J-1, en jurisdicción de la parroquia D.F.d.M.S.F.d.E.Z.. (….) comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con propiedad o posesión que es o fue de Hofman Toledo, SUR: Con propiedad o posesión que es o fue de A.C., ESTE: Su frente, Av. 49j-1, y OESTE: Con propiedad o posesión que es o fue de Z.M. y Yusneydi Hernández….”.

Igualmente, alega la parte actora-reconvenida que “…el Arrendatario ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento de los meses Noviembre y diciembre de 2009, y enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2010, a razón de Bs. 350,oo, cada mes, no obstante en las reiteradas oportunidades que le –(ha)- requerido el pago de dichos cánones, sin embargo ante su incumplimiento en el pago de los mismo, -(decidió)- practicar una Inspección ocular en el inmueble objeto de esta acción a fin de dejar constancia de las condiciones generales en que se encontraba el inmueble, de la solvencia de los servicios públicos de Hidrolago y enelven, de dicha Inspección conoció…” este Juzgado.

La parte demandante-reconvenida estimó la demanda en TRES MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 3.000,oo) lo que representan 46.15, unidades Tributarias.

Por su parte el demandado-reconviniente alega que es cierto que celebró “…contrato Verbal de Arrendamiento con el ciudadano A.D.J.V., antes identificado, referido a un Inmueble de su Propiedad, ubicado en el Barrio Carabobo, Sector 1, Parcela Nº 9, signado bajo el No. 176-78, Avenida 49J-1, Jurisdicción de la Parroquia D.F., Municipio San F.d.E.Z.,…”.

El accionado-reconviniente negó, rechazó y contradijo que dejó de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses “…Noviembre y Diciembre del pasado años 2009 y enero, Febrero, Marzo, Abril y Maro del (…) año 2010, a razón de 350,oo Bs. F. cada mes y que en reiteradas oportunidades –(el actor)- ha requerido el pago, lo cierto es que el día 29 de Octubre del año 2009, fecha en la cual se celebró verbalmente el contrato de Arrendamiento que nos ocupa, EL ARRENDADOR A.D.J.V., dando la iniciativa, convino con –(su)- persona y así lo –(aceptó), que no Cancelara los Cánones de Arrendamientos, que para él lo más conveniente era, que le realizara las Mejoras ó Bienhechurías necesarias al Inmueble objeto y fundamento del Contrato de Arrendamiento, ya que el mismo estuvo mucho tiempo desocupado y por ello su estado de “DETERIORO” es decir Respetada Juez, en precaria situación y malas condiciones de USO Y HABITABILIDAD, no obstante a ello –(ocupó)- el Inmueble y con el transcurrir de los días y meses fui realizando las Mejoras ó Bienhechurías necesarias tantas a la fachada externa como a la fachada interna, incluyendo la limpieza del Terreno (que estaba enmontado), dándole al mismo un panorama ó adecuada y bonita….”.

DE LA RECONVENCIÓN

El accionado-reconviniente alega que en fecha 29 de Octubre del año 2009, fecha en la cual se celebró verbalmente el contrato de Arrendamiento con el accionante-reconvenido y convinieron que no cancelaría los cánones de arrendamiento, ya que para el actor-reconvenido lo más conveniente era, que le realizara las Mejoras ó Bienhechurías necesarias al Inmueble objeto y fundamento del Contrato de Arrendamiento, ya que el mismo estuvo mucho tiempo desocupado y por ello su estado de DETERIORO, es decir, en precaria situación y malas condiciones de USO Y HABITABILIDAD, no obstante a ello, ocupó el Inmueble y con el transcurrir de los días y meses fue realizando las Mejoras ó Bienhechurías necesarias tantas a la fachada externa como a la fachada interna, incluyendo la limpieza del Terreno que estaba enmontado, dándole al mismo un panorama ó adecuada y bonita, por lo que no es deudor de los cánones de arrendamiento, ni mucho menos tiene que pagar al demandante-reconvenido, TRESCIENTOS CINCUENTA BOLIAVRES (Bs. 350,oo), correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre y Diciembre de año 2.009, y Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.010, ya que esas no fueron las condiciones y términos acordados en el momento de celebrar el contrato verbal, y de éstas circunstancias y hechos hay testigos entre ellos los miembros que integran la Junta Comunal del Barrio Carabobo.-

Del mismo modo alude el accionado-reconviniente que conforme a lo antes indicado solicita se declare Sin Lugar la presente acción judicial de desalojo, ya que es falso que adeude cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Noviembre y Diciembre de año 2.009, y Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.010, de manera que por las razones y motivos antes expuesto reconviene al actor por vía de Cobro de Bolívares por mejoras o bienhechurías, para que convenga en cancelarle la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÌVARES FUERTES (Bs. F. 25.000,oo) equivalente a trescientas ochenta y cinco unidades tributarias (385 U.T), por concepto del pago de la mano de Obra y Adquisición de los Materiales de construcción en los diferentes comercios de la Localidad; Así mismo solicitó la indexación o corrección monetaria.

Por su parte el actor-reconvenido, aceptó como hechos admitidos los expresados por el demandado-reconviniente en relación al contrato verbal de arrendamiento realizado por las partes y a la “…propiedad…” que dice tener el actor-reconvenido en relación con el inmueble objeto del presente litigio.

En dicho escrito el actor-reconvenido negó, rechazó y contradijo que supuesto convenimiento realizado por las partes en relación a la exoneración de los cánones de arrendamiento siempre y cuanto el demandado-reconviniente realizará mejoras al inmueble objeto del litigio.

PRUEBAS DE LAS PARTES.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE.

