Decisión de Juzgado Segundo Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de Caracas, de 12 de Marzo de 2008

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Años: 197º y 149º

PARTE ACTORA: A.P.M. y F.R., venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.193.326 y 4.318.153.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: J.N.A., abogado en ejercicio, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 21.207.

PARTE DEMANDADA: J.O.P.M., venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 9.238.104.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: J.J.M.B., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 59.789.

ASUNTO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÒN DE COMPRAVENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.

EXPEDIENTE: 06.-8887

-I-

SÍNTESIS DEL PROCESO

Se inicia el presente juicio por libelo de fecha 21 de septiembre de 2006, a través del cual el abogado J.N.A., actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos A.P.M. y F.R., intentó demanda por cumplimiento de contrato en contra del ciudadano J.O.P.M..

El día 26 de septiembre de 2006, este Juzgado se pronuncia y admite la demanda incoada por los ciudadanos A.P.M. y F.R..

En fecha 30 de enero de 2006, la parte demandada se da por citada de la presente demanda.

En fecha 02 de marzo de 2007, la parte demandada consigna escrito de contestación de la demanda.

En fecha 14 y 26 de marzo de 2007, la parte demandada y actora, respectivamente, presentan sus respectivos escritos de promoción de pruebas, haciendo uso de su derecho procesal.

En fecha 20 de junio de 2007, la parte actora presenta su respectivo escrito de informes.

-II-

ALEGATOS DE LAS PARTES

En el libelo de la demanda, la parte actora indica que su pretensión radica en la resolución del contrato de opción de compraventa celebrado con el ciudadano J.O.P.M., y los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento de este. En efecto, en el escrito de la demanda la parte accionante alega lo siguiente:

1. Que celebró un contrato de opción de compraventa con el ciudadano J.O.P.M., hoy parte demandada, en fecha 18 de agosto de 2005 sobre un inmueble consistente en apartamento destinado a vivienda, distinguido con el No. 1205 ubicado en el piso 12 del Bloque 5, Edificio 2, Urbanización San Antonio, Conjunto C.B., en Jurisdicción de la Parroquia El Valle, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 50.000.000,oo).

2. Que el término para la validez de dicha opción de compraventa era el lapso requerido para que el propietario cancelara una hipoteca habitacional legal y de primer grado y al comprador le sea concedido un crédito por el sistema de Política Habitacional.

3. Que la obligación de los propietarios fue realizada de forma inmediata. Asimismo, han cumplido con la obligación de tener disponible para el momento de la protocolización del documento definitivo todas las solvencias y demás documentos exigidos.

4. Que el comprador no ha cumplido con su obligación de presentar la aprobación del crédito hipotecario, que se comprometió presentar por ante la Institución Bancaria de su preferencia.

5. Que ha transcurrido más de un año, sin que los propietarios hayan recibido respuesta alguna por parte del comprador.

6. Que a pesar de que en el contrato de opción de compraventa no se estableció un plazo fijo para que el oferido cumpliera con su obligación, esto no debe entenderse que el plazo es indefinido, sino que las obligaciones deben ser cumplidas en el más breve tiempo posible.

7. Que han resultado infructuosas todas las labores extrajudiciales desplegadas por los vendedores para el cumplimiento de la obligación por parte del comprador.

   Por otra parte, en el escrito de contestación de la demanda, la parte demandada manifiesta lo siguiente:

1. Que los vendedores no cumplieron con sus obligaciones de forma inmediata, sino en siete meses.

2. Que los vendedores no cumplieron con todas sus obligaciones contractuales.

3. Que el comprador no podía dar cumplimiento a sus obligaciones, por cuanto los vendedores nunca le entregaron los recaudos necesarios.

4. Que el comprador siempre ha querido comprar el inmueble y cumple con todos los recaudos requeridos para la tramitación del crédito por la entidad bancaria.

   - III-

   DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1. Documento de propiedad protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, el 10 de mayo de 1999, registrado bajo el No. 43, Tomo 19, Protocolo Primero. En virtud de constituir documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.