1. - Promueve el mérito favorable de las actas, a tal efecto invoco a los principios de adquisición procesal y de comunidad de prueba, con respecto a esta invocación este Tribunal indica que con esta invocación no constituye medio probatorio de los que expresamente están contenidos en el Código de Procedimiento Civil y en el Código Civil, por lo que, considera pertinente esta Juzgadora transcribir parcialmente la sentencia emanada del tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, de fecha 10 de Julio de 2.003, con ponencia del Magistrado Eduardo Rafael Perdomo, expediente Nº 03287, paginas 642 y 643. Tomo 7, año IV, Julio 2003, cuyo tenor es el siguiente:

   … Sobre el particular, la solicitud de apreciación del mérito favorable de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, esta Sala considera que es improcedente valorar tales alegaciones…

   Ahora bien, en virtud a lo estipulado en la citada Jurisprudencia, quien aquí decide, acogiéndose al criterio del M.T. de la República, considera que, es improcedente valorar tales alegaciones por no ser un medio probatorio susceptible de valoración, sino que hace alusión a principios que deben ser aplicados de oficios por el JUEZ. Así se establece.

2. - Ratifica el contenido de la inspección judicial practicada por este Juzgado, la cual riela del folio 4 al 28, en la cual constas hechos relacionados con el inmueble objeto del litigo y, siendo que ambas partes estaban presentes en dicha inspección, observándose del mismo las manifestaciones que realizaron las partes de este proceso en relación con el inmueble objeto del litigio; el estado de conservación y mantenimiento del inmueble objeto del litigio; los recibos de pagos de servicios públicos; y, del tiempo que tiene el arrendatario ocupando el inmueble. Este Tribunal, le otorga todo su valor probatorio a los efectos de la definitiva. Así se decide.

3. - Promueve la testimonial jurada de los ciudadanos D.D., M.D.R., Z.M., YULEY REVEROL y A.M..

   En relación con la declaración del ciudadano, D.D., este Tribunal considera que la declaración del mismo es referencial y que tiene interés indirecto en la resulta del proceso, tal y como se constata de la respuesta rendida a la repregunta sexta. En consecuencia, este Tribunal desestima dicha declaración a los efectos de la definitiva de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   En cuanto con la declaración de la ciudadana, M.D.R., este Tribunal considera que la declaración del mismo es referencial, tal y como se evidencia de la respuesta rendida a la repregunta primera. En consecuencia, este Tribunal desestima dicha declaración a los efectos de la definitiva de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   Con respecto a la declaración de la ciudadana, Z.M., este Tribunal considera que la declaración del mismo no tiene conocimiento cierto de los hechos. En consecuencia, este Tribunal desestima dicha declaración a los efectos de la definitiva de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide..

   En relación con la declaración de la ciudadana, YULEY REVEROL este Tribunal considera que la declaración del mismo es referencial, tal y como se evidencia de la respuesta rendida a la repregunta segunda. En consecuencia, este Tribunal desestima dicha declaración a los efectos de la definitiva de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   Por su parte, la declaración del ciudadano, A.M., este Tribunal considera que la declaración del mismo no tiene conocimiento cierto de los hechos. En consecuencia, este Tribunal desestima dicha declaración a los efectos de la definitiva de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

4. - Promovió prueba de informes a los organismos Enelven e Hidrolago, a los efectos que informe a este Despacho el estado de solvencia y el nombre de la persona quien suscribió los servicios de energía y agua que prestan al inmueble objeto del litigio.

   Dicha información consta en actas, en relación a la comunicación suministrada por la empresa Enelven señala que por el servicio prestado al inmueble objeto del litigio adeuda la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE CON SESENTA Y NUEVE (bs. 220,69) y, el cliente es el actor.

   En cuanto a la información de la empresa Hidrolago con respecto al inmueble del litigio, indica que no posee deuda y no tiene registro de cliente.

   Dichas probáticas este Tribunal considera fueron realizadas conforme a derecho y aportan información con respecto al inmueble objeto del litigio. Sin embargo, las mismas no se dilucidan o desvirtúan los hechos alegados por las partes en el proceso. En consecuencia, este Tribunal desestima las referidas pruebas a los efectos de la definitiva. Así se decide.

   PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

1. - Promueve el mérito favorable de las actas procesales, queda reiterado que la solicitud de aflicción del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, rige en todo el sistema probatorio venezolano y el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte. Así se establece.

2. - Promueve la testimonial jurada de los ciudadanos C.D.J. PULGAR, M.A.S., T.F.R. y S.A. PULGAR.

   En relación con la declaración de la ciudadana, C.D.J. PULGAR, este Tribunal considera que la declaración de la misma no tiene conocimiento cierto de los hechos. En consecuencia, este Tribunal desestima dicha declaración a los efectos de la definitiva de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   En cuanto a la declaración del ciudadano, M.A.S., este Tribunal considera que la declaración del mismo no tiene conocimiento cierto de los hechos. En consecuencia, este Tribunal desestima dicha declaración a los efectos de la definitiva de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   Al respecto de la declaración del ciudadano, T.F.R., este Tribunal considera que la declaración del mismo no tiene conocimiento cierto de los hechos. En consecuencia, este Tribunal desestima dicha declaración a los efectos de la definitiva de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

   El ciudadano S.A. PULGAR no declaró por lo que este Tribunal considera que no tiene nada que pronunciarse al respecto. Así se decide.

3. - Promueve la prueba citación realizada por la Sindicatura de la Alcaldía del Municipio San F.d.E.Z., de fecha 19 de mayo de 2010, en la cual indican al actor que debe comparecer ante dicho organismo, a los efectos de tratar asunto relacionado con el inmueble de su “…propiedad…”. De dicha documental no se evidencia características de inmueble.

   La referida documental por tratarse de un documento administrativo, el cual no fue desvirtuado con otra probanza este Tribunal considera que su contenido es cierto. Sin embargo, de la misma no se dilucida o desvirtúa los hechos alegados por las partes en el proceso. En consecuencia, este Tribunal desestima la mencionada prueba a los efectos de la definitiva. Así se decide.

4. - Promueve constancia emitida por el Cuerpo de Bomberos de la Ciudad y Municipio San F.d.e.Z., de fecha 4 de agosto de 2009, la cual tiene anexa dos fotografías, y señala en dicha constancia que el inmueble objeto del litigio no es apta para ser habitada.

   La referida documental fue realizada extra litem, fueran del proceso sin que la contraparte haya tenido control de la probática. En consecuencia, este Tribunal desestima la mencionada prueba a los efectos de la definitiva. Así se decide.