2. Documento otorgado ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Sucre del Estado Miranda en fecha 30 de marzo de 2004, bajo el No. 02, Tomo 27 de los Libros de autenticaciones llevados por la citada Notaría, al cual este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.

3. Contrato de opción de compraventa, celebrado entre las partes en conflicto, autenticado por ante la Notaría Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 18 de agosto de 2005, bajo el No. 35, Tomo 54, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.

4. Liberación de Hipoteca, autenticado por ante la Notaría Trigésimo Noveno del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, en fecha 18 de agosto de 2005, bajo el No. 12, Tomo 153, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, al cual este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.

5. Documentos de certificación de gravámenes, emanados de la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital. En virtud de constituir documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.

6. Constancia de solvencia emanada de la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria. Con base en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad.

   PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

1. Referencia bancaria emitida por Banesco de fecha 21 de mayo de 2006. Por cuanto dicho instrumento no fue ratificado por el tercero del cual emana, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio alguno.

2. Cédula catastral identificada con la solicitud No. 18665. Con base en el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, dicha prueba establecerá en la presente causa una presunción de veracidad.

3. Constancia de ahorro habitacional del ciudadano J.O.P.M.. Por cuanto dicho instrumento no fue ratificado por el tercero del cual emana, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio alguno.

4. Certificación de gravámenes de fecha 16 de mayo de 2006. En virtud de constituir documento público emanado de funcionario capaz de dar fe pública, este Juzgador le da pleno valor probatorio, con base en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.

5. Estado de cuenta del ciudadano J.O.P.M., emitido por Banesco, identificado con el No. 134-0945-5-3-9451030202. Por cuanto dicho instrumento no fue ratificado por el tercero del cual emana, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio alguno.

6. Planilla de movimiento de nómina del ciudadano J.O.P.M.. Por cuanto dicho instrumento no fue ratificado por el tercero del cual emana, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio alguno.

7. Consulta de saldo y movimiento del ciudadano J.O.P.M.. Por cuanto dicho instrumento no fue ratificado por el tercero del cual emana, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio alguno.

8. Balance personal visado. Por cuanto dicho instrumento no fue ratificado por el tercero del cual emana, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio alguno.

9. Constancia de trabajo emitida por OBRA METRO LÍNEA 3. Por cuanto dicho instrumento no fue ratificado por el tercero del cual emana, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio alguno.

10. Constancia de trabajo emitida por TUNNEL, S.R.L. Sucursal de Venezuela. Por cuanto dicho instrumento no fue ratificado por el tercero del cual emana, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio alguno.

11. Referencia Comercial emitida por SWAT Computer Group C.A. Por cuanto dicho instrumento no fue ratificado por el tercero del cual emana, tal y como lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el mismo carece de valor probatorio alguno.

12. Nueve fotografías del inmueble. De un examen de la naturaleza de la fotografía, se desprende la estrecha vinculación que tiene la misma con el documento privado. En consecuencia, y por cuanto dicho medio probatorio no ha sido formalmente desconocido, se da el mismo por reconocido, de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

    - IV -

    MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

    Llegado el momento para decidir la presente causa, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones:

    A los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

    Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

    Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral; y,

2. El incumplimiento de una de la parte demandada respecto de sus obligaciones.

   De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción resolutoria incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

   En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos copia certificada del contrato de opción de compraventa, la cual cursa a los folios once (11) y dieciséis (16) de este expediente; así mismo se observa que la parte demandada convino en la existencia de dicho contrato.

   A los fines de determinar la naturaleza del contrato de opción de compraventa traído a las actas del presente expediente, este juzgador considera adecuado observar el criterio jurisprudencial del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala de Casación Civil, de fecha 18 de diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Carlos Oberto Velez, el cual dice así:

   “En este sentido, la promesa bilateral u opción de compraventa, es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para la aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato; es decir, la comúnmente denominada “Cláusula Penal” la cual constituye –se repite- una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por las arras o un monto inferior a éstas.”