5. - Promueve impresiones fotográficas, presuntamente del inmueble objeto del litigio.

   Al respecto, dichas reproducciones se tienen como aportadas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil, de allí que las mismas perfectamente pueden hacerse valer en juicio, dado que su utilización como fórmula probática no se encuentra prohibida por nuestra legislación. Sin embargo, en sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 19 de julio de 2005, caso: Producciones 8 ½ C. A., contra Banco Mercantil (Banco Universal), se asentó lo siguiente:

   …1.- El promovente de un medio de prueba libre representativo, esto es, fotografías, películas cinematográficas, audiovisuales, y otras de similar naturaleza, tiene la carga de proporcionar al juez, durante el lapso de promoción de pruebas, aquellos medios probatorios capaces de demostrar la credibilidad e identidad de la prueba libre, lo cual podrá hacer a través de cualquier medio probatorio.

   2.- El juez en la oportunidad de pronunciarse sobre la admisibilidad de dicha prueba debe en conformidad con lo previsto en los artículos 7 y 395 del Código de Procedimiento Civil, establecer la manera en que ésta se sustanciará; y en caso de que el medio de prueba libre sea impugnado, debe implementar en la tramitación la oportunidad y forma en que deba revisarse la credibilidad e idoneidad de la prueba; pues sólo cumpliendo con esa formalidad por delegación expresa del legislador cumple el proceso su finalidad, que es un instrumento para alcanzar la justicia según lo dispone el artículo 257 de nuestra Carta Magna, al mismo tiempo, se garantiza el debido proceso y derecho de defensa de las partes.

   3.- Una vez cumplidas estas formalidades, el sentenciador determinará en la sentencia definitiva –previo al establecimiento de los hechos controvertidos-, si quedó demostrada la credibilidad y fidelidad de la prueba libre en cuestión; caso contrario, desestimará dicha prueba, pues si bien se trata de medios probatorios que no prejuzgan sobre el fondo del litigio, son indispensables para que una vez establecidas dichas circunstancias, el juez pueda establecer con plena libertad los hechos que se desprenden de la prueba conforme al sistema de la sana crítica….

   .

   Como se observa, este tipo de pruebas se encuentra sometida a requisitos, sin los cuales no podrá, en su idoneidad o conducencia, considerase como fidedigna y, por ende, atribuírsele relevancia demostrativa de las afirmaciones de hecho de las partes. Sin embargo, independientemente de las anteriores consideraciones, este Tribunal es del criterio que el propósito de la presente probanza no forma parte del contradictorio. En consecuencia, las referidas pruebas se desestiman a los efectos de la definitiva. Así se decide.

6. - Promueve documento autenticado ante la Notaria Pública Sexta de Maracaibo del estado Zulia, de fecha 20 de julio de 2010, anotada bajo el N° 14, Tomo 61. Del cual se evidencia las presuntas mejoras y bienhechurías realizadas al inmueble objeto del presente litigio.

   Dicha documental considera este Tribunal que independientemente que haya sido expedido por un funcionario público competente para ello, la misma se refiere a un documento privado, sólo el funcionario dio fe de los expuesto por las partes intervinientes en el mismo, por lo cual, la referida prueba debió ser ratificada en el proceso en el lapso legal correspondiente, ello conforme a lo previsto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, este Tribunal desestima dicha prueba a los efectos de la definitiva. Así se decide.

   MOTIVACION PARA DECIDIR

   Constituye principio cardinal en materia procesal, aquél conforme el cual el Juez se encuentra vinculado a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados conforme al artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para él, no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir. El requisito de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y las excepciones o defensas opuestas orinal 5º del artículo 243 Ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes porque el límite de toda controversia judicial, esta circunscrito por los hechos alegados como fundamento a la pretensión invocada en el libelo de la demanda y los hechos deducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.

   Ahora bien analizadas las actas procesales que conforman la presente causa en especial el escrito libelar y el escrito de contestación de demanda, esta Juzgadora ha podido constatar que la parte accionada procede de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que conviene absolutamente en la celebración del contrato de arrendamiento verbal al respecto el artículo 1.401 del Código Civil que prevé que la confesión efectuada por la parte ante el Juez hace contra ella plena prueba, y en consecuencia dada esta situación el alegato de la parte accionante de la existencia de una relación arrendaticia con la demandada, queda totalmente relevada de prueba. Así se Decide.-

   De manera que existiendo una relación arrendaticia entre las partes, le corresponde a esta Juzgadora verificar la procedencia de la acción solicitada por lo que se trae a colación lo establecido en el Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, suscrito por el Dr. G.G.Q., Volumen 1 que establece:

   En cambio, el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos meses consecutivos; el arrendatario haya destinado el inmueble a uso deshonesto, in debido o en contravención a la conformidad de uso concebida por la autoridades Municipales respectivas, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizados por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de la disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento reglamento del condominio; y, que el arrendatario haya seguido el contrato de arrendamiento o su arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa o por escrito del arrendador; cuando el inquilino ocasione deterioros mayores al inmueble que los provenientes del uso normal del mismo, cuando el inquilino destine al inmueble a uso deshonesto… (Omissis) ….

   Según la falta del pago de alquiler. La acción de desalojo del articulo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51 LAI)

   Con vista al pago por consignación.

   El desalojo del literal a) del articulo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de 15 días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (Art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falto de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los 15 días continuos siguientes a la mensualidad vencida (Art. 51 Ejusdem).

   La falta de pago.

   Insolvencia inquilinaria y desalojo.

   Tratándose de la insolvencia inquilinaria, hacemos referencias directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas ( no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de insolvencia inquilinaria. Lamentablemente la Ley no establece eximente de responsabilidad civil, que permita alegar en beneficio del arrendatario la insolvencia por falta de recurso económico, que impida que se le tenga por insolvencia. La Ley no lo contempla así, porque tendría al mismo tiempo que establecer la obligación del estado de pagar por aquel, en los casos en que sobrevenga un estado de necesidad en el arrendatario que le impida cumplir; pues al arrendador corresponde el derecho de recibir la contraprestación y al inquilino el deber de pagar en los términos convenidos al tenor de la propia Ley. (Ord. 2°, Art. 1.592, CC).

   Falta de pago de dos mensualidades consecutivas.

   No es igual, en cuanto a las consecuencias, la falta de pago del arrendatario en un contrato por tiempo determinado, que en otro sin determinación de tiempo. En efecto, en el primer tipo de contrato, la falta de pago con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (Art. 51, LAI) conduce, por lo general, a que el arrendador solicite la resolución del contrato y el cobro de los cánones insolutos y los que sigan hasta que se pueda celebrar otro contrato, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquel (Art. 1.616, CC); en tanto que cuando se esta en presencia de una relación verbal o por escrito a tiempo indefinido, el arrendador tendrá que esperar el vencimiento de dos mensualidades consecutivas (literal a, Art.34, LAI) para poder solicitar el desalojo, entendiéndose, como hemos observado, que no solo es suficiente el vencimiento de los dos meses para que, sin mas, proceda la acción de desalojo, sino que hayan transcurrido mas de quince días continuos siguientes al vencimiento del segundo mes al tenor de lo previsto en articulo 51 de LAI (vid. Pago por consignación). (Omissis)....

   Desalojo y cobro de pensiones insolutas.

   Según el artículo 34 de LAI:

   Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas (….).

   Pareciera, entonces, que solo por el hecho del vencimiento de dos mensualidades consecutivas, si el arrendador tuviera interés de cobrar la suma de dinero correspondiente a esos dos meses y no solicitar el desalojo, no podría hacerlo.

   ¿Es ese el sentido de la citada norma?

   Por una parte, la falta de pago del arrendamiento en el contrato por tiempo determinado, dará lugar al cobro por el procedimiento breve ante el Tribunal competente según la Cuantía, pues la falta de pago del alquiler puede dar lugar a la acción de cobro de sumas insolutas, como acción derivada de la relación arrendaticia (articulo 33, LAI). En cambio, si estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de duración indefinida, la falta de pago de dos mensualidades consecutivas tendrá como sanción el desalojo del inmueble arrendado, si el arrendador tiene interés en intentar esa acción, por el caso contrario, es decir, de tener interés únicamente en el cobro de esas dos mensualidades impagadas, ¿No podrá actuar de esta manera sino únicamente por la vía del desalojo?. En el derogado del DLDV se llevo a contemplar la desocupación o desalojo cuando el arrendatario hubiese dejado de pagar el canon arrendaticio después de haber transcurrido 15 días consecutivos a contar de la fecha de vencimiento, y solo podía el arrendador solicitar esa acción a modo de protegerse al inquilino porque al mismo se concedía el derecho de consignar en el plazo de tres días, luego de notificado, en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos y si consignaba el procedimiento del desalojo, cesaba. Es más, de transcurrir esa plazo sin que el arrendatario pagara, el procedimiento continuaba, pero el demandado podía hacer cesar todos los efectos del proceso si antes del acto de contestación de la demanda consignaba en el Tribunal el monto de la deuda más las costas correspondientes a la mitad de una mensualidad. Esta disposición protectora fue suprimida en LAI, y ahora el arrendatario demandado no tiene oportunidad para pagar del modo indicado, pues una consignación que hiciere luego seria extemporánea por lo preclusiva y demorada, y no podría impedir el secuestro del inmueble conforme al numeral 7 del articulo 599 del Código de Procedimiento Civil. De manera que bajo el régimen de LAI no existe la protección que al arrendatario concedió el derogado DLDV en cuyo caso podría pensarse en que el arrendador no esta obligado a solicitar el desalojo si así no lo desea, ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas, pues aquel beneficio para el inquilino ya no existe, y podría solicitar en su defecto el pago de las pensiones arrendaticias insolutas, en cuyo caso no se le pondría termino al contrato con la acción de desalojo, resultando de tal manera mas bien beneficiado el arrendatario, lo cual no ocurriría de actuarse con el desalojo y el subsiguiente secuestro del inmueble.

   Tenemos la impresión de que nada obsta a plantear esa lógica posibilidad, pues el arrendador puede proceder al cobro de las pensiones insolutas ante el tribunal competente por la cuantía, puesto que el literal a) no establece, en modo alguno, que ante la falta del pago del alquiler en los términos convenidos, el arrendador tenga que verse obligado a pedir, contra su voluntad, el desalojo del inmueble arrendado. Incluso, el arrendatario ha podido dejar de pagar más de dos meses consecutivos, en cuyo caso el arrendador no puede solicitar la resolución del contrato, aun cuando a tiempo indeterminado, sino también el cobro de las pensiones insolutas, conforme a lo dispuesto en el parágrafo segundo del articulo 34 en comento. Es mas, en esta norma no se prohíbe que ante la falta de pago de dos mensualidades consecutivas pueda el locador solicitar pago judicial de las mismas. El M.T. de la Republica en decisión de fecha 28 de marzo de 1985, en relación con el artículo 1° del ahora derogado DLDV dispuso:

   Por lo demás, la Corte advierte que en la formalización se hace una afirmación que no tiene la absolutividad que se pretende, y es la de que toda demanda por presunta falta de pago de alquileres debe ajustarse a las previsiones del literal A del articulo 1° del Decreto Legislativo; en efecto, esas previsiones rigen para cuando se trata de un arriendo a tiempo indeterminado y se demanda, precisamente, el desalojo del inmueble arrendado; pero no para cuando la falta de pago sirva de fundamento una demanda por resolución a un contrato determinado, aun cuando contenga el pedimento de desocupación por consecuencia de la resolución del contrato, pues es el lógico efecto de la determinación del contrato y no constituye la principal pretensión.