   (Resaltado de este Tribunal)

   De una lectura del citado criterio jurisprudencial se desprende la naturaleza bilateral que lleva el contrato de opción de compraventa, la cual es determinada por la existencia de prestaciones recíprocas en la cabeza del promitente vendedor y comprador. En consecuencia, este juzgador tiene por demostrado el primero de los requisitos necesarios para declarar la procedencia de la acción resolutoria, es decir, la existencia de un contrato bilateral, representado en la presente causa bajo la forma de un contrato de opción de compraventa. Así se decide.-

   En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que a decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de presentación de la aprobación del crédito que por el sistema de Política Habitacional, solicitará ante la Institución Bancaria de su preferencia:

   A los fines de decidir la procedencia de la presente acción de resolución de contrato, este Tribunal pasa a examinar dicha obligación. Para ello, este Tribunal observa el contrato de opción de compraventa, objeto de esta acción resolutoria, el cual establece en su cláusula segunda lo siguiente:

   “SEGUNDA: El término convenido para la validez de la presente opción, es el lapso requerido para que ambas partes obtengan: en el caso de “LOS PROPIETARIOS”, la cancelación de una Hipoteca Habitacional Legal y de Primer Grado, que tienen a favor de “CAJA FAMILIA ENTIDAD DE AHORRO Y PRÉSTAMO, C.A.”, y en relación a “EL COMPRADOR”, una vez que le sea concedido un crédito que por el sistema de Política Habitacional, solicitará ante una Institución Bancaria correspondiente, una vez suscrita y autenticada la presente Opción de Compra-venta.”

   Se desprende de la anterior disposición convencional, que la terminación del contrato objeto de la presente acción resolutoria, y en consecuencia la exigibilidad de lo convenido en el mismo, se encontraba subordinada a la verificación de ciertas condiciones. De un análisis de dichas condiciones, se desprende que las mismas dependen de la voluntad de las partes contratantes, y de la voluntad de un tercero a la convención. Efectivamente, la cancelación de la hipoteca habitacional legal y de primer grado, en el caso de los propietarios, y la obtención del crédito por el Sistema de Política Habitacional, en el caso del comprador, sólo pueden ser obtenidos a través de la reunión de las voluntades de los otorgantes, por una parte, y por la otra de la Caja Familia Entidad de Ahorro y Préstamo y de una Institución Bancaria, respectivamente. Dichas condiciones convencionales, contenidas en el contrato objeto de esta litis, pueden ser catalogadas como condiciones mixtas, y en consecuencia válidas, de conformidad con lo establecido en el artículo 1199 del Código Civil, el cual se lee a continuación:

   Artículo 1199.- (…) Es potestativa, aquélla cuyo cumplimiento depende de la voluntad de una de las partes, y mixta cuando depende a un mismo tiempo de la voluntad de las partes contratantes y de la voluntad de un tercero, o del acaso.

   (Resaltado de este Tribunal)

   Ahora bien, hasta tanto no se cumplan las condiciones previstas en la cláusula segunda del contrato objeto de esta causa, el mismo mantendrá su vigencia. Lo anterior, trae como consecuencia que la parte demandada no puede ser considerada en mora de sus obligaciones contractuales, por cuanto no se ha verificado la condición a la que se ha subordinado su obligación para el cumplimiento de las mismas. En consecuencia, este Tribunal no puede declarar el incumplimiento de la parte demandada por falta de presentación de la aprobación del crédito solicitado ante la Institución Bancaria de su preferencia.

   Siendo que en la presente causa no se demostró el incumplimiento de la parte demandada en sus obligaciones contractuales, este Tribunal debe declarar improcedente la presente acción de resolución de contrato e indemnización de daños y perjuicios. Así se decide.-

   - V -

   DISPOSITIVA

   En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda por resolución de contrato de opción de compraventa e indemnización de daños y perjuicios materiales y morales, incoada por los ciudadanos A.P.M. y F.R. en contra del ciudadano J.O.P.M., todos suficientemente identificados en el encabezado de esta decisión.

   De conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandante.

   REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley.

   Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ( ) días del mes de marzo de dos mil ocho (2008).

   EL JUEZ,

   L.R.H.G.

   LA SECRETARIA,

   M.G.H.R.

   En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 2:00 PM.

   LA SECRETARIA,

   Exp. N° 05-8887

   LRHG/MGHR/ ngp.