   Bien puede el arrendador solicitar únicamente el pago de las pensiones insolutas sin que desee que el arrendatario le desocupe el inmueble, en cuyo caso la relación arrendaticia continuara y la Ley no puede ir contra el arrendatario a quien pretende proteger, nada menos que obligando al arrendador a pedirle el desalojo del inmueble. En efecto, el literal a) el artículo 34 solo se aplica cuando el arrendador quiere desalojar al inquilino moroso. Si el arrendatario incurre en la falta de pago del arrendamiento, ninguna ley obliga al arrendador a que el Tribunal previamente intime el pago al arrendatario. Demandando como sea el desalojo del inmueble arrendado y declarada con lugar la demanda, el contrato de arrendamiento queda extinguido; en tanto que si el arrendador únicamente solicita el pago judicial de las pensiones insolutas, la sentencia judicial que declare con lugar ese cobro no extinguirá el contrato, pues el mismo continuara vigente.

   Así como el arrendatario tiene la obligación de pagar el canon arrendaticio, asimismo el arrendador tiene la obligación de ser diligente en el cobro mismo, pues no puede aceptarse que el deudor inquilinario permanezca en la total incertidumbre ante su acreedor indiferente que no exige el pago del alquiler. La ley sanciona al arrendatario incumplí ente, pero también al arrendador poco diligente en el cobro de las pensiones insolutas. Al primero, mediante determinadas formas o modos de terminación de la relación contractual, o mediante la coerción a trabes del cumplimiento forzoso; en tanto que al segundo, con la pérdida de la acción en determinados casos, uno de estos es la extinción de su derecho de cobro por el transcurso de determinado tiempo.

   Ahora bien, existen circunstancias presumidas en la ley en las que el pago ha tenido lugar en el ámbito arrendaticio (“presunción iuris tantum). Una de las mismas consiste en considerar al arrendatario en estado de solvencia cuando este acredite el pago de las cantidades correspondientes a un periodo, al presumir pagadas las anteriores, salvo prueba en contrario (articulo 1.296 CC); presunción que se da en los contratos de tracto sucesivo o cumplimiento periódico, en donde la obligación no se cumple de una vez, inmediatamente en toda su oportunidad temporal, sino en periodos concretos de tiempo, por lo general cortos.

   Excepción al principio de la presunción de pago la constituye la prueba en contrario, es decir, que esa presunción no es una prueba sino una conjetura o su posición desvirtuable, pues si fuese prueba entonces habría una contradicción en la Ley cuando el propia articulo 1.296 del Código Civil, nuestro legislador al establecer la presunción de pago fue terminante al hacerla depender de una prueba: La prueba en contrario; o como afirma SENTIS MELENDO, las presunciones legales no son pruebas sino normas que hacen referencia a como debe resolverse un determinado problema jurídico. (La Prueba, p. 130, Edic. Jurídicas Europa-América, Buenos Aires, 1.978).

   Para RICCI, el motivo que tuvo el legislador para exigir la obligación por el transcurso del tiempo, lo constituye el deseo de evitar el peligro que el descuido o negligencia de los acreedores puedan producir las ruinas del deudor. Todos, en efecto comprenden, que si las prestaciones o sumas debidas en determinados períodos de tiempo son pagadas a su vencimiento, o a medida que en el acreedor nace el derecho a pedirlas en juicio, no hay daño para el deudor, el cual puede separar de sus rentas anuales la parte necesaria para pagar los alquileres, pero si el arrendador descuidase exigir los arrendamientos, o el acreedor no pidiese el pago de los intereses, no pidiese al deudor su pago, este, aprovechando la indolencia del acreedor, consumirá también aquella parte de sus ingresos destinados a hacer ente a sus obligaciones (Derecho Civil, Vol. 12, p. 228)

   . (Omissis)….

   Igualmente trae a colación este Juzgador lo dispuesto en el libro de, E.D.N.A., referido a El Nuevo derecho Inquilinario Venezolano, específicamente lo referido a la Institución del Desalojo, en las Normas de Derecho Positivo Venezolano, que establece “Los arrendamientos a tiempo indeterminado, ante la imposibilidad de terminar por “la expiración del término”, admiten una especial forma de terminación: la expresión de la voluntad unilateral de cualquiera de las partes, denominada de modo genérico como “desocupación”. En efecto, el artículo 1.615 del Código Civil, señala:

   Los contratos (….) sobre alquiler (….) es que no se hubiere determinado el tiempo de su duración, pueden deshacerse libremente el tiempo por cualquiera de la las partes (….)

   .

   Ahora bien, la terminación unilateral o desocupación imputable a la voluntad del propietario arrendador, se la denomina usualmente Desalojo, y el procedimiento para poner en marcha el Desalojo regulado por el Código Civil, es relativamente sencillo (requiere de una notificación y se dejan correr unos lapsos que varían según se trate de casas o de establecimientos comerciales o fabriles).

   Sin embargo, como ya se ha explicado, el Estado modifica la naturaleza de estas instituciones y dicta un cuerpo normativo especialísimo para modificar la regulación ordinaria del arrendamiento, y especialmente lo atinente al Desalojo. Esta Regulación-contenida en el Decreto Legislativo sobre el Desalojo de Vivienda-expresamente dispone:

   Artículo 1.- Sólo podrá solicitar y acordarse válidamente la desocupación de casa:

   a) Cuando haya dejado de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido quince días consecutivos a contar de la fecha del vencimiento. Toda demanda de desocupación deberá ser acompañada de la constancia del monto del alquiler expedido a ese efecto por la Comisión Nacional de Abastecimiento o la Delegación respectivamente. Introducida la demanda el Juez notificará, por medio por intermedio del Alguacil, a la persona demandada de que en el plazo de tres días deberá consignar en el Tribunal la cantidad correspondiente a los arrendamientos vencidos, con la mención expresa de que el pago hará cesar el procedimiento. Si no se encontrara al demandado el Alguacil fijará un Cartel de la notificación mencionada en las puertas del inmueble del cual se haya solicitado desocupación. Las diligencias practicadas a este efecto no causaran costas, impuestos, ni derecho alguno y se harán en papel común, sin estampillas.

   Transcurrido el plazo señalado en la parte anterior sin que el inquilino haya efectuado el pago correspondiente, continuará el procedimiento; pero el demandado podrá hacer cesar todos los efectos del juicio si antes del acto de la contestación de las costas, que en este caso no podrán exceder de la cantidad correspondiente a la mitad de una mensualidad del alquiler fijado al inmueble de que se trate. (Omissis)….

   Las interpretaciones en cuanto al alcance de esta regulación, respecto de la contenida en el Código Civil, no han sido ni constantes, ni coherentes, a lo largo del tiempo, aún cuando ahora, la jurisprudencia de lo tribunales del contencioso administrativo de mayor jerarquía han hecho un inmenso esfuerzo por darle coherencia y uniformidad. (Omissis)…..

   Ahora bien, por cuanto la parte demandada alega la solvencia en el pago reclamado por el actor, este Tribunal a los fines de determinar tal alegato pasa a analizar el contenido de la sentencia N° 1115 de la Sala Constitucional del 12 de mayo de 2003, con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, expediente N° 02-0628, la cual señala lo que a continuación se transcribe:

   …En tal sentido observa esta sala, que el procedimiento de resolución de contrato seguido en la causa que da origen a la presente acción de amparo, posee como fundamento el presunto estado de insolvencia en que se encontraba el arrendatario por haber dejado de cancelar los cánones de arrendamiento generados desde el mes de junio del año 1999 hasta el mes de de julio del año 2000. Siendo el caso que el demandado en la oportunidad legal fijada para dar contestación a la demanda alegó estar solvente por cuanto había estado depositando los pagos correspondientes a los cánones de alquiler, en la cuenta bancaria que a tal fin había abierto el juzgado de municipio competente, que conocía de las consignaciones arrepticias que realizaba a favor del demandante, consignando a tales efectos en la etapa probatoria, los comprobantes correspondientes a los pagos efectuados en las condiciones ya indicadas. Siendo el caso, que el juzgador que dictó el fallo accionado en amparo, consideró que el arrendatario no se encontraba solvente, ya que incumplió -a su entender- con el procedimiento consignatario que debe seguirse ante el juzgado de municipio que conozca de la consignaciones. Al respecto, sostuvo que el pago estuvo mal efectuado por el arrendatario, por cuanto no bastaba que consignara en la cuenta bancaria del tribunal, si no que debía notificar al juzgado del pago realizado, de esta manera observó que no fue sino hasta el 4 de septiembre de 2000, cuando consignó los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre junio de 1999 y julio de 2000 por ante el juzgado de consignaciones, considerando en consecuencia que dicha consignaciones no fueron efectuadas como lo pauta la norma inquilinaria, tomándolas como no realizadas legítimamente y sin producir el estado de solvencia frente al arrendador. En este estado, estima conveniente esta sala establecer hasta qué punto la falta de cumplimiento -como lo señala el juzgado de la sentencia accionada- del procedimiento previsto para las consignaciones arrendaticias, es impedimento para que el juzgador no acepte y deseche los pagos efectuados por el arrendatario a favor de arrendador en la cuenta destinada para tal fin por el juzgado de consignaciones, cuando la causa generante del proceso que se ha incoado en su contra, es la supuesta falta de pago. En tal sentido, la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente es la acreditación del pago reclamado, por lo cual considerar que el pago estuvo mal efectuado, por cuanto el arrendatario dejó de consignar los comprobantes bancarios correspondientes al pago del canon fijado en la cuenta bancaria que a tal efecto destinó el juzgado de consignaciones, es un exceso de formalismo, ya que tal proceder constituye una práctica jurídica que han establecido los juzgados, no establecida expresamente en las normativas que rigen la materia. Al respecto, se puede observar que tanto el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, vigente para la fecha en que se realizaron las consignaciones, como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señalan que “podrá el arrendatario consignar por ante el Tribunal de Municipio competente dentro de los quince días siguientes al vencimiento el pago de la pensión de arrendamiento fijada”, procedimiento que los juzgados han seguido mediante el ejercicio de una praxis jurídica que requiere la apertura de una cuenta bancaria a efecto que el arrendatario consigne lo cánones a favor de su arrendador, con la posterior consignación en autos del expediente de consignaciones, de los comprobantes bancarios. Tal proceder posee una lógica jurídica, por cuanto si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del deposito realizado, el juzgado de consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuanto se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias el pago se efectuó y por ende no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario. Siendo así, considera esta Sala que en el presente caso no hay incumplimiento por falta de pago, por cuanto los cánones exigidos fueron cancelados cumpliendo con la formalidades que exige la ley especial que rige la materia, en el entendido que deben consignarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento y ante el mismo juzgado que conoció de la primera consignación, como tácitamente reconoce el juzgador de la causa al indicar que los pagos se efectuaron; aunque no los valora por cuanto no fueron notificados al juzgado de consignaciones.”…

   De acuerdo a la sentencia antes citada, quedó establecido que la excepción por excelencia ante la presunta falta de pago en cualquier acción que se intente, es la acreditación del pago reclamado, y que es impedimento para el Juzgador no aceptar y desechar los pagos efectuados por el arrendatario en la cuenta destinada para tal fin por el Juzgado de Consignaciones, cuando la causa inicial del proceso que se ha generado en su contra, es la supuesta falta de pago. Pero, además quedó establecido por la Sala que dichos pagos deben ser cancelados cumpliendo con las formalidades que exige el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el entendido que deben ser consignadas dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad y ante el mismo Juzgado que conoció de la primera consignación.

   En el caso que nos ocupa constata este Tribunal que efectivamente, la parte demandada-reconviniente niega, rechaza y contradice la demanda en todos y cada uno de sus términos, por no ser ciertos los hechos narrados, por lo que le correspondía a cada una de las partes demostrar sus dichos, en lo que respecta a la parte accionante-reconvenida demostrar que la demandada-reconviniente adeudaba los cánones de arrendamiento que reclamaba y en lo que respecta a la demandada-reconviniente demostrar la solvencia de los mismos, y al respecto de las pruebas aportadas a las actas, se evidencia que la parte actora-reconvenida consignó una serie de pruebas de las cuales se desprende la insolvencia por parte de la demandada-reconviniente, más por el contrario la accionada-reconviniente no trajo a las actas prueba alguna destinada a demostrar su estado de solvencia en relación a los cánones de arrendamiento, que le imputa la actora-reconvenida.-

   En este orden de ideas, infiere el Tribunal obrando según su prudente arbitrio, consultando lo más equitativo o racional, en obsequio de la justicia y de la imparcialidad, al determinar el justo alcance de las obligaciones contractuales, y de acuerdo a las atribuciones que le impone la ley al Juez, pues, tiene por norte descubrir la verdad de los hechos y actos de las partes, a fin de procurar conocer la causa en los límites de su oficio, ateniéndose a las normas del derecho, sin sacar elementos de convicción fuera de lo alegado y probado en autos; es menester resaltar que, en cuanto a la insolvencia del arrendatario debe estar plenamente demostrado el incumplimiento de pago de dos (2) mensualidades consecutivas de acuerdo al alcance, espíritu y razón de ser que rige la ley especial. En el caso bajo estudio se desprende de las actas procesales que no existe prueba traída por la parte demandada-reconviniente probando su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que se le reclaman, referidos a los meses de Noviembre, Diciembre de 2.009, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.010. Así se Decide.

   De manera que habiendo la parte demandada-reconviniente limitado su defensa a negar, rechazar y contradecir, la demanda instaurada en su contra, y aunado a esto durante el lapso probatorio la demandada-reconviniente no trajo a las actas probanza alguna para destruir lo alegado y probado por la parte actora referente a la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Noviembre, Diciembre de 2.009, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.010, es por lo que al respecto esta Juzgadora considera las siguientes normativas artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:

   Artículo 12 C.P.C: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

   Artículo 506C.P.C.: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.

   La Doctrina ha interpretado la presente disposición legal de la siguiente forma: Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   La carga y apreciación de la prueba. Podemos exponer las reglas respecta las partes y al Juez.

   A. Respecto de las partes. La regla es la del Art. 506. Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal ya que: El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio.

   Como consecuencia de este principio: 1. el demandante debe probar su acción, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma.

   Sin embargo, es conveniente tener en consideración las reglas sobre distribución de la prueba según los hechos expuestos conforme a la clasificación de los profesores Alsina y Coutere:

   a. Hechos constitutivos. La prueba de los mismos corresponde al actor que persigue el reconocimiento del derecho; así el actor que cobra arriendos debe probar la existencia del contrato de arrendamiento, la calidad de arrendamiento del demandado.

   b. La prueba del hecho extintivo. Corresponde al demandado. Así en el caso propuesto como ejemplo, el arrendatario que sostenga que ha abonado los arriendos que se le cobran, o que es propietario del bien.

   c. La prueba de hecho modificado o impeditivo. Puede corresponder al actor si se trata de una acción declarativa, como si alega la prescripción adquisitiva que ha venido a modificar el dominio del demandado; así cuando alega una suspensión o no vencimiento del término de la obligación, una excepción de pago; o en general la alegación de un hecho extintivo de las obligaciones que se le exigen. Por esto hemos dicho que el demandado no tiene que probar sino las excepciones o cuestiones previas.

   d. El hecho simplemente negativo. No puede probarse. Sin embargo, es de notar que las proporciones negativas pueden encerrar una afirmación; así el demandado al afirmar que no debe el crédito cuya existencia originaria admite, esta sosteniendo que lo ha pagado.

   2. El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que la formula exacta es, que el que alega un hecho debe probarlo ya sea actor o demandado. (Coutere).

   B. Respecto al Juez. No existe la obligación en el Juez de declarar pruebas por su propia iniciativa; pero puede hacerlo cuando lo estime necesario para formar su propia opinión sobre la litis. Esta facultad la ejerce el juez en forma restrictiva como consecuencia del sistema dispositivo que impera en nuestra legislación civil.

   Sus facultades al respecto están indicadas en los Arts. 401 y 514. Las pruebas cuya actuación se decreta por propia iniciativa del Juez se denomina prueba de oficio.

   Los jueces tienen que ser muy cautos al hacer uso de esta facultad para que, por su ejercicio, no se subsane la omisión o error en que haya incurrido una parte en el ofrecimiento o actuación de pruebas, mejorando en esta forma su situación dentro del proceso. Además, estas pruebas no están sujetas al termino probatorio, sino que se fijara un término para cumplirlos y contra el no se oirá recurso de apelación, igualmente no puede decretarse de oficio ciertas pruebas; juramento decisorio.

   Por último la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien esta obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el juez solo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones.

   Hechos notorios. Principio de Derecho, ciertamente discutido, según el cual no se necesita probar aquella hechos que son de publica notoriedad (notoria non agent probatione)

   Así como también el artículo 1.354 del Código Civil, que a letra dicen:

   Artículo 1.354 C. C.: ”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

   Disposición ésta que la doctrina ha interpretado de la siguiente forma: Prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el juez llamado a resolver lo planteado y discutido en el juicio. Para el Derecho Procesal, la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley.

   De manera conforme a lo antes indicado y en aplicación a las disposiciones antes transcritas, se desprende de las actas procesales que la parte actora-reconvenida logró demostrar la falta de pago en los cánones de arrendamiento de los meses de de Noviembre, Diciembre de 2.009, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.010, y no habiendo la parte demandada-reconviniente logrado desvirtuar los alegatos de la accionante-reconvenida, como lo es el demostrar haber cancelado la obligación que se le reclama, es por lo que a juicio de esta Sentenciadora procede en derecho la pretensión incoada. Así se Decide.-

   Ahora bien le corresponde a esta Juzgadora determinar la procedencia de los pedimentos de la parte demandante-reconvenida y al efecto los pedimentos de la actora-reconvenida se circunscriben a: la entrega del inmueble arrendado completamente desocupado y en las misma buenas y perfectas condiciones en que le fue entregado, pedimento éste procedente por cuanto la parte demandada se encuentra incursa en la situación indicada en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, aunado al hecho de estar incursa en una de las causales taxativas establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que le da derecho a la parte accionante a pedir la entrega del bien inmueble objeto del contrato arrendaticio. Así se Decide.-

   DE LA RECONVENCIÓN

   Alega la parte demandada-reconviniente que al momento de celebrar el contrato de arrendamiento con el actor-reconvenido convinieron no cancelaría los cánones de arrendamiento, ya que para el actor-reconvenido lo más conveniente era, que le realizara las Mejoras ó Bienhechurías necesarias al Inmueble objeto y fundamento del Contrato de Arrendamiento, ya que el mismo estuvo mucho tiempo desocupado, dichas mejoras o bienhechurías, ascienden a la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÌVARES FUERTES (Bs. F. 25.000,oo), cantidad ésta que le reclama al demandante-reconvenido, por su parte el accionante-reconvenido niega, rechaza y contradice que haya convenido con el accionado-reconviniente en que realizara las mejoras al inmuebles, por lo que le corresponde al demandado-reconviniente demostrar su alegato, es por lo que al respecto esta Juzgadora considera las siguientes normativas artículos 12 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:

   Artículo 12 C.P.C: “Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

   Artículo 506C.P.C.: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretende que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”.

   La Doctrina ha interpretado la presente disposición legal de la siguiente forma: Los hechos notorios no son objeto de prueba.

   La carga y apreciación de la prueba. Podemos exponer las reglas respecta las partes y al Juez.

   1. Respecto de las partes. La regla es la del Art. 506. Esta regla constituye un aforismo en derecho procesal ya que: El Juez no decide entre las simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, ni según su propio entender, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio.

   Como consecuencia de este principio: 1. el demandante debe probar su acción, esto es su afirmación, en todos los casos de contradicción, sea que el demandado haya simplemente negado los hechos sin afirmar otros, sea que haya opuesto otros hechos o no haya contestado la demanda en ninguna forma.

   Sin embargo, es conveniente tener en consideración las reglas sobre distribución de la prueba según los hechos expuestos conforme a la clasificación de los profesores Alsina y Coutere:

   1. Hechos constitutivos. La prueba de los mismos corresponde al actor que persigue el reconocimiento del derecho; así el actor que cobra arriendos debe probar la existencia del contrato de arrendamiento, la calidad de arrendamiento del demandado.

   2. La prueba del hecho extintivo. Corresponde al demandado. Así en el caso propuesto como ejemplo, el arrendatario que sostenga que ha abonado los arriendos que se le cobran, o que es propietario del bien.

   3. La prueba de hecho modificado o impeditivo. Puede corresponder al actor si se trata de una acción declarativa, como si alega la prescripción adquisitiva que ha venido a modificar el dominio del demandado; así cuando alega una suspensión o no vencimiento del término de la obligación, una excepción de pago; o en general la alegación de un hecho extintivo de las obligaciones que se le exigen. Por esto hemos dicho que el demandado no tiene que probar sino las excepciones o cuestiones previas.

   4. El hecho simplemente negativo. No puede probarse. Sin embargo, es de notar que las proporciones negativas pueden encerrar una afirmación; así el demandado al afirmar que no debe el crédito cuya existencia originaria admite, esta sosteniendo que lo ha pagado.

2. El demandado no tiene que probar sino en el caso de que haya deducido las cuestiones previas o excepciones. Por eso es que la formula exacta es, que el que alega un hecho debe probarlo ya sea actor o demandado. (Coutere).

   2. Respecto al Juez. No existe la obligación en el Juez de declarar pruebas por su propia iniciativa; pero puede hacerlo cuando lo estime necesario para formar su propia opinión sobre la litis. Esta facultad la ejerce el juez en forma restrictiva como consecuencia del sistema dispositivo que impera en nuestra legislación civil.

   Sus facultades al respecto están indicadas en los Arts. 401 y 514. Las pruebas cuya actuación se decreta por propia iniciativa del Juez se denomina prueba de oficio.

   Los jueces tienen que ser muy cautos al hacer uso de esta facultad para que, por su ejercicio, no se subsane la omisión o error en que haya incurrido una parte en el ofrecimiento o actuación de pruebas, mejorando en esta forma su situación dentro del proceso. Además, estas pruebas no están sujetas al termino probatorio, sino que se fijara un término para cumplirlos y contra el no se oirá recurso de apelación, igualmente no puede decretarse de oficio ciertas pruebas; juramento decisorio.

   Por último la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el juez solo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones.

   Hechos notorios. Principio de Derecho, ciertamente discutido, según el cual no se necesita probar aquella hechos que son de publica notoriedad (notoria non agent probatione)”

   Así como también el artículo 1.354 del Código Civil, que a letra dicen:

   Artículo 1.354 C. C.: ”Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

   Disposición ésta que la doctrina ha interpretado de la siguiente forma: Prueba es la demostración de la verdad de una afirmación, de la existencia de una cosa o de la realidad de un hecho. Tiende a la persuasión o convencimiento que debe producir en el juez llamado a resolver lo planteado y discutido en el juicio. Para el Derecho Procesal, la prueba es la demostración de la existencia de un hecho material o de un acto jurídico, mediante las formas determinadas por la Ley.

   De manera conforme a lo antes indicado y en aplicación a las disposiciones antes transcritas, se desprende de las actas procesales que la parte accionada-reconviniente debía demostrar la celebración del convenimiento, en el sentido de que debía cancelarle las mejoras o bienhechurías al inmueble objeto del contrato de arrendamiento, y como quiera que de las pruebas aportadas las proceso no se evidencia la celebración del convenio aludido por el accionado-reconviniente, fundamento de su acción, de manera que al no haber el demandado demostrado la celebración del convenio y la obligación del actor-reconvenido de cancelar la cantidad de dinero reclamada, de manera que no se desprende de las actas el derecho deducido, por lo que a juicio de esta Sentenciadora no procede en derecho la pretensión incoada por la accionada-reconviniente. Así se Decide.-

   DISPOSITIVO DEL FALLO.

   Por todos los fundamentos antes expuestos éste Juzgado DECIMO DE LOS MUNICIPIOS MARACAIBO, J.E.L. Y SAN FRANCISCO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ZULIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: